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1、房地产开发行业调研报告前言 狄更斯在双城记的开头写道：“这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬。”对于中国房地产业而言，也是如此。自1998年取消福利住房开始的房地产业，得到了快速的发展，成为事实上的国民经济支柱产业和地方政府收入重要来源。十年河东，十年河西，在近十年的时间里，房地产市场跌宕起伏，十年前金融危机席卷亚洲，十年后的今天全球金融危机的阴霾仍未完全散去。十七届五中全会通过的经济规划，不再将房地产行业作为国民经济支柱行业，以保民生为重点的房地产调控正在持续性开展，以史为鉴
2、，可以知兴替，回顾市房地产行业发展历史、发展环境，找准市场脉搏，明确发展目标，从而树立正确的发展观，不断解放思想，提升效能，能够为交通银行分行业务的全面发展提供有力支持。一、 房地产环境市是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。环境优美，气候宜人，2006年与杭州和成都一起被评为中国最佳旅游城市，2009年获得全球“国际花园城市”最高级别组的
3、第一名。是夏季达沃斯世界经济论坛的举办城市。 位列2009年度大中华区城市（含港澳台）综合竞争力排名第九，东北地区第一。市位于辽东半岛最南端、经济比重约占东北三省，2009年末全市常住人口617万人。年末户籍人口为584.8万人，比上年末净增1.4万人，其中非农业人口357.8万人，比重为61.2%。机械增长占主导因素，在户籍人口中，外省市迁入人口6.9万人，出生人口3.9万人。城市居民年人均可支配收入19014元，比上年增长8.7%；年人均消费支出15330元，增长8.7%。农村居民年人均纯收入10725元，比上年增长9.2%；年人均生活消费支出6403元，增长11%。城市居民家庭恩格尔系数
4、37.9%，农村居民家庭恩格尔系数40.4%。是我国重要港口、工业、贸易和旅游城市，东北振兴战略为发展带来重大机遇。2009年地区生产总值超过4000亿元，2010年上半年继续保持了16.6%的高速增长势态。为提高在振兴东北老工业基地和辽宁沿海经济带战略中的地位，发挥龙头作用，2010年以来已全面启动“全域城市化”战略，沿黄渤两海和沈大、丹大公路两线，呈“”字形向北部广阔腹地拓展城市空间，全面构建主城区、新市区、渤海城区、黄海城区等四大城市组团，构建多中心的城市发展新格局，以交通、供水、供电为核心的城市基础设施建设也在全力推进。市计划要在全面提升城市承载能力的基础上，加快现代产业集聚区建设，构
5、建具有国际竞争力的现代产业体系，与东北腹地城市错位发展、优势互补、良性互动。在继续加强世界级装备制造业等产业优势基础上，以“全域城市化”为载体，加快国际航运中心、国际物流中心和区域性金融中心“三个中心”建设，提升对腹地的沈阳经济区、长吉图开发开放先导区、哈大齐工业走廊等各大城市群的辐射带动能力。发挥保税港区政策优势，将其功能逐步辐射到东北腹地，加快构建以为中心、辽宁其他沿海港口为支撑、东北内陆干港和边境口岸为节点的综合物流体系，推进国际航运和物流中心建设。 新市区管理体制改革，是发展历程中前所未有的一次城乡空间布局调整和管理体制创新，新市区的规划范围是：将金州区的全部辖区，经济技术开发区（金石
6、滩国家旅游度假区）、保税区（出口加工区）的全部辖区，普兰店市的城区部分，以及瓦房店市的炮台和复州湾两个镇，一并作为新市区规划建设范围。规划区域的土地面积2299.6平方公里，约占全市的18%；总人口100.5万人（其中非农业人口65.1万人），约占全市的22%。将普兰店市的北部区域规划为普兰店湾新区的拓展区域。新市区行政管理机构设置方面，在金州新区设立金州新区管委会，是市政府的派出机构。金州新区管委会与金州区政府合署办公，同时挂“经济技术开发区管委会”的牌子；保税区采取“强化功能、行政托管”的运作模式。由保税区（出口加工区）管委会对金州区的二十里堡和亮甲店2个街道实行行政托管；在普兰店湾新区设
