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1、 中图分类号学校代码三三密级硕士学位论文基于精细化管理理念的房地产成本管理系统构建研究.作者姓名: 李廷森工商管理学科专业:研究方向: 房地产成本管理学 院: 商学院王东清指导教师:副指导教师:论文答辩日期矿,、钐匕 答辩委员会主席中南大学年月原创性声明本人声明,所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除了论文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。日期:为年月形日作者签名:孪&葫朱学位论文版权使用授
2、权书本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定,即:学校有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文,允许学位论文被查阅和借阅;学校可以公布学位论文的全部或部分内容,可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库,并通过网络向社会公众提供信息服务。弓年月诌日作者签名:巷媳舞导师签名酌彳亳日期:基于精细化管理理念的房地产成本管理研究摘要:本文研究的目的在于通过引入精细化管理理念,构建切实可行的成本管理系统,帮助中国房地产企业在竞争愈发激烈的市场经济环境下,通过管理实现效益提升。研究的基础是本人对房地产行业发展的理解
3、,并结合实际情况做出一个大胆的预测:房地产行业的微利时代必将到来。如何在微利中始终处于竞争的优势地位,那么对于成本的控制就显得尤为重要。所以通过引入精细化管理理念,并在该基础上构建一套行之有效的房地产成本管理系统,帮助房地产企业做好成本控制。文章研究的重点在于如何实现精细化。经过深入研究发现,房地产项目开发的整个过程中,都是围绕两条线:资金的支出和收入。而所有的支出都是通过项目的节点来完成支付。所以,我们将控制的节点进行分解和阐述,并与流程化紧密结合起来。在流程的基础上通过对资金支付节点的控制,使得精细化的理念切实可行,在实际运用中彰显其效果。基于以上的分析,构建了预算成本模型、目标成本模型、
4、动态成本模型和合同管理模型。而这些模型从流程上贯穿了项目开发的整个过程,在节点上深入到了每个环节。在这个基础上构建起来的精细化成本管理系统,具有可操作性,并能切实帮助房地产企业做到精细化的成本控制。关键词:房地产;成本管理;精细化;流程:, , ., , : . ,. , ., : .,., ., , . ., ,.:;目录原创性声明?摘要?.目录?.第一章绪论?.研究背景.研究意义.国内外研究现状?.国内研究现状.国外研究现状.论文主要研究内容与研究思路.论文主要研究内容.论文研究思路与方法?.本章小结第二章精细化管理与成本管理的相关理论?.精细化管理理念?.成本管理系统的理论模型?.预算成
5、本模型.目标成本模型.动态成本理论及模型?.合同管理模型.本章小结?.第三章我国房地产企业成本管理现状与问题分析.我国房地产企业成本管理现状?.。.我国房地产企业成本管理面临的内外部环境.我国房地产企业成本管理分析?.我国房地产企业成本管理存在的问题分析?.前期工作阶段?缺乏成本的精细化管理理念?.项目开发与租售阶段?缺乏精细化成本管理的具体实旅?.精细化管理理念在我国房地产企业成本管理中的引入.房地产企业成本管理引入精细化管理的意义.精细化管理对房地产企业成本控制的影响?.本章小结?.第四章基于精细化管理理念的成本管理系统构建.房地产企业成本管理引入精细化管理的基本思路.成本控制要点?.前期
