城中村改造项目可行性研究.doc

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1、XX村城中村改造项目可行性研究项目拓展部二零壹贰年二月目 录第一部分 项目拓展的意义4一、项目所在的区位环境及发展潜力评价4二、项目发展面临的机遇及市场环境评估4三、项目性质及合作模式评估6四、项目拓展对于武汉公司战略布局的意义6第二部分 青山板块特征8一、青山的历史渊源8二、青山板块的特征8三、城市要素及总体规划9一）经济要素91、宏观经济环境92、青山区人口构成9二）行业要素101、2011年青山区供求情况：市场容量较小，去化缓慢102、2011年青山房地产市场价格表现113、成交结构：2房或3房占绝对主力114、2011年土地供应及价格表现12三）区域总体规划121、“三桥一站”的建设对

2、区域房地产市场的影响122、产业的发展对区域房地产市场的影响13四）小结13第三部分 区域市场环境研究14一、青山区房地产发展历程14二、区域房地产市场特征151、 房地产市场区域分析152、房地产市场具体分析163、区域板块在售项目价格分析174、未来几年青山区供应量预期18三、总结21第四部分 项目地块解析21一、项目指标21二、项目区位及特征231、项目区位特征232、项目地块现状233、项目周边配套情况244、项目交通情况245、小结24第五部分 项目优劣势分析24一、项目优势分析24二、项目劣势分析25三、项目机会分析25四、项目威胁分析25第六部分 项目定位方向及投资分析26一、项

3、目定位261、档次定位262、项目价格定位26二、项目静态成本测算26第七部分 项目可行性研究结论27一、从青山板块的功能特征来看27二、从青山区经济环境来看27三、从青山区房地产供销环境来看27四、从片区的房地产市场发展潜力来看27五、从区域房地产价格走势来看28六、从项目地块的条件来看28七、从项目地块的财务分析情况来看28第一部分 项目拓展的意义一、 项目所在的区位环境及发展潜力评价1、项目所在的区位项目隶属武昌辖区，与青山区接壤，处于城市内环与二环线之间，属城市中心区项目。2、区域发展前景评价项目隶属武昌辖区，处于武昌与青山接壤区域。毗邻徐东商圈，背依武汉理工大学，西瞰长江。融人文、繁

4、华商贸、稀缺江景于一体，具有较大的发展价值。二、项目发展面临的机遇及市场环境评估1、项目发展面临的机遇与风险项目发展机遇：1）大规模城建规划促进：三桥一站（长江二桥、二七长江大桥、天兴洲大桥、武汉火车站）、双地铁（4号线、8号线）；2）双重价值低估区：现代化的青山区是在武钢、石化的带动下发展起来的，在市民的观念中是工业重度污染区，受武钢、石化的影响，区内房地产发展缓慢。土地及房产价值被市场看低。目前随着武钢、石化的外迁，区内污染源消除、土地资产盘活，伴随着三桥一站及双地铁的规划修建，区内房地产必将迎来了一个高峰发展期。3）未来几年市场引爆的热点区域：随着华侨城中央文化区超3000亩巨体娱乐城配

5、套项目逐步入市及30万方巨体娱乐项目的5月1日开门营业，将为青山带来现代娱乐新元素，吸引城市眼光。未来几年，随着华侨城项目的逐步入市，注入游旅、娱乐等现代元素的青山，必将迎来房地产市场发展的新活力。项目发展面临的风险：1）政策风险：限购限贷政策带来的房价下行风险；2）流动资金风险：公司内部面临的流动资金吃紧的风险。2、区域房地产市场环境评估青山区受大型企业用地的影响，历年的房产、土地供应量都较小。市场基本处于供不应求的状态。受企业污染的影响，青山片区的购房人群主要以青山片区的受众为主，外来片区的购房人群相对较少。目前，随着二七长江大桥的修建通车及武钢、石化的外迁，区内的对外交通环境及空气质量均

