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1、 牧马山项目市场研究报告腾鑫企业（上海）成都诚置行2008.06一、 宏观环境1. 双流片区概况双流是中国西部的经济强县双流县域经济综合实力已连续12年蝉联四川省“十强县”榜首，连续7年跻身全国综合实力“百强县”行列，在2007年8月公布的全国县域经济基本竞争力百强排名中双流由2005年的43位上升至2006年的37位，位居西部第一；在同时公布的西部百强县排名中，双流也位居榜首。双流拥有优越的区位优势双流地处四川成都平原腹地，位于成都城市向南发展的轴心区域，自东向西三面环绕成都主城区，距中心城区仅有10分钟车程，成都市区3681平方公里发展规划已将双流全部纳入其中，在成都走廊式发展规划中，双流
2、占了2条，分别是中心城区至东升走廊、中心城区至华阳走廊，双流已成为国内外众多公司投资西部的理想之地。双流拥有完善的基础设施境内有中国西部最大、全国第五大国际航空港成都双流国际机场，开通国际国内航线160余条，是四川乃至整个西部的门户。5条高速公路穿越县境，10条城市干道对接成都主城区，成都市规划建设的4条地铁线将双流与城市中心城区紧密相连，3座货运火车站座落境内，成都锦江航运通往长江和外海的第一码头成都港位于双流；双流天然气供应充足，供水网络完善，电力设施齐备，邮政通讯方便，各项配套功能都在西部领先。双流拥有西部一流的产业发展平台西南航空港经济开发区是中国西部唯一具有航空、铁路、公路、航运立体
3、交通优势的开发区，规划面积68平方公里，现已开发建设30平方公里，形成了生物医药、电子信息、机械制造、绿色食品共四大主导产业。正在形成新材料、光电光伏、核装备制造等三大新兴产业。成都航空物流园区是成都市重点建设的国际性枢纽型园区，目前正着力引进大型物流企业、基地航空公司、物流地产商，大力发展航空运输、仓储配送等产业。全力打造的现代商贸集中发展区是中国目前最大的专业性商贸集中发展区，规划面积10平方公里，重点发展汽摩、商业购物、中央商务、中高档商住等业态。5.5平方公里临空总部经济区着力引进国际国内知名企业总部和分支机构进驻，重点发展航空运输、高新技术、文化创意等产业。双流拥有广阔的发展前景双流
4、正依托双流国际机场，大力发展临空服务业、临空制造业、临空农业和临空旅游业，着力构建以临空产业为龙头的新型产业体系，加快发展外向型经济，打造中国西部最大的临空经济中心。双流县主动对接成都主城区向南发展，加快建设成都南部新城，打造生态型、国际化的城市客厅，努力把双流建设成为全国一流、世界知名的“中国西部航都，成都南部新城”。2. 牧马山区域特征成都牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。组团规划面积18平方公里，人口6万，绿化率60%以上。完善的基础设施历经十余年的开发建设，该区域基础设施日趋完善，社区环境逐渐配套。目前一座110K
5、V变电站，国际国内直播电话插转站，日产2万吨自来水厂，日供天然气12.5万立方米的配气站，光纤电视电缆从东到西横穿区内。四通八达的交通网牧马山新城区位优越，交通发达，距双流国际机场5公里，成都市区14公里，成雅高速公路双流出口3公里，成都火车南站12公里，双流火车站10公里，与成乐大件路和川藏公路相依向南延伸，区内道路三横四纵，乡道村道四通八达，把各开发 单位有机联系起来，形成有利的开发格局得天独厚的生态环境除了完善的基础设施和区位优势，牧马山新城更以良好的生态环境和稀缺山水资源吸引投资者和开发商。新城依山傍水，白河、老南干渠沿山环绕而过，多种常绿灌乔木覆盖全区；浅丘坡地上自然分布的美国松松林
6、，使整个新城更显幽雅恬静。站在牧马山，川西平原美景尽收眼底；极目远眺，西岭雪景竞现窗前。牧马山片区已列为“天保工程”保护区，正在申建白鹭生态保护区。区位优势明显成都市政府的南迁、城南副中心的确定，特别是北起火车南站、南至华阳、西至牧马山、东至成仁路，规划控制范围143.49平方公里的城南新区的确定，使牧马山片区在正式纳入了城市版图的同时，适度超前的市政基础设施，道路、广场、绿地、文化、体育、商业等公共服务设施的导向，使牧马山成了有良好经营和投资环境、生活环境的现代化高效率新城区。3. 牧马山区域规划结合成都市战略规划，牧马山新城加快规划调整和修编，旨在通过策划运作，促进牧马山主动吸收强辐射，超
