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1、新乡市古龙市场地块调查报告2011年1月一、 宏观市场环境分析1、 新乡市宏观分析2、 新乡市经济发展趋势分析二、 区域市场分析1、 新乡市商业地产环境分析2、 新乡市商业布局3、 新乡房地产市场群体分析三、 项目地块环境分析1、 地块周边项目分析2、 地块环境分析3、 地块配套分析4、 地块SWOT分析四、 项目初步定位及经济技术参考指标1、 项目初步定位2、 经济技术参考指标一、 宏观经济分析1、 新乡市宏观分析概述：新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一。现辖12个县（市、区），总面积8249平方公里，总人口563万人；市区建成区
2、面积100平方公里，人口100万人。（1） 经济中国社科院2008中国城市竞争力蓝皮书显示，新乡综合竞争力位居河南省第3位。2009年，全市实现地区生产总值1054.6亿元，比上年增长13%，增速居全省第2位；财政一般预算收入55.9亿元、支出131.4亿元，分别增长14.6%和32.5%；完成城镇固定资产投资904.5亿元，增长30.8%，总量稳居全省第4位；规模以上工业增加值430.2亿元，增长16.1%；粮食总产379万吨，大旱之年再创历史新高；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达14170元和5431元，实际增长10.3%和7.6%。新乡2010年前3季度三产增加值增加值同比增
3、长第一产业37.72亿6.20%第二产业104.74亿19.00%第三产业70.61亿11.70%（新乡统计局官方网站发布（2） 交通新乡是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，京广和太石铁路在此交汇，石武高铁客运专线正在建设，106国道、107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。刘江黄河大桥（二桥）建成通车，郑新黄河大桥（三桥）已经开工，官渡黄河大桥（四桥）即将建设。与省会郑州隔黄河为邻，新郑国际机场至新乡市区80公里。平原新区作为全省6大新区之一，是对接郑州、建设“复核”城市的桥头堡，目前已初具规模。主城区到“三区五城”8条快速路全部通车，30分钟同城经济圈初步形成。全市公路总里程达到12
4、735公里，高速公路通车里程达306公里，以新乡为中心，600公里半径内覆盖5亿人口。（3） 农业新乡是全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地，优质粮比重达85%。以新型农村住宅社区建设为重点的统筹城乡工作率先推进，城镇化率达到40.96%，被确定为全省统筹城乡发展试验区。（4） 工业新乡是中原地区重要的工业基地，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业初具规模，完成产值占全市工业总产值的62%；纺织、食品、造纸、建材、能源电力五大传统优势产业焕发出新的生机。七大产业集群发展迅猛，拥有高新技术开发区、新乡工业园区、新乡经济开发区、长垣起重工业
5、园区、化学（物理）电源产业园5个省级以上工业园区和13个省首批产业集聚区，已成为产业聚集的重点区域；限额以上工业企业1122家，年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，金龙集团还入选2009年中国企业500强第321名，新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市。现有新飞牌电冰箱、电冰柜，鲸龙牌精密铜管，卫华牌起重机，白鹭牌粘胶长丝、短纤维等6个中国名牌产品；孟电牌普通硅酸盐水泥等44个河南省名牌产品；新飞、平原、卫华、飘安4个国家驰名商标，有27类（个）产品位于国内同行业前三位或省内第一位。15家企业被确定为省重点转型升级企业，居全省第3位。2009年规模
