排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究报告.doc

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1、排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究报告武汉理工大学编制二八年八月目 录第1章 项目总论11.1 项目概况11.1.1 项目名称11.1.2 项目性质11.1.3 规划选址11.1.4 项目主要经济财务11.2编制指导思想21.3 项目所在地与开发单位简况31.3.1 项目所在地仙桃市简况31.3.2 开发单位简况41.4 研究依据61.5 研究内容7第2章 项目建设背景与必要性分析82.1 中部崛起战略与武汉城市圈的确立82.2 生态旅游的兴起122.3假日经济给仙桃带来的机遇132.4 仙桃经济与丝宝集团发展142.4.1 仙桃经济和人民生活142.4.2 丝宝投资理念与社会责任152

2、.5 项目建设的必要性分析162.5.1 湖北旅游产业的需要162.5.2 武汉城市圈构的需要172.5.3 仙桃市融入“1+8”武汉城市圈的需要182.5.4 仙桃市打造“武汉后花园”需要182.5.5 排湖生态建设的需要19第3章 项目建设定位与可行性分析213.1 项目地理状况213.1.1 场址位置213.1.2 占地面积213.1.3 地形地貌气象条件213.1.4 工程地质水文地质条件223.1.5交通条件233.1.6 水电等供应条件233.1.7环境保护条件233.2 项目旅游资源条件243.2.1 资源现状分析243.2.2 资源条件分析243.2.3 资源开发价值283.3

3、 市场预测与SWOT分析283.3.1 市场现状调查283.3.2 产品吸引力与竞争力分析343.3.3 客源市场分析363.4 项目建设定位分析423.4.1 项目理念423.4.2 综合定位433.4.3 项目开发时序45第4章 项目建设方案设计474.1 规划理念与原则474.1.1规划原则474.1.2 规划要素484.1.3 设计概念484.2 土地使用规划方案494.2.1 用地规划494.2.2 规划结构504.2.3 规划总平面514.2.4 道路交通规划524.2.5 空间景观规划544.2.6 水域分布544.3 节点设计554.3.1 A/B球场高尔夫会所五星级精品酒店规

4、划554.3.2 观光小镇规划574.3.3 球场C会所及五星级会议酒店规划604.3.4 生态鹭鸟园规划624.3.5 高尔夫球场区634.3.3 休闲度假区654.4 绿色建筑技术示范674.4.1 太阳能建筑一体化技术674.4.2 地源热泵技术684.4.3 人工湿地技术704.5 技术指标714.6 填土造地初步方案724.6.1 指导思想724.6.2 拟采用的软土地基处理技术方案73第5章 项目建设管理实施785.1 组织机构785.2 实施策略795.2.1 项目实施程序795.2.2工程招投标815.3 进度计划84第6章 项目投资估算866.1 投资估算依据866.2 投资

5、估算方法866.3 投资估算内容866.3.1 开发成本估算866.3.2 销售收入和营业税金及附加估算896.3.3 开发费用估算906.3.4 投资估算汇总91第7章 投资计划与资金筹措927.1 总体投资和阶段划分927.2 一期计划与资金筹措927.3 二期计划与资金筹措927.4 三期计划与资金筹措927.5 四期计划与资金筹措93第8章 项目财务分析与评价948.1 盈利能力分析948.2 贷款偿还能力分析948.3敏感性分析948.4 风险分析与评价968.4.1 风险因素识别及程度分析968.4.2 风险控制措施97第9章 项目综合效益与评价999.1 项目社会效益与评价999

6、.2 项目经济效益与评价1009.3 项目环境效益与评价1009.3.1 建设地区的生态自然环境现状1009.3.2 项目建设过程对环境的影响与对策1019.3.3 项目建成后对环境影响109第10章 项目研究结论与建议11110.1 结论11110.2建议111附表113表1 项目总投资估算表114表2 销售收入与经营税金估算表115表3 投资使用计划与资金筹措表116表4 利润表117表5 现金流量表118表6资金来源与运用表120附图121排湖生态旅游区景区总平面图121第1章 项目总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称排湖国际生活度假区开发建设项目1.1.2 项目性质新建项目1.1.

