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1、阜阳皖西北城市商业广场可行性分析报告 目 录前 言5一报告编制目的5二 报告编制说明6三特殊说明6第一章 总论7一项目基本情况7二经济技术及财务指标9三结论存在问题与建议10第二章 项目建设背景与开发商发展商概况12一项目建设背景12二项目建设的必要性13三项目建设的可行性15四项目可行性研究的依据16五开发商简介16第三章 市场分析与预测18一社会经济状况18二 房地产市场宏观形势分析及预测21三项目的市场情况分析及预测34第四章建设条件及选址39一区域概况39二自然条件39三公共服务设施41四工程地质43五水文地质43六地址选择43第五章规划设计方案44一 规划设计方案的指导思想44二 规
2、划设计方案的原则44三 建筑规模及规划设计方案设想45第六章营销策略及方案53一营销策略53二营销方式55三 销售节奏与策略58五租售计划64一环境保护65二劳动卫生与安全66三项目内部安全保护69第八章物业管理与劳动定员69第九章 项目实施进度与管理72一项目管理72二项目监理73三项目建设工期和实施进度74第十章 节约能源75第十一章项目投资估算及资金筹措77一 投资估算的原则77二财务测算报告78三风险分析89第十二章结论及建议91一 结论91二 存在的问题及建议92三特殊说明94阜阳皖西北城市商业广场可行性分析报告前 言一报告编制目的1在对本项目开发经营环境进行详细分析的基础上结合项目
3、所处的区位环境对该地块的市场价值进行合理的评估2对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见并根据市场需求对项目的市场定位设计提出相应的建议3对项目进行投资分析和风险分析4结合公司的状况和项目的特点探索项目开发经营的可行方式二 报告编制说明本报告中投资估算采用假设开发法依据定额标准和行业普遍惯例对项目的可行性和开发经营策划提出初步意见并结合项目的特点优势对项目进行投资分析财务分析和风险分析销售预测则采用市场比较法本可行性研究报告的计算时点为2008年9月 三特殊说明在本项目可行性研究中针对当前国内房地产开发中普遍存在的预售情况进行了必要考虑对当前税法与会计制度对财务数据的影响差异也进行了充分考虑由
4、于房地产开发行业的资金来源与投资的特殊性特别是建设期与销售期的重叠预售期较长故个别财务指标可能不同于一般行业指标第一章 总论一项目基本情况1项目名称皖西北城市商业广场2项目单位开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司3项目负责人康勇4项目建设地点颍泉区皖西北商贸城中心广场沿街东西宽134米南北长104米占地面积22亩约14000平方米5开发目的发展泉北城市经济改善城市功能增强城市辐射力带动皖西北商贸城商业经济发展树立泉北新区城市新形象招商引资推动泉北新区城市经济快速发展提高皖西北商贸城商业档次改善城市居民购物和居住条件提高企业自身经济效益加快企业发展6建设内容该项目占地22亩14000平方米总建筑面积
5、约11万平方米其中商用面积4万平方米含人防和设备用房5000平方米办公住宅7万平方米并配套建设道路停车场装卸平台及配套用房1000平方米皖西北城市商业广场项目从功能上分为三部分地下部分为人防设备间停车场约10000平方裙楼14层为商业服装及小商品批发商城约40000平方5-28层以上为2座办公塔楼约70000平方基地容积率70建筑密度70机动车停车泊位300辆 地下室及户外 7项目总投资35亿元人民币二经济技术及财务指标皖西北城市广场主要技术经济指标表1序号项 目单位指标1规划总用地面积平方米14000 11其中建筑用地面积平方米10000 12公共占地面积平方米4000 2总建筑面积平方米1
6、10000 21其中住宅建筑面积平方米0 22写字楼建筑面积平方米70000 23餐饮娱乐建筑面积平方米0 24商铺建筑面积平方米40000 com其中负1层商铺建筑面积平方米5000 com底层商铺建筑面积平方米10000 com二层及以上商铺建筑面积平方米30000 3建筑密度70 4容积率600 5绿地率 20 6销售收入万元45000 7建设投资万元35658 8投资利润率税前19879投资利润率税后133210全部投资财务内部收益率税前300711全部投资财务内部收益率税后206212全部投资财务净现值税前万元3285 13全部投资财务净现值税后万元1534 14全部投资投资回收期税
