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1、,巴马房地产市场调查报告,巴马县城市概况,城市概况,地理位置,巴马瑶族自治县位于广西西北部，是广西壮族自治区河池市所辖的一个自治县，东临大化瑶族自治县，西邻百色市凌云县、右江区，南与平果、田东、田阳县接壤，北与东兰、凤山两县交界。被誉为“世界长寿之乡中国人瑞圣地”。,城市概况,地理位置,河池市与毗邻的百色、崇左地处桂西资源富集区，巴马瑶族自治县位于桂西资源富集区的核心地带。,城市概况,州等地；,距南宁市251公里，自驾需3个小时、距河池市190公里、百色市110公里、距南昆铁路和田阳机场均79公里。南宁至巴马的二级路已全线贯通，巴马县四级及以上公路总里程909公里，通屯公路总里程2389公里，
2、村屯公路通达率92.3%。,道路交通 巴马的基础设施建设迅速发展，各级公路四通八达巴马县城位于国道323线和省道322线的交汇处，是桂西通往通往桂东南沿海地区和大西南地区的咽喉要地；巴马现有汽车客运班线40多条，可经南宁或直达广西区各地市和广东、海南、贵,巴 距河池市190公里马,距南宁市110公里,距百色市110公里距田阳机场79公里,特色巴马,城市概况,巴马命河盘阳河新疆和田,巴马百岁以上寿星占人口的比例居世界五个长寿区之首,1991年11月1日，在日本东京召开的“国际自然医学会”第13次会议上，国际自然医学会会长、世界著名长寿专家森下敬一向全世界宣布：继前苏联高加索、巴基斯坦的罕萨、厄瓜
3、多尔的比尔卡班巴和中国的和田、阿克苏地,区之后，中国巴马瑶族自治县被正式确认为世界第五个长寿之乡。,城市概况,特色巴马,巴马长寿养生文化基础文化的自觉与自信,长寿文化生态文化民族文化,2013年政府第一次提出把名族文化、生态,文化、长寿文化有机融合，使之更加突出文化融入旅游的分量；三种文化在生产生活中往往交融在一起，是基于顺应全国发展形势的需要，是基于旅游业转型提质和纵深发展需要；力促文化融入生产生活各领域，力促旅游产业从旅游观光型向休闲养生型、文化体验型纵深发展，使文化软实力融入生产生活各领域。,城市概况,产业情况,巴马旅游业的兴起山水毓秀、养心宜人,2003年国际自然医学会成功举办了巴马首
4、届国际长寿学术研讨会，并授予巴马“世界长寿之乡”认定书，这是国际自然医学会唯一颁发的一份世界之乡认定书；2007年，广西区旅游局将巴马为重点推出广西世界长寿之乡休闲养生游精品线路，同年9月份“巴马长寿秘诀探研和长寿产业发展国际研讨会”成功举办；巴马瑶族自治县旅游业面临新的发展机遇，将迎来新的发展阶段。,城市概况,产业情况,魅力的瑶族,之乡,世界的旅,游之城,旅游产业,民族文化,生态环境,城 市,生 态,城市特色天赋异禀、得天独厚巴马属亚热带季风气候，蓬勃发展的旅游业日渐成为其支柱产业，在县城建设中体现民族特色，把民族工业推向世界，让世界认识巴马，让巴马融入世界，建设一个魅力的少数民族城市宜居的
5、养生之地,城市概况,产业情况,9大项目140亿元打造养生“航母”。,百魔洞国际养生度假区：投资30亿元，占地2250亩中脉国际养生都会：投资10.8亿元，占地550亩巴马上海四季养生花园：投资10亿元，占地230亩巴马仁寿国际长寿养生度假区：投资50亿元，占地15900亩巴马寿乡绿色养生园：投资10亿元，占地269.16亩中国巴马东盟文化养心园：投资10亿元，占地2000亩巴马世界瑶族文化旅游区：投资15亿元，占地1800亩巴马云外天乡国际养生度假区：投资10亿元，占地500亩巴马煌缘养生会馆：投资5000万元，占地15亩,城市概况,产业情况,巴马香猪巴马香猪是世界上体型最小的猪种，巴马被国家