7、3 规划选址规划的排湖国际生活度假区位于湖北省仙桃市境的西南部，距市治18公里。排湖东至九省通衢的经济中心武汉97公里（京珠、沪蓉与宜黄高速公路交汇），西抵江汉明珠荆州市132公里，北依汉水，南临东荆河，地理位置适中，水陆交通便畅。排湖国际生活度假区位于仙桃市排湖渔场中部，东起泵站渔场，西止中南路，排南河、排北河分别为开发区南北分界。总占地面积12000亩，院内现有居民住户208户，居民住宅总建筑面积约3万平方米。其他部分为大小不等的鱼塘。1.1.4 项目主要经济财务（1）根据项目投资估算，本项目投入和效益情况为（计算期为15年）：表1-1项目投入的总资金和效益情况表 单位（万元）投资总额27

8、5215自有资金55000利润总额244204利税总额105745投资利润率88.7%投资利税率38.4%投资净利润率50.3%资本金净利润率444%银行贷款9845借款偿还期1动态投资回收期6.6静态投资回收期4.1（2）主要技术和经济指标表1-2项目投入的主要技术和经济表技术指标用地面积（亩）%容积率建筑面积 (平方米)水域及重点生态保护用地7,414.7156.64%生态体育公园-高尔夫用地3,855.5629.45%居住用地1,382.7310.56%0.5460,450.00管理中心/ 设施用地44.890.34%0.12,990.00商业-会所及150房六星级酒店及水上SPA中心5

9、9.460.45%0.831,680.00商业-观光小镇63.510.49%0.7531,725.00商业-会所及300房五星级酒店54.500.42%1.0538,115.00水岸防护绿地159.161.22%生态保护用地56.460.43%总计13,090.99100.00%0.06564,960.00经济指标税前财务净现值113774万元税前财务内部收益率24.90税后财务净现值55807万元税后财务内部收益率19.2%1.2编制指导思想本项目可行性研究工作紧紧围绕万钜公司与仙桃市人民政府签订的排湖开发框架协议展开。坚持以排湖生态建设为指导思想，因地制宜，以整合排湖现有资源为目标。坚持以

10、人为本的科学发展观，以改善人居环境、引导生态旅游和国际生活观念为目标，以自然景观和人文景观为消费客体，促进仙桃市旅游业和社会经济的持续发展。以严谨的科学态度进行市场、定位、规模、方案研究，全面细致进行财务、经济、风险分析，研究仙桃市排湖国际生活度假区开发建设项目的可行性，为政府决策和后期建设提供科学的理论依据。1.3 项目所在地与开发单位简况1.3.1 项目所在地仙桃市简况仙桃市位于湖北省中部的江汉平原，国土面积2538平方公里，其中城区面积30平方公里，总人口147.4万，其中城区常住人口30万。仙桃市地跨东经1125511349、北纬30043032，属亚热带季风气候区，四季分明，雨量充沛

11、，阳光充足，气候温和，具有南北兼优的气候特点。图1-1 仙桃在湖北省中的位置地处江汉平原腹地的仙桃市，有着优越的地理位置：处于湖北“金三角”（襄樊、宜昌、黄石三市构成的三角区）优先发展区的中心和“两江”（长江、汉江）经济开发带的交汇点上。东至省会城市武汉81公里，西距开发热土三峡200公里，北依汉水，南望长江，京珠、沪蓉高速公路横贯全境，区位位置优越，水陆交通便畅。仙桃历史文化悠久，经济充满活力，是全国百强县（市）、湖北首强县（市）、全国文明城市、全国卫生城市、全国绿化先进市。仙桃市历史悠久，名胜古迹众多，虽相当部分毁于兵乱水灾，但现存者仍不少见，其中省级文物保护单位3个，市级文物保护单位15

12、个，著名的有：新石器时代遗址、沔阳古城遗址、曹场古墓群、陈友谅故居、排湖、革命纪念地。今日仙桃，更以五张名片闻名海内外：历史文化悠久的“中国体操之乡”。仙桃历史悠久，源远流长，人杰地灵，钟灵毓秀。近几年来，从仙桃这块土地上，先后培养出了李小双、李大双、杨威、郑李辉四个奥运冠军，为祖国夺得四块奥运金牌。仙桃被国家授予“中国体操之乡”和“世界冠军摇篮”的光荣称号，被国家体育总局确定为全国体操训练基地。区位条件优越的“武汉后花园”。仙桃距武汉市中心及武汉天河国际机场、汉口火车站、武汉港均在1小时左右的全高速公路车程。318国道、宜黄高速公路贯穿全境，京珠、沪蓉高速公路在仙桃附近交汇，区位交通条件十分