7、前年115 15全部投资投资回收期税后年114 项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力财务评价项目可行三结论存在问题与建议通过对项目的技术经济分析论证我们得出以下结论1皖西北城市商业广场项目的建设符合国家宏观经济政策和阜阳市对该区域的发展规划2皖西北城市商业广场项目开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司均具有很强的经济实力和强的商业运作能力为项目建设及招商提供了可靠的保障3本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点达到了人工景观与环境景观相融洽的目的4本次可行性研究对项目开发的技术分析是充分结合了项目自身的实际条件具有一定的可操作性5从财务评价指标上来看其市场前景看好企业能快速回笼资金6从盈亏平衡分析
8、及敏感性分析可知本项目有较好的抗风险能力资源供给及外部协作条件满足建设要求根据在评价过程中对本项目的认识对本项目实施提出如下建议1经营管理风险规避A本项目主要应加强市场营销工作做好商品房销售及市场招商B在项目实施中还应优化设计采取切实可行的工程技术措施和施工方案C做好物业管理和售后服务工作2金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险应采用多种方式实现快速销售3建设管理措施A整合企业资源提高操作水平B根据开发资金运作模式的设定对运用资金的能力要求较高C提高资金的使用效率的同时亦要保持整个开发理念的延续性D委托合作伙伴本项目发展商作为销售及招商代理公司E项目在招投标
9、阶段应该选有实力的承包商和监理单位建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间的协调与配合确保工程进度保证工程质量尽量缩短项目周期第二章 项目建设背景与开发商发展商概况一项目建设背景阜阳市位于安徽省西北部黄淮海平原南端淮北平原的西部西部与河南省周口市驻马店市相邻西南部与河南省信阳市接壤北部东北部与亳州市毗邻东部与淮南市相连南部紧靠淮河与六安市隔河相望是安徽省重要的陆上交通枢纽以及安徽通往西北方向外省市的主要门户改革开放以来特别是进入90年代阜阳市步入持续快速发展阶段各项事业取得了历史性的成就十五期间阜阳市的主要经济指标年均增速达10以上煤电工业物流贸易以及房地产业等是该市的支柱产业但由于该市经济底
10、子薄历史欠账多城市发展相对较为落后作为城市支柱产业的物流商贸及房地产业规模不大功能单一档次不高满足不了蓬勃发展的人民物质文化生活的需要为了进一步发展阜阳经济确立阜阳区域中心城市的形象和地位阜阳市委区府提出了抓机遇打基础兴功能树形象的发展方针提出了抓住机遇形成新的经济增长点加快城市建设形成新的生产力布局深化功能开发形成新的城市功能的发展思路市政府将全力推进十个一批支撑体系的建设其中包括建设一批大中型企业总部和营销中心民营科技企业总部使之成为对内贸易的经济高地 建设一批超大型配售配送中心物流中心超级市场基本形成物流百货业超市业专卖业连锁业为一体的商业框架建设一批大型餐饮业宾馆业娱乐休闲业为主体的旅
11、游服务产业等等作为本项目的开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司敏锐地观察到了这一机会该公司经过长期的调研决定适应市场的需要建设一个最大的集商业餐饮公寓式写字楼为一体的商业广场二项目建设的必要性1项目有鲜明的特色适应了市场的需要弥补了皖西北商贸城市场的空缺具有强大的竞争力市场拉动力中国是世界上最有潜力的消费市场而以阜阳为中心的皖西北地区又是中国人口最多的地区之一980万具有强大的消费潜力近年来随着经济的发展皖西北地区物资交易量快速放大各种交易市场的发展迅速遗憾的是现时能够满足商家需要满足消费者需求的高水平的集吃住玩等于一体在大型商业广场在阜阳却未出现绝大多数物流商贸企业规模较小辐射范围不大市场发展潜
12、力有限因此适应商家和消费者需要的多功能高档次物流中心具有很大发展空间本项目的发展方向正在于此本项目拟跟随国际国内市场的发展潮流迎合商家和消费者的需求在城市商业摩尔这个主题上走大规模多功能现代水平的路线强调商业广场的产品业态交易手段文化的多样化在城市商业中心区建设一个标准高环境美现代化的商业广场这样的商业广场发展创意比较超前特色鲜明定位独到符合销售商消费者的需求填补了阜阳这类市场的空缺与其它市场形成了错位竞争从而有着强大的竞争力2项目的建设对推动阜阳发展现代物流商贸业建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点历届政府领导曾多次指出阜阳应加快物流贸易的发展以形成阜阳价格更好
