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1、项目建议书（讨论稿）,二一年一月二十九日,未来购物中心的市场定位和功能设计,友谊集团购物中心仙霞店,报告内容,对友谊集团购物中心仙霞店项目背景的理解建议的项目方法项目资源和时间相关案例分析附录科尔尼公司简介科尔尼公司相关顾问简历,对友谊集团购物中心仙霞店项目背景的理解,随着我国经济的持续增长，整个消费品零售市场稳步发展，上海零售市场规模已逾1千7百亿人民币,中国城市社会消费品零售市场总额,人民币 亿元,年平均增长率=11%,上海市社会消费品零售市场总额,人民币 亿元,增长77.5%,全市零售企业15.4万户全市零售网点16万个从业人员74.6万人,资料来源:中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯
2、行,经过近几年的建设和发展，上海已基本形成四街四城的市级商业中心格局，各类型零售业态蓬勃发展与之配套,全市商业营业面积 1,224万平方米全市零售业营业面积 884万平方米全市1万平方米以上商场 154个，大卖场40个，,资料来源:上海市商委,上海市“四街四城”商业中心布局,家乐福、麦德龙等世界大型零售企业进入市场,连锁经营渐趋成熟，各类连锁网点44,600多个,传统百货店市场比例继续萎缩,仓储式超市、大型综合超市等新业态涌现,中心城区的零售商业仍然集中在传统的黄浦、静安等人口密集区，但各区平均商业网点密度已基本接近每百人1个零售网点,黄浦,静安,卢湾,虹口,闸北,杨浦,长宁,徐汇,普陀,各区
3、零售商业网点密度,各区人口密度,每百人零售商业网点数,人/平方公里,中心区平均人口密度 2.2万人/平方公里,中心区平均零售商业网点密度 0.99个/百人,资料来源:中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯行；科尔尼公司分析,根据上海商业“十五”发展规划，上海将进一步加快建设国际“购物天堂”，推动新型商业结构的形成,2005年上海市商业国内生产总值,人民币 亿元,年均增长10%,2005年上海市社会消费品零售总额,人民币 亿元,年均增长8%,资料来源:中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯行；上海市商委,上海“十五”商业规划发展重点,全力推进商业信息化编制全国营销网络实施商业规模化战略建设国际“购物
4、天堂”以人为本，大力发展服务业,“四街四城”,10个区域性商圈,30条专业特色商业街,9种零售业态超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心,其中，大型购物中心由于其诸多天然优势，会逐步成为上海零售商业的重点发展业态,城市居住布局发生变化，为购物中心的建设提供空间中心城1个中央商务区、1个中心商业区4个副中心、11个新城,市民消费水平的提高和消费方式的变化，需要发展购物中心这一业态消费结构中服务、休闲、娱乐比重增加购物同休闲结合的模式逐渐形成,城市环保意识的加强和交通状况的改善，要求零售布局多采用块/点状规模化集中，有利于城市环境治理市民出行距离增大
5、,零售商业发展过程中的一些矛盾冲突，可以通过购物中心来加以调和购物中心的业态、规模包容度大建造主体与营销主体区分,大型购物中心,目前，上海零售业内已出现部分购物中心或准购物中心的零售形态，并且正在筹划新的大型购物中心,梅龙镇广场,十层高档购物中心集娱乐、餐饮、购物于一身 拥有日式百货伊势丹、影院等,港汇广场,面积13万平方米休闲、购物、餐饮、娱乐为一体具有多业态综合服务功能,“五年内再建设35座15万平方米以上的现代化大型购物中心”-上海市商委,资料来源:上海市商委；上海商报,南方商城,面积8万平方米拥有友谊百货、家乐福、好美家 拥有社区服务配套设施,部分在建/规划的购物中心,上海市商委、连锁
