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1、东莞市南方汽车博览有限公司DONGGUAN NANFANG MOTOR EXPO Co., LTD投资南博“星时代娱乐广场”项目可行性研究报告发展商：樟木头南方汽车博览有限公司营销策划：南博商业广场营销策划中心2005年6月目录第一章 概述1. 项目的基本情况 32. 项目与项目所在地简介1） 项目所在地（市场消费环境）简介 32） 南博商业广场简介 43） 项目业态的选型 5第二章 项目的可行性分析1. 市场的可行性分析1） 东莞娱乐市场行业现状 52） 南博娱乐广场的发展方向 72. 项目的五大优势 73. 项目的市场调查研究 8第三章 项目招商方案 10第四章 经济效益分析 1. 投资概
2、况 112. 利润估算 113. 财务效益分析 12第五章 结论 13第一章概述一、项目基本情况1、项目名称：南博娱乐星时代广场（南博商业广场一楼）2、项目发展商：东莞市南方汽车博览有限公司3、项目法定地址：东莞市樟木头镇莞深莞惠公路交汇处4、项目执行时间：2005年5月2004年8月二、项目与项目所在地概况1、项目所在地（市场消费环境）简介东莞市樟木头镇是东莞房地产发达、商贸业兴旺的名镇，素有“小香港”之称。近年来，樟木头镇吸纳了500多家外资企业投资建厂，同时也吸引了大批香港人在此安家置业。据了解，樟木头镇目前已吸引外资60多亿元，30多家房地产商合作开发了128个项目。而15万香港人在此
3、定居，更是带动了樟木头镇商贸业、物流业和电子信息产业的发展。目前樟木头镇已建成高层楼宇240栋，面积750万平方米，在香港推出花园楼盘80多个，成为全国房地产楼盘最多、外销最大的镇区。数据显示，每年该镇大约有100万香港人到樟木头度假，是该镇常住人口的5倍。这批香港人大部分在樟木头已拥有自己的物业，也圆了他们一生的梦想。目前，房地产已经成为樟木头镇的龙头和支柱产业。同时，抓住口岸通关便利等因素，提高“小香港”城市品牌的知名度，优化了居住创业环境，以此带动当地经济和消费业的发展。 随着经济的不断快速发展，第三产业成经济增长点。据了解，目前樟木头走的是外向房地产发展的路子，成为镇区经济发展的成功典
4、范。在经济定位方面，樟木头镇强化其区域中心的地位，迅速发展成为信息汇展中心。2003年，镇政府大力调整经济结构，推动产业结构优化升级，提高综合实力。首先，调整优化城乡结构，加快城镇化建设进程，提高城镇化水平，突出发展第三产业；重视发展中小企业，发展具有国际竞争力的大公司大企业集团，提高企业整体实力。近年来，樟木头镇的民营经济和第三产业迅速发展壮大，成为樟木头镇经济又一个新的增长点。2003年开始启动的12项重点工程，也正在快速、优质、高效建设中，必将顺利推进整个樟木头城市化水平的全面提升。 城乡居民收入继续增加，人民生活水平进一步提高。据抽样调查资料显示，全年城镇居民人均消费性支出15446元
5、，比上年增长8.9%。其中，娱乐文教服务支出2812元，上升9. 6%；随着东莞市委、市政府提出要实施新的文化发展战略，打造文化新城的宏伟目标，樟木镇紧紧围绕打造文化新城的这一个战略目标，在经济发展的同时，樟木头镇精神文明建设及文化建设也取得辉煌成就。樟木头镇已逐步建设成为文化观念先进、文化个性突出、文化设施一流、文化教育发达、文化精品纷呈、文化氛围浓烈的文化高地。这为南博娱乐广场奠定了坚实的文化消费物质基础。2南博商业广场简介南博商业广场于二00二年经东莞市政府与樟木头镇政府立项重点打造的大型工程项目，是政府投资百亿全力打造小香港的十二项重点工程之一。南博商业广场占地面积60000平方米，建
6、筑面积45000平方米，三层单体建筑，附设有大型停车场，四周园林绿化环绕，是一座按现代风格设计建造而成的宏伟商业广场，也是目前广东省唯一的超大型集汽车博览销售、饮食酒楼、俱乐部、娱乐休闲、商务写字楼、商务酒店、桑拿、沐足、美容等等为一体综合性商业广场。自二00三年七月开业至今，南博在当地政府以及社会各界人士的关心支持下得到了迅猛的发展，并成为了一个带动樟木头经济发展和东莞市东部（山区片镇）辐射力最强的龙头企业，南博的整体平均每年营业销售额达3.5亿元人民币。3项目业态的选型现根据专业市场研究公司数据显示，以及南博商业广场的整体业态规划，广场一楼适合规划成中高档次的综合娱乐城，适合酒吧、迪斯科、