13、地发挥阜阳现代化中心城市的对外辐射功能本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一经营粗放的老路而是着力于打造一个具有很强辐射能力能代表阜阳皖西北中心城市形象的商业广场项目建设的这一指导思想与阜阳发展商贸流通业的思路和要求相吻合它可以在加快阜阳现代商贸流通业的发展进程中迅速提升阜阳市场的总体水平方面做出突出贡献本项目拟建的皖西北城市商业广场充分体现了阜阳市颍泉区的整体发展战略积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心包含有办公商业餐饮娱乐等多种经营内容项目规模大设计思想先进本项目的建设将推动阜阳市新一轮发展规划的实施3项目的建设将有利于繁荣阜阳城区经济提高阜阳城市形象
14、由于本项目规模大定位高因而项目的迅速发展将对阜阳经济的发展带来积极的影响一方面皖西北城市商业商业广场的发展将会推动商品快速流通快速销售从而增加税收增加就业为地方经济的发展作出贡献另一方面商业广场的发展也将会带动整个皖西北商贸城相关行业的发展如房地产业仓储业运输业其他商业等形成明显的侧向关联带动作用4项目的建设将进一步扩大阜阳物流商贸行业的辐射范围目前阜阳物流商贸企业的辐射范围主要是阜阳市及周边县城辐射范围并不大其原因一是物流商贸企业的规模有限对外销售有心无力二是物流商贸企业缺乏必要的现代物流设施过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来集聚国
15、内外众多品牌具有很大的规模并拥有现代物流设施将有利于扩大物流商贸企业的辐射范围增强阜阳物流商贸行业的影响力提高皖西北商贸城区域地位5项目建设有利于较好地发挥土地效益根据颍泉区的发展规划该地区重点发展商业物流贸易目前已建成了30万平方米本项目建设在皖西北商贸城中心广场一则可以带动皖西北商贸城相关产业再则可提高泉北新区整体城市形象树立现代化都市商业中心丰富了商业业态对提升该区域的商业价值促进地区经济发展有明显作用三项目建设的可行性1区政府对皖西北城市商业商业广场的建设十分重视在本项目的酝酿申报过程中得到了来自政府各方面的热情关心和支持2本项目的开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾
16、良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础公司领导经验丰富各方面人才搭配合理管理制度架构健全运行有序3本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流有着很好的发展前途4项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土地利用规划得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持因而是可行的5项目的区位交通仓储物流条件很好适应商业市场的建设发展6项目有着良好的经济效益这在本报告的第十一章将得到充分的论证四项目可行性研究的依据1阜阳市城市规划方案2项目建议书编制规范和要求3阜阳市经济社会统计资料4皖西北城市商业商业广场项目暂定设计方案5安徽省建筑工程预算定额估价表和阜阳市材料市场价格信息6阜阳市收费明白卡7委托方提供
17、的其它有关资料8委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料五开发商简介阜阳巨龙房地产开发有限公司简介阜阳巨龙房地产开发有限公司注册资金4500万是一家具有二级房地产开发资质的开发企业公司员工40余人具有中级以上技术职称专业技术人员有18人其中包括两名高级工程师和相关专业的统计师经济师和会计师等在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办的房地产开发专业知识业务培训学习具有近十年的房地产开发业务管理资历目前公司正在开发建设的项目百合康城占地35亩规划建设面积165000平方米总投资额285亿元人民币总建22幢楼房其中16幢为多层预计08年12月前多层楼房可以全部竣工6幢高层为28层建筑规划地下停车场
