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1、致：深圳市祈年实业发展有限公司 宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性研究报告深圳中原物业顾问有限公司策略中心顾问估价部二六年七月七日目 录第一部分 项目总论41.项目背景41.1 项目名称41.2 承担可行性研究工作的单位41.3 研究工作依据41.4 项目建设规模和内容4第二部分 项目投资环境研究61.宝安区宏观经济环境分析61.1宝安区经济发展总体概况61.2宝安区未来发展预测222.宝安区房地产总体市场分析282.1宝安区房地产市场供应状况分析282.2宝安区房地产市场需求状况分析292.3宝安区房地产市场价格分析302.4宝安区房地产市场未来发展预测31第三部分 区域市场分析3
2、31.区域发展概况331.1区域总体概述331.2区域经济社会发展概况331.3区域交通组织状况341.4区域配套设施状况371.5区域规划发展前景412.区域房地产市场分析442.1区域房地产市场供应状况分析442.2区域房地产市场需求状况分析482.3区域房地产市场价格分析522.4区域房地产市场未来发展预测543.区域土地市场分析563.1宝安区土地市场分析563.2龙岗土地市场分析573.3福田土地市场分析583.4区域土地市场总结59第四部分 项目整体分析601.项目用地解析601.1项目地块概述601.2项目地理位置601.3建设条件评价611.4规划限制条件612.用地周边环境分
3、析623.地块交通条件分析644.周边配套设施分析655.项目S.W.O.T.分析655.1项目优势分析655.2项目劣势分析665.3项目机会点665.4项目威胁点675.5项目总结评价67第五部分 项目初步定位691.项目客户定位692.项目物业定位703.项目价格定位71第六部分 项目发展模式791.项目开发模式792.项目盈利模式81第七部分 项目财务分析821.主要经济技术指标表822.项目投标报价思路823.低价位竞拍的财务分析834.高价位竞拍的财务分析855.综述87第一部分 项目总论1.项目背景1.1 项目名称宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性研究1.2 承担可行性
4、研究工作的单位深圳中原物业顾问有限公司1.3 研究工作依据1 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）1 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）1 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）1 深圳市建设工程价格信息1 委托方提供的相关资料1.4 项目建设规模和内容根据委托方提供的项目建设用地规划许可证、宗地图等相关资料，项目的规划设计指标见下表项目规划设计指标表名称单位数据1总占地面积平方米18770.352计容积率总建筑面积平方米50680 住宅平方米35580商业平方米7000幼儿园平方米3600 邮政设
5、施平方米45003车位个4434建筑容积率2.7第二部分 项目投资环境研究1.宝安区宏观经济环境分析1.1宝安区经济发展总体概况1.1.1全年经济发展总括2005年，是宝安区全面贯彻科学发展观和国家宏观调控政策的重要一年。在圆满完成“十五”计划和科学制定“十一五”规划之际，回顾速度与效益协调发展的2005年，宝安区经济增长的上升周期继续延长。n 宝安区经济实力不断增强，经济规模再上新台阶数据来源：深圳市宝安区统计局2005年宝安区生产总值居于深圳六区之首，首次超过1000亿，达到1163.45亿元，增长19%（如图1）。规模以上工业总产值接近4000亿元，并首次超过东莞。随即出口超过400亿美
