北京房地产市场回顾及展望.doc

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1、2008年北京房地产市场回顾及2009年展望一、宏观经济分析1、国际经济形势严峻，最快09年底回暖美国金融危机正在席卷全球，金融市场动荡加剧。美国金融危机引发的金融灾难，正在向全球性经济危机演化。其实早在2007年4月，美国已经有了金融危机先兆，从2007年12月，美国的经济已经陷入衰退。 全球先进经济体经济增长减速，预计2009年经济增长略高于2%在美国，随着住户对实际和金融资产贬值和金融状况收紧做出回应，经济将遭受打击。欧元区的增长将因金融状况收紧和信心下降而深受打击。在日本，净出口对经济增长的支持将下降。世界范围内，先进经济体经济处于下滑趋势。在先进经济体经济下滑的带动下，预计世界增长将

2、从2007年的5%下降到2008年的3.75%，2009年将降至略高于2%（表1）。表1：GDP增长趋势数据来源：国际货币基金组织网站 先进经济体GDP增长幅度下调，直接影响商品出口国及存在严重的外部融资和流动性问题国家的经济增长 图2：GDP趋势增长率数据来源：国际货币基金组织网站对于新兴和发展中经济体，2009年实际GDP增长预测的下调幅度在一定程度上对于新兴和发展中经济体，2009年实际GDP增长预测的下调幅度在一定程度上更大，平均为1%（表2）。下调后增长率为5%，高于先前经济周期波谷（如1990年、1998年和2001年）的水平。然而，就相对于其（较高的）趋势增长率的比例而言，新兴经

3、济体的周期性下滑与先进经济体的周期性下滑在程度上类似，这与过去的周期一致。不同地区的下调幅度有很大差异。受影响最大的是商品出口国（因为对商品价格预测做了大幅下调）以及存在严重的外部融资和流动性问题的国家。东亚国家（包括中国）总体下调幅度受影响较小，因为它们的金融状况往往更为强健，商品价格下跌使它们市场形势开始对这些政策举措做出反应。即使这样，也影响到了中国的经济增长，同时波及到居民的购买力。 先进经济体经济复苏最快将在2009年后期开始预计2009年先进经济体的经济活动在年度基础上将收缩0.25%，这将是战后的首次年度收缩，预计经济复苏最快将在2009年后期开始。2、国内经济-内外交困，保8成

4、为首要目标，启动内需成为重点 全球经济衰退，直接影响中国商品的出口数据来源：北京统计信息网目前中国经济出口的依存度已接近40%，其中，美国、日本、和欧盟三个地区占中国出口的近50%，但今年它们的经济都已出现负增长，而且预计09年这三个地区的经济都将继续萎缩，09年主要贸易伙伴陷入经济困境，因此中国的出口增长前景暗淡。 中国GDP增速减缓，2009年经济仍将处于低位运行拉动经济的三架马车是投资、消费、出口（按照2007年GDP增长11.5%计算，其中，投资占17%，需求占16%，出口占40%）。中国的出口增长前景暗淡，数据显示，目前东莞已有1/4的出口型企业倒闭，中国经济面临着结构性调整和外围环

5、境极度恶化的困境。因此，在当前出口严重受阻的情况下，投资和消费成为启动内需的重要筹码，中央政府的4万亿投资已经明确，刺激消费的政策也在逐渐快速推出，但消费者信心指数却没有持续明显增长，股市、房市即是最明显的例证。“观望、捂紧钱袋子、真正的冬天还没有到”等心态成为中国消费市场最大的拦路虎。因此，温总理说的“信心比黄金还重要”是当前市场的真实写照，经济回暖之路还需要一段时间的调整，保8之路任重道远。 居民收入减少，消费预期减弱，储蓄成为居民首选国内经济的不景气，影响了国民经济各行业的发展，企业盈利能力明显下降，消费增长也趋于缓慢，同时也影响居民的收入和收入预期。2008年8月中下旬，中国人民银行在

6、全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，回收有效问卷20000份。调查结果显示：08年3季度城镇居民当期收入满意指数为15.3%，分别比上季和去年同期下降2和5.7个百分点，未来收入信心指数为19.3%，分别比上季和去年同期下降1和4.5个百分点，双双降至2006年以来的最低水平。储蓄存款无风险和稳定的特点再次受到居民的青睐。调查显示，自2007年2季度始，认为存款利率“适度”的居民人数占比逐季攀升，并屡创历史新高，本季有55.3%的居民认为存款利率“适度”，再次刷新历史记录。银行储蓄再次成为居民的首选。诸此种种现象显示，居民可支配的财产性收入大幅缩水，消费者信心很难树立。 股市大幅缩

