对苗圃地征收补偿的价值评估.docx

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1、对苗圃地征收补偿的价值评估对苗圃地征收补偿的价值评估 摘要：近年来，国家基本建设速度的加快，各地各种征、占地拆迁工程增多，由于人们法律意识的不断提高，对征、占苗圃地价格的评估认识不断增强，因此，搞好苗圃地补偿征收的价值评估十分必要。本文从圃地和苗木本体价值评估进行阐述。 关键词：苗圃地 补偿 征收 价值 评估 苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母树林、种子园、采穗圃、种质基地等种子、种条生产用地以及种子加工与储藏等设施用地。苗木和花卉是苗圃地经营的主体，是生态建设中环境绿化美化的载体。随着我国生态文明建设步伐的加快和绿化事业的蓬勃发展，人工培育苗木、花卉的种类、品种越来越多，有很多的野

2、生植物被驯化，被改良，市场价格昂贵，其表现深受人们的喜爱。当前苗木、花卉种植培育形成自己的特色，不仅种植广泛，而且设施先进。近年来，国家基本建设速度的加快，各地征、占地拆迁工程增多，由于人们法律意识的不断提高，人们对征、占苗圃地价格的评估认识不断增强，由此引起的司法案件和纠纷也越来越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉价值评估工作显得十分必要。 1、苗圃地的价值评估组成： 主要价值评估组成内容分两部分： 1.1苗圃地的价值评估 苗圃地通常是由农用地，而且是水肥条件较好的农用地改造而成的，在经营过程中还常与农作物轮作。因此，苗圃地资源资产的评估通常按农用地的评估方法和农用地的技术经济指标进行。通常采

3、用现行市价法、收益现值法、林地费用价法。 1.1.1现行市价法 现行市价法也称市场比较法，它是根据和评估苗圃地相同或类似的林地使用权出让的交易案例，通过比较来确定评估林地使用权评估值的方法。在苗圃地的评估中，其计算公式与一般林地资源资产所用的公式相同： bu = Kj1Kj2GjS 式中：bu林地资源资产评估值 Kj1第j个案例苗圃地立地质量调整系数 Kj2第j个案例物价指数调整系数 Gj第j个案例单位面积的交易价格 S待评估苗圃地的面积 在苗圃地的评估中参照物可以是类似的苗圃地，但由于苗圃地的交易较少，实际评估中经常采用立地质量相似的农地为参照物。林地质量调整系数通常用影响农地价格的因子，如

4、林地的肥力、林地的排灌条件、平整程度、交通条件、农地的粮食产量等指标，确定各个指标的权重，将待评估的苗圃地与参照的农地之间的各项主要指标的差异进行定量比较，综合确定出调整系数。 由于找到评估基准日时的交易案例是不可能的，在选择不同时期的交易案例时的物价水平发生了变化，必须根据物价指数来求得物价指数调整系数，用物价指数调整系数对评估值进行修正。在苗圃地资源资产的评估中，物价指数调整系数常用不同时期的粮食价格的比值来确定。 确定林地质量调整系数和物价指数调整系数后，根据调整系数和参照农地的市场成交价测算出评估的苗圃地使用权价格。 在采用该法时，由于农地使用权转让的交易案例较多，而且情况各异，因此，

5、要尽量收集有关的材料，对资料中的不合理的因素应予排除；在相互比较时，其各指标要注意一致，进行量化分析。 1.1.2收益现值法 苗圃地的收益现值按育苗收入计算极为麻烦，因为苗圃地上育苗的种类较多，各种苗木的育苗期限不同，经济效益也不相同，而且为了减少病虫的危害，苗圃地上经常要进行轮作，种一季水稻。因此，苗圃地的收益现值经常用农田粮食生产的收益现值。 资产的评估价值bu该资产预期各年收益折成现值E之和。 式中：苗圃地上种植粮食的年纯收入(已扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用)。 该法计算简单，资料来源容易，是最简单的评估方法。但在使用该法时要注意： 年纯收入的计算必须选择与待评估资产在立地质量、