6、元，出口总额也超过东莞。两税收入接近150亿元，地方财政一般预算收入也超过50亿元，并居各区首位。在人民币汇率上调的利好影响下，居民人民币储蓄增长超过25%，居民可支配收入也有所提高。n 在科学发展观的指导下经济运行质量进一步提高在科学发展观的指导下，宝安区三次产业比例逐步趋向合理。其中，第一产业实现增加值4.94亿元，下降20.2%；第二产业实现711亿元，增长21.9%（其中工业为687.14亿元，增长22.5%）；第三产业实现447.5亿元，增长14.3%。随着经济增长模式的继续转变，经济增长的质量进一步提高，质量与效益呈上升趋势，经济可持续发展得到了有效的维护（如下表）。指 标指标值增
7、长地均产出（GDP）3.13亿元/平方公里+19%地均税收3863.89万元/平方公里+34.4%规模以上工业经济效益综合指数130%+4.6%规模以上工业全员劳动生产率61378元/人+6.2%数据来源：深圳市宝安区统计局n 国家财政和居民收入与强劲的国民经济同步增长2005年宝安区完成税收144.6亿元，增长34.3%，增速列各区首位；其中，国税收入89.7亿元，增长44.9%，地税收入53.82亿元，增长19.9%。2005年全区财政收入为78.8亿元，比上年决算增长43.6%；其中，一般预算收入突破50亿元，达到50.8亿元，按可比口径增长27.7%。同时，2005年居民人均可支配性收
8、入为19770.5元，同比增长7.3%；其中工薪收入为12716.2元，增长18.8%。2005年底金融机构人民币存款为1160.94亿元，增长28.2%；其中居民储蓄存款为596.21亿元，比年初增长26.7%。1.1.2宏观经济运行呈现五大基本特征2005年中国改革逐步步入“深水区”，国家宏观调控灵活运用“点调节”，使经济发展“不温不火”，中国经济的新一轮增长进入稳定期。在宝安区委区政府的正确领导下，大力建设“平安宝安区、效益宝安区、和谐宝安区”，宝安区宏观经济运行呈现出五大基本特征。n 超大型企业支撑下的工业对经济的引擎作用越来越大在超大型企业的支撑下，2005年宝安区规模以上工业企业实
9、现总产值3997.55亿元，比去年同期增长35.7%，居全市第一，并首次超过东莞，显示出宝安区工业发展的勃勃生机。工业的迅猛增长得益于宝安区坚持贯彻“产业第一”政策，产业集聚效应明显增强。主要表现： 四家企业产值超百亿大企业对宝安区工业的拉动作用愈来愈明显。2005年工业产值超百亿的企业共有4家，其中鸿富锦以1266.39亿元排在工业百强首位，成为宝安区也是深圳市第一家产值超千亿的企业。另外，工业百强企业“块头”不断扩大，集中度不断提高。工业百强前10名企业完成产值2113.55亿元，占全区规模以上工业总产值65.2%（如下表）。前 十 强 企 业产值（亿元）增长率（%）鸿富锦精密工业(深圳)
10、有限公司1266.3973%富泰宏精密工业有限公司297.60109%深圳创维RGB电子有限公司167.1828%恩斯迈电子（深圳）有限公司113.5617%富士施乐高科技（深圳）有限公司82.53165%友利电电子（深圳）有限公司44.918%世成五金塑胶制品（深圳）有限公司44.1767%信泰光学（深圳）有限公司35.4035%艾默生网络能源有限公司31.4522%美资旭电（深圳）科技有限公司30.3514%总 计2113.5565.2%数据来源：深圳市宝安区统计局 通讯电子制造业撑起工业“半边天”从轻重工业结构看，重工业增幅比轻工业快28.2个百分点，比上年扩大了12.5个百分点。从所有
11、制看，三资企业仍是宝安区工业经济的领头羊。外商及港澳台投资经济比重最大，规模以上工业总产值为3597.55亿元，增长38%，占宝安区规模以上工业总产值的90，比上年缩小了7个百分点，原因是集体经济增长最快，高达40%，比外商及港澳台投资经济高2个百分点。从重点行业大类看，通信设备、计算机及其他电子设备制造业总产值达到2499.07亿元，比上年同期增长46.4%，在规模以上工业中所占比重达到62.5 %。 五大产业集聚基地初具规模2005年宝安区五大产业集聚基地共完成征地面积272.51万平方米，其中内衣集聚基地126.51万平方米，模具集聚基地54.59万平方米，服装集聚基地146万平方米，钟