7、前融入大都市。牧马山新城的发展方向是，以运动休闲为特色，以休闲商务和高尚人居为主体，集会议展示、商务办公、运动健康、教育科研等功能于一体的综合性临空型生态山水新城天府客厅、智慧高地。牧马山旅游新城按其自然环境和功能性质形成“一圈一心五区”的规划结构。一圈：在平原与丘陵交接处，形成一弧形森林公园，与东面的林地形成生态绿化保护圈。一心：以牧山湖公园和高尔夫球场形成绿心。五区：南面 以农民安置为主的居住区西面 商务会议、休闲度假区东北面 休闲运动度假区西北面 居住区平原地区 居住区目前，新城已开发面积3.5平方公里。特别是近三年来，以森宇维也纳森林别墅、牧马山易城、中航阳光云岭、半山卫城、萨尔茨堡等
8、项目为龙头的城市低密度住宅建设的眩目开盘，开启了成都市近郊山水独栋别墅元年，使牧马山日渐成为成都近郊别墅的名片。4. 近期政策分析金融政策a. 存款准备金率提高一个百分点，分别于6月15日和25日按0.5%缴款央行年内第5次上调存款准备金率，使其已达到17.5%的历史高点。而创新的两次分期缴款以及灾区继续不上调，体现灵活性。b. 农行推出二次置业享受首次购房优惠的政策凡是经正式在重灾区的房屋因震灾损毁已无法居住，同事在非重灾区没有其他房产的购房者，第二次置业购买商品房，可以按照首次购房的优惠政策执行。贷款期限最高可延长至30年，利率优惠最高可享受到下浮15%，首付比例根据楼盘定。c. 建行出台
9、规定明确灾区贷款核销条件建行日前出台规定，对因汶川地震造成的个人贷款、企业贷款、银行卡透支损失符合财政部呆账认定标准的，将加快核销进度，同时还将15万元以下个人类呆账贷款项目的核销审批权授权给四川、甘肃、重庆、陕西、云南五家重灾区一级分行。点评：震后金融业对于灾区发展的扶持政策陆续出台，有利于灾后相关产业的复苏，给予市场良好的预期。房地产政策a. 国务院出台汶川地震灾后恢复重建条例国务院此文件对汶川地震的后期调差评估、灾民安置以及恢复重建等工作做出全面的指导性意见，但是可操作性的文件仍需等待地方政府或相关部门出台。b. 成都政府出台关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居职业的意见优惠政策对鼓励灾
10、后重建给予了大力支持，有利于灾后重建恢复以及灾民的安置，但另一方面需要严格控制风险，防止违规操作的发生。c. 都江堰城镇居民安置采取实物补助与货币补助两种方式因地震毁坏的私房，将采取住房实物救助或货币救助两种方式。实物救助：由政府向每户受灾家庭提供建筑面积为70的救助安置住房。如住户人均住房面积不是16，可按人均16救助，或按照2000元/货币救助加以补足。货币救助：按照政府向受灾家庭提供70救助安置房2000元/计算，给予每户14万元货币救助。如人均住房面积不足16，按人均162000元/给予货币补助自愿申请并接受住房实物救助或货币救助的，原房屋、土地权属自行终结。点评：政府抗震救灾工作正在
11、按部就班的进行当中，同时对于房地产市场的扶持政策也已经出台，其多管齐下的利好手段对于后市有着很积极的影响，非常有利于震后房地产市场信心的恢复。土地政策a、地方政府通过调整土地供应结构，有望适当增加住宅用地的供应量工业用地最低价标准按照不低于成本的要求确定，与现在各地工业用地的实际出让价格相比，将有较大幅度的提高。工业用地价格提高后，将对工业用地的过度扩张起到一定抑制，提高工业用地的集约利用程度，在土地供应总量不变的前提下，地方政府通过调整土地供应结构，有望适当增加住宅用地的供应量。b、39号令对资金雄厚的地产公司尤其是融资渠道灵活的上市公司影响相对较小，房地产行业的竞争从资源层面已经转型到资本
