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1、,早在7600年前人类就在这里生息繁衍，因出土“世界第一玉”和“华厦第一龙”，被国内外考古学界称誉为“玉龙故乡”，坐落在境内的查海古人类遗址，被誉为“中华第一村”。中国著名考古学家、已故的中国社会科学院考古研究所所长苏秉琦先生，亲笔为查海文化遗址提词：“玉龙故乡，文明发端”,鸿举中国企画行2010-11,中国阜新玉龙新区30#31#地块定位规划发展报告,前 言,一个项目运营的成败，除了市场因素，完全取决于项目整体规划定位及市场定位的准确与否，只有发现和锁定市场空白点，定位准确，规划合理，走差异化营销的思路，才能先发制人，赢得项目经营与销售的成功。鸿举中国企画行经过对阜新房地产市场现状的深入调研
2、与预测性分析，对项目发展规划做了初步定位，并制定出有针对性的差异化的产品规划定位，旨在提高本项目的建筑内涵和市场竞争力，以及绝对的品质优势，以期使项目的特性更加突出，从而达到快速去化和利益最大化的营销目标。,宏观经济状况分析阜新经济及房地产状况项目自身分析项目定位项目规划建议,目 录,宏 观 经 济 分 析,宏观经济环境研究,当前经济环境分析,中国经济增长速度放缓，CPI持续上涨；进出口拉动作用降低，转向扩大内需；产业结构进入转型阶段；社会保障体系逐步完善；防止通胀已成现今当务之急；信贷政策收紧，对房地产的调控不断加强；房地产作为拉动内需的主力军，受到各地方政府的强烈支持；,宏观经济环境研究,
3、房价上涨的主要原因,经济快速发展，人民生活水平显著提高；国家前2年大力发展房地产以拉动内需，货币环境宽松；房地产的投资属性被充分发掘；1）投资渠道狭窄，房地产成为少有的安全投资产品 2）企业发展空间有限，再生产资金涌入楼市 生活保障体系不完善，百姓寻找避险空间；政策调控抑制供应不降低需求，导致供求关系不平衡；开发成本上涨较快；户口政策的影响（国家放宽中小城市农民工落户条件）；,房价上涨速度减缓的主要原因,宏观经济环境研究,受全球经济衰退严重影响，经济发展出现阻碍，购买力下降明显；1）进出口受到严重打击 2）产业转型期的阵痛 政策导向开始打压需求，购房积极性被抑制；房价过高，刚性需求出现转化；货
4、币政策偏向紧缩，杠杆作用被弱化；通货膨胀导致恐慌心理；三四线城市处于城市快速扩张阶段，受政策影响较小。,2010阜新经济发展态势,宏观经济环境研究,地区生产总值保持较快增长。畜牧业生产保持稳定，种植业获得大丰收。规模以上工业实现较快增长，三大重点支柱产业发展态势良好。固定资产投资快速增长，房地产开发势头强劲。财税收入快速增长，金融运行平稳。消费品市场繁荣活跃。物价指数继续上涨。全市社会消费品零售总额实现103.92 亿元，同比增长18.6%。外贸出口保持较快增长。城乡居民收入稳步增加。城市居民人均可支配收入9569 元，同比增长13.6%；农民人均现金收入6847元，增长9.8%。,2010年
5、阜新前三季度全市国民经济运行良好，一直保持健康平稳的发展态势，主要经济指标较快增长,大多数指标增幅高于全省平均水平。,区 域 房 地 产 发 展,阜新的房地产现状,经济发展速度依然保持良好，购买力仍然强劲；楼盘销售平稳有升；1）刚性住房、自住性产品稳定 2)中心楼盘较为稳定，周边楼盘成交不足，玉龙新区备受关注；供应量持续放大，去化率速度下降；产品品质更受关注；呼唤品牌开发商以及新的居住理念；城市转型，政府大力支持开发，未来发展前景乐观。,宏观经济环境研究,公有住宅：阜新解放后，人民政府接管了解放前的日伪住宅，建筑面积为44万平方米。在国民经济恢复期，国家财力不足，主要以修复利用旧有住宅为主，市
6、区每年新建住宅面积只有1.5万平方米。私有住宅：新中国成立初期，阜彰两县县城共有私人住房8259 间，总面积为14.86万平方米。阜新房改二十年：1987年11月20日，市房改领导小组第一次全体成员会议召开，将房改工作列入当年政府工作报告中的五大任务之中，并决定平房改造可分为矿区、铁路、电厂、房产局四大块。1988年3月，千人参加“阜新市深入开展住房制度改革动员大会。1988 年12 月，开始落实解决“特困户”住房问题。1990 年1 月，落实阜新矿务局改造险旧平房的优惠政策。1991年5月，辽宁省集资建设解困房经验交流会在阜新召开。,阜新住房60年变迁,阜新房地产状况,房地产投资规模规划目标
7、城市建设发展、居民收入水平提高和人居环境的改善，将进一步促进阜新市房地产业的发展，2000年2007年阜新市的房地产投资规模（不含棚户区）平均增长率为3.5%，棚户区2005年至2007年共完成开发272万平方米，按照含棚户区计算，房地产投资年平均增长率为17.6%。考虑到宏观调控和存量房屋的影响，20082012年期间房地产投资规模年均增长率为20%左右，房地产开发计划投资额280亿元，实现税收25亿元，利润40亿元。2008年计划完成房地产增加值8.78亿元（预计），同比增长6.0%（预计），到2012年房地产增加值要达到34.44亿元。20082012年期间房地产投资占固定资产投资比重要
8、逐步增加到35%。,关于促进房地产业又好又快发展的实施意见 阜政办发200894号,阜新房地产状况,2009年全市完成房地产开发投资19.59 亿元，同比增长60.9%；施工面积265.8 万平方米，同比增长72.1%；其中新开工面积为176.8 万平方米，同比增长99.6%；竣工面积43.4万平方米，同比增长6.9%；销售面积67.2万平方米，同比增长35%；销售额14.1 亿元，同比增长12.7%；空置面积77.7 万平方米，同比下降12.4%。,阜新房地产状况,2009-2010年阜新房地产市场状况,2010年阜新房地产开发继续保持良好态势，19 月完成投资23.25亿元，同比增长86.
