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1、可行性研究报告第一章 总论一、项目提要1项目名称：*机动车产业城2建设性质：改、扩建3项目建设单位：*投资有限公司 法人代表：* 公司类型：有限责任公司4、建设地点：*大道*大道交汇处5经营范围：市场商铺、设施出租，餐饮 、服务、仓储、物流。6项目建设内容及规模：项目总占地4万平米，改建市场商铺3.2万平米，扩建服务、仓储、物流2万平米。7投资规模：8000万元8资金构成：整体收购*商贸城1850万元，收购*商贸城内私房800万元，改建市场1300万（包括商铺修补、道路刷黑、安防监控设施等），27亩市场配套设施（服务、仓储、物流）的土地价款950万元（35万元/亩），市场配套设施的土建1900
2、万元， 市场配套设施的设备1200万元。9资金筹措：自筹资金5000万元，银行贷款3000万元。10项目辐射范围及带动能力：机动车产业城主要辐射*两地1800平方公里，可解决2500多人的就业。二、可行性研究报告编制依据1*人民政府（2008第5号）常务会议纪要，2*商贸城转让合同，3*商贸城转让地块平面图，4企业法人营业执照。三、编制范围该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、项目建设条件、建设单位的基本情况、市场分析与招商方案、投资估算和资金筹措、财务评价、结论。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景及必要性本项目是在国家和省、市有关产业政策的引导下产生的。1根据2009年*人
3、民政府工作报告，中关于“全面繁荣商贸流通业。认真组织实施城区商业网点规划，积极支持湘鄂摩配建材城（本项目以前暂定名）等专业市场建设。积极发展物流业，以货运中心、工业综合码头为依托，超前谋划铁路、高速公路口岸建设，着力引进一批知名物流企业进驻*”的决定。 2*商贸城建成后，长期闲置。2007年2月14日*国土资源局与*商贸城签订了回收土地使用权补偿协议书，已将*商贸城土地使用权及其地上建筑物纳入了政府土地储备库，现因资产总额过大，急需盘活存量资产。3*交通建设明显加快，市区主干道都已刷黑，村村都通公路，江南高速已纳入政府规划，荆岳铁路即将动工，这些都将带动机动车市场的需求。4*目前还没有机动车专
4、业市场，经营机动车的商户经常占道经营，严重影响了市民的出行及市容。综上所述，无论是摩托车、汽车和农用车，还是其配件等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣。作为*目前还没有机动车专业市场，而机动车产业城，正好填补了*及周边地区机动车流通领域的空白。第三章 项目建设条件一、地理位置及区域范围该项目主要位于*大道与绣林大道交汇处,可覆盖*交界处的广大区域以及*，建成后可望成为*地区最大的机动车产业城。二、项目区的社会经济条件该项目建成后可年实现销售收入3亿元，完成税收1千万元，解决2500人的就业。三、项目实施的有利条件1基础设施该项目“五通一平”已具备，交通便利，陆路有*国道、*国道、*
5、省道，县（区）乡村道路等，水路有长江等。2政策环境*政府已将机动车产业城列为全市经济发展的重点项目之一，实行重点扶持，多方面制定了优惠政策，并力争商户入驻三年内实行税费免征优惠。3市场优势*人口有60多万，机动车市场有着广阔的销售市场，*工业基础雄厚，人均GDP达1000多美元，随着老百姓生活质量的提高，机动车市场有着巨大的潜力，再加上规模经济效应，可吸*交界处的广大区域以及*的广大客户到*机动车产业城购买机动车，其市场前景十分看好。第四章 建设单位基本情况一、建设单位概况*投资有限公司是为响应*委市政府促进*经济再发展的号召，根据市政府招商引资的优惠政策，由*集团发起并控股，注资3000万成