6、商业协会、百货商业行业协会对购物中心的定义,国际购物中心协会对购物中心的定义,资料来源:ICSC，上海市商委,但与国外的购物中心相比，国内对购物中心的理解和定位尚处于探索阶段,购物中心的分类还很笼统对定位和概念的重视不够对商业如何组合缺乏经验,作为友谊集团下属的主导企业，南方商城在过去几年中成功地构筑了社区商业中心的经营模式,上海华侨商店,上海虹桥友谊商城有限公司,上海友谊欧洲商城,上海友谊商店,上海友谊南方商城有限公司,关注社区需求，将多种功能融为一体，形成完整的社区商业中心是成功的关键,5 F 酒楼、影城、保龄球馆等4 F 家居生活、休闲运动、儿童天地3 F 大型超市、时尚天地2 F 大型
7、超市、时尚天地1 F 友谊百货、社区服务、快餐,超前的大型购物中心定位,友谊集团,在南方商城成功的基础上，友谊集团(南方商城公司)又以前瞻的战略眼光考虑企业的进一步发展,寻求新的市场方向,进入市区大型零售“稀薄区域”?抢占竞争对手市场份额？开拓周边新兴城区?,谋求新的增长热点,拓展新的零售业态?提高价值链的整合?,探索新的经营模式,移植/复制南方商城成功模式?品牌连锁带来互动效应?扩大店铺数量达到规模经济？,南方商城现有潜在消费人数逾100万至2005年，周边购买力将达250亿元,在确定友谊集团购物中心仙霞店的发展项目之际，进行战略的、系统的前期定位规划，将为企业翻开崭新一页,如何成功占领大虹
8、桥地区居民市场?,如何与现有的南方商城进行战略配合?,仙霞路哈密路的地理位置将近8万平方米的商业零售设计规模,企业战略发展,商场市场定位,如何形成未来可持续发展的成功模式?,建议的项目方法,本次项目的目标和范围,通过研究友谊集团购物中心仙霞店周边地区消费者的构成、需求结构和消费价值取向及其未来的发展趋势来为友谊集团购物中心仙霞店设计最具吸引力的市场定位、其相应的零售业态比例分配以及相应的财务预测通过周边地区消费者研究、海外市场的基准比较以及目标核心零售商的需求为友谊集团购物中心仙霞店设计内部功能和服务性基础设施需求通过本次购物中心的定位、功能和服务策略设计过程，为友谊南方商城其它购物中心的发展
9、设计一个可资参照的发展模式,项目目标,本次项目的范围是为位于上海市仙霞路哈密路待建的友谊集团购物中心仙霞店设计其市场定位、功能以及相关服务策略，并为友谊集团购物中心今后的连锁经营提供一个发展模式的初步设想,项目范围,第二阶段,第一阶段,基于对友谊南方商城项目要求的理解，我们提出了一套适合具体情况的项目方法,实线框为本次项目内容,项目启动,2.1 潜在核心零售商沟通,2.3 财务预测,2.2 功能服务组合策略,1.1 外部市场评估,1.2 竞争态势评估,1.3 最佳运营模式评估,1.4 购物中心定位设计,2.4连锁扩展模式设计,项目汇报会:,本次项目的预期成果,项目启动工作将奠定项目成功的基础,
10、阶段性成果,确定项目小组和各成员时间的投入项目小组的工作规范项目详细工作计划汇报会议时间安排用于数据和信息收集计划表格/问卷访谈和实地考察计划,关键任务,组成联合项目小组制定详细项目工作计划准备已有信息和数据清单设计信息和数据收集问卷安排市场调查、访谈和实地考察项目启动会议,项目启动,1.1 全面而细致的外部市场分析将为友谊南方商城未来的市场定位提供可靠的事实依据,关键任务,周边地区的人口和经济形态分布；基础设施的现状和规划分析周边地区人口的细分结构分析不同细分市场的规模、发展前景不同细分市场的需求构成、消费价值取向分析以不同细分市场的实际购买力的现状和发展趋势为参照系数，通过与国外市场的消费
