【商业地产DOC】苍洱天籁地产项目可行性研究报告89页.doc

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1、苍洱天籁(苍洱苑)可行性研究报告 二八年一月十五日苍洱天籁(苍洱苑)可行性研究报告目 录 第一章 总论7第一节 项目概况71、项目名称72、项目地理位置73、建设规模74、项目投入总资金及资金效益情况7第二节 承办单位概况71、承办单位名称72、承办单位概况7第三节 可行性研究报告编制依据8第四节 项目提出的理由8第五节 项目主要建设条件9第六节 主要技术经济指标9第七节 问题与建议10第二章 项目背景及建设的必要性11第一节 宏观背景分析111、国家对房地产业的宏观调控政策112、国家对房地产业的宏观调控方向123、全国房地产市场发展动态144、当前房地产市场存在的问题155、大理概况16第

2、二节 项目建设的必要性17第三章 市场分析20第一节 云南房地产市场发展现状及特点分析201、云南房地产市场发展现状202、云南房地产市场特点21第二节 大理市房地产市场分析231、大理市房地产市场现状232、大理市房地产市场特点243、大理市房地产市场发展趋势254、大理市近期典型楼盘的调查分析265、住房供应结构分析296、物业类型配比情况317、客户群体分析31第三节 市场预测341、购买量预测342、供应量预测353、销售价格预测36第四节 目标市场定位371、项目目标客户群的确定372、项目产品设计建议373、价格定位37第五节 营销策略381、品牌策略382、营销价格策略393、营

3、销渠道策略404、营销促销组合策略405、营销广告策略416、营销公共关系策略41第六节 项目的SWOT分析421、优势（strength）422、劣势（weakness）423、机会（opportunity）424、威胁（threat）43第四章 场址现状及条件43第一节 场址现状431、建设地点及地理位置432、场址占地面积及土地权属433、土地使用性质及用途434、场址现状435、场地周围关系44第二节 建设条件441、场地工程地质条件442、区域规划条件453、区位交通条件454、区域气候条件455、区域公共设施条件466、区域生活配套设施条件46第五章 规划设计方案47第一节 规划设

4、计原则471、整体性原则472、生态原则473、集约性原则474、可持续原则475、超前性原则47第二节 规划设计481、总体布局482、交通组织483、环境景观48第三节 建筑设计491、联排、双拼住宅492、海景顶级豪宅493 户型设计50第四节 结构设计501、设计依据502、风荷载情况513、设防烈度及场地类别514、主要使用荷载515、建筑安全等级516、结构类型517、主要结构构件518、主要结构材料529、基础设计52第五节 给排水设计521、设计依据522、设计范围523、室外给水设计534、室外排水设计545、建筑给排水设计54第六节 电气设计551、设计依据552、电气设计

5、范围563、供电设计564、电力设计575、防雷接地576、弱电系统58第七节 其他591、隔油及化粪池592、无障碍设计593、建筑环保节能59第八节 主要技术经济指标60第六章 项目开发分析60第一节 土地升值潜力初步评估60第二节 立即开发与作为土地储备优缺点分析60第三节 工程计划611、工期计划612、施工进度图61第四节 销售计划621、销售时间622、销售价格623、销售进度63第七章 物业管理分析63第一节 区域典型项目的物业管理调查63第二节 对本楼盘物管的建议63第八章 节水节能64第一节 节水节能的必要性64第二节 设计依据65第三节 建筑节能65第三节 节电措施65第四

6、节 节水措施66第九章 环境保护67第一节 环境标准67第二节 项目环境影响措施681、设计中环保措施682、建设期间环保措施683、项目运营期间环保措施69第三节 环境影响评价结论70第十章 劳动安全、卫生与消防71第一节 劳动安全、卫生71第二节 消防721、设计依据722、消防安全措施72第十一章 项目实施组织管理73第一节 项目招投标731、招标依据732、招标组织原则743、招标范围744、招标方式74第二节 项目管理751、项目组织机构752、项目管理措施76第三节 资金管理77第十二章 投资估算77第一节 投资估算依据771、定额依据772、材料及设备价格依据783、其他依据78