7、演艺城、健身院、游戏厅、美容院等入驻经营。整个商业广场配套设施齐全，并拥有超大型（1000个车位）免费停车场。南博露天商业广场约9000m适合做各种夜市平价市场、特价市场、小商品批发市场、产品展销会等。第二章 项目的可行性分析一、市场的可行性分析1 东莞娱乐市场行业现状东莞，常住人口超过800万左右，占地面积2645平方公里，南接深圳，北靠广州，公路密度全国第一。以国际性制造业为主的外源型经济是当地国民经济的支柱和核心产业。东莞是中国最大的国际性制造业基地之一，是全球重要的电脑配件生产基地，因此，东莞有了“世界性品牌加工车间”的美称！东莞市辖32个镇（区），经济发达，居民生活富裕，娱乐、消费行
8、业兴旺，城镇建设超速发展。据统计，东莞市（包括各镇区）四、五星级酒店30多家，在国内地级市场中位居第一；三星级以下具相当规模的带有夜总会的酒店共有206家（而酒吧的数量则以千计），酒店分布的密度在全国来说也是名列前茅。在当地的来外来投资中，港商占58.6%，台商占29.2%，值得一提的是，东莞是台商在大陆地区最大聚集地，有20多万人在此投资办厂、工作生活；超过20多万香港同胞长期工作、生活在东莞。据东莞市台商协会会长介绍，这些同胞在这里工作生活的同时，也把他们当地的一些娱乐、生活、饮食习惯带到了东莞，东莞夜场喝白酒的习惯就是由台商引进的。如果娱乐市场能够给予这些客户以别具特色的吸引力和周到的服
9、务，则这一市场潜力非常巨大。 随着东莞地区全面建设文化新城的步伐进一步加快加深，已初步形成文化娱乐消费常态化的大环境，东莞市民也逐渐改变以往那种有钱不知道何处花的况状，更多的市民开始寻求有品味有格凋的综合娱乐休闲场所。但根据市场研究数据显示，至目前为止，尚缺少娱乐界的领军品牌，尤其缺乏有品味有格调的综合性娱乐场所，这为南博娱乐广场提了广阔的市场空间与巨大的发展前景。同时，南博大型娱乐广场的出现，将彻底颠覆娱乐界原有的市场格局。针对此项研究结果，世联房地产顾问公司的策略研究员张先生指出，剧烈的社会经济变革中，人们的生活方式和观念发生了很大变化，一方面，在基本的生活需求得到满足后，娱乐休闲作为提升
10、生活品质的重要消费被越来越多的人认同；另一方面，中国人传统上即把“吃喝玩乐”作为业余消遣的一种方式。从过去的“朋友请客”到越来越个性化的娱乐消费选择，尽管在放长假期间的特定时段娱乐饮食服务呈现了供不应求，但第三产业的服务供应商（包括旅行社、餐饮及娱乐机构）正面临如何满足不同消费者的需要以扩大市场的紧迫问题。认真研究不同消费群的娱乐休闲需求，明确自身的目标市场和服务定位，集中有限的资源在细分市场上，根据顾客需要进行娱乐服务的组合设计，借助口碑效应竖立自己的品牌，当是东莞地区娱乐餐饮服务供应商面对激烈的市场竞争下未雨绸缪之良策。根据市场调查资料显示，东莞娱乐的同质化的后果是将竞争引向以价格竞争为主
11、的恶性竞争。在东莞娱乐这块既大又快速膨胀的蛋糕下，要在短期内大幅提升营业额，如果是靠低价位和大幅提高推广预算，最终效果将是不可预测。整体来说，东莞尚缺少定位较高品位出众的综合性娱乐场所，这无疑为南博商业广场一楼“娱乐星时代广场”提供了一个得以讯速成长的空间。所以娱乐定位只有尽可能差异化，使其与其他娱乐品牌形成某种差异（品位等因素），以区别于其他娱乐场所，建立强势品牌，才有机会长期赢得市场。谁能准确定位，创建品牌，谁就会占据有利的竞争地位。南博娱乐广场正是基于这一特点而准确定位的。2南博娱乐广场的发展方向南博商业广场的定位是：娱乐、集美食、演艺、休闲购物、汽车博览销售、商务办公、商务酒店等为一体
