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1、宁波镇海项目商业部分定位报告一、项目地块分析1、宁波城市简介宁波简称甬，地处长三角洲南翼，北濒杭州湾，东望舟山群岛，南临台州，西接绍兴。下辖6区5县（市），市域总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里；2011年户籍人口576.4万人，市区224.7万人。宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。如今的宁波为长三角南翼经济中心、浙江省经济中心，是全国15个副省级城市和5个计划单列市之一，为中华人民共和国文化部批准的全国历史文化名城，浙江对外开放的门户。宁波港是中国货物吞吐量第一大港口，已与世界上100多个国家和地区的600多个港口开通了航线，
2、2011年宁波港货物吞吐量连续5年创年度历史新高，达4.33亿吨，集装箱吞吐量居全国第三位，全球排名第六。2、宁波宏观经济 全年全市实现地区生产总值6010.48亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%。 三次产业的比重为4.255.540.3，第三产业增加值占地区生产总值比重比上年提高0.1个百分点。 按户籍人口计算人均生产总值为104485元，按常住人口计算人均生产总值为77983元(按年平均汇率折算分别为16177美元和12074美元)。 全市实现财政一般预算收入1431.8亿元，比上年增长22.2%，增速同比提高0.9个百分点，其中地方财政一般预算收入完成657.6亿元，增长23.8
3、%，增速同比提高1.1个百分点。 全年规模以上工业企业完成销售产值11607.6亿元，增长18.5%，产销率为98.0%，比上年提高0.5个百分点 全年全市完成固定资产投资2392.9亿元，比上年增长17.6%；房地产开发投资完成756.9亿元，增长35.8%。 全年全市实现商品销售总额为9393.8亿元，比上年增长25.1%。 全年全市实现外贸自营进出口总额981.9亿美元，比上年增长18.4%。 年末全市户籍人口576.4万人，比上年增长4.04%。，其中市区人口224.7万人。市区居民人均可支配收入34058元，比上年增长12.9%。 城市宏观经济小结：1、宁波经济稳步发展，基础雄厚，藏
4、富于民；2、宁波以制造业为主导，第三产业稳步发展。制造业的主导地位为宁波房地产市场提供了巨大的购买力，而第三产业的迅速发展也即将成为未来城市的主力富人产业；3、宁波作为港口城市，外向型经济迅速发展，逐步形成以外向型经济为代表的城市产业体系，外贸人已成为城市精英的代表。3、城市总体规划依据宁波城市总体发展规划（2004-2020），力争到2020年，实现市域常住人口810万，中心城实际居住人口250万，城市化水平70%以上。中心城建设用地311.9平方公里，其中三江片185.1平方公里，人均建设用地94.9平方米，北仑片94.7平方公里，镇海片32.08平方公里。三江片全市的政治和文化中心，金融
5、、商贸、信息、科技、教育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主，适当发展高科技或无污染的工业；北仑片东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区；镇海片作为近海物资中转基地，大型临港工业区和滨海、滨江的现代化生活区。4、项目地块所在区域简介：镇海是宁波魅力城区之一，北与上海浦东新区一衣带水，东与舟山群岛隔海相望。镇海历史悠久，文化璀璨，人杰地灵，素有“浙东门户”、“海天雄镇”、“院士之乡”、“商帮故里”、“人文梓荫”之美誉。镇海作为宁波六大中心城区之一，提出向西、向北方向发展指导方针，将镇海老城政治、经济、文化中心职能向