12、表和汽车电子2个集聚基地正在进行征地的前期准备工作。内衣、模具、服装3个集聚基地共投入资金8.72亿元。集聚基地共引进企业40家，其中内衣集聚基地8家，模具集聚基地11家，服装集聚基地20家，汽车电子集聚基地1家。 工业经济效益不断提高2005年1-11月全区规模以上工业实现应缴增值税21.64亿元，利润110.3亿元，分别增长19.9和31.6%。全区规模以上工业实现利润增幅则由一季的11.6、二季12.3和三季24.5升至到年底的31.6。其中，全员劳动生产率达到61378元/人，增长6.2%；工业经济效益综合指数为130，提高4.6个百分点。工业产销衔接状况有所改善，实现销售产值3873
13、.97亿元，产销率为96.9%。 工业总产值首次超过东莞数据来源：深圳市宝安区统计局与国内的重点城区相比较，由于宝安区规模以上工业企业数量众多，且超大型企业（如富士康集团）增长较快，2005年宝安区的规模以上工业总产值首次超过东莞市，增速也仅次于昆山市，比昆山市低4.9个百分点（如图3）。n 外贸“高出低进”成为拉动GDP增速高位运行的主要新增因素2005年世界经济加快复苏，加上宝安区出口退税政策的新调整，全区出口在去年高基数的基础上再攀新高，外贸出口首次突破400亿美元大关，达到429亿美元，增长38.1%。实际利用外资16.23亿美元，增长37.1%（全口径）。2005年宝安区实现对外贸易
14、顺差94.85亿美元，成为拉动GDP高位运行的主要新增因素。 对外贸易出口额首次超过东莞2005年宝安区外贸进出口总额达763亿美元，同比增长35.52%。其中，进口334.17亿美元，同比增长32.41%；出口429亿美元，完成市下达任务的123%，占全市出口总额的42.27%，是全国出口总额7620亿美元的1/18左右。随着2005年宝安区工业产值第一次超过东莞，2005年宝安区出口也第一次超过东莞市408.6亿美元的出口额，远高于龙岗区138.29亿美元的出口水平，在“珠三角”的出口强区地位进一步巩固（如图4）。主要表现：数据来源：深圳市宝安区统计局 出口市场多元化，重点区域集中在亚洲和
15、北美洲从重点出口区域看，以香港和美国为主的亚洲、北美洲仍然是最重要的出口基地，对独联体、东盟、欧盟的出口增长也很快（如图5）。2005年宝安区对亚洲出口是249.13亿美元，增长42.96%，其中香港出口200.32亿美元，增长52.1%；由于中日间的政治“冷”也影响到经济“凉”，对日出口首次下降1.4%。对北美洲出口112.34亿美元，增长29.18%；两洲合计出口361.47亿美元，占出口总额的84.25%。对欧盟15国出口50.57亿美元，增长41.05%；对东盟出口12.72亿美元，增长43.91%。数据来源：深圳市宝安区统计局 出口商品结构出现明显变化，高新技术产品出口比重继续扩大从
16、出口贸易方式上看，2005年宝安区来料加工持续下滑，进料加工贸易、一般贸易大幅攀升，显示宝安区产业结构进一步优化。全年加工贸易出口412.95亿美元，增长37.5%，占全区出口总额的96.25%，其中，来料加工贸易出口72.62亿美元，下降6.09%；进料加工贸易出口340.33亿美元，增长52.61%。进料加工出口增长高于全区出口增长14.51个百分点，占全区出口总额的79.33%，进料加工出口已成为出口贸易的主要形式。从出口产品结构看，机电产品出口增长稳定，高新技术产品出口比重继续增大，增强了宝安区工业的国际竞争力。2005年，机电产品出口367.25亿美元，增长39.23%，占出口总额的
17、85.6%；高新技术产品出口230.59亿美元，增长51.9%，占外贸出口的比重由2004年的49.20%提高到53.75%. 出口大企外资独占熬头从出口企业看，外资企业占绝对优势，大型企业对出口的影响力较强。2005年外商投资企业出口342.83亿美元，增长52.45%,占出口总额的79.91%。2005年宝安区出口超亿美元的企业由上年的26家增加到30家，共实现出口256.64亿美元，占全区出口比例的59.82%；出口前50名的企业出口总额268.59亿美元，占全区出口比例的62.61%。全国最大外商投资企业富士康集团出口总额达195.08亿美元，同比增长94.30%，几乎占据了宝安区出口