9、4%；商品房销售面积实现60.04 万平方米，同比增长81.25%;商品房销售额实现17.56 亿元，同比增长113.2%。,一、地方政策支持：2008年，国家出台了一系列针对房地产的“救市”政策。阜新市也在市委、市政府的高度重视下，先后出台了阜政办发200894 号、阜政办200984号两个关于促进房地产业发展的文件，一系列支持房地产发展的优惠政策，有效地保证了房地产业的平稳发展。2009年伊始，阜新市按照省政府的要求每季度举办一次房交会，期间实行了办理房照减免税费的惠民政策，有力地促进了商品房的销售和二手房的交易。二、市场需求居民收入提升：阜新经过近几年的经济转型，经济快速发展，人均收入大
10、幅度提高。刚性释放：刚性需求得到释放，回到理性消费轨道。城市基础设施逐渐完善：公交、道路、供水、供热、供气等基础设施明显改善。团购拉动：今年集团性团购比例增大，投资置业开始活跃，刺激活跃了市场。多管齐下：商业地产、工业地产也走上了健康发展轨道。县域及小城镇建设开始启动：县域房地产施工面积初步统计为49.4万平方米。政府规划出让：供应土地面积历史空前，为加速房地产业发展创造条件。中央决定放宽农民工在中小城市落户，进一步促进城市化。,阜新房地产状况,阜新房地产市场快速发展的原因,小结：从阜新市场近年供给分析看，商品房供应以普通住宅为主，别墅和商业用房所占份额有所增加。供给类型方面来看，阜新的房地产
11、市场存在较大的发展空间。而从市内、开发区以及玉龙新区巨大的开发量来看，明显呈现供给量过大的状况。由于本项目体量巨大，阜新市的客户资源有限，因此势必将会在未来的几年内形成激烈竞争。本案凭借大连制造（大连规划、大连物业、大连推广）的理念，必将打造优势品质产品，立于市场不败之地。,阜新房地产状况,项 目 概 况,项 目 概 况,项目基本要素数据：,社区配套公建一览表,按50%计入容积率,项 目 概 况,本案位置,本地块位于玉龙新区南部，东邻人民大街，北邻龙湖路、其北部紧邻玉龙核心区的的商业中心、区位条件优越。人民大街及龙湖路都是城市主干道，交通便利。毗邻辽宁工程技术大学，学府氛围浓厚。,项 目 概
12、况,项目周边状况,西侧，未来玉龙新区规划用地，现状为防护林,南侧，回迁区，紧邻市内,东侧，规划用地。东北角是辽宁工程技术大学,北侧，龙湖路以北为玉龙新区规划住宅，西北角接规划的核心商务区,项目SWOT分析,结论：优势大于劣势、机会多于威胁，项目前景无限,客 群 分 析,客户来源示意图,1、区内客户首置群体（刚性需求）,2、区内客户居家客户（品质提升）,4、区外客户返乡客户（投资、为父母养老）,3、区外客户城际客户（落户、上楼、品质提升、工作方便）,根据置业目的，项目区域客户可以划分首置客户/居家客户/舒居客户,客 群 分 析,首置客户,典型客户描述张先生，矿区工作人员，已婚，和妻子住在宿舍，想
13、拥有一套自己的房子，家庭月收入在5000元内，置业时只能考虑中小户型。客户语录：“我是比较看好玉龙新区的发展，当然现在那边的开发速度很快，会完善起来的”“交通一定要方便，我和我老婆上班也方便”“还有学校，最好有幼儿园，另外一些配套，像健身之类的，我觉得也应该有”“是大连公司，实力还是雄厚的吧”,目标客户：白领/普通级别泛公务员/普通级别公务员/中小私营企业主,关键词：首次置业/价格承受力弱/依赖城市交通/距离工作地点近/性价比价值牵引：区位/性价比/低总价,典型客户描述赵小姐，30岁左右，已婚，在某机关事业单位工作，家庭收入在7000-9000元内，现在打算换套面积大点的房子。客户语录：“我以
14、前的房子面积小了，就想换套大一点的房子”“如果能靠近市中心区会好一点，那样各种配套会齐全一点”“玉龙片区环境什么的也不错，是个适合居住的地方”“我觉得有那么多高层次的人住在那，小区的人群就不会那么杂了”“品牌，我是很注意的，最好停车方便，配套当然要好一点，不过不是我最关心的”,居家客户,目标客户：中高收入省市政府公务员/老师/事业单位人员/矿区人员/企业中高层,关键词：二次置业/增加居住面积/月供能力较强/依赖城市交通/性价比价值牵引：城市配套/社区品质/品牌,典型客户描述宾先生，30多岁，私企业主，已经多次置业。目前买房多用来投资，品质好的盘也会考虑自住。客户语录：“我喜欢这块，我自己就在那