7、第二节 投资估算编制范围78第三节 投资估算79第十三章 资金筹措与使用计划80第一节 资金筹措80第二节 资金使用计划80第十四章 财务评价81第一节 基础数据与参数选取81第三节 经营收入估算81第四节 税金81第五节 成本估算82第六节 盈利能力分析82第七节 清偿能力分析83第八节 不确定性分析831、敏感性分析832、临界点分析84第九节 财务分析结论84第十五章 风险分析84第一节 风险因素识别841、资金风险842、技术风险853、工程风险854、市场风险855、利率风险85第二节 防范和降低风险的对策861、资金风险的对策862、工程技术风险的对策863、市场风险的对策864、

8、利率风险的对策87第十六章 结论与建议87第一节 结论871、经济效益872、社会效益873、环境效益88第二节 建议88附表： 1、 建设工程投资估算表2、 资金使用计划与筹措表3、 销售收入预测表4、 总成本费用估算表 5、 利润与利润分配表 6、 财务计划现金流量表7、 项目全部投资现金流量表8、 项目自有资金现金流量表9、 资产负债表10、借款还本付息表 附图：1、项目区位示意图 2、方案总平面图3、鸟瞰图第一章 总论 第一节 项目概况1、项目名称苍洱天籁（苍洱苑）。2、项目地理位置 本项目位于云南省大理市西洱河旁原建校地块。3、建设规模项目总用地49.68亩，总建筑面积25930.5

9、0平方米。4、项目投入总资金及资金效益情况项目总投资9817.10万元。其中，建筑安装工程费用3407.95万元，工程建设其它费5402.45万元（土地使用费5116.72万元），基本预备费704.83，建设期贷款利息301.86万元。项目投资利润总额6670.39万元，税后利润5002.79万元，项目自有资金财务内部收益率为111.05%，财务净现值3485.35万元(I=15%)，投资回收期2.14年。第二节 承办单位概况1、承办单位名称xx房地产开发有限责任公司。2、承办单位概况xx房地产开发有限责任公司是xx集团的全资子公司，是国有企业，成立于2007年3月1日注册资本金1亿元人民币，

10、注册地为xx，办公地点位于xx洱河南路15号。公司依托大理得天独厚的旅游资源，开发建设各类具有旅游特色的房地产项目。目前正倾力打造“xx”和“xx大剧院”两个大xx重点建设项目，包含约100亩地块的商住和约120亩地块的低密度生态住宅。第三节 可行性研究报告编制依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版3、房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）4、大理市城市总体规划（20052020）（修编）5、大理市“十一五”规划6、大理市旅游规划7、委托方提供的有关资料第四节 项目提出的理由大理作为全国重点旅游城市，在利用当地的自然环境优势、

11、充分发挥其独特的历史和文化的基础上开发房地产（特别是旅游地产），必定能创造大理新的城市亮点，大幅度提高城市整体形象。以开发促进保护，以开发促进发展，在苍山、洱海等著名旅游资源的基础上有所突破，有所创新，形成新的旅游热点。 地处大理市中心地带的西洱河，是大理最具特色的城市景观地带，不仅有着良好的自然景观，而且还拥有龙尾古街、天生桥等一批历史文化遗存，具有独特的地形地貌、厚重的历史文化氛围。实施xx建设项目，高起点、高标准地把洱海公园至天生桥的西洱河两岸建设成为具有典型白族建筑风格、浓郁地方特色和深厚历史文化，集休闲、旅游、娱乐、度假、购物、餐饮等功能为一体的旅游文化长廊，是大理州市党委、政府创新

12、体制机制，充分发挥独具特色的旅游资源优势，把人文景观和自然景观有机结合，进一步优化旅游产品结构，打造精品景点景区，丰富旅游文化内涵，提升旅游综合效益的一项重大举措，也是广大人民群众的迫切愿望。本项目的实施，对于西洱河中心区实现环境效益、社会效益、经济效益的有机结合和同步增长，改善人居环境、强化城市功能、提升城市形象和品位，实现大理旅游真正从“观光型”向“休闲度假型”和“文化体验型”转变升级，促进全州经济社会又好又快发展具有十分重要的意义。“苍洱天籁（苍洱苑）”属于xx建设项目的一部分，位于大理市原建校地块，地处洱海出口，该区域环境优美、空气清新、交通便捷，具有较高的开发价值，通过本项目的实施，