18、6800平方米目前正在施工中预计2010年竣工雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展第三章 市场分析与预测皖西北城市商业广场项目由办公商业餐饮等不同功能的房产组成本章将通过分析阜阳市房产市场发展的现状及趋势及不同功能房产市场的现状从而进行本项目各功能房产的市场定位一社会经济状况1 中国社会经济状况根据亚洲开发银行的评估中国在2007年的经济增长率约为1203其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动由于中国拥有庞大的内销市场其发展前景远比邻近国家乐观再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲国际社会普通认为2008年中国经济增长率应保持在1
19、0左右2阜阳市的社会经济状况改革开放以来阜阳市经济建设取得了丰硕成果城乡面貌日新月异人民生活水平逐步提高各项社会事业全面发展尤其是进入2003年以后在市委市政府区委区政府的坚强领导下克服了前期政府腐败阴影非典疫情洪涝灾害等多重影响负重爬坡奋力前行实现了政治上由乱到治再到人心思定人心思发展的转变经济上实现了由连续下滑到止跌回升再到两位数增长的转变走过了最为艰难的时期步入了快速发展的前期1综合经济实力不断增强2006年全市生产总值突破370亿元增长13财政收入超过322亿元增长木18完成全社会固定资产投资151亿元增长20粮食综合生产能力达到449万吨小麦大豆玉米禽产品等主要农产品产量稳居全省前列
20、煤电化工农副产品加工等行业生产能力不断增强刘庄煤矿阜阳电厂等一批重大项目建设进展顺利为阜阳市的快速发展奠定了坚实基础2经济发展思路逐步清晰市委市政府立足市情审时度势提出了建设皖西北中心城市的发展目标和优化一产强化二产繁荣三产的经济发展思路确定事关我市经济发展全局的6611工程作出了振奋精神凝心聚力抢抓机遇乘势而上奋力崛起的重大决策努力把我市建设成以区域性加工制造业中心优质安全农产品供应中心商贸物流集散中心为主要内容的区域性中心城市 3皖西北中心城市正在形成十五末阜阳市区建成区面积已达50平方公里城区人口总规模达50万人交通枢纽地位进一步凸显产业集聚能力进一步增强上海华源香港华润江苏大亚南京雨润
21、河北顶大国投新集集团等一大批企业入驻阜阳商贸物流集散中心地位初步确立全市社会消费品零售总额位居全省第二 4工业化与城镇化进程加快2006年全市规模以上工业销售收入达到203亿元以上连续三年保持两位数增长增长的稳定性和内在动力增强城镇化进程明显加快农村人口加速向城镇转移2006年全市城镇化水平达31 5社会事业全面进步人民生活继续改善2006年农民人均纯收入2350元城镇居民人均可支配收入8817元社会保障覆盖面进一步提高城镇登记失业率控制在4以内生态市建设全面启动居民消费结构加速升级住房通讯交通等成为新的消费热点20022007年阜阳市GDP见下表年份GDP总额亿元增长率 可比价 200220
22、941200321710200426310420053241032006370132007460136二 房地产市场宏观形势分析及预测1 国内宏观市场分析1市场回顾政策成为影响2006年乃至中期内房地产市场和行业发展的关键变量在始自2006年4月的宏观调控中中央和地方政府出台了诸多政策调控政策密集出台如加息4月27日和8月21日央行上调各档次房贷利率国六条5月17日提出房地产业健康发展六措施拉开今年调控序幕九部委十五条5月29日国办发 2006 37号文对国六条细化提出90平米双70标准二手房征营业税5月31日国税发74号文规定6月1日后个人购买不足5年的住房对外销售将全额征收营业税调控住房结
23、构7月6日建设部发165号文明确90平米标准限制预售7月6日166号文要求开发商获预售证后应在10日内开售外资限炒7月11日171号文加强对外资开发经营和境外购房管理土地督察7月24日国办发 2006 50号文规定全国省 区市 及计划单列市的土地审批利用纳入九大土地督察局监管强征二手房所得税7月26日108号文规定8月1日起统一强制性征收二手房转让个人所得税规范外汇管理9月5日外汇局和建设部联合规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理加强土地调控9月5日国务院发布加强土地调控有关问题的通知11月7日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原
24、有基础上提高一倍从上述密集的调控政策中可以看到规范和整顿是各项政策制定的基调从上游的土地到下游的消费都在政策调控紧缩的视野之内其目标都直指房地产行业的投资过度和价格的快速上涨主旨在于解决部分城市房地产投资规模过大房价上涨过快房地产行业的强政策性特征再一次得到体现我们看到开发商受到土地和信贷调控紧缩的外部压力与行业内规范经营的内部压力的双重挤压尽管表面看全国范围内商品房的价格普遍上扬但是由于绝对投入的迅速增加其实际利润水平正在逐步回归正常暂且抛开房地产泡沫破灭与否的争论一个更加市场化集约化的产业将在当前这种压力的承受与突破中走向成熟全国范围内房地产行业的景气度将因这次行业整合而获得一定的支撑中国