7、立普兰店湾新区管委会，是市政府的派出机构。普兰店湾新区管委会与普兰店市政府合署办公，同时挂“普兰店湾新区管委会”和“普兰店市人民政府”的牌子。与新市区行政管理体制相协调，在各功能区分别设立党工委、纪工委，作为市委、市纪委的派出机构，管理辖区内的党务和纪检工作。由此形成了新市区四大组团： 1、金州新区组团。将金州区所辖区域中除二十里堡、三十里堡、石河和亮甲店4个街道之外的12个街道，开发区所辖的9个街道，一并规划为金州新区组团。该功能区土地总面积1039.8平方公里，总人口54.6万人。 2、保税区组团。将金州区的二十里堡、亮甲店街道，与现保税区（出口加工区）所辖区域，一并规划为保税区组团。该功
8、能区土地面积251.3平方公里，总人口5.7万人。3、普兰店湾新区组团。将金州区的三十里堡、石河2个街道，瓦房店市的炮台、复州湾2个镇，普兰店市的铁西、丰荣、太平3个街道和海湾工业区，一并规划为普兰店湾新区组团。该功能区土地面积1008.5平方公里，总人口40.2万人。新市区规划图如下：二、 房地产市场历史及现状（一） 房地产历史数据根据市2003年-2009年度统计公报，近7年商品房市场各项指标见下表： 单位：万平方米，亿元2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年施工面积1396.61333.815702196.12747.73328.63489.1竣工面积57
9、9.2421390.5537.8428.3748.6549.7销售额145.5151.5187.4284.5461.1474.6720.3住宅销售额120.6132.4167.5242.7424.7432.6675.1销售面积498486.2504.6628.8828.2821.91152.7商品房均价2921311637134524556757745856住宅销售面积446.7445.4468.1570.2783.9770.11093.4住宅均价2699297235784256541756176174 从上表可以看出，作为国内二线城市，商品房市场保持稳定上升的态势，根据银监局2009年统计数
10、据，外地来连购房占比38%，作为东北三省一区最适合居住的城市，外来购房群体、本地刚性需求、改善型需求成为市场主体，投资投机者在购房群体中占比较小。（二） 房地产发展历史1、土地市场初创阶段的房地产市场以房地产局的房屋开发公司、规划局的城建房屋开发公司，及原来的房屋统建办（后改称住宅办）为主，夹杂万达、新型、亿达、渤海等民营企业。后经改制、淘汰由政府主导向市场主导转变，2000年后万达等房地产企业已经比较成熟。同时全国规模的大型开发商多将精力集中在一线城市。国家土地资源局1995年6月发布协议出让国有土地使用权最低价确定办法。后又于2003年6月公布协议出让国有土地使用权规定（下称规定），并于同
11、年8月执行。由此正式拉开了此前就半遮半掩的房地产土地市场。自05年后的土地市场趋于理性，增幅保持在10%至30%之间，呈逐年上升的态势。但无论经济环境如何，土地市场的溢价和流拍率均不是很高，这得益于北方比较特殊的土地出让环境：北方的土地市场相对闭塞，土地管理部门就像一个土地超市，开发商自选后经双方商议，便可把选好的地块放到下几个月的供地公告里。 2004年04年是“规定”具体实施后的第一年，“规定”执行后一定程度的减少了“暗箱操作”，不过客观上也增加了土地购置成本。当年圣岛房地产即后来的“安达圣岛集团”投资22个亿拿下2004年8号地，开启了自主开发小平岛的序幕。是首个关注高新园区产业带的房地
12、产开发企业。而嘉和房地产以3345元/平方米的楼板价，成为市04年地王，拿下2003年57号地，即现在的三八广场嘉和花样年华项目。 2005年2005年对于房地产市场来说，绝对是不平凡的一年，有太多的事情可以被载入史册。国家一系列宏观调控政策从年初贯穿到年末，土地、金融、税收各方面轮番上演，从多方面、多角度入手对2005年的房地产市场进行调控，使其朝着理性、稳定、和谐的方向快速发展。但各种调控政策对的影响远小于预期。成交的土地面积所有大幅度增长，不过多以工业性地块为主，集中在金州区内。经营性土地方面，富宝投资出资11.77个亿，以4847元/平方米的楼板价，拿下2005年6号地，开始开发星海湾