13、优越。2003年，湖北省政府把仙桃纳入武汉城市圈发展规划，仙桃将依托武汉，全面对接，整体融入，借力发展。充满体制活力的湖北“温州”。仙桃600多家国有集体企业全部实现民有民营。同时积极推进公共社会事业改革，凡是民营能办的事情一律交给民营去办，凡是能够进入市场运作的一律推向市场，从而确立了民营经济的主体地位。环境一流的中部投资洼地。仙桃对外客商实行“六字”承诺：安全、赚钱、开心。对内强化四种理念：外商无小事，人人是环境，变通是个宝，诚信打动人。大力建设“平安仙桃”、“诚信仙桃”、“绿色仙桃”，营造最佳的人居环境和创业环境。正在崛起的轻纺名城。仙桃是全国重要的高档面料生产基地和全国最大的无纺布制品

14、出口基地。“仙桃”牌呢绒面料、“舒蕾”牌洗发水双双荣获“中国名牌产品”称号。轻纺工业占全市工业总量的80%以上，轻结构、外向型的产业特色基本形成，一座现代化的轻纺工业城正在崛起。五张名片邀天下，体操之乡喜迎宾，桃花源里好创业。仙桃正以更开明的政策、更开放的形象、更优良的环境，热忱欢迎海内外客商前来投资兴业，大展宏图，共创幸福生活和美好明天。1.3.2 开发单位简况本项目由丝宝集团下属的仙桃万钜投资有限公司开发建设。丝宝集团是在香港注册的国际性集团公司，中国总部位于湖北省武汉市，丝宝集团于1989年进入中国内地发展实业，迄今已涉足化妆品、洗涤用品、卫生用品、药业、生物制品、食品、房地产、旅游等领

15、域，拥有舒蕾、风影、顺爽、美涛、洁婷、理舒达等品牌，并在全国投资兴建了11家合资，独资企业，在广东、武汉、仙桃建立了三个现代化生产基地，拥有覆盖全国的营销网络。丝宝集团在仙桃发展的18年间，不断加大与仙桃合作力度，合作领域不断拓宽。丝宝集团于1995年成立了丝宝房地产开发有限公司。公司自成立以来已先后完成武汉丝宝国际大厦、丝宝工业园、仙桃丝宝工业城、天怡大酒店等大型项目的开发建设。（1）1996年，丝宝集团提出建设丝宝工业园。丝宝工业园位于仙桃市高新技术园，占地面积250亩，现有员工1200人。由于环境好，丝宝集团在仙桃十几年发展，十几年辉煌，投资额由最初的100多万元追加4亿多元，实现了多元

16、化、裂变式发展。1999年以来，丝宝集团实际上交税收两年翻了一番，由5500万元提高到去年的1.1亿元。工业园产品已由过去单独的化妆品发展到12大系列的120余种，拥有“丝宝”，“丽花丝宝”，“舒蕾”，“风影”，“洁婷”，“捷泰”等知名品牌，产品畅销全国各地。园内现有丝宝股份有限公司、丝宝药业有限公司、丝宝卫生用品公司3家企业。2005年起，丝宝集团将新增投入5亿元，新征用地300亩，新上5个大项目，再造一个“丝宝工业园”。（2）2003年，丝宝房地产开发有限公司在积累多年项目开发经验的基础上，正式启动房地产商业化运作项目，投巨资开发了全长近600米的湖北省仙桃市文化步行街。它位于风景秀丽的仙

17、下河畔。占地60余亩，建筑面积35000平方米。集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，是一座大型的购物园，真可谓“街中之街、城中之城”。（3）2003年，丝宝集团进入酒店业，在湖北省仙桃市投资建设天怡大酒店。同年，丝宝集团收购了三星级的仙桃市花源酒店，并成立了天怡酒店管理公司对两个酒店进行统一管理。2004年，天怡大酒店顺利开业并荣膺四星级涉外旅游饭店。（4）2005年，丝宝集团在仙桃成立万钜投资有限公司，仙桃万钜投资有限公司位于仙桃市高新技术产业园，注册资金为人民币伍仟万圆，经营范围为高科技产业投资业务、房地产投资业务、旅游开发投资业务、商业开发投资业务、农业综合开发投资业务等。当年，仙桃万钜投资

18、有限公司与仙桃市人民政府签订了排湖开发框架协议，由仙桃万钜投资有限公司投资3亿元以上，在10年时间里开发排湖的排中、特养两分场共计约12000亩，使其发展为集生态旅游、休闲度假等多种产业的生态旅游风景区。1.4 研究依据（1）有关法律法规中华人民共和国城市规划法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国土地管理法（2）规范、规程及标准中华人民共和国国家标准-旅游规划通则（GB/T189712003）环境空气质量标准（GB3095-1996）城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）地面水环境质量标准（GB3838）生活饮用水卫生标准（GB5749）旅游业卫生标准（GB9663）文化娱乐场所卫生

