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1、1,2023年8月2日,第3号 投资性房地产,第一节 投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产定义 是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。,http:/,2,2023年8月2日,二、投资性房地产的范围 1、已出租的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。3、已出租的建筑物,http:/,3,2023年8月2日,【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.已出租的机器设备 E.持有并准备增值后转让的建筑物【答案
2、】ABC,http:/,4,2023年8月2日,第二节 投资性房地产初始计量一.投资性房地产的确认和初始计量 初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,http:/,5,2023年8月2日,1、外购投资性房地产的确认和初始计量 外购房地产只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。外购的土地使用权和建筑物按照取得时的实际成
3、本进行初始计量。其实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,http:/,6,2023年8月2日,采用成本模式计量的会计处理：借：投资性房地产 贷：银行存款 采用公允价值模式计量的会计处理：借：投资性房地产成本 贷：银行存款 企业购入的房地产，部分用于投资、部分自用 用于投资的部分应当予以单独确认。按各部分的公允价值占公允价值总额的比例进行分配，或按各部分面积所占比例进行分配。,http:/,7,2023年8月2日,2、自行建造投资性房地产 企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性房地产。但只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租才能将自行建造或开发活动完
4、成的房地产确认为投资性房地产。,http:/,8,2023年8月2日,采用成本模式计量的会计处理：借：投资性房地产 贷：在建工程或开发成本 无形资产土地使用权 采用公允价值模式计量的会计处理：借：投资性房地产成本 贷：在建工程或开发成本 无形资产土地使用权,http:/,9,2023年8月2日,二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本,http:/,10,2023年8月2日,（二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。会计处理如下：借：
5、其他业务成本 贷：银行存款,http:/,11,2023年8月2日,第三节 投资性房地产的后续计量一、采用成本模式进行后续计量投资性房地产（一）采用成本模式进行后续计量的建筑物 按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。（二）采用成本模式进行后续计量土地使用权 按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。,http:/,12,2023年8月2日,二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,（一）采用公允价值模式计量的条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的
6、，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。,http:/,13,2023年8月2日,（二）会计处理 采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益,http:/,14,2023年8月2日,投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收
7、入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。,http:/,15,2023年8月2日,三、投资性房地产的后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,http:/,16,2023年8月2日,成本模式转为公允价值模式的会计处理借：投资性房地产成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 利润分配未分配利润 盈余公积,http:/,17,2023年8月2日,第四节 投资
8、性房地产的转换和处置,一、投资性房地产的转换,http:/,18,2023年8月2日,（一）投资性房地产转换为自用的房地产 1、采用成本模式计量投资性房地产转换为自用的房地产 借：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产（或无形资产）减值准备,http:/,19,2023年8月2日,2、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。借：固定资产、无形资产（公允价值）贷：投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益
9、,http:/,20,2023年8月2日,（三）非投资性房地产转为投资性房地产 1、采用成本模式计量的投资性房地产（1）作为存货的房地产转为投资性房地产 按存货在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品,http:/,21,2023年8月2日,（2）自用房地产转为投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备,http:/,22,2023年8月2日,2、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 会计处理原则 投资性房地产按照转换当日的公允价值计价；
10、转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的其差额计入所有者权益（资本公积其他资本公积），处置时转入其他业务收入。,http:/,23,2023年8月2日,（1）作为存货的房地产转为投资性房地产 转换当日的公允价值小于原账面价值的 借：投资性房地产成本 存货跌价准备 公允价值变动损益（差额）贷：开发产品 转换当日的公允价值大于原账面价值的 借：投资性房地产成本 存货跌价准备 贷：开发产品 资本公积其他资本公积,http:/,24,2023年8月2日,（2）自用的房地产转换为投资性房 转换当日的公允价值小于原账面价值的 借：投资性房地产成本 累计折旧（
11、摊销）固定资产（无形资产）减值准备 公允价值变动损益 贷：固定资产（无形资产）,http:/,25,2023年8月2日,【例】甲企业是从事房地产开发业务的企业，207年3月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为410 000 000元，207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为430 000 000元。208年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于208年6月以4
12、60 000 000元出售，出售款项已收讫。,http:/,26,2023年8月2日,（1）207年4月15日借：投资性房地产成本410 000 000公允价值变动损益40 000 000贷：开发产品450 000 000（2）207年12月31日借：投资性房地产公允价值变动20 000 000贷：公允价值变动损益20 000 000,http:/,27,2023年8月2日,（3）208年6月，出售时借：银行存款460 000 000贷：其他业务收入460 000 000借：其他业务成本430 000 000贷：投资性房地产成本410 000 000公允价值变动20 000 000 同时，将投
13、资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入 公允价值变动减值40 000 000元-公允价值变动增值20 000 000元=公允价值变动减值20 000 000元 借：其他业务收入20 000 000 贷：公允价值变动损益20 000 000,http:/,28,2023年8月2日,转换当日的公允价值大于原账面价值的 借：投资性房地产成本 累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产（无形资产）资本公积其他资本公积 处置投资性房地产时，将“资本公积其他资本公积”转入处置当期损益（其他业务收入）。,http:/,29,2023年8月2日,【例】如上例，假设转换后采用公允价值模式计量