6、新城片区转移，全力构筑“两中心一基地”，即建设浙东生产性港口物流中心、宁波中心城区北部商贸商务中心、国家级石化产业基地。镇海区将承担宁波市作为华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽，以及浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心等重要职能。至2010年人口规模为35万，城市建设用地规模为50平方公里；至2020年人口规模为58万，城市建设用地规模为82.5平方公里。区域总体呈组团式发展结构，包括老城次分区、滨海产业次分区、镇海新城南区次分区、镇海新城北区次分区、机电工业园次分区、澥浦次分区六个次分区及九龙湖风景区。次分区之间设置大型生态绿带和楔形绿带。各次分区分别发展特色产业，形成：以
7、镇海新城北区为代表的宁波中心城副中心；镇海新城南区为代表的北高教育园区；以澥浦为代表的国家石化基地、国际集装箱物流水基地；以蛟川为代表的经济开发区；以招宝山街道为代表的浙东旅游基地、海铁联运物流枢纽、国际物产资料物流基地；九龙湖旅游区。区域交通方面，对外快速道路与高速道路相互连接形成“三横两纵”的交通骨架，主要承担城市区间交通。对内城市道路交通由“四横五纵”九条主干道和三条轨道交通组成。 5、项目地块区位：本项目地处宁波市城北九龙湖旅游渡假区，是新兴的旅游度假板块，目前区域处于开发初期，配套尚不完善，人气还未凝聚。九龙湖旅游度假区总体规划将以山水度假旅游为主导方向，兼顾第一产业和第二产业的发展
8、，确定总体发展目标为“宁波山水度假旅游名镇、城郊型高品质宜居城镇”。后期度假区规划镇域总人口为8.4万，城镇建设用地约787公顷。镇域空间结构为“一心、两轴、三片”。一心是旅游城镇中心；两轴是九龙大道交通轴和沿山大河休闲景观轴；三片区是北部九龙湖旅游度假区、南部工业产业区、中部都市休闲农业区。6、项目地块基本信息及周边情况（1）地块简介：本项目地块由4块地块组成，总占地面积为7.66万平方米。其中两块为商业地块，容积率分别为0.8和1.5；另两块为商住用地，容积率分别为0.5和0.4，其中住宅部分为一级居住用地。地块名称占地面积容积率规划可建面积限高用途1L-52.57万平米0.51.29万平
9、米40米商住2L-30.82万平米0.80.66万平米40米商业3L-1-11.45万平米1.52.18万平米20米商业4L-1-22.82万平米0.41.13万平米20米商住本项目地块为占地4652亩大型综合旅游项目御水龙都的组成部分，御水龙都规划配置有22万平方米集中政治、商业、医疗、教育四大功能于一体的大型商业公建配套区，41万平方米的拆迁安置小区，144万平方米的精品居住区，19万平方米的山体别墅区。（2）项目地块概貌：地块北侧靠山，地势较为平坦，目前为村庄田地，仍有少数农户尚未搬迁。 （3）区域内道路交通：项目地块南侧有条盘山公路，西向连接九龙大道，九龙大道是项目区域内仅有的一条城市
10、干道连接周边区域，北至慈溪，南到宁波市区，交通条件较为单一。九龙大道在镇海区范围内为双向四车道城市干线，路况良好；而在慈溪市范围内为单向单车道山区道路，路况一般。（4）区域间道路交通：项目区域内通过九龙大道可以连接G329、沿海路、世纪大道、S61等道路与周边区域连接，并可通过沈海高速、杭甬高速、甬舟高速与外围城市连接，区域交通线路较多，与周边城区连接便利。 九龙湖旅游渡假区处于宁波城区北部，与慈溪市相邻，通过九龙大道与周边区域多条交通干线相连，区域之间交通便捷。 项目距离慈溪市中心30公里，约50分钟车程；距离余姚市中心35公里，约1小时车程；往南距离镇海新城8公里，约10分钟车程；距离市中
11、心三江口18公里，约半小时车程。（5）地块环境：项目所处九龙山旅游度假区，区域内拥有四湖、三山、两河、一林海，其中水域面积约2平方公里，山林面积约5.3万亩，自然景观资源丰富。 （6）项目周边：项目地块处于河头村，目前现场仍为农村自建房和荒弃的田地，尚未完全动迁，现状较为杂乱。仅有九龙家苑拆迁安置房建成交付，短期来看小区域环境有待改善。7、项目本体小结 1、景观资源丰富：项目地处新兴九龙湖旅游渡假区，区域内自然景观资源丰富，本项目可以结合当地景观资源打造特色风情商业。 2、项目地块距离市中心及周边地区距离适中，未来交通动线规划利好。 3、目前景区人气较低，商业氛围不足。 二、宁波房地产市场区位