6、立的有限责任公司。公司经济实力雄厚，有着良好的成熟商业渠道和丰富的商业地产投资开发经验，在国内享有很高的企业信誉。二、组织机构及人员配备1组织管理及经营者基本概况组织架构公司严格按现代企业制度建立组织机构，设置董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。机构设置详见“组织机构图”。组织机构图董事会 董事长 三总师总经理副总经理 综合办公室物管部财务部市场部招商策划部工程部 在公司组织机构图示中，计划当工程完工后，工程部随即撤消，并入物管部；招商部并入市场部。各部门主要职责为：综合办公室：负责公司行政、办公、人事等工作；同时负责协调公司各部门的关系。招商策划部（后期并入市场部）：负责项目策划招商设计
7、、实施。市场部：负责市场日常经营、管理，协调各用户之间关系、帮助办理有关证件等。物管部：负责整个小区的物业管理工作，即：维修保洁、保安、防火、保持良好的生活、经营环境。财务部：负责公司的会计核算、监督、划拨款项、报销、资金计划制定、财务预决算编制，协调银行、税务机关关系。工程部：负责项目建设、组织设备采购、审阅图纸、预算、现场监督、办理拆迁、征地手续，设施设备运行，维护。 经营者素质公司对经营班子成员的选聘实行高标准、严要求，副总经理及以上职位，要求大专及以上学历，大型企业、公司相关职位5年以上工作经验，并且取得突出成绩者。2人员编制公司组建后，拟从各处抽调和招聘管理队伍近100人，80%以上
8、员工具有大专以上文化程度，有高级职称员工10个，中级职称员工30人，公司高管层是一支优秀的管理团队，员工是一支能打硬仗的队伍。第五章 市场分析与招商方案一、市场SWOT分析1商铺优点及机会点（项目优势分析）规模化、集约化经营；目前已与数十家品牌机动车经销商签订了意向协议，汽车有本田、别客、现代、大众等；摩托车有本田、豪爵、钱江、宗申、建设、力帆等，以及一些配件商户，使机动车产业城成为石首市名副其实的机动车行业的“航空母舰”；政府在2009年石首市政府工作报告中明确指出积极支持机动车产业城的建设，并力争商户入驻三年内实行税费免征优惠；交通便捷，位于*的西大门，在*大道与*大道的交汇处；零租金经营
9、，商铺免租一年；可商可住；超宽、超大路面及楼间距；停车方便。2商铺缺点及问题点（项目劣势分析）项目是重新改建的；项目以前人气不旺；门面的设计进深太深，应开间大些。二、招商方案1招商的基本原则：机动车产业城从市场发展和需要来考虑，招商要遵循以下几条原则：一是市场的专业性原则。机动车产业城是以销售汽车、摩托车、农用车为主以及其相关的配件，力争使汽车、摩托车农机、或配件厂家进场设点，增强市场的辐射能力。二是市场的综合性原则。在招商对象的选择上，力争符合市场的要求，力求在突出未来的基础上做到门类齐全、品种齐全始终站在本区域内的最高端。三是市场的服务性原则。除建立健全市场的各种服务设施外，还应该充分考虑
10、进场经营、居住的生活需要和经营便捷，如汽车美容、汽配修理、货运物流、医疗卫生、生活必需品的采购等。四是内外结合的原则。市场招商需充分考虑*市整个市场的容量，把*市内的招商和市外招商紧紧结合起来，内以在市场内租有门面的商户为主，零散经营户为辅，外以批发商为主，以零售经营户为辅。2招商的总体思路：针对政府政策这一块：由公司出面，组织工商部门参加与部分市场外经营户进行座谈，阐明本市场在石首市商业网点总体规划中的地位及本市场是政府支持的市场等理念，希望大家有信心，从而引导其进场；由公司出面，由工商局出面牵头与未开门客户进行座谈，要求有工商局领导参加，加强引导，并换签协议，如会后仍有不签协议的客户，则清
