西安市户县沣京路风景洋房项目可行性研究报告 .doc

《西安市户县沣京路风景洋房项目可行性研究报告 .doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安市户县沣京路风景洋房项目可行性研究报告 .doc（83页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、目录第一章 总 论3一、项目名称及建设单位3二、项目概况3三、可行性研究报告的编制依据3四、主要技术经济指标4五、结论5第二章 项目市场研究6一、户县概述6二、西安房地产市场分析6三、户县房地产市场分析7四、户县房地产市场总结9第三章 地块分析11一、土地现状及区域环境11二、地块SWOT分析12第四章 项目定位体系15一、整体定位15二、核心形象15三、客户定位15四、产品定位16第五章 项目开发建设及实施计划18一、建设方式18二、项目开发实施进度18第六章 项目投资估算及销售收入19一、项目投资估算19二、静态销售收入及成本利润率计算22三、销售计划与销售收入24第七章 项目经济效益评价

2、25一、盈利能力分析25二、资金来源与运用分析27第八章 项目的不确定性分析30一、盈亏平衡分析30二、敏感性分析32第九章 社会效益及环境效益评价35一、项目社会效益评价35二、环境效益评价36第十章 可行性结论与建议37一、结论37二、建议37附件一：项目总体规划图38附件二：项目开发进度计划表40附件三：投资估算表41附件四：销售计划及收入表42附件五：全投资现金流量表43附件六：资金来源与运作表44附件七：自有资金现金流量表45附件八：损益表46第一章 总 论一、项目名称及建设单位项目名称： 户县沣京路风景洋房项目项目地址： 户县沣京路项目开发单位：西安广晋置业有限责任公司二、项目概况

3、沣京路风景洋房项目位于户县城东沣京路，属于城市新区，未来发展潜力巨大，项目以“户县首席洋房社区，国际标准人居典范”的标准打造户县首席名流高尚社区。项目占地约73.686亩，容积率2.2，包括电梯砖混多层住宅、高层住宅、写字楼和沿街底商。总建筑面积11万，主力户型在125左右舒适三室，项目设置有一入口商业街，并在社区入口建一钟塔，形成高尚小区的第一道亮丽名片。社区景观设计和水景设置相结合，环境高尚优雅，整个社区住宅总户数约770户，鼎力打造2007年户县首席高尚住宅项目之杰作。三、可行性研究报告的编制依据1西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编2西安市城市总体规划3户县城市发展规划4项目周边

4、房地产实地调查情况5房地产项目可行性研究指南6户县城建局城市配套费用征收标准7陕西省现行相关工程定额标准四、主要技术经济指标1 本项目主要基础参数指标：项目指标备注1.占地面积73.686 亩2.总建筑面积11000含地下人防及设备用房 2.1多层住宅76000带电梯7层 2.2高层住宅1700018层一梯四户 2.3沿街商业7000两层小开间底商 2.4写字楼800016层写字楼 2.5地下建筑面积200050作为设备用房，可公摊销售3.容积率2.24.绿化率35%5.总户数770 户平均每户面积为1202 项目主要技术经济指标项目融资前指标项目总投资19531万元建设周期、施工周期30个月

5、/18个月销售单价电梯多层1850元/销售收入（扣除两税一费后）23859万元高层住宅2150元/北侧商业7500元/西侧商业5500元/税前利润4503.39万元所得税后利润2957万元成本利润率23.27%基准收益率（年）8%财务净现值2762万元（税前）静态投资回收期25.19个月（税前）1484万元（税后）25.48个月（税后）全投资内部收益率（季度）5.81（税前）动态投资回收期26.57个月（税前）4.20（税后）27.25个月（税后）融资后指标税前资本金利润率163.09%税后资本金利润率94.11%财务净现值9104万元（税前）静态投资回收期15.23个月（税前）5071万元（