6、得到彻底性的改善，区域板块的升值前景开始获得广泛市民的关注及认可，随着众多大型开发企业的进入和推动，区内房价上升较快。目前区域中心城区内房产均价已经达到了8500元/平方米左右。三、项目性质及合作模式评估1、项目性质：城中村改造用地。净用地面积（）容积率建筑面积（）用地性质K137201.55580商业用地K4200095.54110850居住用地K6401954.6184897居住公共合计639244.713013272、合作模式评估及建议本项目是福星惠誉房地产开发有限公司跟踪项目，已于2012年1月6日在武汉土地交易中心公告挂牌一次，后因企业资金原因，撤了牌。福星惠誉拟转让或合作开发此项目

7、。挂牌初始楼面地价为2224元/平方米，竞买保证金为13400万元，初步协商转让楼面地价为2700-2800元/平方米。结合公司平衡三镇布局及公司财务状况，建议公司可采取参股（持有项目公司51%的股权获得153676平米开发权）组建联合公司竞标的模式参与本案开发。四、项目拓展对于武汉公司战略布局的意义1、项目拓展的可行性项目竞买保证相对较低，在公司可承受范围之内；村湾的拆迁已基本完成，前期的拆迁补偿款可与福星惠誉协商，逐步支付；村湾还建项目后期可以分期投入；从项目的投资回报率来看，项目具备较强的盈利能力，具备财务可行性。2、项目拓展对于武汉区域公司的意义本项目的拓展可以优化武汉区域公司在武汉三

8、镇的布局，同时为公司进军武昌及洪山区域积累资源。本案的拓展对于公司而言，具有一定的战略意义。第二部分 青山板块特征一、青山的历史渊源青山旧属武昌县，据史料记载，“在县东北二十五里，尾亘长湖，首枕大江，山下有矶，曰青山。”史料所述青山就是指当前的青山镇。青山区得名于“青山镇”，但事实上二者之间已经没有太多联系了，虽然青山镇还是在辖区内，但早已被边缘化.伴随着武钢、石化等大型企业落户青山，现代意义上的青山才建立起来。二、青山板块的特征1、青山区在历史源渊上是武钢、石化的青山，企业主导规划痕迹明显，在很长时间内上限制了现代青山城市的发展。随着武钢、石化的逐步外迁，区内企业用地的逐步腾退以及天兴洲大桥

9、、二七长江大桥的建成通车，区内大气环境、空气质量、交通环境均得到了很大的改善，区内对外辐射能力增强，房地产开始获得较大程度的发展。2、产业基础雄厚：青山区是整个武汉市GDP最高的区之一，人均GDP、人均可支配收入水平也是武汉市最高的区域之一，区内居民的房地产消费能力较强。3、大规模城建规划促进：三座过江通道、两条地铁线（8号线、4号线）联接汉口、武昌，青山的区位价值将逐步显现。4、土地、房产价值低谷：青山由于受土地制约，房地产市场发展缓慢，土地房产价值均还处于相对低谷，随着4号线、8号线的建成通过，区内房产将迎来另一个升值高潮，未来升值潜力较大。5、区内年均供应及去化量相对较小，人口导入及外向

10、性相对不足受企业用地的影响，区内年均土地供应量相对较小；且区内房产消费主要以当地居民为主，导致去化量相对缓慢。但随着二七长江大桥的通车，区位及交通环境的改善，这种状况正在获得逐步改善。三、城市要素及总体规划一）经济要素1、宏观经济环境2010年青山GDP达到了410亿元，为武汉市各区县之首。人均GDP12000美元，高出武汉市人均GDP7000美元约5000美元。2010年青山人均可支配收入为18905元，同比增长10%。2010年青山区家庭恩格尔系数为40.5%，人均可用于额外消费的收入为7562元，家庭月可承受的贷款支出为1890元。2、青山区人口构成从青山区现有人口构成来看，青山区15-

11、29岁的住房钢需人群约为11万人，按人均住房面积30平方米测算，未来几年住房钢需面积约为330万平方米；30-49岁的改善性人群约为18万人，按人均住房面积30平米计（现有人均住房面积25平米），则改善性需求面积约为90万平方米。从以上分析可以看出，在不考虑产业导入人口及旧城改造引起住房需求增加的情况下，未来3-5年青山区的住房需求量约为420万平方米。二）行业要素1、2011年青山区供求情况：市场容量较小，去化缓慢2011年1-11月，青山区全年房地产市场供求比为1.89，全年呈现供给过量需求不足的状况。2011年除2、5、7、8月份外，其余月份供求比均大于1。1月份供求比为全年最大，达到了

