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1、揭开商品房的秘密（一）-罗定锦绣华庭建筑起底-资料由锦绣华庭老板欧总提供本帖可能会很长，时间或许会跨越一到二年甚至更长，在此，我将用图片用手机拍的，并非很清晰或文字，就商品房建造过程中的每一个环节，使用的每一种材料及作用，向广大网友作一个祥尽的解说，以解开商品房建造的秘密。我不是建筑行业这一方面的专家，只是在半途才介入此一行业的一个创业者而已，有很多的知识及术语不是很懂，为比，还望各位网友海量指正。经验及知识的不足，也曾令到自巳走过不少的弯路。正所谓做到老学到老，能将自己的所见所闻，有幸通过天这一信息平台，同网友交流讨论一下亦是一乐事。要建成这样的楼盘需时二年或更多的时间。工地开工了，按设计要
2、求，得把基础上的土先挖深四米。至于为什么呢？后面再说。然后按照设计图纸向下挖桩，一般的建筑物基础要求埋深不少于八份之一，以防倾覆。我们的楼高约80米左右，大开挖4到5米后，还得向下挖5米左右，直至达到中风化与微风化的岩层之间，取样检验超过设计标准后才算完成。天佑罗定，我们罗定盘地是红沙岩为主，基本上没有像石灰岩地带的多溶洞及地下河等恶劣地质环境。在前期的地质勘察时，我们钻探深度就超过规定的十六米，以检查桩下的持力层是否达到设计所需。挖孔完成后，随即抽芯检验试压，检验结果达到520吨平米，大大高于设计所需的220吨平米的标准。因开挖后还未达到强风化岩层，所以在开孔后要做护壁，以防泥土下滑而发生意
3、外。 上海是长江三角洲，一般的三角洲为冲击平原，泥土层少则二、三十米，多则四、五十米，他们那里只能做桩基础。上海的楼盘多为静压预应力管桩，直径约500厘米左右，遇外力时易折断。我们罗定的地质较稳定，土表层较浅，一般采用明桩。上海500厘米直径的空心预应力管桩，其有效截面约0.2平米左右，而我们主楼的桩径一般为2.2米，最大的为2.5米，加上桩端扩孔，加大了岩层最大的接触面，就2米多直径的有效截面就差不多4平米，对比0.2平米的管桩来说可以说得上一个在天一个在地了。另外，我们桩里面的钢筋最多的为52条直径为20亳米的罗纹钢焊成的俗称猪笼桩组成。稍后会上图。看看，最大的桩径就达2.5米。加上桩底部
4、扩孔，以加大桩端同岩面的接触面积，扩孔后底部直径可达3米以上。亦就是说相当于一个小房间-7平米左右。继续，近点因离民居相距10米左右，所以挖桩时不宜用大型机械或爆破，而只能用风炮加人工一点一点地凿，再用人工一框框往上提。真是功夫多人工贵阿！据统计单单是本期挖桩的工人工资就差不多用去了20万元。下面的照片为基础钢筋笼的制作了，我们的基础制作钢筋笼是先做支架，然后再用20亳米的罗纹钢以20CM的间距排列，2.5米的钢筋笼所排列的罗纹钢为52条。外围再用8亳米的钢筋以15CM的间距焊制而成。据设计方说：虽然钢材用了不少，但是承载能力还是在桩心有效截面上，亦就是说：钢材的荷载不计算入承载之内，钢材只起
5、到稳定桩心的作用。因刚开始挖桩，所以未加井盖，另外开挖后西北角有一较大的泉眼，那些积水是早上从桩孔抽上来的未能及时排走。上图的钢筋笼制作还未完成，所以看起来较为凌乱，下面发些刚做好的笼上来看看。吊装钢筋笼。再来一个。把钢筋笼装入孔桩中。抽干水后浇筑混凝土，虽然桩径达二米多，但混凝土的要求要C30。浇完混凝土该平整土地准备做承台了。顾名思义，承台就是把楼层的重力承载后传递到桩上，通过桩基传递到中风化或微风化岩层的持层上。先在做承台的桩头周围浇混凝土做垫层，目的是防止浇筑混凝土时旁边的土块进入承台从而影响承台的质量。（注：根据楼主所发图片，两桩之间距离甘近，如果同时施工，必将影响旁边桩施工安全。如