6、地利等级类似的农地进行产量、成本及收益值的计算。 计算年纯收入时，如按当年的会计成本计算其成本，而未将其进行重置时，E值内含有通货膨胀的部分，这时利率应包括通货膨胀因素，采用商业利率。如果测算E值时，已对成本进行重置，扣除了通货膨胀因素，则利率不应包含通货膨胀利率。 如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗，其收益值明显高过种粮食的收益值时，可将其地价适当调高。 如果年地租是明确，而且基本合理的，其承租的合同期又较长，则可直接取E为地租，进行测算。 1.1.3林地费用价法 林地费用价法也称重置成本法、成本费用法。它是以取得林地所需费用和把林地维持到现在状态所需的费用，来估算林地评估值的方法。在苗圃地的

7、评估中，取得林地所需的费用是指征占用苗圃地时所支付的成本；把林地维持到现在状态所需费用是指将原购置的土地改为苗圃地时的土地改良费，包括修路、平整、修建排灌设施的费用。其计算公式为： n n-i+1 u i u林地评估值 林地购置费 i林地购置后，第年林地改良费 林地购置年数 利率 该法一般用于新建的苗圃，其土地购置的成本明确，年设施投入也明确，苗圃生产尚未正常使用。 在使用该法时必须注意： 林地的购置费，在有条件时应尽可能采用重置成本如无法进行重置，而采用历史成本时，其测算用的投资收益率必须包括通货膨胀利率。 如果林地购置后一直在经营，当A是重置成本时，不再加算利息。当A是历史成本时，其投资收

8、益率含通货膨胀利率(即按通货膨胀将其购置成本重置)。 如果林地购置后一直在进行改良而未正式生产，A是重置成本价时，投资收益率是不含通货膨胀的低投资收益率；A是历史成本时，则投资收益率可采用市场投资收益率。 1.2、苗木、花卉的价值评估 种子或接穗从播种和扦插到出圃定植期间的时期称为苗木培育期。它直接关系到苗木在市场上的价格。决定苗木、花卉价值的因素较多，但在实际中主要考虑以下十种因素： 1.2.1品种：不同品种决定不同价值。名、特、优品种价值昂贵。常绿高于落叶，彩色植物高于一般绿色植物。珍稀濒危的“活化石”植物更高。 1.2.2形体：高度、径级的大小、冠幅丰满程度、树木长势以及枝条生长情况和树

9、木健康状况等都直接决定价值高低。奇型植物，造型植物价值大大高于常规植物。 1.3.3培育期：培育期越长，价值越大。特别是绿化用的苗木年龄越大越昂贵。古木、古树由于年限长，文化价值更高。 1.3.4市场因素：物以稀为贵，市场供求关系对苗木、花卉价格有直接影响，在小规格苗木和新品种上尤为明显。受一次性“建园林”的工程理念影响，大规格苗木价值远远高于小规格苗木。 1.3.5本体价：视品种和年限而定。 1.3.6挖掘费：视当地劳动力的价值而定。 1.3.7包扎费：视当地劳动力和包装物的价值及包装要求而定。 1.3.8苗木经营利润：销售收入减去投入成本。 1.3.9苗圃内运输费：视运距而定。 1.3.1

10、0其它费：税费、检疫费、装车人力费等。 生产操作标准应按照各地林业育苗技术规程确定。 2、现场勘验中应注意的问题 现场勘验是苗木、花卉价格鉴定工作中最为重要的环节。勘验的粗与细直接影响市场价格信息采集的方向，导致价值严重背离。应注意的四个方面： 2.1带齐勘验工具：数码相机(最好是摄像机)、皮尺(最好是卡尺和测距仪)、胶靴、勘验记录本。有条件的，带上苗木、花卉方面的工程专家。 2.2现场拍摄：拍照(摄像)是现场勘验必做的工作，一是因为请教专家时需要；二是以后复议司法证据的需要；三是建立内部档案资料的需要。苗木、花卉的圃地现状拍照要茂密处与稀疏处都拍摄，因为这影响到苗木、花卉每亩数量的确定；对大

11、树苗特别是名贵的大树苗要取其全貌，因为这关系到树型好坏的确定。 2.3现场测量：要设定有代表性标准样地，测量苗木、花卉株行距、每平方米数量，搞好苗木分级；对大树苗还要测量其高度、树径、冠幅。 2.4采集标本：名贵树木、花卉要采集标本，供专家鉴定其品种和内部建档案资料。 3、市场信息采集过程中应注意的问题 苗木、花卉市场价格信息的采集是确定其价值的基础，采集的方式、渠道尤为重要。采集过程中要注意以下三个方面问题： 3.1采集的价格应是现行市场实际成交价格，量大的要咨询批量买卖价格。 3.2凡是本地区有同种品种的要采集本地区的价格，本地区没有的，方可采集外地的，但外地的一定要考虑检疫、运杂费等。