12、10.78，供应量远大于成交量。从去年1-11月份单月的成交量来看，基本上月均去化量在2万平方米左右。市场需求量较小，去化缓慢。2、2011年青山房地产市场价格表现2011年1-8月青山市场成交均价一直维持在8000元/平米以上，之后连续两个月出现明显下跌，10月份更是下跌至全年最低值6836元/平米。11月份虽有上涨，但依旧维持在8000元/平方米左右。由于青山区单月供应及成交量均较小，房价可能受个案影响较大。3、成交结构：2房或3房占绝对主力从户型成交结构来看，2011年1-11月2房或3房的户型成为成交的绝对主力。而一房或四房及以上户型成交占比不足3%。4、2011年土地供应及价格表现地

13、块编号竞得人地块位置净用地面积（）土地用途及使用年限容积率规划建筑面积（）楼面地价（元/）P（2011）157号武汉大华东星房地产有限公司青山区红卫路街东兴洲村186610住宅70年4.94-5.89956666.7 2100P（2011）160号华通置业有限公司青山区红钢二街13号51608住宅70年、商服40年3.8196110.42048.8P（2011）183号武汉雨泽房地产开发有限公司青山区109街坊内13304居住、商业金融业3399123396.11P（2011）184号武汉市中胜泓润物流有限责任公司青山区青山镇81307仓储、市场2162614862.91三）区域总体规划1、“

14、三桥一站”的建设对区域房地产市场的影响“桥、路、站”建设，带动区位格局根本性改变的机遇。随着阳逻大桥、天兴洲大桥、二七长江大桥、武鄂高速出口路、武汉火车站、轻轨4号线一期工程等重大基础设施的建设，将带动青山的区位格局、城区功能也将实现根本性变化。基础设施将日趋完善，人口导入基础增强，城市辐射能力显著增强，将极大地带动区域房地产市场的发展。2、产业的发展对区域房地产市场的影响青山区“十一五”规划打造相对于二环以内的城市中心区而言的多元化“武汉城市副中心”;根据“居住和产业分离”的原则，形成“东工西居”的城市空间布局;交通布局方面，规划形成以武汉火车站为中心，以阳逻长江大桥、天兴洲长江大桥、二七长

15、江大桥(过江通道)三条环线为轴线，区域内“四纵五横”路网为主骨架的辐射状交通格局，成为武汉市东南部交通枢纽中心。产业外移和区内交通的大发展，必将带动区域房地产的快速发展，而随着区域产业外迁，区内大企业割据的消除及行政板块的外扩、板块面积增大，未来几年区内新增土地交易有可能迎来较大的放量，特别是武汉新火车站区域。而未来随着80万吨乙烯项目的上马投产，也将为区内带来较多产业移民，必将推动区域房地产市场的发展。四）小结1、从青山区的历史渊源来看，青山区一直以来都是作为一个重工业区而存在的，第二产业相当发达，这可以从青山历年GDP排名居武汉各区县之首可以看出。但区内大企业的板块割据，严重滞约了区内土地

16、资产的盘活，区内工业污染严重，这些导致了区内房地产市场发展滞后；2、随着青山区“桥、路、站”建设，青山区的区位格局已经发生了根本性改变。随着阳逻大桥、天兴洲大桥、武鄂高速出口路、武汉火车站的相继建成以及二七长江大桥、轻轨4号线一期工程等重大基础设施的规划建设，将带动青山区区位格局、城区功能的根本性改变。区内基础设施将日趋完善，城市外向辐射能力显著增强，区内房地产市场将迎来新的发展契机。3、从青山区的经济状况来看，青山区人均GDP约为武汉市全市人均GDP的两倍，达到12000美元左右，区内人均可支配收入较高，居民房地产消费能力较强。4、从青山房地产供销情况来看，区内房地产市场表现为外向性不足，市