6、工作阶段的成本控制要点?.项目开发阶段的成本控制要点?.租售阶段的成本控制要点?.房地产企业成本精细化管理系统的体系结构?.系统的体系结构概要?.前期工作阶段的成本管理。.项目开发阶段的成本管理。.租售阶段的成本管理?.房地产企业成本精细化管理系统的具体实施?.房地产企业成本精细化管理系统的设计原理.预算成本制定流程分析.目标成本制定流程分析.动态成本的获取的分析.合同管理流程分析?.合同变更流程分析?.成果呈现方式.本章小结?.第五章应用实践与研究结论及展望.精细化成本管理系统的应用实践.项目背景?.管理难点?.解决方案?.系统展示?.实现价值?.结论?.研究展望?.参考文献?.致谢?.硕士
7、学位论文 第一章绪论第一章绪论.研究背景早在上世纪年代,日本企业提出了“精细化【】的管理理念,这成为了工业化时代一个管理思潮。“天下大事,必做于细”【列。精细化管理理念被越来越多的企业管理者所接受,并在企业管理的实践中加以了完善和创新。通过在世界范围内的广泛传播,使得精细化管理成为了流行的管理文化与模式被广泛接受。考察国内外对于精细化管理研究的理论著作、文献或者企业实践纪实来看,精细化管理的实践更多的基于制造业的精细化管理研究。比如日本、欧洲,这些工业化程度较高的国家,因为工业革命的影响,最新的生产工艺在这些国家产生。但是,随着劳动力成本的增加,为了竞争的需要,对于生产过程的控制就显得尤为重要
8、。历史已经证明,到现在发展依然很好的企业比如日本的松下、丰田、三菱、德国西门子、荷兰飞利浦、通用等世界一流企业,他们很早就意识到对于生产过程控制的重要性。所谓管理出效益最深层的原因也是基于此。所以在制造型企业中,精细化管理理念被普遍接受。并在发展的过程中对精细化管理理论进行了完善,流程化控制也随之发展起来。在现今中国,很多企业引进西方管理模式。如在企业中设定专门的部门,来研究企业流程,对现行流程进行优化组合。这主要是出于几方面的考虑,包括提升生产效率、降低生产成本、控制发展风险等。这其实就是精细化管理的一部分。但房地产企业的发展历程和相关管理水平确实需要正确审视。在中国,房地产发展的历史不超过
9、年。改革开放之初,中国的住房依然采取分配的方式。商品房的出现不过年,发展迅猛不超过年。可以说,在年前,绝对没有房地产、炒房、房价等话题。发展迅速并不等于发展完善,更不能说管理水平的高低。中国房地产业发展如此迅猛,是因为中国特殊的社会环境造成的,很多抓住机遇的企业瞬间爆发,短短几年时间赚取了传统制造业数十年苦心经营才能赚取的财富。但在管理上却存在很多需要值得改进的地方。土地资源的紧缺性决定了那些掌握资源的入通过一系列运作就能赚到大把的钱,所以,早期他房地产企业对于过程的管理并不十分严格,尤其是在过程控制上,粗放式管理成为房地产企业管理模式的主流。但是,随着国家宏观调控的相继出台以及土地资源的紧缺
10、性,各地政府对于土地的出售控制更加严格。地价的上涨、银行对贷款的控制,同时,随着房地产企业的规范发展,势必要求房地产企业与第一章绪论硕士学位论文其他产业一样,规范管理,实现过程控制。这是实现精细化管理的前提条件。本轮文将围绕房地产企业的精细化管理展开论述。从房地产拿地、投资预算、开发、销售、物业等各环节展开,深入研究各环节的成本控制,探讨房地产行业怎样运用精细化管理。并希望通过对地产行业精细化管理的研究,给中国房地产企业搭建一个精细化管理的信息系统平台。.研究意义房地产作为中国经济发展的一大支柱产业,对中国经济的发展有着举足轻重的作用见图.中国房地产行业在国民经济中的比例【】。与之相关联的产业
11、包括钢材、能源、建材、土地、金融等。正是因为房地产行业与诸多行业有着千丝万缕的联系,对相关行业的发展有着举足轻重的作用。但从另一方面来说,中国的房地产业又是一个新兴行业,行业标准尚不完备,规范管理制度还未完善,行业标准化流程正在试探中【】。这既给了房地产企业发展的良好机会,但同时,管理中的问题势必成为房地产企业长足发展的隐患。撅拙并般担莓弭靶橡磷疆铡般等怔般任岱三夏怪燧般.鼍觉耐墨等氓忘喊巾裎叫姐舞假犍毽照耀震 豫涮哥睬州般当粗枢扣辐长 磺广?.?.竺:堕苎生些塑堡图.中国房地产行业在国民经济中的比例事实证明,信守陈旧经营理念的一大批房地产企业在金融风暴中销声匿迹,但遗憾的是仍有一部份侥幸留存