25、房地产业发展的脉络是一个家庭财产从无到有从以自用为主到成为资产配置手段的过程目前国内商品房销售的90以上都是个人消费者2002年个人房贷只有8258亿元4年后的2006年达到24万亿元增长3倍之多首先房地产对于国民经济的联动及相关行业的影响到底有多大这个问题没有从根本上解决当前房地产业发展的问题是一枝独秀是孤军深入是其它产业增长乏力是地方经济增长思维和模式单一化的问题由此造成了地方政府的依赖性银行资金的倾斜性和对其它产业发展的挤压性其次目前房地产投资与国民收入等系列宏观经济指标的比例是否协调特别是对金融的影响金融机构涉及到房地产的贷款占整个比例多少涉及房地产的不良贷款率房地产贷款中有哪些风险点
26、等大多缺乏系统深入的研究权威的数据缺损即使是央行这样的机构在对全行业摸底环节缺损的情况下做出的各种结论也是模糊的最后对于房地产行业泡沫争论的双方都摆脱不了利益背景以偏概全是共性要么将局部地区的个别现象概括为全行业的特点要么就是企图维护传统利润阻挡行业整合2 2007年保持发展且稳健的行业基调在的中央经济工作会议上中央对2007年的经济工作提出了八项主要任务1坚持加强和改善宏观调控保持和扩大经济发展的良好势头2坚持以发展农村经济为重点扎实推进社会主义新农村建设3坚持以节约能源资源和保护生态环境为切入点积极促进产业结构优化升级4坚持提高自主创新能力加快建设创新型国家5坚持落实区域发展总体战略推进城
27、镇化健康发展6坚持深化体制改革加快形成落实科学发展观的体制机制保障7坚持互利共赢的开放战略提高对外开放水平8坚持以人为本不断促进社会和谐我们看到这八条中几乎每一条都与2007年房地产行业可能面临的调整密切相关致力于结构调整和经济增长方式的转变是实现未来经济目标的重要基调而房地产业则很有可能被用来作为实现这种调整的工具无论如何飞快转动的车轮是不能离开车身的因此我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是为了确保经济增长以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展行业内的调整必须进行利润水平回归正常状态当前对于房地产行业发展的诸多置疑很多是基于社会资源向这个行业的过度倾斜必须实现各行业全面协调和可持续发
28、展土地市场化配置成为趋势国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的纵观其演变的过程一个贯穿其中始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程作为一个新兴的经营高度市场化的产业商品房价格的变化直接影响到了投资和消费的增长并与各地城市GDP的增速密切相关从某种程度上而言失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制在商业银行信贷管理更加市场化的形势下政府出于加强管制的本能对于开发土地的控制趋严是必然的趋势何况日趋活跃的土地交易市场将土地使用权价值发现得淋漓尽致土地收益逐步成为第二财政的角色已经是不争的事实在2007年以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台是政府对房地
29、产行业进行调控的主要手段我国国有土地的管理进入到有章可循治乱有方规范交易监管严格的新阶段国有土地的市场化配置水平显著提高越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击使下游的房地产业进入到业务规范透明资本实力竞争业内企业集约化程度迅速提高的新阶段加息从负面影响供求房地产行业的资金密集型特点表现在两个方面一是开发商买地和开发建设所需资金量大二是消费者购买商品房所需资金量大生产和销售环节的大资金流量特点决定了资金融通的必然性所以房地产行业是一个对利率非常敏感的行业利率提升既影响开发商开发建设资金的成本从而影响到商品房的供给和价格同时又影响消费者按