17、场容量相对较小，去化缓慢。未来随着区域供应逐步加大，市场竞争日趋激烈。第三部分 区域市场环境研究一、青山区房地产发展历程青山区住宅市场发展起步晚，项目主要是企业的自建型住房，市场化程度较低。到2000年发展开始有所起色，逐步走向市场轨道，产品档次稍有提高，产品的设计也相对成熟，并考虑了多方面的因素。当时的楼盘有杨园新村、绿苑花园、XX花园等。2000年以来，青山区共有30余个楼盘进入市场，主要集中在和平大道和友谊大道两条大道的周边区域。青山区楼盘主要集中在两条大道的周边地区，形成和平大道区域和友谊大道区域两大片区。和平大道区域：和平大道西起积玉桥，东临武汉钢铁集团，沿线有建二、红钢城商圈。本片

18、区为青山老城区，是房地产早期重点建设区域，居住氛围成熟，单位自建房和经济适用房较多，房地产项目规模普遍较小。友谊大道区域：友谊大道是武汉新修的一条大道，原名武青三干道，连接过江隧道和徐东商圈，西起中山路，东止武钢厂前。在市政建设提速的促进下，友谊大道沿线房地产开发逐渐升温，形成了扎堆开发的效应。二、区域房地产市场特征目前在售的项目有：奥山世纪城、江南春城二期、新奥依江畔园、新长江青源、新长江香樟林，华润置地橡树湾、福星惠誉青城华府、山河格调等项目，其中江南春城二期、新奥依江畔园、新长江青源、新长江香彰林、华润置地橡树湾、奥山世纪城分布在和平大道区域，福星惠誉青城华府、山河格调分布在友谊大道区域

19、。其中，奥山世纪城，总建筑面积近150万方，是青山区中心城区现有最大的房地产项目。1、 房地产市场区域分析青山区房地产市场较为特殊，整体房地产开发主要集中在两条大道的周边地区，形成和平大道区域和友谊大道区域两大片区，两片房产因开发时间和地域拓展的空间存在一定差异，在楼盘开发中表现出各自的特色。（1）和平大道区域 本片区为青山老城区，是房地产早期重点建设区域，居住氛围较为成熟。由于单位自建房和经济适用房较多，旧城改造力度较小，受制于大单位用地的限制，片区房地产项目规模普遍较小。欧景苑是该区早期开发的代表之作。近几年，随着青山区自然环境的改善、商贸配套设施的健全以及产业结构的调整、旧城改造力度的推

20、进，为满足区域环保及新兴产业需求，和平大道沿线房地产开发逐渐向商务楼及城市综合体项目建设偏移，其中新建项目150万平方米的奥山世纪城是其典型代表之作。（2）友谊大道区域 在市政建设提速的促进下，友谊大道沿线房地产开发逐渐升温，形成了扎堆开发的效应。早期绿景苑、美地家园、虹琦花园、牡丹园等中高档项目集中于此，总开发量达到200多万平方米。同时，目前项目的品质也不可与早期同日而语，如天佳大城小院、福星惠誉青城华府、华润橡树湾等项目，在品质上已经相较于早期项目而言已经有较大的提升。目前本片区的主流价格已经达到了8500元/平方米左右，其中稍靠近徐东片区的华润橡树湾项目销售价格更是达到11000元/平

21、方米。片区房地产开发相应表现出高层和建设为主体，小高层为辅的分布格局。2、房地产市场具体分析（1）从建筑形态上看 随着土地的日益紧张，目前不管是和平大道沿线还是友谊大道沿线，均以高层项目为主。（2）从价格上看受二七长江大桥通车的影响，目前，青山区房价相较2011年而言，房价又有所上升，和平大道沿线房产均价基本上都已经达到了8500元/平方米以上。（3）从购房客户特征上看 据调查，该区的购房客户具有以下特征：第一、从职业上看，可以归纳为：个体私营业主、武钢及大型厂矿职工、科研设计院所职员/设计师、高校教师等；第二、从区域分布上看，其中很大一部分来自青山本区域内，其它来至徐东和武昌区域，这部分客户