19、标准（GB9664）游泳场所卫生标准（GB9667）图书馆、博物馆、美术馆、展览馆卫生标准（GB9669）景观娱乐用水水质标准（GB12941-1991）饭馆（餐厅）卫生标准（GB16153）投资项目可行性研究指南（国家计委办公厅）（3）有关规划、文件湖北省旅游发展总体规划（2001-2020年）湖北省“十一五”旅游业发展规划纲要（2006年12月31日）武汉市旅游发展总体规划（2006年12月12日）武汉城市圈整体规划（2006年7月29日）仙桃市城市总体规划（2006-2020年）仙桃市国民经济社会发展“十一五”规划和二二年远景目标纲要（仙桃市发改委）仙桃市环境保护“十一五”规划和二二年远

20、景目标纲要（仙桃市环保局）合作项目各方签定的协议书或意向书1.5 研究内容本报告研究是在对项目建设所处的中部崛起发展大环境、本地区发展规划的市场环境、政策环境、经济环境研究的基础上，分别对该项目实施的优势、劣势、机遇和威胁进行详细的论证，在SWOT分析的基础上，提出相应的战略措施，结合项目所处环境和市场调查结果提出项目定位，进而确定项目建设的规划方案和建设方案，并对项目的投资进行初步估算，进行财务评价和风险分析，在充分论证的基础上提出结论性意见和建议。第2章 项目建设背景与必要性分析2.1 中部崛起战略与武汉城市圈的确立促进中部地区崛起，是党中央、国务院继作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开

21、发、振兴东北地区等老工业基地战略后，从我国现代化建设全局出发作出的又一重大决策，是落实促进区域协调发展总体战略的重大任务。大城市圈的形成和发展为中部带来发展机遇。我国正处于快速工业化和城市化阶段，随着市场化进程的推进，城市间基础实施的完善，运输工具的便利化，以及由此带来的城市间经济联系的加强，中心城市将不断壮大，中心城市和周边中小城市之间的联系及其影响将不断加强，大城市圈将因中心城市的辐射和带动作用而逐步形成。大城市圈的形成和城市圈之间的分工、合作和竞争，将主导区域甚至全国经济的发展格局。大城市圈对经济社会的作用将进一步加强，并将成为最具活力和实力最强的经济体系。中部地区的武汉城市圈，长株潭，

22、以郑州为中心的中原城市圈等，可以为中部的崛起起到重要的拉动作用。在中部崛起政策引导下,中部区域经济将高速增长阶段,主要表现在:（1）中部地区与其他区域的经济联系更紧密；（2）外资企业大量进驻；（3）武汉中心地位获得确立；（4）GDP增长进入加速阶段；（5）人均收入水平和生活质量迅速提高；中部经济的成长带来的结果是中部区域旅游人口迅速增长。以武汉为中心的中部地区将是吸引外资最有潜力的城市。 在跨国公司眼中，武汉开发区综合实力排全国第，仅次上海、苏州、厦门、宁波； 中部五个省，以武汉为代表的强企业最多； 武汉外资增长越来越迅速，城市地位迅速提高； 中部未来东部沿海与广东珠三角产业转移的重要基地 机

23、场客流量迅猛增长，二期机场已启用，三期备建； 第三航站楼建成后，天河机场将成为与北京、上海、广州并肩的全国四大门户枢纽机场。武汉外资企业：5144家 ；武汉港澳台企业：3424家代表型企业：百威、富士康、东风日产地区500强企业数量湖北72 湖南40河南33安徽47江西22中部合计214龙头城市的带动效应示范龙头城市带动城市所属经济圈上海昆山、苏州、松江等长三角杭州绍兴、富阳等长三角成都都江堰、绵阳等西部北京通州等环渤海深圳惠州、东莞等珠三角此外，武汉在中部地区“就九省通衢”的地理位置也具有不可替代的作用：是中国内陆最大的水陆空交通枢纽它距离北京，上海，广州，成都，西安等中国大城市都在 公里

24、左右，是中国经济地理的心脏，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。京广、京九、武九、汉丹 4 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，第二航站楼投入使用后，它将迈入全国四大枢纽机场的行列。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。以建设国家级物流枢纽城市为目标，合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系，武

