《商业业态.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业业态.doc（21页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、一 购物中心购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。在此说的购物中心是个很大的范畴，如南宁商业步行街，在业态的配套分别要求有购物中心交通规划、购业中心的人流、购物中习的汽车交通等为条件：1购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。2购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。3车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。二商业街，商业街模式是现阶段最为火热的业态之一，这种模式都有此类型折
2、扣型、专卖型、景观型、娱乐型、生活型。商业街大致分三种：一种是Shopping Center这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区，能够弥补大型超市在商品线上的不足，并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。这种业态是以大型超市或大型百货为主体，这样的优势是以超市或百货带来的人流来增加物业内其它部分的收益。一种是Shopping M
3、all，这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。这种模式在城市化的扩展，和汽车保有量的增加，效区Shopping Mall会出现一定的增加，效区Shopping Mall特点是要有足够多的停车位且主体业态要有一定的号召力。一种是Citymall： 即城市广场，与ShoppingMall不同的是，C
4、itymall并不限于购物以及配套的餐饮、休闲、娱乐等，还将旅游、餐饮、休闲、娱乐理念组建成动静相宜、具备基本城市功能的联合体。与ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更适合城市人多方面的需求。这种在南宁很多商业地产项目都在运作。商业地产的字眼频繁地出现在人们的视线里，一些在建的商业地产项目如火如荼，一时间似有铺天盖地之势，引起了许多人士的关注，但是人们对商业地产的概念却还相对模糊，甚至停留在最肤浅的字面理解。那么，什么是商业地产呢？商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼
5、的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态，本文将着重介绍这三种
6、业态的概念，分析其特点。Shoppingmall最时髦的业态提起Shoppingmall这个词，许多消费者并不陌生，因为在2004年见诸报端的频率并不低，福州就有三家商业地产项目宣布自己的定位为shoppingmall，如宝龙城市广场、冠亚广场、万象城。Shoppingmall其英文原意为“散步道式的商店街”。Mall的原意是林阴道，shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。Shoppingmall其实就是集美食、娱乐、购物于一体的超大规模的购物中心，这种商业模式于本世纪初产生于美国，在七八十年代开始盛行于欧美，在进入日本、东南亚等国家后，也受到了欢迎。
7、一个真正意义上的shoppingmall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。一个shoppingmall其实是一个小型社区。这个公共场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行购物、休闲或聚会。比较通俗的观点认为shoppingmall具有如下2个特征：一是大：占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合