6、以上工业实现增加值430.2亿元，增长16.1%；实现利润、利税122.9亿元和166亿元，增长38.4%和31.1%。（5） 招商引资先后获得中国最佳商业城市、外商眼中河南最佳投资城市、中部最佳投资城市、世界投资中国中小魅力城市等荣誉称号，英国联合生命、法国达能、美国沃尔玛、新加坡丰隆、澳门宝龙、上海宝钢等一大批国内外知名企业落户新乡，其中世界500强达13家。2009年招商引资工作综合排名居全省第3位；进出口总额10.4亿美元，其中出口5.7亿美元，拥有省重点出口企业7家，金龙集团进出口总额居全省第1位。2、 新乡市经济发展趋势2010上半年度新乡市实现地区生产总值536.11亿元，同比增
7、长16.8%，增速位居全省第2 位，位次比一季度前移3位。其中，第一产业增加值70.81亿元，增长3.9%;第二产业增加值 317.79亿元，增长22.8%;第三产业增加值147.51亿元，增长9.9%。全市房地产完成投资52.37亿元，增长21.5%。销售面积163.11万平方米，同比增长34.1%;销售额34.93亿元，同比增长56.8%。房地产开发本年到位资金75.62亿元，同比增长了52.1%。小结：1) 从城市规划来看，伴随着经济的快速发展，新乡是一个有着极大城市建设和基础设施内需的城市，从区位和交通来看，新乡是河南主要的经济枢纽，在中原地区扮演着重要的角色；2) 近几年新乡市国民经
8、济呈现2位数以上的快速增长势头，推动了城市扩张和城市化进程的快速发展，催化了房地产业的快速发展；3) 利用外资是新乡近阶段发展的一大特点，良好的外资引进是新乡市未来经济持续良性循环发展的坚实保证；4) 从数据上分析，近年来新乡市房地产市场继续快速发展，而且商业地产专业市场的百家争鸣的时代已经来临，根据开发周期，这一趋势将有可能持继至未来35年甚至更远；5) 综上所述，未来新乡扮演的是中原地区经济高地，农业高地，工业产业基地的角色，从地产角度观察，住宅市场将持续保持较快速度增长并集中在主城区以及向新城区辐射，消费群则主要来源于本地，同时吸引南方民间资本市场的热钱。而专业市场的快速发展是未来新鲜那
9、个商业地产的一大发展主轴。二、 区域市场分析1 新乡市商业地产环境分析就近期来看，新乡房地产市场呈现平稳上升的态势。上半年，城区商品房（含非住宅）成交价格继续稳定增长，成交均价2975元/平方米，同比增长26.37%，环比增长16.99%；销售量与同期相比增幅较大，销售面积103.21万平方米，同比增长21.59%，环比增长-5.99%；投放量亦大幅增长，投放面积140.01万平方米，同比增长36.27%，环比增长27.05%。（新乡房地产网目前整个新乡城区共有约40个开发商，90多个（含已交付的尾盘）在售楼盘（截至2010年12月20日），其中牧野区以29个的总数占据榜首。距离本地块最近的是
10、万和城，目前在售的是一期住宅，均价2900元/，去化率90%。（1） 全局环境分析新乡的楼盘主要以住宅为主，90多个楼盘中，普通住宅和商住两用加起来共有82个，占据了89%的比重。新乡人民购买动机还是以自住和改善性为首要的刚性需求。69%1%5%2%3%20%普通住宅酒店式公寓别墅写字楼商铺商住新乡楼盘物业类型比例（市调数据统计）（2） 住宅市场根据市场调查数据显示，在已购房和有购房意向的市民中，47%的市民以改善住房条件为目的，价格成为42%受访市民的首要考虑因素。作为该地区缺少的户型元素，挑高户型在市民当中认知度不高，需要进行适度的市场引导市民对住宅的认知度还停留在感性的理论基础上。购房考
11、虑要素42%30%12%6%5%价格环境与交通公共配套开发商知名度入住时间购房目的47%23%17%6%6%改善住房条件满足居住要求结婚用房投资为子女购房挑高户型认知度36%30%21%13%没听说过知道不知道略有了解（市调数据统计）除了数据调查外，调查人员通过与晨练老人、出租车司机、个体户老板等不同收入层次的市民接触得到统一的感性认识：新乡市民阶层普遍存在改善性购房的需求，但对楼盘的附属配套要求普遍不高。总结以上数据，可见新乡的住宅市场具有刚性和保守两大特性，投资性购房的概念在该地区尚不普及，观念比较朴素。（3） 商业市场商业地产在新乡城区还处于起始阶段。在有商业属性的开发楼盘中，以住宅为主