13、可以提高区域土地利用率，提升周边环境质量，改善居民生活品质。第五节 项目主要建设条件1、项目的建设符合大理市城市发展总体规划要求。2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。3、项目场址周边市政设施配套条件较好。4、项目所需资金已经有所落实。第六节 主要技术经济指标主要经济技术指标一览表序号项目名称单位数量备注1总用地亩49.68亩33118.1平方米2总建筑面积平方米25930.50 3建设总投资万元9817.10 3.1土地费用万元5116.72 3.2建设工程费用万元3407.95 3.3其他万元1292.42 4销售收入万元21820.00 5营业税金及附加税万元1200.10 6土

14、地增值税万元2858.74 7利润总额万元6670.39 8所得税万元1667.60 9税后利润万元5002.79 10经济效益指标10.1财务内部收益率%111.05%自有资金所得税后10.2财务净现值(ic=15%)万元3485.35 自有资金所得税后10.3投资回收期年2.14 自有资金所得税后第七节 问题与建议1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设

15、成本，确保工程建设按期完成。3、项目场址位于洱海、西洱河边，项目在施工期间应采取确实可行的措施，确保洱海、西洱河的水体不受污染。第二章 项目背景及建设的必要性第一节 宏观背景分析 1、国家对房地产业的宏观调控政策2005年以来，国家陆续出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，目的就是为了防止房地产投资增速出现过速反弹，由此整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为

16、周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动。我国房地产业经过五年的快速发展和两年的宏观调控，进入2007年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。2007年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。2007年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。2、

17、国家对房地产业的宏观调控方向（1）加大综合调节力度，引导合理的住房消费一是量化指标，明确新建住房结构比例。各地新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。同时，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，不得低于居住用地供应总量的70。二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的20恢复为不得低于30。但对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20的规定。三是进一步抑制投机投资性购房

18、需求。住房转让环节营业税征免税期间由去年规定的年调整为年，规范外资进入房地产产业行为，控制短线热钱炒房，提高了炒房成本。（2）重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓紧开展住房状况调查。全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，保证各项调控政策的制定符合实际，符合群众需求。二是由各地编制住房建设规划，明确将“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地“十一五”经济和社会发展规划和近期建设规划，并作出具体空间布局、项目用地和建设进度安排。三是规范普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位、中小

19、套型普通商品住房项目，在考虑综合地价、开发成本、合理利润等因素，科学测算控制性销售价位的基础上，采取限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。（3）加大整治查处力度，规范房地产市场秩序。一是对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。二是针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，重申了处罚政策。对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。三是规定对开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止

20、开发建设连续满年的，按闲置土地处置。并规定对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制展期贷款和滚动授信。四是抑制房屋囤积行为。明确对开发企业空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（4）有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难。一是加快廉租住房制度建设。明确城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。二是进一步完善经济适用住房制度。加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为，保证经济适用住房真正解决低收入家庭的住房需要。三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，租售并举，解决群众居住问题。（5）继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。制止片面强调以地

21、生财的做法，继续加强拆迁计划管理，2006年各地拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。制止在拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下实施拆迁，损害群众合法利益。3、全国房地产市场发展动态（1）房地产开发投资增速有所加快 2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%,增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%，（2）房地产开发结构有所改善 2007年一季度住宅投资同比增长30.4%，高于同期房地产开发投资增幅3.5个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长41.6%

22、，同比加快39个百分点，经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转。（3）房地产开发资金充足，国内贷款和利用外资增速较快 2007年一季度，房地产开发到位资金7125.49亿元,同比增长26.3%，为完成投资的2倍。分资金来源看：银行贷款到位1634.22亿元，同比增长18.4%；银行个人按揭贷款（期房预售款转为开发使用）745.45亿元，同比增长73.2%；非银行金融机构贷款126.37亿元，同比增长66.9%；利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，其中，外商直接投资102.63亿元,同比增长192.5%。 （4）房价将依旧保持稳步上扬势头，但部分中心城市涨幅较快随着2月1日国家开始增