15、边工作，我的生活圈子很大一部分也在这个区域”“政府不是有远景规划么，城市北进，那前景可是十分看好呢”“我之前也看过一些楼盘。我觉得楼盘规模要大，交通方便，配套要齐全，还要有升值潜力，那样住在里面有面子嘛”“我现在主要考虑140的房子，投资或自主都可能，主要看楼盘素质”,舒居客户,目标客户：私营企业主、高收入的泛公务员、企事业单位管理层,关键词：多次置业注重身份地位对景观资源和社区品质要求高会比较全市范围内高端物业关注品牌对稀缺产品非常关注价值牵引：区位/生态资源/品牌,典型客户描述贺先生，37岁，阜新人，目前在深圳工作。认为阜新现在房价还不是很高，打算在阜新置业，给父母一个好的环境安享晚年。客
16、户语录：“玉龙新区好啊，发展前景很大，我看很像深圳的香蜜湖片区，以后有可能发展为新兴豪宅片区”“这一带环境好，临近大学，人群不杂，这样安全也较有保障”“大连品牌啊，那品质是有保障的”,返乡客户,目标客户：京沪深沈阳、大连的本地返乡客户,关键词：视野开放，识多见广/月供能力强/购房给老人住或者以后居住价值牵引：品牌/区位/品质,典型客户描述王先生，40多岁，阜蒙县人，在外地经商，主要考虑儿子现在在市内上学，为方便照顾打算在离学校近的地方置业。客户语录：“我想玉龙新区这一带还是比较好的，将来的一个发展核心，不是说什么城市北扩嘛”“对我来说肯定是交通要方便了，也上高速了，时间就是金钱嘛”“一些会所呀
17、，健身之类的，最好都有，现在有些私人开发商把会所用来经商盈利，不知道你们咋样”“还有国家重点大学，是学区房呢。”,城际客户,目标客户：来源于周边县市,关键词：价格承受力强子女教育考虑上高速方便社区品质价值牵引：区位/教育配套,客 群 分 析,需求特征,追求高质量的生活，有一定的城市化需求；容易接受新事物，适应能力较强；需要一定的身份认可，在人群里有一定的领袖作用；有一定的经济及投资意识，理解住宅投资保值与增值的作用；彰显居住身份地位，所带来的荣誉满足感；,项 目 定 位,项 目 定 位,把握阜新市城市北进的发展契机，打造阜新市第一名盘 抢占阜新市高新区玉龙新城建设的桥头堡，展示现代时尚品质建筑
18、，形成差异化，吸引消费者眼球 瞄准企业高管、私企老板、公务员及教师为核心目标客群，配以居住升级客户，以品质与之对接 展现现代建筑时尚功能元素，实现物业保值增值 充分尊重阜新市房地产整体消费力相对较弱的现实，控制面积及总体造价 做好前期商业资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”商业布局 充分尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究 促进销售，提高项目开发效率，快速占领市场主导,【定位要点1】,以托斯卡纳建筑风格，提升建筑高贵气质，体验高瞻远瞩心怀 将时尚欧式环境艺术与地中海建筑相融合，形成与区域建筑的差异化 选择一流的物业管理整个社区，彰显品质生活领地 以中等价位，高品质项目入市，展现物业
19、的保值增值 注重产品细节处理和设计，全力满足室内通透，展示大视野 产品具有超乎客户所想的附加值（如面积赠送）以大连规划、大连物业、大连营销推广缔造项目核心价值,项 目 定 位,【定位要点2】,项目整体是阜新市首个真正意义上的高档商品住宅,玉龙新区重要地理位置,交通及其他配套相对完善,阜新市中高端房地产市场,优秀的建筑设计标识性的建筑立面,户型以大众化中户型为主，小户型和大户型为辅,确保园林设计、物业管理等属于本地领先水平,市场推导,项 目 定 位,阜新市中高端房地产市场,目标客户以本地为主,品质住宅、中高端商业的产品组合,高品质综合体项目,40万优质的房地产项目,玉龙新区规划发展排头地带,产品
20、推导,项 目 定 位,辽宁工程技术大学资源优势,合作伙伴追求业绩,政策持续打压,打造品牌,宏观经济形势发展趋缓,1,2,3,4,5,减低风险,追求利润,区域竞争激烈,地块条件,公司战略,客群定位,产品定位,推导,产品修正客群,目标客户,产品推导,项 目 定 位,项 目 定 位,最具性价比的全区域中高端品质成熟社区,项 目 定 位,产品定位 ART艺术 素质人居 艺术新城物业形态精致型住宅+独立SHOPPINGMALL建筑风格新阜新首席 托斯卡纳风情建筑风格,形象定位1,都市新贵具备欧洲皇家品质的国际高品质大型社区,诠释：城市新贵：一指项目为城市新贵，二指居住人群为新富起来的城市新贵！具备欧洲皇