25、汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。 仙桃位于城市圈的西向发展轴上； 由高速公路网络组成的“”圈层，加强了城市间的人流、信息流、资金流和经贸的往来；武汉周边八个城市比较，仙桃与机场的交通联系最顺畅，机场到仙桃全程高速，小时车程之内； 到2010年，武汉天河机场的国内航线增加到160条，国际航线增加到32条，通达15个国家和地区； 交通可达性网络主要呈现四圈层分布：武汉城市圈的公路、铁路交通为主的网络中部城市圈的公路、航空、铁路交通为主的网络国内航空为主的网络国际航空为主的网络为了充分发挥“城市圈”在“中部崛起”战略中的作用，两年前，湖北省召开了推进“武汉城

26、市圈建设”会议。武汉城市圈，是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及湖北省内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。重点是推进基础建设一体化，产业布局一体化，区域市场一体化，城乡建设一体化。即到2007年，武汉通往其它8个城市只需要一小时车程，这样，以武汉市为核心，加上上述8个城市，就可以通过加快经济一体化进程形成区域经济格局。根据规划，未来武汉城市圈将定位于以长江经济带为主轴的东中西互动发展的关键接力点与加速器、内陆地区的先进制造业高地和现代服务业中心、中部崛起的重要战略支点。通过突破行政区划体制束缚，加快经济一体化进程，逐步实现城市圈内9城市“

27、八同”，即规划同筹、交通同网、信息同享、金融同城、市场同体、产业同链、科教同兴、环境同治。此外，还将实施区域一体化、新型工业化、城镇化带动、生态城市圈、大开放五大战略，实现城市圈经济社会、人与自然的协调发展。武汉在中部经济占有绝对优势，仙桃等城市将直接受益。仙桃正位于武汉大城市圈内，通过城市圈辐射聚散功能的发挥，借武汉经济和社会发展的实力和影响，把城市圈内的优良资源引入，为仙桃的自身发展所用，加强区域内城市之间的经济联系以及与城市圈外城市间的经济联系，更好地利用大城市圈的便利为自身发展创造更好的环境，这都为仙桃市的进一步高速发展提供了前所未有的契机。2.2 生态旅游的兴起生态旅游源于20世纪8

28、0年代。它的产生和发展是由全球环境问题所引发的。生态旅游的内涵更强调的是对自然景观的保护，是可持续发展的旅游。生态旅游的两个要点，其一是生态旅游的对象是自然景物；其二是生态旅游的对象不应受到损害。在全球人类面临生存的环境危机的背景下，随着人们环境意识的觉醒，绿色运动及绿色消费席卷全球，生态旅游作为绿色旅游消费，一经提出便在全球引起巨大反响，短短十六年后的今天，生态旅游的概念迅速普及到全球，其内涵也得到了不断的充实，针对目前生存环境的不断恶化的状况，旅游业从生态旅游要点之一出发，将生态旅游定义为“回归大自然旅游”和“绿色旅游”。生态旅游开发要提供爱护环境的设施和环境教育，是旅游参加者得以理解、鉴

29、赏自然地域，从而为地域自然及文化的保护，为地域经济做出贡献。生态旅游作为一种新的旅游形态，已经成为国际上近年新兴的热点旅游项目。以认识自然，欣赏自然，保护自然，不破坏其生态平衡为基础的生态旅游具有观光、度假、休养、科学考察、探险和科普教育等多重功能，以自然生态景观和人文生态景观为消费客体。旅游者置身于自然、真实、完美的情景中，可以陶冶性情、净化心灵。世界旅游组织认为，目前生态旅游收入占世界旅游业总收入的比例为15至20。我国由于引入生态旅游概念较晚，推广和相应服务设施建设不足，国内大多数人都尚不了解生态旅游的真正意义，可以说大众化的生态旅游活动在中国还远远没有实现。1982年，我国建立了第一个

30、国家森林公园张家界国家森林公园，标志着生态旅游在我国已有进展，并将1999年定为“中国生态旅游年”。我国开放的生态旅游区主要有森林公园、风景名胜区、自然保护区等。生态旅游开发较早、较为成熟的地区主要有香格里拉、中甸、西双版纳、长白山、澜沧江流域、鼎湖山、广东肇庆、新疆哈纳斯等地区。按开展生态旅游的类型划分，我国目前著名的生态旅游景区可以分为九大类：山岳生态景区，以五岳、佛教名山、道教名山等为代表。湖泊生态景区，以长白山天池、肇庆星湖、青海的青海湖等为代表。森林生态景区，以吉林长白山、湖北神农架、云南西双版纳热带雨林等为代表。草原生态景区，以内蒙古呼伦贝尔草原等为代表。海洋生态景区，以广西北海、

