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1、1总论1.1项目概况综述金地国际花园位于武汉市内环中心积玉桥，座落在地处长江、沙湖交汇处，三面环水，一面通陆，形似半岛，宛若一颗璀璨的明珠，光彩夺目地闪耀在蓝天之下。片区同时拥有长江、沙湖两大水系景观，自然资源丰富，是城市内环罕见的宜居型片区。其坐落地积玉桥系武汉市中心城区，是全市的政治、文化中心和水陆客运交通枢纽。随着2008年过江隧道、2012年地铁二号线两条快捷道相继完善，片区将东连武昌，西接汉口，一线切换汉口武昌核心区域，可以预见，积玉桥在不久的将来即将成为商业繁荣、交通便利的城市真正核心。金地国际花园门前即是地铁二号线积玉桥站，紧邻过江隧道，武昌江滩公园及内沙湖生态公园近在咫尺，是片
2、区内难的的一块宝地。 金地国际花园总建面约20万平方米，产品涵盖了城市别墅、景观高层、精装SOHO多种物业形态。建筑规划由国际知名设计大师余啸峰主笔，建筑间错落布置，有机融合叠拼别墅与高层建筑，最终形成社区通风采光具佳的东南面全开敞布局。通过科学的社区规划，有意识地引导人们分散与聚集，形成思沃克商业街、城市广场、中心水景园林等多种公共活动空间。 城中央，地铁口，金地二十年鼎力打造的金地国际花园期将为您呈现城市中心最美丽最时尚的生活画卷。 项目名称： 金地国际花园 项目性质： 新 建 项目地址： 武汉市武昌区积玉桥、和平大道与前进路交汇处 项目规模： 总建筑面积200000m2 项目单位： 金地
3、集团武汉房地产开发有限公司1.2编制依据（1）城市居住区规划设计规范 （2）武汉市城市拆迁管理条例 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设计规范 （8）高层民用建筑设计防火规范 1.3讨论范围该项目可行性研究报告讨论范围包括：项目地块周边环境分析、项目投资背景分析、项目建设投资的必要性和经济意义、武汉市及周边城市市场现状调查及市场需求分析、投资项目定位及项目产品的竞争力分析、建筑类型与结构及功能以及分布体系、设施功能配置与动态经营合理性、组织机构及人力资源配置、建设工期及实施进度安排、
4、投资估算、融资方案、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析。1.4项目单位金地集团武汉房地产开发有限公司于2003年9月正式成立，注册资本6000万元，是金地集团所属六个区域性专业房地产开发公司之一，全面负责集团公司在武汉(华中)片区的房地产开发业务。金地武汉公司的成立，标志着金地集团由此全面进入武汉市场。该公司在武汉的开发项目有金地格林小城和金地国际花园。1.5项目背景2009年底，金地集团武汉公司以5.46亿元人民币成功竞得可建总面积约为20万平方米的武昌积玉桥地块，迈出了金地在武汉由郊区向中心城区推进的步伐，表明了其欲在武汉树立良好形象，打造强势品牌的决心。那么，作为金地在武汉的第二
5、个项目，在这块地上打造起来的金地国际花园项目将会给居住者带来怎样的居住品质呢?让我们拭目以待。1.5.1认识积玉桥武昌积玉桥，是一个地名，和汉口六渡桥一样，是一个“民间”称谓，是一个指向十分宽泛的地区，古往今来，约定俗成，老武汉人和新武汉人，嘴里一说，手里一指，听的人就明白这说的指的在哪儿。积玉桥在武昌城区的西北，长江一桥和长江二桥之间的一大块三角形地域西南部有花园山和凤凰山，与蛇山隔空相望；中部横贯螃蟹甲，一片平原与丘陵错落的之地；西北部则是长江南岸一条狭长的江滨平地；东南部躺卧着波涛浩渺的沙湖。 古时的武昌城，并不是如今天这样，坦荡荡、浩汤汤，立于长江南岸，而是沿市区的周边，筑一圈高而厚的
6、城墙，围得如铁桶一般，东南西北，四方八面，九个城门，固若金汤，城内是街市是民居是官衙，城外是田地是郊野是山岭是湖泊。古城北门名武胜门，原名草埠门，因为城门外沙湖边的春夏秋三季密集丛生的芦苇而得名，后来，不知是否觉得太平民化，改名为“武胜门”，取“都武而昌，得地之胜”的意思，始终不如原来名字来得亲切出武胜门外，左边长江，右边沙湖，其间，一大片直铺到天边的郊野，就是今天的“积玉桥”。有山有水有平地有湖泊，地理位置和地形结构，可说是“得天地而独厚”平地依山势缓坡而下，一边紧靠长江，另一边南向连接沙湖阳光充沛，视野开阔，空气湿润，风光如画，一块好土！见图1-1。图1-1 武昌积玉桥1.5.2隧道改变生
7、活2004年11月28日，万里长江的第一条全程过江公路隧道正式在武汉动工兴建，该隧道北起汉口大智路口，南街武昌沙湖路。预计武汉过江隧道将于2009年建成通车。中心城区由此过江，距离将缩短3.5公里，从过江隧道过江只需不足10分钟。且不谈隧道对城市发展的巨大贡献，小而论之，于武汉人而言，几分钟车程即可横跨长江，将汉口与武昌真正合二为一，便利性毋庸置疑。这种便利性，从整个武汉历史来说，都是一个新奇迹。而金地国际花园与新奇迹有着如此亲密的距离，未来生活之甘美，可想而知。见图1-2。图1-2 过江隧道1.5.3地铁改变生活一期工程北起汉口常青花园，下穿张公堤进入堤内，过红旗渠路后，穿铁路汉丹路线，途经
