老公寓(养老院)可行性报告参考资料.doc

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1、老年公寓可行性报告参考资料 1） 石家庄老年公寓可行性报告 2） 成都某老年公寓商业计划书 石家庄老年公寓可行性报告 一、我国老年人情况分析和养老床位： 据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老

2、人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人； 全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。 二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况： 石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老

3、龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。 我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平

4、米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。 三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。 家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓

5、，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。 四、高标准的老年公寓都包括什么：

6、 高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的老年人建筑设计规范高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对

7、老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。 五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有： 房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少

8、，不能做为主要的利润依据。 六、投资10000平米老年公寓的分析： 投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据老年住宅设计规范，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。 七、老年公寓的宣传： 做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经

9、营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。 八、经营思路： 一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。 九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。 十、综合考虑： 我们要建老年公

10、寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。 十一、提高老年公寓效益的对策思路： 理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据

11、自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、

12、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。 十二、八面来风： 杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自1999年投入使用，从2001年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋使用权，仅此一项，收回资金1000万元。老年公寓的利润率在2003年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%，2004年为10%。其中有做的成功的利润率为18.87%。 TOP 成都某老年公寓商业计划书 引言： 人口老龄化顾名思义，老龄化指的是

13、在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。 我国老年社区的现状与发展 我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女

14、共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。本文就老年公寓的需求与发展谈谈个人看法。 一、老年公寓需求的不断增长。 1、中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快

15、速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化

16、的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。 2、观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报200

17、2年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活，52.4的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8认为这种方式很理想，而有35.2的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6仍愿与子女分开住，有15.4的则希望与子女同住（城市规划2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

18、3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4，其中独居老人为13，偶居的占49.4（老看住房专题会议论文集2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。 4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4

19、050岁）有42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。 5、随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3的比例为宜（发达国家一般为45）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。 同时，随着老年公寓的发展，可

20、以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。 二、中国老年公寓的特点 老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则

21、，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。 1、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。 2、老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退

22、并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。 3、设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电

23、梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。 4、规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的

24、经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。 5、老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。 三、老年公寓（老年社区）的现状与问题 老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起

25、来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，

26、从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 1、老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。 2、老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条

27、件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 3、老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3希望每月所需费用不超过1000元（中外房地产导报2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400500元（老年住房专题会议论文集2002年）

28、。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。 5、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。 索引： 一、内容概要 二、公司简介 1、公司概况 2、发展目标 3、现有业务 4、经营理念 5、客户概况 6、管理队伍 三、项目市场背景与市场情况分析 1、养老服务社区涉及的一些

29、宏观环境分析 2、养老服务社区的市场情况分析 3、主要竞争情况分析 四、SWOT分析与关键问题分析 1、机会 2、威胁 3、优势 4、劣势 5、关键问题 五、目标与目标可行性分析 六、营销计划 1、目标市场 2、产品 3、价格 4、渠道 5、促销 七、财务计划与财务分析 八、其他 正文： 一、内容概要 1、本商业计划书说明了四川秋实实业开发股份有限公司准备在2003年，开发“秋丽”养老服务社区项目的计划。 2、本计划书涉及的时间为2003年2005年两年。 3、开发“秋丽”养老服务社区项目，对于本公司来说，是基于目前中国“银色市场”日渐增长的趋势来考虑的。这一项目的开发将是一举多得：一是为公司

30、找到了新的利润增长点；二是延伸了公司的产业链，完善了老年产业服务体系；三是提升了“秋实”公司的知名度，为公司的未来发展开拓市场做出贡献。 4、本计划书涉及的主要目标是：分为两期建设“秋丽”养老服务社区成为我国西部第一个大型现代化的、专业化的、高档次的老年社区。“秋丽”养老服务社区各类住房共2450套，根据精确预估，社区住房销售的预期收入为18674万元，社区住房销售可获得现金利润2375万元，此外还可以得到公用建筑的资产2025万元。另外，社区每年的管理服务活动将为公司创造利润153万元。 5、实现以上销售和利润目标，由于销售市场广阔，市场需求旺盛，经过专业的对本项目的投资分析，实现本计划书的