11、退出场。3招商要点：机动车产业城是*的招商引资项目，是*的重点工程。同时也是一个应城市的发展要求而产生的市场行为。因此，市场的招商我们要做到既依靠政府的政策支持，又要遵守市场经济的自身规律。一是要通过政府从政策规定和发展规划上加以引导 大力宣传（20092015年）*商业网点建设规划的重点内容，使广大机动车经营户都明白，今后市机动车销售规划在原红星商贸城。请求政府出台新的政策，进一步对机动车产业城的扶持力度，将分散的机动车经营户逐步规范进场经营，形成以*机动车产业城为销售带。待添加的隐藏文字内容3加强与工商等相关部门的联系，力争取得他们的支持，以限制办证的形式对机动车商家加以引导，以加大对机动
12、车销售市场的管理和控制。二是从商铺的优惠政策上加以引导，加强广告宣传的力度，力争使目标群体都清楚*机动车产业城的优势，并产生进驻本机动车产业城的意愿。4招商的三个阶段的工作安排：阶段目的活动内容负责人时间第一阶段正式招商前理顺各方关系与政府、工商部门的协调，争取到适合机动车产业城发展的政策，如工商部门在办证或换证时严格把关，引导到机动车产业城等。周2月要求工商对重点客户做工作，引导其进场周2月底第二阶段正式招商前的准备工作宣传计划的制定和宣传资料的准备电台宣传、网站建设梁3月加强基础设施、物流管理，展示市场新形象停车位的分布、停车线的划分管理、车辆进出市场的管理、卫生管理、安保管理等内容。张3
13、月市场内部管理市场客户的开门营业整顿、对有扩大经营意向的客户统计出来并给予优惠政策。3月市场内其他招商配合措施免费洗车、灯箱路牌引导、大型修车场地的准备等。3月第三阶段正式招商广告宣传梁3月人员招商对内进行招商3月对外进行招商（对*族上游厂商等客户）第六章 投资估算和资金筹措一、投资估算1投资估算的依据全国统一建筑工程基础定额湖北基价表（2006年）、*安装工程单位基价表（20006年）、*市政工程预算定额（2006年）等*颁布的有关工程造价方面的政策规定及指导结算价；有关材料和设备的现行市场价格；现行各项税费标准。2投资估算结果*机动车产业城总投资8000万元，其中：整体收购*商贸城1850
14、万元，收购商贸城内私房800万元，改建市场1300万（包括商铺修补、道路刷黑、安防监控设施等），27亩市场配套设施（服务、仓储、物流）的土地价款950万元（35万元/亩），市场配套设施的土建1900万元， 市场配套设施的设备1200万。二、资金筹措该项目总投资8000万元，资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。资金运作如下：1自有资金：5000万元，全部用现金投入。自筹资金占总投资的62.5%； 2银行贷款：3000万元，占总投资的37.5%。第七章 财务评价一、财务分析该项目建筑面积共为4.8万M2,其中市场3.2万M2 (底层1.42万 M2,住宅1.78万 M2),配套设施2万
15、M2。按租期40年考虑，商铺360元/ M2/年，住宅80元/ M2/年，配套设施60元/ M2/年，则每年租金收入为773.6万元，该项目：投资回收期=10.34年投资回收率=9.67%(贴现率10)净现值为=90192现值指数为=1.13二、财务评价：该项目投资回收期较短，净现值及现值指数不错，故该项目可行。第八章 结论一、结论经本可行性研究初步分析、报告论证，该项目的建设，是一个充分利用地理优势以及企业整体经营能力、符合社会经济发展和*产业发展规划的项目。项目建成后，不仅大大推动了机动车流通业现代化进程，而且也是一个惠及地方税收、众多企业、广大消费者和增加就业机会的多方有利举措。目前，已具备了启动该项目的市场时机、条件与基础，如果该项目得到实施，相信能创造持续稳定的经济效益和良好的社会效益。注：本报告的所有经济数据测算均为概算。