6、税后）15.33个月（税后）全投资内部收益率（季度）21.85（税前）动态投资回收期15.60个月（税前）15.60（税后）15.86个月（税后）五、结论本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县的经济、社会发展都具有一定的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。第二章 项目市场研究一、户县概述户县是中国农民画之乡，被誉为“中国第一画乡”，自古有“银户县”的美名。随着撤县设区的实现，户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出了蓬勃发展的态势，每年约有166000平米的开发量，加之西安城市规划优先发展西南重镇方案的确立，已经呈现出迅猛的发展势头，房价年增幅约为20%。随

7、着政府东迁和二环规划以及沣京工业园的建设，城东成为户县房地产发展的主战场，沣京路也成为了户县第一黄金大道，孕育着无限商机和美好前景，持续描绘着“第一画乡”的美丽画卷，户县即将成为名副其实的城市副中心，发展前景十分诱人。二、西安房地产市场分析户县现属于西安郊县，不久将撤县设区，成为西安草堂区，所以西安房地产市场对户县房地产市场发展有着巨大的影响，研究分析西安房地产市场的供应结构、产品形式、消费心理对本项目决策有着重要意义。1、 西安是西北门户，经济居于西北第一；西安是世界闻名的旅游城市，十三朝古都。2、 在全国经济形势一片大好的形势下，近年来西安的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升。3、

8、 西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予西安更加多的发展空间。4、 西安教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发的趋势比较明显。5、 西安房地产业长期处于稳步发展的阶段，此次宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势以成定局，西安房地产泡沫甚微。6、 市场走势趋于理性、迈向成熟，西安房地产市场价格走势总体略有上升。房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。西安房价会在理性回归后继续保持一定的增长速度。7、 新中产阶级崛起，一流地段的高品质形象、中等价位住宅存在市场空缺。 8

9、、 内外部空间的充分挖掘、利用，成为具有先进开发理念的开发商产品塑造的首选。9、 在购房区位选择方面，城南,依旧是西安市民首选的居住板块。城东，逐步成为人们选择居住之地的热土。城西,老工业区形象的逐步改观，成为有意在高新区置业人群的第二选择。城北，政治核心逐渐分流其他区域的部分客群，但总体升温还有待时日。高新，社会富有阶层的聚集地。曲江，以其浓郁的文化底蕴，成为社会中高层人士新的聚集地。10、 随着西安城市规划的逐级审批通过，形成“一城多心”的规划定位布局，除长安和临潼外，还将形成灞桥、周至、户县、高陵、蓝田、闫良六个城市副中心，城市规划为城市副中心的发展创造了广阔的空间。11. 面积由奢华型

10、向实用型发展。近年来，房屋面积开始由两房80135，三房120160平米的奢华型，逐步向两房7595平米，三房110135 的紧凑型发展。如紫薇地产，最早的紫薇城市花园的3室的面积在150左右，后来的紫薇田园都市的3室的面积在130左右，最近紫薇馨苑的三室的面积在115 左右，就反映了这种趋势。三、户县房地产市场分析1、户县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。户县建设局资料统计显示，户县2005年的房地产开发量约为166000，估计商品房的开发约占70%，其余为单位集资建房等。2005年在交易所办理商品房备案的大约有550户左右，总建筑面积大约在65000（含二手房交易）。据户县

11、建设局工作人员粗略统计，近年来，每年房地产开发量呈10%递增。从以上数字表明，户县房地产市场开发量和销售量都比较小，整个市场还处于初级阶段，但是05年户县房地产市场均价在1600元/平方米左右，较上年同期上涨20%，增长幅度较大。2、户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。截至目前,户县房地产开发企业约为十几家，1993年至2005年开发的楼盘面积达到238258.1平方米，投资金额4亿元以上，年开发面积平均保持在19000平方米以上，房地产行业已渐渐成为户县国民经济发展的新亮点。据统计，户县房地产施工面积由2000年的11000平方米提升到2004年的37708.1平方米，投资额由400

12、0余万元提升到1.2亿元，上缴财政的税额达到了一个新的台阶，从而带动了户县建筑业、劳动业、运输业、建材业等相关产业，目前户县建筑业的领域的农村剩余劳动力达到2000余人，特别是2004年全县信贷达到1亿元以上，体现了户县房地产产业在促进消费、拉动经济增长中起到了带头作用。3、房地产开发市场潜力巨大，周边村镇潜力有待挖掘。统计资料显示，县城城镇居民户为26360户（包括东街居民），余下镇约为12412户，93年至今，户县建房总面积为1060836.25平方米，按户均100平方米计算，可安置10608户，从理论上讲，仍需解决14496户住房问题，结合户县居民收入情况，以解决一半计算，共需解决无房户

