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1、物业服务企业面临的法律问题探究摘要：物业管理已经形成一个主要的行业，但物业管理方面存在的法律问题较多，比如物业管理企业侵犯业主权益、以强势、粗暴方式进行管理、反客为主等时有发生。这只有规范物业管理企业、规范建设单位的房屋销售行为，提升物业管理企业的自身素质来规范整个物业管理行业，减少物业纠纷的发生，维护业主合法权益。关键词：物业服务；法律问题；业主权益物业服务也称物业管理，物业管理在英美等发达国家发展较早，在19世纪60年代已经形成规模。1908年在美国芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特组织成立了“ 建筑物管理人员组织”（CBMO）并发展成全国性组织“建筑物业与管理人员协会”以后又发展
2、成国际性组织“国际建筑物业主与管理人员协会”（BOMAI）香港是受到该影响，由聘用“看更”开始，以后有聘请英国“房屋经理”。至1970年制定了多层建筑物条例确定了业主的参与管理身份，组织“业主立案法团”。1980年香港物业管理公司协会成立，对香港的物业管理起到了推进作用。我国实行改革开放以后，先是香港资金涌入深圳，其中很多资金投入住房建设。由于初始都是“谁建谁管”，遂将香港的物业管理模式引入深圳。1981年深圳第一家物业管理公司“深圳市物业管理公司”成立。管理的是市场商品房。以后，以专业的物业管理队伍对物业进行管理的并收取费用的这种模式逐步推开。至今物业管理已经形成一个行业。为城市提供服务。我
3、国为了规范物业管理企业的管理行为，明确物业管理企业和业主的责权利，于2003年5月28日制定了物业管理条例，明确了业主、业主大会、业主委员会的法律地位和相关权利。明确了物业管理的性质和阶段。随着业务管理市场的发展和新的纠纷矛盾的发生，我国于2007年10月份对业务管理条例进行修改。修改后的物业管理条例加强了业主的权利。进一步明确了物业管理企业的服务性质。确立了业主公约的法律地位。各省为了规范物业管理市场，也相继制定了地方性法规物业管理条例。同时我国物权法对物业管理也进行规定。进一步明确物业管理属建设行政部门管理。逐步形成了我国的物业管理体系。但是，不论是物业管理企业还是开发企业，对物业管理条例
4、的执行实施仍存在一定的问题，下面就此从法律层面做以探究。一、物业管理企业的前期物业管理权利来源问题。我国物业管理条例第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。从此条规定来看，应该属于法律规定由物业买受人委托建设单位代为聘请物业服务企业。因在建设单为出售物业时，是针对的每一个物业买受人，而且每一个物业买受人签订买房合同的时间不统一。建设单位即开发企业不可能将全部的物业买受人集中到一起来选择物业管理企业。但是当物业交付以后，业主对物业使用后，必然产生物业管理的问题。物业管理条例的这一规定就是解决在业主不能全部集中的情况下，无法由业主选择物业企业时的物业管
5、理问题。这也是物业管理条例规定的业主委员会成立后，前期物业管理条例终止的原因。但是在实际操作中大部分建设单位即开发企业在销售物业时仅仅和物业买受人签订商品房买卖合同不和物业买受人签订前期物业管理合同或者签订含有前期物业管理内容的相关文件。更不存在制定业主临时公约的问题。这就导致物业管理企业对物业管理权力来源缺失。在物业管理企业进行前期物业管理时与业主发生纠纷以后，无法确定物业管理企业和业主的权利义务，无法确定物业管理企业的管理范围和职责义务。致使双方的维权遇到障碍。笔者曾经担任物业管理企业法律顾问时，常常遇到物业管理企业收费难问题，在通过诉讼解决时，就存在证据不足的问题。同时在物业管理企业因违
6、约侵害业主权益时，业主更是难以通过诉讼的方式维权。这里存在的问题是，物业管理企业和建设单位即开发企业签订了前期物业管理合同，但是建设单位即开发企业并没有与业主（物业买受人）签订前期物业管理合同或者含有前期物业管理的相关文件。致使物业管理企业和业主之间没有直接的法律关系，受到合同相对性的制约。二、业主委员会变更物业企业存在的相关问题我国物业管理条例第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业费服务是因物业买受人零散，无法集中形式权利，法律才规定由建设单位选聘物业管理企业。在业主委员会成立后，业主委员
7、会就可以依法行使业主的权利，决定前期物业管理企业的去留问题。同时，在正常的物业管理中，也存在业主、业主委员会对物业管理企业的服务不满意，解除物业服务合同，重新选聘物业服务企业的问题。这常常发生物业管理企业不愿解除合同，不愿离开的情形。致使业主委员会和物业管理企业之间的纠纷升级。那么对于这一纠纷是否可以通过诉讼的途径解决呢？是可以的。通过诉讼不一定能解除物业服务合同，因为在往往存在物业服务合同签订时，对行驶解除合同的权利约定不明确或者比较模糊，难以操作。这样往往是业主感到物业管理企业比物业的权利人的权力还大。使人们形成了错误的认识。三、物业管理企业和业主的法律关系问题。物业管理企业与业主的法律关