14、，4月15日该写字楼的公允价值为470 000 000元。207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480 000 000元。20 8年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于208年6月以550 000 000元出售，出售款项已收讫。甲企业的账务处理如下：（1）207年4月15日借：投资性房地产成本 470 000 000贷：开发产品 450 000 000资本公积其他资本公积 20 000 000,http:/,30,2023年8月2日,（2）207年12月31日借：投资性房地产公允价值变动 10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000（3）208年6月，出
15、售时借：银行存款550 000 000贷：其他业务收入550 000 000借：其他业务成480 000 000贷：投资性房地产成本470 000 000公允价值变动10 000 000,http:/,31,2023年8月2日,同时，将资产性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：公允价值变动损益l0 000 000贷：其他业务收入l0 000 000同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入借：资本公积其他资本公积20 000 000贷：其他业务收入20 000 000,http:/,32,2023年8月2日,【例题】关于投资性房地产的转换，下列说法中正确的有（）。A.在成本模式下
16、，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价 E.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,转换当日的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益【答案】AB,http:/,33,2023年8月2日,二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预
17、计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。,http:/,34,2023年8月2日,（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置 出售、转让按成本模式计量的投资性房地产实际收到的处置收入计入其他业务收入；处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。（1）借：银行存款（处置收入净额）贷：其他业务收入（2）借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,http:/,35,2023年8月2日,（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产
18、的处置 出售、转让按成本模式计量的投资性房地产（1）借：银行存款（处置收入净额）贷：其他业务收入（2）借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（3）借：公允价值变动损益（累计公允价值变动）贷：其他业务收入（4）借：资本公积其他资本公积（转换中形成的）贷：其他业务收入,http:/,36,2023年8月2日,【例题】甲房地产公司于2007年12月31日将一建筑物对外出租并采用成本模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，甲公司对该建筑物采用年
19、限平均法计提折旧，无残值。2008年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，预计未来现金流量现值为1950万元。2009年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1710万元。2010年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1700万元。,http:/,37,2023年8月2日,2010年12月31日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产投入行政管理部门使用。假定转换后建筑物的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值未发生变化。2011年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费
20、用后的净额为1540万元，预计未来现金流量现值为1560万元。2012年1月5日甲公司将该建筑物对外出售，收到1530万元存入银行。假定不考虑相关税费。要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。（1）2007年12月31日借：投资性房地产2800累计折旧500固定资产减值准备300贷：固定资产2800投资性房地产累计折旧500投资性房地产减值准备300,http:/,38,2023年8月2日,（2）2008年12月31日借：银行存款150贷：其他业务收入150借：其他业务成本100（200020）贷：投资性房地产累计折旧1002008年12月31日，投资性房地产的账面价值=2000-100=19
21、00万元，可收回金额为2000万元，按规定，计提的减值准备不能转回。（3）2009年12月31日借：银行存款150贷：其他业务收入150借：其他业务成本100（190019）贷：投资性房地产累计折旧1002009年12月31日，投资性房地产的账面价值=1900-100=1800万元，可收回金额为1710万元，应计提减值准备90万元。借：资产减值损失90贷：投资性房地产减值准备90,http:/,39,2023年8月2日,（4）2010年12月31日借：银行存款150贷：其他业务收入150借：其他业务成本95（171018）贷：投资性房地产累计折旧952010年12月31日，投资性房地产的账面价
22、值=1710-95=1615万元，可收回金额为1700万元，按规定，计提的减值准备不能转回。借：固定资产2800投资性房地产累计折旧795投资性房地产减值准备390贷：投资性房地产2800累计折旧795固定资产减值准备390,http:/,40,2023年8月2日,（5）2011年12月31日借：管理费用95（161517）贷：累计折旧952011年12月31日，固定资产的账面价值=1615-95=1520万元，可收回金额为1560万元，按规定，计提的减值准备不能转回。（6）2012年1月5日借：固定资产清理1520累计折旧890固定资产减值准备390贷：固定资产2800借：银行存款1530贷
23、：固定资产清理1520营业外收入10,http:/,41,2023年8月2日,【例题】乙房地产公司于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。要求：编制乙公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金
24、收入）（1）2007年1月1日借：投资性房地产成本2200贷：开发产品2000资本公积其他资本公积 200,http:/,42,2023年8月2日,（2）2007年12月31日借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益50贷：投资性房地产公允价值变动50（3）2008年12月31日借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益30贷：投资性房地产公允价值变动30（4）2009年12月31日借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益70贷：投资性房地产公允价值变动70,http:/,43,2023年8月2日,（5）2010年1月5日借：银行存款2080贷：其他业务收入2080借：其他业务成本2050投资性房地产公允价值变动150贷：投资性房地产成本2200借：资本公积其他资本公积200贷：其他业务收入200借：其他业务收入150贷：公允价值变动损益150,http:/,