12、下来的房企并未意识到管理对于房地产企业的重要性,尤其是对成本的管理。很多房地产企业目前的成本管理依然存在一系列问题,诸如:硕士学位论文 第一章绪论利润是多少?不准确项目间成本?不可比项目销售完了,如何准确计算项目的成本?一锅烩如何借鉴积累经验教训和参考历史资料?凭感觉怎么进行项目成本的实时监控,防止成本失控?一支笔这些管理问题,始终将成为房地产企业发展的瓶颈。只是目前房地产企业仍处在一个高速发展期,利润空间还不足以让这些问题凸现而已。但是,房地产企业与任何其它行业一样,同样会经历高发展高效益,高发展合理效益,平稳发展低效益的发展历程,暴利进入微利实为必然,只是时问问题。这一点,在行政干预和宏观
13、调控等政策的相继实施后,毫无保留的体现出来。从图.房地产价格走势【】可以看见近年房地产行业价格走势。撇、磁.潮/?:粉?跚图厉地产价格走势本文希望通过对房地产企业经营的各个环节成本控制的节点进行剖析,通过对传统制造业的精细化管理思想的借鉴,为房地产企业构建一个切实可行的信息系统。使得一大批房地产企业通过对精细化管理思想的认识,深入关注房地产开发的各个环节,通过事前计划、事中控制、事后评估、调整计划等动态追踪,实现房地产企业关注的动态成本控制。硕士学位论文 第一章绪论.。图财务指标主营收入营业利润同时,通过房地产成本管理系统的构建,为房地产企业提供一套比较切实可行的在行业中被广泛认可和运用的标准
14、业务流程,通过信息系统的引入,提升企业管理。.国内外研究现状目前,由于房地产业在国内和国外的发展历程有所区别,为了更好的理解中国房地产业的管理现状,在此节会对国内外房地产企业的管理现状作简单对比。.国内研究现状纵观中国房地产研究的历史,不超过年。而专门针对房地产成本管理的研究就更是寥寥无几。冯敬培【】在成本精细化管理系统分析与设计中房地产企业的成本管理如何实现精细化提供了一种研究方向,但侧重点在于系统设计本身。对于如何实现“精细化”管理的过程和相关策略没有更加细致的说明,精细化成本管理的“精细化”过程及相关措施并不是本文的重点。高志伟先生在房地产开发成本管理研究中较详细的阐述了房地产开发的投资
15、决策、前期工作、施工、租售四个阶段的成本管理,尤其是对整个过程的费用的分类给予了详细阐释。魏军、赵丽丽【】合作完成的房地产开发项目决策和设计阶段成本管理流程研究主要是研究流程管理,其目的在于帮助房地产企业完善流程、优化流程,一是便于成本控制,二是提升工作效率。申广平【】房地产成本管理突出问题及对策研究就房地产成本管理中的一些突出问题,通过对房地产成本管理体系的研究并结合具体房地产项目成本管理的案例分析,总结了房地产不同阶段成本管理的突出问题,并针对这些问题进行了对策研究,系统地提出了有效的对策。但总体成本控制的模式比较粗放,主要从拿地拓展、规划设计、施工建设、竣工收尾四个阶段中存在的成本管控突
16、出问题进行了罗列和分析,未运用到精细化管理思想,且对相关节点的管控为深入探硕士学位论文 第一章绪论讨。杨丽琛【】房地产成本控制研究从影响房地产成本的土地、设计、建筑施工等三方面分析控制成本的关键,并针对这三方面展开了控制成本的研究,并就这三方面提供了具体举措。胡斌【】房地产项目成本管理研究通过对工程成本管理发展的重新系统认识及现状的深入分析研究,以建立开放的能动、动态房地产成本管理体系,建立并完善成本管控制度、流程,全面重点掌握全过程各阶段的重点成本控制策略为手段,来加强房地产企业成本管控除此外还有许多就地产企业的成本管理的研究成果,多维度研讨了房地产成本管理,也对本文的研究做了很好的提示。动
17、态成本的概念运用非常广泛,从动态的角度实现成本管控。廖欠明【】广州地区设计阶段的房地产成本控制研究。就设计的层面进行了细致研究,主要阐述如何从设计的阶段,来根据项目的实际和广州的区域经济特点进行成本控制研究。胡伟琴、李柏东【】基于精益思想房地产成本管理研究。论文首先介绍了我国房地产市场发展的背景和精益思想的来源,然后引出了精益思想的内涵和原则,并进行了成功案例的分析,最后提出了精益思想在成本管理中应用的几点启示。主要是阐述理论,在房地产成本控制的具体举措没有比较明确。冯掣】西安市房地产成本测度及其价格控制对策研究。该文从显性和隐性两个维度阐述成本的构成,并从这两方面进行来进行成本控制的研究,非