6、果旁边桩在浇筑砼，由于在浇筑过程中产生很大的挤压力，可能会将护壁挤破。根据本人多年的施工经验，应该在挖桩时跳开来挖，不能同时施工。）（回复：果然内行。我们的基础大开挖四米后，离强风化岩层只有1.5米左右的深度，也就是浇个籀的护壁。浇混凝土时我们的高工在场参与指导。我们的工程师可是罗定市为数不多的高工之一，施工经验丰富，重要的施工方案都由他制定。）图中为浇好垫层后某一单元的中心平台，可看出承台由七个桩组成，面积约150平米左右。工人们正在绑扎单体承台的钢筋。 一般柱、梁的焊接口为二个斜角度焊接后达到垂直，我们正负零后都采用电渣焊垂直驳接，但基础部份的垂直焊接只要够倍数仍可采用。兄弟你眼力真好，就
7、是广钢的。为安全起见，我们公司指定用材是广钢、首钢和韶钢，其他很多品牌不敢用，很多钢材不是材积就是抗拉抗弯不合格。然后绑扎柱铁。（ 有点不明白，楼盘地基明明是承载力强的红砂岩层，为什么偏偏要用珠三角地区常用的桩基础呢？直接用红砂岩层作为持力层不是更好吗？估计设计图纸是珠三角地区的设计院做的吧？=珠三角地区为冲积平原三角洲，他的土层和流沙层占了很深的比例。那里一般都采用打桩和静压桩做基础。而罗定市为红沙岩盘地，土表层较浅，地质相对稳定。所以大多采用孔桩及墩桩基础，我们此采用的就是墩柱式基础。）台上五分钟，台下十年功。可以说，这几年来，政府拍卖的每一块土地，我都不厌其烦地做调查，做方案，做评估。就
8、在此地块推出的一年前，在下就做了不少上述的工作。可以说：成功=绝非单单靠运气。单体承台的钢筋。再来一个。绑扎中心承台的钢筋。再来一个。板筋为20毫米罗纹钢以2020厘米的间距绑扎。一个已绑扎好的未立柱铁的多体承台的钢筋。已基本绑扎好而未立柱铁的中心承台的钢筋。中心承台绑扎、立柱根完成，颇有点钢筋森林的味道吧！上图为一个月前拍下的私人建造房屋时柱的照片，在图中我们可以看出，他的柱根只是16毫米6条而且跨度达七、八米之多，俗话说，万丈高楼从底起，基础、柱是楼房最关健的承重部位，基础及柱的质量好否将直接影响到整幢楼房的安危。但很多网友说自建房的造价如何如何的低，我看原因不外在此了。安装承台及拉结梁的
9、模板，在图中我们可以看出：因为压力的关系，需在模板外围添加木方然后再加固一般较大容积和较大面积的部位会用钢管加拉紧罗栓来加固。 这是一套农村自建房，楼面面积约180平方，框架结构的采用300*400柱共17条。此房09年11月初开始基础施工，到10年2月份完成第二层楼面。看图虽然工人的手工是差了点，但此房用料方面绝不会差过现时二三线城市的商品房用料。楼主可否谈谈这栋楼房（正负零零以上的两层）的造价吗？（不包括门窗、水电、装修 你所建的楼房从图中可以看出：你所拍的照片部位为则向，因为一般的柱和楼房是顺向。图中心部位应该是厅，柱铁为20毫米纵横向3=8条组成，因两柱之间并无现梁为隐梁结构，所以楼板
10、部份除正常的底根后，再利用14亳米罗纹钢作加强楼板的刚性，并预埋供电线管。所用材料的计算：一、砌砖：设楼层高为3.5米，外墙为18厘米，内墙为12厘米，每平米需红砖约150块0.25元=37.5元，工资0.17=25.5元，水泥石灰沙浆约15元砌砖共需约78元/平米。二、钢材：从图中可以看出，你楼房的钢筋含量较大，约为35公斤/平米，你建房时钢材价格约3800元/吨即133元，人工扎线约12元，钢材共需145元/平米。三、模板：自带模板加钉线加人工约45元/平。四、混凝土：一般的低层建筑混凝土的强度为C25，C25的混凝土自拌成本约200元/立米，你楼房混凝土含量约0.3/平米即60元，加人工