21、家品质的国际高品质居住大社区：彰显项目品质与居住的荣耀！,项 目 定 位,领袖品质领袖艺术领袖人文托斯卡纳精神建筑,缘自国际的现代城市素质人居理念的精神建筑,形象定位2,项 目 定 位,具有8000年文化底蕴建于阜新的“新时代”精神堡垒,项 目 规 划 建 议,基本特征：,主题鲜明-成为社区开发的核心支撑力；,主题先行-体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；,主题宣传-让消费者接受主题，主题成为项目标签；,主题复合-但主题宣传与多主题建设，符合性舒适社区。,大盘规划理念,城市化品质生活的产品体系构建奠定最具性价比的全区域中端品质成熟社区的地位,规划与产品建议,客户价值关键点,规划与产品策略,品
22、质成熟社区,完备的,便捷的,形象夺目的,社区品质,产品品质,社区与区域完美结合，有效补充区域配套,强化社区与城市的关系组团与公共节点尊重步行尺度,应具备识别性强的建筑立面及项目主入口或主形象展示区,根据客户关注点适度提升产品品质,良好的社区规划,城市化,品质感,打造丰富多彩的城市生活，营造高品质的社区形象,差异化的最具性价比的中端品质成熟社区,规划与产品建议,城市化品质生活的产品体系构建奠定最具性价比的全区域中端品质成熟社区的地位,品质城市生活打造方向,“新城市主义”规划理念,理念创新宜居化,引入市场领先的“新城市主义”规划理念，强调公共空间的丰富度、步行尺度和邻里协调。倡导一种丰富多彩的、便
23、利的城市生活方式。,“五点三线”社区主轴,社区名片极致化,串联项目中重要的公共空间，形成合力，展示项目的高品质，给予客户城市生活方式的集中体验。强调脊梁的功能的丰富性，突出细节和设计感，是本项目最为集中的名片式空间。,“托斯卡纳”产品风格,形象差异庭院深深,简约不等于简单。简约是一种思想和品位，它因不盲从流行，反在时光的流逝中历久弥新，使艺术和人本融为隽永。它突出了产品品质感，彰显居住者气质。,全面的城市生活配套,保障要素全面性,对配套进行分类和分级设置，满足城市生活的丰富性。分类：商业、教育、休闲、交往、运动、社区服务分级：城市级、社区级、组团级,规划与产品建议,城市化品质生活的产品体系构建
24、奠定最具性价比的全区域中端品质成熟社区的地位,品质城市生活打造方向,“新城市主义”规划理念,理念创新宜居化,“五点三线”社区主轴,社区名片极致化,“托斯卡纳”产品风格,形象差异庭院深深,全面的城市生活配套,保障要素全面性,“新城市主义”规划核心主张,独立的欧洲风情小镇,组团规划形成邻里,尊重步行尺度的路网规划和公共空间布局,规划与产品建议新城市主义核心主张,新城市主义规划理念在本项目中的具体应用,利用托斯卡纳风格的洋房产品形式提升社区高贵的品质感形成邻里的组团式规划，创造邻里沟通与交流环境尊重步行尺度的路网规划及公共空间布局,规划与产品建议新城市主义规划体现,形成邻里的组团式规划，创造邻里沟通
25、与交流环境,通过路网规划，将居住用地分割为组团，保证整体的协调性和每个组团的独立性；合理控制组团规模，便于分期开发与销售；注意组团内部的空间的营造，创造邻里沟通与交流空间；每个组团可以形成不同的主题，便于在销售中持续创造卖点，如：活动、休闲、交流、亲子等；,北京奥园规划,四大核心组团:形成邻里的组团式规划，创造邻里沟通与交流环境,结合地块自身条件，提供洋房的产品形式，增加社区现代感和活力,规划与产品建议新城市主义规划效果示意,规划与产品建议,城市化品质生活的产品体系构建奠定最具性价比的全区域中端品质成熟社区的地位,品质城市生活打造方向,“新城市主义”规划理念,理念创新宜居化,“五点三线”社区主
26、轴,社区名片极致化,“托斯卡纳”产品风格,形象差异庭院深深,全面的城市生活配套,保障要素全面性,社区核心主轴的意义,社区核心主轴的位置布局建议,社区核心主轴的功能与意向,规划与产品建议社区主轴规划体现,第五大道、华丽英里、凯撒大街这些熟悉名字是城市意象最集中的体现。,本项目可借鉴这些概念打造社区主轴，体现出城市生活的丰富与便利，表达本项目作为“最具性价比中端品质成熟社区”的定位。,规划与产品建议社区主轴规划体现,社区主轴作为本项目规划的核心体现必须重点投入，着力打造社区主轴对本项目的意义：成为本项目品质感和城市化形象的核心体验空间，是本项目整体定位的集中体现；成为项目分期开发的线索，组团和配套