7、水，居民财产性收入降幅严重中国A股市场上证综指从07年10月的6124点一路下跌，最低点探至1664点，收于12月31的1820点，08年全年大跌65.39%，最高点到最低点累计跌幅超过70%，创出中国股市史上最大年跌幅。“问君能有几多愁，恰似满仓中石油”成为大江南北传唱的笑谈。股市的持续低位运行，极大地挫伤了市场和股民的信心，以及对未来的消费预期。中国人民银行三季度调查数据同样显示显示：在当前物价和利率水平下，认为投资股票或基金最合算的居民人数占比为8.2%，较上季大幅下跌8.6个百分点，连跌4个季度，且跌幅均在8个百分点以上，与2007年3季度的最高点44.3%相比，本季有投资股票或基金意

8、愿的人数仅占它的1/5。 居民购房意向谨慎，房市未来不容乐观中国人民银行三季度调查数据显示：未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平。在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%，低于全国平均水平。 中央政府投入4万亿资金力撬内需由于国内经济尚有足够的上升空间，因此，在目前出口形势暗淡的情况下，通过投资拉动内需，是政府采取的一种主要手段，认为这对明年拉动内需将起到一定的作用。从总体上看，中国对于基础建设投资拉动可谓驾轻就熟，并且投资基础建设还可以带动就业

9、，同时拉动内需。从国务院常务会议精神了解，此次投入主要包括政府保障性廉租房建设投资、农村基础设施建设投资、公共交通、环境等二、金融财政政策分析1、适度宽松的货币政策为经济保驾护航 货币政策在宽松中保持谨慎从今年下半年开始，5次调整存贷款利率。目的在于拉动内需，鼓励居民消费，放弃固定存款。从经济学角度考虑，如果一味的降低利率，会增加进口的机率，从而影响本国经济的增长。同时，从中国人民银行研究局局长张健华第三届国家风险管理论坛中的讲话，“明年要分析货币政策的效果，降息的目的是恢复消费者信心，但仅降息一种手段是不够的。”我们也不难推策，明年的货币政策将在宽松的环境中保持谨慎。2、财政政策力度加大，刺

10、激经济发展 财政政策刺激，保持经济增长，但细节需谨慎目前通过减免首次置业的契税等，刺激居民购房；通过政府补贴，支持企业正常运行，从而保持经济的增长。由于经济危机，目前补贴数额较高，其目的是保持经济增长，但现在仍在刺激政策的前期，并且这些刺激措施会以最有效和最公正的方式展开。因此，认为中国在财政政策刺激措施的细节上将保持谨慎态度。三、2008年房地产市场回顾1、行业政策分析二元结构的重大转折，影响深远1.1历年政策回顾-一元结构到二元市场的重大调整08年前，政策有几个重大节点，即98年房改开始，房地产市场启动，04年3月，“8.31大限”标志着土地市场运作的逐步规范化，但也拉开了土地价格飞速上涨

11、的序幕。随着05、06两年“国八条”及“70/90”政策的严格执行，国家对商品房开始了严格的宏观调控，但调控范围仍集中于商品房市场上。07年，政策调整相对密集，一方面在金融信贷政策方面进一步紧缩，另一方面针对二套房的收付、利率，均进行了有针对性地增加，开始明确控制房地产投资、投机行为的政策方向，对市场影响较大。1.2当前政策重点为促进房地产市场稳定发展，引领经济发展重任2008年国家及北京政府政策回顾08年，政策分为两个阶段，一至三季度，政策仍延续了07年的思路，一方面进一步控制信贷，另一方面严格规范土地市场，打击地产商屯地行为，在解决住房问题的思路上，有07年集中于商品房市场转向保障房、商品