12、带少量商业占据75%，以商业为主配套少量住宅占据23%，纯商业只占2%，即将开盘的宝龙环湖风情商业街是其中之一，12月4日开盘第一天签约额1.3亿（实际在1个亿左右），且大面积总价相对较高，呈现井喷现象。这一个例说明新乡商业地产是存在一定的需求量的。调查小组商业地产接受度调查数据显示，受访市民中，59%听过商业地产，41%没听过，且局限在百货商场、办公楼等非住宅物业上，对于产权期限的认识也非常模糊。43%的受调查者认为未来3年内，商铺将会是升值最快的投资品，但有投资愿望的只占到16%，并且大部分选择自营。在他们的意识里，商业地产很大程度上就是商铺。市民对商业地产的认知38%20%17%17%7
13、%1%百货商场写字楼shoppingmall购物广场专业市场其他（市调数据统计）在“所能承受的投资总价和对投资回报的期望”两栏上，受调查者普遍选择投资门槛低和收益稳定的商铺，其中66%的人所能承受的总价在50万左右，45%的人期望有10%以上的回报率。总结以上数据，可见新乡的商业地产开发前景比较乐观，但需要足够的市场培育来引入投资客户，在充分去化的基础上激发当地的自营浪潮。2 新乡市商业布局（1） 零售百货市场纵观新乡市区，主要分布有三条主干道，分别为东西向平原路，南北向和平大道和新飞大道。整个新乡市被新飞大道大致划分为了东西两大区域，目前商业的总体分布情况为东部商业缺失，西部商业过剩，局部高
14、度集中。区域发展严重不平衡，呈现出“总量少，局部多”的特殊形态。百货类物业列表（市调数据统计，下同）名称位置体量（平方米）经营档次新乡市百货大楼平原路93号40000中档平原商场新乡市平原路25号40000中档胖东来百货平原路中段139号42000中高档第二百货大楼平原路19号15000中档新天地时尚购物中心平原路71号16688中档新乡大商新玛特解放大道218号70000中高端千盛百货平原路原华彬大厦30000中高端丹尼斯百货平原路胜利大道20000中高端超市类物业列表序号名称位置1沃尔玛新乡嘉信茂广场地上第二、三层2胖东来生活广场胜利路与健康路交叉口3胖东来百货超市平原路中段139号4千盛
15、百货超市平原路原华彬大厦5大商新玛特超市解放大道218号6新天地百货超市平原路71号7百货大楼生活超市平原路93号8第二百货大楼超市平原路19号9平原商场超市新乡市平原路25号（2） 专业市场1) 专业市场列表种类项目名称经营类别生产资料豫北化工物资市场化工豫北钢材大世界钢材纤纺市场纺织中原图书城图书家居建材渝北建材大市场建材豫北装饰材料大世界建材豫北家具大世界家居新美家建材广场建材金港装饰广场建材东旭装饰大市场建材盛联国际家居城家居食品糖酒大世界糖酒老君庵大市场食品新乡粮油批发交易市场农林牧副渔新华农副产品批发市场农林牧副渔保健品批发市场保健品服装金利来购物中心小商品百货金田服装批发市场服装
16、银基广场新乡店服装建材五金金三角五金批发市场五金建材高村五金电料批发市场五金新乡花卉交易市场花卉牛村综合建材市场建材张庄建材市场建材洪门建材市场建材综合市场光彩大市场百货、建材、小商品富达购物广场家具、家电、小商品2) 专业市场概况一览l 床上用品纺织大世界该市场位于解放大道南路向北，市场比较破旧还是上个世界90年代第二带市场特征,主营床上用品及窗帘,目前有210家商户在营业,还有100多间空置无人经营.一般每间面积在20左右,租金在380-600元每月.生意比较清淡针织市场该市场位于解放南路. 市场比较破旧还是上个世界90年代第二带市场特征,主营床上用品及窗帘和鞋帽及内衣,目前有100家商户
17、在营业,一般每间面积在10-20左右,租金在300-500元每月.目前人流量还可以,无空余摊位.l 图书类中原图书大世界该市场位于解放南路今彩大厦一楼，中原图书文化产品大世界，地处新乡最为集中繁华的商贸中心地带，共有七层，建筑面积18000平方米，经营面积12000平方米。一至三层为图书、文化产品批发市场，四至六层为配套的办公、餐饮、娱乐、休闲等多种业态的经营场所。市场内消防安全设施齐全、先进，市场、服务功能齐备,租金一楼不分位置34元每每月,二楼29元,目前入住率99%.l 服装批发类金田/金源服装批发市场该市场位于火车站广场附近，现在生意火爆，目前正在拆迁改造中，即现在的汇金国际广场。汇金
