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1、*市体育公园建设项目可行性研究报告编制北京龙安华诚建筑设计有限公司*分公司二一年十一月*市体育公园项目可行性研究报告项目名称：*市体育公园项目项目性质：新建项目建设地点：*市炳三区项目可行性研究承担单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司*分公司资质证书编号：A111000085项目可行性研究总负责人：阳霞 博士参加编写人员：刘无坚陈朝俊叶飞 余雪东饶飞龙腾松吕禄顺杨娟目 录1 总论21.1项目概况21.1.1项目名称21.1.2建设性质21.1.3拟建地点21.1.4建设内容及规模21.1.5投资规模31.1.6建设期31.1.7资金方式与筹措渠道41.2可行性研究报告编制的依据41.3研究范围与
2、工作概况51.3.1研究范围51.3.2工作概况51.4项目开发主要技术经济指标51.5结论与建议81.5.1结论81.5.2建议92 投资估算与资金筹措112.1投资估算依据112.2投资估算112.3资金筹措173 财务和经济效益分析183.1财务评价依据183.2收入支出预测183.2.1收入估算183.2.2成本估算203.3财务评价214 结论与建议294.1结论294.2建议301 总论 本可行性研究报告是在*市体育公园项目可行性研究报告基础上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳M11-C/2009调整为住宅用地。1.1项目概况1.1.1项目名称*市体育公园项目1.1.2建设
3、性质新建1.1.3拟建地点*市炳三区1.1.4建设内容及规模（1）建设内容本项目规划了该区域内炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三个地块。其中，炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，主要用作住宅开发；炳M14-C/2009地块面积6.61公顷，建设内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能活动场地、其他运动项目场地、人行天桥以及附属设施等；炳M16-C/2009地块面积0.48公顷，主要用作住宅开发。（2）建设规模*市体育公园项目总用地面积约9.85公顷，总建
4、筑面积189088 M2。其中：炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，规划建筑面积110400 M2。炳M14-C/2009地块面积6.61公顷，规划建筑面积59490 M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积4600M2，建筑面积9200 M2；一个室内网球馆，占地面积5000 M2，建筑面积10000 M2，一个多功能体育场馆，占地面积3000 M2，建筑面积6000 M2；商业建筑占地面积9125M2，建筑面积34290 M2。另外还有包括3个室外网球场、3个室外篮球场、1个室外儿童戏水池，占地面积5510 M2。炳M16-C/2009地块面积0.48公顷，规划建筑面积19198.00
5、 M2，规划建筑占地面积1253.00 M2。1.1.5投资规模本项目投资规模为50176.98万元，暂未考虑投资者的融资成本。1.1.6建设期项目建设期3年。项目建设进度：2010年12月完成前期相关工作；2011年5月完成施工图设计工作；2011年8月完成施工准备工作；2011年9月至2013年10月完成施工工作；2013年11月完成竣工验收工作。1.1.7资金方式与筹措渠道本项目拟通过招商引资方式筹集资金。1.2可行性研究报告编制的依据（1）关于编制项目可行性研究报告的委托书（2）*市土地利用总体规划（3）*市城市总体规划（4）*市政府“研究加快推进*体育公园项目建设有关问题的会议纪要”
6、（5）*市城市总体规划（6）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（7）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（8）体育法（9）全民健身计划纲要（10）全民健身条例（11）四川省全民健身条例（12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据（13）现场勘查所得的资料和数据（14）国家其他有关规范、标准等1.3研究范围与工作概况1.3.1研究范围本项目可行性研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。1.3.2工作概况受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公
7、园项目的法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。1.4项目开发主要技术经济指标表1-1 炳M11-C/2009地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备 注一用地面积m227600二建筑面积m2110400三建筑占地面积m2四建筑密度%30五容积率m24.0六绿地率%30七最高建筑高度米八停车位：个552表1-2 炳M14-C/2009地块分项经济技术指标表序号指标名称单位数量备 注一用地面积m
8、266100二建筑面积m2594901体育场馆m225200羽毛球场26片，网球场5片（室内）2商业m234290三建筑占地面积m21体育场馆m2126002商业m291253室外活动场地m255104个室外篮球场，4个室外网球场三建筑密度%33四容积率m20.90五绿地率%30六停车位：个300七最多建筑层数层4表1-3 炳M16-C/2009地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备 注一用地面积m24800二建筑面积m219198三建筑占地面积m21253四建筑密度%27五容积率m24.0六绿地率%35.00七停车位：个100八最高建筑高度米表1-4 主要经济数据及评价指标序号名称单位