13、7248户住房，以10年均衡计算，每年需解决725户住房。同时户县周边如大王、余下镇属于户县周边富裕的村镇，部分居民富裕程度已经超过了户县县城中等居民水平，但因其本身的地域环境与生活环境不足以满足这些新财富阶层的生活需求，所以这其中的大部分人将很有可能涌入户县置业，市场潜力十分巨大。4、居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。随着居民家庭结构逐年缩小，三口之家结构逐年增多，与父母分户居住成为现代人追求的一种趋势，而户县的集资建房主要集中在93年到98年间，推移到现在大部分已是几代同居，而且当时户型设计不足100平方米，人均住房面积太低，小面积向大面积发展也是一种趋势，但也讲求舒适度与高

14、性价比相统一。另外以购买商品房作为一种投资也是户县房地产市场新兴的一种方式，这种投资类型目前占据较小的比例成份，但有比例逐步增大的发展态势。户县城镇居民住房水平还不高，2004年底人均居住面积仅为21.5平方米，离国家要求标准（人均35平方米）距离相当大。总体上可以将户县居民住房需求可归纳为改善型需求和投资型需求。5、城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段 户县最高行政机关-县政府的东迁与城市二环规划的最终确定，整体上带动了城东的开发建设与生活配套设施的逐步完善。同时沣京工业园的正式运营必然会创造大量的就业机会，而这些就业者势必会选择交通便捷、生活配套齐全、距工作地较近的区域购置房产。而渐成

15、开发热点的沣京路沿线，则成为代表城东板块的核心中轴，以渐趋丰满与彰显成熟的商业配套，逐步提升了整个板块的商业价值，升值潜力不言而喻。6、户县涝河治理带动城镇化进程。西户滨河花园整体设计方案分为一期、二期建设。第一期以户祖路涝河桥为中心，涝河河道南北各1500米进行河道加固护砌，修橡胶坝两座，可蓄水500亩形成水上公园，河堤东岸东移扩30米，加宽涝河河道，修滨河大道38米宽，种植绿化灌木，安装城市排污、雨水管道以及照明等配套设施形成以城市防洪、集体休闲、娱乐为一体。第二期以涝河东岸开发计划分为滨河商贸区、滨河文化社区，滨河商住区和旅游度假区共四大块。共计开发可用土地2250亩。该项目的实施目标是

16、建设“园林城市，生态户县”。对扩大户县西城区空间，提高城市档次，促进当地经济有非常重要的意义。四、户县房地产市场总结1、 户县房地产市场开发量和销售量规模都很小，商品房价格增长幅度较大。2、 整个市场产品开发水平较低，容易用较低成本获得产品领先。3、 居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。4、 目前项目开发主要在区域东部和北部，城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段，其他片区商品房开发稀少，户县涝河治理带动城镇化进程。5、 因距西安较近，当地客户不乏对高品质物业的体验，市场需要有人引导。6、 市场供应总量不多，但售价稳步上扬、市场多层均价1500元/，小高层均价1800元/。7、

17、整个市场供应及需求都以三室为主，相对而言，实用的两室、三室产品需求更大。大三室、四室、跃层等大面积产品，因其客群需求与当前产品综合品质发生错位，导致此种类型产品市场销售不畅，但此类高端客户有效需求尚未得到有效释放。8、 绝大部分消费者对项目地比较认可，认可的消费者主要是对项目的交通和周边环境比较满意。9、 价格仍然是客户最敏感的因素，社区配套也受到足够关注。 10、 消费者对房屋总价比较敏感，控制总价，保证功能，提供高性价产品必然会受市场青睐。 11、 建筑新颖，必受追捧。户县虽然是一座县城，但购房者多为经商或城市打工者，他们对于住宅品质的要求建立在与西安建筑产品的对比之上。所以户县虽小，但建