6、物产经济专业委员会命名为中国香猪之乡。,油鱼油鱼是产于盘阳河的一种珍稀鱼类，食肉率很高，有水下人参的美称。,火麻汤巴马火麻只产于巴马北部的石山，产量稀少且价格昂贵，能抗衰老和抗辐射植物，被誉为长寿麻或长寿油。,城市概况,旅游巴马,巴马路线及景点广、荣获五大桂冠,巴马生态旅游资源丰富独特，2009年获得“广西优秀旅游线”、“中国王牌旅游目的地”、“中国王牌旅游景区”、“中国十佳最美小城”、“最适宜人居和最佳休闲养生的十个小城”等称号。,城市概况,旅游巴马,巴马旅游发展五星布局、六向延伸,以龙洪、赐福湖、盘阳河泊线为中心阵地，向四周辐射，建设休闲养生度假中心,城市概况,旅游巴马,长寿水晶宫,长寿水
7、晶空位于巴马县城西北方向，距县城约44公里，交通便利；水晶宫发育在峰丛洼地谷地岩溶地貌区，地形起伏较大，长大于600米，宽8-40米，高10-35米。水晶空以全洞纯白洁净、密集分布的石毛发、卷曲石、石花等景观为显著特色，属国内一流的珍稀景观。洞内空气负离子含量很高，达到每立方厘米36000-70000个，为洞外的5-10倍。水晶宫内的钟乳石类有重力水沉积类的鹅管、钟乳石、石笋和各类石瀑布、石幔等，集天下艺术珍品于一洞，极具观赏和科学研究价值；,城市概况,旅游巴马,赐福湖赐福湖位于巴马县城东北部，距县城4公里处，是自然形成的人工湖；赐福湖长4000多米，宽400余米，湖面总面积3万多亩，在狭长的
8、湖面上，矗立着100多座未被淹没的山头，形成岛屿星罗棋布之态，故又有“百岛长湖”之称；赐福湖水深处不可测，右岸丘峻连绵，花木四季不败，左岸石山重叠，千姿百态，是乘舟、垂钓、游览库区新村和湖光山色的理想胜景。,城市概况,旅游巴马,命河,巴马命河位于巴马瑶族自治县那社乡境内，距大自然艺术之宫水晶宫景区6公里；巴马命河在巴马母亲河盘阳河源头之一的那社乡，命河在那社乡田垌里左拐右弯，从高处俯视，酷似一个巨型草书体命字镶嵌在广袤的田野中间；神奇独特的“命河”，是寿星南极仙翁恩赐寿乡巴马的印鉴，保佑着一代又一代的巴马人健康、长寿，“命河”是天昭巴马长寿的标志，是巴马长寿生命之源。,城市概况,旅游巴马,盘阳
9、河盘阳河是巴马的母亲河，长寿河，甲篆村在巴马县西北18公里处盘阳河从距村址约2公里烈屯漠斋山的百鸟洞奔流而出，河湾断续，秀水潆洄，两岸奇峰峻峦，村屯错落；盘阳河既是生命之河，又是长寿之河。河水清澈纯净，时而避入地下受到净化；时而露出地表，带出高密度负氧离子滋润着地表空气；村屯错落。甲篆村美景曾令到此探索寿乡之秘的国外专家考察队和区内外到此体验生活的文艺家们叹为观止，因而素享“小桂林”之美称。,城市概况,旅游巴马,候鸟人现象,像随着季节迁徙的候鸟一样，全国各地的游客和老人，随着巴马名气的日益增强，纷纷从四面八方慕名而来。每一个小村寨里，农家旅馆一家连着一家开，外来老人一茬一茬住下来。他们中少则住
10、上一两个月，多则半年或更长，病好或未好的，有的干脆就长期租赁为期20年的房子，无论是疗养者还是旅游度假人士，都赞叹巴马的神奇，许多人称这里为健康加油站，养生长寿的世外桃源。,城市概况,独特资源,长寿之源养生福地,巴马是广西壮族自治区内一个小小的自治县，但却成为世界五大长寿乡之首，所辖区域自然资源丰富、民风淳朴，被誉为遗落人间的一块净土；,巴马的泉水，多是地下水和富含矿物质的山泉水，富含对皮肤健康的矿物质和微量元素，其钙离子达到四十到八十毫克。对肌肤具有舒缓、镇静作用，并缓解肌肤泛红、紧绷、干燥、灼热等敏感状况。巴马地区属南亚热带至亚热带季风气候区，这里空气中负氧离子含量丰富，根据专家仪器检测，