9、数据一投资万元50176.98（一）运动休闲区万元10241.98建安工程费万元7151.32室外工程费万元1912.80工程建设其他费万元419.20预备费万元758.67（二）住宅一万元28168.74建安工程费万元22835.84室外工程费万元988.38工程建设其他费万元2257.94预备费万元2086.57（三）住宅二万元4864.66建安工程费万元3855.95室外工程费万元133.60工程建设其他费万元514.76预备费万元360.35（四）商铺万元6901.60建安工程费万元5462.40室外工程费万元210.88工程建设其他费万元717.09预备费万元511.23二财务数据（
10、不考虑土地出让金）（一）运动休闲区投资回收期年-投资利润率% -投资利税率%-（二）住宅一投资回收期年1.66投资利润率% 58.93投资利税率%75.21（三）住宅二投资回收期年1.87投资利润率% 52.63投资利税率%76.84（四）商铺投资回收期年1.21投资利润率% 234.31投资利税率%319.09（五）综合投资回收期年1.80投资利润率% 57.52投资利税率%68.901.5结论与建议1.5.1结论通过对该项目经营收入支出测算可以看出：（1）项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约1亿元（不含土地出让金）。住宅部分销售后的纯利润为1.96亿元，运动休闲区内
11、的商铺纯利润为1.62亿元，合计3.58亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56亿元（未考虑土地出让金和融资成本）。（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，
12、则全部设施建完后，假定租金为30元/月.M2，有17290 M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7年左右）计算，土地出让金大约为136万元/亩。1.5.2建议（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009为接待中心）
13、在M11-C/2009地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个M11-C/2009地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。（3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足*市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一（M11-C/2009为接待中心），不推荐使用本方案。但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化
14、和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。2 投资估算与资金筹措2.1投资估算依据本次投资估算依据*市类似工程近期造价水平估算，并参照：（1）四川省定额管理站的有关文件（2）有关建筑安装指标（3）现行市场有关材料调查价格（4）体育公园初步设计方案（5）四川省建筑工程概算定额（6）四川省其他费用定额（7）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版）2.2投资估算（1）运动中心运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费构成。其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外基础设施配套工程。投资估算见表2-1。表2-1运动中心投资估算表序号名称单位数量单价（元）合价（万元）一建
15、筑安装工程费m29064.12 1羽毛球馆1.1土建装饰m2920022002024.00 1.2给排水m292009082.80 1.3强电m29200229210.68 1.4弱电m29200109100.28 1.5通风m292005348.76 1.6合计m2920026812466.52 2网球馆2.1土建装饰m21000022002200.00 2.2给排水m2100009090.00 2.3强电m210000229229.00 2.4弱电m210000109109.00 3.5通风m2100005353.00 合计m21000026282628.00 3多功能体育馆m260003
16、.1土建装饰m2600030001800.00 3.2给排水m260009054.00 3.3强电m26000229137.40 3.4弱电m2600010965.40 3.5通风m260005331.80 3.6合计m2600034282056.80 4其余4.1道路及铺装m24500280126.00 4.2绿化m226440120317.28 4.3自然水体m2400010040.00 4.4跌水m2200030060.00 4.5室外网球场m24000300120.00 4.6篮球场及活动场地m2240015036.00 4.7小天桥m2160350056.00 4.8大天桥m2850
17、3500297.50 4.9儿童戏水池项160000060.00 4.10 水管网m24610028129.08 4.11 强电管网m2461001569.15 4.12 弱电管网m2461001882.98 4.13 燃气管网m2661000.53.31 4.14 场地整理费m26610030198.30 4.15 景石项118000018.00 4.16 雕塑项130400030.40 4.17 标识系统项128000028.00 4.18 室外家具小品项120000020.00 4.19 树池、花池项1800008.00 4.20 各类户外运动健身器械项1640006.40 4.21 户
18、外儿童游乐设施项1640006.40 4.22 边坡治理项12000000200.00 4.23 合计1912.80 二工程建设其他费用1可研及勘察设计费62.85 2施工图审查费4.21 3工程招标代理费40.55 4工程监理费19.13 5建设单位管理费121.50 6工程量清单及控制价编制费33.60 7环境影响评价费1.72 8工程保险费22.28 9行政事业型收费113.36 9.1城市配套费1920000.00 9.2新型材料专项费19200713.44 9.3异地绿化建设1920059.60 9.4散装水泥专项基金1920011.92 9.5人防异地建设费192002038.40