11、形态作基准比较来预测周边地区未来的消费形态,阶段性成果,周边地区细分市场的规模与分布不同细分市场的发展趋势及其吸引力分析不同细分市场的消费价值取向与购买行为分析不同细分市场的需求组合分析基础设施现状及发展的影响分析,外部市场评估,进行外部市场评估的第一步是对周边地区的人口与经济形态分布进行评估,信息来源,友谊南方商城现有信息资料政府市政规划部门实地考察周边地区楼盘发展商二手相关资料研究,假设性示意,评估内容,周边地区人口密度、分布及其发展趋势周边地区住宅区的分布及其发展趋势周边地区工商业的分布及其发展趋势周边地区竞争对手（包括现有的和潜在的）的分布周边地区市政基础设施（道路、桥梁、车站、机场、
12、其它公共设施）的现状、远景规划以及其对购物中心的影响,二手资料研究,专题讨论小组,通过详实的市场调查，我们将了解周边地区人口的细分市场详细构成、规模、消费需求和价值取向,调查问卷,访谈,调查对象,调查方式,行业专家市政规划部门周边地区居民周边地区工商业区工作人员周边地区竞争对手,调查内容,细分市场标准的确定不同细分市场的规模、分布和发展趋势不同细分市场的消费行为分析不同细分市场的需求结构和消费价值取向,细分市场划分标准,假设性示意,年龄,可支配收入,D,C,B,A,细分市场规模与发展趋势,2001,2005,By#,By$,By#,By$,通过详实的市场调查，我们将了解周边地区人口的细分市场详
13、细构成、规模、消费需求和价值取向（续）,不同细分市场对“地区购物中心”的消费需求的差别,假设性示意,希望某种业态存在的比例(%),通过详实的市场调查，我们将了解周边地区人口的细分市场详细构成、规模、消费需求和价值取向（续）,价格购物环境娱乐设施交通便利购物体验服务附属设施,A,B,C,D,1 2 3 4 5,1 2 3 4 5,1 2 3 4 5,1 2 3 4 5,假设性示意,不同细分市场的消费者的消费价值取向呈现明显的差异,项目小组将仔细分析推动市场需求的各种驱动力对各细分市场发展速度的影响,假设性示意,通过对市场发展驱动力的分析以及与海外市场的基准比较，我们可以对未来的市场发展前景做个大
14、概的预测,2005年(预测)（营业面积分配比例）,假设性示意,2001年现状（营业面积分配比例）,国外基准比较结果（营业面积分配比例）,关键驱动因素分析,XxxxXxxXxxxxxxxxx,XxxxXxxXxxxxxxxxx,XxxxXxxXxxxxxxxxx,XxxxXxxXxxxxxxxxx,国外市场的基准比较可以提供一些在类似的经济发展水平下可资参照的关键因素,1.2 通过对本地区内的竞争对手的考察以充分认识竞争态势。从而为本购物中心建立特色鲜明的市场定位，为建立竞争优势打好坚实基础,关键任务,研究周边地区内的竞争对手以及潜在的竞争对手，总结竞争态势以及地区内竞争的发展趋势。着重研究周边
15、地区内存在的竞争对手的市场定位和经营特色竞争对手的经营模式和经营状况潜在的竞争对手的市场定位和威胁分析,阶段性成果,周边地区竞争态势分析关键竞争对手档案,竞争态势评估,1.3 通过海外市场和上海地区的购物中心行业最佳运营模式评估将为未来的购物中心提供许多有价值的参考意见,关键任务,海外市场（德国、香港）最佳运营模式评估科尔尼德国分公司和香港分公司将协助分析海外的购物中心行业的发展现状，并选定行业中3-5个类似条件下的优秀购物中心进行调查，从市场定位、功能设计、组织结构、内部资源、客户关系、营销服务等各个方面确认本行业中的关键成功因素上海地区主要购物中心经验和教训分析项目小组将对上海地区的一些主
16、要购物中心(3-5家)进行调查，具体了解在本地市场上的成功因素以及失败教训,阶段性成果,国际购物中心行业的最佳运营模式评估以及关键成功因素分析本地购物中心的成功经验和失败教训分析,最佳运营模式评估,1.4 未来购物中心概念设计的关键在于为购物中心的确立明确的市场定位,关键任务,设计未来购物中心的市场定位综合不同细分市场的吸引力以及竞争强度提出未来购物中心的市场定位方案确定未来的零售业态分布比例根据最终的市场定位方案、目标消费者的需求以及海外市场基准比较的结果初步确定未来购物中心内的零售业态分布比例为未来的购物中心设计几种不同的业态分布方案供管理层确认和修正,阶段性成果,未来购物中心的市场定位方