18、常深入的研究了西安的房地产成本构成特点。对西部房地产企业非常有借鉴意义。.国外研究现状在西方,一些专著主要侧重于对房地产的类别的研究,如商业地产与连锁超市之间的关联发展。房地产经济发展的前瞻等。对于房地产本身的成本其实很早就有,因为西方国家地产业的发展比中国早,市场化历史长久得多,经营更加规范,运作模式更加标准。对于成本的考虑除了房地产本身,还综合考虑环境成本、时间成本、资源成本等多种因素。陈宇杰【”】美国房地产成本会计核算简介。主要介绍了美国房地产成本会计核算除了按一般公认会计原则进行外,还根据行业特点,充分考虑到以下三个因素:商业周期、共同成本、交易的重要性。主要阐述了成本核算的方法,没有
19、介绍控制成本的理论、举措、执行等。.论文主要研究内容与研究思路.论文主要研究内容硕士学位论文 第一章绪论本文主要研究这么几个方面的内容:精细化管理理论基础,以及如何将精细化管理理论运用到房地产的成本管理中。众所周知,精细化管理的理论最早来源于传统制造业,也是在制造业中完善精细化管理理论。并在近半个世纪的实践中用来管理企业,帮助一大批企业改善管理,降低成本,提升效益,在长期的竞争中始终取得竞争优势。通过对精细化管理理论精髓的理解,我们不难发现,其实这一理论可以灵活地运用到房地产企业的成本管理中。我们所要做的工作就是将房地产开发的整个生命周期进行关键节点的分解,保证这些分解是合理的且节点是可控的。
20、针对每个环节进行成本控制,精细化管理的理论就能发挥作用,帮助房地产企业降低成本提高效益。成本管理系统的理论模型。基于精细化管理理念的成本管理理论模型,通过构建成本的几种成本模型,帮助读者更好的理解成本管理是如何实现的。在本文的第二章,将作系统的介绍,主要包括测算成本模型、预算成本模型、目标成本模型、动态成本模型,以及与成本紧密联系的合同管理模型。在研究的过程中,会讲各种成本作系统介绍,然后展开论述构建怎样的模型。本文第三章主要介绍基于精细化管理理念的成本管理系统分析。本章主要介绍成本管理的结构体系。研究成本控制的业务流程和控制节点,并研究根据这些控制节点构建相应的管理系统。通过系统集成将各子系
21、统统一起来,实现全业务流程化,数据统一化,操作标准化。第四章则通过对各个模块的深入探讨,帮助读者了解成本控制的可操作性。第五章,将借助相关案例,展示基于精细化管理理念的成本管理系统取得的成果。通过相关数据的对比,对成本管理系统的可操作性和使用价值做出预估,展望基于精细化管理理论的成本管理系统发展前景,以期引起相关企业的重视,通过对相关理论的理解,引入相关系统,帮助企业实现低成本、高效益,实现长足发展。.论文研究思路与方法抽样调查。通过对行业中具有影响或代表性的企业进行相关数据的收集、整理,以此对整个行业做一个判断。归纳法。根据抽样调查结果进行归纳推理,以对事物发展的趋势作出预测。同时,在此基础
22、上,通过对样品或行业企业的调研,对整个行业的现状作出一种判断。图解法。本文研究的内容大量的涉及到房地产企业的开发流程。为了帮助读者更好的领会作者的意图,将事件叙述得更加清晰。在文中讲通过流程图的方式展示出来。每个流程都是围绕各自的业务单元展开描述。各个流程之间的关联性在文中将作出说明。硕士学位论文 第一章绪论演绎法。房地产行业在中国的发展历程比较短,操作流程还有很多不规范的地方;同时,管理理念比较落后。很多企业发展到今天,虽然赚了很多钱,但这些利润并不是由于管理所带来的价值,而只是因为由于中国的国情和发展时代让地产行业的老板迅速爆发起来。所以,在设计信息的过程中,我们只能假设所有的企业的运作都
23、是规范的,流程都是合理的。只有站在这个高度,我们才能设计出能引领行业的优秀的信息系统,同时通过系统与督促企业改善管理,完善业务流程。.本章小结本章主要研究房地产企业发展的现状即发展趋势,采用精细化的理念进行成本控制成为发展的必然。同时,就精细化的成本系统的研究现状进行了探讨。在最后,就本文的研究方法进行了整体介绍。硕士学位论文第二章精细化管理与成本管理的相关理论第二章精细化管理与成本管理的相关理论.精细化管理理念最早在上世纪年代在日本企业管理理念中所倡导的“精细化”,成为了】:现代工业时代的管理文化。其思想精髓就是“五精四细【精通:针对的是专家型管理者或员工;精品:质量、品牌和专业;精华:文化