12、3.3采价的方式、渠道：一是通过本地苗木、花卉交易市场调查；二是通过聘请的价格顾问作价；三是通过了解种植大户；四是通过网上查询。至少要询问三家以上。 需要特别指出的是：采集价格前，一定要先核准该种植物的名称、规格、价格类型；拿不准的，可持照片、标本请专家给以鉴定。要以购买者的身份，通过交易市场、种植户和网上采价。 总之，在苗木、花卉的价格评估过程中，第一，要让委托方在委托书上写明该植物的名称、规格、价格类型；第二，在现场勘验中要验明该植物的实际情况(特别是名称、规格中的高度、径级、冠幅、培育年限、树形等)是否与委托书上的内容相一致；第三，在价格信息采集中要尽量采集本地区的市场成交价；第四，在确

13、定价格时，要根据不同的评估目的确定不同的价格(如是征、占地拆迁赔偿，可按采集到的三个价中的中上限；如是偷盗、毁损，可按采集到的三个价中的中下限)并坚持集体审议制度；第五，对案值大的在出具正式报告书前，最好要征求委托方的意见；第六，对征、占地拆迁类在报告书中，最好注明“本次评估价格为建议价，具体补偿标准由委托方自行确定”及价格评估目的为“为你部门提供评估标的拆迁补偿的参考依据”的字样。 4、补偿的方法： 苗木培育具有普通型培育和专业型培育的特点。 4.1征地以移栽为主的，根据不同季节按“基价”的20%40%予以补偿；全部征用按“基价”全额补偿。 4.2如遇特殊要求补偿，应由专业部门按保护级别评估

14、，评估不成， 由甲、乙双方另行协商解决。 4.3花卉苗木补偿标准不计算成活率，只补偿搬运及搬运损失费，一般按总出圃价的5%补偿。 4.4在鲜花出售期，原则上应先收获，后用地，并且不予补偿；如果急需用地，则应补偿产值损失；在其它季节只补偿投资成本。 5、常用的术语： 5.1、苗木是指具有完整根系和苗干的树苗。凡在苗圃地中培育的树苗不论年龄大小，在未出圃之前，统称苗木。 5.2、苗木种类是指实生苗、营养繁殖苗、留床苗、移植苗、容器苗。 5.2.1实生苗又称直生苗是指播种苗，有性繁殖苗。系用种子播种繁殖培育而成的苗木； 5.2.1.1凡以人为的方法用种子培育的苗木叫播种苗； 5.2.1.2在野外母树

15、天然下种自生的苗木叫野生实生苗。 以上两种苗经移植过的移植苗都是实生苗。播种苗根系发达，苗木生长整齐、健壮、质量好。野生实生苗密度不匀，分化严重，根系不发达。 5.2.2营养繁殖苗：依据所用的育苗材料和具体方法又可分为： 5.2.2.1插条苗也称扦插苗是指用苗干或截取树木的枝条扦插育成的苗木； 5.2.2.2埋条苗是指用苗干或种条，全条横埋于育苗圃地育成的苗木； 5.2.2.3插根苗是指用树木或苗木的根，插入或埋入圃地培育的苗木； 5.2.2.4根蘖苗又叫留根苗是指是利用地下的根系萌出新条育成的苗木； 5.2.2.5嫁接苗是指用嫁接方法育成的苗木； 5.2.2.6压条苗是指把不脱离母体的枝条埋

16、入土中，或在空中包以湿润物，待生根后切离母体而育成的苗木； 5.2.2.7组培苗是指利用母体上的组织或细胞在营养液中育成的苗木。 5.2.3留床苗是指在上年的育苗地继续培育的苗木。 5.2.4移植苗是指上述各种苗木，凡在苗圃中把苗木移栽到另一块苗床继续培育的苗木叫移植苗。 5.2.5容器苗是指利用容器培育的苗木。 5.3、出圃苗是指苗木质量指标已达到造林要求的标准，能出圃用于造林的苗木。 5.4、独本苗是指系地面到冠丛只有一个主干的苗木。 5.5、散本苗是指系根际以上分生出数个主干的苗木。 5.6、丛生苗是指系地下部生长出数根主干的苗木。 5.7、珍贵稀有树苗是指确定为省级保护以上树种的苗木。