12、的互动经营项目，从定位上已跳出传统娱乐项目的单一化，形成了明显的差异与特点。现已入驻的各大项目都在盈利经营发展中。 根据市场需求，一楼的娱乐广场较合适打造中高档次，较高品位的娱乐演艺场及适合酒吧、迪斯科、演艺城、健身院、游戏厅、美容院等入驻经营。二、项目的五大优势业态优势：互动项目，南博商业独领风骚！ 2003年5月，从第一个国际汽车品牌入驻南博，到四星级的商务酒店入驻，至今已包括南博汽车城、南博娱乐美食城、南博商务酒店、南博商务写字楼、南博沐足中心、南博海鲜大酒家、南博法国俱乐部、南博购物娱乐城八大项目已陆续建立。南博商业广场的主题定位是集娱乐休闲，文化演艺、世界各地的美食为一体的综合商业城
13、。演艺娱乐，美食人间；聚天下之美食，集人间之欢乐，百花齐放，相互争辉，相互凝聚，相互带动，必将成长为东莞乃至广东地区商业地产之典范。品牌优势：与知名品牌共舞的时尚阵地！ 南博商业广场通过其支柱项目“南方汽车博览中心”前期强势的媒体投放，独具匠心的整合传播，已在消费者心中，树立了良好的知名度与美誉度。其它已入驻项目经过历时两年时间的运营，已耗资数百万元投入举办各类的大型宣传、广告活动（包括多次的新闻发布会、汽车展销会、2004年度香港小姐南博亲善访问、汽车宣传巡游、定期的电视、电台、各大报刊的新闻报导，大量宣传单张派发等）使南博的知名度远播广东省、珠三角地区、港、澳、台地区。这为聚集目标消费群奠
14、定了坚实的基础。市场优势：组合型商业广场，领袖商业地产群雄！樟木头镇及周边数镇，南博是唯一的集商贸与娱乐休闲为一体的大型综合商业广场，基目标消费商圈辐射周边十几个镇，有着独特的市场资源优势，目标消费群优势。娱乐美食城经营项目的确立是历经多月的市场调查，应广大消费者的要求而定位，樟木头镇以及附近周边镇区目前唯一的一间大型的娱乐美食综合商城。交通优势：立体交通网络，去处随心所欲！ 南博的地理位置旺中带静，交通便利，门前莞深公路六线行车，而莞惠公路从南博商业广场左侧穿过，四处灌通，并睦邻樟木头火车站，至深圳仅20几分钟车程。毗邻广深高速，沿海高速、珠三角城际快速轨道交通线网。场内并附设有可停靠100
15、0多辆车的大型免费停车场，目前已有多辆免费接送车穿梭于樟木头各处地段。政府资源：政府强力支持，百商争辉的商业圣地！ 南博商业广场是樟木头政府投资百亿巨资打造小香港的十二大重点项目之一，强有力的政府支持将为阁下的事业发展保驾护航。三、项目的市场调查研究樟木头镇是广东地区娱乐方面在首屈一指的消费强镇，它的客流主要来源于周边辐射的七个城镇（清溪、塘厦、凤岗、谢岗、黄江、常平、桥头）及深圳、惠州及东莞其它地区。在消费特性上，经过市场研究公司调查，它存在如下特点：分析：以上数据显示，东莞地区娱乐消费群越来越注重消费品味与个性化，且朝中高档次发展，人们越来越注重业余假日休闲生活，并且商业气氛很浓，这与商业
16、载体（东莞有超过两万多家企业）数量众多关联紧密，同时可以看出东莞地区娱乐市场潜力巨大。分析：以上数据显示，东莞地区是周边几个城市最具消费能力的城市。调查样本：250个case（樟木头镇及辐射周边几个镇的目标人群）分析：以上数据显示，南博广场是一个增值潜力较大的商业广场。分析：以上数据显示，东莞地区开始越来越注重娱乐休闲消费，娱乐消费占收入比优势明显。（调查样本：每个城市200case）分析：从当前来南博商业广场消费的人群可以看出，大多是具强消费能力的当地市民及香同胞，为中高层次消费群。第三章 项目招商方案招商项目一：南博一楼星时代娱乐广场建筑面积：共约13,000平方米1. 租期为5年2. 免
17、租期6个月,免租期间每月只收10元/平方米管理费。3. 前两年租金按20元/平方米，后三年按30元/平方米。4. 三个月押金，一个月首期。招商项目二：南博小商品露天市场：免租一年，仅收取管理费；一年后仅按租金6元/平方米。注:项目一于2005年9月1日前签约者，可享受半年免租期，先到先得。四大优惠政策：免大型停车场收费免十二个月卫生费、治安管理费免费赠送外墙体广告一年南博专人协助办理一切工商牌照第四章 经济效益分析一、 投资概况.投资小、收益大，您的入驻将成为知名大型娱乐广场的经营者，南博商业广场二楼与三楼的商户已为您开拓了一定的市场消费群，八大业态互相拉动，互相呼应，你将拥有不可估量的品牌效