18、国际城市广场，总体量70万平方米，由大型专业市场、购物中心、星级酒店、商务写字楼、步行街、SOHO公寓和住宅区组成，建成后将成为集交通换乘、商贸物流、休闲购物、餐饮娱乐、商务办公、人文住宅以及文化旅游为一体的中原第一城市综合体。汇金城由国际小商品城、国际鞋城、国际数码城、国际箱包城、海宁皮革城五大主题专业市场组成，有望成为豫北最大的专业市场，全面整合火车站传统商圈，极大改善火车站周边商业环境，提升强大的商业辐射力。 据了解，汇金城雄踞新乡的新乡火车站核心商圈，人流物流畅通兴旺。批零兼容的商业轴心，坐拥财富中轴平原路，人流日过几十万人次；火车站、长途汽车站、公交总站三大交通枢纽汇集，零等候物流，
19、第一时间货发豫北首要城市及中原区域，赢取市场先机，成为辐射整个豫北及更远的地区的皮革、小商品、服装等商品的一级批发总站，加强新乡豫北地区商业中心、物流中心的地位。目前在售三期 一楼均价19000元每米,包租三年, 二楼13000.三楼9000左右.l 家居建材类新美家该市场位于新飞大道与向阳路交差口，新乡市目前经营面积和业态种类较大的建材专业市场,主要有地板、木门、瓷砖、卫浴洁具、橱柜灶具、灯具等，档次相对较高.目前入住率98%.为第五带专业市场，经营面积约8万。光彩大世界河南新乡光彩大市场位于河南省新乡市和平路与化工路交汇处，是中国光彩事业促进会和河南省新乡市的重点项目.该项目总规划占地面积
20、约666000平方米，项目总投资11亿元人民币，规划占地面积1000亩，首期开发500亩，建筑面积50万平方米。项目北临化工路、东依和平路、西靠劳动路、南面道清路，距国家交通要道107国道和京珠高速仅10分钟车程，交通十分便利、区域优势极为明显。号称豫北最大的五金机电市场。涉及家具五金、五金工具、机械五金、建筑五金、电器五金、五金材料制品等各大品类,是豫北品类最全的五金机电市场.是豫北五金行业最大的展示中心、采购中心、信息中心,集展示贸易、仓储物流、信息技术及科技交流于一体.为全国各地的五金机电厂家和商户提供了一个良好的发展机遇和优质的经营平台.同时市场拥有金融、通讯、信息、仓储一条龙服务.目
21、前经营较好， 入住率98%。租金20 1500元左右。古龙装饰材料市场该市场位于建设路与和平路交接处，主要经营装饰板材油漆.规模较小为新乡较老的市场之一,目前经营情况较稳定,100%入住率.租金为 每8-12元每月,约有近百家经营户。好易家建材装饰商场该市场位于新乡市东站富达购物广场内，新乡好易家建材装饰商场入住富达广场位于东站家居建材商圈黄金位置，心扉打到和金穗大道两条主干道十字路口，是新老城区和开发区的连接处，周边家居和建材市场众星拱月，彰显好易家在未来新乡建材业的核心龙头地位。同时商场还设有商务中心，商务会所，健身中心，银行取款机等，为广大商户提供便利的商务、休闲、用餐、金融等服务.经营
22、种类：木地板、橱柜、室内门、涂料、壁纸、卫浴、集成吊顶、五金及其他名优建材。目前25-40 元/每月。l 机电五金金三角五金机电市场该市场位于火车站广场附近，目前约有140家经营户， 市场比较老旧，为上个世界90年代第二带专业市场，在新乡知名度相对较高。目前无空缺商铺，租金1000-3000之间，面积在10-30。目前经营情况较好。光彩大世界河南新乡光彩大市场位于河南省新乡市和平路与化工路交汇处，是中国光彩事业促进会和河南省新乡市的重点项目.该项目总规划占地面积约666000平方米，总投资11亿元，建材家具五金机电以及灯具综合市场。劳动桥灯具市场该市场位于劳动桥附近，市场知名度较高。品种齐全，