17、案初步的零售业态分布比例供管理层选择的几套不同的零售业态分布方案，以及最终确定的零售业态分布方案,市场定位设计,通过对不同细分市场吸引程度和周边地区竞争强度的研究，我们可以为未来的购物中心设计细分市场针对方案,根据细分市场的选择以及相应消费者的价值取向，可以设计出初步的坐标定位,细分市场的选择,细分市场的消费价值取向,价格购物环境娱乐设施交通便利购物体验服务附属设施,A,B,1 2 3 4 5,1 2 3 4 5,价格领先,购物体验,商品丰富,市场定位方案将从所针对的细分市场、价值取向、整体风格等多方面来加以定义,时尚休闲中心,细分市场 A细分市场 B细分市场 C细分市场 D,价格优势便利商品
18、丰富性时尚性体验和乐趣,传统的古典的现代的未来主义的,社区生活广场社区购物中心时尚休闲中心名流购物中心,不同的市场定位方案设计,我们将用一个明确的“定位宣言”来明确未来购物中心的市场定位,细分市场A,B,我们主要针对,传达的关键信息,这里不仅提供愉快的购物体验，更提供时尚，高品位的休闲生活方式,主要手段,新潮的建筑风格和装修风格、顶级时尚专卖店,加强手段,室内剧场,背景音乐,气味,餐饮环境,主要针对话剧和室内音乐会设计,以巴洛克时期的古典音乐为主,室内室外相结合的休闲用餐环境,公共场所若有若无的天然花香,未来购物中心的市场定位,时尚休闲中心,方案三,方案二,方案一,在决定了未来购物中心的市场定
19、位后，我们将初步确定零售业态营业面积比例范围，并作出几种不同的楼层零售业态分配方案供友谊集团领导层决策,零售业态营业面积比例(范围)的初步确定,在营业面积比例初步确定后，项目小组将拟定几种相应的楼层分配方案,假设性示意,楼层分布,财务估算,2.1 在正式决定未来购物中心的功能和服务组合前与潜在的核心零售商客户沟通是取得日后成功运营的关键环节,关键任务,初步确定潜在的关键零售商客户名单联合工作小组共同设计初步的核心零售商沟通方案核心零售商沟通1 与潜在核心零售商沟通未来购物中心的市场定位和吸引力。试图签订部分合作意向通过访谈了解潜在核心零售商的选址标准和需求，以利于在功能服务设计阶段全方位地考虑
20、这些相关因素,阶段性成果,初步的潜在关键零售商名单初步的核心零售商沟通方案初步的潜在核心零售商合作意向潜在核心零售商对未来购物中心的功能和需求分析,潜在核心零售商沟通,注(1)：目标核心零售商沟通工作由友谊南方商城方面主导。科尔尼公司顾问在此过程中提供全面协助,一个成功而稳定的核心零售商客户(Anchor Tenant)群体是购物中心成功的关键因素之一,核心零售商客户的作用,市场定位类似的核心零售商能很好地加强购物中心的定位效果，极大提升与消费者的沟通效率绩效优秀的核心零售商能为购物中心带来稳定的收入，增加购物中心的客流量，促进购物中心内其它商家的共同繁荣,根据科尔尼公司研究，国外大量购物中心
21、建设的经验表明，在购物中心概念设计阶段就充分与目标核心零售商进行沟通是购物中心日后成功的至关重要的因素之一,在确定了购物中心的定位后，我们将为未来的购物中心初步确定与其市场定位相匹配的潜在核心零售商名单并由友谊南方商城管理层确认,假设性示意,在这一阶段联合项目小组将开始进行初步的核心零售商沟通工作1。沟通的主要目的是：全面了解目标零售商的市场定位、选址标准以及有关购物中心功能和服务的特殊要求如果可能，与部分目标零售商签署初步的合作意向,注(1)：目标核心零售商沟通工作由友谊南方商城方面主导。科尔尼公司顾问在此过程中提供全面协助,初步的核心零售商沟通方案是第一份关键的市场营销文件,充分理解核心零