27、持续开发，卖点持续释放，不断加强本项目的市场形象；成为项目营销的产品基础；要点：位置布局：社区主轴贯穿项目始终，并且步行距离串联各个居住组团；容积率集中，空出用地打造社区主轴；各个组团合理分布在主轴了周围，保证步行可达，且物业价值最大化；功能与意向：针对不同客户人群丰富产品线，突出社区主轴重要节点，既保证节点功能完整，同时考虑分期开发策略做到期期有亮点：保证节点设置与整体定位的一致性；考虑开发时序性，确保节点释放对物业价值升高的支持。,规划与产品建议社区主轴规划体现,社区主轴的意义：分期开发与组团规划的线索；串联价值点，形成合理效应；,社区主轴的布置要点：与组团关系合理步行可达，体现城市生活便
28、利性；价值节点丰富，体现城市生 活的多样性。,规划与产品建议社区主轴规划体现,串联各个主题功能节点，提供世外桃源般的地中海小镇生活,金棕榈大道,红飘带湿地,普罗旺斯广场,四季缤纷园,规划与产品建议社区主轴规划体现,主题词：浪漫,主题词：时尚与品味,主题词：景观与休闲,花架廊道,森林步道,艺术走廊,规划与产品建议社区主轴规划体现,三段漫步道花架廊道意向,规划与产品建议社区主轴规划体现,三段漫步道艺术走廊体现城市感与时尚性,规划与产品建议社区主轴规划体现,三段漫步道森林步道意向,地 中 海 式 皇 家 园 林项目要体现地中海式皇家园林的文化主题及内涵，必须在一期建设时，建设以地中海风情为主题的临街
29、商业、会所、园林、道路、广场和综合设施，形成别具特色的地中海式休闲风情区，以实现引导式开发的开发效果。所谓地中海式皇家园林风情区，由四大部份组成，即可构成“地中海式皇家园林景观四重奏”,园林景观主题建议,小区道路景观 风情商业街 园林景观 建筑景观,园林主题围绕“地中海式皇家园林”的形象主题，加以现代式庭园的造景元素，营造尊贵、有品味的环境空间，追求“移步异景”的景观效果。,园林景观风格设计,中 轴 园 林 景 观,图示：外向型社区园林设计，即美观了社区，又将社区之美外向化，公共化。,园林景观风格设计,以核心景观轴为各组团景观核心，组团内部园林为次级景观中心，层次清晰，互相映衬，各组团之间在一
30、个大主题下各有分主题和侧重点，组团间道路及休闲运动设施与场地为连接各组团、统一大主题的节点与脉络。同时加入古典园林中的元素，并配置地中海情调的陶艺、雕塑作品，选用地中海风格的石材、陶瓷材料。通过水、音乐、雕刻等代表元素，展现地中海的格调，塑造项目高雅的品味，与西班牙的人文与历史气息一脉相承，同时也可迎合现代人追求的格调生活。多种大树少种草。多用干水景。,入口,边界,区域,节点,标示,欧式园林运用,入口,边界,区域,节点,入口如同项目的身份标签，最重要的是要反映本项目的特色及异域文化主题。设置：标示型建筑+震撼性枯水景。,标示,欧式园林运用,入口,边界,区域,节点,标示,边界的打造欧式标示符号、
31、路灯、观光带和周边绿化带的综合运用，营造不同与区域其他项目氛围。,欧式园林运用,入口,边界,区域,节点,标示,区域导视系统的打造简洁、美观、人性化，最重要是充满英式风格的痕迹；区域小品的打造尺度、小空间的景观驻留节点及可参与性，使业主可走可留，展现项目品质,欧式园林运用,1、雕塑广场欧洲文化,入口,边界,区域,节点,标示,欧式园林运用,2、生活广场沟通,入口,边界,区域,节点,标示,欧式园林运用,3、运动广场健康,入口,边界,区域,节点,标示,欧式园林运用,4、亲情广场亲情,入口,边界,区域,节点,标示,欧式园林运用,5、童心广场天真,入口,边界,区域,节点,标示,欧式园林运用,6、时光隧道体
32、验,入口,边界,区域,节点,标示,欧式园林运用,7、艺术长廊洗涤心灵,入口,边界,区域,节点,标示,欧式园林运用,规划与产品建议,城市化品质生活的产品体系构建奠定最具性价比的全区域中端品质成熟社区的地位,品质城市生活打造方向,“新城市主义”规划理念,理念创新宜居化,“五点三线”社区主轴,社区名片极致化,“托斯卡纳”产品风格,形象差异庭院深深,全面的城市生活配套,保障要素全面性,原则要点,建筑风格建议,建筑品质提升,展示建议,规划与产品建议产品风格体现,本项目外部形象建议的原则：成本性原则：集中力量在客户最容易感知的地方投入，提升形象；差异性原则：针对周边竞争对手的不同，采用不同的外部形象。本项