23、以前周边乡镇居民都会到此购买。目前经营情况一般，经营面积约3万，市场建筑造于为上个世纪九十年代，目前比较破旧。政府已经有重新改造该市场的计划，具体时间未定。二楼现在正在对外免费招租。一楼45租金约为800-1200元每月。l 家具类金海马位于光彩大世界里面。红太阳家私目前经营面积约5万,入住率100%主营品牌家具,品种齐全,内部装修豪华.好易家建材装饰商场新乡好易家建材装饰商场入住富达广场位于东站家居建材商圈黄金位置，心扉打到和金穗大道两条主干道十字路口，是新老城区和开发区的连接处，周边家居和建材市场众星拱月，目前25-40 元/每月.l 购物中心胖东来该商场位于新乡市平原中路139号，是目前
24、市区经营最好的一家购物中心。营业面积42000，是集超市、服装、家电、珠宝、餐饮、娱乐和国际影院为一体的总投资近3亿元的大型综合性商场，是胖东来集团公司的形象工程。当地老百姓非常喜欢到此购物，原因是服务比较人性化。沃尔玛该购物中心位于人民路上，人民公园旁边。主营日用百货等大型综合类超市。目前生意比较清淡，世界第一商业零售巨头也遭受“水土不服”。百货大楼新乡市百货大楼开业于1952年7月1日，比北京市百货大楼早3年，比郑州市百货大楼早4年，是新中国成立后全省第一家开业的大型商场。新乡市百货大楼是全市商界惟一进入全市百家纳税大户的企业，先后荣获 “全国百城万店无假货示范店”、 “全国文明经营示范单
25、位”、 “全国售后服务先进企业”等20项全国、80多项省市级荣誉称号。目前经营品种齐全，营业情况稳定。丹尼斯生活馆丹尼斯百货于1995年正式筹建，是台湾东裕集团麾下一家集百货、大卖场、便利店与物流中心等业态为一体的零售事业集团，也是国务院在全国范围内选定的两家台商百货零售试点之一。此外还有丹尼斯百货郑州花园路店（国内最高百货公司，17层）， 福玛特位于解放路上，新乡福玛特超市是一家综合连锁超市，解放路店于12月月中旬开业，现已正式启用红一商成v3连锁商业管理系统。据了解该超市有的商品相对于较便宜，来吸引市民光顾。富达购物广场位于东站十字路口，一家富达购物广场，一楼是家世界超市，二楼是铜锣湾广场
26、，三楼是国美电器，四楼是金环书店，让你一站购物，很方便的,从河师大坐801空调车直达。l 步行街温州地下商业街位置是胖东来医药超市楼下，生意一般，里面衣服大多质量不好还很普通，但是因为租金贵所以价格贵。里面的人大多是把那里当成地下通道的.25租金约为2700-4000不等。入住率在90%。有好多经营户由于生意不佳正在转租。维多利亚商业步行街位于维多利亚公馆楼下，目前处于空置状态。东方文化步行街新乡东方文化商业步行街。东西延绵近700米，东起胜利路；西至解放路；占地76亩，地理位置优越，周边大型商业设施云集，有着良好的商业、商务文化氛围，市政配套设施完善。 它集商业、居住、休闲、文化、旅游、娱乐
27、、餐饮七大功能于一体，代表了国际上最先进的城市商业发展理念，是2004年市政府重点工程。是与历史人文景观相互映衬的现代人文景观。 目前经营情况一般。60租金约1500-6000。l 数码广场第二百货平原商场向西50米 火车站向东200米 九州宾馆临对面，1、2、3层全部都是卖电脑的。比较专一，缺乏其他数码类物品。生意较好。体育中心或恒生世家外面包含了品牌电脑和组装电脑的，二层还有卖二手电脑的。品牌电脑包括-三星、索尼、松下、惠普、宏基、联想、方正、神舟、长城等等。品牌比较齐全，但是业态也比较单一。颐高数码广场（规划中）总部位于浙江的“中国IT连锁第一强”颐高集团正式对外宣布，将在该市建设大型的
28、“颐高数码广场”。作为市重点招商引资项目，颐高数码连锁机构的入驻，将翻开新乡信息产业崭新的一页。建成后的“颐高数码广场”项目位于人民中路，建筑面积12000平方米，其运行规模将涵盖品牌电脑、 数码产品、通讯产品、电玩动漫等多个门类，能够为我市及周边地区提供电子商贸流通服务。采访中，颐高数码连锁集团华中大区负责人介绍说，“新乡颐高”是该集团在新乡迈出的第一步，颐高数码连锁集团将以IT专业市场为平台，投身包括“专业地产开发”在内的更多领域，更好地服务于新乡的经济社会发展。l 在售专业市场服装皮具箱包综合类汇金购物广场目前在售三期 一楼均价19000元每米,包租三年, 二楼13000.三楼9000机