18、筑形式却呈现出多样化。在开发过程中，对于建筑立面的设计追求精益求精，多采用西安时下流行的建筑形态，如大面积的采光窗或空中花园等美观独特的建筑形态，从而为后续销售创造契机提供买点，使建筑本身就成为最好的销售武器。第三章 地块分析一、土地现状及区域环境1地块现状本项目位于户县城东板块，距新城区人民路150米左右，项目地块北临沣京路、西临朝阳路。“政府向东、经济向东”，户县在向东发展的阵阵擂鼓声中，人民路以东，沣京路以北已建成西安沣京工业园。沣京路是未来户县商业的核心位置，升值潜力巨大。繁荣的商业与新型住宅相结合所诞生的必定是户县新的CLD。 项目地目前为计量所、科技局、知识产权局、种子研究推广中心

19、、农业技术推广中心、科学技术学会等多家单位办公、居住地，地势平坦但拆迁量较大。 2区域环境项目地周边配套成熟，餐饮、购物、娱乐、教育配套齐全，生活便利。二、地块SWOT分析通过对广晋置业户县项目自身的考察及对周边地区相关楼盘的详细调查，该项目存在很大的成功机会，同时也面临为数众多的潜在威胁。如下SWOT所示：1STRENGTH 优势分析1) 大势所趋，板块优势明显沣京路板块因地处城东板块范围内，身处户县开发与置业首选地段，其区域化竞争优势明显。2) 板块内竞争较小板块内楼盘6家，其中财富中心为商业项目，丰泽园与京兆温泉小区项目销售进入尾声。氮肥厂项目因开发商资金问题至今未有明显动作。仅锦绣华庭

20、与沣京苑项目处于销售周期中。3）沣京路渐成开发热点地段，生活配套将逐步完善。2WEAKNESS 弱势分析1）周边环境较差项目地块周边为比较破旧的普通二层民宅，对项目自身的气质塑造形成一定难度。 2) 地块不规则项目用地地形不够规整，对产品的设计有一定影响。3) 异地开发风险开发商首次进军户县市场，对项目的掌控上有一定难度。4) 前期工作多项目地块大，涉及单位较多，拆迁困难较大，影响工期。3OPPORTUNITY 机会分析1）市场空白点多板块内产品类型单一，户型面积较大，空白点较多，市场潜力较大。2）营销的差异化存在板块内项目营销力较弱，专业整合能力差。在售项目宣传包装水平较低。3）东城的发展规

21、划整体东城板块的复苏，必将吸引更多的置业者关注此处。4）政府东迁的借势政府东迁和二环的规划带动了沣京路地段经济的快速发展。4THREATEN威胁分析1）御苑新城经济实用房带来的影响。2）宏观经济形式的变化。3）在售和潜在项目之间的激烈竞争。 综合分析：户县房地产市场近年来发展迅速，年增长率达到20左右，项目地块区位条件优越，在户县中心东移的形式下，前景看好。但同时地块不规则，地上拆迁单位众多，给开发进展带来威胁。应抓住有利时机，加快前期工作，使项目尽早面市，创造经济效益。第四章 项目定位体系一、整体定位 电梯花园洋房二、核心形象户县首席名流社区，国际标准人居典范三、客户定位1. 个体私营业主多

22、为周边市场的经商者，经济状况较好。有较强的购买能力，渴求更高质量的生活品质。多已成家并有子女，有稳定的居所，具有较为敏锐的投资理财意识，渴望有一个品质、功能、保值的高性能居所。2. 国企中层福利待遇逐年提升，收入稳定。有较高的文化程度，以中年为主。虽然单位拥有自己的生活社区，但是更多的置业者渴望今后拥有更高品质的生活居所，属于购买力较强的特殊群体。3. 教师文化程度较高，福利待遇稳定。对高质量的生活品质有不懈的追求。以中青年两口之家或孩子较小的三口之家为主。受单位房源、职称等多方面条件的限制，多为一次置业或过渡性置业，带有一定的投资保值色彩，迫切想改善目前的生活居住条件。4. 企事业单位员工周