8、汉口火车站-青年路-航空路-解放大道，过循礼门后，线路以地下方式穿越长江至武昌地区，经和平大道（积玉桥）-武青三干道-洪山广场-中南路-武珞路至光谷广场，线路全长26.8公里，共设21个车站。地铁改变了人们的时间感、空间感，扩大了人们的活动范围，使时间距离大大缩短。准时、高效的特点使人们不必再考虑足够的时间预备堵车，而只需要考虑几点几分准时到达地铁站，空间概念中的近在咫尺。对城市规划者而言，2012地铁二号线是未来城市最重要的客运交通走廊，也是城市国际化与否的指标之一。对于金地国际花园来说，地铁就是花园主人的私家专列，解放大道商圈、中南商圈、街道口商圈、鲁巷商圈均在轨道沿线，大都会国际生活，轻
9、松抵达。见图1-3。图1-3 地铁2号线1.5.4长江掠影长江两岸，特别是长江一桥到二桥之间，江景资源之丰富远远超出人们的想象。临江市政道路的完善、江滩公园的落成，在水系资源供给有限的情况下，最大程度的满足了市民纵览临江风光的需要。一江一湖的资源为积玉桥滨水风景区的发展提供了自然基础，而交通的畅行、景点的建成，则为滨水综合功能区的定位目标提供了现实性的保障。见图1-4。图1-4 长江掠影1.5.5沙湖风光天光云影、草长莺飞的沙湖之滨，几乎涵括了积玉桥中部一整片地区，这一带，和长江江边一样，风雨沧桑，五十年一个轮回。这一带曾经是重工业区，如今，工厂区逐渐缩小，卫华去和住宅区逐渐扩大。绿地开发出来
10、了，绿树栽起来了，草泥地填平了，马路延伸的更长更开阔了。商店林立，学校林立，机关林立，五彩缤纷的住宅林立。见图1-5。图1-5 沙湖风光1.6项目建设的必要性项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据积玉桥区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。 项目的建设符合武汉市对武昌市区建设的精神 国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地
11、产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯
12、级消费。 根据2010年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“积玉桥地区以住宅项目为主，和平大道沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“积玉桥区域”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着和平大道区域的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，积玉桥方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略 从土地供应的角
13、度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可200000平方米以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。 本项目由金地集团武汉房地产开发有限公司提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整
14、设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。2.项目市场分析与定位（标题后没有标点，各章应分页）2.1项目市场研究2.1.1国内近期房地产市场现状及投资环境分析今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大
15、。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。（1）2009年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。1）投资增长：逐季加快，回升势头好于预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其
16、中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。2）销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水
17、平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。3）价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格
18、同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场
19、的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。4）资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达10
20、7.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。5）供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。6）国房景气指数持续走高9月份，全国房地产开发景气指数