8、体，从严格意义上讲，大于0万平方米且业态复合度高的方可称作mall。二是全：功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。这种商业地产投资巨大，对发展商的资金、管理、招商提出了很高的要求。Shoppingmall跟百货商场最大的区别就是，shoppingmall经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。一个完整意义上的shoppingmall必须拥有多种不同业态的主力店。大卖场高成长的业态当2000年麦德龙进入仓山时，福州市民对于大卖场有了真真切切的认识。随后，正大广场、财富第一街、时代国际广场等商业地产项目中各种各样的大型卖场的进驻
9、也将极大方便福州市民的生活。那么，什么是大卖场呢？一般来说，对大卖场(hypermarket)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。这几年，大卖场已逐渐成为中国快速成长的零售业中成功的经营业态。大卖场不但深受消费者的喜爱，而且与超市、百货公司等其他零售业态相比，利润更加丰厚。有统计数字表明，一家大型卖场能辐射周边20万30万的人口，因此，对于许多开发商而言，将自己的商业项目与大卖场合作是最好的选择，同时也能够最大程度地促进自己的住宅产品的销售。大卖场由于销量大，往往能提供较为低廉的商品价格。有专家认为，如果把零售行业看成金字塔，无论从国计民生上还是从技术
10、含金量来看，大卖场都是处于塔尖位置，这种商业业态具有很强的现金流，极具竞争力。大卖场本身就包含了两个概念，一是大卖场管理，二是连锁。业内人士认为，大卖场是将来的发展主流，它的综合实力、规模、购物环境上都占有优势，应该说，前几年大卖场的开业，极大地冲击了最早在福州发展起来的标准超市经营模式，在大卖场不断增多的将来，竞争的重点必然会转向卖场之间的竞争，表现为同一区域商圈、次商圈、核心商圈之间的大卖场的竞争。应该说，竞争的结果必将是一轮又一轮的大洗牌。社区商业最便利的业态不用出小区大门，或者是走出小区500米之内就可以买到自己所需要的生活用品，这就是社区商业所带来的便利性。什么是社区商业呢？专家指出
11、，社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国内的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业地产的
12、逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。福州出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，比如横街改造项目群升国际的商业街，定位就是辐射整个城市。但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的，特别是居住区内部的商业设施，比如东区的钱隆世家步行街、仓山步行街等。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务，而居民日常购物消费将在居住地50
13、0米范围内完成。福州的社区商业普遍位于小区的中心位置，涵盖的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。辐射范围更广的社区商业则还有名牌企业的连锁超市、品牌专卖店、24小时便利店、餐饮连锁店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。社区商业出现的初衷本是方便本社区的居民购买消费，为本社区的居民提供各种服务，其服务范围首先是社区范围，然后考虑向周边区域辐射。在规划定位时
14、，如何实现好服务功能是最关键的。行家观点陈晶：大型集中式商业卖场需要把握商业整体性。实际上，无论大卖场也好，shoppingmall也好，他们都是大型集中式卖场的一种。与住宅底商不同的在于，他们更重视对商业整体性的把握，这主要体现在商场运作的专业性上。因为，从目前的几个大的商业地产项目来看，都是将整体的商场划分为小商铺来进行销售，对于投资者而言，开发商的责任感与实力相当重要。池德境：商业地产营销核心问题是商业地产产权问题及如何建立开发商、投资者和经营者三方利益平衡关系。但大型商业的经营必须是统一经营与管理，大型商业地产被分割后的产权分割和经营所要求的统一性似乎是一对天生难以调和的矛盾。所以在这