23、边大型企事业单位的工薪族，生活规律，对生活品质相对要求较低，易于满足。多为两口之家或孩子较小的三口之家，第一次置业，但受单位集资房购买条件的限制，不得不考虑商品房。但整体购买力较薄弱，不是本项目的主力客群。5. 周边乡镇潜在客群周边乡镇的财富阶级，因不满足自身现有居住状况或为子女求学考虑而进入户县置业的群体。四、产品定位1产品定位简约现代风格的砖混电梯多层和少量高层住宅2户型定位舒适型两房及三房住宅户型 两室三室四室复式面积区间80-90120-140155-165165以上配比30%60%5%5%注：顶层部分根据实际需要布置“机动复式产品”并根据后续销售状况可做平层与跃层转换。3. 价格定位

24、根据当地在售项目价格，综合本项目建造成本，确定电梯多层1850元/，小高层2150元/，北侧沿街商业7500元/，西侧沿街商业5500元/，写字楼价格3500元/。4规划布局 地块北侧临街，具有很大的商业价值，此处建筑不会影响小区内日照，所以此处临街布置高层住宅和高层写字楼，其余布置多层住宅，小区入口设置在西侧朝阳路上。由于户县消费能力较弱，小汽车拥有量少，所以不设置地下停车库，规划沿东南外围设置地面停车位。 各项技术指标如下表所示：（接下页）项目指标备注1.占地面积73.686亩2.总建筑面积1100002.1住宅93000多层7F76000高层18F17000不包括地下面积，地下面积部分做

25、设备用房，部分做锅炉房2.2商业7000北侧3000西侧40002.3沿街16层办公楼8000不包括地下面积，地下做设备用房2.4地下建筑面积2000其中50作为设备用房，可公摊销售3.容积率2.22面积不包含配套公建及地下部分4.绿化率35%5.住宅总户数770户平均每户面积为1206.可售面积109000规划布局图详见附件一。第五章 项目开发建设及实施计划一、建设方式沣京路项目建设，拟采取面向省内外具有承担该建设项目工程能力的建筑企业，以公开招标的方式进行招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩特别突出、信誉与质量良好的建筑承包商承担该项目的工程建设。切实贯彻“百年大计、质量第一”

26、的方针，落实国家质量振兴纲要和建设工程质量管理条列，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓著。此项目建设的工程质量监理，面向省内外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理公正的控制项目建设工期、成本、质量。二、项目开发实施进度充分考虑到项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢的开发速度按计划快速完成整个项目开发运作。项目拟定2007年3月正式开工建设，6月出地面正负零，进行地上施工，中央景观区在开盘前实景兑现，2008年11月交工，地上工程施工周期18个月。2007年10月开盘销售，销售

27、周期21个月，到2009年6月末全部销售完毕。具体开发进度计划详见附件二。第六章 项目投资估算及销售收入一、项目投资估算 1投资估算的原则本项目的投资估算遵循以下原则：1) 规划设计及开发销售组织；2) 陕西省建筑工程有关规定及定额；3) 户县城建费用统一收费标准；4) 户县天然气入网收费标准5）房地产市场项目类似工程的参考成本及市场销售参考价格。2. 投资估算取费说明1）土地费用土地费用按50万元每亩计算，出让金比例24.6，过户契税按3计算。2）前期费用前期费用包括政府缴费和前期工程费，政府缴费按户县城建局最新标准计算，前期费用参考可类比项目实际发生额及行业标准确定。3）建安费用建安费用占

28、总投资最大比例，力求准确，本次参考地区概预算定额，结合类似项目竣工结算资料综合确定。4）其他费用户县消费水平较低，媒体投入较西安小，因此确定管理费用和销售推广费用取费标准为2.5、2；监理费用由于行业竞争激烈，下浮国家标准较多，取市场值为建安费用的0.6。3. 投资估算总投资估算 = 土地费用+前期费用+基础设施费+建筑安装工程费+公共配套费+管理费+销售及推广费+财务费+不可预见费注：销售收入来源详见“ 销售收入估算表”项目投资估算表序号项目数量小计（万元）取费标准及备注1土地取得成本4701.17 分摊到可售建筑面积楼面地价为431.30元1.1土地出让费73.686 亩3684.30 1