31、海南文昌的红树林海岸、北戴河海滨等为代表。观鸟生态景区，以江西鄱阳湖越冬候鸟自然保护区、青海湖鸟岛、河北衡水湖湿地等为代表。冰雪生态旅游区，以云南丽江玉龙雪山、吉林延边长白山等为代表。漂流生态景区，以湖北神农架、河北塞罕坝机械林场等为代表。徒步探险生态景区，以西藏珠穆朗玛峰、罗布泊沙漠、雅鲁藏布江大峡谷等为代表。森林是发展生态旅游的主体。2.3假日经济给仙桃带来的机遇国家法定节日长假拆分，短期假日增多，这增加了国内度假群体的出游次数，给旅游度假市场带来机遇。2.4 仙桃经济与丝宝集团发展2.4.1 仙桃经济和人民生活（1）仙桃经济改革开放以来，仙桃经济社会得到长足发展。1991年跻身全国百强县

32、市行列，1992年以来综合经济实力年年位居全省县市之首。1997年被湖北省委、省政府授予全省首批小康县市，2002年2003年名列中国县域经济基本竞争力百强县市。先后被评为全国文明城市、全国卫生城市、全国体育先进市、全国科技进步先进市、全国造林绿化先进市、全国质量兴市先进市、全国环境综合治理先进市。2006年，全市完成生产总值162.51亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6% ，实现了宏观调控的预期目标。从三次产业看，第一产业完成增加值35.85亿元，增长4.0%；第二产业完成增加值72.07亿元，增长14.2%；第三产业完成增加值54.59亿元，增长10.8%。三次产业结构由2005年的

33、24.042.333.7调整为22.144.333.6。在第三产业中，交通运输、仓储及邮政业增长13.2%，批发和零售业增长11.6%，住宿和餐饮业增长17.9%，金融业增长11.1%，房地产业增长4.9%，其他服务业增长7.7%。全社会完成固定资产投资62.49亿元，比上年增长13.7%。其中城镇以上项目投资54.24亿元，增长13.7%；房地产开发投资2.39亿元，增长21.8%。全年境内旅游人数47.62万人，比上年增长16.1%；旅游收入29100万元，增长26.5%。旅游外汇收入92.85万美元，增长19.6%，星级饭店14家，比上年增加1家，客店总数1012间，增长180间。（2）

34、人民生活2006年末全市户籍总人口147.64万人，其中常住人口137.40万人，全年出生人口11751人，出生率为8.0；死亡人口7790人，死亡率为5.3，人口自然增长率为2.7。城乡居民收入继续增加，城镇居民人均可支配收入8266元，比2005年增长9.5%；农民人均纯收入4190元，增长9.7%。2.4.2 丝宝投资理念与社会责任（1）丝宝集团与仙桃的鱼水情1989年，丝宝集团创始人梁亮胜租用仙桃市干河办事处大洪村几间简易平房作生产基地，灌装从日本购买的丽花丝宝化妆品。这样一个并不起眼的小厂，经过十几年的发展，如今已是满园春色：丝宝、丽花丝宝、柏兰、美涛、舒蕾、风影、洁婷、捷泰等知名品

35、牌产品畅销全国。在仙桃人构筑的经济发展平台上，丝宝集团开始裂变式扩张。又涉足房地产、旅游等产业。从1995年到2001年，丝宝集团投资3亿多元，先后建起化妆品厂、卫生巾厂、丝宝药厂。2002年，丝宝集团全方位进入仙桃，投资8000万元收购改造花源酒店；投资8000万元收购沔阳宾馆，兴建四星级的天怡宾馆。3月中旬，丝宝集团又追加8500万元投资，兴建仙下河文化步行街。为了多元化更好的实现，2005年丝宝集团成立仙桃万钜投资有限公司，经营高科技产业投资业务、房地产投资业务、旅游开发投资业务、商业开发投资业务、农业综合开发投资业务等。从丝宝呱呱坠地的那天起，就受到仙桃市的百般呵护：没有一个部门到丝宝