22、主要考虑距离原居住地点不远、交通较为方便、居住环境好、价格低等因素；第三、从收入水平上看，大部分为中等收入，能承受当地的房价；第四、从购房目的上看，以自住和改善性需求为主，投资所占比例较低。（4）从开发品质上看 以03年绿景苑为代表的一批开发项目，极大地带动了区域房地产品质提升，如奥山世纪城、华润置地橡树湾等项目，品质相较早期项目而言，品质、城市配套功能均相较早期项目有了较大的提升，也将带动区域房价的进一步上涨。3、区域板块在售项目价格分析板块项目发展商总规模(万)当前推盘量(万)总户数当期住宅均价（元/）和平大道沿线奥山世纪城湖北奥山置业有限公司150一期38128009600江南春城二期湖

23、北中驰房地产开发有限公司28.4331579500青城国际湖北国豪正承置业有限公司6.556009300友谊大道沿线福星惠誉青城华府福星惠誉房地产有限公司27630008300山河格调武汉大洲置业有限公司3.23.23608300沿江板块新长江青源湖北世纪东方房地产有限公司1.51.51659500华润置地橡树湾华润置地武汉（有限）公司47.6一期18.3530011000【小结】和平大道沿线板块目前基本上以高层住宅为主，销售价格基本在9000元/平方米-10000元/平方米之间；友谊大道沿线板块以高层住宅为主，小高层住宅为副，销售价格在：8000元/平方米-9000元/平方米之间；沿江板块属

24、青山区的高端板块，在新长江青源的带动下，房价相对较高，售价集中在：9000元/平方米-11000元/平方米之间。4、未来几年青山区供应量预期1）在售或待售项目推盘量统计：区域内在售项目3个、待售项目也有4个，其中江南春城二期、新长江青源等已进入尾盘阶段，奥山世纪城、华润置地橡树湾、福星惠誉青城华府等几个大项目未来几年将进入大规模推盘阶段。图：青山区2012-2015年在售或待售项目推盘量统计【小结】 根据对青山区现售或待售项目调查，根据其工程进度，对其在售或即将待售项目未来几年的推盘量进行了分解，预计未来4年在不考虑新增项目的基础上，现阶段在售或待售项目的推盘量将达到80万方，年均供应量约20

25、万平方米。2）青山区新增土地供应量统计青山区待建项目推盘量统计地块编号土地使用权人位置土地面积(公顷)容积率总建面土地使用年限开发状况2009年青山区新增土地供应量P(2009)035湖北天伦青山区107街坊0.872.219149.6 住宅70年动工P（2009）025武汉龙潭置业青山工业大道 1号1.83.664832.4 居住70年动工P（2009）032湖北奥山置业洪山区余家头村22.323669934.8 商业40年居住70年已经动工2010年青山区新增土地供应量P（2010）208湖北怡佳房地产青山区武东路8号1.263.341600居住动工2011年青山区新增土地供应量P（201

26、1）157武汉大华红卫路东兴洲18.664.94/5.89956667住宅没动工P（2011）160华通置业青山区红钢二街5.163.8196110住宅/商业没动工P（2011）183武汉雨泽青山区109街坊1.33339912居住/商业没动工P（2011）051武汉大桥实业建设十路2.723.595410居住没动工【小结】从已成交地块的开发情况来看，2011年的新增供应量约为130万方。根据历年青山区土地供应规模，预计2012-2015年间，每年的新增土地供应约为10公顷，按平均容积率3.0计，预计每年的新增面积约为30万平方米。则未来几年的供应量如下年份2012年2013年20142015

27、供应量（万）607080903）青山区历年房产去化量统计图：青山区历年商品房数据统计【小结】从青山区历年的销售面积来看，年均销售量约为22万平方米左右。但这与青山市场供应不足有较大的关系,不足以反应市场的真实状况。从2009年的市场供需状况来看，2009青山区商品房实际销售面积约28.4万平方米，供需比为0.83，实际需求面积约为35万平方米左右。以年均35万平方米的需求面积作为基数，可推算出未来几年青山区房地产市场供需状况：年份2012年2013年20142015供应量（万）60708090需求量35353535供需比1.7122.282.57【小结】从上表可以看出，未来几年青山片区房地产市