33、目外部形象构建的要点：展示区重点打造，作为项目形象的标签（尤其是启动阶段）；城市天际线和识别系统适度发力，体现项目的都市感和社区形象的统一性；通过托斯卡纳的建筑风格、局部高档材质的应用以及建筑细节的雕琢体现出真正的品质感，吸引项目主力客群。,外部形象是构建社区第一印象的关键，因此夺目的外部形象是体现项目定位和品质的关键因素。,规划与产品建议产品风格体现,托斯卡纳风格主要要把握两个部分，第一建筑的布局，建筑多为连续半围合的格局，适当的小中庭花园和露台的设计尤为重要；第二就是开阔的周边密林种植区，做出远距离的环抱，为庭院提供远景组成。如果由于庭院尺寸限制无法做出环抱的远景，那么就在隔墙上做足爬藤植
34、物，或运用桧柏和高篱，一样可以达到不错的景观效果。把握硬质景观特点 以自然质感的砖石为主，但铺装材料多切割成规则的形状，适当地使用彩色瓷砖。墙面用灰泥或 者涂刷鲜艳的颜色，注意需选用户外涂料。木质结构的廊架等构筑物，色彩上要兼顾到周边建筑 和整体庭院风格，但是不建议用原色。巧用装饰元素 较多使用的装饰物有：铁艺桌椅、赤陶花器、石雕花器和兽头水口，陶质的花器的使用量可以加大，除了赤陶本色，还可以使用赤陶刷涂白色和彩色的盆器，多使用盆器一方面能灵活增加种植组合，另外对北方庭院来说方便在冬季将植物搬入暖房过冬。搭配植物 植物以自然式种植为主，周边除了密林外，大量的常绿植物如桧柏也是常用的。灌木的利用
35、可以不以花灌木为主，枝叶浓密、造型自然的品种较为适合。宿根花卉和地被植物的使用可以随心所欲。要注意添加观赏草的种植，在欧式自然风的庭院内种植观赏草是很有景观效果的。如：狼尾草、玉带草、丝兰、鼠尾草、熏衣草、萱草等都可以使用。植物自然生长，不加修剪，体现自然植物的错落感。户外家具搭配 搭配这样的空间，选择铁艺加软垫的椅子座椅、马赛克拼花桌面的茶几或咖啡桌最有韵味，直接用砖石砌筑后刷涂料的沙发椅也是很有特点的选择。,托斯卡纳风格,建筑立面,立面参考,立面参考,户型附加值打造,我们通过几个案例来设计本案户型,B2,A,赠送面积是中海高层户型最大特点。以两次交房的办法，将卧室或厨房部分以阳台花园面积赠
36、送给业主，然后在竣工验收后统一施工，将赠送部分封闭改造成相应的功能房间，再进行二次交房最后交付给客户。以赠送大面积房间为卖点，能保证项目外立面的美观。而真正的阳台进行双高阳台设计，赠送的大面积双高阳台既保证了使用功能，增加了卖点，又能避免客户将其封闭影响建筑美观。,A,A,A,B3,B4,B1,B1,B1,C1,赠送部分,赠送部分,赠送部分,沿海48号地块技术指标,沿海48号地块技术指标,中海华庭 户型特点,以赠送卧室方式进行设计，将北卧及餐厅部分设计成户外花园赠送给业主，使得三室大面积户型也满足70/90规则，同时增加了两个北卧的三室户型卖点，以赠送弱化了北向卧室的缺陷。,中海华庭 户型特点
37、,87平，赠送12.5平，全赠送功能区间，是大连市场的最新潮流。,玫瑰东方 户型特点,140平，赠送20.25平，全赠送功能区间，是大连市场的最新潮流。,玫瑰东方 户型特点,96平，赠送18.1平，全赠送功能区间，是大连市场的最新潮流。,玫瑰东方 户型特点,沿海鉴筑 户型特点,以赠送卧室方式进行设计，将北卧设计成户外花园赠送给业主，为客户提供8-10%的赠送空间。,南向双高阳台解决户型进深过短，实用性不强的问题，对于中冶项目来说，可以南北赠阳台。,沿海鉴筑 户型特点,以赠送卧室方式进行设计，将北卧设计成户外花园赠送给业主，为客户提供8-10%的赠送空间。,南向双高阳台解决户型进深过短，实用性不
38、强的问题，对于中冶项目来说，可以南北赠阳台。,户型设计要点,“大开间、短进深”，同时保持户型方正，正南正北朝向。提高住宅的实用率及业主个性化需求。卫生间全明处理，增强采光。大户型单位可考虑设独立玄关和独立衣帽间。每户设观景阳台，部分户型可增设生活阳台，生活阳台作封闭处理。大户型放在景观良好的位置，视野开阔，有助于销售。三房以上设主人套间，主人房开间开阔，在整个单位应朝向景观最好的一面。室内管道作隐蔽处理。厨房油烟做统一烟道处理。要求每户在合适位置预留洗衣机位置，设置独立洗衣机给排水。厕门不要正对客厅门，卫生间最好采取干湿分离，公共卫生间洗手区与入厕区分开。厨房、卫生间采用升降板技术，下沉5-1