18、总额的一半。集团旗下的鸿富锦精密工业仍然独占鳌头，出口144.69亿美元，增长73.26%。2005年宝安区10名最大的出口企业完成出口229.53亿美元，占宝安区出口总额的53%（如下表）。10大出口企业出口（亿美元）增长（%）鸿富锦精密工业（深圳）有限公司144.5573.2%深圳富泰宏精密工业有限公司29.22146%群康科技（深圳）有限公司15.3018383.2%恩斯迈电子（深圳）有限公司11.22-5.6%富士施乐高科持（深圳）有限公司7.96122.1%友利电子（深圳）有限公司4.9817.4%世成电子（深圳）有限公司4.7679.5%深圳宝恒集团福信工业厂4.295.2%深圳市
19、宝安区沙井泰丰电机制造厂3.757.6%伟创力科技（深圳）有限公司3.4822.1%数据来源：深圳市宝安区统计局 民营出口大企块头越来越大在外企的出口带动下，民营企业出口的增长势头十分看好，2005年民营前“十强“出口完成2.75亿美元，增长80%。民营出口的迅猛发展为宝安区内源型经济的自主创新做出了榜样，成为拉动宝安区经济增长的一支不可忽视的力量。民营出口十强出口额（万美元）增长率（%）深圳市美信达电器有限公司480599.1%深圳市喜德盛自行车有限公司464429.6%深圳市福安奋达实业有限公司4379-13.9%深圳市兆驰多媒体有限公司2879100%深圳市鹏盛电子有限公司2634512
20、.6%深圳市希科普科技发展有限公司194353.9%深圳市亿博达科技有限公司1636285.9%深圳市力可兴电池有限公司159081.5%深圳市漫步者科技有限公司1498504.0%深圳市欧美士达自行车有限公司149854.8%数据来源：深圳市宝安区统计局 创新招商引资机制，改“招商引资”为“招商选资”宝安区创新招商引资机制，改招商引资为招商选资，提高企业准入门槛，把引资重点转向知名度高、规模大、效益好、技术密集型项目上，重点抓“一区五园”引资、“无地招商”和企业增资扩产，呈现出签约项目减少投资额增加的新趋势。2005年外商直接投资8.46亿美元，日均约232万美元，同比增长25.7%。全年共
21、有289家企业继续增加投资。2005年香港招商会共签订项目151宗，投资总额高达238.32亿港元，已落实89项，落实率达61.4。第七届高交会共签约高新技术项目48宗，合同成交总额投资83.14亿元，增长10.65%。n 快速且稳定的固定资产投资增长为经济发展注入持久的活力今年以来国家实行“有保有压”的宏观调控政策，宝安区固定资产投资一直保持健康发展的态势，为经济增长注入了源源不断的活力。2005年宝安区全年完成固定资产投资287.07亿元，增长23.1%，增幅有所回落。固定资产投资资金来源386.18亿元，增长54.4%；其中，利用外资37.59亿元，增长292.9%，是资金来源中增速最快
22、的，但主要资金来源还是以自筹为主，占49%。在与国内的重点城区相比较，宝安区的固定资产投资总额与增速均居第三位（如图6）。数据来源：深圳市宝安区统计局主要表现： 工业投资增长较快2005年工业投资完成90.96亿元，增长36.5%，高出全区固定资产投资增速13.4个百分点。2005年工业投资占整个固定投资比重的32%，同比上年提高 3.4个百分点。工业投资的快速增长为宝安区工业发展提供了坚强的后劲。 园区和重点建设项目完成顺利首先是园区建设进展良好。光明园区规划建设为平板显示器、化合物半导体照明和生物医药3大产业化基地，核心项目已相继开工建设；观澜园区内的企业建设全面提速，现有信盈科技、日海通
23、讯2家企业已试投产；服装、内衣、模具3个产业集聚基地的建设正大力推进，钟表集聚基地正在进行征地的前期准备工作。其次，重点建设项目完成顺利。宝安区大道、107国道改造三期工程、宝石和松白路扩建等重大路网工程实施进展加快，老虎坑垃圾焚烧发电厂成功投产运营，过桥窝、罗田垃圾场封场进展顺利，观澜河和茅洲河整治工程、固戍和龙华等污水处理厂及其配套管网工程等重大环保项目进一步落实，电网和水务工程建设也在加快进行（如下表）。五大项目名称单位名称完成投资额（亿元）完成计划（%）厂房、宿舍及配套建设鸿富锦精密工业(深圳)有限公司15.8472%购买boeing737-900飞机深圳航空有限责任公司13.0010