15、个基础上大型商业地产出现了“销售+主力店租赁的shopping?鄄mall”时代。方丽祥：在福州，有部分开发商盲目开发社区底商，造成有商铺无人开的局面。有时候，在一些小区里经常能看到成排店面关闸门，大大影响了小区的整体形象。社区商业要考虑居民的便利性，它与居民的日常生活息息相关，对整个区域没有太多的辐射性。开发商开发太多的社区底商，反而破坏了社区的整体居住氛围。开发商应当最大程度地保持住宅的完整性。房地产市场的成熟必然导致市场细分，在各个细分市场中，将会诞生出一批专业化程度极高的专业房地产市场的投资商或开发商。 市场分化的早期，往往概念都比较模糊。许多开发商一讲转型，就提出要做商业地产。殊不知
16、商业地产是一个结合概念。因为商业地产是和住宅地产相对应的一次行业分工。但商业地产并不仅仅指为商业零售提供物业载体的地产行业。商业地产还可以更进一步地进行市场细分，可以细分出不同的商业地产业态。 除了行业的横向细分外，还可以纵向细分，就是在不同业态的商业地产中，将扮演什么样的角色。 以零售商业地产为例，大连万达是这方面最典型的代表。准确地说，大连万达在商业地产中细分到了零售商业业态中的购物中心。是购物中心的专业投资开发商。这是从横向来理解的。从纵向来看，大连万达在购物中心投资开发中扮演的角色包括了选址、征地、设计、规划、投资建设，招商的角色。从地产的角度来讲，做到这些已经不容易了。要求已经很高，
17、难度已经很大，如果再要往下游，几乎做不好，这就需要进一步分工。构成完整的购物中心价值链的“生态环境”。 在2004年，出现了一个有争议的现象。深圳铜锣湾的掌门人陈智被评为当年的商业地产代表人物。也就是说，深圳铜锣湾被定位于商业地产商了。这是一个商业模式上的典型错位。铜锣湾是一个零售企业，但铜锣湾又不是一个简单的从事零售经营的企业。其业务模式不外乎三种：一是铜锣湾百货，从事百货经营；二是铜锣湾的购物中心运营，即担当商业地产商的下游角色，租下购物中心，从而招商、运营、管理；第三，与商业业主合作，纯粹输出商业管理，因而，铜锣湾并没有从事商业地产的投资、建设、开发，所以，将铜锣湾当成商业地产商显然是错
18、位了。 但是，大家可能会发现，市场的分工在细分到一定程度的时候，相互转化，相互融合，相互渗透将成为必然，而不是永远都严格地分路。 深国投与西蒙和沃尔玛的合作就突破了商业地产商与零售商的简单分界，创造了地产、金融、零售在股权层面上的交融。专业的分工与股权的交融是利益共同体，一致行动的前提下的分工；交融又是以相互分工和专业运营基础上的交融。这样的商业地产运营模式将商业地产的投资、开发、运营、管理上升到了一个新的高度，这种高度让许多商业地产投资者望而却步。同时，这种升级为中国REITs的诞生建立起了一个基础性楷模。 商业地产确实是一块诱人的蛋糕，无论是零售物业、写字楼、酒店公寓、购物中心，还是工业厂
19、房、学校、医院、酒店、酒店公寓、老年公寓，随着中国经济的增长，城市化速度加快，全球化融合的加快，都有十分巨大的市场。给单一的住宅开发商留足了发展空间。但我总是希望，开发商转型切不可“因地制宜”，先买下地来，再策划功能、定位，而是应该认真研究每一种商业地产业态的商业模式，根据企业的定位去找适宜的土地，而不是根据土地为企业定位。 近期的几场拍卖会上都出现了一两个来自同一个地下商场的标的，面积多在10平方米左右，价格也不过10万元左右，但在拍卖会上却个个碰壁，全数流拍！有市场人士表示，除了两个已经成熟的地下商场外，目前在广州经营地下商场的难度比较大。因此，即使价格不算高，但对于小买家来说风险系数非常
20、高。 5个陆续流拍的标的是康王路地下商场的商铺，其中4个面积在10平方米左右，平均价格仅9287元/平方米左右，然而，许多熟悉行情的人士却表示要谨慎对待。 地下商铺难以出租 据了解，2000年前后，该商场开始出售时非常红火，由于与同时期的中华广场一样使用返租手段，甚至还引发了抢货狂潮。 据满堂红地产的何丽娟分析，当时发展商的目标针对白云区和新市的居民，因为他们向来以放租为生，能够接受以租养贷的方式。因此发展商将商场分割成20平方米以下的小店分售出去，许多小业主靠银行按揭买下了小商铺。后来商铺没有成功出租，发展商承诺的返租没有实现，令许多小业主的投资以失败告终，宁愿选择不供完铺。 行内人士分析，