28、场供不应求的状况可能会有所改观。武青四干道、团结大道的相继通车以及武汉火车站区域征地手续的完成，未来几年青山区的土地供应量会出现一个放量式的增长，片区房地产市场可能迎来一个放量增长阶段，总体来看，未来几年，青山片区市场基本处于一个供大于求的阶段，市场竞争激烈。三、总结1、总体来看，由于片区市场在售或待售项目相对较少，只有约7个项目，新盘供应量相对较少，在市场供应偏紧及华润置地、福星惠誉、奥山世纪城等大项目的带动及片区交通环境及城市宜居环境持续改善下，片区楼市价格可能会出现一个较大幅度的跳升；2、从未来几年青山片区房地产市场的供求状况来看，随着武青四干道、团结路的通车及武汉新火车站周边区域土地征

29、地手续的完成，未来几年片区土地市场可能会迎来一个放量式的增长，市场总体供需失衡，市场竞争程度相对往年会比较激烈。第四部分 项目地块解析一、项目指标地块编号净用地面积（）容积率建筑面积（）用地性质K137201.55580商业用地K4200095.54110850居住用地K6401954.6184897居住公共合计639244.71301327K1地块： 规划净用地面积：3720平方米（含轨道控制用地1046平方米）； 规划用地性质：商业用地； 容积率：1.5； 建筑密度：50%以内； 总建筑面积：5580平方米。K4地块： 规划净用地面积：20009平方米（含轨道控制用地2128平方米）； 规

30、划用地性质：居住用地；套型建筑面积90平米以下商品房不低于60%。 容积率：5.54； 建筑密度：20%以内； 总建筑面积：110850平方米，需配建不少于6班，建筑面积不小于1500平方米的幼儿园。K6地块： 规划净用地面积：40195平方米； 规划用地性质：居住公共设施用地；套型建筑面积90平米以下商品房不低于60%。 容积率：4.6； 建筑密度：40%以内； 总建筑面积：184897平方米（其中公共设施建筑面积为20700平方米）。需配建不少于6班，建筑面积不小于1500平方米的幼儿园。同时需配建200个公共社会停车位。二、项目区位及特征1、项目区位特征项目隶属武昌辖区，处于武昌与青山接

31、壤区域。毗邻徐东商圈，背依武汉理工大学，西瞰长江。融人文、繁华商贸、稀缺江景于一体，具有较大的发展价值。2、项目地块现状目前宗地范围内已基本拆平。3、项目周边配套情况医院：钢洲花园卫生服务站、市第九医院、武钢总医院、青山妇幼保健院、普仁医院；金融：农业银行、建设银行、工商银行、中国银行；学校：武汉理工大学、湖北大学、武汉科技大学、红卫路中学、钢花小学、钢花中学、一冶第三子弟中学、吉林街小学、一冶四中；商业：武商量贩、中百超市、中商平价、武商建二商场、工贸家电、苏宁电器、新干线商场、沃尔玛、销品茂、欧亚达；4、项目交通情况549、540、610、725、734、702、215公交从地块旁经过。5

32、、小结地块临徐东商圈，处于城市主干道和平大道与友谊路之间，交通发达，配套齐全，属城市核心区项目，具有较大发展价值。随着奥山世纪城、保利浅水湾、万科金域华府等城市综合体项目的逐步开发及竣工交付，片区综合配套及环境将得到较大程度的改善，片区高端形象已经树立。集旅游、娱乐、文化于一体的华侨城中央文化区五月一日开门营业，将在很大程度上改善青山板块老工业区的外在形象，青山板块宜居形象将在市民心中生根，加上地铁概念，未来几年，青山区房地产市场将会有较大程度上的一个涨幅，片区升值潜力较大。第五部分 项目优劣势分析一、项目优势分析1、项目处于城市内环与二环之间，临徐东商圈，具有明显的区位优势；2、项目地块拿地