11、约12元，每平米约混凝土约72元。宗上，你的自建楼房按你的要求为340元/平米，二层共360平米340元/平米122400元。用泵机来浇筑单体承台的混凝土。浇筑中心承台强度为C40的混凝土，单是这个中心承台需浇筑混凝土140立米，亦就是说相当于一座100平楼房5层楼的混凝土容量。中心承台以上为主剪力墙，主剪力墙起到整个单元的稳定作用。第一层承台及拉结梁的混凝土浇筑完毕，开始拆模板了。其实，很多人会羡慕别人事业的成功，但很少人会体会到创业路上之艰辛，此帖并非只是叙述一个工作的过程，而是让网友们体现出一种创业之精神。（问：区老板，现在国家出台了那么多抑制房价的政策，罗定 的房价会继续升还是能降下来
12、？幅度是多少？）（答： 左右商品房价格的一为垄断，二为市场及供求矛盾，三为成本构成，四为国家调控。在罗定市，大大小小的正在建房的房地产公司有十来家，并有序竟争，没有像供水、供电、电信、能源等一家独大，说升可升，说降可降。所以，罗定市的房地产并未出现垄断或一家独大的行为。至于供求矛盾，罗定市虽然房地产公司众多，但大点的公司一年的产量约3至5万平米，小的公司产量从几千至二万平米不等，一年推出的楼房约20万平米左右。2010年，罗定市的商品房销售大约15万平米，预计今年将会有25%左右的增幅，大至约20万平米左右，所以说供求大至平衡。其三为成本构成，众所周知近段时间钢材的大幅攀升，是中国在国际铁矿石
13、谈判桌上破裂，铁矿石将会大幅上涨，造成人们对钢材成本大幅上涨的预期，钢材的价格仅以今年3月份的3700元吨升到现时的4800元，升幅为30%。今年总体来说，土地、工资、水泥、钢材、沙石等都有较大的涨幅，尤其是水泥、钢材的涨幅就超过30%，土地更甚，很多想买土地建房的网友都知道，涨幅得以倍数计。为此，很多开发商先前拿到土地的都会以接近现时的土地价格来核算生产成本。那就像炒股一样，你一元买来的股要现在升到十元了，你不卖十元总该卖个八元九元吧？况且，你开发商开发完了这个楼盘，你还得高价拿地来继续做阿！另外，罗定市现时开发的较大的楼盘多为电梯高层楼盘，而电梯高层楼盘又较普通的低层楼梯房的楼盘造价有所提
14、高。因为罗定市是三、四线城市，房价相对较低。以前国家调控房地产时调控的对象一般为房价较高的大城市，相信本次也不会例外。综上所述，我看罗定的房地产将会平稳发展。）（问：谢谢楼主精确的分析，你果然是这方面的专家。农村建房只是这么便宜，可见房地产商的利润有多高了 .）（答： 这叫便宜吗？这只是一个半成品，很多的配套还未计阿，比如基础、内墙抹灰批荡、外墙帖砖、铝合金门窗、给排水系统，供电系统、栏河及楼梯栏河，如果是商品房的还要加：外墙综合脚手架、道路、绿化、设施、机械、钢塔、临时设施、销售费用、办证费用、电梯、天面及防水。其他的还有：管理费、供电变压器、设计、规划局的城市配套费、建设局的检测、图审、预
15、算、节能推散。消防系统、防雷、防空、监理、挂靠、利息、营业税、建安税、所得税、土地分摊等等。请回想您建房时的基础跟我上面照片的基础不存在差异吗。我们一期单是基础就用去了三百多万元，预算首层亦要三百多万，基础及首层共要七百万元，我们一期共建三万多平米，还未建到的分摊下去就百多元了。另外，单是本次开发所购进的机械、设施等也要数百万元之多，我将会陆续把照片贴上。）承台做好后，该扎上下拉结梁中间的柱铁了。25亳米的柱铁，14亳米外籀及深籀，每相隔十厘米，外围、纵横籀就要四个。图中那二个轮子是塑料垫块，装上它可以保证钢筋有2.5厘米的混凝土保护层，保护层簿了钢筋容易被锈蚀，保护层厚了会减少柱的有效截面。
