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1、物业经营收益的新途径物业经营收益的新途径 长期以来，物业服务企业尤其是专一从事居住物业管理或以居住物业项目管理为主营业务的企业，多数被笼罩在微利乃至亏损的阴影之中。形成这种局面的原因有多个方面，但最重要的是不少企业和从业人员将自己的经营思路局限于常规经营的方寸之地，片面地认为物业服务企业的主要经营方式就是在物业服务合同约定范围内，通过向业主提供物业服务收取服务酬金，进而对常规经营之外的物业经营活动采取了漠视的态度，丧失了物业经营的主动性，导致企业只能圃于物业服务费收入艰辛地支撑项目的正常运营。 随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业服务企
2、业的日程上来，物业管理企业要想快速发展，经营将是一条必由之路。物业常规管理与服务的利润虽然是有限的，但其边际利润则是不可估量的。物业服务企业只要进驻了物业管理区域，掌握了巨大的客户资源，只要用心，就可能创造出巨大的价值。基于这种科学认识，要改善目前的经营局面，摆脱物业服务企业所处的经营困境，必须在优化常规经营，做好物业管理服务主业的同时，强调发挥物业管理的边际效益，提高物业管理的创富能力，充分利用物业管理区域内的各种资源，积极拓展物业经营收益的新途径，以创造丰沛的商业价值。 瞄准业主需求深度挖掘多种商机 物业项目作为业主的集中地，从理论上来说，是一个需求非常集中的天然市场。物业管理要想成为具有
3、巨大经营潜力的行业，必须盘活业主的需求资源。经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的传统做法，改为围绕“人的需求”转的做法。实际上，业主和使用人的需求就是物业服务企业可经营的项目。不少物业服务企业探索如何对业主需求的商机进行深度挖掘，推出了许许多多的创收项目。 具体来讲，主要是：(1)衣着方面，包括服装洗涤服务、裁剪、制衣、补衣等。(2)饮食方面，包括开办餐饮店、酒吧、茶馆、咖啡店的便民服务，代送餐服务等。(3)居住方面，包括房屋装修，房屋设备修缮、看管，房屋清洁、房屋绿化养护，物业租赁，代缴水电气费用，代搬家服务等。(4)行旅方面，包括接送幼童上学及入托服务，车辆租赁，代订车船机等票，各类车辆
4、的寄放、清洗、保养与维修等等。(5)娱乐方面，包括成立棋牌俱乐部，举办各类展览，各类健身娱乐活动，举办各类比赛等，承办各类家庭晚会聚会等等。(6)购物方面，包括日用百货供应、果菜供应等等。 (7)文教体卫方面，包括在文化方面开办图书馆、各种展览和文化知识讲座等，在教育方面开办托儿所、幼儿园和各类培训班等，在体育方面可经营健身室、游泳场网球场等，在卫生方面可开设社区健康中心、经营药店及提供日常医疗护理服务等等。(8)其他方面，包括美容美发服务，代聘保姆服务，代介绍家庭教师，代办房产证和申报户口，代办保险，提供中介咨询等等。 尽管不少企业都通过多种经营进行创收，但目前大多停留在小打小闹，没有上升到
5、资产管理的高度，没有下功夫做大特约服务的收益。 谨慎利用共用物业资源开展经营 根据物业管理条例第五十五条，物业服务企业在征得相关业主、业主大会的同意并按照规定办理有关手续后，可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。综合当前的物业管理经验，按照住宅专项维修资金管理办法对物业共有部分内容的划分，在取得相关权益人授权的情况下，物业服务企业可以进行多种形式的经营实践。 现阶段，我国不少居住小区的停车场经营在项目运营管理中起着重要支撑作用。除了提供经营性停车场服务以外，为了缓解车位供应紧张，可以利用公共场地及设施划定新的停车位，也可以将小区公共场地部分作为夜间临时停车场，在特殊情况下还可以将设计不合
6、理的停车场进行改造以增加停车位。除停车管理服务以外，物业小区停车场还可以应业主的需要，开设一些相关的配套服务项目。如洗车、汽车代理、汽车美容、汽车装饰、汽车养护、二手车经营等经营服务。 对于社区会所的经营，可以采取会员制、委托经营、独立经营、加盟运营、主题会所、外联式会所等经营模式。物业会所经营管理的好坏不仅直接影响到对业主服务的质量，而且还会影响物业服务企业利润的增加。 社区广告是最为普遍的一种物业资源经营方式。社区广告经营主要有以下几种形式：(1)电梯广告。(2)屋顶和外墙广告。(3)厅堂广告。(4)停车场广告。(5)宣传栏广告。(6)展示广告。除以上的广告形式以外，还包括社区路灯广告、指
7、示路牌广告等形式。 除了上述几种物业资源的经营外，物业服务企业还可以根据物业的具体情况挖掘开发其他物业资源进行经营。但由于物业资源所涉及的产权较复杂，在其经营过程中要保护所有权人的利益、有利于物业管理主业的发展、合理地规避风险、采取灵活的专业化的经营方式以及合法经营。 积极介入收益性物业的资产经营 随着房地产行业的发展，物业的业主或投资者逐渐对物业管理提出了资产经营的新要求。物业资产经营活动的对象通常为写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等收益性物业。这些物业通常出租给租户使用，获得租金收益，它们完全可以像一般的工商企业那样，通过资产经营管理活动，为业主或投资者
8、创造利润和回报。 物业的资产经营突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益及主营业务发展目标的需求。由于物业管理行业发展已相对比较成熟，而物业资产管理在我国尚处在萌芽阶段，所以传统物业服务企业从物业项目的运营管理拓展到物业资产的经营管理，有着得天独厚的竞争优势，必将为其自身发展提供更广阔的前景，代表着物业管理行业的未来发展趋势。 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑。由于大多数服务型企业没有能力拥有写字楼或出于业务经营特性的原因不愿意拥有写字楼，所以存在着一个巨大的写字楼投资和租赁市场。但是，因
9、为写字楼的业主或投资者通常不是物业经营管理的行家，为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业资产的经营管理服务。同理，对零售商业物业而言，不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，也需要集中统一的专业化物业资产经营管理服务，以选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。用于出租经营的别墅和公寓等经营性房地产，为了保持较高的出租率和租金水平，也需要物业服务企业来为业主或投资者提供招租、租赁管理、维护与维修、安全与卫生、资本与预算管理等物业资产经营管理服务。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。随着越来越多的生产经营企业将其关注重点转向企业的主营业务，把工业物业管理工作外包给专业化的物业服务企业情况也越来越普遍，这些都会为物业管理行业提供了收益不菲的经营空间。