11、空气中负氧离子含量每立方高达20000个以上，比一般内陆城市高出几十倍。巴马的地磁高达0.58高斯，是一般地区的一倍多，人们生活在恰当的地磁场环境中，身体发育好，血清清洁且循环好，心脑血管发病率低，身体免疫力高，能协调脑电磁波，提高人的睡眠质量。巴马的老人在百岁高龄时仍坚持耕地、饲养家畜等体力劳动。适度的劳动也是巴马老人长寿的秘诀之一,水质独特负氧离子丰富磁场环境适度劳作,城市概况,人口现状,巴马瑶族自治县总面积1971平方公里，聚居着瑶、壮、汉等12个民族，2013年巴马县总人口28万人，县城建成区面积8平方公里，常住人口有7万人。2010-2013年巴马县人口统计增长表,本地人口民族较多，
12、总量不高,城市概况,人口现状,现有百岁老人81人，占全县总人口25.55万人的31.7/10万，相当于10万人口中拥有近32位百岁寿星，90岁以上的老人也有293人，占人口比例为123.1/10万。联合国确定的长寿之乡标准为7.5名/10万，巴马的这一比例高出于其他地区的4倍多！巴马也是世界上五大长寿之乡中唯一一条没有断裂的长寿链，其独特的长寿养生环境造就了“世界长寿之乡中国人瑞圣,地”的美誉。,巴马人口普查百岁老人人口情况汇总表,百岁老人每年呈递增，幅度波动大,经济情况,巴马县2012年地区生产总值表8.788.568.21巴马县2012年全年实现地区生产总值25.62亿元，比上年下降0.1
13、3%。,产业生产总值,三大产业生产总值有所降低,经济情况,2012年巴马县按常住人口计算，全县人均GDP为11285元，同比下降0.61%，社会固定资产投资完成18.78亿元，同比下降36.81%，在上述指标均下滑的情况下，旅游、矿泉水生产和长寿食品加工业的发展带来了以下增长。全年接待国内外游客217.67万人次，同比增长23.38%，其中接待人境游客18162人次，同比增长37.54%。实现社会旅游总收人19.75亿元，同比增长47.6%，其中创汇641.25万美元，同比增长28.85%，由此可见旅游业是巴马县第一支柱产业。,GDP情况,旅游业同比增长较大，呈上升趋势,经济情况,巴马县201
14、2年农业经济情况统计表巴马县2012年全年林业增长速度最快，达到54.99%，但其牧业出现负增长，下降6.36%,由此可见该地区正在加大力度开发旅游绿地，而逐步放弃传统牧业。,农业经济 2012年全年农林渔业总产值比上年增长4.25%,经济情况,2012年全年工业出现有盈利情况，但总体呈现下滑趋势,工业经济,巴马县2012年工业经济情况表巴马县2012年全年工业实现总产值150670万元，比上年下降37.46%，实现工业增加值63008万元，比上年下降39.80%。,经济情况,巴马县2012年建筑、房地产业情况一览表巴马县2012年全年全社会建筑业实现增加值19139万元，同比增长4.85%。
15、,地产建筑业,投资、开发和销售都有所减低，但均价增加,经济情况,巴马县2012年金融业情况统计表巴马县2012年全年金融业实现增加值7458万元，比上年增长33.65%。,金融业,2012年各项存款和贷款率有明显提高,经济情况,巴马县2013年经济情况增幅表巴马县2013年社会固定资产投资增幅较大，达到19.5亿元，同期增长了21.90%。,经济小结,2013年各项资产投资增幅较大，政府关注力高,市场调查分析,城市地产,市场调查分析,养老地产,旅游地产,市场调查分析,整体走势比较平稳，预计后期随着开发强度和旅游推广会有所增高楼盘名称：寿源阳光城所属区域：河池凤山楼盘类型：主题公园最新价格：68
