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1、关于老旧住宅小区物业管理的问题与建议关于老旧住宅小区的物业管理 物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。根据*关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而老旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。 一、居民观念需转变 多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该
2、由单位交。 二、硬件条件相对落后 老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等 三、产权形式多样 老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有经济适用房，央产房改售房，央产房上市房，承租房。住房的产权人多样化的特点。 四、存在多头物业管理的现象 产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有：单位自管房物业管理公司，房管局直管公房物业管理公司，社区管理单位，居委会及商业网点单位等。 五、对老
3、旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大 老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。 六、物业管理收费困难 已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。老旧小区物业管理收费共分13项： 住户个人缴纳的项目：1、保洁费；2、保安费；3、各项费用统收服务费；4、车辆存车费(自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车)；5、露天停车场、路边划线停车位的收费。地下停车
4、库的收费标准由经营者自行定价。 产权人缴纳的费用1、绿化费；2、化粪池清淘费；3、管理费；4、房屋共用部位小修费；5、房屋共用部位中修费；6、大修费；7、小区共用设施缴纳维修费;8、高层住宅的产权人还应缴纳电梯、高压水泵的运行维护费。 根据房改房政策，房屋使用人一般只交纳两项费用，即卫生费和保安费。 七、原产权人物业管理费负担过重 老旧小区一般是房改售房，根据房改售房的政策规定，物业管理收费中的大部分费用是由原产权人承担。 八、社区管理与物业管理存在矛盾 社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区居委会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把*补贴给物业管理单位的
5、专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。 针对当前老旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议： 其一、加快、加强物业管理的立法工作 其二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境 其三、处理好社区管理与物业管理的关系 物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种*行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与居委会、派出所、社区管委会等明确分工，物业管理公司不能承担本应由*部门负担的工作，基层*部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。