19、 9.6其他50.00 10合计419.20 三预备费758.67 1基本预备费5%474.17 2涨价预备费3%284.50 四项目总投资10241.98 （2）商铺商铺部分投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表2-2。表2-2商铺投资估算表序号名称单位数量单价（元）合价（万元）一建安成本1土建装饰m23429013004457.70 2给排水m23429064219.46 3强电m234290146500.63 4弱电m23429083284.61 5合计m2342901593.00 5462.40 二室外工程1水管网m2342902896.01 2强电
20、管网m2342901551.44 3弱电管网m2342901861.72 4燃气管网m2342900.51.71 5合计210.88 三其他费用1可研及勘察设计费139.08 2施工图审查费12.48 3工程招标代理费13.55 4工程监理费102.12 5建设单位管理费51.50 6工程量清单及控制价编制费19.00 7环境影响评价费5.11 8工程保险费8.21 9行政事业型收费366.04 9.1城市配套费3429065222.89 9.2新型材料专项费34290724.00 9.3异地绿化建设34290517.15 9.4散装水泥专项基金3429013.43 9.5人防异地建设费342
21、902068.58 9.6其他30.00 10合计717.09 四预备费1基本预备费5%319.52 2涨价预备费3%191.71 合计511.23 五项目总投资6901.60 （3）住宅一住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表2-3。表2-3住宅一投资估算表序号名称单位数量单价（元）合价（万元）一建安成本1土建m2110400165018216.00 地下车库m21720.00 2给排水m211040064706.56 3强电m21104001461611.84 4弱电m211040083916.32 5通风燃气m211040053585.12 6电
22、梯部20400000800.00 7合计m21104001999.62 22835.84 二室外工程988.38 1场地整理费用27600254701.04 2道路m2150028042.00 3地面绿化m2630012075.60 4水管网m2276002877.28 5强电管网m2276001541.40 6弱电管网m2276001849.68 7燃气管网m2276000.51.38 8合计988.38 三其他费用1可研及勘察设计费531.52 2施工图审查费50.24 3工程招标代理费40.55 4工程监理费238.24 5建设单位管理费169.50 6工程量清单及控制价编制费35.22
23、 7环境影响评价费21.44 8工程保险费39.31 9行政事业型收费1131.92 9.1城市配套费11040065717.60 9.2新型材料专项费110400777.28 9.3异地绿化建设110400555.20 9.4散装水泥专项基金110400111.04 9.5人防异地建设费11040020220.80 9.6其他50.00 10合计2257.94 四预备费2086.57 1基本预备费5%1304.11 2涨价预备费3%782.46 五项目总投资28168.74 （4）住宅二住宅二投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表2-4。表2-4住宅二投资
24、估算表序号名称单位数量单价（元）合价（万元）一建安成本1土建m21919815002879.70 2地下车库m3252.00 3给排水m21919864122.87 4强电m219198146280.29 5弱电m21919883159.34 6通风燃气m21919853101.75 7电梯部415000060.00 8合计m2191981853.81 3855.95 二室外工程133.60 1道路m2100028028.00 2地面绿化m2154012018.48 3水管网m248002813.44 4强电管网m24800157.20 5弱电管网m24800188.64 6燃气管网m2480
25、00.50.24 7场地整理费480012057.60 8合计133.60 三其他费用1可研及勘察设计费98.37 2施工图审查费8.48 3工程招标代理费15.33 4工程监理费71.81 5建设单位管理费51.50 6工程量清单及控制价编制费22.00 7环境影响评价费3.59 8工程保险费5.54 9行政事业型收费238.14 9.1城市配套费1919865124.79 9.2新型材料专项费19198713.44 9.3异地绿化建设1919859.60 9.4散装水泥专项基金1919811.92 9.5人防异地建设费191982038.40 9.6其他50.00 10合计514.76 四
26、预备费用1基本预备费5%225.22 2涨价预备费3%135.13 3合计360.35 五项目总投资4864.66 可见，本项目总投资为50176.98万元，如表2-5。表2-5项目总投资估算表序号名称土地面积(M2)建筑面积(M2)投资(万元)1运动休闲区66100.00 17143.58 1.1体育设施19200.00 10241.98 1.2商铺9125.00 34290.00 6901.60 2住宅一27600.00 110400.00 28168.74 3住宅二4800.00 19198.00 4864.66 合计50176.98 2.3资金筹措本项目拟采用招商引资的方式筹集资金。投
27、资估算中暂时没有考虑筹资资本。3 财务和经济效益分析3.1财务评价依据本项目的取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行。根据项目的市场开拓周期，本项目计算依据如下：（1）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2）各种原料及产品按现行市场价格（3）各生产部门的原料、辅料、包装材料消耗量按工艺提供的单位产品消耗定额测算。（4）收费标准：营业税5%，城市维护建设费7%，教育附加费3%，地方教育费附加3%，合计为5.65%。（5）税收政策：所得税按25%计取。3.2收入支出预测3.2.1收入估算该项目的收入主要来源于六个部分：住宅出售收入，商铺出售收入，运动部分经营收入