16、00元/m开盘价格：6800元/m总价范围：30-50万开发商名称：广西沃得森集团销售电话：400-060-1618转18907楼盘地址：广西河池地区凤山世界地质公园三门海景区（巴马长寿源头）售楼处地址：广西河池凤山世界地质公园三门海景区开盘日期：2013-10-22入住日期：2015-08-28销售状态：预售,市场调查分析,旅游地产,由于当地政府监管力度问题，规划混乱的农民房冲击产权房市场较大楼盘名称：巴马-世界长寿之乡长寿村地址：广西河池市巴马县长寿村建设单位：巴马本地农民（违建房）装修：简装修（公寓）户型：1房、2房、建筑年代：2010年产权性质：使用权单价：2105元/平方米配套设施：
17、煤气/天然气,储藏室/地下室,花园/小院,露台,268元/晚起,178元/晚起,268元/晚起,288元/晚起,268元/晚起,88元/晚起,巴马华昱假日酒店（4星）,198元/晚起,市场调查分析,度假酒店,巴马市场酒店较多，整体市场消费价格偏低，大部分三星四星标准酒店一般在300元/晚以内巴马香格里拉酒店（3星）巴马桃源湖度假酒店,208元/晚起,市场调查分析,资源条件和开发现状：旅游大省偏远落后区域，拥有自然山水资源以及独特的长寿、疗养环境资源，初级旅游开发,旅游大省的偏远落后区域拥有自然山水资源、长寿资源、疗养资源初级旅游开发,广西省的国家贫困县，经济水平低，消费力弱；距主要中心城市南宁
18、3小时车程，目前交通不便；“世界长寿之乡”；“治病疗养”有实例，形成一定的民间影响力；开发自然和人文观光旅游，游客逐年增长，但景区建设初级；“候鸟人”自发养老、疗养，但条件有限；,目前态势长寿资源,市场调查分析,近年来，蜂拥而至的“候鸟人”以及悄然勃,兴的旅游地产，让长寿之乡巴马瑶族自治县的生态承载着前所未有的压力；随着巴马长寿旅游的不断开发，巴马盘阳河生态环境污染、水质下降等问题日益突出。,政府调控,鼓励巴马盘阳河流域养生者协会等自律组织，配合政府和有关组织开展生态环境保护工作；,在巴马盘阳河流域的居住养生者应当遵守各项管理制度和当地的民族习惯，与当地居民和睦相处，爱护生态环境，禁止污染环境
19、和破坏生态的行为；禁止种植不利于涵养水源树种，禁止放养山羊；禁止在巴马长寿养生国际旅游区规划范围内从事房地产开发，禁止在巴马盘阳河流域生态环境保护范围内购买宅基地修建房屋。,目前态势长寿资源候鸟人巴马养生游不堪重负,市场调查分析,巴马目前态势,目的地型旅游度假区：巴马的资源条件将面临三种主题方向选择，分别分别评估三个主题的市场基础和发展条件，确定项目是否具有发展机会。,市场调查分析,巴马旅游的全国影响力目前很弱，未来要向度假区升级还需要经过长时期的培育发展，并且将受到省内桂林、北海的强势挤压。,目前态势旅游休闲,市场调查分析,华昱作为重大招商引资项目引进巴马，获得从政策到资金的强大支持。,目前
20、态势旅游休闲,市场调查,目前态势旅游休闲,并且控制核心景区和核心水源，具有“可进可退”的旅游开发优势。,市场调查,旅游休闲市场需要旅游市场的长期培育，不论是巴马的旅游基础还是项目的旅游基础，都十分不成熟，发展纯旅游休闲没有优势。,目前态势旅游休闲,市场调查,目前态势养生,资源条件：巴马拥有国际唯一的治病疗养气候资源，在区委、规模和地形方面具有独特的优势。,市场调查,目前态势养生,养生市场小结：医疗康复客群市场和政策支撑不足，健康管理具备市场需求和先天条件，通过设施再造，可打造养生主题度假目的地。,市场调查分析,巴马目前态势,市场分析小结：旅游休闲不具有优势，养老市场部足以支撑，健康管理养生市场