17、 5.8、萌芽数是指有分蘖能力的苗木，自地下部分萌生出的芽枝数量。 5.9、分叉数又称分叉数、分枝数是指具有分蘖能力的苗木，自地下地际部到枝梢萌发出的枝条数量。 5.10、苗木高度是指苗木自地际部至最高生长点之间的垂直距离。以“H”表示。 5.11、冠丛直径又称冠幅、蓬径是指苗木冠丛的最大幅度直径和最小幅度直径之间的平均值。以“P”表示。 5.12、胸径又称胸高直径是指苗木自地面至1.30米处，树干的直径。以“”表示。 5.13、地径是指苗木地际的直径，也称地表直径。以“d”表示。 5.14、泥球直径又称球径是指苗木移植时，根部所带泥球的直径。以“D”表示。 5.15、泥球厚度又称泥球高度是指

18、苗木移植时所带泥球底部至泥球表面的高度。以“h”表示。 5.16、苗龄又称培育年数。通常以“一年生”、“二年生”表示。系苗木繁殖、培育年数。计算年龄以苗木的主干年生长周期为准。即每年从开始生长时起，到当年生长停止时止，完成一个生长周期算作一龄。移植苗的年龄包括移植前的苗龄。 5.17、重瓣花是指园林植物栽培，选育出雄蕊瓣化而成的重瓣优良品种。 5.18、长度又称蓬长、茎长是指攀缘植物主茎从根基部至梢头之间的长度。用“L”表示。 5.19、匀称度是指球形植物冠丛的稀密程度。通常为球形植物的质量指标。 5.20、平方米是指植物种植面积计量单位。即长宽各1米。以“”表示。 6、苗木规格的应用： 6.

19、1、苗木规格的排列以先后次序排列，排在第一位是主要标准，其次均为辅助标准。 6.2、确定苗木的实际规格，应先确定主要标准，再确定辅助标准，凡不符合规格的，可按相应标准，降级定价。 7、苗木生产成本的确认 参照生物资产准则，苗圃苗木属于生物资产准则中的“消耗性生物资产”，生物资产的初始计量应按实际成本人账，苗圃苗木成本核算设“消耗性生物资产某苗龄树种苗木”科目，核算各树种苗龄期苗木发生的各项费用。 7.1苗木的初始计量。 7.1.1外购的苗木成本包括买价、相关税费、运输费、保险费以及可直接归属于购买该苗木的其他支出。 7.1.2自行培育的苗木，其成本确定的一般原则是按照自行培育过程中发生的必要支

20、出确定。包括种子费、消毒药剂、材料、直接人工、其他直接费用及应分摊的间接费用。 7.2苗木成本的计算期。 “消耗性生物资产树种苗龄苗木”科目，核算从处理种子催芽、整地、作床、播种、插条、育苗、换床、育大苗发生的材料费、人工费，以及到苗木出圃阶段田间管理发生的人工费、物料费。因此，苗木成本账设土地费、种苗费、人工费、材料费等项目进行明细核算。 7.3苗木成本的计算与分配 苗木作为一种特殊存货，在未出圃前始终处于在产品状态，日常的田间管理发生的人工费、材料费及其他杂费很大，如果按月进行苗木成本费用的分配势必会增加核算工作量。根据苗木生产及管理的季节性特点，按季度分配费用比较适合。以树种为对象，采取

21、直接计入和分配计人相结合的方法，将生产费用计入各树种的生产费用明细账，凡是能够区分核算对象的费用应采取直接计入的方法，凡是能够采取适当分配标准进行分配的费用应尽可能采取正确的分配标准进行分配。 可供选择的分配方法有： 7.3.1整地、作床、播种、起苗等费用，按实际人工工日数作为分配标准； 7.3.2覆盖材料、肥料、药料等，按消耗定额作为分配标准； 7.3.3新播苗、换床苗的浇水费按受益系数作为分配标准； 7.3.4按苗床的面积平均分配，如受益程度接近的费用。 计算方法：某品种苗龄苗木成本=某品种苗龄种苗费+可直接计入的成本费用+分配计人的间接费用。 材料费按消耗定额作为分配标准，其他费用按苗木