29、.2出让金3684.30 万元906.34 1.3契税3684.30 万元110.53 2前期费用1253.57 2.1城建费用939.372.2前期工程费314.203建筑安装工程费10197.00 4基础设施108000 270.00 红线范围内供电、给水、排水、暖气管道等5公共配套费及绿化461.23 6设备及工器具购置费972.50 7其他费用539.97 7.1管理费17855.46 万元446.39 取1-6项之和的2.57.2监理费10197.00 万元61.18 按市场取低于国家标准7.3沉降观测费108000 10.80 市场价7.4决算费108000 21.60 市场价8销

30、售及推广费用25247.50 万元504.95 市场推广、宣传、代理等为销售收入29财务费用18347.66 356.64 详见资金运作表10不可预见费13694.26 万元273.89 取2-7项之和的2合计19530.91 总投资分摊到可销售面积单方成本为1792元/(含垫付天然气初装费） 详细见附件三4土地增值税计算 1）扣除项目 根据土地增值税暂行条例和实施细则的规定：纳税人开发建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。同时规定纳税人为房地产开发企业，扣除项目可按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和加计20扣除。本项目按上述规定计算扣除项目为2458

31、5.64万元，增值额为1012万元，为扣除项目的5，低于20，所以本项目可免交土地增值税。 二、静态销售收入及成本利润率计算1销售价格经过详细市场调查，本项目与同一供求圈内的相似项目对比分析，确定本项目各建筑形式销售价格如下表单价高 层2150元/电梯多层1850元/北侧商业7500元/西侧商业5500元/写 字 楼3500元/2销售收入测算面积单价小计(万元）可售高层17500 2150元/3762.50 电梯多层76000 1850元/14060.00 北侧商业3000 7500元/2250.00 西侧商业40005500元/2200.00 写字楼8500 3500元/2975.00销售合

32、计25247.50 3成本利润率计算1项目全部销售收入25247.50 万元2与转让房地产有关税金1388.61 万元两税一费5.53项目可实现开发价值23858.89 万元4项目总投资19355.50 万元扣除垫付天然气入网费5实现税前利润4503.39 万元6成本利润率23.27%扣除两税一费后可以看出本项目全部销售完毕销售收入为25247.50万元，扣除营业税金及附加后为23858.89万元，税前利润为4503.39万元，成本利润率为23.27，处于房地产行业较高水平，项目具有很强的盈利能力。三、销售计划与销售收入本项目物业涉及多层住宅、高层住宅、商业、写字楼，户县当地目前高层住宅销售缓

33、慢，写字楼市场几乎空白，市场接受抗性较大，尽管本项目面世在一年以后，但为避免风险，避免乐观给项目决策带来失误，为尽力将所有不可预见风险含概在内，我们设定项目的销售周期定为21个月，2007年10月开盘销售，2009年6月底销售完毕。本项目涉及高层住宅和写字楼、商业，建设周期稍长，为了增强客户对项目的信心，宜把项目开盘时间稍往后压，使客户真正看到入住在即，达到热销场面，烘托人气，带动销售。前期通过营销推广，内部认购，聚集大量人气，在开盘日形成旺销场面。本项目为目前户县唯一多层带电梯花园洋房社区，根据户县市场自身特点及公司销售经验，开盘后的第一个季度可实现前期积蓄客户及现场新客户签约达到总销售面积

34、的15左右，以后销售量逐渐稳定在每月12左右，在项目竣工后，用半年时间完成全部销售任务。详见附表四：销售计划及销售收入表第七章 项目经济效益评价对本项目实行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版以及由建设部发布的房地产开发项目经济评价方法，建标2000205号，并参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，为了更客观的评价项目自身经济效益，我们重点分析项目融资前现金流量。计算设定前提条件：1.土地费、前期费用年初一次性投入，户外基础设施在主体完工后投入；2.中央景观区在开盘前提前兑现投入，天然气入网费在竣工后投入；3.建安投资及管理费按比例投入，设定