12、层面地产企业欲规避39号令带来的风险必须考虑上市融资，常规的募集资金的方式已经远远不够。首付提高，封顶后才能办贷款，以及刚出台的未缴清出让金不得进行土地分期拿证，地产企业在这样的大环境下寻求发展需要大量资金。开发门槛的提高将使得一部分竞争对手自动出局。39号令对资金雄厚的地产公司尤其是融资渠道灵活的上市公司影响相对较小。房地产行业的竞争从资源层面已经转型到资本层面。c、房地产物业购买人群中境外客户减少，外资大规模收购物业项目再出售的方式将受到限制；具有海外融资背景的经纪公司可能受到更强的监管，从而对经纪公司的整合速度产生影响与2002年和2004年版的外商投资产业指导目录相比，2007版在房地
13、产领域开始对外资收紧。2007年外商投资高档物业比例较前两年下降，2006年六部委出台的“限外令”直接限制外籍人士在中国内地购买物业项目，房地产物业购买人群中境外客户减少；同时，外资大规模收购物业项目再出售的方式将受到限制。由于外商投资二手房市场份额较小，“限外令”对二手房市场不会产生很大的影响，但是将对经纪公司的整合速度产生较大影响，例如21世纪不动产、易居中国等有海外资金背景的企业在扩张过程中将受到限制。对于此类公司，在“新限外令”的影响下今后可能会受到更强的监管。二、 土地市场1. 土地市场特征作为成都最早真正意义上的高端低密度住宅社区发祥地，几年前的牧马山板块被称为成都乃至西南地区高端
14、居住地典范，也成为当时开发商抢占低容积率高端住宅地产的战略制高点。但由于种种原因，该板块却经过了短暂的沉寂，牧马山这一高端居住板块近年来也鲜有人提及。真正让牧马山成为今年楼市热卖板块的原因，是城市的裂变。随着成都市城南副中心的确定，特别是北起火车南站、南至华阳、西至牧马山、东至成仁路的城南新区，将牧马山片区正式纳入城市版图的同时，住宅开发时机随之成熟。此外，成都素有南富西贵之说，随着经济、科技的快速发展和交通道路的贯通，成都的富人区也逐渐向南迁徙。有人曾形象地比喻，如果将三环路作弓，以人民南路作箭的话，成都富人区的南移之势，已如箭在弦上。而正在快速形成开发热潮的牧马山板块，其人与自然完美协调的
15、生活环境将是富人区南移的理想栖居地。2. 08年4-5月土地成交情况双流08年4-6月土地出让表日期位置体量土地性质容积率建筑密度起拍价成交价总成交金额竞得人08.4.11双流县胜利镇白塔村五、六、七社199亩一类居住兼商业 70年 40年1.035%48万元/亩48万元/亩9552万元成都鹰联基地建设有限公司08.4.11双流县黄水镇桃荚村五社100亩一类居住兼商业 70年 40年1.230%48万元/亩48万元/亩4800万元西南航空房地产开发有限责任公司08.4.11双流县九江镇蛟龙社区43.17亩二类居住兼容商业4.030%70万/亩70万/亩3021.90万元双流蛟龙投资有限责任公司
16、08.4.11双流县九江镇蛟龙社区82.13亩二类住宅4.030%待添加的隐藏文字内容370万/亩70万/亩5749.10万元双流蛟龙投资有限责任公司08.4.11双流县万安镇石桥村三、四、五、六、十、十一社165.4亩二类居住兼容商业3.028%129万元/亩129万元/亩21336.60万元四川宏信置业发展有限公司08.4.25双流县九江镇马家寺社区、金岛社区187亩二类居住兼容商业3.320%140万元/亩143万元/亩26741.00万元成都市华兴住宅房地产开发有限公司08.4.11双流县正兴镇大安桥村198.43亩二类住宅1.830%92万元/亩92万元/亩18255.56万元成都新
17、联康房地产经纪有限公司08.4.11双流县黄甲镇王家场社区10.25亩二类居住兼容商业1.830%102万元/亩流标08.4.10东升镇芦蒿社区五组和西航港寺圣社区四、五组80.57亩工业（仓储）0.730%18万元/亩18万元/亩1450.260万元成都富园物流投资管理有限公司08.4.25双流县九江镇马家寺社区、金岛社区182亩二类居住兼容商业3.320%140万元/亩142万元/亩25844.00万元成都市华兴住宅房地产开发有限公司08.4.23西航港寺圣社区五组77.78亩工业（物流）0.730%18万元/亩18万元/亩1400.04万元成都空港物流投资有限公司08.5.23双流县西航