29、电五金类光彩大世界一期已经营业，二期无进展。机电五金类宝龙城市购物广场（在售）新乡宝龙城市广场位处新乡市政治文化中心，城市规划承续中国传统理念，采用中轴线对称布局，新城建设气势恢宏。周边汇集新乡市最重要的城市功能建筑群，包括行政中心区、写字楼群、博物馆、科技文化教育设施等。项目总建筑面积约80万平方米，主体商业为宝龙第三代标准店，规划建设大型时尚百货、超市、电影城、电器商场等。3) 主要商圈火车站商圈主要以汇金国际广场为核心，集批发零售为一体的小商品和服装、鞋帽、箱包皮具珠宝、五金机电为一体的综合性商圈。汇金城由国际小商品城、国际鞋城、国际数码城、国际箱包城、海宁皮革城五大主题业余市场构成，将
30、建成豫北最大的业余市场，单方面整合火车站保守商圈，极大改良火车站周边贸易环境，晋升强大的贸易辐射力。胖东来商圈以和平路为起点，胖东来为核心点，周围诸多商场，如丹尼斯、百货大楼、新飞商场、东方步行街等等。新乡宾馆、华隆宾馆等。也是目前新乡经济文化中心。定义为新乡购物休闲娱乐文化中心，也是目前该市消费品种最齐全，业态做丰富、档次最高的商圈。人民路商圈主要是以餐饮娱乐为一体的人名路美食一条街。宝龙新城区商圈以宝龙为代表的新城区为核心商圈。该商圈为新乡市政治文化中心，城市规划承续中国传统理念，采用中轴线对称布局，新城建设气势恢宏。周边汇集新乡市最重要的城市功能建筑群，包括行政中心区、写字楼群、博物馆、
31、科技文化教育设施等。项目总建筑面积约80万平方米，主体商业为宝龙第三代标准店，规划建设大型时尚百货、超市、电影城、电器商场等。总体特点分析：1) 东部商业缺失新乡市东部区域为政府重点开发的区域，受政策倾向性，近年住宅小区发展迅猛，党政机关已逐步迁入该区域，大量的公务员生活社区也随之形成居住雏形。另外，新乡市高校集中于红旗区，大量学生群体构成了稳定的消费人群。通过调研发现，该区域内近期拟建的大型综合性商业项目宝龙城市广场，其20万商业供应在满足自身社区配套商业需求的基础上将在一定程度上弥补东区商业不足的情况。但总体来看，东区商业仍存在严重缺失，目前尚无法满足区域内各类消费人群的需求。2) 西部业
32、态单一过剩 新乡市西部区域新乡市老城区，目前全市有85%以上的大型综合商业均分布于该区域平原路沿线，成为整个新乡市最繁华的传统的商圈。自新乡市火车站起向东不足2公里，分布着17家大型商场，体量均在5000以上。据不完全统计，新乡市目前单个商场营业面积超过5000平方米的大型商业企业有20多个。这些商场均以大型综合零售百货商场为主，在火车站周边汇集了专业批发市场；餐饮和休闲娱乐业态匮乏，用于商务接待的高档餐饮在新乡市鲜有布局，一定程度上外流了部分中高端消费者。这种单业态，大规模，集中分布的格局在对新乡市的发展初期对经济有一定的促进作用，但随着时间的推移，弊端逐渐显现。 3) 局部高度集中平原路东
33、侧沿线主要大型商场大致为：平原商场、第二百货大楼、新天地时尚购物广场、千盛百货、新乡市百货大楼、华侨友谊商厦、丹尼斯百货、新飞商场、胖东来生活广场等，期间还平行分布有东方文化步行街、温州商业步行街等商业街区。在同一区域，同时存在如此大体量的商业网点，使得该地域出现业态同质化严重，同质化竞争环境恶劣。目前仅有少数几家大型商业项目经营状况良好，其余众多中小型商业项目均处在亏损状态，入不敷出。甚至有不少商业项目由于竞争激烈导致亏损严重而撤出平原路商圈。综上所述，根据新乡市商业现状的调查，新乡市目前商业发展分布不均，集中程度严重，导致局部发展过剩，周边区域商业不足的状态。尤其在新乡市的大型居住社区周边
34、基本生活配套亦处于匮乏状态。在东部新城区，政府机关的迁入给此区域带来了新的活力，但周边缺乏商业氛围，众多商家在选址初期，为避免养商期过长，投入风险过大等诸多不利因素，偏好选择商气较为成熟的平原路商圈，缺乏前瞻性。另外，由于区域商业物业建设的标准无法满足商业发展的标准，客观上抑制了商家无法进驻东部区域。最终导致多数商业项目都集中在平原路，而其他地方大面积缺失的状态。3 新乡市房地产市场群体分析新乡消费市场文化程度（市调数据统计，下同）大专硕士及以上1%33%大专以下本科26%职业分类及所占比重36%16%12%10%9%8%4%3%普通员工、职员机关事业管理干部个体户、小企业主公司、企业管理干部