18、应从而获得巨大的无形资产。 随着经济的快速发展，现在的樟木头及周边镇中心区由于欠缺城市整体的发展规划已不再适应经济发展的需求，必定整改，道路狭窄没有停车位，临街的独立经营铺随时都有被清拆重建的可能，你的投资亦随着清拆重建化为邬有，而南博娱乐美食城将保障你的投资，免除你的后顾之忧。 二、利润估算 租金的对比：目前樟木头及周边镇临街的独立地铺，租金每平方米价高至150元/以上，而南博娱乐美食城地铺的租金每平方仅租20元起，你的经营成本将会减至最低。从而获得更丰厚的利润。 南博目前每天平均的客流量高达5000人次以上，且大多为极具消费能力的港商及企业白领阶层，娱乐美食城的开业预计每天可吸引上万人次的
19、目标消费群，每人平均在娱乐美食城消费80元，娱乐美食城整体每天的营业额约为80万元以上。按一个中型中高档次娱乐场所（1500 m）投资300万元计算，每日消费人次180人，人均120元，营业额每日即为21600元；我们可以得出如下结论。1、娱乐场每天经营成本（按1500 m中型规模） 序号项 目金 额(元)1人工2,800元2水电汽1,000元3装修及设备折旧费1,900元4管理费1,000元5酒水及饮料成本费1,500元6演艺成本3,000元7租金1,000合计12,200元2、市场推广费用：2,000元每日营业额约：180*120=21,600元因此，每日税前利润为：21,600-12,2
20、00-2,000=7400元/天纯利润每年：7,400*30*12*(1-27%)=1,971,730元3、本项目每日销售额达到14,200元，则可达盈亏平衡。三、财务效益分析 例如：项目总投资额为人民币300万元，投资效果如下：说明：1、投资利润率=利润/总投资*100%2、投资收益率=（利润+折旧）/总投资*100%（折旧按5年计算）3、投资回收期=总投资/利润项 目单 位：万元1投资利润率197/300*100%=65.7%2投资收益率(197+60)/300*100%=85%3投资回收期300/197=1.52年该项目的投资优势还表现为：1 二楼四星级别具一格的高级商务酒店于7月份香港
21、人旅游节期间隆重开业，酒店的开业也无形中提升了南博商业广场的知名度，同时也为娱乐城带来一定的消费群。2 由于樟木头的地理位置得天独厚，成为了香港人长居之所休闲消费之地，每天往返樟木头、香港两地的人流逐渐增加，近日据悉，经两地政府同意获准在樟木头镇设立二十四小时通关口岸。所以消费者远未达到市场饱和的程度，还有巨大的市场发展空间。3 南博商业广场的业主，已经为南博娱商业广场做过大量的广告宣传投入（包括招牌、霓虹灯广告牌、电视广告、宣传报刊）为你的入驻经营作充分的配合与全力扶持。第五章 结 论本项目从经济效益方面看，投资利润达到65.7 %，投资收益率达85%，投资回收期为1.52年，体现了投资少，
22、见效快，回收期短及效益高等特点。市场经济，波涛汹涌；大浪淘沙，适者生存。南博在经过充分的市场研究的基础上，做出准确的业态规划，对如何做旺一个商业地产有较深的理解，并充分结合东莞地区的消费习性与消费特点，有针对性地打造出南博商业广场。南博商业广场项目作为樟木头镇中长期战略规划的有机组成部分，南博一楼娱乐广场作为“南博”品牌扩张的一项战略举措，通过对“南博”概念和形象的突破，将对“南博”品牌注入新的活力，将会让南博这个民营企业在适当时机将脱颖而出，为东莞经济再添浓墨重彩的一笔！以上的可行性分析已充分为你的入驻经营奠定了成功发展的基础，南博娱乐星时代的发展项目时机已成熟，你投资娱乐界的选点已定，入驻南博娱乐广场，如果你是娱乐及娱乐相关联的连锁店，相信南博娱乐城将会是你最有利可投的品牌名店，如果阁下你是初次投资娱乐界的人士，南博娱乐城将是阁下可掏的第一桶金。因此，南博娱乐城提醒阁下，时机已成熟了，万事俱备，只待你的入驻经营，因为当别人对南博娱乐城未了解的时候，阁下你已了解了，当别人了解的时候，阁下你已入驻经营了，当别人想入驻经营的时候，铺位已没有了，这时阁下你已在大量掏金了，铺位已在不断的升值，你只需再考虑如何去铺点连锁经营，我们将一如既往地在背后支持你与提供我们最优质的物业管理服务，分享你们成功的喜悦。南博娱乐星时代欢迎阁下亲临视察！东莞市南博商业广场营销策划中心2005年6月10日