30、揭贷款利息从而影响商品房的需求和价格对于开发商来说加息提高投资资金来源中的贷款成本加息幅度越大贷款利息增幅也越大加息将限制开发商开发速度和商品房供给品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词一方面随着一系列政策措施的出台银根地根的进一步紧缩等将使国内相当一部分开发商面临空前的资金链和拿地压力行业内的洗牌将加剧市场的逐出效应将会显现另一方面随着市场竞争的加剧房地产业中的优胜劣汰企业间整合将会成为常态品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词2 阜阳房地产市场状况分析及预测1市场回顾2000年以前阜阳经济发展较为落后房地产投资基本停滞市政设施得不到改善房地产开发以沿路剥皮式开发和零星开发为主房地产价格一直在低
31、水平线徘徊2000年以来随着经济建设的快速发展和城镇化进程步伐的加快阜阳市实施了大规模的城市基础设施建设和危陋平房改造加大了住房分配制度改革的力度并相继出台了一系列的房地产相关政策对刺激房地产市场的发展产生了积极的影响2000年开始商品房的成交量开始大于上市量市场正逐渐消化前几年积压下的房源商品房开发快速增长2006年房地产开发投放255亿元增长426占全市固定资产投资的1689近几年阜阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一并通过一系列控制市场供给培育有效需求等相关产业政策的实施一定程度抑制了阜阳房地产市场上的投机行为挤压了房地产市场中虚热的泡沫成分一系列的政治风波也促使阜阳房地
32、产行业操作日益规范阜阳市房地产市场基本保持了健康均衡快速的发展势头纵观阜阳市近几年的房地产发展历程随着城市化建设的逐步加快随着居民对改善居住环境的愿望被快速挖掘随着居民有效购房能力的快速增长在今后的5至10年内阜阳市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长的发展趋势2当前现状及未来发展商业地产市场分析 目前阜阳商业网点主要集中在人民路与颍州路两侧并以人民路与颍州路交叉口为坐标点向南1000米向西1000米为核心商业圈这里汇集了阜阳百货大楼阜阳国贸商城千佰意购物中心绿色步行街浙江商贸城盛世衣庄等商业场所约占阜阳商业零售总量的45众多商业设施的集中在这一区域产生了越来越强的商业聚合效应进一步带动了周边地
33、区的人气使之成为阜阳市重要的商业中心地带到2006年阜阳商铺总保量约为700万平方米其中中心城区约200万平方米约占商业物业的28外围区域约500万平方米约占商业物业的72目前该区域商业用房底铺日租金在3-5元平方米日区域底铺平均售价达3万元4万元平方米该区域主要商业设施情况详见下表序号商业名称规模万业态距本项目距离1国贸商城18零售1000米2百货大楼12零售1000米3和华仟百意22零售1000米4阜阳商厦26零售1500米5盛世衣庄04零售800米6绿色步行街09零售1000米7浙江商贸城09零售1000米2006年是阜阳商业用房发展历程中的一个重要节点不仅在商业用房的开发销售和投资上都
34、有较大的增量市场轮廓逐渐清晰投资者的投资理念也得到了进一步确立从目前的情况来看在阜阳的住宅开发趋势影响下住宅区向中心城区外围扩展二环两侧的商业用房得到较快增长相对中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度总之今年阜阳商铺将有着更多纵深方向的变化这对商铺投资开发规划方面提出了许多新的课题商铺市场的技术要求会越来越高在开发方面更重视细分市场重视定位和竞争策略的制订在投资方面更注重收益和风险分析而在市场价格方面将出现总体租价微调售价起稳的局面餐饮娱乐地产市场分析随着我国经济的发展和人民收入的提高生活必需品的消费占全部消费的比重将不断降低恩格尔系数也将降低而休闲消费等将有惊人的增长2006年全社会餐饮
35、业营业额超过1万亿元同比增幅超过14保持了连续15年两位数的高速增长中国的餐饮业出现了一些巨大的变化比如快餐和休闲餐饮的兴起洋快餐大举进入中国西餐逐渐被人们接受传统餐饮和烹饪受到很大挑战餐饮的标准化工业化正在兴起等等随着中国快速融入世界经济的步伐在今后几年中国餐饮业将会以更快的速度向前发展预计2007年餐饮业仍将保持高速增长年营业额将突破12000亿元大关增长幅度将达到17左右在阜阳市场餐饮企业营业额更是直线上升2006年餐饮业营业额达205亿元比上年增长203随着阜阳经济的快速发展和人民生活水平的普遍提高在未来几年阜阳每年的餐饮营业额都将新增4亿元左右娱乐市场快速发展始于90年代初由于改革的