24、0%宝安110KV-220KV输变电工程广电集团有限公司深圳分公司9.24100%宝安区大道深圳市宝安区建设工程事务局4.6725%深圳市卷烟厂易地技改工程深圳卷烟厂3.9498%数据来源：深圳市宝安区统计局 更新改造投资增速明显提高2005年宝安区更新改造投资完成32.76亿元，同比增长122.4%，在固定资产投资方向上增速是最快的。完成更新改造投资最好的前三名是：信泰光学（深圳）有限公司完成1.65亿元，深圳王利电机有限公司完成1.2亿元，伟诚（实业）有限公司完成1.14亿元。 房地产开发投资增幅有所提升由于深圳特区内的商业行政中心的西移、关内土地开发的紧缩，宝安已成为与南山同等地位的发展
25、中心。加上宝安区行政中心的转移，大大带动了宝安中心区房地产的发展。2005年宝安区房地产开发企业完成投资104.08亿元，增长30.8%，较上年提升12.7个百分点。全区房屋竣工面积447.58万平方米，下降44.3%；实际销售面积300万平方米，增长40%；销售额165.97亿元，增长85%。n 消费升级换代所激发的消费潜力推动经济稳定发展随着居民收入稳定增长和零售业态的升级换代，2005年全区社会消费品零售总额完成284.99亿元，增长15.4%。其中，限额以上批发零售业完成89.93亿元，增长26.9%；餐饮业实现零售额43.67亿元，同比增长19.1%。主要表现： 居民消费模式正从生存
26、型向享受型过渡居民在经历了消费“新三大件”和 “新三件事”后，消费模式逐步由生存型向享受型过度，恩格尔系数为31%，比上年下降4.4个百分点。由于物价波动相对平稳，食品类消费支出下降1.7%；但服务性消费则增长1.2%，特别是衣者类涨幅最大，达到3.7%。 人民币汇率上调导致金融存贷结构出现较大波动数据来源：深圳市宝安区统计局2005年下半年，随着人民币汇率的上调，金融存贷结构出现了明显的波动（如图7）。一是外币储蓄存款增速高位回落。全区金融机构外币储蓄存款余额为3.96亿美元，比年初下降14.8%，比上年同期低14.1个百分点；二是人民币新增贷款明显减少。人民币新增贷款463.14亿元，比年
27、初增长11.1%，比上年同期下降7.7个百分点。三是人民币存款明显加速。全区人民币存款为1160.94亿元，比年初增长28.2%，比上年同期高5.9个百分点，其中居民储蓄存款为596.21亿元，比年初增长26.7%，高出同期3.2个百分点。四是房地产业贷款比重加大。由2004年占国内贷款总额的14.9%上升到2005年的18.4%。 旅游市场活力日增2005年，随着宝安区旅游环境的不断改善，全区旅游市场呈现繁荣景象，旅游人数和旅游收入显著增加。全年实现旅游总收入30.25亿元。全年旅游景点接待旅游人数达279.38万人次，其中，过夜游客达227.17万人次，一日游游客达377.19万人次。宾馆
28、酒店客房出租率达56.2%。 零售巨头日渐向宝城区集中随着宝安区经济实力逐渐增强，国内外商业巨鳄纷纷在宝安区抢滩登陆，逾万平方米商场即将增至60家，而且大部分向宝城区集中。除了原有的万佳、新一佳、天虹、沃尔玛、人人乐、佳华等，2006年家乐福首次进驻宝安区便要在新安的香缤广场、西乡的鸿隆广场开两家分店。2005年新安和西乡两个街道实现社会消费品零售额共124.18亿元，占宝安区的44%。n 国家财税和居民收入丰厚凸现区域经济实力随着宝安区经济的快速发展，国家财税收入和居民可支配收入也跟着“水涨船高”。2005年宝安区完成税收144.6亿元，增长34.3%，增速列各区首位。主要表现： 港澳台投资
29、经济对国税贡献最大，制造业实现税收占国税总收入八成数据来源：深圳市宝安区统计局在各种经济类型中，港澳台投资经济完成税收38.37亿元，增长34.7%，占国税收入总额的43%；外商投资经济完成税收24.59亿元，增长92%，占国税总收入的27.4%；内资经济完成20.69亿元，增长31.3%（如图8）。从行业看，制造业完成税收74.37亿元，增长52%，占国民经济各行业国税总收入的83%；完成增值税85.88亿元，增长79.6%，占增值税总收入的83.2%（图9）。 内资经济贡献占地税半壁江山，营业税收入占地税总收入四成数据来源：深圳市宝安区统计局在由于内资经济的快速发展，地税首次闯过50亿元大