24、、技术、智慧、知识;精准:数据准确、工作流程链接有序、岗位间配合默契并产生最佳效率;精髓:管理的精髓,针对掌握管理精髓的管理者。四细则指细化岗位及职责、细化分解每一个操作流程、对象细分、管理制度及其执行过程细分。“精”指精益求精,可以理解为更优、更好;“细”指细大不捐,可以理解为详尽、具体、周到。重基础、重过程、追求细节完美、仔细?,力求在某个时间段聚焦某件事上,做好每个细节,讲究精益求精、追求完美。总结来看,精细化理念主要被运用于制造业。通过精细化的管理方法实现业务流程最优,产品质量最好,生产效率最高,生产成本最低等,以期实现完美的制造业闭环,保证在最低成本状态下产生最大收益。通过这个理念的
25、引入,无数的制造型企业确实收到了实效,收获了更高效益。然而,随着精细化理念在制造业取得的成功,精细化的理念逐步渗透到服务行业,如酒店、连锁餐饮行业的管理中。当然,在实际工作中,这个理念运用的内容发生了一些变化,但总的指导思想和精髓被发挥到了极致。经过不断的探索,我们发现,精细化的理念其实适合很多行业的管理需求。只是在不同行业的不同环节上去运用这种理念。比如,在现代物流行业,我们也发现了它的踪影。拿路线的规划来说,传统物流追求的是安全:只要将托运物完整的送达客户手中就算完成一次交易。后来发现,采用最优路线不但可以实现除了安全以外的功能:高效快速和低成本。因为一个速递员在同时送多宗货的时候需要充分
26、考虑最佳路径。这一点可口可乐的物流配送做得相当成功。再比如,肯德基快餐,我们也可以发现精细化管理的理念。翻开员工操作手册,我们可以发现他们对薯片的厚度做了明确规定,原因是该厚度在最快的时间内可以完成且不易炸糊,并且该厚度的薯片在包装时会让包装显得足够多,提升顾客对“量的满意度【。其实,类似的采用精细化理念的实例很多。也是基于这个原因,笔者希望通硕士学位论文 第二章精细化管理与成本管理的相关理论过引入精细化管理理念,在房地产开发的各个环节实现高效的成本控制。在后续的章节中,就房地产成本管理的相关理论深入研究,基于精细化理念引入其中。深入探讨在精细化理念影响下的成本管理。下面就分别介绍成本管理系统
27、的几个理论模型。.成本管理系统的理论模型成本管理系统的构建是基于成本管理的理论基础,同时结合了中国房地产企业的发展历史特点和现实特征。同时,由于房地产企业从前期拿地开始的投资策划、项目设计规划、项目开发、项目销售以及项目物业管理租赁等,每个环节都涉及到成本管理。只有从各个节点控制好了成本,才能使整个项目取得最高利润。为了充分说明成本管理的理论模型,更加清楚明了的阐释成本管理系统的理论模型,下面从预算成本模型、目标成本模型、动态成本模型、合同管理模型几个方面来展开研究,透析每种模型的工作原理和本身的价值。.预算成本模型预算管理的概念预算管理是将利润目标作为项目导向,按照事前预算管理的原则来管理所
28、有经营活动【踟。这涉及到对公司每个人、所有业务及其运作过程采取预算控制和成本控制。其目的在于可以构建起高效的管理控制体系。该体系可有效的对成本中心、投资和利润中心进行绩效考评。理想的结果就是确保企业经营活动按照预算管理合理、科学的展开。保障企业经营利润的最大化。然而,在实际操作过程中,企业在实施全面预算的过程中,一般会遇到几个方面的难题:房地产全面预算的标准不统一,没有统一的标准对企业的全面预算进行指导。究其原因是因为中国房地产业追寻其历史就十年左右。行业运作本身并不十分规范,整个产业内还未形成行业所有产品类型的企业标准或国家预算定额,带有一定的随意性,与实际情况偏离较大。这实际上给房地产企业
