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1、小区规划,如何定位,1,小区如何定位,？,2,小区自身客户定位,？,3,项目基本情况,规模：总占地面积23.4公顷，二期开发占地面积15.49公顷，二期总建筑面积63万平方米，其中公建建筑面积10万平方米，公寓建筑面积53万平方米；容积率4.07，建筑平均高度50米，建筑密度38%。环境：本项目地处秦皇岛市南戴河旅游度假区的东北角，紧临戴河入海口。南临渤海海滨，距离海岸50米，与著名的北戴河旅游区仅一桥之隔，是秦皇岛渤海湾一处即临海又临河的高档项目用地。,区位：本项目位于秦皇岛市南戴河海岸，属于城投公司地块、西至广州白云机场培训中心、南至防护林带、北至海滨地界。土地用途：旅游房地产开发。,4,
2、目标客户群定位,伟业近期对在北京代理的低密度项目当中的100位客户进行了南戴河海景酒店公寓客户购买意向征询的问卷调查，共回收有效问卷64份，并根据客户的具体情况，得出本部分结论。,目标客群定位：客户来源：n 外地客户：外地客户是本项目的主要购买群体，以京、津、河北和东北等区域的富裕阶层客户为主，北京、天津等地区的客户喜欢临海的位置进行休闲度假，兼顾投资。东北地区客户一般会选择商业用来经营。n 本地客户：本地客户主要对开发区附近、价格适中的住宅有大量需求，部分有购买力的本地客户会进行投资。客户分类：n 散客购买：中产阶层：外企、机关、企事业单位的中高层管理者、艺术人士、媒体精英、自由职业者等。高
3、端阶层：商界、金融、IT等行业的精英人群，私营企业老总，大公司与外企CEO，社会要员及其他高收入阶层。n 单位购买：企事业单位整购，作为公司培训中心、接待中心、会议中心、俱乐部等，或者投资机构投资购买。,5,目标客户需求特征,中产阶层：家庭资产背景充裕。他们的生活方式单调，渴望放松 注重个性的满足 注重生活品质与品位,高端客户：家庭资产背景是最富有的。他们的生活方式是别人的理想。国际生活背景决定了他们居住品质与品位的追求。具备一定的区域情结或地缘性。高品质生活水准，相对“保守”的审美。,单位购买客户 在北戴河海滨的主要路段上遍布着中央国家机关的疗养院、培训中心，在北戴河，几乎每个部委都有培训中
4、心或者疗养院，大约有200多家休疗中心，是中国最大的休疗旅游区。规划出整售区供企事业单位整购，作为公司培训中心、接待中心、会议中心、俱乐部等，或者投资机构投资购买。,6,小区自身如何定位,？,7,眼花缭乱的主打词,生态社区,休闲社区,文化社区,体育社区,美国乡村风,你家小区主打 哪个色？,。,托斯卡纳,异国风情,法兰克福,皇家园林,东方大院,欧式典范,地中海风情,!,8,绿城长沙桂花城位于长沙市雨花区体育新城附近，北靠长沙大道，南临博进路，东接高岭路，西依汉城路。由多层、小高层、高层花园洋房式公寓，大型会所，幼儿园等生活服务设施组成，总占地约263亩，是低楼层、低密度、低容积率（1.75）、高
5、绿化率（40%）的大型现代生活园区。,绿城.长沙桂花城,9,欧洲古典风格建筑建筑密度低，绿化率高，景观好位于市郊，与市区有一定距离环境舒适而宁静，配套设 施一应俱全并且标准较高居住者为中高收入人群,绿城.长沙桂花城的定位,10,欧洲古典建筑+中国古典园林,中西混合式建筑风格、房屋结构等采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样（中国普遍流行的一种做法）,11,江南围合式布局，通过大规模的中心花园和组团规模绿地、宅间绿地和蜿蜒曲折的水系，营造生态宜居的江南小镇意象。,绿城.长沙桂花城-小区总平,12,传统/欧式/各种混搭？,中心水系中国古典园林,13,传统/欧式/