21、目前在市场上大量放出的标的，很大可能就是来自于这些小业主。目前，该商场只在地铁出口附近还有一小部分商铺仍在正常营业，其他大部分商铺都被空置。 分析康王路地下商场失败的原因，何丽娟认为，这首先是因为老城区消费群体习惯在上下九步行街一带消费，很少走到地下商场去，而发展商对客流量的估计有所偏差，把商场范围定得太大；其次，没有消费主题和特色，商品价格几乎没有任何优势，在地理位置上又不够便利。 需要培养固定消费群 何丽娟认为，商场需要培养消费群。老城区消费群体的购物习惯就是到上下九消费，因此只能挖掘年轻的消费群，但该商场又没有做出新特色来吸引年轻消费者。相对而言，流行前线就是一个比较成功的例子，引入广播
22、直播室，令消费群从学生时代上升到工薪阶层，而自己也从杂牌军升级到品牌军。 对于地下商场小店流拍的情况，何丽娟认为这是很正常的，因为一般的投资者都清楚自己无力去改变这里的情况，只有有实力的大买家通过足够大的宣传力度去进行包装，才可能挽救这个地下商场。她还提出建议，大型商场不一定要树立高消费形象，其实最容易培养的消费群是中学、高校学生，只要养上三四年就可以成为坚固的消费忠诚者，发展商应该把眼光放长远点。 而中原地产的钟健锋提出，该商场最大的败笔是在早期的招商思路上，发展商为了回收资金而将商铺全部卖完进行分散管理。这种各自经营、无主题令商场毫无起色，而广州几乎所有的地下商场失败案例都有分散经营权的原
23、因。 地下商场发展有待时日 目前，广州的地下商场集中在地铁几个大站上：体育西站（吉之岛、天浚商业街）-东山口（锦轩）-烈士陵园（流行前线）-公园前（五月花广场、中旅商业城）-长寿路（恒宝华庭），而真正成功的只有吉之岛和流行前线，经营成功的主要原因就是其商铺都只租不卖，其他商场的失败几乎都是因为失去自主权。 这是否意味着广州的地下商场没有焕发生机的能力？有行内人士表示，锦轩的缺陷在于面积太小，形成不了商圈；恒宝华庭是配套型商业，主要服务于住宅，重点在便利性，另一个五月花广场也在起步中，这2个地下商场的发展可能需要一段时间。 不过钟健锋表示，将广州的地下商场与香港对比可以发现许多劣势，比如广州的商
24、品品牌太少，一般的商家都是做普通服饰生意，没有特色；商场在硬件和功能划分上很差；发展商策划思路不强；居民的购买欲还不够旺盛；消费理念以逛步行街、百货公司为主，还未接受SHOPPINGMALL的观念，因此在地下商场的发展上还没有显露明显的优势。去年12月28日开业、曾被业内誉为“2005年上海十大商业地产”之一的中山公园龙之梦购物中心，如今却遭遇尴尬目前，该购物中心有大量店铺空关。 前日，每日经济新闻记者在龙之梦购物中心看到，除了地上二层的女装商场以及地下一、二楼的餐饮、超市商场外，其余各层商场都有至少一半以上的店铺被空关。在其他很多地方生意兴旺的知名品牌，如肯德基、必胜客，在龙之梦购物中心也遭
25、遇冷场。“这些空关的店铺其实多数都已签约，预计将于今年四五月份陆续开业。”上海龙之梦购物中心有限公司广宣部经理赵康英解释。 地下一楼的“龙之梦百货”内，更有一些原先经营的商家“人去楼空”。靠近餐饮广场一侧的北京同仁堂门店如今“铁将军把门”，店内空无一物；租赁柜台经营的品牌厂商们也相继撤离：在百货公司的中区，大量货架上空无一物，只留着它们前任主人的名头“美国圣大保罗”、“贝迪雅思”。一位营业员坦言，生意很不好，一整天也做不了几笔。 长宁区经委办公室一位人士回忆，去年区政府曾经与购物中心经营公司协商，是否等大部分商家入住后再正式对外营业，但经营公司还是决定先开业再说。“他们很自信，认为开业后一定能
26、吸引足够的商家和消费者。”他认为，生意清淡的龙之梦现在的主要问题是，缺乏能够吸引足够人气带动整个中心的主力店。 “但中山公园商圈需要像龙之梦这样的大型购物中心。”这位人士还表示，最多不超过三到五年，这一项目就会逐渐走向成熟。 据介绍，目前龙之梦招商的主要方式是扣率制，即根据店铺的实际营业额按比例收取提成。尽管不收固定的租金在一定程度上减少了入住商家的经营压力，但仍有部分商家担心，如果经营持续惨淡的话，仅是日常的运营开支就足以构成亏本了。 对此赵康英强调，招商部门目前正尽全力吸引人气旺盛的商家入住，将推出一系列的促销吸引消费者。 龙之梦购物中心由长峰房地产开发有限公司开发，总投资30亿元。其地上