23、收土地增值税，房地产开发的税收成本将进一步加大，这一政策势必会进一步提高房价，房价可能继续保持强劲上扬势头。据70个大中城市房屋销售价格指数显示：今年1、2、3月份新建商品住房销售价格涨幅在6.0%上下波动，3月份，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.1个百分点;环比上涨0.5%，涨幅比上月低0.1个百分点。根据国家发改委、统计局发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。（5）品牌化战略将催生更多的精品住宅随着国家着力推行品牌化发展战略，大力实施名牌、名品工程，房地产发

24、展将逐步由规模粗放型向精致集约型转变，一批具有先进均好性品质的品牌名盘将相继诞生。总之，2007年的房地产市场将继续保持稳步发展势头，房地产营销之间的竞争将逐步从小户型之间的竞争向珍品大户型之间的竞争转变。品牌工程、怡居住宅将逐步成为市场发展主流。4、当前房地产市场存在的问题（1）部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快。（2）今年一季度，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。目前，市场销售的主要是前几年开发的大户型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上，住房供应结构调整任务十分艰巨。（3）住房保障制度还不完善。现行的廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低，中西部地区保障资金不

25、到位。（4）市场供应体系还不完善，中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位尚未建立。（5）房地产市场调控体系还不完善，房地产市场秩序有待进一步规范。5、大理概况大理白族自治州有悠久的历史，灿烂的文化，素有“文献名邦”之称。唐、宋时期，南诏、大理国均在此立国。中华人民共和国建立后，全州各项事业飞速发展，成就辉煌，前景喜人。全州山川雄奇，风光秀丽，气候宜人，民风淳朴。大理是国务院首批公布的全国24个历史文化名城和国家级44个风景名胜区之一，苍山洱海被国务院批准为国家级自然保护区。“三顶桂冠”使大理声名远播，享誉中外。大理州地处云南省中部偏西，地跨东经985210103，北纬2441264

26、2之间。东邻楚雄州，南靠普洱、临沧地区，西与保山地区、怒江州相连，北接丽江地区。自治州首府驻大理市下关，距昆明市338公里。自治州国土总面积29459平方公里。山区面积占总面积的83.7，坝区面积占16.3。东西最大横距320多公里，南北最大纵距270多公里。大理市地处横断山脉南部的西南端，属西南峡谷区，地势西北高东南低。境内山势雄伟，风光秀丽，既有蜿蜒高耸的山脉，也有峰峦环抱的盆地和湖泊，被前人誉为“青山抱绿水，湖光彩夺目映山色，四时有奇葩，百里飘幽香”的高原优美环境。有巍峨迷人的苍山，碧波诱人的洱海；有保持明清棋盘结构的古城，古朴典雅的民居建筑；有建筑宏伟的三塔、一塔，景色秀丽的蝴蝶泉、团

27、山，大理还有现存的古城、古塔、寺观40多处。 大理一年四委风景如画，在诸多风景之中，以风、花、雪、月四景最为著名。既“下关风、上关花、苍山雪、洱海月”2006年，大理市总人口已达60万人，城镇人口达30万人，在全市辖区1815平方公里的面积中，城市建成区面积达32.88平方公里，城镇化率达51.1%。全市生产总值预计完成110.35亿元，按可比价计算同比增长11.1%；财政总收入继1991年突破1亿元、2001年突破5亿元后，首次突破10亿元大关，达11.53亿元，同比增长32.24%，其中地方一般预算收入完成7.46亿元，同比增长33.31%，提前一年实现了省政府确定的我市县域经济财政发展目

28、标，实现了历史性的跨越；辖区工业总产值完成102.03亿元，同比增长17.38%；全社会固定资产投资完成42.4亿元，同比增长20.25%；社会消费品零售总额完成29.89亿元，同比增长12.47%；城镇居民人均可支配收入达10176元，同比增长13.39%；农民人均纯收入达3675元，同比增长6.31%。全市综合经济实力显著增强，县域经济综合竞争力名列全国第95位。到2010年，大理市总人口达到70万人以上，城镇人口争取达到50万人左右，建成区面积争取达到46平方公里。到2020年,城市人口达70万人以上,总人口达100万人以上,城市化率达70%以上,促进全州城镇化率提高到35%以上。第二节