6、各种混搭？,中心绿地英国自然风景式园林？,14,绿城.长沙桂花城初印象,绿城长沙桂花城建筑整体典雅大气，建筑细部和景观层次十分丰富，环境空间营造追崇意境，有独特人文气质。,15,以多层和小高层为主，建筑普遍不高，房屋间距也较小，而且人车分行，人行道较窄，则更多的使用较为矮小的分层灌木来造景和划分空间，空间尺度非常宜人，高大的乔木使用比较少,初印象宜人的尺度,16,长沙博林金谷,博林金谷紧邻城市主干道芙蓉路，位于南二环浦沅立交桥段，踞1号线地铁口。占地面积约400亩,总户数约3500户,绿化率达到45%,一期的容积率2.49,是真正的原生态住宅小区.基地周围为成片的林地，绿化覆盖率高，自然生态环
7、境优越。,17,博林金谷定位,位于长沙南城新城与中心城区交界重要地段，区域价值前景无限。德式包豪斯风格建筑建筑密度较低，绿化率高，景观好，独享大片原生态山林环境舒适而宁静，配套设施一应俱全并且标准较高居住者为中高等收入人群周边有多所大学，文化氛围浓,18,德式包豪斯建筑+原生山林+现代景观,建筑延续前期德式包豪斯风格，简洁明快的线条与大面积玻璃对比，表现出精工建筑气质。保留基地原有的大片山林，在原生态山坡、谷地、森林中穿梭德国现代主义建筑，在简明快中突出独具匠心的协调之美。建筑群呈围合式拥抱原生山林，景观绝佳。,19,博林金谷初印象地形巧妙应用,在景观设计中，对原有基地所有的各种条件（山林、高
8、差等）加以巧妙应用，构成该小区一大特色。,原有山林形成公园类似物,20,利用高差形成极佳弯道景观,博林金谷初印象地形巧妙应用,在景观设计中，对原有基地所有的各种条件（山林、高差等）加以巧妙应用，构成该小区一大特色。,21,利用高差形成宅间绿地，划分空间，保证居民私密性,博林金谷初印象地形巧妙应用,在景观设计中，对原有基地所有的各种条件（山林、高差等）加以巧妙应用，构成该小区一大特色。,22,初印象简洁大气人工景观,博林金谷由1126层不等的小高层、高层公寓构成，建筑风格简洁明快、大面积的原生山林附近的景观也相应的简洁大气，而中心景观则几何化一些。,23,长沙.恒大绿洲,长沙恒大绿洲，毗邻武广新
9、长沙站，位于长沙市武广新城劳动东路与京珠高速交汇处，是规划中的地铁2号、3号线必经站口。坐拥武广新城中央最大的体育文化休闲公园，600亩的原生茂密山林完全消匿了城市的噪音，为长沙恒大绿洲供了天然的绿色屏障。西邻圭塘河风光带。,24,恒大台词世界级皇家园林 国际级航母配套 满屋名牌 9A精装,新古典主义欧陆建筑异国情调，壮阔大气多位高层住宅，建筑高度大，空间视觉尺度大，景观尺度也较大，不太宜人,恒大模式新古典主义欧陆建筑环抱中央大湖面,25,总结分析,绿城长沙桂花城,博林金谷,恒大绿洲,高档多层、小高层花园洋房，建筑较矮，人车分行,传统造园，景观尺度小，层次丰富，细节设计到位,中高档德式现代小高
10、层住宅，建筑较高，大片原生山林,景观尺度稍大，简洁大方，与自然融合,普通欧陆式高层住宅，建筑高，间距大,景观尺度大，欧式园林，细节不足,26,小区定位原则,从整体上把握居住区的特色 当地独特的自然环境和人文环境 当地历史文化的现代表达 不能盲目追风、抄袭，要有自己的特点建筑设计风格与园林设计整体统一 现代风格的住宅宜采用现代景观造园手法，古典风格的住宅适宜采用具有地方和传统的语言的思路来进行塑造。生态和可持续性 生态型的居住景观能够唤起居民美好的情趣和感情的寄托。最好以居住区原有的生态地貌为基础，利用原有的地形和植被，合理地规划设计人工景观，从而达到物境、情境、人境和谐统一的宜居家园。,27,概念设计：在市场定位的基础上，研究住宅产品的空间功能、规划布局、风景园林、住宅套型平面组合等，为后续工程设计（规划、建筑、园林等）提供探讨性设计建议。,投资策划项目立项,市场定位,建筑设计,概念设计,建筑施工,运营使用,理论指导,反馈修正,小区概念设计,？,28,