28、以及停车收入。详细估算如下：（1）住宅部分考虑到住宅可预售，将收入获得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为4:5:1。住宅建筑面积129598平方米，参考周边楼盘单价以及炳三区今后的发展状况，该住宅定价为5000元/m2,停车位共计652个，参照周边车位的出售价格，按照6万元/个考虑。即整个住宅部分收入为68711万元。（2）商铺出售本项目商业门面的面积为34290m2，参考周边商业门面销售价格，定为10000元/m2，可得商业门面销售收入为34290万元。，将收入获得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为4:5:1。（3）运动休闲区收益运动休闲区包括网球馆、羽毛
29、球馆、室外网球场、乒乓球、游泳池和停车场等。网球馆有5片场地，暂定价40元/片.小时，考虑每天每片利用4小时，可得网球馆每月收益2.4万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。羽毛球馆为26片，暂定价为20元/片.小时，考虑每天每片利用6小时，可得羽毛球馆每月收益为9.36万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。多功能体育场馆一个，考虑到该场馆可举办篮球、羽毛球、排球、乒乓球等多种体育赛事。其用途具有多样性，按照综合场馆的收费标准，大约为使用一天3-5万，暂按4万计算。一年中按使用三分之一的时间计算，则年收入为16万。考虑运营的前三年只达到正常年份的7
30、0%、80%、90%。室外网球场为4片，参考周边室外网球场的价格，暂定价为20元/片.小时，考虑每天每片利用6小时，可得网球场每月收益为1.8万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置20处，暂定价为10元/台.小时，考虑每天每台利用4小时，可得乒乓球每月收益为2.4万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。该项目设置停车位450个，按照每车位收费3元计算，一天中一个车位可周转4次，可得停车收益为16.2万元/年。考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。可得，正常经营年份运动休闲区收入为304.92
31、万元/年，前三年分别为213.44万元/年、243.94万元/年、274.43万元/年。3.2.2成本估算（1）运动休闲区成本包括球馆等营业支出、球馆等设施维护、公益设施维护、绿化养护费用支出、公益部分人工工资等。根据目前市场情况，球馆等营业支出按照营业收入的30%计取；球馆等设施维护一般是与其寿命有关，取费比率约为建设成本的1%-2%，这里按照2%计取；公益设施维护按十年寿命考虑，则取费费率定为设施费用的10%；绿化养护费参照目前各地规定，按照7元/m2.月考虑；公益部分人工按照50万元/年计算。（2）商铺按照销售收入的10%计算相关的销售成本。（3）住宅由于项目位于炳三区，近年来本区域的房
32、地产是最受人们关注的，因此这部分的销售成本相对而言占收入的比重可以取的低一些，按照10%考虑。3.3财务评价（1）运动休闲区如表3-1，投入运营后，每年需要再贴补287万元作为运营费用。（2）商铺如表3-2，税前利润为22022.01万元，税后利润为16171.43万元，投资回收期为1.21年。投资利税率为3.19，投资利润率为2.34。（3）住宅一如表3-3，税前利润为21186.14万元，税后利润为16599.78万元，投资回收期为1.66年。投资利税率为75.21%，投资利润率为58.93%。（4）住宅二如表3-4，税前利润为3738.20万元，税后利润为2560.41万元，投资回收期为
33、1.87年。投资利税率为76.84%，投资利润率为52.63%。（5）综合（不考虑土地费用）如表3-5，以十年作为计算期，税前利润为34572.76万元，税后利润为28865.02万元，投资回收期为1.80年。投资利税率为68.90%，投资利润率为57.53%。表3-1 运动中心投资现金流量表序号项目计算期123456789101现金流入224.64 256.74 288.83 320.92 320.92 320.92 320.92 1.1网球馆20.16 23.04 25.92 28.80 28.80 28.80 28.80 1.2羽毛球馆78.62 89.86 101.09 112.32
34、112.32 112.32 112.32 1.3多功能体育场馆11.20 12.80 14.40 16.00 16.00 16.00 16.00 1.4室外网球场15.12 17.28 19.44 21.60 21.60 21.60 21.60 1.5乒乓球20.16 23.04 25.92 28.80 28.80 28.80 28.80 1.6游泳馆68.04 77.76 87.48 97.20 97.20 97.20 97.20 1.7停车收益11.34 12.96 14.58 16.20 16.20 16.20 16.20 2现金流出2048.40 4096.79 4096.79 573
35、.41 584.85 596.29 607.73 607.73 607.73 607.73 2.1建设投资2048.40 4096.79 4096.79 2.2球馆等营业支出67.39 77.02 86.65 96.28 96.28 96.28 96.28 2.3球馆等设施维护143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 2.4公益设施维护4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 2.5绿化养护费275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 2.6公益部分人工工资70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 2.8营业税金及附加12.69 14.51 16.32 18.13 18.13 18.13 18.13 3所得税前净现金流量-2048.40 -4096.79 -4096.79 -348.77 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 4累计所得税前净现金流量-2048.40 -6145.19 -10241.98