27、商业设施24万平方米，相当于两个港汇广场，是上海迄今为止单体面积最大的购物中心，也是中国内地目前唯一一座融城市交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能于一体的“销品茂”。商业地产是四高行业 与城市经济密切相关“商业房地产是一个不可以轻易去涉足的行业，它是开发商、政府、银行共同的事情。”中国商业地产联盟的秘书长王永平近日在公开场合表示，商业房地产是一个四高行业，高投入、高产出、高风险、高贡献。 王永平表示，开发商进入商业房地产一定要有这样的思想准备，做商业地产如同培养一个“孩子”，在培育过程中有很多的不确定性。除了自身的教育之外，还有市场、周边“孩子们”的影响。所以商业地产是成功还是失败
28、需要很长的时间才能看出来。开发商进入商业地产时一定要从战略层面上考虑，一开业就火的时代已经一去不复返。 其次，商业地产是政府的事情。一个商业地产对城市的贡献，和城市经济的发展有密切关系。比起住宅，它对一个城市的贡献要大得多，它为政府带来持久的税收贡献。此外，它还可以改善城市形象，解决就业等问题，拉动相关的产业，创造更多的商业机会，并且还可以拉动周边地价的升值。政府从商业地产的周边土地获益，同时，如果它出了问题，也是具有高破坏性的，很多商业房地产已经引发了许多社会问题。 另外，商业地产也牵涉到金融问题。国内的商业房地产项目目前的种种问题和商业地产金融产品的缺陷有很大的关系。除了银行贷款外，国内还
29、没有严格意义上的商业地产金融产品。因此对于开发商来说，还款压力大。国内商业地产既得不到中长期的银行贷款，也没有REITs等退出机制，因此发展缓慢。商业地产“西进运动” 商业规划必须先行 就在人们关注和讨论上海、北京、杭州等一线城市的商业地产存在过度炒作和盲目开发的泡沫时，一些西部二线城市如银川、重庆、兰州等地的商业地产开发也日渐升温。 商业地产的快速开发一方面提高了城市品位，另一方面由于盲目新建、扩建大型商城导致的商业房空置率大幅上升、资源闲置等问题也随之而来。商业地产“西进运动”究竟是喜还是忧？ 表面虚假繁荣 背后商户苦熬 新华街是银川市最繁华热闹的商业中心，在不足一平方公里的地方林立着新华
30、商城、利群市场、银川商城、东方红广场等大大小小的十几家大型商城、购物中心，然而不少商城表面繁华，实则冷清。 在刚刚改建的新华商城，记者看到，虽然是周末，但偌大的商城内也只有三三两两的顾客，很多商户门上贴着低价转让的广告，在三楼和四楼很多商铺基本上是连片关门。一楼一位姓赵的摊主告诉记者说：“今天是周末人多，所以才卖出了几件东西，要在平时不开张是常事。” 二楼的曹秉寿在去年商城开业时花了5万块钱“买”了一个6平方米的摊位，本打算出租出去，但因为租金太低，索性自己做点小买卖，“现在生意太难做了，基本上每天都要贴钱。”曹秉寿说，但他还得苦苦熬着，因为按照当初与商场的摊位租赁合同规定，他花5万块钱只是获
31、得了这个摊位的20年使用权，20年后商场退还保证金，而且合同规定如果关门一天就要从保证金里扣100元钱。 一些摊主告诉记者，“你开张了没有”成了每天见面的问候语，很多摊主陷入了一个怪圈：一方面生意不好不敢进货，另一方面没有新货补充，生意会更不好。记者调查发现，客流少、效益差、转让和停业的状况并不仅仅是新华商城一家“个案”，在相距不远的银川商城、南方商城和温州商城内也普遍存在这种状况。 是经营不善还是低水平开发过度 在采访中，很多摊主把生意惨淡归咎于商城的布局设计不合理和管理不善。曹秉寿说，当初开发商只是一味炒作房地产，不懂得经营商业地产，在摊位的布局设计上不合理，为了能多挣钱，把一些角角落落都
32、设为摊点出售。“顾客是来购物享受的，又不是来寻山寻宝的，这样的布局怎么能吸引顾客、聚集人气呢？” 曹秉寿说，商业环境是需要慢慢培养的，不可能在短期内很快形成，而在出现繁荣局面之前，开发商应留给我们这些中小投资者一定的获利空间而不是急功近利地索求回报。 对此，宁夏社会科学院经济研究所产业经济研究室主任李文庆认为，目前大多数地产商都是从开发住宅转而来开发商业地产的，很多都还沿用着“卖房子就走”的住宅开发模式，缺少对商业地产的完善规划和长期运营，这样带来的后果必然是商业城销售时场面火爆，但是地产商走了以后，商业城就日渐萧条。“商城管理不善只是一个方面的原因，最重要的原因还在于商业地产的低水平重复建设