29、的预算造成很多不可靠的因素。多数房地产公司还没有构建好系统的、全面的、成熟的预算管理组织体系以及相应的预算制度。在中国,目前有超过%的地产企业或建筑旌工单位基本上采取松散型的预算管理。操作层的实施手段和公司决策层的预算目标缺乏根本的联系和本质性的合作与交流。结果使得一些企业的预算成为无可执行性的空文。预算数据缺乏合理性,实施效果不理想。什么样的预算才是符合企业发展实际和保证股东权益的昵事实上是如今多数房地产企业为赶工程、赶进度、抢市场,经常采取无图纸施工。这就是所谓的“三边工程【】。这种情况政府采硕士学位论文 第二章精细化管理与成本管理的相关理论取过很多措旋,但直到今天仍然无法杜绝。其导致的结
30、果基本包括:竣工结算高于施工图预算、施工图预算高于设计概算、设计概算高于工程测算。没有在执行预算过程中建立良好的分析和控制策略。而预算采用类型的数据基础广泛、数据量大。可作为集团公司总部,却无法随时掌控相关情况、没有建立相应的控制措施,不能实时获悉分子公司、项目部的预算执行情况以及分子公司对其公司内部部门的预算实施结果。其结果就是难以及时、有效控制企业的预算执行情况,总结起来就是企业的预算分析不具备及时、全面和深入等特性。解决这些问题的具体举措为了解决这些问题,帮助房地产企业建立切实可行的预算成本体系,根据对房地产企业的业务特点,建立如下系统模型:经营目标瓷本预算?臣塑霉?磊习一南区困 翮高习
31、世型直接材料预算 直接人工预算 制造费用预算财务费用预算现金流量表预算损益表预算茎图房地产预算成本管理模型从上面模型我们可以理解认为,解决问题的关键或核心就是:预算分解。具体可以从以下几个方面来完成:预算的合理拆分。这里涉及两个层面:一是总体构成的拆分。将前期、基础、土地、配套、建安等成本项目根据工程逐步分解【,这是开发成本总体构成的拆分的一个基本原理。然后分别对应到相关成本科目中,再反推回来,对这些反推的结果进行合成,即为成本总预算。如有已经结算或新增加工程项目时,就须在编制滚动预算时及时修正、增补成本预算依据。而费用、税金等则按会计准则、公司财务制度和国家税法等规则执行费用科目、记税科目的
32、拆分,并得到硕士学位论文第二章精细化管理与成本管理的相关理论费用和税金总价的预算。二是项目按会计周期分解。一般按照年度、季度或月度作为会计周期。将各科目按照工程进度和预付款计划以及工程付款节点的要求等,结合项目开发周期按公司的会计周期进行分解。让项目、部门和个人直接承担执行预算的责任。并将此作为年度考核的一个重要指标。强化总部与分子公司、跨部门间的协同。房地产预算讲求的是部门协同、协作努力,因为地产开发项目预算涉及到各个部门,包括如项目前期的研发、营销策划、开发中的项目管理或工程、后期的营销和租赁等,而不是财务或某一个部门能够独立操作完成的。一般情况下,管理规范和组织架构完善、发展相对成熟的房
33、地产企业,可以在公司组织架构中增设预算管理部门或预算管理委员会。预算工作应在预算中心或相关部门的组织下,涉及到的部门共同探讨项目当前阶段情况并预测情况出现的可能,分工编制部门性的预算【。比如:部门信息化建设的预算;前期设计、研发、工程、招采等部门负责开发成本项目预算;营销部负责广告、宣传等费用预算;负责人力成本、保障费用等预算。财务部却负责税金和其他费用性预算等。并实施最后合并、分析等总括性工作。确定合适的编制周期。房地产行业的特点:开发周期长、涉及环节多、变化因素多、政策影响大等等。这就要求我们在预算执行过程中注意随时出现的问题如设计图变更、原材料的价格的变动等。为缓解资金压力,确保地产开发
34、项目有序进行。同时,保障项目开发后续资金的储备。这就要求我们的预算编制要做深、做细、做全。做好现金流预算。不同的企业组织架构、业务流程和市场环境,决定企业所采用的预算管理模式有所不同,因为预算既需考虑市场,也要兼顾企业内部。房地产行业属于资金高度密集型行业,所有地产企业经常面临资金需求量大、资金周期性紧张等难题。如此看来预算管理不但是成本管理系统,而且也是一个覆盖整个经营活动的整体的、璧还的管理体系。主要着重两个方面:目标成本制定和资金计划的预算和控制。有效、合理地控制现金流量才能保证企业持续、稳定地运行,谋取长远发展。这就要求做到现金预算管理的精细化。其措施如:一、从宏观角度定制投资进度计划