35、建设期间各季度资金投入比例分别为14、15、15、15、15、14、12；4.本表为项目融资前财务分析，建设投资不含建设期利息；5.结合银行贷款利率及行业特点，设定项目年基准收益率为8，则计算用季度折现率8/42。一、盈利能力分析财务内部收益（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其年利润率没有实际意义，故没有选取这项指标。评价指标的计算过程详见附表。1、财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基础收益率时，则认为其盈利能

36、力已满足最低要求。由项目现金流量表计算可得：全部投资的财务内部收益率为：所得税后： 4.20%； 所得税前： 5.81%。项目自有资金财务内部收益率：所得税后： 15.60%； 所得税前：21.85%。可见项目税前、税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率2，项目风险较小。2、财务净现值（FNPV）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目是可以考虑接受的。本项目选取的年基准收益率为8%，则季度基准收益率为2，由此可计算得：全部投资的财务净现值：税前2762万元；

37、税后为1484万元；自有资金的财务净现值：税前9104万元；税后为5071万元；可见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。3、资本金利润率资本金利润率是利润与企业真正投入自由资金的比例，是静态指标。税前成本利润率为：163.09税后成本利润率为：94.114、静态投资回收期全投资税前25.19月； 税后25.48月。自有资金税前15.23月； 税后15.33月。5、动态投资回收期全投资税前 26.57月；税后27.25月自有资金税前 15.60月；税后15.86月项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期30个月，所以风险较小。 融资前现金流量分析表详见：附件五自有资金现

38、金流量分析详见：附件七二、资金来源与运用分析资金来源与运用表集中体现了项目资金平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目资金来源与运用为下表所示。从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。1 资金来源与运用表（财务平衡表） 时间项目2007年2008年2009年合计1234123412一、资金来源8034 1899 1930 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 37110.50 1.销售收入0 0 0 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 25247.50 2.自有资金4034 899 1930 0 0 0

39、0 6863.00 3.银行借款4000 1000 0 0 0 0 0 5000.00 二、资金运作8034 1899 1930 1997 1992 1881 6663 597 1298 1175 27465.44 1.土地及前期费5955 5954.73 2.基础设施及配套0 103 135 0 0 0 0 0 493 0 731.23 3.建设投资2030 1746 1746 1746 1746 1630 1048 349 0 0 12041.92 4.经营成本49 49 49 49 49 49 49 40 31 31 446.39 5.销售税金及附加0 0 0 202 196 202 2

40、09 208 198 173 1388.61 6.所得税0 0 0 0 0 0 0 0 575 971 1545.93 7.还本付息0 0 0 0 0 0 5357 5356.64 三、盈余资金0 0 0 1672 1581 1789 -2860 3182 2310 1971 9645.06 四、累计盈余资金0 1 0 1672 3253 5041 2181 5364 7674 9645 从资金平衡表可以看出，在项目开工的后两个季度因为没有销售收入，需靠自有资金及银行贷款作为资金投入，支付地价款，前期费用及本期建设投资，其中自有资金共需6863万元，占项目总投资的35.14，需借助银行贷款50

41、00万元。从本项目2007年10月开盘销售后，有销售收入，此时可实现滚动开发，用销售收入偿还借款本息及投入下期建设。资金平衡表详见附表六 2借款还本付息表 时间项目2007年2008年合计12341234季初本息累计4000 4060 5122 5199 5277 5357 5437 季末本息累计4060 5122 5199 5277 5357 5437 本季借款4000 1000 0 0 0 0 0 5000 本季应计利息60.3 61.2 77.2 78.4 79.6 80.8 356.6 本息偿还0.00 0.00 0 0 0 0 5357 5357 其中：还本5000 5000 付息356.64 356.6 季末借款余额4060 5122 5199 5277 5357 5437 0 注： 1.贷款年利率取6； 2.利息按月付息计算； 3.到期一次还本付息；在本项目建设周期内共需借助银行借款5000万元，贷款期1.5年，在2008年第二季度末可用销售收入全部偿还完毕，其中利息共计356.6万元。