12、板块分析1、商业格局分布随着城市快速发展，城市不断外扩，宁波由20世纪80-90年代的传统商业时代到20世纪90年代中后期的中心商业时代，再到现在的多元商业体系逐步发展。近年来江北、天一、鄞州、东部商圈共筑宁波商业版图，宁波 “一主八辅”的商业格局基本成型。其中一主即三江口商业中心；八辅即东部新城、世纪东方、鄞州、江北、骆驼、江北洪塘、北仑新碶、镇海老城区商业中心。各区块 特征 代表项目（包括在建及未开业项目） 三江口大商圈 核心地位不可撼动 天一广场、环球中心、和义大道商业中心、月湖盛园等 鄞州中心区 商业地产强势凸显 万达广场、联盛商业广场、迪赛明天广场等 江东区 构筑区域商贸新格局 世纪
13、东方商业广场、中信泰富广场等 东部新城构建独一无二的综合休闲购物集聚区 东部新城门户区（2013年建成）新江北 商业设施值得期待 江北万达广场、老外滩商圈、北岸财富中心等 高新区 未来商圈即将形成 高新科技广场、维多利亚广场等 城西 联丰商圈日渐成熟 泛亚国际、利时广场等镇海、北仑区域 商业地产相继跟进 招宝广场、骆驼商业中心、新契商业中心 1、三江口作为宁波市的传统商业中心，其核心地位不可动摇作为宁波最早、最大、最全面的商业中心，三江口汇聚了天一广场、和义大道、银泰、二百、新华联等一批商业购物中心以及步行街，是宁波人最认同的城市商业核心。2、日益完善的鄞州中心区在未来宁波商圈中的地位将逐渐显
14、现鄞州中心区万达CBD已日益成熟、随着联盛广场的建成、BEST广场的启动以及周边小区商业配套的营业，鄞州中心区核心商业链逐渐形成，同时庆丰桥开通后直达天一了，商业核心之间联系愈发紧密；从受众来说，区域未来居住社区集中，且居住人群消费潜力较大，属于优质商业客源。3、东部新城副中心的城市地位，带动城市人口规模的增加，政府强势的规划导向，促使未来区域的商业供应不断增加，但形成规模尚需时日。东部新城被定位为集商务、会展、行政、文化、居住等多种功能于一体的现代化新城区和新世纪宁波大都市的象征。东部新城将投资500亿元建设中央游憩商业区、国际贸易展览区、国际金融服务区、国际航运服务区、滨水休闲娱乐区、商业
15、商务复合区、城市文化广场综合区、城市水乡花园区、东区商务启动区等十二大区块。东部新城中央游憩商业区项目，2009年上半年开工建设，将建成宁波第三个商业休闲中心。4、区域型商业-城市区域人口聚集区商业节点纷纷形成，按照区域人口密集度和商业需求度的不同，区域商业节点规模有所差别，但公共特点是对所在区域辐射性和影响下不容忽视，填补了城市商业核心的空白点。2、宁波商业现状天一广场-是目前市内最大的“一站式”购物商业广场，是宁波最具活力，最时尚的商业广场。和义大道市中心和义路上的主要商业，宁波高端商业中心月湖盛园宁波唯一一家时尚餐饮零售区鄞州万达广场-是宁波万达广场位于鄞州中心核心区，成为继天一商圈之后
16、宁波市的又一商业中心。3、各区域商业市场分析2011年1月-2012年5月各区域商业市场月度成交量情况（单位：平方米）宁波各区域商业成交量月度走势中可见，鄞州区、北仑区两区的成交量明显高于其他五区，其次为镇海区和江北区，由于市中心的商业已经成熟，项目稀缺，而随着商业多元化的发展，周边区域商业开始起色，形成多个商业中心服务所在区域。2011年1月-2012年5月各区域商业市场月度成交价格情况（单位：元/平方米）从以上商业月度成交价格来看，2011年年中开始多个区域商业市场价格呈现上扬趋势，而在2012年农历春节过后各区价格出现回落。江东区则由于成交量较低，个案对价格影响因素较大，该区中价格较高的
17、荣合公馆商铺导致区域成交价格居于高位。三、宁波商业市场情况分析：1、宁波市销售价格走势单位：元/平米（市区）2009年2010年2011年2012年1-5月商品房均价10089137331309510247商业均价130501566417517135982011年1月-2012年5月商业成交均价走势（单位：元/平方米、亿元）：从以上中图表来看，2009年至2011年商业市场成交价格逐年攀升，年平均涨幅达到16%，2011年达到17517元/平方米的峰值。从月度商业市场的价格走势来看，2011年的价格高峰点在8月份，随后逐月下滑，到2012年5月跌至低点。2、宁波市商品房年销售面积单位：万平米（