36、深入和对外开放的扩大来华外商增加以及人民生活水平的提高对各种娱乐健身服务的需求迅速上升从1994年到1997年全国许多大中城市出现了投资兴办娱乐健身设施的高潮从1998年以来的8年中娱乐健身场所数量大约翻了三翻多这些场所大都集中在大中城市及周边地区因经营项目不同投资额从几十万元至上千万元不等而根据统计2006年阜阳城市居民家庭人均可支配收入为8817元人均消费支出为6930元其中文化娱乐服务消费为786元约占11由此可见休闲娱乐业在阜阳的蓬勃发展目前阜阳市餐饮场所主要集中在文峰路两侧清河路两侧文峰两侧主要以中低档小酒店为主单铺营业面积平均在200多平方而清河路两侧主要以中高档大酒店为主单铺营业
37、面积平均在500平方以上而娱乐业除清河中路颍州南路两侧低档练歌房外单铺营业面积平均在200多平方主要以国会英皇钻石年代钱柜档次为高单铺营业面积平均在500平方以上但较为分散而在堪称阜阳CBD区域的人民路商圈只有国贸大酒店一家餐饮场所娱乐场所没有功能配套明显缺失阜阳经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础随着全球经济一体化国际零售业餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中国市场同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展加大了在这方面的投资力度在经济高速增长的推动下餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展用房需求剧增由于这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得也从而推动了相关地
38、产的发展办公楼市场分析2004年以前阜阳经济对外开放度较低经济总体较为落后写字楼市场较为萎靡租售价格一直落后于住宅市场以致近几年的房地产开发市场写字楼开发量一直处负增长态势但随着阜阳经济的快速发展和对外开放程度的加快写字楼市场自2004年年中起开始复苏租金开始上调出租率水平稳步提高阜阳GDP已经连续15年保持两位数增长持续平稳有序的经济发展增强了外来商家的投资信心为阜阳写字楼市场的发展蕴含了无限机遇由于未来的需求量将明显增长更多的企业逐渐开始研究购买办公楼自用的可行性此外作为皖西北经济的领头羊阜阳吸引了众多的区域内企业其中民营企业也是一个不可忽视的生力军与外来企业相比区域内企业更愿将写字楼作为
39、一项资产投资调查显示目前市场上的主要买家为国内的一些金融投资和贸易机构阜阳写字楼市场过去3年的新供应量分别为2004年4000平方米2005年5000平方米2006年7000平方米虽然写字楼市场新供应量不断增加但在阜阳租赁媒介上仍有寻租启事随时可见报端由此可见供应量相对不足供应结构不合理市场存量逐年消耗空置率大幅下降与此同时市场平均租金水平出现了稳步上升的态势租金从2004年的每天每平方米035元回升到目前的每天每平方米056元涨幅高达60现阶段阜阳写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米056元高端市场每天每平方米080-100元低端市场每天每平方米为030-040元年收益率约为6-92006
40、年度在阜阳经济运行状况良好的背景下省内外企业对阜阳的投资信心逐渐增强写字楼市场逐渐回升写字楼租金逐步走高租售率增加市场趋于活跃放眼未来两年随着新供应量的萎缩使用需求的升温租金水平将进一步上扬继而刺激购买需求估计阜阳写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长根据交通的便利程度和区域特征的不同办公楼在阜阳市区境内呈有规则的分布主要有二大块人民路颍州路板块由于是阜阳市最重要的商业中心颍州路是进入市区的重要通道因而该板块成为区内办公楼的一个主要分布区阜阳市将近一半的办公楼都集中在这一带清河西路阜王路板块由于阜阳市政府及许多机关事业单位处在这一板块不仅市内交通非常便利而且经过近几年房地产业的发展区域内
41、写字楼得到快速发展住宅市场分析阜阳房地产市场的区域市场可以大致划分为中市区南城区西城区泉北区河东区开发区本项目地处中市区在阜阳市属上游水平经对今年各类房屋交易情况分析阜阳市住房市场呈现以下几个特点价格逐渐上涨居民对商品房价格的心理承受能力逐渐增强2004年阜城商品房均价达1431元平方米2005年均价达到1789元平方米2006年均价达到2300元平方米2007年均价达到2700元平方米个别高达4000元平方米价格的不断上涨丝毫没有阻挡居民的购房热情商品房成交量不断放大居民对商品房价格的心理预期不断提高住宅改善型消费增加居民对小户型的商品房需求减弱购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年