22、售商客户的战略远景和商业模式了解核心零售商客户的经营现状和发展策略了解核心零售商客户的选址标准,沟通方案的成功取决于对目标零售商客户经营目标和选址标准的充分理解,将未来购物中心对目标零售商的价值充分表述购物中心的市场定位与零售商市场定位的高度一致性高客流量位置的优越性:良好的可见性、可接近性购物中心内没有竞争商家周边店铺的良好互补性早期参予所获得的租金上的优惠政策,假设性示意,准备工作,高效率的沟通方案,在建设前就充分考虑不同类型零售商的特殊需求将极大增加未来购物中心的招商吸引力,许多零售商在店铺寻址方面以及对商场的功能服务有许多的特殊要求，如：超市、大型折扣店：最低面积要求、专用配送通道和车
23、位快餐店：靠近洗手间、室外营业场地剧院：空间、客流疏散通道许多中国、香港和台湾的零售商对店铺的“风水”有着特殊的关注,在这个阶段充分听取重要目标客户的预期要求能在购物中心的功能和服务设计时考虑得更加全面周到，从而在建筑设计和经营策略设计时能更好地满足未来客户的需要，从而极大地增加未来购物中心的招商吸引力和成功率,2.2 未来购物中心的功能和服务组合策略,工作内容,综合考虑目标消费者的需求以及潜在核心零售商客户的预期要求，对未来的购物中心进行完整的功能设计和服务组合设计,阶段性成果,完整的购物中心功能设计与服务性基础设施布局在确定购物中心零售业态分布的基础上进一步确定购物中心内的功能区域与服务性
24、基础设施布局，如停车场、专用配送通道、客流通道、专用货梯、洗手间、时装展示场所等,潜在核心零售商沟通,2.3 在市场定位以及功能、服务组合布局基本确定后，我们将为未来的购物中心设计一个财务预测模型,工作内容,综合未来购物中心的市场定位、功能与服务性基础设施的布局设计，结合对未来相关市场的预测，为未来的购物中心设计一个未来的财务预测模型,阶段性成果,外来购物中心五年的财务预测模型，包括投资规模预测、销售额预测、运营成本预测、利润预测等方面,财务预测,2.4我们还希望通过本次购物中心的概念和功能设计，为友谊集团总结一个可资未来参照的连锁购物中心扩展模式,工作内容,总结海外购物中心设计与管理的先进经
25、验，以及国内购物中心设计管理的经验教训，结合本次购物中心市场定位与功能服务设计，为友谊集团总结一个未来连锁经营模式的初步框架,阶段性成果,友谊集团购物集团未来连锁经营模式的初步设想,连锁扩展模式设计,周边地区,最终我们期望通过对新商城的定位设计，为友谊南方的未来带来深远的影响和广阔的前景,友谊集团购物中心仙霞店的成功定位该购物中心的功能设计和组合策略的制定基建和招商工作的顺利开展建设后经营任务的转型未来购物中心的运营策略,中国大型购物中心发展模式的实践和完善大型购物中心专业开发管理团队的培养成功模式的克隆、推广，连锁经营模式的确立专业开发、管理技术的输出国内购物中心行业领导地位的确立,友谊南方
26、的当前任务,对未来的深远影响,A,B,C,超越单纯经营的思维模式,不断开发和拓展市场的魄力和勇气,项目资源和时间,项目小组将用大约12周的时间完成项目任务,注(1)：潜在关键零售商访谈环节在确定购物中心定位后由友谊南方商城方面确定零售商名单并主导商谈过程。科尔尼公司顾问在此过程中提供全面协助,为保证友谊南方商城项目的成功，我们建议由友谊南方商城和科尔尼公司顾问组成联合项目工作小组,领导委员会,友谊集团领导科尔尼公司领导,项目管理,友谊集团购物中心仙霞店负责人科尔尼公司项目负责人,项目执行,友谊集团相关项目组成员3名科尔尼公司全职顾问2名科尔尼海外公司顾问（部分时间）,专家顾问,科尔尼公司行业专