13、壹号项目，成为当年土地市场最耀眼的明珠。同年地产巨头万科进驻拿下05年7号地，开始开发万科假日风景。大华地产不甘人后11月拿下大华御庭地块。同年亿达发力拿下唯美品格、东方圣荷西宗地。至此房地产市场形成“双强”格局，即以万达、亿达为代表的本土开发商及以万科为代表的全国性开发商。 2006年06年通过一段时间的政策试探与资本积累，众多中、小型开发商如雨后春笋般出现，经营性土地购置面积大幅度增加，当年占比达54.7%。开发区两块大宗土地放出，后分别被福达投资、远洋地产摘得，形成华润海中国、红星海世界观两个项目（红星海宗地为06年放出，07年摘牌）。规划上的利好，海景资源及品牌开发商的入住，迅速提升了
14、本区域价值，形成了目前的滨海新区概念。此外高新园区成为又一投资热点，当年园区内可监测成交土地6宗，总占地13.6万平方米，各房地产商共投资8.6个亿。土地市场的火热也为之后的落寞留下了伏笔，如德国在华最大的个人投资项目“莱茵海岸”宗地也在当年摘得。 2007年07年国家开始调控房地产市场，针对土地市场而言主要的冲击是国土资源关于开发商拿地不得“分期付款”的规定。本年中国海外集团强势进入先后摘得多块宗地。期间以5040.5元/平方米的楼板价从万科手里“虎口夺牙”拿下07年36号地，开发中海英伦官邸项目。07年住宅类土地增幅达到43.53%，虽略低于前一年涨幅，不过涨幅量为历年之最，约为200万平
15、方米。 2008 2009 2010年上半年 土地市场总结纵观十年土地市场的走势，从成交量上看呈明显的上升态势；从区域成交分布来看，随着中心区域土地放量的减少，成交区域的外移现象明显，周边区域土地价值得到提升。甘井子区作为主要的人口导入区，与开发区、金州两个工业导入区，以及开放后的旅顺，成为了土地成交的热点区域；从投资资金来源上来看，外地、外籍投资不断加大，一方面挤压了本土开发商的发展空间，一方面又刺激着市场的进一步发展；从土地开发方面来看，开发商的踊跃拿地促进了城市的建设，完善了城市配套及城市功能。特别是品牌开发商的地标式项目，带动了诸如滨海新区、高新园、东港等各区域的发展。可以说，伴随着国
16、家土地调控及地方政策的指引，以市场需求为主导，十年间的土地市场正朝着健康有序、科学合理的方向，不断完善、前行。2、商品房市场1998年，国务院颁发了具有房改里程碑意义的23号文，提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。轰轰烈烈房改拉开帷幕。 2000年2003年这个时期的房地产开发市场比较单一，被本土几个比较大的开发商垄断，同时城市的“向心力”也尚未完全形成，辐射面也仅在辽宁省内。开发商来源上多为建设单位上流发展，国有企业改制等，当然也有拥有比较先进的投资开发理念的企业。当时在比较著名的开发商有：万达、新型、亿达等。总体上2000年到2
17、003年的房地产市场得到了比较快的发展，虽客观上受当时市内大规模拆迁因素影响，但也为今后几年的房地产发展打下了良好的基础。其中2003年尤为关键，当年由顺迈房地产开发“星海国宝”建成，是第一个主动赴外地宣传的楼盘，时至今日仍然为星海湾地标。也是在03年，正源房地产企业能拿到大起、大重地块（现在的幸福E家），星海湾区域影响力进一步扩展。同样是在03年，万达华府一期开盘，整个项目无论是从前期定位、中期销售乃至后期物业各个细节都堪称完美，是比较早的商住两用型物业，至今仍为众多开发商所借鉴。 2004年04年的市场略有变化，城市凝聚力增强，刺激了外地购房者、投资者，其在连购房比例明显增加，但同时增长过
18、快的房价抑制了本地需求的释放。此外房地产开发投资仍保持较高水平，但竣工面积缩水。价格上，商品房平均交易价格提高幅度较大，其中：商品住宅平均交易价格为3800元/平方米左右，相比03年，增幅为14.5%；商品非住宅交易价格增长幅度更大，全年平均为10226元/平方米，比2003年的6937元/平方米，增加了3289元/平方米，增幅为32.7%。高涨的房价也使全年走势，先扬后抑，上半年上升势头强劲活跃，而下半年则大幅度下滑。 2005年05国家政策频出，先是央行加息，“新、老国八条”，后有税收一体化等等，主要为了遏制一线城市已出现泡沫化的市场，但对影响较小。房地产市场有别于国内其他地区，这主要与房