21、有机会发展全国养生度假旅游目的地。,市场调查分析,巴马发展战略,抓住养生休闲度假的潮流和国内中高端人群的养生需求们充分挖掘利用巴马“长寿之乡”的独特气候疗养资源，打造健康管理主体设施，并逐步形成完善的综合养生度假功能体系，建设国内首屈一指的健康管理型养生休闲度假区，带动国内养生消费新潮流。,市场调查分析,巴马发展战略,发展途径：由治病疗养起势，向健康管理升级，以复合功能完善。,市场调查分析,巴马发展战略,在华昱的养生旅游开发基础上，推动巴马向国际高端养生休闲模式接轨，形成真正的“世界长寿养生目的地”。,市场调查分析,巴马发展战略,广西计划3年投38亿元升级巴马长寿养生国际旅游区。广西于1月下旬
22、启动巴马长寿养生国际旅游区基础设施大会战建设，计划至2016年投资超过38亿元打造出全新国际旅游区的以迎接游客。目前，广西已启动巴马长寿养生国际旅游区基础设施建设，包括80个项目，计划在2016年之前全面建设完成，这些工程将在环境保护、交通设施、旅游服务3方面进行基础设施建设，以全面升级巴马长寿养生国际旅游区；广西加快巴马长寿养生国际旅游区的基础设施建设，将有利于当地长寿资源的保护和传承，通过合理规划实现保护与开发的统一。,巴马县市场调查总结论,区域SWOT分析,调查总结论Strengths,（1）广西巴马处于中国西南板块热度旅游区域，地理位置优势明显中国西南板块旅游带主要分布于广东、广西、云
23、南、湖南南部以及贵州地区，在板块范围内，出现了以广西（桂林、南宁、北海）、云南（大理、西双版纳、丽江等）、贵州（贵阳）、广东（多个亚热带旅游区）四足鼎力的局面，从而形成的一个大的旅游经济带；这经济带每年都有数以千万计算的客流量，都将成为巴马作为长寿养生、养老、旅游基地吸纳和培养客户的重点方向。,调查总结论,区域SWOT分析,（2）巴马具有独特的地域环境和资源，具备打造养生、养老、旅游休闲度假基地的条件巴马地区属亚热带季风气候，年平均气温20.5摄氏度，年平均降雨量1667毫米，冬无严寒，夏无酷暑，气候条件十分宜人。生态旅游资源丰富而独特，境内有号称“天下第一洞的”百魔洞，百鸟岩为代表的岩溶洞群
24、体及天坑群；主要旅游景区点有长寿岛景区、龙洪田园风光、弄友原始森林、盘阳河漂游、百鸟岩、百魔洞、交乐天坑、龙田石林、西山红色之旅、长寿水晶宫、仁寿源景区等自然旅游资源以及长寿探秘、民族风情、革命史教育基地等人文旅游资源。世界长寿之乡休闲养生游已列为广西六大旅游精品线路之一。,调查总结论,区域SWOT分析,（3）巴马县委县政府打造“世界的巴马”的决心巨大和巴马国际形象的提升巴马县在加紧进行基础设施建设的同时，以“长寿之乡”的品牌优势，一方面利用政府相关网站进行宣传报道，另一方面积极协调国内大型宣传媒体（如中央电视台、各省级电视媒体、纸质媒体），以及毗邻国大型政府媒体（如日本、新加坡、比利时等）到
25、巴马采访报道，并积极融合区域联合营销；积极参与国内外各种大型活动，提升了巴马在国内外旅游市场的知名度和影响力。同时举办“文化旅游节”，邀请国内外知名长寿养生专家、旅游组织团体到巴马观光旅游，与“候鸟人”共研究长寿养生乐趣。所有这一切，都彰显出巴马政府对打造“世界的巴马”的决心和热情，再根据实际长寿人员增加情况数据，突出了巴马领先另外四大长寿区的品牌形象，以“长寿旅游”、“养生旅游”为主题的旅游产业呈逐年上升趋势，现巴马的旅游客流量和经济量的年增长率基本达到了20%以上。,调查总结论,区域SWOT分析,（4）巴马县委大力发展特色旅游业的战略，为发展养生休闲度假旅游提供了厚土巴马县根据自治区党委、