22、面积分配。 7.4苗木出圃销售成本的确认 由于苗木生产成本的持续发生性，难以按一般企业所采用的存货发生方式结转成本。为了保证收入与费用的合理配比，同时又不增加太多工作量，可考虑平时按当初该苗木品种成本(定额成本)结转，在苗木成本分配的那个会计期末进行成本调整，即每季度末根据已分配的苗木成本与定额成本之间的差额调整苗木销售成本。 苗木、花卉资产价值评估应注意的问题 现阶段苗木、花卉资产价值评估主要发生在*征地拆迁需要评估拆迁补偿价值，银行贷款用苗木、花卉资产作抵押需评估其价值，企业改制、重组等需核实苗木、花卉资产价值，及民事讼诉涉及到赔偿需对苗木、花卉资产价值做出鉴定等。苗木、花卉不仅种植广泛，

23、而且品种繁多，从一般的香樟、雪松、广玉兰、银杏、杜英、红叶石楠、月季、红继木到名贵的红枫、紫薇、桂花应有尽有。在苗木、花卉价值评估过程中，我们应注意以下几个问题。 一、决定苗木、花卉资产价值的因素 决定苗木、花卉资产价值的因素较多，但主要应考虑以下四种因素： 1品种：因同一树种不同品种决定不同价值。如金桂、丹桂、四季桂、八月桂价格相差较大。红叶石楠，日本红叶石楠价值是普通红叶石楠的3倍以上；品种月季是普通月季价格的数倍；枫树中的红枫、鸡爪槭是青枫、枫香价格的数倍。 2树形：高度、杆径的大小、冠围丰满匀称程度、树木长势以及枝条生长情况和树木健康状况等直接决定价值高低，如桂花树，杆丛生的其价值仅有

24、独杆的一半；雪松冠幅大层次好的其价值大大高于冠幅层次一般的雪松。 3树龄：树龄越长，价格越高。 4市场因素：物以稀为贵，市场供求关系对苗木、花卉价格有直接影响。近几年苗木基地大量发展，小规格苗木和新品种苗木数量大量增加，其价格与三年前相比降低较多。 二、现场勘验中应注意的问题 现场勘验是资产评估工作中最为重要的环节。苗木、花卉更是如此。现场勘验的粗与细直接影响价值的评定、估算。在现场勘验中应注意以下四个问题： 1、带齐勘验工具：应带上照像机、皮尺、用于测量树径的米尺、胶靴、勘验记录本。有条件的，应聘请苗木、花卉方面的专家。 2、现场拍摄：拍照(摄像)是现场勘验必做的工作，一是因为请教专家时需要

25、；二是以后有争议时取证的需要；三是建立内部档案资料的需要。 树苗、花卉的拍照要茂密处与稀疏处都拍摄，因为这影响到树苗、花卉每亩数量的确定；对大树特别是名贵的大树要取其全貌，因为这关系到树型好坏的确定。 3、现场测量：树苗、花卉测量株行距、每平方米数量；大树测量其高度、树径、冠幅。 4、采集标本：名贵树木、花卉要采集标本，供专家鉴定其品种和内部建档案资料。 5清点数量：对于疏密无规律，难以通过取样确定数量的，应逐株清点数量。 三、市场询价过程中应注意的问题 苗木、花卉市场价格信息的采集是确定其价值的基础，采集的方式、渠道尤为重要。采集过程中要注意以下三个方面的问题： l、采集的价格应是市场实际成

26、交价，量大的要询批量价。 2、凡本地区有同种品种的要采集本地区的价格，本地区没有的方采集外地，但外地的一定要考虑运杂费。 3、询价的方式、渠道：一是通过本地建筑工程造价信息；二是通过本地苗木、花卉交易市场；三是通过聘请的专家；三是通过种植大户；四是通过网上查询。至少要询问三家以上。 需要特别指出的是：询价前，一定要先弄准该标的的品名、规格，品名拿不准的，可持照片、标本请专家鉴定。通过交易市场、种植户和网上采价的，要以购买者的身份，并问清批量购买价。 总之，在苗木、花卉资产价值评估过程中，第一，要委托方在委托书上写明该标的的品名、规格；第二，在现场勘验中要验明该标的的实际情况(特别是名称、规格中的高度、杆径、冠幅、种植年限、树形等)是否与委托书上的内容一致；第三，在价格信息采集中要采集本地区的市场成交价；第四，在确定价格时，要根据不同的评估目的确定不同的价格；第五，在出具正式报告书前，最好要征求委托方的意见。