27、家友谊南方商城指派顾问,相关案例分析 一.德国ECE集团 二.日本钻石城(Diamond City)集团,案例研究一.德国ECE集团,购物中心：在欧洲管理67个购物中心，10个在建/计划中的购物中心5,500个商铺租户共1,600,000m2的销售面积年销售额达150亿马克交通设施项目：在莱比锡、科隆、汉诺威拥有中央火车站办公等特殊用途物业：完成30个项目，包括：330,000m2的物流基地 500,000m2的办公用房基地6个在建/计划中/委托管理的物业500个办公楼租户,企业背景,ECE集团是欧洲领先的城市内购物中心集团，同时从事交通枢纽、物流中心、企业总部、办公中心、医疗保健中心等特殊用
28、途物业的开发和建造创建于1965年，总部设于德国汉堡注册资本：4千万德国马克,ECE所有/管理的产业,围绕着购物中心的核心业务，ECE已发展成一个集建筑、管理、投资等业务为一体的大型零售业综合企业,购物中心等项目的开发,概念发展市场研究计划申报,项目管理,建筑和市镇开发,购物中心管理,商铺招商,物业管理,投资,提供从提出设想到长期管理的全面服务,基建招标合同授予建设监理,度身定制的招商理念提供全面服务,规划、开发城市的街区,投资或合作投资建设物业,经专业培训的购物中心管理人员确保商场的舒适,提供长期支持维持并增加大型物业的价值,ECE在购物中心项目上三十多年的开发经验表明，项目的前期规划日益重
29、要，而且工作内容庞杂,ECE购物中心成功运作的关键,具有创造性的项目发展计划,注重功用的、高标准的建筑,可信赖的、按时的完工和进行招商,专业的购物中心管理和“城市内营销”,对全国范围内的市场进行跟踪进行独立的市场研究由购物中心管理、招商、建筑设计及工程等方面的专家参与选址制定富有创造性的土地运用概念，包括私人物业到整个城市街区细致的可行性研究，包括对成本项目的划分和开业期限的设定由法律专家进行周全的合同管理与所在城镇进行沟通，同时充分利用以往的开发经验,除此之外，为商铺租户提供丰富的服务也成为ECE成功的要素,ECE的商铺租户不仅分享所在购物中心良好的地理位置，而且从购物中心丰富的促销活动中获
30、益。这些活动通常包括：举办非常规性的展览、活动包括时装节、撑杆跳比赛、国际爵士乐聚会、多媒体展示等一份定期的购物中心报纸整合一系列的市场营销活动除此之外，ECE的专业人士还向商铺租户提供下列建议：商铺的设计和布局销售产品的陈列广告活动另外，ECE还根据需要向特定租户提供“创业帮助计划”服务，包括联合银行对商户进行融资,ECE的服务组合,柏林阿克登中心,ECE部分大型购物中心介绍,1998年10月开业3层共40,000平方米商铺：120家专卖店，集中于时装和纺织品、家电、折扣食品、食品市场、电脑商店1,500平方米的食街，以及餐馆和咖啡店辐射区域：共约430万人口，包括车程 15分钟内 人口约
31、91 万车程 30分钟内 人口约250 万车程 60分钟内 人口约 90 万顾客服务：4,000个停车位，轮椅通道/厕所，一个婴儿换尿布室，一个邮局，一个影院售票点,汉堡比泰德中心,1997年9月开业2层共40,000平方米商铺：120家商铺，服务机构，一个食品市场，以及餐馆和咖啡店辐射区域：共约63万人口，包括车程 5分钟内 人口约 12 万车程 15分钟内 人口约 51 万车程 60分钟内 人口约 63 万顾客服务：1,400个停车位,案例研究二.日本钻石城(Diamond City)集团,经营理念：“我们开发购物中心的最终目的是专注于社区的发展”购物中心定位：开发一个新购物中心、创建一个
32、城镇新天地，为城镇中的居民提供优美的生活。,企业背景,钻石城集团是日本领先的，集开发、经营、管理为一体的大型购物中心发展商创建于1968年，总部设于大阪注册资本：36.96亿日元主要投资方：日本佳士客（Jusco Co.）公司，三菱商事（Mitsubishi Corp.)员工142人（截至2001年2月）目前日本拥有12个各式购物中心，以及3个在建项目,钻石城公司的经营理念和发展定位,钻石城购物中心分布图,基于“城镇中心”的定位，钻石城为其旗下购物中心设定了战略性发展目标,发展规划,开发具有高销售业绩的购物中心开发社会效益和商业效率相平衡的购物中心开发拥有多个核心店的购物中心以便消费者在购物时
