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1、,惠州东平项目策划补充报告,20060317,价值最大化/可持续发展,价值最大化/可持续发展,价值最大化/可持续发展,市场参考（客户专题研究、竞争专题研究）/户型-总价关系/创新方向,本次报告的基本思路,对目标的研究,总体规划的最终建议,命题（3个月销售回款1.5-2亿元）/命题实现的前提（惠州高档大盘研究）,产品设计建议,总体规划的最终建议,产品配比/设计建议,市场参考（客户专题研究、竞争专题研究）/户型-总价关系/创新方向,总体规划的最终建议,产品配比/设计建议,数字化快进快出策略：一个命题,3个月销售回款1.5-2个亿,项目至少启动4万平米月均销售速度需要达到80套/月,基于此命题下的项
2、目要求：,“开盘3个月回笼1.5-2个亿的资金”在惠州市场将是突破性的举措；,基于惠州市场的这一命题能否成立？惠州高档大盘研究,数字化快进快出策略：一个命题,解筹：推出200多套，目前销售90多套，截至到9月23日按揭只有两套,帝景湾一期推售进度,时 间 轴,2004.12,2005.09.11,举行开工典礼,解筹开盘,2006年,竣工入伙,销 售 率,建设中,首期产品均价预计在53005800元/m2（首期产品最终实现均价在5700元/平米左右）。,营销活动,营销节点,“创建惠州和谐人居模式”圆桌论坛，邀请省市有关专家就惠州的地理、人文与近年来房地产市场的发展等进行了研讨。,2005.7.1
3、,内部认购,认筹约150张,惠州高档大盘研究：合生帝景湾,开盘3个月实现销售120套，销售金额近1.25亿！,目前销售120套左右,惠州高档大盘研究：合生帝景湾,畅销因素研究：企业品牌合升集团，国内一线开发商！产品品质高复制广州合生，建筑细节到位，品质感到位，成为惠州市场的标杆树立者。高形象惠州地标皇家欧洲城！提前渗透至2004年拍下土地后就开始渗透市场，渗透期长达半年以上。大力推广占领主流市场媒体，户外广告、报纸等多点出击，几乎一夜倾城。渠道资源整合各项渠道资源，合生广州老客户成交近80套，惠州韩国企业客户成交近20套。展示到位在样板房、大堂、社区入口等基本展示区未到位前成交不多，而到位后迅
4、速放量。,高调推广/全城覆盖：2005年帝景湾的广告推广费预算超过150万元！,广东省目前最大广告牌：年初巨幅围墙广告，其尺寸为12（高）280米（长），总面积3360平方米。,粤东最大的霓虹灯字：东江边合生帝景湾五个大字，每个字尺寸为15米（高）12米（宽），单字面积达到180平方米,2005年9月15日南方都市报整彩版,江北文昌一路灯杆旗（销售中心门口）,惠州高档大盘研究：合生帝景湾,展示到位/品质感强：社区入口、销售中心、大堂、样板房等,左图：中式样板房主要突出品位、贵气。主要运用元素有：紫檀、红木家私、动物毛装饰毯、灯饰等。,右图：欧式样板房主要突出豪气。主要运用元素有：欧式家私、灯饰
5、等。,惠州高档大盘研究：合生帝景湾,荷兰水乡,畅销因素研究：稀缺性产品/产品创新叠拼复式单位，市场首创。提前渗透项目动工时在惠州大剧院还举行了楼盘宣传晚会，陈鲁豫担任晚会司仪。大力推广全城覆盖，占领主流市场媒体，户外广告、报纸等多点出击，持续时间长。渠道资源惠东客户为小孩上学购房较多。展示到位在沿江绿化、大堂、社区入口等基本展示区未到位前成交不多，而到位后迅速放量。,惠州高档大盘研究：荷兰水乡,荷兰水乡,惠州高档大盘研究：荷兰水乡,04.8.20,04.11.28,选房,05.12.31,入伙,营销节点,营销活动,2.21工地动工,奠基仪式，梁天担任司仪；在惠州大剧院还举行了楼盘宣传晚会，陈鲁
6、豫担任晚会司仪,5月1日-7日，光耀荷兰水乡开盘庆典暨荷兰水乡文化艺术节,8.20VIP发售暨“中国生态住宅”授牌仪式;”荷兰会”启动9月7日，惠州市首届“颂歌献给党，彩笔写惠州光耀杯全市中小学师生征文大赛”9.17“光耀荷兰水乡杯”首届声乐艺术节 11.13珠海北师大分校游,05.5.1,开盘,VIP认筹,05.1.21，北京师范大学珠海分校惠州附属学校奠基仪式 05.2光耀荷兰水乡协办数码新视界首届全国数码影像创意摄影作品大赛,销售情况,1000元/张，享受85折优惠认筹数量约500张，VIP卡权益无截止日期,均价2800元/，当天解筹约30套,开盘后每月销售约30套左右,8月中脱外墙,售
7、楼处、江滨公园、工程样板房,项目目前销售率在90%以上,69套洋房实现快速销售，销售金额近6000万！一年内90套复式基本销售完毕！,展示到位开盘展示售楼处、工程样板房、江滨公园调性与产品定位相符。,LOGO,售楼处,模型,分展场,广告牌,江滨公园,荷兰水乡,惠州高档大盘研究：荷兰水乡,提前渗透、大力推广。各种形式的大型公众见面会,惠州高档大盘研究：荷兰水乡,主流媒体，全城覆盖软文/报广,惠州高档大盘研究：荷兰水乡,持续的广告/主题集中以教育地产为主要推广方向,惠州高档大盘研究：荷兰水乡,楼盘前期推广以”生态住宅”作为主题,选房期间楼盘推广主题为”品牌教育地产”,选房后,近半年的时间主打教育地
8、产,开盘后,主题围绕产品介绍展开,较为混乱,并未结合项目的销售,惠州高档大盘研究：荷兰水乡,概念和定位远离对手；物业类型稀缺；产品全面领先；展示到位/大力推广；,惠州高档大盘研究：结论,惠州市场高档大盘实现快速销售（3个月内回款超过1.2亿）必须基于以下前提：,基于06年的惠州市场，本项目如何满足这些前提？相关专题研究（客户专题/竞争专题）,价值最大化/可持续发展,价值最大化/可持续发展,价值最大化/可持续发展,市场参考（客户专题研究、竞争专题研究）/户型-总价关系/创新方向,本次报告的基本思路,对目标的研究,总体规划的最终建议,命题（3个月销售回款1.5-2亿元）/命题实现的前提（惠州高档大盘研究）,产品设计建议,总体规划的最终建议,产品配比/设计建议,市场参考（客户专题研究、竞争专题研究）/户型-总价关系/创新方向,总体规划的最终建议,产品配比/设计建议,