26、政府关于加快县城经济发展的决定，围绕巴马瑶族自治县县域经济发展规划和要求制订了巴马瑶族自治县关于进一步加快县域经济发展的实施方案，方案中明确指出：经过1-3个五年规划的努力，最终建设出“一带两河三区四特色”的经济发展新格局，实现县城经济的大发展。提出培植壮大资源品牌型特色旅游业，依托南宁、河池、白色等地旅客集散市场，建设以长寿探秘、疗养度假、民族风情、山水生态旅游、水库电站人文景区游为主线；加快长寿旅游资源的开发与保护，围绕“打长寿牌、走生态路、努力开拓三大资源市场的开发思路，通过开发商务旅游，休闲疗养、度假养生等旅游新产品，打造鲜明特色的区域旅游品牌；建立与周边旅游区不同主题的旅游胜地。,调
27、查总结论,区域SWOT分析,（5）巴马有巨大的老年市场开发空间近年来由于我国经济的发展迅速，居民的生活水平得到巨大地提高，加之全国的老龄化量加巨，预计在2018-2020年会是中国老龄化最严重的阶段，且由于原国家计生政策，造成下一代独生子女较多；巴马有长寿之乡的文化和优厚的地理资源，预计在2015年旅游人口达1600万人次。再由于老龄化的加巨，需要高端养老人群的激增，巴马最适合的养生、养老之地，未来的开发空间巨大。,调查总结论,区域SWOT分析,weakness（1）旅游资源单一，与桂林、北海等旅游热点区域相比处于劣势地位与桂林、北海相比，巴马的旅游知名度和游客热衷程度一般，没有很突出的山水自
28、然资源优势，并且该区域的旅游业发展属于初级阶段，市场上的品牌力度和认知程度还相对薄弱。,调查总结论,区域SWOT分析,（2）交通还不太便利，不能满足快速发展需求，高铁、机场相对较远,调查总结论,区域SWOT分析,（3）由于旅游经济的快速发展，与原居民的利益化严重，虽然政府在打击私建房方面的力度逐年加大，但效果不明显；区域内大批小产权房低档次建筑物业环境，大大地影响了整体城市形象。,调查总结论,区域SWOT分析,（4）建设用地指标短缺，直接影响整个区域的建设巴马的整体形态为八山、一水、一分田，土地主要以山地为主。可用于开发建设建筑的土地稀缺，尽管赐福湖为巴马建设用地最集中地区域，但如图所示，黄色
29、部分代表可适宜建设建筑用地，其涵盖量不到总面积的25%，因此在后期项目开发当中，需要对资源最大化利用，业态分布科学严谨。,调查总结论,区域SWOT分析,（5）整个区域市场9个高端项目虽然在开始建设，但原有低端建筑物及配套设施在城市中心已成型，对巴马整个城市形象的提升制约力太大；整体品质不高。,调查总结论,区域SWOT分析,Opportunity（1）旅游地产发展到一个新的阶段，养生度假养老游将形成新的热点。我国的工作及假日制度经过调整后，我国公众享有的闲暇时间普遍增多，有力地促进了人们多方面的消费需求增长，为耗时较多的长线休闲度假旅游发展提供了必要条件。随着养生休闲度假养老旅游的兴起，居住文化
30、与生态、养生、旅游的结合，进一步为新的生活模式提供了可能性，也为打造休闲度假体系提供了更坚实的基础。根据研究结果，在旅游发达国家的旅游消费构成中，休闲度假游占50%左右的比重，而中国现价段的旅游消费构成中，休闲度假游占比仅为20%左右，存在着巨大的发展空间。所以养生休闲度假游的开发模式将成为未来旅游区域发展的重头戏。,调查总结论,区域SWOT分析,（2）长寿养生产业关注度逐渐升温养生产业是近年来的新兴产业，符合未来绿色产业的发展方向，有利于健康事业的普及和发展。随着人民收入水平的不断提高，人们追求长寿的愿望也在逐渐增强，由于人们的健康状况呈逐年下降的趋势，都是人口身体普遍处于亚健康状态，这些问