21、（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。（2）多种因素促进房地产市场逆势上扬。1）宽松的货币政策是直接原因房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促
22、进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。2）通胀预期是间接诱因基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对
23、其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现“价升量滞”的局面。3）消费结构升级是重要基础国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交
24、通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。三、我国房地产市场再次调整的可能性无论是从行业发展周期来看，还是从价格水平来看，我国房地产市场未来调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。（3）从行业发展周期来看，我国上一轮房地产市场的调整是不充分的在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退），经
25、济增长和物价之间依次有“低增长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合。实际上，房地产行业也有着类似的循环规律。1）一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段。2）接着价格和成交量会双双下降，即“量价齐跌”阶段。3）随着价格的下跌，有效需求不断增加，成交量开始回升，进入“量升价低”阶段。4）最后随着宏观经济的好转和成交量的持续增加，投机需求不断活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。（4）根据行业发展周期，可以把2000年以来
26、我国房地产发展过程分为三个阶段。1）第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。2）第二阶段（2003-2007年）：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。3）第三阶段（2008年）：“量跌价升”阶段。随着市场
27、不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。2房
28、价偏高，调整空间较大衡量房价高低的方法很多，这里我们通过绝对价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量我国房价总水平的高低。房价收入比总体偏高当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。价格租金比逐年提高，市场泡
29、沫和风险不断积聚当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。受数据可得性的限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化。如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。表3数据显示，近年来，我国房地产市场“价格租金比”持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机
30、和泡沫成分在不断增大。从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。因此，不论从行业发展周期还是从衡
31、量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。（本段内容太多，可分成两段或三段）（5）2010年房地产市场大幅调整的可能性不大尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交
32、量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。1房地产开发投资增速将在15%左右2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金(专题论坛)比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长1
33、5%左右。（6）全国房价大幅下跌的可能性不大随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。（7）全国房地产市场风险主要集中在一线城市这里仍采用“房价收入比”来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，我们测算了全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。1）绝大多数城市房价收入比偏高。在我国大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有1