33、能进行比较，同时确保人流的畅通开发的购物中心要拥有时尚的店铺组合，以营造愉快的氛围开发大型的购物中心，以“城镇开发”的理念在城市的一角创建新的商业区域通过对顾客需求深刻的理解和合理的布局，为顾客提供长久的满意，并引领多样化的生活开发安全的、舒适的、充满欢娱的、生态以及柔和的购物中心,钻石城购物中心建设的七大目标,经营管理,模式推广,为了让每个购物中心都能获得预期的效果，钻石城非常重视项目前期的发展规划,市场研究,规划协调,商户招商,进行市场调研，了解区域特点、零售商业绩、人口统计资料等分析顾客需求确定购物中心的合适规模、必要功能制定购物中心的发展理念和定位,与有关政府机构举行协调会议与区域内原
34、有商户进行一系列讨论会研究服务于社区的多种途径谋求社区居民和团体对购物中心发展计划的理解和认同,引入强大的核心店招募和培养有吸引力的、强劲的专业店商户创建高质量的购物中心，同时维持良好的商户关系,并且总结出一套业内成功的购物中心发展模式，成为其企业成功的关键,面积：80,000平方米商业目标：在半径5公里的商业区域内有超过500,000人口内部核心店：2家或以上专业/专卖店：超过120家停车场容量：3,000（基于日本大型零售商店选址法的规定）位置：在城市中心区周边的市郊区域，并邻近主要高速公路的交叉口,钻石城购物中心典型模式,成功模式在各地区的推广,钻石城下属部分大型购物中心简介,钻石城熊本
35、店,钻石城奈良店,钻石城京都店,附录 科尔尼公司简介 科尔尼公司相关顾问简历,科尔尼管理顾问有限公司是世界上历史最悠久、最具规模和最具领先地位的管理顾问公司之一,公司于1926年在美国芝加哥创立连续十三年以两位速度增长，2000年收入超过13亿美元百分之五十以上业务在北美以外地区近四千多名专职管理顾问在全球三十多个国家设有六十五间分支机构,我们在亚洲拥有14个办事处，包括香港、北京、上海和台北四个大中国区的办事处,我们的领导地位主要反映在业务上,我们提供高价值的管理顾问服务自成立以来，科尔尼公司积极协助工商企业和政府机构解决因国际化和日趋激烈的市场竞争引发的在产品、服务和资本市场上的一系列策略
36、和经营性挑战我们为遍布全球的公司机构的高层主管提供高质量、客观、先进的服务我们在策略、经营和技术上与客户保持着长期的合作关系我们的服务尤其重视可行性科尔尼公司每年大约完成两千个项目，我们的客户中80%是原有客户由于我们加入了电子资讯系统公司(EDS)，因此我们在技术和实施方面具有充分的资源和能力,有形效益,利润增长竞争优势的改进增加股东收益增强公司市场定位减少成本改进资产利用率增加市场份额,我们的经营目标是：协助我们的客户去赢得和保持竞争优势,我们提供咨询的行业范围深远广泛,家具纺织成衣 政府机构医疗保健高科技信息和信息技术仓储运输服务矿业公用事业,石油和天然气印刷出版和广播公共和非盈利机构医
37、药建筑材料造船业电讯业贸易协会机购运输,汽车零售业太空和国防化工家电消费品电子财务金融服务林业产品,企业成长战略市场进入战略业务转型/业务流程重组兼并和收购并购后整合客户服务和客户满意度财务经营全球化业务方针,市场营销和销售供应链整合人力资源发展经济分析/转移定价技术评估组织架构有效性重组和民营化战略信息技术生产改造和运营改善,并且我们拥有多种业务能力,科尔尼公司,策略和经营能力,EDS档案一家信息技术行业的领先企业2000年营业额达192亿美元13万名雇员遍布45多个国家拥有领先的计算机电子技术广泛的程序管理能力,技术能力,我们在策略、经营和实施上的顾问咨询能力得到了母公司EDS的支持，ED