19、地产市场健康度有关，05年市场虽有投资，但是泡沫较少。同时由于04年较低的竣工面积，使05年上半年市场出现供不应求的态势，人一面对房价心存期待，一面又手持重金购房心切。但随着下半年供应的补充，市场基本回归理性，整体价格上涨200元/平方米左右。2005年，市场上在售的房源几乎全都是往年的持续性消化产品或者续建产品，纯粹的新增项目几乎没有，属于比较新鲜的也是刚拿到土地便马上进行形象展示，希望能够最大限度的利用市场衔接期网络客户。从区域涨幅看，甘井子区由于规划利好，带动了区域商品房价格的上升，是涨幅最大的区域，其次是中山区。西岗区均价在本年稳定在了5000元/平方米的平台。同时05年也是房地产中介
20、市场走向规范化的一年，全国性中介的进入，加上市场环境的变化使小型房产中介基本没有熬过这个寒冬，大型中介也开始放弃吃差价的策略。 2006年与05年相似，06年国家也出台了多项宏观调控政策，其中影响最大的恐怕就是90/70政策，即：90平方米以下新建商品房总量控制在70%以上。这个政策虽然受到各种形式“阻挠”，但其客观上确实促进了房地产开发的合理化。整个市场商品房销售均价4525元/平方米，涨幅达20.76%。结构性上涨严重。老城区的大量成交带动了市的整体增长。星海板块竞争愈加激烈，从半岛听涛、宏都筑景到顶级的壹品星海、万达明珠，百年汇，再到泛星海区域的东方圣荷西、西山园中园、世嘉星海、德源、大
21、华岭秀STAR、幸福E家等等，从价格来看，都达到并已经超过高档到豪宅的门坎。西山板块逐渐突出，从过去富有阶层不愿去的挤、乱、差地区，一跃而成为现在受追捧地带，政府规划，万科同样功不可没。西山阳光水岸、晶品缘林、水畔香谷等众多中小楼盘层出不穷，这些还处于成长期的开发商们依着万科这颗大树，个个难掩欣喜表情。泉水新区历经了5年风雨，终于迎来了彩虹。动力院景、加洲洋房开启了华南、泉水地块的新篇章。他们逐渐接过了低价房源的接力棒。 2007年07 年城市发展也可圈可点。整体来看，呈现政府规划带动及品牌带动两大特点。2007 年的楼市可以称为全国的缩影，但也表现出了随“牛市”而走却坚挺于年底“熊市”的强生
22、存能力。楼市的泡沫成分相对于其他城市比较有限，自主需求，特别是外来自主需求对本地楼市起到了强有力的支撑。随着城市魅力逐步在世界人眼前展现，城市的“向心力”正在逐步加强，根据统计，07年楼市已有超过 50%的购买力来源于市外。从 07 年开始“国六条”、“ 国八条”陆续显示调控效果，销售增幅明显放缓。并且，国家不断有新的调控政策出台，但市场反映缓慢，仍然处于价格高速增长的状态。受市政府“西拓北进”政策的影响，甘井子区保持了良好的发展势头。其中，西山板块得到进一步发展，继万科?假日风景的热销后，万科的另一力作溪之谷成为新的区域代表项目，“跟着万科向西走”的广告语也正显示了西山板块的崛起。 2008
23、 2009 2010年：楼市“三国鼎立”格局被打破重大新闻：建设部向全国公布首批通过商品住宅性能认定的项目。幸福家项目成为首个通过级标准认定的住宅社区。国务院新修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，条例对我国城市房屋拆迁管理政策作出了重大调整。廉租房政策出台，全国各大城市进入实施阶段。北京天鸿宝业房地产股份有限公司和深圳金地房地产股份有限公司上市，标志着对房地产公司上市的禁令时隔七年后开始接触。外地开发商相继进入，继万达之后，部分房企开始谋划走出。年度楼盘：万达的星海人家、亿达的亿达新世界、兰亭山水以及新型的泡崖小区，都是当年的代表项目。同时正源地产等地产新势力异军突起，逐渐打破了开发商“三国鼎