18、港街道办事处九龙湖村4.939亩城镇混合住宅用地48万元/亩49万元/亩242万元四川南山实业有限公司08.6.2东升街办永福社区102.85亩二类居住兼容商业3.030%215万元/亩216万元/亩22215.60万元重庆国奥实业发展有限公司08.6.2东升街办永福社区199亩二类居住兼容商业3.030%160万元/亩199万元/亩39601.00万元重庆国奥实业发展有限公司三、 楼市市场1. 交易情况区域供应情况类别数量 批准预售项目总数：72个批准预售总面积：228.94（万）批准预售套数：23382套从供应量上来看， 08年双流区域截止到目前共批准批准预售项目总数72个，批准批准预售总
19、面积接近230万平方米，批准批准预售套数达23382套，竞争形式比较严峻。区域供销情况从近期成交量上来看，双流区域内成交表现并不活跃，同时交易面积也有所收缩，成交主要集中在西航空港开发区，成交量和成交面积都位居片区前列，航空港区域的高层开发潮带动了了区域人气，在很长一段时间内预计都是双流成交量的主要组成部分。交易价格从成交价格上来看，由于受牧马山整体别墅价格影响，双流区域价格在片区而言是最高的，震后别墅类物业相对而言较占优势，也为区域发展带来了良好的契机。2. 区域楼盘情况萨尔茨堡开发商：温州华昌（成都）房地产开发有限公司地理位置：双流县牧马山新城区云岭路（国际高尔夫球场对面）建筑面积：5万平
20、米占地面积：200余亩建筑形态：独栋别墅、联排别墅均价：13000面积区间：275-357容积率:0.45绿化率：39.4%开盘时间：07.5.1优惠策略：一次性优惠1%项目简介：萨尔茨堡包括137户独栋别墅，10户双拼别墅。商业街A座：7户，商业街B座：9户。4户会所，贴地城镇规划设计，全欧式风格建筑是该楼盘一大特色。中航云岭开发商：成都中航阳光地产有限公司地理位置：双流县牧马山四川国际高尔夫球场建筑面积：6.18万占地面积：300亩建筑形态：独栋别墅均价：17000元/面积区间：300-500容积率:0.37绿化率：60%开盘时间：2007.9优惠策略：一次性优惠3%，按揭1%项目简介：中
21、航云岭高尔夫别墅占地300亩，位位于成都市区唯一一座标准高球场四川国际高尔夫球场之内，与高球场的10号球道有着长达一公里的绿茵岸线接壤，真正做到别墅与高尔夫的零距离接触。客厅三面采光，环境优势比较突出。半山卫城开发商：成都富邦投资有限责任公司地理位置：双流县牧马山建筑面积：79000平方米占地面积：254.48亩建筑形态：独栋别墅均价：18000元/面积区间：186.31-367.55容积率:0.48绿化率：36.2%优惠策略：一次性优惠3%，按揭1%项目简介：该项目在规划中保持原始山地地形，地势逶迤起伏，从山顶最高点到主入口处达12米的高差，创造出坡地的建筑，并且结合项目地块优势开发的三种不
22、同别墅产品类型使不同坡地地形的山居价值最大化，成为一道独特的风景。南洋国际开发商：成都中鹏房地产开发有限公司地理位置：双流县牧马山南侧花园镇建筑形态：独栋别墅均价：15000元/面积区间：200-400优惠策略：一次性优惠1%项目简介：根据成都气候和牧马山地形特征，按照“差异化特色创新”的开发原则，“南洋水城”总体意念下，在整体生态住宅规划上，全区遵循“自然的，艺术的，灵性的”特质，规划设计出5个组团，为独立、双拼形式，在建筑群体立面上，四坡屋顶的高低错落，山墙的特殊处理与楼层的加坡、加檐的相映成趣，挑出的门窗、隔扇的虚实对比，是该项目的一大特色。市场小结牧马山新城是成都市、双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区的四大组团之一。规划性质是以高尚人居、运动休闲、商务会展三大主题为主的新型山水新城。整体规划定位明确，优势明显。目前，牧马山已经吸引了多家知名开发进入。牧马山新城作为成都城南新区的配套功能区，正式纳入城市版图。其未来将是一座以旅游、居住、文体为主，休闲、疗养为辅的现代化、多功能的山水新城。我方有信心与贵司紧密合作，将项目打造为符合客户需求的品质之作，共创双赢局面！