35、、项目开发进度计划。二、细化到每个子项目。针对每份合同定制付款计划,明确周、月、年度的付款计划。另外,实时跟踪付款计划执行,出现付款计划变更时,须及时修正预算并妥善处理连带变更事宜。要实现深度化和全面化的目标成本管理。全面预算管理与企业的根本目标?利润有着直接的关系。这要求预算管理必须与深化目标成本管理相结合。立足实际,找准影响房地产企业经济效益的关键问题,总结吸收房地产行业其他企业科学的工作流和管理经验。制定减少成本、确保赢利的周全计划和所应采取的方法。采用全员成本责任制,加强费用控制,管理技术成本,保障企业目标利润硕士学位论文 第二章精细化管理与成本管理的相关理论的实现。.目标成本模型目标
36、成本管理的概念所谓目标成本管理是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划,目标成本管理是项目在开发过程中成本控制的依据之一,也是编制成本责任考核指标的基础文件。这个概念的内核是“目标”,是企业预设在相当时段内需要达成的成本目标,如果用量化则是指标或指数值【。这应该包含互相联系的几个方面:产品成本目标、成本控制目标和目标成本额。就成本概念的角度来看,它是为实现某种特定的经营目的所发生的资本消耗,属于经营管理型成本。目标成本的基本模型依据全面目标成本管理体系要求,目标成本的流程一般包括下面几个部分:目标成本的制定制定目标成本,应采用科学的方法和原则,收集并运用覆盖各业务单元的真实资料。操作
37、步骤:首先收集资料,对这些一手资料进行整理、加工和分析,形成对决策有用的资料;其次是成本决策分析,组成多种备选方案,支持成本决策,选择合适方案。最后,敲定方案。按照该方案,执行目标成本分解,并依据项目进度执行目标成本管理计划,并依次作为依据和标准执行。目标成本的拆分制定目标成本后,就需要着手进行横向和纵向拆分。具体的拆分方式需要结合企业的实际情况进行操作。具体为:一、横向拆分即按照部门来合理分担目标成本,拆分测算结果就是对应部门的责任或目标成本。部门就是目标成本的执行和责任主体。二、纵向拆分。将总的目标成本按开发流程进行拆分,每一个结果就是对应业务单元的成本控制点。目标成本的分析和考核目标成本
38、分析通常指事前预测、事中控制和事后评估几个方面的分析。这些结果将成为目标成本的事前、事中和反馈等控制及评审提供依据。再则,依据目标成本实施的结果和以上所提供的详尽分析资料,可以对各层级目标成本责任者依照目标成本责任制的相关规定进行穿透分析,多维度的加以考核和评价。以此总结经验和教训,为实现成本管理的良好效果搭建环境。目标成本的控制控制,是目标成本管理系统的根本。在项目成本形成的过程中,为减少成本是施行的控制方法,包括预测、计划、分析等系列组合行为,控制是为了实现预期成本目标。主要包括事前、事中、事后控制【。其实质在于形成状态和时态硕士学位论文 第二章精细化管理与成本管理的相关理论的全面控制,实
39、现预期目标。目标成本的优化概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计是房地产开发项目的规划设计一般包括四阶段【。其中方案设计、初步设计和施工图设计都要明确的技术经济指标。这些指标的综合就是整个项目的开发成本。故在这三个阶段完成后均要对项目的目标成本进行优化。其控制的关键点包括以下几点:首先、委托设计阶段,需切实执行项目决策要求,向设计合作伙伴明晰、透彻的阐明项目和成本要求。其次、经过测算成本,执行功能、价值比较分析。再次、设计方案通过审查后,需对目标成本进行分析和优化处理。在投资分析和概念设计阶段,据可研报告,以及设计、营销、工程、财务等部门系统讨论确定项目的市场定位。成本部编制建设项目综合经济
40、指标,主体建筑安装费用将此表作为依据,并据此测算而形成方案设计阶段成本控制建议。作业方案确定后,为形成最终目标成本,就须细化和修订项目成本测算。目标成本法融会了目标成本管理思想,源于成本企划。它是目标概念和成本概念的融合体,涵盖了目标和成本两方面【。它是企业关键的经营目标成本管理。这是现代企业根据市场环境和企业内部状况采取的全过程、动态的目标成本管理方式。就地产企业而言,加强目标成本管理,可以明晰利润与目标成本管理,切实控制成本。并能够为项目决策提供有效依据。是房地产企业可以引入的目标成本管理方式【】。.动态成本理论及模型什么是动态成本所谓动态成本就是项目在实际操作过程中,根据项目进度和实际市