24、立”的传统格局。年：“西拓北进”规划中的板块发力重大新闻：中国人民银行宣布减息，存款利率平均下调厘，贷款利率平均下调厘，这是从年月以来的首次减息，也是房地产市场企盼已久的利好消息。经济适用房价格管理办法出台，办法首先提出了经济适用房“基准价格”的概念，其中倍受关注的利润部分做了严格明确的限定。待添加的隐藏文字内容1几十家房地产商携带各自的精品楼盘，以“是你的首选城市”为主题，参加了在北京举行的全国房地产展，向北京人宣传了“住在”的理念。“精装修成品房”首次在出现并亮相展会。年度楼盘：年，亿达世纪城以前所未有的理想品牌形象出现在生活版图上，福佳企业集团则以其旗下的“福佳名都”冲击中国住交会。金光
25、地产的金色阳光家园，泉水板块上的泉水新城，金宏基地产开发的宏基书香园都成为了年房地产市场上的明星楼盘。年：观望情绪弥漫 楼市为“非典”封盘重大新闻：关于购买经济适用房严格实行审批办法的通知开始实行，经济适用房的审批、购买有了政策保障。疫情对房地产市场的冲击使整个市场的投资与销售趋于停顿。过后，“健康住宅”成为地产商主打的卖点，容积率引起高度重视。央行出台调整房贷的通知，又称“号文件”，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，震动全国房地产。国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知，即“国务院号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产产业的持续健康发
26、展。同时称“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。物业管理条例开始正式施行，结束我国物业管理行业无法可依的局面。市政府出台购房落户新政策，外地购房者在连购房落户由万元一户降为万元一户。年度楼盘：大宅、豪宅于年开始亮相于星海湾板块，这其中就包括著名的星海国宝与壹品星海。亿达集团则携国际新城、青云林海项目继续引领地产的品质先锋。而时代房地产开发的泉水新城则继续引爆泉水板块。年：房价飙升 政府出面抑制涨速重大新闻：国土资源部和监察部出台“号令”。重申自年月日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，
27、政府可把该土地收回。房地产金融峰会在北京中国大饭店举行。任志强表示：奥运对我们的作用最主要是民族信心和消费的预期，城市基础设施的建设会给经济一个巨大的带动。央行发布新政策，金融机构一年期存款基准利率将上调个百分点。中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，中央通过政策下发和监管控制了银行的放贷规模，有效抑制过热行业的资金源头。各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款，主要是限制个人购买套(及套以上)的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。年度楼盘：万达集团麾下开发公司开发的万达华府、佰融集团浩江房地产开发有限公司开发的和平现代城、福佳集团麾下的福佳新天地广场等项目代表
28、了年的房地产。年：新政导致滞销 秋交会刚性需求井喷重大新闻：国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”出台。月日，国务院又出台了“新国八条”。它是对“老国八条”要求的具体落实细则，每条措施都直指房价涨幅过快。国家对个人购买住房后转让，起征全额或部分营业税。央行发布公告，人民币对美元即日升值。这让此前扑朔迷离的中国楼市未来更加复杂化。年度楼盘：亿达的林语家话，华邦房屋开发有限公司的华邦上都，万科开发的万科城市花园，新型企业集团开发的龙畔金泉，百年城集团开发的百年汇等众多知名项目纷纷亮相年，在宏观调控政策频出的年代里繁荣了整个地产市场。年：“小宅时代”来临