12、房双管齐下，形成了新的思路。为应对经济危机，08年下半年政策思路发生了转变，一方面信贷开始放开，另一方面在保证保障房供应的前提下，对房地产投资逐步放开，9月14日下调准备金率及10月22日下调房产交易契税税率是其标志。2、土地市场供给减少，土地流标现象增多 供应量与去年基本持平2008年各类商品房用地成交974公顷（不含工业仓储用地），比07年增长8%，与07年12%的增幅相比，08年土地供应量没有出现大幅增加的情况，反而增加量减少。各类商品房用地形成供应面积1256万平方米，与07年供应量基本持平。 招拍挂市场增加工业仓储用地2008年土地成交按用途基本分成3类，比以往增加了工业仓储用地。其

13、中住宅成交910公顷，占成交总量的66%，工业仓储用地首度挂牌出让，成交67宗超过404公顷，占到成交总量的29%，商业办公等综合类用地成交仅占5%。2008年各类用地成交列表 成交土地数量（宗） 成交土地面积（平方米） 规划建筑面积（平方米）住宅 58 9101483 11637965商业金融 16 632671 910113工业仓储 67 4042593 2908934合计 141 13776746 15457012 住宅供应仅完成计划的五成多2008年土地市场成交住宅及住宅项目用地910.15公顷（含两限房用地），比07年增加供应78公顷，然而仅完成08年供地计划的53.54%，土地流拍

14、现象多于往年，更甚者，顺义站前西街地块流拍3次调整规划后才得以成交，说明08年土地市场交易整体比较冷淡，一方面受政策影响开发商资金瓶颈突出，另一方面开发商面对经济危机大势下的市场信心不足，从而拿地更加谨慎理性。 中心城区土地稀缺2008年土地市场成交从区域分布来看，东城、西城、崇文、宣武四个中心城区没有住宅用地供应，其他用途土地也只有东城区成交一块不足万平方米的商业用地，由此分析中心城区的土地已极度稀缺。而住宅用地六成以上分布在远郊区县，供应前两位是顺义和昌平，郊区化特征日益显著。 首次推配建政策性租赁房地块2008年8月7日北京市首幅配建政策性租赁房的朝阳区北苑南区居住项目用地成交，北京城建

15、兴华地产有限公司以12.01亿元中标，高于招标底价2000万元。北苑南区地块位于朝阳区立水桥，总建筑面积21万平方米，主体为商品房地块。其中，配建廉租房1.6万平方米，配建政策性租赁房3万平方米左右，户型全部在90平方米以内。而同时推出的另一块配建政策性租赁房的顺义站前西街地块主体为限价房，因投标单位不足3家而流标，该地块后取消配建政策性租赁房以限价房项目挂牌成交。实际上北京政策性租赁房的首次试水情况不容乐观。两幅试点地块中，一幅流标，一幅则近乎底价成交。投资回收期长、利润低，使得政策性租赁房项目对于房企而言并无太大吸引力。市国土局表示“政策性租赁房在今年尚处于试点阶段，近期的建设方式以在普通

16、商品房和限价房项目中配建为主”。 限价房地块普遍遇冷2008年北京土地市场共推出11块限价房用地，目前成交9块，大兴康庄三期、四期两块至今流标。而9块限价房用地的成交并非十分顺利，只有纪家庙、东沙河、大兴康庄（二期）等少数限价房地块一次顺利成交，其余地块均曾出现流标，有的做出规划或者价格调整重新上市交易成功。11月5日，北京市土地整理储备中心延长了大兴区康庄限价商品住房项目用地挂牌申请与截止时间。此前的10月31日，修改了卢沟桥乡郭庄子村限价房用地等3块土地的交易条件。其中，规划建筑面积16.1万平方米的郭庄子村限价房地块，由全部建设限价房和廉租房的规划改成建设10万平方米限价房、1.2万平方

17、米廉租房，其余建为普通商品房；回龙观地块原本20万平方米限价房的建设规划缩减了5万平方米，改作普通商品房，同时价格由每平米6500元提高至6600元；规划建筑面积20.3万平方米的顺义区站前西街地块已由独立建设限价房改成配建10万平方米限价房，价格由每平米4980元提高至5500元，其余为普通商品房，还取消了配建政策性租赁房。 土地价格继续上扬2008年土地价格保持了继续上涨的局面，商品房（含两限房）整体楼面地价3762元/平方米，比07年增长17%。08年海淀区商品房楼面地价最高，为8071元/平方米，顺义楼面地价涨幅最大，楼面地价4280元/平方米，增长147%。2008年各区县住宅用地地