33、成本相对较低，具有一定的成本优势；3、项目性质为城中村改造项目，能享受一定的政策优惠；4、项目前期启动资金相对较少，后续资金可依据还建和开发建设进度陆续投入，符合公司充分利用资金杠杆作用实现滚动开发，以小博大的项目运作特点；5、项目已基本拆平，可实现快速开发。6、地块临城市主干道，交通发达，配套齐全。二、项目劣势分析1、项目开发用地紧临村民住房，周边环境相对还较为杂乱；三、项目机会分析1、随着华侨城中央文化娱乐区的修建及营运，将极大地提升青山板块的外在形象，板块价值将获得市场进一步认可；2、华润橡树湾、奥山世纪城、万科金域南湾、保利华都等高档项目的扎堆开发，极大地改变了区域环境，提升了区域形象

34、；四、项目威胁分析1、青山片区的市场容量较小，去化量相对较慢；未来几年市场供应量激增，市场竞争加剧。2、行业政策及市场走向具有较大的不确定性，市场下行的风险依然存在；3、在政策高压下，公司多项目开发带来的现金流风险。第六部分 项目定位方向及投资分析一、项目定位1、档次定位K4、K6地块定位方向：中高端公寓临江地块定位方向：高端滨江公寓2、项目价格定位综合各方面因素，我们预测项目“现实点”的销售均价为：K4、K6高层销售均价：9500元/临江高层销售均价：11000元/商业均价：25000元/二、项目静态成本测算（见附表）第七部分 项目可行性研究结论一、从青山板块的功能特征来看1、从青山区的历史

35、渊源来看，青山区一直以来都是作为一个重工业区而存在的，第二产业发达，但三产业发展滞后，城市功能相对欠缺，同时，区内大企业的板块割据，严重滞约了区内土地资产的盘活，区内工业污染严重，一定程度上滞约了区内房地产市场的发展，这也是片区房地产价格相对偏低的主要原因；2、随着青山区“桥、路、站”建设，青山区的区位格局已经有了根本性改变。随着阳逻大桥、天兴洲大桥、武鄂高速出口路、武汉火车站的相继建成以及二七长江大桥、轻轨4号线一期工程等重大基础设施的规划建设，青山区区位格局、城区功能的根本性改变。区内基础设施将日趋完善，城市外向辐射能力显著增强，区内房地产市场将迎来新的发展契机。目前，万科、福星惠誉、华润

36、置地等主流地产商在青山都有投资项目。二、从青山区经济环境来看从青山区的经济状况来看，青山区人均GDP约为武汉市全市人均GDP的两倍，达到12000美元左右，区内人均可支配收入较高，购买能力较强。三、从青山区房地产供销环境来看从青山历年的房地产供销情况来看，区内房地产市场容量相对较小，近几年随着区位及交通条件的改善，特别是二七长江大桥的建成通车，区内房地产投资出现放量增长的趋势，竞争趋向白热化。四、从片区的房地产市场发展潜力来看目前青山片区房地产价格相对于武汉市主城区而言，是一个价值低估区域，未来随着片区交通环境改善及重化工业的外迁，片区对外辐射能力增强，宜居环境也将得到较大改善，特别是二七长江

37、大桥、地铁四号线、五号线的建成通车，将带动片区房地产市场的快速发展。五、从区域房地产价格走势来看由于受供需环境的影响，青山片区房价表现为稳定的上升趋势，年均涨幅高达16.4%，高于武汉市年均10.6%房价涨幅水平。六、从项目地块的条件来看1、项目隶属武昌辖区，处于武昌与青山接壤区域。毗邻徐东商圈，背依武汉理工大学，西瞰长江。融人文、繁华商贸、稀缺江景于一体，具有较大的发展价值。2、宗地内建筑物已基本拆平，可实现快速开发。且项目属城中村改造项目，可以以较少的资金启动此项目，符合公司以小博大的项目运作特点。七、从项目地块的财务分析情况来看项目销售净利润率为23.62%，成本净利润率为40.98%，具备财务可行性。项目前期启动资金相对较少，符合公司以小博大的项目运作特点。总体来看，项目具备市场及财务可行性，建议公司结合公司财务状况，择机拓展储备。