18、市区）2009年2010年2011年商品房销售面积578.99359.13273.52商业销售面积38.3233.10252011年1月-2012年5月商业市场成交量走势（单位：套、万平方米）：从以上中数据得知，近三年来，随着宁波房地产市场整体成交量逐年递减，商业市场成交量也随大势连续下降，2011年商业销售面积跌幅为24.47%，但从商业销售面积占比商品上销售面的比例却在逐年上升，从而可见商业市场在逐步放量，观其原因主要由于住宅市场受到政策调控限制，部分投资客开始转向商业市场。预计短期内调控政策不会放松，部分积压的投资需求将会在商业市场上寻找机会。4、宁波商业用房年度供销情况单位：万平米（市
19、区）2009年2010年2011年商业新增供应35.2040.8849.54商业销售面积38.3233.10252011年1月-2012年5月商业市场月度供销走势（单位：套、万平方米）：从供销情况上看，2009年宁波商业市场呈现供不应求的局面，而在2010年至2011年，商业市场保持供大于求的态势，2011年的新增供应达到近三年来的最大值，而成交量却为三年来的最低值，商业市场存量大幅增加。从月度供销走势来看，2012年以来，商业市场在3月份开始成交量有所回升，但仍处于相对低位。从近两年的商业市场供销情况来看，2010年新增存量为7.78万平方米，2011年新增存量达到24.54万平方米，而20
20、12年1-5月的新增存量为2.93，可见的新增存量目前总计35.25万平方米，按照2011年的销售量来计算，该批新增存量的去化周期达到1.41年，后期商业市场的竞争也较为激烈。5、镇海区2011年以来土地成交分析总用地面积()总建面积()容积率土地地址开发商成交总价(万元)楼板价(元/)每亩地价(元/亩)2289652660.82.3镇海大道北侧、金华北路东侧宁波市镇海箭湖农业开发有限公司5740.0272109016713001001918034.21.8蛟川街道俞范东路东侧，镇骆东路北侧宁波招宝装潢市场服务有限公司2391.334913261591207.956158857166799.8
21、51.05镇海九龙湖镇十字路村利时集团股份有限公司26004.096615591091305.457774852169582.8骆驼街道329国道西侧、中大河北侧宁波世联置业有限公司23019.243810611980543.23678839173445.82.2陈倪路东侧、庄市大道南侧宁波市镇海新城开发建设投资有限公司18836.213910861592807.9643704681501.22.2骆兴西路南侧、金华北路东侧宁波市镇海新城开发建设投资有限公司8800.01061079.741583626.58520465368371.8蛟川街道金丰路（规划）东侧，中官路北侧宁波市镇海招宝投资开
22、发有限公司4921.423213361603208.01653278523.21.6蛟川街道俞范东路西侧、教堂北侧宁波市镇海区蛟川街道中一村经济合作社有限公司925.619510861158405.7922378916652.30.7思源路西侧、同心路南侧宁波万祺集团有限公司4643.61282788.57141301339.84877091754182蛟川街道宁镇路北侧，俞范东路东侧宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司45433.26225903453350.620790374221.8民和路北侧、三五路西侧宁波美博进出口有限公司4064.029210861303206.5161440934
23、581.62.4329国道东侧、静远西路南侧宁波中金石化有限公司5429.311215702512012.561032324775.22.4镇海大道北侧、三五路东侧宁波国盛置业有限公司2690.586710861737608.68810290246962.4镇海大道北侧、三五路东侧宁波甬绍置业有限公司2681.985610861737608.6886549130982镇海大道北侧、东邑北路西侧宁波银行股份有限公司2797.732821362848014.24589212962.42.2镇海大道北侧、东邑北路西侧范水婷2236.01417252530012.6534833696662新城兴庄路西
