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1、第九章 房地产市场营销渠道策划,主讲人：杨 帆,房地产市场营销渠道策划：,9.1营销渠道概述9.2房地产营销渠道多样性的形成原因9.3房地产代理模式的分类9.4房地产代理价格确定9.5房地产代理商的工作流程9.6房地产代理的市场选择程序9.7房地产代理销售合同,9.1营销渠道概述,根据营销渠道长度的不同，分为以下类型：（1）直接渠道（2）一层渠道（3）二层渠道（4）三层渠道,一个房地产开发商所选择的渠道将直接影响其产品的销售,9.2房地产营销渠道多样性的形成原因：,9.2.1房地产市场发展的结果9.2.2房地产开发商的理性选择,9.2.1房地产市场发展的结果,（1）房地产商品的非流动性决定了房
2、地产专业代理的必要性（2）房地产市场的多样性和专业性决定了房地产专业代理的必必要性（3）房地产商品使用价值和价值构成的复杂性决定了房地产专业代理的必要性（4）房地产价值大。权属关系复杂，在生产和交换中需要有专业代理（5）房地产市场的不充分竞争性决定了必须要有房地产专业代理,9.2.2房地产开发商的理性选择,营销渠道：（1）自己销售：自身销售队伍、临时雇佣人员（2）利用物业代理商销售,问题：自己销售和代理商销售的利弊是什么？,9.3房地产代理模式的分类,9.3.1独家代理：现场代理、风险包销代理、全程代理、买断代理9.3.2独家销售权代理9.3.3公开销售代理9.3.4联合销售代理9.3.5净值
3、销售代理,9.4房地产代理价格确定,9.4.1房地产代理价格的类型：固定费率、固定费率，超价部分双方共享、不付佣金，完全赚取超价9.4.2代理模式与代理价格类型的关系：P157页9.4.3代理价格的确定,9.4.3代理价格的确定,影响因素：（1）代理商的费用、成本（2）中介代理市场的竞争（3）各地区的有关政策和法规,9.5房地产代理商的工作流程,9.5.1寻求代理委托9.5.2洽谈委托9.5.3签订委托合同9.5.4制定代理计划9.5.5实施控制,9.5.1寻求代理委托,（1）首先应制定计划，充分利用各种信息资源（2）筛选出需要代理服务的开发商的名单（3）深入了解开发商的各项情况,9.5.2洽
4、谈委托,需注意的方面：（1）审查委托人（2）审查委托人的经济能力和经营范围（3）审查委托的标的物：城镇私房、新建商品房、预售商品房,9.5.4制定代理计划,需注意的方面：（1）代理计划受代理总目标的控制（2）代理计划必须符合实际（3）计划必须考虑代理商的成品控制（4）代理计划要保持一定的弹性,9.6房地产代理的市场选择程序,9.6.1开发商选择代理商的基本程序9.6.2房地产代理商的市场选择标准,（1）计划（2）访问候选的代理商（3）邀请候选代理商访问开发公司（4）评审各代理商的方案计划（5）决策,9.6.1开发商选择代理商的基本程序,9.6.2房地产代理商的市场选择标准,5、世上最美好的事是
5、：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧
6、，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，
7、轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔
8、牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你
9、，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,