29、 项目建设的必要性1、从宏观上讲，房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新的经济增长点之一，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。因此，本项目的建设是响应国家的安居工程。2、从微观上来说，本项目的建设是贯彻落实大理市十一五发展规划纲要和大理旅游规划的具体体现；是缓解市民住房压力，改善西洱河周边环境、加强周边基础设施建设、提升周边旅游文化品质的需要；也是贯彻落实截污减排，坚持科学

30、发展、可持续发展观和以人为本的较好体现；是加速推进大理市辖区城镇化建设步伐，大力改善基础设施，建设社会主义新农村，建设平安大理、和谐大理的体现。3、项目的建设是加快滇西中心城市建设步伐的需要大理是云南省域二级城市，是滇西中心城市。是云南省建设国际大通道的要塞之一；是大瑞铁路、公路中线、西线的必经之地，是云南省实施“大通道”战略中通向南亚大通道的次级枢纽；是澜沧江湄公河次区域的有机组成部份；是东盟经济圈中的重要节点城市。为适应形势发展的需要，尽快建成滇西中心城市已成为大理市最重要的任务，最主要的目标。大理州、市党委和政府按照实施项目带动战略，“强化基础产业和基础设施建设，不断增强发展后劲的要求”

31、。决定加大力度进行西洱河中心区的开发建设。建设完善的城市基础配套设施，加强城市绿化。美化、亮化建设工作，提高城市形象、提高投资环境，为加快建设滇西中心城市的步伐创造条件。4、项目的建设是提升城市形象，创建园林城市，大力发展旅游产业的需要大理市的旅游业在全国、西南地区及云南省占有重要的地位。云南以昆明、大理、丽江、香格里拉为主体的黄金旅游路线是全国重要的知名旅游线路，也是全省旅游业的主要发展区域。西洱河中心区的景观环境改造和提升工程，把大理建成为集历史观光、文化体验为一体的国内外知名的旅游目的地和客源集散地，西洱河中心区市政基础配套设施及景观绿化环境的改造提升工程的建设为旅游者和市民提供游览、休

32、闲、娱乐，以及令人赏心悦目的动态空间环境。优美的街区，舒适和谐的绿化空间、广场和滨水区域的环境景观，将是大理市建设成为省级和国家级园林城市的重要组成部份，也是建成为提升城市形象，完善城市配套服务和历史文化保护的城市中心区的生态型绿色景观轴线和综合服务器，将成为旅游观光、游览、领略大理地域文化风情的良好场所，从而进一步巩固和提升大理旅游城市的形象地位。5、项目的建设是加强以洱海保护为重点的生态环境建设需要 省、州、市各级党委和政府坚持把洱海保护作为建设滇西中心城市的基础和前题，依法加强对洱海的保护和管理。按照“建设节约型社会、环境友好型社会”，保护和开发利用好自然资源，积极发展循环经济，加强生态

33、建设，加强环境保护的要求，在西洱河中心区景观绿化改造提升工程项目中，以建设完善的市政基础配套设施作为重要的内容，为洱海的保护和生态环境的建设提供良好的基础条件。6、通过项目的实施，获得一定利润，可用于西洱河的整治 通过项目的实施可获得利润5000多万元，部分可用于西洱河美登桥以东的景观治理和夜景灯光的亮化。因此，开发建设xx具有重要的现实意义和必要性。第三章 市场分析 第一节 云南房地产市场发展现状及特点分析1、云南房地产市场发展现状2006年云南房地产业发展景气指数为101.1，呈现小幅回升的态势，正处在小景气发展区间运行，全省房地产企业开发投资达314.64亿元，同比增长34.6%，明显高

34、于全国平均增长速度，继续保持较快增长的势头。尤其是房地产开发企业在土地一级市场表现活跃。 全省房地产企业购置土地面积1210.87万平方米，同比增长46.7%，土地购置费44.40亿元，增长21.5%；开发土地面积557.82万平方米，增长21.7%，土地开发投资41.01亿元，增长3.4倍；反映出房地产开发企业发展能力增强，投资热情依然较高。 从市场供求方面分析，2006年全省房屋施工面积达3220.68万平方米，同比增长18.5%，其中新开工面积1216.13万平方米，下降9.6%；全省商品房竣工面积856.56万平方米，增长35.9%；与此同时，近年来全省商品房销售额首次超过开发投资额。