35、警察、军人、教师、公务员私营企业主自由职业技术人员、大学教师、科研人员目前新乡城区的拆迁量不算大，旧房保有率还是很高。受调查者当中，旧房保有率达到了95%。65%25%5%4%1%0%10%20%30%40%50%60%70%新乡现房持有情况个人所有单位所有国家所有租用借用经济基础上，新乡企业实力雄厚（代表企业：新飞电器），民营经济、乡镇经济河南省排名第一（代表企业：华兰生物），农村经济河南省排名第一，拥有两个中国经济百强镇（小冀镇、孟庄镇，孟庄镇的综合经济实力连续7年排名全省第一），一个河南省首富村（刘庄），拥有良好的民营经济基础和中小企业发展环境，真正藏富于民。在收入构成上，44%的受调查
36、者年收入510万，5%达到10万以上，成良性的纺锤体形状。作为基层消费群体，这是个相对理想的数据，这是一个价格承受能力较强的市场。受调查者当中，在购房区域的选择上，比较偏向于红旗和牧野两个区，目前在售楼盘也比较集中的分布在这两个区（红旗区24个，牧野区29个，占总比重59%）37%25%23%9%6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%购房区域选择高新区凤泉区卫滨区牧野区红旗区总结以上数据说明，新乡的房地产消费市场潜力巨大，随着城市化规模大发展和老城区的加快改造以及年轻人结婚住房的需求。在这样的大形势之下，市民的消费观念也必将迎来冲击和改变，支撑房地产业的消费市场正在逐渐形成体系
37、并逐步完善。三、 项目地块环境分析1、 地块周边项目分析本项目地块所在区域目前不是新乡政府的重点开发区，周边建筑类型主要分为两类：平层民宅和厂房（配备少量生活区），是新乡人民概念中的郊区，也是牧野区“贫民区、厂区”入口处，过了这一地块往西往北，就是大片的平房和厂房。所以作为纯住宅，这一地块的地理局限性是很大的。个例为证，万和城开盘2个月，均价2900元/，低于新乡11月份3226元/住宅均价10个百分点。与之相比，本地块在地理上更加偏于西北，在整个区域没有重新规划之前，价格很难有大的上涨空间。 地块周边在售楼盘（市调数据统计）楼盘名称距离本地块物业类型占地（亩）容积率均价（元/）卖点万和城10
38、0米商住3003.02900学区、60万大盘概念 总价格低金谷时代广场800米高层住宅702.63900品牌、配套、地段景颐花园1000米多层住宅403.03300学区、交通维多利亚公馆750米高层住宅503.03800时尚小户型、总价低、地段查看本地块周边区域其他楼盘，一个基本的趋势就是：距离西北片区越远，售价越低，而万和城的后期广告卖点更是集中在了低总价上。这固然跟楼盘本身的品质有关系，但地段的影响也绝对不容忽视，在当地城市市民心中哪怕就是200米的距离也是距离。2、 地块环境分析本地块原址为古龙装饰市场，沿街街铺主要以日用百货、服装为主，装饰城内部从建筑结构可以分成两部分，街铺部分主要以
39、涂料、墙纸等为主，大棚区以板材、地板、五金等装饰材料为主。3、 地块周边配套周边以古龙装饰材料市场为中心，自然形成部分配套，没有科学合理的商业配套，属于市郊范围，公交交通便利。4、 地块SWOT分析S（优势）（1） 古龙市场作为一个老市场，在当地享有一定的知名度（2） 原驻商户可以回签（3） 体育公园作为健身和生态配套，可以为项目增色（4） 周边公交线路比较多（5） 周边原始人流较为密集W（劣势）（1） 道路拥堵，大宗批发客户货车挺车位较紧张（2） 老城郊区，当地市民认为地段偏远，且暂无市政规划（3） 住宅价格受限（4） 商业形态受限制，商业氛围缺失O（机会）（1） 新乡正处于楼价上升期（2）
40、 周边竞争楼盘尚少（3） 政府对房地产行业引资力度有增无减（4） 宝龙和汇金带动当地商业投资热潮（5） 万和城人流增加，给本地块的商业创造了机会T（威胁）（1） 万和城走低端的路线给本地块价格造成威胁（2） 汇金国际广场分流了部分客户，在当地造成先入为主的影响。对目标客群按照投资、自营、自住三大类型，分析其对项目的关注点，总结如下：客户群比例区域职业特点置业目的关注内容消费特征企业主、私企老板、事业单位人员60%城区企业主、个体私营业者、企事业单位高层管理人员、公务员等，收入高且稳定自营或投资价格居住工薪阶层、乡镇富庶居民35%城镇企事业单位中层管理者、较高收入的技术人员、乡镇富裕者投资、经营
