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1、淮南市山南新区生态小区项目用地容积率调整可行性报告安徽建苑城市规划设计研究院2011.01第一章 背景11.1 项目区位11.2 项目周边概况21.3 项目概况3第二章 方案调整的必要性52.1 增加幼儿园办学规模，提升办学品质52.2扩大城市水系与绿地用地，增加小区生活品质52.3 打通东西向规划道路，健全城市道路网62.4 承接西侧商业氛围，完善生活设施配套7第三章 项目容积率调整控制83.1 山南新区核心区控制性详细规划容积率控制83.2 项目预方案调整93.3 项目容积率预条件9第四章 对项目容积率调整的可行性分析104.1 功能布局104.3 市政基础设施综合承载力11第四章 结论1
2、3附件14附件一：淮南市人民政府关于生态小区规划问题会议纪要14附件二：原生态小区项目用地规划设计条件通知书15第一章 背景1.1 项目区位中城建生态小区项目位于淮南市山南新区中心地带，舜耕山山脚，属于淮南市政务文化区高档生活组团范围。项目北至南纬一路、南至南纬二路、西至南经十四路、东至南经十五路围合而成，项目用地内规划有1个“T”字型城市支路网。距离淮南火车站约3.5公里，距规划中的商杭高铁站约6.0公里，西侧为规划中的山南新区景观大道南经十四路，距地快东侧约0.8公里处为淮舜路，可通至淮南老城区，项目南侧道路联系西部城区与东部城区。地理位置优越、交通方便，自然环境秀美，是建设高档居住区的极
3、佳区域。淮河大道山南办公核心区项目用地至田家庵区至西部城区至东部城区至合肥淮舜路至田家庵区至合肥至商杭高铁站南经十四路南纬二路 项目地块在山南新区的区位 1.2 项目周边概况项目北侧为舜耕山风景区，基地南侧为规划居住用地并规划设有居住社区中心，西侧规划为居住用地并引导布局商业内街，东侧规划为居住用地。项目 用地地块在山南新区核心区中的位置1.3 项目概况2010年6月30日通过参加竞拍摘得D3-1、D3-2、D3-3三个地块共计约446.92亩国有土地使用权。该项目占地297952平方米，规划用地为二类居住用地，容积率为1.0，出让年限为70年。以中间水系与规划东西向20米支路为界，北侧建筑高
4、度控制在12米以内，南侧建筑高度控制在24米以内，并有南北方向与东西方向水系各一条。针对上述条件，中城建提出规划设计方案如下：生态小区总平面布局预方案综合经济技术指标：D3-1地块D3-2、D3-3地块合计总用地面积166407131545297952其中水系面积698126959676净用地面积159426128850288276总建筑面积142658.40167676.60310355其中地上建筑面积103627.40124854.60228482地下建筑面积390314272281753建筑密度15%19%16.8%建筑高度6-24m6-24m6-24m绿化率50%50%50%地下停车数
5、量6668311497容积率0.650.970.792011年02月，淮南市规划局在审查生态小区居住预方案时，要求增加幼儿园办学规模，按照高标准的方式建设生态示范小区，加强城市道路网之间的联系，进一步完善城市的居住商业配套。（需进一步做工作）2011年02月15日，中城建根据规划局对预方案设计提出的调整要求，做出损失评估，向淮南市市政府提出规划项目设计条件调整申请。（需补充）2011年02月28日，淮南市人民政府第100号专题会议纪要，关于中城建生态住宅项目规划建设问题专题会议纪要，会议考虑新增，原则上同意调整生态小区项目规划，要求依法定程序报批（详见附件一，需补充）。第二章 方案调整的必要性
6、2.1 增加幼儿园办学规模，提升办学品质根据规划条件要求，该项目要求配备12班的幼儿园一所，规划调整时，淮南市政府认为淮南市山南新区总体规划人口容量为50万人，目前山南新区还没有一定规模、教学质量优良的幼儿园。在规划方案调整时，要求在该小区内引进国内教学质量优良的幼儿园，同时扩大幼儿园的建设规模，尽量解决更多的家庭关于孩子入学问题，为社会增加额外的教育资源。2.2扩大城市水系与绿地用地，增加小区生活品质生态小区项目为节能生态小区，中城建拟建其建设成为淮南市开放型节能生态示范小区。具体为：通过对规划中的防洪水系进行适当的扩展，在每个地块中适当的增加景观水系，通过其不规则的边界变化，达到最长的高效