35、全省商品房销售面积达1561.73万平方米，同比增长15.8%；商品房销售额366.31亿元，同比增长23.6%，其中商品住宅销售额增长22.5%。另一方面，云南房地产业统计预警系统信息反映全省房地产业已由“热”转变为“不热不冷”，处于“绿灯”区的“稳定”发展态势，国家宏观调控政策影响导致市场变动明显，市场供求关系进一步调整，全省房地产业开始进入一个新的调整发展时期，正开始向新支柱产业方向发展。今年前7个月，云南省房地产市场继续升温，投资增速加快，商品房屋销售额达到245.53亿元，同比增长30.2%。 今年前7个月，云南全省房地产开发投资达179亿元，同比增长24.7%。云南全省商品房屋施工

36、面积达2994.62万平方米，比去年同期增长22.2%，其中新开工面积1046.36万平方米，同比增长55.5%；全省商品房屋竣工面积366.75万平方米，比去年同期增长21.6；商品房屋销售建筑面积1031.6万平方米，同比增长29.3%，增幅比上半年提高8.6个百分点；商品房屋销售额245.53亿元，同比增长30.2%。 因为受人民币升值和资金流动性过剩的影响，云南省房地产市场价格又趋新一轮上涨，市场供需两旺，成交活跃。 2、云南房地产市场特点（1）开发投资规模迅速扩大，呈现快速增长势头。2006年全省房地产开发投资完成314.64亿元，同比增长34.6%，比全国高8.9个百分点；全省除2

37、月份增长24.4%外，其他各月度房地产开发投资增幅均在25%以上，其中有6个月份的投资增幅在30%以上，明显高于全国平均增长速度，且大多数月份高于西部，投资规模居西部第6位，投资增速居西部第5位。（2）房地产企业调整投资策略，土地一级市场投资活跃。2006年全省房地产企业购置土地面积1210.87万平方米，同比增长46.7%，土地购置费44.40亿元，增长21.5%；完成开发土地面积557.82万平方米，增长21.7%，土地开发投资41.01亿元，增长3.4倍。另一方面新开工商品房屋施工面积呈现持续下降，2006年全省新开工商品房屋施工面积1216.13万平方米，下降9.6%。 （3）商品房供

38、应充足，户型供应结构有所改善。2006年全省商品房屋施工面积达到3220.68万平方米，同比增长18.5%，首度突破3000万平方米，其中住宅施工面积2579.15万平方米，增长18%，占商品房施工面积比重达84.9%，同比提高0.2个百分点；普通商品住宅面积为1714.03万平方米，占住宅总面积的66.5%，接近国家宏观调控要求70%的目标。 （4）商品房销售市场降温，市场供求关系制约明显增强。由于受房地产市场价格走势、交易税及一系列调控政策等不确定因素的影响，消费者持币待购的心理增强，尤其是对投资者“炒房”行为有所制约，2006年全省商品房期房市场明显降温。无论是商品房一级市场，还是二手房

39、交易市场都受到不同程度影响，导致全省商品房交易量出现下降的情况。全省商品房销售面积1561.73万平方米，同比增长15.8%，商品房销售额366.31亿元，同比增长23.6%，商品房销售较上半年重新开始出现小幅回升的迹象。 （5）房地产开发资金供应较充足，发展能力增强。2006年全省房地产开发到位资金419.29亿元，同比增长22.4%。其中国内贷款52.36亿元，增长48.6%；企业自筹资金118.3亿元，增长31.6%；自有资金56.11亿元，增长25.1%。值得一提的是，目前全省房地产开发到位资金远远超出其投资完成额，二者的比值为1：1.53，表明全省房地产企业资金自我筹措能力明显增强，

40、金融机构也加大贷款发放力度，为全省房地产业发展提供了有力保障。 （6）大部分州市进入快速发展阶段。2006年全省除昆明市以外的州(市)完成房地产开发投资129.55亿元，同比增长56.7%，占全省房地产开发投资总量的47.4%，开始接近占有半壁江山。全省16个州(市)中超过一半的州(市)房地产投资增幅远远超过全省平均水平。第二节 大理市房地产市场分析1、大理市房地产市场现状 大理白族自治州有房地产开发企业90家，物业管理企业30家，专业房地产中介服务机构6家，从业人员近2500人。目前大理有30多个待建或在建楼盘，大理白族自治州，这个向来以旅游资源为外界熟知的地方，短短两三年的时间里吸引了天城