31、市场风险不超过3%。 6、“秋丽”养老服务社区的总建设成本15769万元，由于社区在建设中同时销售，故该项目先期投资为6000万元，秋实公司可以自筹资金1/3，即2000万元，其余开发资金可以由其他有资金的项目投资者以股东身份提供，公司定期提供分红，并为股东购房提供优惠。 二、公司简介 1、公司概况 四川秋实开发实业股份有限公司的前身为“成都灵新墓葬”，创建于1997年，是四川省民政厅批准，四川省机构编制委员会登记注册，四川省计委立项的殡葬及殡仪综合服务改革试点项目。2003年，报经四川省人民政府批准，公司整体变更设立名为“四川秋实开发实业股份有限公司”，由成都天仁房地产开发公司和张敏隆等25

32、个自然人发起成立，是全国殡葬业和老年产业的第一家股份制企业。 公司现注册资金12901.5万元，拥有2个全资子公司和一个控股公司。此外公司严格按照公司法规范运作，实行董事会领导下的总经理负责制。公司已开发项目灵新墓葬墓地和东林火葬殡仪馆。在陵园观光化、服务专业化、管理科学化等方面均有显著建树，取得了很好的社会效益和经济效益。使以塔位销售为主的经营收入稳定增长。 2、发展目标 四川秋实开发实业股份有限公司长期发展目标是通过全面进入老年服务市场，通过在老年服务市场抓住养老、送终服务等方面各项核心业务，成为四川乃至全国最大的从事老年服务行业市场的领先者。公司主要通过在养老服务、老年产品开发、殡葬、殡

33、仪、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念时的郊游服务方面，逐渐成为以“银发（灰发）市场”为主体，构造出一个完整的服务产业链，争取经过十年左右的发展，使公司能够达到年收入过亿，在老年市场上，成为西南甚至全国最大的全程服务的老年服务公司。此次公司投资“秋丽”养老服务社区项目，就是开始在殡葬业务成功以后，按照公司的长期发展目标要求，进行产业链的向上扩展，此项目将与公司另外一个老年服务投资项目“宝光永生堂”一起开发。这两个项目完成后，将使公司的年营业收入从现在的3000余万元上升到8000余万元，并可实现公司长期发展战略中的第二阶段发展目标之要求。 3、现有业务 四川秋实开发实业股份有限公司现在从事的是殡葬

34、火化、殡仪服务、灵骨存放、家人对死者常年的祭祀服务及（在园林观光和休闲时的）附加服务。灵新墓葬园区地处成都市近郊新都区斑竹园镇，占地105亩，建筑面积6万多平方米，是一座集建筑、雕塑、园林于一体，融观光、祭祀、休闲与其中的祭祖圣地和艺术殿堂。公司采用塔葬这种全新的概念，既顺应了国家节约土地的殡葬改革发展方向，又满足了千百年来中国人民重视送终，以寄托哀思的愿望，为生命画上圆满的句号，显示出它强大的生机和活力。 四川秋实开发实业股份有限公司目前已是西部地区最大的、有着完整硬件设施和配套服务的殡葬服务企业。公司下属的灵新墓葬公司现在已经开发的主要产品是用于骨灰存放塔位。根据存放位置的差别、存放环境外

35、观差异，设有“千禧型”、“金玉满堂”、“富贵迹象”、“百家姓氏圣坛”等十余大类上百种型号的塔位。墓位设计成艺术墓形式，注重满足顾客对已故亲人安置的个性化要求，面向的是中、高档消费群体，占据了殡葬业的高端市场。 经过在殡葬服务业领域的6年经营，公司以成为这项业务领域中的绝对领先者。迄今为止，在相同业务领域，公司没有现实的竞争对手。现在公司经过多年经营，留存利润已有3100万元。 4、经营理念 本公司的经营理念是在老年服务业务领域内，以诚信经营为基本行为准则，始终将顾客利益置于首位，提供有最高顾客价值的服务产品，成为老年服务市场上顾客最为信赖的公司和品牌。 本公司的宗旨与使命是专业性的从事老年服务