8、系一直被人们误解，更主要的是被物业管理企业误解。物业管理企业和业主的法律关系已经在物业管理条例等法律法规中明确，也就是物业管理企业和业主之间是一种服务合同关系，双方的权利义务主要又双方约定。但是物业管理企业在实际提供物业管理服务时，往往将自己置于管理者的地位。动不动随便出台相关管理方面的规定，要求业主额外的承担一些费用。甚至在一定程度上，采取强制的手段，如果不加以规范管理的话，有可能成为城管第二。四、物业管理企业在物业管理中的法律责任问题。业主往往认为，物业管理企业对物业的管理就如同保险公司一样，什么责任都要承担，业主置于物业管理区域内公共场所的的物品丢失、家庭被盗、相邻侵权纠纷等都成为业主要
9、求物业管理企业承担责任的理由，也成为拒绝缴纳物业管理费等相关费用的理由。究其原因，应是在签订物业管理合同时，没有将物业管理企业的责任、管理范围等向业主明示，向业主解释清楚。致使业主对物业管理企业的管理产生误解。同时，在签订物业服务合同时，也没有对物业管理企业的权利义务详细明确的进行约定。致使物业管理纠纷小而多。五、物业管理企业的自身建设问题。一个好的物业管理企业对物业区域的管理能很大程度提升物业的使用效能和物业的品位。但是，目前大部分物业管理企业具有物业管理师资质的人员较少，由的物业管理企业连一个具有资质的管理师都没有，聘用一些退休的老头，老太太作为管理人员。物业管理企业也不注意日常对管理人员
10、的培训，致使物业管理服务质量太差，业主意见很大。六、大修基金的使用问题。有的物业管理区域的物业因使用时间过长，需要进行大修，但是对于大修基金的使用监管不力。由的物业管理企业不通过业主委员会直接动用大修基金，有的物业管理企业和业主委员会串通一气，侵吞、挤占大修基金。损害大部分业主的利益。基于以上的分析，笔者认为：一、规范开发企业等建设单位的物业销售行为，要求开发企业等建设单位在销售物业时要严格按照物业管理条例的规定进行。特别是在建设单位销售物业时和物业买受人签订前期物业管理合同或者含有前期物业管理内容的相关文件。现在我国对房屋销（预）售均实行备案制度，可以在房屋销售备案是要求建设单位或者销售单位
11、提供与物业买受人签订的前期物业管理服务合同。通过这样一种强制的方式方法来规范前期物业管理。二、规范物业管理服务合同文本。我们大家都知道，合同是双方当事人的法律。合同的约定对合同的当事人具有约束力。那么在物业管理企业和业主或者业主委员会签订物业管理服务合同时，对各方的权利义务约定明确。才能使纠纷较少或者发生纠纷时有据可依。所以规范物业管理合同文本显得尤为重要。特别是对物业管理合同文本中物业管理企业的义务、管理范围、目标和违约责任、解除合同的情形约定明确，这样就使在物业管理企业和业主委员会之间发生纠纷以后，有据可依。业主委员会由解除合同的权利，在物业管理企业违约达到一定程度时，业主委员会可以依据合
12、同法的规定直接通知物业管理企业解除合同，更换物业管理企业。也为通过诉讼方式解决这一纠纷打好基础。三、物业管理企业要注重自身建设，经常学习相关法律法规的规定，明确自身在物业管理中的地位和权利，提高服务质量，尽量避免反客为主的情形发生。待添加的隐藏文字内容3四、对物业管理企业在实行物业管理中的责、权、利要想业主、业主委员会解释清楚。让业主明确物业管理的法律属性，明确物业管理企业的义务和责任。物业管理企业最好以物业管理条例的部分内容和物业管理服务合同的主要约定为主给业主印发物业管理明白卡或者小册子。让业主明白物业管理企业在物业管理中都承担哪些责任。不承担哪些责任，物业服务费用中包含哪些项目，不包含哪
13、些项目。以期减少纠纷的发生。五、物业管理企业对于大修基金的使用要形成有效的监督。为了避免物业管理企业侵吞大修基金。要制定物业管理区域内的对大修基金使用的相关规定，实行物业管理区域内大修基金使用的招标制度和业主委员会、业主代表的监督制定。这样可以极大程度的减少物业管理企业对大修基金的浪费和侵吞。只有通过规范物业管理企业的管理行为，让业主明确物业管理企业的责任范围，提升物业管理企业的自身形象。才能使物业管理企业更好的为业主提供物业服务。以上是笔者对物业管理方面常见的法律问题的探究，不妥之处，敬请批评指正。参考文献：周建设主编、中国建材工业出版社出版的最新物业管理条例实施手册作者简介：董少峰，男，陕西渭南人，陕西泰普律师事务所律师合伙人、律师，渭南市、临渭区政协委员。通讯地址：渭南市西四路市审计局六楼。邮编：714000电话：13709232716邮箱：dongshfeng