34、2个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。五、增加供给抑制需求促进房市健康发展尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以“稳”字优先，坚持增
35、加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。4）坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。因此，针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。5）财政货币政策
36、多管齐下，抑制不合理需求严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高（如达到3%），适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税(专题论坛)政策，抑制投资投机性需求。6）完善供给结构，进一步增加保障性住房建设尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建
37、设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。对国有大型企业进入房地产市场，争当“地王”，助推地价和房价进行政策限制。7）引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策坚持因地制宜、有保有压，引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行差别化的信贷政策。扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。2.1.2武汉市近期房地产市场现状（1）政策展望政策面已由宽松转向“中性”，未来有“趋紧”可能 2009年底以来，抑制性政策开始频繁出台。2010年1月10日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发
38、展的通知，明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从“宽松”转向了“中性”。 “通知”的核心思想是抑制“商品房过度消费”，打击投资和投机性需求，主要从四个方面抑制需求。 1）二套房贷首付不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 2）防范信贷资金违规进入房地产市场。 3）加强跨境投融资活动的监控，防止境外“热钱”冲击市场。 4）“通知”还特别提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。这将增强市场对“物业税”出台的预期。 随着“通知”的出台，预计中央相关部委及地方政府随后将响应要求陆续出台一系列配套细则，“楼市利空”有“接踵而至”的可能；另外，随着未来加息周期的来
39、临，如现有的“中性政策”不放松的话，受加息影响政策面将由“中性”转为“趋紧”。 虽然政策有“趋紧”可能，但是，历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现特别是物价走势。在CPI较低时，宽松性货币政策仍将保持，加息、限制贷款等紧缩性货币政策最快也将在二季度出台。即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。（2）2010年武汉房地产市场形势展望 1）宏观经济环境有利于房地产业的持续发展 近年来，在宏观经济波动较大情况下，武汉经济基本面依旧比较健康，始终保持较高
40、增速，为房地产的发展奠定了稳固的基础；武汉的对内及对外交通格局将会在未来几年内出现较大的飞跃，对于房地产投资有明显的促进作用。 虽然目前政策面已经“趋紧”可能，但和一线城市相比，武汉楼市价格涨幅较为平稳；另外，根据政府部门的表态，未来武汉房地产行业的支柱产业特征不会改变，因此，对于调控政策实施细则的制定，地方政府可能会有一定的弹性；故从宏观层面看，2010年武汉房地产市场仍将持续发展。2）土地市场后续升值潜力值得关注受房地产市场持续旺销影响，武汉土地市场复苏，供应量、成交量在全国十大城市都居前列；与此同时，武汉土地溢价水平却远远低于其它城市；2009年，TOP10企业看好武汉发展前景，纷纷加大
41、在汉土地储备，武汉土地市场在2010年的后续升值潜力备受关注。3）供应量会出现明显增加2009年以来，武汉楼市新增供应量一直偏低，住宅新开工面积同比始终保持负增长，但随着市场的持续旺销，土地市场再度火爆，许多新项目纷纷上马，住宅新开工面积同比增长率在11月转负为正，因此，预计在2010年楼市供应量会出现明显增加，新增供应量和需求量严重不均衡的格局会得到扭转。4）上半年房价仍将保持稳中有升，下半年走向受制于政策调控力度2009年以来，武汉楼市的销量一直保持平稳的旺销态势，供应趋紧，需求旺盛，价格涨幅相对较小，市场整体走势较为健康。预计2010年上半年，武汉楼市新推项目较多，需求依然较旺，房价也将