42、显著提高其中购买单套面积在100平方米120平方米商品房同比提高了8个百分点单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了734个百分点经过几年的发展目前阜阳市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争房地产投资需求升温投机需求受到打压在当前股市风险较大存款利率较低阜阳投资渠道不宽不畅的情况下受房价持续上涨投资回报较高的吸引房地产投资投机需求加大但受近期国家及地方宏观调控力度不断加大的影响投机需求受到打压乡镇县城购房者渐成主力随着阜阳城市化进程的加快阜城周边乡镇及县城居民以子女教育做生意追求城市化生活为购房目的的消费需求呈递增趋势2006年2007年在阜城商品房销售面积中乡镇及
43、县城购房比例高达27和25金融支持力度加大居民贷款购房意识增强2007年全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额占整个消费贷款余额的86贷款购房比例达71此外2006-2007年阜阳住宅市场显著特点是所谓买涨不买跌房价的快速攀升正成为拉动消费者入市的一种动力刚性需求得到提前释放受当前房产市场供不应求状况的影响许多原本可以延缓几年置业的人群出现了需求提前释放的状况楼市中一步到位型置业十分普遍合理有效的梯级消费模式得不到认可从2006年中央政府颁布的一些相关政策来看住宅市场的政策调控力度仍在加大中小户型的政策性导向强力推行但由于住房消费是启动内需的重要因素是地方政府的重要财政来源所
44、以中央及地方政府仍将进一步推动住房消费拉动经济增长但为了保证房地产市场的健康可持续发展为了平息因房价过高日益沸腾的民怨政府仍将会在多方面采取措施以保证未来几年房地产市场的持续健康有效增长随着城市用地的日趋减少和政府批租土地的控制土地价格仍会不断攀升而且随着人们生活水平的提高对高质量环境优美的中高档项目需求不断增大需求的拉动成本的推动必将使房地产的相对价格稳步上升三项目的市场情况分析及预测1项目整体素质分析项目优势项目区位极佳市场认可度较高项目交通非常便利出入非常方便生活成本较低项目周边商业服务教育医疗银行等生活配套非常齐全项目位于商贸城中心地带西侧是生态元北侧是区政府南侧是泉河风景带景观资源较
45、为丰富项目发展商实力雄厚具有良好的资金和市场运作实力拥有3000多家合作厂商项目劣势投资较大公寓办公还具有一定的风险性市场可选择空间小威胁分析已有外来投资商敏锐地觉察到皖西北商贸城缺乏类似皖西北城市商业广场这样一个综合型的商业MALL他们正处于市场的初步调研阶段并有意向投资于本类物业皖西北商贸城目前已有约20万平方米的商业铺面本项目开发成功不但拉动了这些商铺面同时也给该项目销售及商业整体运作带来了威胁 该项目开发不能分期开发要一次性投入同时也加大项目开发的风险机会分析皖西北商贸城中心区可开发地块资源极少本项目从地段配套发展潜力等方面均堪称阜阳之绝版地块具有很大的发展空间和极强的可塑性本项目由阜
46、阳巨龙房地产开发公司投资建设投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验发展商具有较强的商业运作和招商管理在省内乃至全国批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象阜阳人口众多辐射面广对于小商品及服装需求较大阜阳经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇综合评价结合前面的SWOT因素分析我们可以看出皖西北城市商业广场项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇如能从产品设计和规划上适度创新以较高的市场定位引领阜阳商业地产市场为了将本项目运作成功我们仍需注意以下焦点问题在项目操作上多从空间建筑环境三方面寻求突破适度超前强调舒适度与美感的前提下避开价格竞争掌握引导市场的开发节奏从资金量供应量开发间隔等多个角度研究问题通过项目推广工作消除与消费者之间的沟通障碍最大程度弱化价格印象实现项目销售速度的本质性飞跃对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入实现企业品牌由知名度向美誉度的转化在产品开发的基础上注意对项目入住理念的提升加强对项目品位和身份象征的营造在操作上应不断制造热点提高市场关注度2各物业类型分析商业 本项目地处界首路与北京路交叉口处西北侧处于皖西北商贸城商业中心范围之内具有良好的商业前景从交通情况看西邻三环路至太和界首商丘方向东邻二环路至市中心火车站利辛涡阳蚌埠方