31、题已经成为我国以至于世界很多发达国家的共同问题。因此，市场对健康、养生、休闲度假的需求将不断地扩大。基于这些现实情况，长寿养生产业在未来会成为世界关注的问题，所以大力发展长寿养生产业，提倡长寿养生度假居住将会是未来旅游业发展的重点。,调查总结论,区域SWOT分析（3）会议产业带来的机会巨大随着国内外大型会议、论坛举办地的郊区化、景区化趋势的出现，与度假休闲相结合的会议产业迎来了新的发展机遇。巴马可借助其世界长寿之乡的国际地位，召开国际性长寿养生论坛，并以此作为面向世界的平台，吸引世界的目光，使巴马走向世界的舞台。,调查总结论,区域SWOT分析,（4）中国社会人口结构老龄化，给了养生产业发展的契
32、机我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，预计到2025年，中国老年人口将达2.7亿，2030年将达到3.1亿，2040年将达到3.97亿人，2050年将达到4.4亿左右，届时约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。经过国家统计局发布的统计数据和全国老龄委员会提供的调查资料表明，目前老年人消费能力每年达4000亿元人命币，2010年将达到100000亿元人命币。日益庞大的老年群体，使老年消费在社会总体消费中的比例持续上升，有专家称，做“老年经济”将是继“假日经济”后社会又一个新的经济增长点，并预
33、计老年事业是未来50年十大热门投资之一！,调查总结论,区域SWOT分析,Threats（1）巴马发展传统旅游业的局限性大，遏制了旅游业的适应性高速发展巴马县受自身市场容量小、阶段能力有限、城市配套不完善等因素的影响，无法发展传统旅游业。并且传统旅游业倾向于重点经济效益，既忽视了环境效益、也忽视了可持续发展、,调查总结论,区域SWOT分析,（2）目前国内举旗养生品牌的度假村开发及管理落后，给养生度假产业造成了一定的负面影响中国目前市场上的养生产品鱼龙混杂，大量开发档次低劣的项目充斥市场，在消费群体中形成了不良的影响，从而使巴马打造长寿养生为主题的产业在后期市场方面受到一定的威胁。,调查总结论,区
34、域SWOT分析,调查总结论,市场投资关键,调查总结论,整体市场总结,123456,资源环境优势强政策推动力大群体开发规模大社会老龄化增大交通便捷性阻碍其他关系元素的介入,该地区被评为世界五大长寿区域人口之首，宣传效益强，如合理开发和资源保护，该区域会成为世界养生之地；国家和自治州各级政府为推动巴马旅游产业，不断新政有助于巴马文化发展；过多以养生、养老主体开发，形成了一定规模，但也产生过大的竞争；是富足资源还是过剩资源还有待评估；老龄化的增加，加之中青代以独生子女居多，以旅游养生、服务、养老、医疗为一体的生态园区会大大提高商业价值；须依托政府，规划好外域交通，做到陆、空交通网，能扩大该区域的旅游
35、人流量，会更大地体现出本地的优势。目前该区域有几个新的概念园区项目正逐步推出，有养心、养生、养老群体的个人爱好、信仰元素的介入、推动了该区域的快速发展和高回报的商业契机。,东盟文化养心园项目研究,项目研究,项目来源,2014年1月26日巴马东盟文化养心园建设项目落户巴马镇坡腾村,在全面启动巴马长寿养生国际旅游区基础设施建设大会战之际，1月26日，中国巴马东盟文化养心园建设项目签约仪式在广西壮族自治县行政办公大楼三楼会议室举行，标志着该项目正式落户巴马，签约仪式由巴马瑶族自治县党委常委、人民政府副县长蓝海洲主持，这是巴马招商引资工作的又一新成果。据悉，巴马东盟文化养心园建设项目由广西井德文化传播