42、保持稳中有升的态势。 不过，随着“国四条”、“国十一条”的陆续出台，政策有“趋紧”可能，如果政策再度从紧，势必首先在市场成交量上体现，进而抑制房价的上行趋势。5）楼市供应类型丰富，投资型物业再度受宠2009年土地市场的供应已呈现多元化特征，综合体项目将成为今后几年的主流开发方向；万达广场、福星惠誉国际城、泛海城市广场、葛洲坝广场等大型综合体项目也相继上市。2010年，武汉楼市各种类型物业供应层次丰富，投资和自住买家的可选余地增加，投资型物业将再度受到市场追捧。2.1.3武昌区近期房地产市场现状近年来，随着国家加大力度对中西部城市的开发，武汉市作为我国中西部地区第一大城市，借此契机，可谓突飞猛进
43、，而武汉三镇也称得上全面开花。作为武汉市政治、文化中心，武昌区尤其发展迅速。就房地产市场而言，武昌区紧跟武汉市整体房地产市场持续高速发展的趋势，今年更是一跃成为武汉市周边区域的领头羊。2010年武汉市各区地块成交情况见表2-1。表2-1 2010年武汉市各区地块成交情况区域土地成交数量（宗）土地成交面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）成交价（亿元）亩单价（万/m2）楼面地价（元/m2）武昌区8119.61286.8185.564772983江夏区5104.71128.6224.951591940洪山区995.36262.0259.204142259江岸区875.01175.8914.671
44、30834沌口557.8695.8118.052081884东湖高新556.03129.1019.112281481汉阳区451.31117.8723.803092019硚口区415.1355.4513.906132507江汉区19.4540.2712.038493004青山区44.0813.273.435612584黄陂区31.552.880.1460484如表2-1所示，通过对2009年各区域居住类地块（含兼容商业、公共设施等的居住用地及华侨城地块中的住宅部分）成交情况的分析可以看到：武昌区和江夏区的土地成交量最大，都在100万方以上，洪山区也达到了95万方，沌口、东湖高新和汉阳的成交量也
45、在50万方以上，其它几个区域的成交量相对较小。 从各区域的居住类用地平均楼面地价来看，因江汉区仅有一宗地块成交，并且是万达集团获取的新华西地块，该地块的用途除居住外还涵盖商业金融，因此楼面地价较高，超过了3000元/平方米；武昌区成交的地块中，也有万达取得的一宗含商业金融在内的居住地块，因此武昌区的楼面地价也接近3000元/平方米；青山区和硚口区的楼面地价都在2500元/平方米左右；洪山区和汉阳区的楼面地价也在2000元/平方米以上；江岸区因城投以较低价格取得多宗后湖地块，因此楼面地价被拉低至千元以下；黄陂区为远郊区县，楼面地价更低，成交量也不大。在这个基础上，我们可以大胆的预测，在今后几年内
46、，武昌区的房地产市场将持续高速健康的发展，这对于我们而言，是一个挑战，更是一个不可多得的机遇！2.2项目竞争对手分析2.2.1周边同类楼盘（1）欧林湾欧林湾位于积玉桥和平大道与新生路的交汇处，项目东南面为友谊大道（可观望烟波浩渺的沙湖景观），南面紧邻武昌工人文化宫，西北面是和平大道，东北为新生路（步行约3分钟可到达武昌江滩），项目占地面积约1.2万平方米，总建7万平方米，绿化率达到35%，项目设有3个进出口，人车分流，设计充分考虑到住户进出的 便捷，项目的外型为ART DECO建筑风格设计，现代简约、历久弥新，不易过时。欧林湾在园林打造上通过层叠的园林设计和多重景观视角来体现城市的层次空间感，
47、有内外三重景观，外三层可 观长江、沙湖、海螺广场，内三重观入口叠园、中心园林景观和各户的空中院馆，让您随时享受到尊贵舒适的生活。我们项目的总体设计有3栋精品住宅组成，分别 是1、2、3号楼，1楼均为商业裙楼，以上为住宅， 1、2号楼29层，3号楼30层，面积区间从89平米（2室2厅1卫）至195平米的（4室2厅2卫），全通透性设计，户户观景。其效果图见图2-1。图2-1 欧林湾（2）华润置地凤凰城华润置地武汉凤凰城项目地处武汉城市一环线内,属于城市核心居住区。自然资源有长江、沙湖、蛇山、凤凰山以及黄鹤楼等。交通紧靠中山路与和平大道两条城市主干道，有20多路公交车通达武汉三镇，交通十分便捷，过江
48、隧道预计2008年完工，将途经积玉桥的地铁二号线预计2010年建成。南面紧邻传统的司门口商圈。周边约2公里范围内有湖北音乐学院、美术学院、中医学院、湖北大学、武汉中学、文华中学、14中学等教育资源。该区域未来定位为滨江、高尚、核心居住区，也是武汉市近年旧城改造的重点区域之一。项目总建筑面积约为15万平方米，总占地面积为50464.45平方米，容积率为2.8，建筑密度为20%，绿化率高达53%。 整个小区采用了“一环，二轴，三区域”的总体布局；整体空间布局整齐大气，由10栋33层高层楼板围合而成，并尽可能地将住宅单体与规划道路平齐，扩大小区中心的绿地面积，以社区中心水体为核心景观，逐渐过渡到组围乃至居住空间，与景观空间相互渗透，形成独特的、具有东南亚园林风情的、高层低密度的舒适生活空间。小区交通遵循舒适、便捷、人性化的设计原则，进行了合理分区，实现了人车分流，设置了阳光车库。小区单体为两梯三户和两梯四户，超短进深