29、 炒房团逐渐淡出重大新闻：国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，史称“国六条”。月日，九部委联合颁发“国条”，其中最重要的就是“”的限制，昭示着“小宅时代”的来临。月日起，国家对购买住房不足年转手交易的，按售房全额征收营业税。月日起，对二手房交易强制征收个人所得税。整个七月份，全国二手房交易量大幅增加。国家建设部等六部委发布了“号文件”限制外资炒楼。月日，建设部、发改委、工商总局联合表示将在全国范围内集中开展为期年的房地产交易秩序专项整治活动。重点打击炒作房价。年第三季度，全国个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨，同比涨幅较高的主要城市包括深圳、北京
30、、厦门、成都、等。年度楼盘：软件园开发有限公司开发的东方圣荷西，金广房地产开发有限公司开发的金广东海岸，国泰房地产开发有限公司开发的地柏湾等项目引领了的大宅、豪宅时代。友谊合升房地产开发有限公司开发的壹品漫谷，福佳集团麾下的福佳华东人家、福佳新天地广场、福佳国际公寓也纷纷亮相年的房地产市场。年虽然国家金融政策频出，但当年的房地产市场仍呈现一片欣欣向荣。年：政府持续调控房价 外来大鳄抢滩重大新闻：国家税务总局下文宣布开征土地增值税。年房地产调控政策第一枪，释放出对行业持续调控的信号。物权法在“两会上”通过。央行先后次上调存贷款利率，同时年内次上调存贷款准备金率。这是对房地产行业最具影响力的经济调
31、控手段。国家外汇管理局下发的、被业内称为“号文件”的“限外令”出台，海外热钱投资房地产的通道再被切断。央行、银监会共同发布通知，将第二套房首付提至成。成为年度最具“杀伤力”的房地产调控手段。国土资源部“号令”出台，重拳出击“斗地主”。建设部住房保障司低调亮相。年度楼盘：乾豪地产的红星海世界观，合生创展的合生江山帝景，鲁能置业的鲁能优山美地，海昌地产的老虎滩渔人码头，中海地产的中海华庭和中海英伦观邸等众多本土开发商和外来地产大鳄纷纷抢占房产市场，年房地产出现了前所未有的繁荣景象。年：房价整体涨幅回落 政策导向急转弯重大新闻：月日，万科宣布月营销数据显示，该公司销售面积和销售金额同比全面下降。分别
32、比去年同期减少和。对个人首次购买平方米及以下普通住房的，政府减免部分税费。金融机构贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为。同时下调个人住房公积金贷款利率各档次利率分别下调个百分点。央行在、月四个月内连续五次下调金融机构人民币存款准备金利率及贷款准备金利率。二手房市场将免征营业税的条件由个人购买普通住房超过年(含年)改为超过年(含年)；将个人购买普通住房不足年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。年度楼盘：万达集团开发的明珠，亿达集团麾下的第五郡、蓝湾、唯美品格，华润地产的华润海中国，万科的万科溪之谷，勋业（）置业有限公司的远
33、洋风景，正源地产的幸福家福源，圣岛房地产的小平岛等项目成为了年人耳熟能详的代表项目他们给年寒意袭人的市场中注入了一股股的暖流。三、 宏观调控政策对市房地产开发行业的影响年：楼市“三国鼎立”格局被打破重大新闻：建设部向全国公布首批通过商品住宅性能认定的项目。幸福家项目成为首个通过级标准认定的住宅社区。国务院新修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，条例对我国城市房屋拆迁管理政策作出了重大调整。廉租房政策出台，全国各大城市进入实施阶段。北京天鸿宝业房地产股份有限公司和深圳金地房地产股份有限公司上市，标志着对房地产公司上市的禁令时隔七年后开始接触。外地开发商相继进入，继万达之后，部分房企开始谋划走出。年
34、度楼盘：万达的星海人家、亿达的亿达新世界、兰亭山水以及新型的泡崖小区，都是当年的代表项目。同时正源地产等地产新势力异军突起，逐渐打破了开发商“三国鼎立”的传统格局。年：“西拓北进”规划中的板块发力重大新闻：中国人民银行宣布减息，存款利率平均下调厘，贷款利率平均下调厘，这是从年月以来的首次减息，也是房地产市场企盼已久的利好消息。经济适用房价格管理办法出台，办法首先提出了经济适用房“基准价格”的概念，其中倍受关注的利润部分做了严格明确的限定。几十家房地产商携带各自的精品楼盘，以“是你的首选城市”为主题，参加了在北京举行的全国房地产展，向北京人宣传了“住在”的理念。“精装修成品房”首次在出现并亮相展