36、乱收费；在征地等方面仙桃市政府积极支持企业快速发展。丝宝创始人梁亮胜说：“丝宝有今天的发展，离不开仙桃。没有仙桃人的精诚合作，哪有丝宝的今天？我的起步在仙桃，我的事业在仙桃。我要加倍回报仙桃对我的厚爱。”丝宝集团相继在仙桃市投资丝宝工业园、仙桃市文化步行街、天怡大酒店后又掷巨资投资开发排湖国际生活度假区。（2）丝宝集团将回馈社会视为自己义不容辞的责任在求得企业自身发展的同时，丝宝集团一直将对社会的资助与回馈视为自己义不容辞的职责。历年来已设立3项基金（湖北省侨界科技奖励基金、湖北丝宝光彩事业基金、武汉理工大学梁亮胜助学基金），捐建19所丝宝中心小学、丝宝侨心小学、1所丝宝中学以及武汉大学商学院

37、教学楼、广东省梅州市松口中学秀兰教学楼、梅州市中心医院、梅州市松口国威医院，并捐资在广东省梅州市兴建了横跨梅江的秀兰大桥。同时，还在扶贫、赈灾和弘扬祖国传统文化等方面做了大量的工作。迄今为止为公益事业累计捐资8000余万元。年销售收入、上缴税收分别由1989年的110万元、16万元增长到2002年的22亿元和12亿元。2006年丝宝依然“一股独大”，上半年上缴国税收入8670万元，占全市国税征收任务的三分之一。近年来，仙桃市地处血吸虫病流行区，也是血吸虫病重点防治区。经过有关部门鉴定，丝宝集团建设范围内的水域内未发现阳性钉螺，但周边水域有阳性钉螺，为彻底消除隐患，丝宝集团斥资十几万人民币开展治

38、理工作，目前正积极与仙桃市血防办沟通，建设血防治理示范工程，以增强防治血吸虫病的社会责任感和紧迫感。2.5 项目建设的必要性分析2.5.1 湖北旅游产业的需要“十五”期间，湖北省旅游业取得了很好成绩，实现了旅游业总收入1985亿元，年均增长15.96%。2005年，全省实现旅游业总收入473亿元，相当于全省生产总值的7%。湖北省旅游业已逐步成长为发展较快的新兴产业和新的经济增长点。在湖北省“十一五”旅游业发展规划中明确提出了武汉城市圈区域内旅游发展规划：该区域以武汉为中心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江等8个城市。圈内旅游资源丰富，环境容量较大，对外交通便捷，具有十分广阔的

39、旅游发展空间。抓住武汉市和江汉平原地区率先基本实现公路交通现代化、以武汉为中心的综合交通枢纽建设的机遇，大力推进圈内城市旅游一体化发展。重点开发一批高质量的温泉、山岳、湖泊型休闲度假旅游区和生态旅游、乡村旅游、工业旅游、科教文化旅游、宗教旅游等专项产品，在满足“1+8”城市圈居民休闲度假需求的同时，积极开拓国内外旅游市场，不断提高旅游业发展的质量和水平。具体情况如下表所示：表2-2武汉城市圈内旅游业发展一览表城市名称旅游业发展方向武汉突出都市风情和滨江滨湖特色，加快大型主题公园、现代城市景观和旅游集散功能建设仙桃仙桃、天门、潜江三市以武汉为依托，积极开发乡村旅游，大力发展“农家乐”、江汉平原民

40、俗旅游和特色美食旅游。潜江天门鄂州突出休闲旅游和三国文化特色，以“两湖（梁子湖、红莲湖）两山（西山、莲花山）”为重点孝感红色旅游系列景区黄冈突出大别山绿色生态旅游和红色文化、名人文化和佛教文化特色黄石突出工业旅游特色，积极塑造“青铜故里山水黄石”城市旅游形象咸宁突出温泉旅游、生态度假和三国文化特色，积极打造“中国温泉之乡”，高起点建设温泉度假旅游区排湖国际生活度假区项目的建设符合仙桃市在武汉城市圈内旅游规划的定位，对大力推进圈内城市旅游一体化发展起到了积极的作用。符合在整个湖北省旅游产业中的定位，是湖北省旅游业健康发展的重要组成部分。排湖国际生活度假区项目力求成为精品，以精品塑形象，实现旅游业

41、突破发展。2.5.2 武汉城市圈构的需要以武汉为中心，100公里半径范围内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门市构成的武汉城市圈，圈内九市的主导产业如下所示： 表2-1 九城市主导产业表城市名主导产业武汉市钢铁、汽车、机械、高新技术产业黄石市冶金、建材、机电、纺织服装、轻工、化工、医药等综合工业体系鄂州市冶金、机械、建材、纺织潜江市化工、轻纺服装、冶金机械咸宁市轻工、纺织、机电、冶金、建材、造纸、医药、化工、电力仙桃市纺织、食品、机械、服装、建材孝感市盐磷化工、机电、食品、建材、纺织天门市目前尚无明确的主导产业黄冈市目前尚无明确的主导产业经分析该地区城市主导产业具有较大的雷同性，城