39、5。空调：预留分户中央空调安装位及空调管道口。,一美：户户朝南北朝向，采光良好 朝南而居，尽享舒适宜人、恰到好处的健康阳光生活。二美：南北对流，生态引风 通畅引风对流的居家环境，处处享受清风萦怀的居住享受三美：户内花园，园林入室 大度生活，于自然之中涵养生活之美 四美：丰富空间，情趣横生 层次丰富，独具创意的空间，居住条件无可比拟 五美：创意引景，赏心悦目 引景入室，赏景人居，堪称居住景观享受之最,打造十全美宅，改写阜新市城市居住标准,户型优化要求,六美：分区合理，豪宅本色 保证私密而舒适的空间分区，居住更显尊贵而自在，领先上 流居住标准七美：视野开阔，气度非凡 超大面宽，尽情接纳阳光和清风，
40、享受自然多一点八美：面积实用，超越期待 以人为本，扩展居住的使用面积，超越对居住空间的期待九美：精雕细琢，完美卓越 对每处细节都力求精致，追求完美，立显居住者的档次十美：风水吉宅，幸福与共 糅合传统的吉宅标准及现代化科学健康的生态住宅理念，提供幸福居住空间。,户型优化要求,打造十全美宅，改写阜新市城市居住标准,户型面积功能配比（）,户型设计要点,/二房二厅一卫单位的建筑面积在85100之间，客厅的开间控制在4米左右，进深不要太长，餐厅和厨房的面积适当加大，餐厅与客厅相通，增大空间感。/三房二厅二卫单位的建筑面积在110130之间，客厅的开间控制在 4.24.6米之间，主人房卫生间面积适当加大。
41、/三房二厅二卫单位的建筑面积在130150之间，设玄关，可做小错层处理，客厅的开间控制在4.64.9米之间，大厨、大卫，主人房设独立衣帽间。/四房二厅二卫单位的建筑面积在140155之间，设玄关和衣帽间，可做小错层处理，客厅的开间控制在4.75.0米之间，大厨、大卫，主人房卫生间的面积在89之间，主人房设独立的衣帽间，再可设储物室（约2）或保姆间。/复式根据结构的不同，可适当减少底层的房间数，增大底层的宽敞程度。,注：大户型设计要尽量突出“大厅、大卧”，户型方正，错层数量约占该户型一半，避免角房的出现。,户型设计要点,畅销户型空间尺度剖析-2房户型各功能空间尺度,畅销2房特征基本特征：南北通透
42、、方正；户型创新方向：赠送结构面积,户 型 设 计,小3房户型各功能空间尺度,畅销小3房特征基本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好；户型创新方向：赠送面积。主卧设置阳台、设置储藏室,户 型 设 计,户型落位的基本原则,根据本公司在东北高寒地区操盘经验，以下基本原则必须严格遵守：把山户型不允许安排大户型，把东山由于有景观资源，可以适当大一点，把东山户型不超过90平米，把西山不超过80平米。,户型资源优化建议,根据本公司对阜新市房地产市场的调查发现：一楼带花园的户型属于市场空缺。因此建议：1、一楼送花园（地面有车库的除外）花园外推4米 2、顶层送阁楼（面积不超过顶层的40%）,规划与产品建
43、议产品风格体现,使用有质感的材料，如：真石漆墙体，体现客户身份感，迎合目标客户需求；强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉。,建议采用“石材钢材真石漆”的组合,规划与产品建议产品风格体现,拳头品质提升卖点,隔音楼板 真正的私密空间,LOW-E玻璃 看的透，但听不透,规划与产品建议产品风格体现,优质三防钢木子母门(85M2以上户型选择)豪宅大门,断桥铝 高档住宅的名片,规划与产品建议,城市化品质生活的产品体系构建奠定最具性价比的全区域中端品质成熟社区的地位,品质城市生活打造方向,“新城市主义”规划理念,理念创新宜居化,“五点
44、三线”社区主轴,社区名片极致化,“托斯卡纳”产品风格,形象差异庭院深深,全面的城市生活配套,保障要素全面性,对配套进行分类和分级设置，满足城市生活的丰富性。分类：商业、教育、休闲、交往、运动、社区服务分级：城市级、社区级、组团级,商业形式建议,本项目地段处于玉龙新区中心位置，随着项目自带十几万万平米底商建设与投入使用，未来极有可能形成本区域商圈核心，项目周边沿街商铺有潜力形成浓厚的商业氛围，因此本项目底商具有较强的商业投资价值，应该会是众多商家追捧的对象。同时也可以提升项目形象，提升楼盘的品质，故在沿街商铺上，应尽量体现风情商业街的品位与格调，建议以西班牙式浪漫风情街进行塑造。,商 业 功 能