7、生物水岸，形成一个回归自然的生态空间。同时每一个小广场的雨水将被收集到一个个卵石洼地，大大提高其渗透性能。在小区的中心广场附近向市民展示“自然水处理”。这里将采取各种措施，以保持水土、治理洪水、改善水质和教育公民保护湿地生物群的意识。大大提高淮南市民保护自然环境的意识。2.3 沟通东西向规划道路，健全城市道路网项目西侧有一条规划红线为20米的城市路，项目用地内有一段约300米的规划城市支路与项目东侧城市支路相连，有2个“T”字型交口路口，对城市交通的组织存在一定的不便与隐患。根据淮南市城乡规划局要求将城市支路连通，项目方案在进一步细化与调整，在用地范围内需建设一条红线宽度为20米，长约380米
8、的城市支路（新增道路线型如图），方能满足需求，同时消除了山南新区的2个“T”字型道路交口，并对周边道路规划与建设线型无影响。新增城市支路新增道路示意图2.4 承接西侧商业氛围，完善生活设施配套项目用地西侧城市支路两侧各控制了40米的商业用地，意在引导与控制沿城市支路建设居住区级生活配套的商业内街，以满足周边居住的需求。在根据淮南市城乡规划局要求将东西向城市支路商业街进行东向延伸，延续西侧城市支路的商业氛围，以带动与加速项目地块东侧地区人气的聚集速度。同时将由山南新区中心生态绿地东向延伸的步行体系由沿河步行景观带与商业内街有机的衔接起来，增加步行道路沿途的趣味性、可达性与连续性，增强山南新区的形
9、象与特色塑造。第三章 项目容积率调整控制3.1 山南新区核心区控制性详细规划容积率控制项目地块作为城市未来发展核心区，项目建设均以城市设计为导向，旨在塑造良好的城市空间形态与宜人的城市空间。本次项目规划调整申请提出来后，得到了市政府的支持，允许本项目规划容积率可以进行调整，并要求依法定程序审批。根据淮南市山南新区核心区控制性详细规划确定，中城建生态小区项目所在区域容积率控制在1.0-1.5范围以内。山南新区核心区容积率控制图3.2 项目预方案调整针对（需补充）3.3 项目容积率预条件基于项目所处地区控规控制条件与预方案调整设计，我们提出现项目容积率为1.5。第四章 对项目容积率调整的可行性分析
10、4.1 功能布局4.1.1二类居住：根据淮南市山南新区核心区控制性详细规划确定，中城建生态小区项目所在区域为综合居住区。生态小区项目规划北侧为舜耕山风景区、东、南、西侧均为规划居住区，生活氛围较浓，在总体功能上属于山南新区综合居住区，符合上位规划的定位。山南新区核心区用地布局图4.1.2 规划支路商业街根据淮南市山南新区核心区控制性详细规划确定，中城建生态小区项目西侧规划支三路为居住区级商业街，若将项目内一段城市规划支路延长，并与规划支三路连通，具有良好的生活商业氛围。 项目方案规划沿城市规划支路布置商业街，在延续西侧商业氛围的同时，也能引导东侧商业氛围的形成，符合上位规划的定位。4.3 市政
11、基础设施综合承载力4.3.1 给水设施小区给水由周边市政道路市政自来水管网引南纬十四路给水管，并在基地内环通，给水管径DN150，可满足街区人口容量增加后水源供给。4.3.2排水设施方案室外采用雨水、污水分流制。室内粪便污水和洗涤废水分流，设专用通气管，底层单独出户。依据本区域地形及淮南市山南新区核心区控制性详细规划，经处理后由小区污水管道汇集排至南经十四路市政污水管道，小区雨水经汇集就进排入项目内“T”字兴水体内。4.3.3 电力设施依据淮南市山南新区核心区控制性详细规划，本区域属于西侧1#110KV变电站覆盖范围，项目需建设10kv开闭所一座，用电设施可得到充分保障。4.3.3 通信工程项
12、目接淮河大道、南纬四路与南经十二路通信管线，通过南纬五路与南经十四路交叉口的西南侧邮政支局入网，满足项目需求。4.3.4 燃气工程项目市政天然气管道可从南经十四路天然气中压管引入，在项目内设有天然气调压站一座，可满足用户用气需求。4.3.5 热力工程 项目市政供热管道从淮河大道D450供热管线引入，可满足用户用气需求。4.3.6 环卫设施根据淮南市山南新区核心区控制性详细规划，规划在D3-1地块内设置布局一座垃圾转运站。第四章 结论为确保项目的顺利开发，本着高度社会责任感，根据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知（建规【2008】227号）等法律、法规及文件的有关规定，如实向市政府及有关部门提出申请。 为了顺应当前我国科学发展观的政治形势，土地节约集约利用、开发、提高土地容积率。鼓励高效用地增容改造和深度开发。经对项目区位和城市的发展需求、趋势及城市景观的分析研究，结合实际操作性，在满足国家和地方相关法律法规要求的前提下，我们认为山南新区中城建生态小区项目用地容积率由原来的1.0调整至1.5以内是可行的，其土地效益请淮南市相关部门进一步核实。附件附件一：淮南市人民政府关于生态小区规划问题会议纪要附件二：原生态小区项目用地规划设计条件通知书