38、S是世界上最大和领先的信息技术集团,通过一体化的咨询和技术服务，我们为顾客提供高价值的顾问服务,研究,实施,一体化高价值服务体系,客户竞争优势和业务的优化,客户业务的增长、利润和竞争优势,程序管理,策略和计划,经营改进,信息技术服务,技术评估和支持,科尔尼公司是最早进入中国市场的国际性管理顾问公司之一,八十年代，科尔尼公司进入中国市场开始发展其业务,科尔尼公司1985年进入中国，帮助外经贸部进行一项外国投资研究项目科尔尼公司在大中国区的运作正式开始于1992年业务发展迅速已在香港、北京、上海与台北建立了公司办事处，并得到全球各个办事处的支持，特别是新加坡、德国和美国有超过70名的精通英语与汉语
39、的咨询顾问；客户涉及：跨国公司、投资基金管理、中国政府及企业、世界银行、国际金融公司项目涉及从业务开发到运营管理的各个范畴，覆盖各种行业,我们在中国曾为各行业的客户提供各种管理顾问服务,市场进入战略合资、并购的评估合作伙伴的选择投资战略电子商务营销和销售方法分销渠道制定物流业务流程的重组行业重组运营评估及改进组织架构的有效性客户满意度,主要服务类型,汽车化工消费品电气电子食品和饮料重工业建材机械工具医药电讯运输,涉及行业,大中国区的当地客户举例,包括许多的组织和公司,业务增长战略业务过程重组客户满意度电子商务战略和实施合资企业评估物流和分销渠道市场进入战略市场营销和销售的有效性兼并收购兼并后的
40、整合运营评估和改进组织架构的有效性和重组战略采购供应链改进,咨询业务举例,中国银行东亚银行长虹电子中国人寿中国交通部华润中信泰富/大昌行大连市科委戴姆勒-克莱斯勒 中国远东银行中国一汽东风汽车中国第一拖拉机方正,家乐福香港电信广九铁路LG 电子 中国小天鹅泸天化集团马士基拉法基华侨城罗蒙生力啤酒浦东发展银行四通电子大众-中国,建立多层次的客户关系和可信度客户和科尔尼共同组成指导委员会和行动小组主要股东参与项目与客户建立友好的工作关系,每个项目之后，要做两次项目评估85%的项目结果超过客户预期满意度唯一一家有此规定的顾问公司,强调深入了解客户的业务、组织构架和具体问题80%的业务来自于老客户利用
41、全球范围内的资源为客户设计度身定做的解决方案根据“一个公司”原则，许多的客户均因此发展成为科尔尼的全球客户,科尔尼为客户的服务有三个基本指导原则,这些指导原则保证科尔尼能够为客户提供高价值且实际可行、卓著成效的解决方案,共同参与的项目队伍,质量,以关系为基础的客户,公司战略业务计划制定收购分析并购整合,企业战略,客户管理品项管理市场调研营销计划制定销售管理,市场营销和销售,组织机构/销售队伍有效性 流程重整企业文化转变程序管理培训福利制度,组织机构,信息技术有效性行业标准预测订单管理存货/生产控制,信息技术,制造业战略/物流战略战略采购客户数据库管理/快速反应客户服务运营计划周期改进,运营,竞
42、争者信息全球扩张市场进入战略行业比较,我们处理过这一行业中的各种主要问题,科尔尼公司在零售行业提供多种管理咨询服务,目标顾客竞争优势产品组合整体定价策略整体空间分配,普通品牌营销定牌营销产品组合趋势消费者行为,充分利用相关供应商的行为供应商管理谈判工具,价格/销量弹性国内平均价格/产品当地竞争当地价格微调定价法则,产品组合调整货架空间分配,“点到点”物流管理(从供应商到货架)电子数据交换,商店理念,市场营销,采购,定价,商品管理,物流和信息技术,重整零售业务,科尔尼公司开发了“重整零售业务”(TRB)来帮助零售业客户实现突破性的业务发展,我们曾为这一行业中的众多客户提供服务,Asda欧尚Bloomingdales家乐福/普美德斯Conforama华润Dayton HudsonEatonFnac老佛爷GIB GroupGroupe CasinoGruppo PamHabitat,HeckingerHermansHorten宜家JC PenneyKaufhofKFS麦德龙Monoprix NordstromSaks西尔斯巴黎春天La Redoute,部分客户选例,