35、会。年度楼盘：年，亿达世纪城以前所未有的理想品牌形象出现在生活版图上，福佳企业集团则以其旗下的“福佳名都”冲击中国住交会。金光地产的金色阳光家园，泉水板块上的泉水新城，金宏基地产开发的宏基书香园都成为了年房地产市场上的明星楼盘。年：观望情绪弥漫 楼市为“非典”封盘重大新闻：关于购买经济适用房严格实行审批办法的通知开始实行，经济适用房的审批、购买有了政策保障。疫情对房地产市场的冲击使整个市场的投资与销售趋于停顿。过后，“健康住宅”成为地产商主打的卖点，容积率引起高度重视。央行出台调整房贷的通知，又称“号文件”，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，震动全国房地产。国务院发出关于促进房地产市
36、场持续健康发展的通知，即“国务院号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产产业的持续健康发展。同时称“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。物业管理条例开始正式施行，结束我国物业管理行业无法可依的局面。市政府出台购房落户新政策，外地购房者在连购房落户由万元一户降为万元一户。年度楼盘：大宅、豪宅于年开始亮相于星海湾板块，这其中就包括著名的星海国宝与壹品星海。亿达集团则携国际新城、青云林海项目继续引领地产的品质先锋。而时代房地产开发的泉水新城则继续引爆泉水板块。年：房价飙升 政府出面抑制涨速重大新闻：国土资源部和监察部出台“号令”。重
37、申自年月日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。房地产金融峰会在北京中国大饭店举行。任志强表示：奥运对我们的作用最主要是民族信心和消费的预期，城市基础设施的建设会给经济一个巨大的带动。央行发布新政策，金融机构一年期存款基准利率将上调个百分点。中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，中央通过政策下发和监管控制了银行的放贷规模，有效抑制过热行业的资金源头。各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款，主要是限制个人购买套(及套以上)的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。年度楼
38、盘：万达集团麾下开发公司开发的万达华府、佰融集团浩江房地产开发有限公司开发的和平现代城、福佳集团麾下的福佳新天地广场等项目代表了年的房地产。年：新政导致滞销 秋交会刚性需求井喷重大新闻：国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”出台。月日，国务院又出台了“新国八条”。它是对“老国八条”要求的具体落实细则，每条措施都直指房价涨幅过快。国家对个人购买住房后转让，起征全额或部分营业税。央行发布公告，人民币对美元即日升值。这让此前扑朔迷离的中国楼市未来更加复杂化。年度楼盘：亿达的林语家话，华邦房屋开发有限公司的华邦上都，万科开发的万科城市花园，新型企业集团开发
39、的龙畔金泉，百年城集团开发的百年汇等众多知名项目纷纷亮相年，在宏观调控政策频出的年代里繁荣了整个地产市场。年：“小宅时代”来临 炒房团逐渐淡出重大新闻：国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，史称“国六条”。月日，九部委联合颁发“国条”，其中最重要的就是“”的限制，昭示着“小宅时代”的来临。月日起，国家对购买住房不足年转手交易的，按售房全额征收营业税。月日起，对二手房交易强制征收个人所得税。整个七月份，全国二手房交易量大幅增加。国家建设部等六部委发布了“号文件”限制外资炒楼。月日，建设部、发改委、工商总局联合表示将在全国范围内集中开展为期年的房地产交易秩