33、。”李文庆说，银川市目前商城不少，但基本上是大同小异，根本不能满足消费者多样化需求，这必然会导致商业营业用房大量空置，部分商城效益不好。资料显示，截至2005年12月底，银川市商业营业用房空置面积已达74.1万平方米，同比增长62.8%。商业地产的不断扩建，使人口不足百万的银川市几乎每个三口之家就拥有一个9平方米的摊位。 商业规划，政府不能越位也不能缺位 据了解，此前国内大型商业地产重复建设、盲目发展、资源浪费等情况主要集中在一些一线大城市，但近几年来，这种趋势已经开始向西部一些中小城市蔓延。 李文庆说，这除了一些开发商认为投资商业地产必赚钱的错误观念外，政府的缺位和越位也是导致目前商业地产“
34、火爆”的重要原因。长期以来商业街都被当作是“城市名片”，商业街的建设对一个地区的经济和旅游起到了很大的促进作用，因此，各地的商业地产都不同程度地受到了政策的照顾和支持。 一位房地产人士说，其实目前银川市的商业地产总量并不过剩，主要是地域开发的不平衡，市中心、繁华区域开发过快、过猛、过于集中，这无形中导致了目前过多的商城在“巴掌大”的地方扎堆。李文庆说，商业地产的发达程度是体现城市化水平的重要标志，特别是对于西部落后地区来说，积极发展第三产业是吸纳就业人口的重要途径，但前提是要合理有序地发展，不能一味低水平重复建设，这是对资源的巨大浪费。李文学说：“西部地区市场经济欠发达，完全依靠市场来配置资源
35、不可能，要想从源头上控制可能出现的商业地产泡沫，地方政府绝不能失位。”商铺投资易受伤如何确保资金既安全又有稳定可观的收益，是投资者始终要盘算的“重大课题”，因为钱不好赚：投资做生意，自己不懂行，经营风险难料；投资股市，资金容易被套牢；买小户型出租，租金又不稳定；存进银行，资金虽安全但收益太低投资商铺？ 郑州的韩女士正为投资商铺的事情发愁，她投资12万元按揭买了个商铺，但亲戚、朋友对此都不是很看好。她现在进退都很犹豫，想请理财专家指点。 【理财师视点】 浦发银行郑州分行理财师闫勇告诉记者，商铺投资是有产者投资的热门选择，并以高回报、高升值空间的特点居股票、基金、住宅投资前列。目前在郑州商铺投资很
36、热，不过，投资商铺很难保证哪些绝对赚钱，因为投资者在对商业区发展做判断时，除了客观分析外，主观感觉也很重要，所以不能给韩女士一个完美的答案。但闫勇提供了一些基本原则，可以帮梁女士规避投资商铺的风险。 做好“功课” 找准定位 据闫勇总结，高风险的商铺主要有两类：一、投资者对商铺定位不准。比如，在一个并不是很繁华、消费水平不够高的区域买一个大面积的商铺，对于高档餐饮业来说面积合适，但是没有消费支撑，肯定做不长久；而对中小商业形态如快餐、冲洗、中介和票务，面积又太大，无法承受租金。二、小产权的商铺。因这种商铺产权分散，投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿进行经营，而且极易出现恶性竞
37、争局面，最终沦落成小商品市场、小集市式的商场，整体档次下滑，投资回报非常不稳定。近年来，这种失败的案例比比皆是。 秘诀：投资前要做好“功课”，同时不要轻易涉足产权分散的商铺，即使开发商号称年包租、保证的回报率。 内外兼顾 注重细节 “商业小环境主要是看其内部环境是否协调，物业管理是否规范等。”闫勇解释说，一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业业态互不冲突的前提下能够互相协调，共同稳步发展。因此选择一个好“邻居”也是商业地产投资的关键。比如，一家时尚前卫的咖啡吧与一家五金百货店做“邻居”，在经营及销售上都不易做到相互带动。 闫勇说，一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家