30、关，2005年完成53.82亿元，增长19.9%，从企业类型看，内资经济完成29.57亿元，增长25.8%，占地税总收入的55%；外商经济完成10亿元，增长42.7%；港澳台经济完成8.4亿元，增长7.6%（如图10）。在各行业中，占营业税比重最大的是住宅建筑业（指建筑业和房地产业），两产业占宝安区营业税总收入的61%，其中，建筑业完成营业税7.1亿元，增长24%；房地产业完成营业税6.1亿元，增长40%。占企业所得税比重最大的是制造业，占宝安区企业所得税总收入的55.4%。按税种分，营业税占地税四成（如图11）。 一般财政预算收入首次突破50亿2005年下半年，国家又对出口退税政策进行了新的
31、调整，这对宝安区财政收入产生了积极的影响。全年实现税收总收入143.35亿元，增长34.3%；实现财政总收入78.8亿元，其中实现财政一般预算收入50.84亿元，增长55.62%，居各区之首，与往年相比，增长速度明显加快。与深圳六区相比，宝安区居首位（如图12）。其中，入库增殖税增长最快，达到251.8%，总额为17.17亿元，占财政总收入的22%，也是比重最大的入库税种。数据来源：深圳市宝安区统计局 居民人均可支配收入接近2万元2005年，随着大力建设“和谐宝安区”的推进，全区居民从中获得更多实惠。全区居民人均年可支配收入接近2万元，为19770.5元，同比增长7.3%。从收入增长构成看，居
32、民可支配收入中，工薪收入增长18.8%，个体经营者净收入增长3.4%，财产性收入下降最快，下降22.4%，转移性收入下降18.8%。1.2宝安区未来发展预测1.2.1未来政府工作重点2006年是宝安区实施“十一五”规划的第一年，政府的经济工作主线是：紧紧围绕“两个中心”，抓住“四个重点”，采取“六个措施”，确保2006年经济任务圆满完成。n 两个中心以转变经济增长方式为中心，提高工业经济效益。宝安区经济工作的中心问题是工业问题，工业发展的良好与否事关宝安区经济发展大局。通过转变粗放型的经济增长方式，走高效低耗的集约化经营道路，集中精力把经济效益搞上去，在产业结构优化升级的过程中，促进经济运行质
33、量有明显的提升。以提高劳动力素质为中心，加强自主创新。没有大批高素质的劳动力队伍，宝安区要发展先进制造业是不可能的。一是对现有职工通过政府与企业合作办学，培养大批高素质的技工队伍；二是完善吸引优秀人才制度，特别是具有创新精神的优秀人才，不分区域国界，把宝安区打造成为培养创新人才基地。三是制定自主创新扶持制度，把自主创新作为提升宝安区工业地位的主要途径。n 四个重点重点发展五个产业集聚基地。重点发展服装、模具、珠宝钟表、半导体照明、内衣、汽车电子等产业集群，不但做大更要做强，尤其是在吸收国外先进技术的同时，更要成为宝安区自主创新的产权基地。园区经济要以产业聚集为中心，走专业化、规模化道路，以提高
34、投入产出效益。重点抓好高新技术产业。始终把握世界最先进制造产业，并形成规模化优势。积极参与国际合作，吸引国外企业在宝安区建立高新产业试验基地。同时把宝安区建设成为国内高新产业的孵化、传播基地。特别是电子通信制造业要做强就要加强自主研发。宝安区电子通信制造业虽大但不强，整体处于产业链的低端，主要原因是自主知识产权不多，而依靠加工制造出大量产值。要做强电子通信制造业的根本出路是加强研发，从而使产品的主要利润控制在本土手中。不断提高企业研发的紧迫感和自觉性，把研发看作企业利润的主要来源，而不是单纯加工制造产品。重点突出“品牌兴区”战略。分级打造品牌，争取明年再增加1-2个中国名牌、3-5个广东名牌。
35、在实施品牌战略中，要特别注重扶持企业的自主研发。品牌可以使企业做大，但光有品牌没有研发，企业做不强，今年中国众多手机品牌全面亏损就是明证。我们认为：适当增加科技三项经费，管好、用好科技三项经费；吸引国外优秀企业在宝安区设立研发中心，并给予相关优惠；建立适应企业自主研发的创新体制，给企业从事研发创造良好的氛围。重点提高出口的结构和质量。逐步提高自主知识产权产品的比重，壮大本土企业。增加高新技术产品的技术含量，提高出口产品附加值。适当加快一般贸易出口，优化出口产品结构。n 六个措施完善产业发展机制。（1）适当提高企业进入门槛。一是限制落后产业进入宝安区，特别是高消耗、高污染、低附加值的产业；二是严