41、、自住价格、地段以借款、按揭为主外来客户5%发达城市投资者闽商和浙商以及沪商投资地段转手率较高调查小组作了投资市场的问卷调查，发现当地人投资理念偏于保守，所能承受的总价不高，但也不缺乏大型投资户的存在。总结以上数据，得出：1) 通过多年的工业发展以及政府大力的招商引资，新乡目前具备了商业地产开发的条件，未来几年内商业地产将成为主力；2) 从消费受众调查分析，消费者对商业地产已经初具概念，但是没有其他新的理念引进，而且新乡商业地产处于混战阶段，需要有高标准、新理念、大投入、大手笔的项目来规范，形成新乡商业地产新标杆；3) 从消费者问卷分析，投资意向主力在10万-20万之间，决定了新乡商业地产开发
42、均价、面积都不宜过高，投资市场热情需要培养。四、 新乡商贸发展趋势新乡地处中国经济地理中心和内需消费市场中心，具有得天独厚的商贸物流条件。以新乡为中心，600公里半径内辐射人口达5亿之多。铁路、公路、航空构成发达的交通网络。新乡是豫北唯一的国家公路二级枢纽城市，主城区到“三区五城”8条快速路全部通车，拟将建设成为豫北商贸重点城市。地理交通的优势虽然带来了商贸物流的先天性发展条件，但新乡一直以来都是零散店铺的市场形态，缺乏统一的格局。新乡商贸发展历史（资料搜集整理）阶段时期特点代表性物业起步20世纪90年代1. 仅有单一的门市部大部分交易在此进行；2. 主要以零散零售、餐饮业态为主；3. 自发商
43、业，气氛不浓。平原商场、百货大楼调整2000年2005年1. 出现部分综合商场，商业一条街；2. 日常消费品零售市场不发达；3. 开始出现综合商业体，但规模小、档次低。新玛特、千盛、胖东来、丹尼斯生活馆提升2005年至今1. 大型商业逐步走向规范化、规模化；2. 消费结构多元化，零售业种类增多，比重提升；3. 综合商业体有一定发展，但仍然缺少良好的规划。沃尔玛、家乐福经过以市场为主导的调整，新乡目前的商贸形态有了较大改进，总体来呈现以下三个新特点：（1） 从整体上看，目前新乡社会经济健康稳定发展，生产与消费的供求矛盾缓和，物价比较平稳，逐渐进入了城市现代化时期；（2） 随着政府的宏观调控、人口
44、的增加、居民生活条件的好转、生产力水平的提高、以及外来资金的入注，在以后的几年，整体经济必将继续稳步提升，同时市场竞争也将进入白热化；（3） 传统商业即将面临挑战，居民在生活水平提高的同时消费习惯和消费档次也随之改变和提升，传统商业日益无法满足消费者的生活和消费需求；这样的一个规划导致新乡的商贸市场缺少一个过渡性的形态城市商贸在逐渐规模化、品牌化，而老体制之下的小商小贩们何去何从？这同时也是本项目定位的切入口。从新乡市商业发展来看，目前商业形态以百货、服装鞋帽、数码、餐饮为主，专业市场以建材、五金、汽配市场，也存在部分装饰材料、水暖等小型集散地，大多以零售为主，没有形成规模性，新乡急需以副食品
45、、服装、床品、日化、洗化、文体、水暖、小五金、儿童用品、小家电等多业态多元化综合性批零市场。从城镇居民的收入支出比和恩格尔系数构成来看，从项目立项来看多元化的产品组合能够吸引更为广泛的消费群体，对商圈的形成有足够的先天条件。新乡市近三年人均收出比时间人均年GDP消费品零售额（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均消费支出（元）2007年13943.60896120.21123679332008年16934.01106149.51300093232009年18715.30489177.83141709812（中国宏观数据挖掘分析系统2010年,统计新乡城镇居民恩格尔系数为32.9%，其中日用品消费占据了61%的比重，且保持增长趋势。1-5月，全市共实现社会消费品零售总额1508939万元，比上年同期