41、屋业、银海、银冠、城建股份等诸多知名地产品牌企业先后进入。大理的房地产市场目前处于从政府提供公共住宅向市场提供商品住房的转型，为大理房地产业发展带来了良好的发展机遇。城市居民住房消费观念的转变，为大理房地产业发展带来了一场根本性的转变，居民已经适应从过去依赖政府供给住房转向到市场找房，成为房地产消费主力。由于大理当地居民的住房消费正处于转型期，而且旅游产业所带来的外来人口也呈不断上升趋势，大理的房地产市场呈现供需两旺的态势，今年价格在2500元/平方米以下的商品房占大理州市场供应总量60%左右，市场价格体系运行平稳有序。大理下关的商业形态主要沿街为市，零散杂乱，主要经营的商品仍仅限于满足本地消

42、费者。2007年以来，大理市房地产市场投资保持快速增长，今年1至8月，全州房地产完成投资10.72亿元，同比增长44.67%；施工面积191.56万平方米，同比增长51%；商品房综合销售均价每平方米2116元，住宅商品房均价每平方米1946元，同比增长11.16%。新开工面积、竣工面积、销售面积稳定增长，市场需求旺盛。房价指数依然高位运行，但是涨幅趋缓。2、大理市房地产市场特点（1）商品房新开工面积稳定增长，其中：普通住宅稳定增长，别墅高档公寓、商业营业用房高速增长。15月全市商品房新开工面积33.49万平方米，比上年同期增长85。其中：普通住宅新开工15.31万平方米，比上年同期增32.2；

43、经济适用房新开工万平方米；别野高档公寓新开工9.89万平方米，比上年同期增长1.99倍；商业营业用房新开工4.93万平方米，比上年同期增长84.4。 （2）商品房竣工面积高速增长。15月全市商品房竣工面积达144027平方米，比上年同期增长2.79倍，其中：普通住宅竣工109112平方米，比上年同期增长4.42倍；别墅高档公寓竣工9270平方米，比上年同期增长4.79倍；商业营业用房竣工24229万平方米，比上年同期增长5.28倍。 （3）空置面积基本持平。15月全市商品房空置面积与上年同期基本持平，其中：别墅高档公寓空置面积大幅下降，由去年同期16132平方米下降到今年的6043平方米；商业

44、营业用房空置面积增长，比上年同期增加3040平方米。 （4）市场需求仍然旺盛。1月全市商品房销售面积16.42万平方米，其中期房销售12.82万平方米，现房销售3.6万平方米。在全部销售面积中，商品住宅销售14.56万平方米，占全部销售面积的比重为88.7。房地产市场总体上需求旺盛，同时空置面积持平，供求关系基本平衡。3、大理市房地产市场发展趋势在大理市场考虑达5年之久的国际零售巨头沃尔玛终于与大理中民合众房地产投资开发有限公司签约，落子大理。与此同时，该开发商与沃尔玛紧临的商业步行街铺面卖出两万多元每平方米的天价。沃尔玛进驻大理被房地产开发商视做当地商业消费形态转型的信号。随着一些重量级房地

45、产项目的亮相和商家如约进驻，将改变下关传统商业格局，改善休闲旅游配套功能，对大理旅游城市品牌的提升起到积极作用。据国家发改委和国家统计局发布的最新调查显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，涨幅较高的城市主要有深圳、北海、北京等，其中昆明上涨3.3%，大理上涨7.7%。在国家发改委、国家统计局调查公布的全国70个城市一季度房屋销售价格情况统计中，大理市无论是整体房屋销售的价格涨幅还是在新建住宅和二手住宅的涨幅上，均高于昆明市的涨幅，其二手住宅更以10.7的涨幅位列全国第三，远高于全国5.2%和昆明3.8的涨幅。作为旅游历史文化名城的大理，房地产行业的拉动作用十分强劲。大理房地产业具有非凡的魅力，能为居住者提供最佳的创业和人居环境。因此，大理房地产的价格还有较大的上升空间，客观上也非常符合价值、竞争、供求三大规律，不存在泡沫和涨幅过快的问题。房地产业已成为推动大理城市化进程