16、 罗定的建筑施工都有个不成文的规矩，就是密籀扎到那里再加2.5厘米的保护层那里就是要浇的平水。那当然也有标志。以上的几个图都是承台图，浇筑承台时只要加约3厘米的保护层就可以了。但浇混凝土前必须在上方0.5至1米的距离绑扎稳定籀。另外施工时会有施工员及监理员全程跟进及指导。（欧总赞同网友说法：个人的理解也觉得这样施工有问题承台里面的箍筋不知能保证有多厚的保护层？但可以肯定至少有1.5吧，如你所说就是2.5但是工人扎铁时不会帮你考虑，直接就从承台面算上10CM才扎柱子的第一个箍筋(很明显图中就是这样:10+2.5=12.5)这样柱子与承台连接的地方箍筋间距就不符合要求，成为受力的一个薄弱环节别指望
17、施工员或监理能步步跟进，还是按规范施工吧） 洗手间部位为重点防漏部位，在建造时就要求浇反边混凝土，亦就是说除洗手间门外四周均浇12厘米以上的混凝土墙作防外溢，二是作刚性或柔性防水处理，刚性处理是批水泥砂浆将硬时再过水泥油，柔性防水为清理干净底部后涂抹防水材料聚氨脂或沥清以达到防渗的目的。三是安装排水系统时要预留次排漏水管，以防止洗手间因装修时沙浆、地砖的间隙渗水入洗手间底部，底部因长期浸水而渗漏。四是安装排水管时必须安装申缩节或胶圈，以防止冷热不均时拉裂水管和混凝土的接合部而造成渗水。您洗手间的位置天花有点潮湿，应该是刚性或柔性防水处理没做好，如您的房产在保修期内可要求开发商给予维修。过了保修
18、期限就只能同楼上协商维修了。如交了物业维修基金的，可向房管局申请基金作维修费用。因渗漏关系到楼上楼下二户的业主，所做工作非常困难，其一为楼上的向楼下漏水，影响的是楼下，而对楼上的几乎没有影响，你要求维修时楼上的会推三淌四，其二为在维修时一般会破坏楼上的地砖及设施而产生矛盾，就算你买新的给他装好，也会影响地板的一致性。为此，我们公司在这一方面还是做得比较好的，所交付业主使用后的楼房至今还未出现过渗漏的。孔桩的混凝土容量较大，我们都有破桩头，五十公分似乎夸张点，一般情况下到达骨料层就可以了。柱段为C40强度的混凝土，严控水灰比后很小浮浆，骨料已达表层，那就不一定需破桩头了。 建设部颁发的商品住宅实
19、行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第五条规定：住宅质量保证书应当包括以下内容： 1、工程质量监督部门核验的质量等级； 2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； 3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期； 1)屋面防水3年； 2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5)门窗翘裂、五金件损坏1年； 6)管道堵塞2个月； 7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 8)卫生洁具1年； 9)灯具、电器开关6个月； 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 国务院颁布的建设工程质
20、量管理条例第四十条则规定： 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为年； （三）供热与供冷系统，为个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。浇筑中心承台混凝土。安装第二层拉结梁地梁模板。用布料机来浇筑第二层拉结梁的混凝土。拆模板及清理现场。回填。哈，这一挖一填就是数十万元啊。 说个故事给你听：我们公司开发的地块