40、序专项整治活动。重点打击炒作房价。年第三季度，全国个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨，同比涨幅较高的主要城市包括深圳、北京、厦门、成都、等。年度楼盘：软件园开发有限公司开发的东方圣荷西，金广房地产开发有限公司开发的金广东海岸，国泰房地产开发有限公司开发的地柏湾等项目引领了的大宅、豪宅时代。友谊合升房地产开发有限公司开发的壹品漫谷，福佳集团麾下的福佳华东人家、福佳新天地广场、福佳国际公寓也纷纷亮相年的房地产市场。年虽然国家金融政策频出，但当年的房地产市场仍呈现一片欣欣向荣。年：政府持续调控房价 外来大鳄抢滩重大新闻：国家税务总局下文宣布开征土地增值税。年房地产调控政策第一枪，释放出对行业持续
41、调控的信号。物权法在“两会上”通过。央行先后次上调存贷款利率，同时年内次上调存贷款准备金率。这是对房地产行业最具影响力的经济调控手段。国家外汇管理局下发的、被业内称为“号文件”的“限外令”出台，海外热钱投资房地产的通道再被切断。央行、银监会共同发布通知，将第二套房首付提至成。成为年度最具“杀伤力”的房地产调控手段。国土资源部“号令”出台，重拳出击“斗地主”。建设部住房保障司低调亮相。年度楼盘：乾豪地产的红星海世界观，合生创展的合生江山帝景，鲁能置业的鲁能优山美地，海昌地产的老虎滩渔人码头，中海地产的中海华庭和中海英伦观邸等众多本土开发商和外来地产大鳄纷纷抢占房产市场，年房地产出现了前所未有的繁
42、荣景象。年：房价整体涨幅回落 政策导向急转弯重大新闻：月日，万科宣布月营销数据显示，该公司销售面积和销售金额同比全面下降。分别比去年同期减少和。对个人首次购买平方米及以下普通住房的，政府减免部分税费。金融机构贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为。同时下调个人住房公积金贷款利率各档次利率分别下调个百分点。央行在、月四个月内连续五次下调金融机构人民币存款准备金利率及贷款准备金利率。二手房市场将免征营业税的条件由个人购买普通住房超过年(含年)改为超过年(含年)；将个人购买普通住房不足年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。年度楼
43、盘：万达集团开发的明珠，亿达集团麾下的第五郡、蓝湾、唯美品格，华润地产的华润海中国，万科的万科溪之谷，勋业（）置业有限公司的远洋风景，正源地产的幸福家福源，圣岛房地产的小平岛等项目成为了年人耳熟能详的代表项目他们给年寒意袭人的市场中注入了一股股的暖流。市出台房地产宏观调控政策1、 历年房地产宏观调控政策2010/10/11市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知2010/10/11市人民政府办公厅关于贯彻落实房地产调控政策促进我市房地产市场平稳健康发展的意见2010/10/01市地方税务局关于调整市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告2010/09/29市人民政府关于废止3
44、2件市政府规章的决定2010/06/13市地方税务局关于进一步加强土地使用权出让合同印花税征收管理工作的通知2010/06/01旅顺口区委托投资建设项目管理暂行办法2010/06/01市人民防空工程质量监督管理规定2010/06/01市安全生产监督管理规定2010/06/01市建设工程造价计价监督规定2010/05/10市弃管房产管理办法（试行）2010/05/01市门牌管理暂行办法2010/04/26市物业服务企业职责2010/04/26市物业服务企业退出项目管理办法2010/04/09市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知2010/03/04市城乡规划对外发布暂行规定2010/02/04市人民政府关于规范农村集体林权流转的指导意见2010/02/04市人民政府关于进一步推进农村土地承包经营权流转的意见2010/02/01市个人住房公积金贷款管理办法实施细则2010/02/01市个人住房转公积金贷款管理办法2010/01/01市坑道式人防工程及附属配套设施管理规定2010/01/01市住房公积金归集管理办法