38、日常所需，还有益于创建良好的销售环境。因此在投资商业地产时，不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。 秘诀：细节制胜，对于商铺投资也成立。 心态要好 眼光放远 商铺是一个高投资、高回报、高风险的投资品种，对投资者的评估能力和对市场、区位、项目本身的判断能力要求相对较高。“部分投资者缺乏经验和专业知识且急功近利，这都是导致投资失败的重要原因。”闫勇提醒，投资地产项目尤其是商铺项目，投资者必须有一个好的心态，并且“风物长宜放眼量”。 闫勇指出，投资商铺必须要看其5年后的价值，因为在现在的条件下，一方面，前3年的超额获利点几乎都已经被开发商“精明”的高售价所攫取；另一方面，5年是经济发展
39、的一个重要周期，只要对未来经济发展有信心，就应该看到5年后其价值会发生巨大变化。 秘诀：一般具有独立门面的底层商铺，即使目前生意不太理想，但经过市场培育，获取回报只是时间问题，投资者心态一定要放正。另外，不要忘了在合同上体现租金递增的内容深圳依然可见返租式推销场内商铺 未来3年“返租收益”可充抵首期按揭 “现在买铺位，最怕开发商把一个铺位卖给多人。”南山区出租屋综合管理办公室管理部负责人刘伟添说，“这种场内商铺没有分隔，没有划线，加上公共面积具有的模糊性，很容易被不良开发商钻空子，侵害业主利益，引起法律纠纷。”另一种担心是怕统一出租租不出去，返租回报计划泡汤。 他说，几年前，南山大道旁一个电子
40、配套市场落成，只要2万元平方米，他和朋友就是因为出于上述担心而放弃了投资计划。 曾经在房地产中介工作的张女士说，投资铺位都知道当街铺位好卖，场内铺位难卖。但场内铺位价格较低，加上开发商天花乱坠的宣传，使得很多投资者不明就里，草率决策。当然也不是所有的场内铺位都没有好回报，赛格电子配套市场、罗湖商业城、华强北曼哈商场等都是成功的例子。这种投资还得看运气、看眼光。 刘伟添说，深圳投资场内商铺热潮到今天都没有完全停止。现在还有很多商业楼盘在卖场内设商铺。福田农批市场附近某楼盘推出场内商铺，条件颇为优厚：签购商铺合同时，开发商预先将未来三年的“返租收益”充抵部分首期按揭，这样投资者付很少的按揭就能“拥
41、有”商铺的产权，大大降低了投资门槛。“商业地产”这个2001年开始流行的新名词，几年来使众多的地产商如痴如醉地在明显缺乏理论基础指导的情况下前赴后继地进行着实践，大浪淘沙，一批又一批赢家与输家涌现。2006年我们蓦然回首，发现商业地产已渐入佳境，一个崭新的时代正在开启。 从商铺到商业地产：商业地产发展“三段论” 深圳“商业地产”的发展，主要分为三个阶段。 第一个阶段为2000年以前，我们称之为“商铺地产”阶段，这个阶段的主要特征是： 一、简单引用住宅开发模式来开发商业项目，那时还没有“商业地产”这个名词。 二、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销
42、售多为直接销售模式。 三、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段。 四、这个阶段销售的商业项目大多经营混乱，部分难以开业，有的开业后也很快就陷入困境。我们可以称“商铺地产”阶段为“商业地产”形态的原始阶段。 第二个阶段为2000年2005年，我们称之为“商业地产”简单叠加阶段，这个阶段的主要特征是： 一、提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式。 二、将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”和“地产”的价值貌合神离，是两张皮，“商业”更多地从属于“地产”，“招商”也是为了“商铺销售”。 三、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目
43、的，销售模式不断创新，“带租约销售”、“短期返租”、“长期返租”、“回购”等销售模式纷纷抛向市场。 四、商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资。 五、多数项目不重视经营管理。这个阶段虽然也出现了中信城市广场为代表的只租不售并经营成功的项目，但仅为个案。我们称这个阶段为“商业地产”形态的“初级阶段”。 第三个阶段为2006年开始的新阶段，我们称之为“商业与地产实现价值融合和提升”阶段，商业地产的新纪元正式开启，这个阶段的商业地产模式将发生质的飞跃，商业和地产价值实现有机融合并相互提升的崭新模式将形成，这种创新模式将是个与过去完全不同的新模式。我们称这个阶段为“商业地