21、，其中一面车道中间有一移动公司的电缆井，四面用红砖砌，顶部为一用混凝土压铸的边匡加顶盖，在回填时算来算去，其结果都是经不起重车的碾压，回填方要求我们找移动公司迁移该井。移动公司的工程师来后说该井不用迁移，稍作处理后不怕重压。随后叫人往井里灌沙并压实。后证明该方法行之有效，经重车碾压后亳发无损。我不懂力学，不知道力学传递的关系商品房单项资金投入最大为购买土地，全国商品房统计土地均摊约占商品房售价的30%。现时罗定的地价比也差不多少。29号市土地交易所有一宗位于泷州北路电器街内的土地拍卖，面积2616平米，挂牌价为580万元，土地使用强度为：容积率3.2，密度30，绿地率30，建筑层数12，高度4
22、2米。如果此地快以底价以上卖出，按上述土地使用强度计算，每平米商品房的土地均摊约700元，加上土建、配套、费税等，每平米商品房的成本价约在2300左右，加20%左右的利润率，均售价约2800元，其产品线在2500-3100元之间。如果本次的土地拍卖漏拍，则预示商品房价格会有相应调整。如果本次的土地拍卖继续冲高的话，则预示商品房的价格坚挺或上行。以上分析，紧供网友们参考。浇垫层混凝土。用电渣焊驳接柱铁。绑扎首层柱铁。一般的建筑用钢材分多种型号，线材分普线和高线，型号为Q235，螺纹钢分二级钢型号HRB335和三级钢HRB400等，型号后边的数值代表他的单位截面拉力，可按设计选用截面规格。使用钢材
23、的规矩很多，以前的线材一般用卷扬机作调直，由于线材被卷扬机强力牵拉后，有效截面将大幅减少，当然他的拉力也会随之降低。现在一般大的工地都使用钢筋调直机作线材的调直，可避免钢材拉力的下降。另外二级螺纹钢驳接时可用热焊或电渣焊，但三级就必须用机械攻丝加套筒的形式驳接才能达到拉力的标准。工人在绑扎柱铁。加固柱模，因首层柱截面较大，达1.5-1.7平米，所以采用钢管拉杆来加固，以抵受浇筑混凝土时因高差及震动器所产生的压力。封装柱模板。基础，柱段是楼房的生命线，基础、柱段的质量控制得好与否，将直接关系到整幢楼房的安全。以上柱段约为1.2米1.2米，有效截面约1.5平米，如果浇筑C40混凝土的话，那它的理论
24、承载能力约为六千吨。一般的自建房他的柱段为0.30.4米约0.12平米，要十二条加起来才达到他一条的有效截面，加上自建房一般使用325标的水泥自拌混凝土，一般的强度只能达到C25，所以十二条柱加起来，还不及一条柱段的承重能力。上图为混凝土泵输送管在移管时放出来的混凝土，要控制好混凝土的强度，不但要好的水泥及砂石等原材料，还要控制好水灰比及渗合材料比，只有这样才能达到理想的质量要求，上图此批混凝土试件经验测后，结果比设计要求的强度C40大了10-20%，达到C45-C50之间。首层高达6米，属高支模及大体积混凝土，需用钢管作支顶。搭筑一个单元的钢管满堂红支模，耗时就达二十多天。准备绑扎转换梁的钢
25、筋。长达数十米，直径32亳米的转换梁主筋，因采用三级钢而禁止采用热焊驳接，只有采用套筒才符合抗拉要求。转换层大梁的纲筋。其中主筋由直径32毫米12条7排84条的三级螺纹钢组成。大梁钢筋大梁的高度为2.5米，宽度为1.3米。图为工人在绑孔大梁钢筋。（问：钢筋甘密,浇筑的时候震动棒能插进去吗?）（答： 看您能使用术语的， 蒋生您的工作同建筑有关系吗？我们的首层，属高大支模和大体积混凝土工程，上面说过：大梁的截面为高2.5米宽1.3米=3.25平米，按混凝土的比重2.4吨计算，一米的大梁自重就达7.8吨。为此，就支模及浇筑的问题，我们就请施工经验丰富的工程师及市质、安监的有关人员开会讨论达数次之多来