36、格控制“三来一补”企业设新厂；三是规定企业最低投资额；四是严厉禁止企业非法经营、生产，违者重罚。（2）加强对企业的监管力度。一是对不符合宝安区产业发展战略的严重违规企业要坚决取缔（如严重欠薪、重大伤亡事故等）；二是加强税收监管，对严重逃税企业要坚决暴光并形成制度；三是建立企业与政府的有效沟通渠道，以利于政府及时有效决策。（3）加快建立企业退出制度。企业退出制度的完善与否，关系到宝安区产业结构调整的进程。一是公布淘汰标准，给企业提前预防；二是与周遍地区密切合作，为企业迁移主动牵线；三是扶持企业积极转型，并提供适当的补贴。适当提高工人工资。通过提高工资来提高企业经营成本，迫使部分靠低成本生产的企业
37、外迁。通过适当提高工资可以增加职工在本地的消费力，借此提高宝安区的消费水平。适当提高工人工资，使工人有更多的资金拿出来进行学习或培训，以此提高工人素质，提高劳动生产效率。提高工资要靠严格执法来实现。一是要坚决取缔非法工厂，违规开厂或违规招工，要重罚，并在媒体上及时公布，目的是限制低级加工工厂。二是要严格执行深圳市关于工人最低工资和加班费的规定，违反者处以百倍罚款，并在媒体上及时公布，保证工人工资得到实际的提高。一般来说，效益好、附加值高的企业是比较遵守劳动法的。严格执法的主要对象是低附加值、高消耗、靠榨取工人低廉劳动力来经营的企业，只要分步骤地把这些企业逼出去，产业结构就会得到明显的提升。关注
38、大型企业集团，积极培育本土大型企业集团。大型企业不但产业大，而且税收也占主体地位，是建设“效益宝安区”的主要载体，对宝安区经济的发展具有举足轻重的作用。重点关注产值百强和纳税百强企业，就是抓住了宝安区经济的重点。倡导自主创新，首先要从百强企业做起。争取未来5年宝安区再培养出5-10个“中国名牌”，一个“世界名牌”，而且在本土企业中产生。积极促进外向型经济和内源型经济的协调发展。在积极服务于世界500强的同时，重点扶持高素质的本土中小企业。积极承接国际产业转移是宝安区既定的产业政策，在跨国公司日益主导经济全球化的今天，我们更应该以积极主动的姿态来欢迎和服务好“世界500强”，以营造良好的经济发展
39、“土壤”来培植企业。完善招商引资工作目标责任制，加大招商选资力度，不断提高项目质量、层次和水平。与此同时，我们要重点扶持高素质的本土中小企业，加强技术进步和科研力量，不断提高其出口比重。继续走“质量兴企”道路，重点扶持本土企业创名牌、跨区域、走出国们，以各种优惠措施支持企业发展壮大。加大对民营经济的扶持力度。创造各种条件积极引导民营企业发展壮大，加快民营经济的培植、发展，进一步落实大力发展民营经济的政策、措施，完善民资投资的渠道，培育名牌，扩大民营经济在全区工业经济中的比重。巩固城市化建设成果。宝安区全面城市化后，经济社会转型已是必然趋势。今后应该注重经济、人口及生活等各个软环境方面的建设，加
40、大对社区软/硬件的投资，逐步完善社区科学化管理。在继续加快城市基础设施的同时，加强交通管理，保证交通顺畅。要切实提高城市化后对居民的服务配套功能，提高居民的工作效率和生活质量。1.2.2未来发展预测n 生产总值（GDP）预测根据国家统计局预测，2006年中国经济增长将有所回落，GDP的实际增长率将在8.9%左右。目前中国宏观经济正处于平稳增长期，宏观调控继续保持“双稳健”政策。结合宝安区经济发展实际情况，参考2004年全国第一次经济普查数据，我们预测2006年宝安区GDP约为1361亿元，增长17%。n 工业总产值预测工业增长主要通过宝安区“百强”企业增长、五大产业基地和新投资大项目拉动的。通