44、产”形态的“成长与成熟”阶段。 价值融合提升模式：开创商业地产新纪元 “价值融合提升模式”的出现有其深刻的动因和历史背景： 一、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力，经过前几年的实践和经验教训，市场已普遍深刻认识到“商铺销售”和“商业经营”存在着难以相融的客观矛盾，因此，市场的参与者包括地产商、中介代理机构、媒体政府、商铺投资者在内的各方人士都在对上述第二阶段以“商铺销售”为主要目的的开发模式带来的商业项目经营的困境进行反思与总结，这无疑是第三阶段来临的最直接也是最有力的动因。 二、随着中国加入WTO，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化，以及国际购物中心先进
45、理念的涌入，促进了商业地产开发模式向符合商业本身内在规律的方向发展。 三、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域，目前虽仍处于个案阶段，但必将推动“商业地产价值融合提升模式”；而信托产品的逐渐出现以及机构商铺投资者的出现也为缓解目前多数地产商资金短缺提供了能兼顾长期经营的解决方案，并且也能鼓励商业地产项目成熟发展。 商业地产新纪元的“价值融合提升模式”的主要特征如下： 一、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融。商业地产项目依赖主力店的进驻来带动整个项目的招商并为整个项目的长期经营能力提供了保障，而主力店则尽可能地取得较好的位置和优惠的租赁条件从而增大了自身的获利空间。 二、“只租不售”
46、渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则，长期获利得到越来越多的地产商的认同，并有一批成功的项目作为佐证。只租不售体现了商业地产项目回归商业自身内在规律和价值，体现了长期获利的思想，与第二阶段中以销售商铺短期获利为主要目标的思想完全不同。 三、“做对程序”成为商业地产领域的流行语。我们理解的“做对程序”主要有：一是通过深入有效的市场研究做出定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划是否成立；二是主力店招商要先行，确定主力店后完善业态规划然后再开工；三是招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四是整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定
47、位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等。其四，注重经营和业绩。靠强大的长期经营能力来获得长期高收益已成为许多地产商向往的模式。其五，商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景。我们有理由相信以“商业地产价值融合提升模式”为特征的商业地产发展第三阶段将是一个商业地产运作更为成熟、商业和地产价值互相融合的时代。目前国内商业地产以住宅底层营业用房、专业市场、大型卖场、写字楼等几种主要形式存在，在二级地市及其他一些地区商业步行街也作为一种主要存在形式。建筑形态的同质化局限了商业业态的定位，在有限的市场空间内，就出现了“僧多粥少”的局面。“困”则思变，“产权式商铺”、“产权式酒店”、“认购建筑面积”、“行业联营”、“保底回报”、“反还租金”、“以租代售”等不同的营销策略都在一定程度上取得了不错的业绩。但，这些都不足以支撑整个商业地产市场的发展，在营销策略变化、创新不能解决根本问题，商业地产的运作也应当从经营模式上革新进行考虑。一直以来，商业地产的运作模式与商品房住宅的运作大至相同，都是开发建设后通过不同的营销手段将物业销售或租赁出去赚取回报，运作难点往往集中在前期开发的资金融资、后期的不动产销售上。销售的进度往往直接影响资金链条的稳定因素，资金链条的断链又往往是导致项目失败的