26、制订施工方案，结果为支模采用一定密度的全钢管满堂红作支顶，混凝土分二次水平浇筑。震动棒采用小头的亦可插进去。）图为部份已绑扎好的大梁钢筋。私人建房高则六、七层低则四、五层，一般使用C25混凝土就足够了，而无需使用C50的混凝土。我们楼盘设计使用的是C40的混凝土，我们的混凝土配合比是市质监站提供的，按照此配比都能达标，经试件、回弹及抽芯检测，均达到设计要求，最高的可达到C45至C50。据我所知：30层的合生广场使用的混凝土强度为C45，而39层的凯旋广场使用的混凝土强度为C50。另外：私人建房因使用简易搞拌机俗称大笨象，很难控制材料配合比的精确度，以及渗合物和外加剂等。虽然使用了PO425或P
27、O525的水泥，却未必达到你所要求的标准。就因渗合物粉煤灰一事，我们就作了试件对比，经试压，添加了和不添加的强度相差就达到30%。添加的达到42.5，而未添加的只达到32.5。未封旁板的主梁。图为首层板筋。首层板面筋采用14亳米螺紋钢2020绑扎而成。首层的混凝土强度为C40，厚度为25CM。我敢说，对我贴子关注的人之中，一是能提得出建议、见解的为建筑行业或同建筑工作有关的人。他们提出的建议、见解，我都会及时转告施工、监理等，提示他们加以改进。这无形中起到一种积极的促进作用。二是想卖房的准业主，由于长期以来，很多媒体对部份偷工减料的开发商予以暴光，象上海的新楼倒塌事件、瘦身钢材等等，由于行业之
28、中并非没有害群之马，就象人们骂警察、医生、教师一样，搞到开发商就等同于奸商的代名词。其实，在被骂的群体之中，相信大部份人还是有良知的。正因如此，人们才对某些建筑物建造过程之中的秘密产生了浓厚的兴趣，当一个建筑物建好后，人们在非借助检测仪器单凭感观上是无法辩认建造过程及材料的优劣，公开建造之中的秘密，有助于他们对自己末来选择有一个了解的过程。三是攻击我的人，据我这几年在网上观察到，他们在置业方面有着强烈的追求和欲望，但他们在人生的道路上并非一帆丰顺，或许因事业、仕途、家庭等种种的原因，而无法在现有的条件基础上完成自己的心愿。非常了解他们的心情，其实，他们将是未来置业的生力军，我有什么理由去反击、
29、去制造矛盾、去跟可能是未来的业主过不去呢！我有什么理由对一些不是理由的理由纠缠不清呢？工人们在绑扎板根。剪力墙的柱筋。剪力墙柱筋。本人一年前发表的：公司准备以二千多万元购买城区约一万多平米的土地来开发商住小区，但按现时的物价水平每平米的成本价格约2200元左右，售价每平米将在2500至2800元之间，网友们会接受吗？=公司于2009年1月8日以拍卖的形式购得地块后，曾设计密度较大的多个方案，虽经规划局通过，但最终还是被市府否决而重做。公司现在新的锦绣华庭设计方案是：首层除了退线后为满建约8000平米，临街部份为商铺，后面为车位。二楼楼面临街大部份为花园，并在临街中间位置开设一楼梯直上二楼，二楼
30、花园设有休息亭、羽毛球场及蓝球场等体育设施，一楼架空层内设有约300平米的物业办公、监控及娱乐室等设施。靠西面及北面建25层的商品房各一幢共四个单元。经济技术指标为：规划总用地11060平米，住宅用地2500平米，道路用地1600平米，公共绿地小区前广场2500平米，其地绿地二楼空中花园4500平米，总建筑面积约76000平米，其中住宅面积约63000平米，首层铺位及架空层7200平米，地下车库4300平米。一楼架空层车库4500平米，小车、摩托车位约400-600个，居住户数576户，住宅平均层数25层，容积率6.5，住宅密度23%，绿地率50%。以上方案于11月27日经市四套班子讨论通过，小区将于近期动工，本人亦将向网友们汇报其进展情况。先上方案图：3.jpg(85.69 KB, 下载次数: 24)