41、过对宝安区规模以上工业产值“百强”企业的发展推测，预计2006年规模以上工业总产值可达4757亿元，结合工业生产与出口的密切关系，预计增长19%以上。n 消费、固定资产、出口（三套马车）预测 居民消费2006年国家将启动内需政策，一系列的有利政策将刺激居民收入持续较快增长，包括个人所得税起征点提高、儿童医疗保险及工资提高等，居民实际可支配收入和消费预期将增加。同时，居民在旅游、文化娱乐、通讯、教育卫生保健等服务性消费将步入一个新的发展期，消费政策、体制和环境也将趋于改善，价格水平总体平稳，宝安区消费市场保持较快增长是完全有可能的。我们预计2006年宝安区社会消费品零售总额增长为15%左右。 全
42、社会固定资产投资2006年中央将采取以结构调整代替总量控制的宏观调控政策，特别是调整部分行业产能过剩为主要内容，实行“有保有压”。总体上，宝安区固定资产投资相对前两年的高位增幅将有所放缓。但宝安区居民的高储蓄率、消费升级和投资冲动等因素仍然是不可忽视的，房地产投资、城市建设投资仍然有很大空间，企业设备更新投资仍有较大潜力，特别是食品、家电、汽车、电子信息等领域产品更新、技术更新速度很快。此外，在建大项目以及“十一五”规划的重点项目将会继续增加投资或逐步开工。因此，我们预计2006年固定资产投资增长保持在15%左右。 外贸出口2006年宝安区出口增长幅度将显著下降,进口增长幅度上升,贸易顺差有所
43、缩小。受人民币升值预期、出口退税率调整和国际贸易摩擦增加等因素的影响，出口增速会降低。从总体来说，随着宝安区经济结构的调整，出口增幅将会较大幅度回落，进口增幅会平稳提高。预计2006年出口增长率在16%左右，贸易顺差比2005年有所减少。2.宝安区房地产总体市场分析2.1宝安区房地产市场供应状况分析2.1.1历年商品住宅供应总量分析宝安区虽然在2003年住宅供应量有所减少，但总体上看，供应量是不断增加的。2004年全区供应量环比增加了32%，2005年增幅达到35.7%，2006年第一季度的供应量达到33.76万平方米。数据来源：中原地产2.1.2商品住宅供应结构分析宝安区商品住宅供应以三房为
44、主，三房供应量约占总供应量的47%；其次是二房，约占总量的27%。1房和4房所占比例分别为14%和10%。宝安区1房的供应量主要来自龙华和西乡；2房主要来自龙华，供应量超过总量的50%；3房主要由中心区、龙华两片区供应；4房主要来自中心区，供应量占全区4房总量的67%。数据来源：中原地产2.2宝安区房地产市场需求状况分析2.2.1历年商品住宅销售总量分析宝安区近几年每年住宅的销售量都在增加，2003年增长幅度较快，环比增加了46.5%。2004年宝安市场相对平静，销售量增加量不大，仅比03年增加7.76万平方米。2005年宝安市场突飞猛进，全年住宅销售量为266.25万平方米，增长55.8%。
45、2006年第一季度商品住宅的销售量为50.13万平方米。数据来源：中原地产2.2.2商品住宅销售结构分析宝安区住宅销售结构中，由于供应量大，3房的销售量最大，占到总销售套数的47%；其次是2房，其销售套数占总销售套数29%，2房比3房要畅销。1房、4房、5房的销售比例分别为13%、10%和1%。数据来源：中原地产2.3宝安区房地产市场价格分析2.3.1历年商品住宅成交价格分析除2003年房价有小幅下跌之外，宝安区房价每年都有较大幅度的上涨，如2004年环比房价上涨20%，2005年宝安区全年成交均价为6876元/平方米，成交均价环比上涨38.7%，涨势惊人。2006年第一季度销售均价为8278
46、元/平方米，继续保持强劲的上升势头。数据来源：中原地产2.4宝安区房地产市场未来发展预测2.4.1宝安区商品住宅供应量预测2006年宝安区仍然是深圳商品住宅的主要供应区，预计2006年全年全区住宅供应量将达到330万平方米。区内主要的供应地仍将是宝安中心区、龙华和西乡，观澜、松岗、沙井也有少量的供应。宝安中心区2006年全年的供应量将有大幅的增加，根据监测，中心区2006年全年住宅供应总量将近100万平方米，比2005年多出约20万平方米的体量。2.4.2宝安区商品住宅成交量预测虽然近两年有许多调控政策出台，但宝安区市场各楼盘的销售情况依然十分理想，这虽然同全市住宅供应量的减少有关，但最主要的还是因为深圳市及宝安区本身有着庞大的市场需求。而且随着关内客户关外置业的比例不断增加，宝安区楼市已经不只局限于宝安一