24、侧、规划道路北侧宁波市镇海新城南区开发建设投资有限公司76001090.91951454566.6471867333611.41.8庄市街道兴庄路西侧，规划路南侧宁波市镇海区住房发展投资有限公司3660.281510891306806.5343434254947.21.6九龙湖镇纬一路以北、九龙大道以东宁波景瑞投资股份有限公司3835.3146698744537.0561645329615.41.8蛟川街道俞范东路以东，中大河以北宁波恒裕置业有限公司32501097.41316881.116从以上数据来看，镇海区2011年来共出让20幅地块，主要集中在镇海新城片区，以商业和商住性质为主，且均为
25、中小型地块，体量不大。而本项目地块所处的九龙湖旅游度假区仅有一块3.43万方的安置房用地出让。区域内对本项目无直接竞争地块。6、宁波代表性商业项目面积配比（1）江北万达广场可售商业为U型露天步行街道外侧，一期推出外围商铺，均价3万元/平，二期推出位置较好面向内街的商铺，均价4万元/平。其它为可持商业，主力店均分布在板块商业中间位置。万达广场作为区域中心型商业，核心吸附力强，从目前经营状况来看，外街受主力店吸引人流的影响，人气明显不如室内板块。（2）明海商业广场明海商业广场以南部休闲大本营为依托的一站式购物中心，引进乐购超市、大地影院和电玩城三大主力店，为项目商业奠定了良好的人气基础。且可持商业
26、体量达65%，而且统一招商经营，这也是项目的商业的优势所在。（3）雷孟德广场雷孟德广场作为目前宁波市场上为数不多的商业项目之一，区位和经济因素，决定项目面积超小化，以控制总价，降低购买门槛。一至三层分别为潮流时尚广场、生活广场和餐饮娱乐广场，业态分布集中，整体交通流线通畅。宁波商业市场5月份成交量TOP10项目区域套数（套）面积（）成交均套面积（/套）富邦世纪商业广场北仑区839192.47 33.55 康桥商业广场北仑区66605.35 1009.28 鄞南商业广场二期鄞州区58787.00 154.71 西子会馆鄞州区537093.00 126.12 晴园B区鄞州区413438.14 39
27、.57 江南一品花园二期科技园区316217215.66振邦学仕汇鄞州区337686.17 43.32 镇海招宝广场二期镇海区27592.93 604.33 蓝庭北区科技园区215804.71 266.06 荣合公馆江东区239882.00 182.28 从以上数据来看，宁波市区商业市场上主力供应面积为150以下小面积户型，而从成交的面积来看，60-70平方米的面积为目前市场适销户型。7、区域竞品分析1、九龙湖斗鸡岙地块-高端企业会所斗鸡岙项目是未来待开发项目之一，其以高端企业会所为打造目标。未来九龙湖会有大量的企业会所规划。 斗鸡岙位于九龙湖湖北区域，斗鸡岙入口处与现有景区道路相连，南侧为一
28、水湾，规划面积约10公顷。利用相对独立、幽密区域开发高端休闲娱乐片区，主要项目为九龙湖娱乐城、企业高端会所，以及水上活动旅游项目。2、利时普罗旺斯-酒店商业别墅区普罗旺斯欧洲风情小镇，利用较佳的临湖位置打造异域风情的酒店商业别墅区，营造温馨浪漫的滨水休闲氛围。 四、项目地块定位建议：1、地块限定条件分析商业定位的原则为首先根据地块限定条件选取合理的物业组合：地块名称容积率规划可建面积限高用途建议规划L-50.51.29万平米40米商住酒店式公寓+商业街L-30.80.66万平米40米商业运动中心L-1-11.52.18万平米20米商业恒大影城+商业街L-1-20.41.13万平米20米商住会议中心 商住地块最大化保证住宅价值原则：L-5地块建议：10层酒店式公寓底层为联排式商业街。度假小别墅L-3地块建议：3层总高的运动中心。私人商务会所，健身 餐饮 L-1-1地块建议：3层总高的恒大影城和联排式底商。会议中心，商务酒店L-1-2地块建议：3层总高的会议中心。 联排为主 少量双拼8：2 140-160；200 花园 露台