36、业务，通过不断延伸的老年服务，构造在银色市场中最完整的服务产业链，在老年化趋势明显得不偿失“后工业化社会”中，为不断增长的市场需要提供全方位的老年服务。同时，不断为公司所有投资者和股东提供最好的回报，使公司员工能够在享受事业成功的成就中也使个人利益得到不断提升。 5、客户概况 公司所经营的灵新墓葬项目已拥有顾客3万余人。公司在开展业务的过程中，深深感到社会老年群体越来越需要的养老服务要求。公司在开展殡葬服务的过程中，保持了经常性联系的潜在客户有近8万人。这明显昭示着，在公司的骨灰安置存放和殡葬服务市场以外，还存在一个需要养老服务的庞大消费市场。公司曾通过借助社会资源、并自己开发一些服务项目，进

37、行简单的养老服务延伸，但硬件、软件方面存在的限制，使这类简单延伸出来的养老服务，始终没有成为公司的赢利源。 但正因为庞大的潜在市场存在，公司在这方面已经积累一定的经验和掌握了顾客资源，由此促使公司在2002年终下决心，投资建设“秋丽”养老服务社区项目，并准备通过此项投资项目，将简单的养老延伸服务变成公司在老年服务市场上正式的核心业务，不断完善公司在老年服务市场产业链的服务范围，为公司的业务构造完整的产业链，也为实现公司的长期发展目标奠定业务发展基础。 6、管理队伍 1)、董事长兼总经理张敏隆先生 张敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龙泉驿区同安乡。 现为中共四川省委政策研究室特约研究员、

38、成都市政协委员、四川省客家海外联谊会名誉会长。 1957年3月，应征入伍，先后参加过西藏平叛及中印边境自卫反击战，多次立功受奖，历任学员、电影队长、指导员、西藏军区政治部群工科副科长； 1962年8月，转业到四川省交通厅工作，历任科长、工会主席； 1981年1985年，任岷江贸易总公司总经理； 1985年4月1992年2月，在中国华能集团成都公司任总经理； 1992年7月1997年5月在香港伟确集团成都办事处任首席代表； 1997年5月，“成都灵新墓葬”创立之初，被创立人推为董事长兼总经理； 2003年，公司变更设立四川秋实开发实业股份有限公司，仍任董事长兼总经理； 2001年，担任河南葛天塔

39、陵园的董事长。 张敏隆先生长期身居重要的管理领导岗位，职业经历丰富，战略分析和决策能力突出，已从事老年产业多年，行业经验丰富，在本行业享有盛誉。 2)、副总经理刘可先生 刘可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崃市，曾就读于重庆建筑工程学院，系大学本科毕业，具有高级工程师职称，中共党员。 1967年9月1991年5月，在宜宾造船厂工作，历任工人到厂长； 1991年5月1997年1月，任四川省交通厅航务管理局副局长； 1997年4月今，入四川秋实开发实业股份有限公司，任副总经理。 刘先生长期担任领导职务，具有敏锐的战略眼光和极强的协调能力。 3)、副总经理白英敏先生 白英敏先生于1957年

40、1月6日出生于四川省绵竹市，成都理工学院大专毕业，具有高级经营师职称。 1980年1986年，就业于绵竹市钟表电器公司，任分公司经理； 1986年1996年，自己办厂、开公司，任经理； 1997年1998年，在重庆龙东寺塔陵公司人副总经理； 2002年，美国西北大学获MBA学位。 白英敏先生长期在市场中行走，熟悉市场的全程运作，并具有全球视野。 4)、财务总监甘云碧女士 会计师职称。1954年生，从事财务工作27年，曾任四川省煤炭工业管理局审计处审计、天仁大酒店财务总监、德瑞企业发展总公司审计部经理，现任宝光银发实业股份有限公司财务总监，编写过多种财务制度，培训过多名财务人员。 三、项目市场背

41、景与市场情况分析 1、养老服务社区涉及的一些宏观环境分析 (1)、人口老龄化趋势 人口老龄化是世界化的发展趋势。按照国际标准，一个国家或地区60岁以上的人口达到总人口的10%以上，或者65岁以上人口达到总人口的7%以上，即为老龄化国家和地区。按照这个标准，世界上有很多发达国家已经进入老年型社会，如意大利、德国、希腊、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高达25%。同这些国家相比，我国人口的老龄化程度还不是很严重，但由于特殊的国情，我国却即将或已经成为世界上老龄化程度最快的国家。 有关数据显示，2005年我国的总人口达到了13.07亿，60岁及以上的人口为1.44亿人，占总人口的11.