36、有限公司投资建设，地点在巴马镇坡腾村，计划占地面积2000亩，其中建设用地600亩，景观生态保护用地1400亩，规划建设休闲养生广场、养生会所、养心文化长廊，建设泰国、新加坡等东盟国家养心苑，总投资10亿元人民币。项目建成后，将为我县长寿养生健康产业发展增添新的活力，为建设长寿养生国际旅游区增添新的活力。上图为签约现场。（瑶族网）,项目研究,项目区域,盘阳河，珠江水系西江干流红水河段支流，是巴马的母亲河，长寿河，荣获国家AAAA级景区桂冠，从烈屯漠斋山的百鸟洞奔流而出，河湾断续，秀水潆洄，两岸奇峰峻峦，村屯错落。似锦的田畴上，如画的河谷中，有酷似桂林山水的碧莲叠彩、书童独秀、榕荫古渡和屏风山，
37、还有坡开老虎山、象山，足乐的孔雀山，以及千绮百丽的大水溶洞。,盘阳河命河，亦称长寿河，乃巴马旅游重地,项目研究,项目位置,坡藤养生旅游基地项目南起208省道，西至西面山脉，北至佛祖山脉，总用地面积2640亩，其中具有的佛祖山型、象征青龙白虎的风水山脉及盘阳河水系，是巴马旅游大区域内不可多得的风水宝地。因此该项目以佛教文化为主题，融以当地养生、休闲、养老理念，加入各个地域元素，形成了多元化、一主题的综合园区。,项目研究,项目位置,白、河高速路坡纳出入口在项目1公里内，交通优势明显项目地块位于巴马县盘洋河经济区巴马镇坡藤村附近，位于盘阳河的中游河段，处于坡藤养生休闲旅游基地的西侧，与巴马至凤山公路
38、（208省道）隔河相望，距项目东侧的县城中心6公里。距“白色河池高速路”入口0.5公里，交通优势明显。,项目研究,项目区域交通规划,距南宁市110公里,东盟文化养心园巴 距河池市190公里马,未来交通可实现“五纵三横一贯穿”,巴马旅游规划图,距百色市110公里距田阳机场79公里巴马目前大交通图,项目研究,项目旅游区位,位于三大旅游圈重叠范围周边影响力强,休闲、养生旅游圈,地域文化旅游圈,东盟文化养心园红色旅游圈,项目研究,项目旅游区位,位于盘阳河流域中心位置，旅游的核心区东盟文化养心园,项目研究,项目区域整体规划,处于服务基地中心，且唯一高速口毗邻东盟文化养心园,项目研究,项目区域房租价格,2
39、005-2013年盘阳河区域公寓短期租金走势图2005年至2013年，巴马盘阳河养生公寓短期房租由60-80元/月/间增长至1800元/月/间，实现了30倍的增长幅度，年平均增长率达到近200%，随着周边资源效应的提高，该区域2015年预计月租金将达到2200元/月/间/30。,短租人群多以养生病人为主，亚健康人群增多造成价格上升明显,项目研究,项目总结,1、根据项目区位情况分析：项目具备大量潜在客户群体，区域资源超过下游三个大型度假养生基地；2、根据周边产品存量分析：项目周边产品存量较少，有利于新的产品推出市场；3、根据市场价格情况分析：区域市场价格已进入高走状况，又交通优势较明显，市场竞争力强，存活率较高4、根据政策导向和规模性建设：区域市场目前有4个规模性生态园区，但与本项目相比较，总体优势较小，本项目主体鲜明、规划科学，优势较大。1、项目周边规划建设新园区：由于东盟文化产业园内部规划度假酒店床位4200个，规模相对较大，建设同类型产品已不具备优势，须从新规划。2、规划建议：建设以东盟项目主题为依托，加入服务类元素，引入深圳养老新概念；又预获取土地区域毗邻寺院、禅房等，可以此来进行养老地产开发；委托寺院僧徒进行关怀和法事活动，配套养老院设施和人员，项目前景将非常可观。,项目可行，但须融入新主题元素,谢谢,