45、,商业功能定位的思考,1、满足本项目周边中档消费群体时尚休闲购物消费的综合商业物业；2、满足小区周边家庭型消费及个体型消费的生活和休闲要求；3、满足项目周边片区发展的配套要求；4、考虑开发目标，尽快回笼资金。,欧风时尚休闲购物之都,商业功能定位,集合多种文化及商业服务功能于一体的都市购物、休闲商业，真正“体验式特色消费”，使消费者在体验中休闲和享受、在休闲的愉悦中购物；集所有优势客源叠加、运用全新观念、全新经营手法和集客能力的现代休闲商业；形成一个既有特色又有价值的消费中心地带，拥有与本片区其他商业项目差异性的经营定位和发展前景；整合政府优势资源、本项目优势资源、临近楼盘优势资源进行共融，提升
46、片区整体形象，创造商业最高价值。,商业设计建议,1、沿街店面全部采用小体量建筑，做二层商业。采用欧陆概念的建筑风格，形成亮丽的立面效果，做成一个富有特色和人气的休闲风情街，以提升市场价值。同时为积聚人气，让休闲与商业以及小区大门三者进行有效的嫁接。休闲中心的位置可以设立在小区大门入口处，让小区大门同时作为消费者的休闲场所和商业风情街汇集人气的地方。2、层高建议：建议一楼商铺层高做5.8米，增加商铺使用率的同时增加商业整体价值，即让客户感觉有买一得二占了便宜的感觉。3、开间建议：建议商铺开间应在4-7米，进深12-14米左右。,临街商铺效果,都市感打造夜间亮化,服务管理模式定位,由于阜新市目前还
47、没有完全意义上的全封闭管理小区，因此，本项目的物业管理水平必须有比较大的超越，才有可能先胜一筹，赢得项目的广泛认可与旺销本项目物业管理应注重以下几个方面：,树立超前物业管理服务理念，改“物业管理公司”为“业主服务公司”。外聘专业品牌物业管理公司。物业公司主要做到：其一：负责制定和解释小区管理的有关规章制度；其二：负责清洁、环卫、绿化、治安保卫等工作；其三：负责公共设施，市政管网的维护和保养；其四：为区内业主提供家居清洁、洗衣、订票、维修、送餐各类有偿服务；其五：组织各类社区文化活动。,倡导“体验式”物业管理模式给业主健康、休闲、浪漫的全新生活体验,体验式环境：如背景音乐、景点灯光精心布置营造浪
48、漫情怀。体验式氛围：定期举办不同主题的社区文化活动，营造温馨家园。体验式服务：提供常规服务、个性服务，营造亲情与个性化社区。小区周边外围设置景观围墙，利于小区和周边隔离，加强安保措施，24小时巡查、监控，消除周边带来的安全隐患。采用统一的VI形象系统进行配置，创建统一的小区标识系统智能化物业管理，智能化系统有：物业管理智能化系统：楼宇自控系统，背景音乐系统，车库智能化管理系统。电子安防系统：闭路监控系统，红外防盗报警系统，瓦斯火警系统，IC门禁系统。信息网络系统：紧急广播系统，有线电视通讯系统。家居智能化管理系统：因特网，室内网控系统。,服务管理模式定位,物业管理形象示意图,物业管理公司可提前
49、介入有利于楼盘的营销推广及品牌形象塑造建议：第一太平戴维斯或者戴德梁行作为物业管理顾问。,安全防范子系统,包括家庭防盗系统、家庭安全报警系统。家庭防盗系统为住户无忧出门提高安全感，全心投入工作中；老人小童可独立留于家中，家庭的安全智能系统进行监控及提供服务。,(1)住宅报警装置(2)访客对讲装置(3)闭路电视监控(4)周界防越报警装置(5)电子巡更装置,管理与监控子系统,1)自动抄表装置 2)辆出入与停车管理装置 3)紧急广播与背景音乐 4)物业管理系统 5)设备监控装置,信息网络子系统,包括Internet光纤接入网、卫星及有线电视多媒体系统、社区信息服务系统、电话通讯系统、电子商务系统。通
50、过宽频网的传送使住户享受远程教育、远程病诊治疗、证券卖买、电子商务和信息处理。,智能化规划建议,阜新首席智能化示范区,开发策略建议,开发要点：大盘的开发在于节奏控制，通过前瞻性把控确保项目开发成功。,基于安全性,基于利润率,基于品牌性,市场整体看好前提下，启动期开发强调气势。可以做部分市场试探产品。后期保证开发留有随市场变化快速调整的弹性。,项目强调“新城市主义”规划理念，突出与市场项目差异化；以品质形象入市，强调产品品质感；开发过程中确保品牌策略的延续，通过产品升级及配套亮点逐步释放，瞄准客户价值敏感点持续发力,开发中期依据市场反映，适度升级高附加值产品，起到承前启后作用，实现溢价,开发策略