42、03%（其中，65岁及以上的人口为1.0045亿人，占总人口的7.69%）。这表明，我国已经步入了老龄化国家的行列。同时，国内外近期人口预测发现，在2020年之后，我国的老龄化速度将呈加速度状，至2050年，在每100个人口中，就有30个左右60岁以上的老人，将比那一时期世界平均老龄化水平高出10个百分点。可以预见，未来的几十年中，我国的人口老化问题将更加严重。从出生率出现下降趋势到进入老龄化社会，发达国家用了两三百年的时间；而我国自上世纪70年代末80年代初出生率开始大幅下降，到本世纪初迈入了初期老龄化，过程不过20多年。这其中既有政策性因素，也有社会因素。严格的计划生育制度，经济、社会高速

43、发展，疾病控制、卫生条件及生活质量快速提升，种种因素交融共同导致了人口老龄化的加剧。 (2)、经济发展 国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基础 据2005年第一次全国经济普查显示:2004年，我国的GDP增加16.8%排列世界第六位，虽然人均GDP却排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，2003年人均GDP已达1000美元，我国已进入了全面建设小康社会阶段。全面建设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提高，老有所养的问题也将得到更好的解决。 (3)、政治保障 党和国家的重视，为社会养老提

44、供了政策和制度保障 首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。 其次，党和政府十分重视老有所养问题。从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了关于企业职工养老保险制度改革的决定、关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定、社会保险费征缴暂行条例等文件。 2000 年8 月， 中共中央、国务院发出关于加强老龄工作的决定， 号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发， 高度重视和切实加强老龄工作， 发展老龄事业， 大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出， 要加强社区建设，

45、依托社区发展老年服务业， 进一步完善社区为老年人服务的功能， 要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。 2005年党的十六届五中全会关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中指出：要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。 (4)、理论与实践 理论和实践的探索，为实行家庭+社区的社会养老提供了发展的理论和实践依据 从理论上看，专家学者们进行了大量的研究，提出了许多有价值的、可操作性的发展思路。他们普遍认同，鉴于我国目前的经济政治文化发展水平，家庭养老的功能必须予以保护和支持，而且家庭所能给予

46、老年人的帮助和感受是养老机构无法替代的。中国老龄科学研究中心特邀研究员、民进会员对如何实现老有所养问题的研究指出，养老仍应以家庭为主，机构养老不宜为首选方向。这对于实行家庭+社区的社会养老提供了有价值的理论支撑。 从实践上看，浙江宁波市实行了“居家养老”的做法，由政府购买养老服务、加大社区养老设施建设，使一些高龄、独居的困难老人不离家也能享受社会化养老服务，既降低了养老成本，还为一些下岗工人提供了就业空间，宁波市的这种做法值得其他地区学习借鉴和推广。 (5)、人文环境 休闲成都 要做全国最佳养老地 四川在线-华西都市报消息，都正成为不少外地人退休后养老首选地，未来5年将有上亿民资进入成都养老业。 165.32万，这是2005年成都市户籍60岁以上老年人口数，占成都市户籍人口总数的15.28%。15年前，这个数字是91.78万，占总人口的比例不到10。 成都市民政局一位官员预测，在未来20年至30年内，每4个成都人中将有1个老人。依托传统家庭养老的人将越来越少，而居家养老、社区养老、机构养老将成为养老模式的主流。而成都因为气候宜人、经济较发达且养老成本低，可能在未来20年成为全国退休老人的最佳养老地之一。 成都养老院吸引众多外地人 “这儿的生活多好的，环境、气候我都很适应。”昨日，在成都郫县