42、市之间的功能分工不太明确，城市间相互的协调和合作缺乏应有的机制。这是武汉城市圈当前最大的问题。所以当务之急应该明确圈内各城市的产业定位。强化城市圈中各个城市发展的个性，强调互补和协作。特别是要加强产业链的形成，使武汉中心城市和周边城市具有很强的经济联系，使中心城市的辐射能力能带动周边城市的发展。同时周边城市在拥有良好的用地和环境资源的基础上，要寻求与武汉的协作配套，并在发展中保持自身的特色。根据仙桃市天然的地理位置和丰富的自然资源应将其定位为武汉“菜篮子”基地和生态旅游城市。创造一个良好的人居生态环境，保持武汉滨江、滨湖的城市特色。无疑是武汉城市圈内休闲度假的好去处。2.5.3 仙桃市融入“1

43、+8”武汉城市圈的需要另外，“1+8”武汉城市圈战略将仙桃市囊入其中，仙桃市也牢牢抓住这千载难逢的机会力求成为省会武汉的“后花园”和卫星城。武汉市作为全国特大城市，对农副产品的需求量很大，而仙桃是全国重要商品粮、棉、油和水产品生产基地。仙桃瞄准大武汉，努力把自己建成武汉的“菜篮子”、“菜园子”、“米袋子”，建成大武汉的后勤基地。更重要的是仙桃与武汉城乡互补，仙桃处于武汉都市连绵区，是秀美的水乡园林城市，非常适合武汉的消费群体休闲度假。按照“武汉后花园”的定位，要充分利用背靠大武汉、交通便捷的优势，围绕吃、穿、住、行，全面改造基础设施、全面提升服务水平，把武汉的人吸引到仙桃消费。进一步做好“绿”

44、文件和“水”文章，大力发展现代服务业，加强宾馆、体育馆、公园、外商俱乐部等服务设施建设，大力发展会议经济、假日经济、休闲经济，吸引武汉及周边地区的消费，集聚人流，营造商机。目前，仙桃市已建成天诚五星级国际大酒店、恒迪五星级国际大酒店和五星档次的外商俱乐部，建成全省一流的文化步行街和青少年活动中心以及体育馆、体育广场和体操基地等，但要使城市功能大大改善，城市品位全面提升，做到名副其实的“武汉后花园”非需要排湖国际生活度假区这样的大项目不可。2.5.4 仙桃市打造“武汉后花园”需要仙桃距武汉市中心及武汉天河国际机场、汉口火车站、武汉港均在1小时左右的全高速公路车程。318国道、宜黄高速公路贯穿全境

45、，京珠、沪蓉高速公路在仙桃附近交汇，区位交通条件十分优越。2003年，湖北省政府把仙桃纳入武汉城市圈发展规划，仙桃将依托武汉，全面对接，整体融入，借力发展。 “十五”期间，仙桃市坚持“经济外向型、产业轻结构、城市高品位”的发展定位，紧紧围绕“打造轻纺名城、构建都市花园、推进全面小康”的奋斗目标。目前仙桃市主要经济支柱为以纺织、服装、无纺布和医用卫材、医药化工、食品加工为重点的五大板块，“以轻为主”的产业特色日趋鲜明。仙桃市经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）提出了“十一五”时期仙桃市三次产业增加值比重由22:42:36调整为15:46:39，提出了加快生态城、休闲城建设的目标。但就目前情况来看，仙桃市旅游业并不发达。现有旅游景点主要有新石器时代遗址、沔阳古城遗址、陈友谅故居、革命纪念地等。经分析仙桃旅游景点存在景观特征不明显，资源不丰富，自然资源破坏严重，景点知名度不高，客源范围小，客流量不高等弊病。引入生态旅游开发区可以引导旅游者旅游行为层次提高，从而提高仙桃市旅游业的整体发展，为仙桃市旅游业创收，加大第三产业比重，使仙桃市经济得到良性的合理发展。2.5.5 排湖生态建设的需要（1）排湖溯源排湖水面，在建国前仅次于洪湖、大同湖。据民国10年（1921年）测图，排湖面积为75.5平方公里。素有“百里排湖”之称。民国35年（1946年），潜江县属东荆河杨家场溃决，洪水