41、场环境和项目所需成本元素影响而产生的真实成本,也即实际成本。动态成本反映的是项目实施过程中的实际成本,通过实时反馈目标成本和动态成本的差异信息,帮助成本控制部门及时发现问题并提供信息给决策部门进行及时决策,实现成本控制。其核心是实时性,因为动态指的是在项目开发的整个生命周期的任一时间点,都能随时掌握项目最新的成本发生情况。例如,可以随时查阅每天的人工成本、每平方米物业的钢筋成本等等从控制型向价值创造型方向发展,从核算型向控制型发展,这是成本管理发展的总趋势。采用动态成本管理的缘由在于将动态成本理论引入到实际操作中实行动态成本管理,使得房地产企业可以从源头上控制施工过程的成本?动态成本,核心目的
42、在于帮助地产企业从粗放型转变为精细化型,提升企业的核心竞争硕士学位论文 第二章精细化管理与成本管理的相关理论力。在我国,多数房地产企业按照的管理要求,对企业进行管理,尤其是在成本控制方面,按照各种准则,编制了严格的成本管理流程【。一些房地产企业更是引入了西方著名的】控制模式来进行成本管理。不断修正成本预算,改善成本控制,在调整的过程中实现成本最优方案。通过这个模式的运用,使一些房地产企业在成本控制上取得了成效。然而,实现完全的成本管理依然困难,因为工程规模更大、投资增加迅速、工程信息海量呈现,我们无法应对这些情况。正是因为信息技术的出现,为成本数据的收集和管理、分析提供了很好的工具。本文融汇了
43、作业成本法和成本管理理念,基于对成本管理流程的分析研究,构建了如图。的动态成本管理模型。图厉地产企业动态成本管理模型具体实施流程第一步:收集数据。收集对象包括地产企业历史项目的基础数据和最新市场数据。通过对历史数据的分析和市场数据的趋势研究,为编订新项目的成本计划整合合理的资源。第二步:制定成本计划。结合项目规划设计方案,建立开发业务单元和作业清单,在此基础上编制项目目标成本,并制定出成本计划,作为项目成本管理的基础。第三步:招标采购。根据业务清单和施工图,逐步进行项目的采购招标工程。上面所提到的编制项目目标成本,就会被运用到本阶段,按照目标成本来控制本阶段的计划成本,从而实现动态成本管理。第
44、四步:合同实施。根据施工图纸进行项目施工。通过计划成本控制实际成硕士学位论文 第二章精细化管理与成本管理的相关理论本。跟踪合同实施过程,监控实施过程中的合同变更,及时掌握结算信息并在系统中进行明确反馈。这个过程控制的结果也许及时反馈到成本数据库中,为以后的项目成本测算提供原始数据。第五步:成本分摊。按照纵向分解和横向分解成本的模型,将成本分摊到项目开发的不同阶段,并根据实际情况最终落实到相关部门。分摊的结果成为评估分析和考评的依据。第六步:评估和分析。对实际成本、目标成本和计划成本做出对比分析;追溯引起成本偏差的原因,并加以总结和分析。然后评估对成本控制的效果,给企业的成本管理提供有效的参考资
45、料。根据排列图法对产生成本偏差的原因进行统计分析。其目的在于实时了解产生偏差的原因并采取果断的成本纠偏措施进行调整和控制。通过动态成本管理模型,企业的成本管理依据不再只局限为简单的成本管理工作,更确切的说是将有关项目进度情况和成本信息及时反馈到成本库中,对类似项目的成本管理提供有效的借鉴作用。.合同管理模型合同管理与成本管理之间的关系首先我们必须了解到,房地产项目开发过程中所有的工程、销售等都是通过分包的形式承包给建筑商或者销售中介。这些合同的总和就是房地产项目的成本。所以,成本管理系统必须与合同管理系统紧密的结合起来,缺失了合同的成本管理系统是没有任何意义的。所以在此必须将合同管理纳入到成本管理系统中来。合同管理通过什么的方式实现其价值合同管理是以项目管理为主线,始终贯穿房地产开发的整个生命周期。可以毫不夸张地说管理好了合同才能管理好整个项目。所有的合同总和起来就构成了整个项目,穿透每个合同就可以深入了解整个项目情况。合同管理的价值主要体现在这么几个方面:对每项分包