18、价列表08年楼面地价（元/平方米） 07年楼面地价（元/平方米） 同比增长海淀 8017 3838 109%朝阳 5650 4385 29%石景山 4351 2925 49%顺义 4280 1733 147%丰台 3122 4377 -29%昌平 3120 2089 49%通州 3015 2650 14%大兴 1917 3660 -48%房山 1827 1259 45%平谷 1075 1087 -1%延庆 794 1151 -31%总体水平 3762 3208 17% “地王”创新高2008年度土地成交两个最高：最高土地总价30亿，由北京懋源投标竞得的芍药居东区住宅及配套、公建项目用地2组团，

19、土地面积23.3公顷，规划总建筑面积31.7万平方米；最高楼面地价14751元/平方米，由中铁置业摘牌的六道口居住项目，总建面4.3万平方米。最高土地总价 备注 最高楼面地价 备注08年地王 30亿 芍药居东区住宅及配套、公建项目用地2组团，总建面31.7万平方米，由北京懋源投标竞得。 14751元/平方米 六道口居住项目，总建面4.3万平方米，由中铁置业摘牌。07年地王 17亿 西大望路27号地，总建面15万平方米，由北京万科中标 13788元/平方米 大屯路224号地，总建面6万平方米，由金融街控股中标。3、住宅、写字楼、商业市场分析3.1住宅市场-价量齐跌，观望氛围浓厚统计口径：根据北京

20、中原投资顾问部的监测，以有预售许可证并在网上进行公示的普通住宅、公寓、别墅物业的供应量为统计标准。本次年度回顾统计期间为2008年1月1日至2008年12月31日。其中，2008年1月1日至2008年12月31日为网上公示数据，12月1日至12月31日数据为北京中原投资顾问部根据市场水平进行的预估。3.1.1供应 2008年住宅市场供应继续下降08年全年，北京住宅市场上市面积约1155.5万平米，上市套数9.8万套，延续了自04年的下降势头，较07年供应面积减少11.6%，供应套数减少18.6%。从供应势头看，08年的供应增加呈现出“双高峰”的分布，46月即911月是新增供应的两个高峰。从总供

21、应量的分布看，08年下半年市场新增供应量较上半年下降了12.7%，显示了经济转冷、成交量下降的市场格局已开始向供应端传导。数据来源：北京中原投资顾问部3.1.2需求 2008年住宅市场成交量大幅下挫2008年住宅市场成交量仅有665.3万平方米，成交套数仅为5.8万套，较07年巨幅下挫。与07年相比，成交面积下降了60%，成交套数下降了59%。数据来源：北京中原投资顾问部全年走势上，虽然各月成交量同比均有下降，但下半年后成交量下滑更为明显。下半年成交套数较上半年下降28.6%，成交面积下降26.5%。月份上，2月是全年的最低点，成交仅2194套，24.7万平米，本应相对旺销的8、9两月成交仅为

22、2700套左右，是成交下降最严重的月份。自11月后，成交量有所回升，但仍与07年水平有较大差距。3.1.3价格 2008年住宅市场开始出现下降趋势势08年，北京普通住宅价格开始呈现出下降趋势，单价较07年下降了7.53%。从月度走势看，8、9两月是全年的价格高点，自10月份以后，价格出现明显的下降趋势。数据来源：北京中原投资顾问部3.1.4综述08年北京市住宅市场的最大特征即为明显的供过于求，成交量的急速萎缩是全年市场最明显的表象。虽然供应量有所缩小，但相比需求的迅速萎缩，仍无法达到平衡。并且，在传统的旺销期二、三季度这一趋势尤其严重。从08年全年走势看，住宅市场呈现如下主要特征： 影响房地产

23、交投的主导原因由政策性因素转向外部条件的不确定性影响购房者消费预期的因素主要集中于股市暴跌引发的财富性收入缩水、宏观调控带来的降价信心、经济速度放缓引发的对未来收入预期降低三个方面，其中后两者占据更大因素。从三方面因素的时点看：n 金融政策自9月15日开始明显转型，08年1月至6月，共计5次调高存款准备金率，连续施行紧缩的货币政策，反映在房地产方面，即紧缩房地产信贷，至9月15日，调降存款主备金率，并连续数次降低基准利率、公积金利率，对购房及房地产信贷开始放松。n 房地产税收政策自10月22日开始转向，关于调整房地产交易环节税收政策的通知的颁布标致着对房地产市场由“防止过热”向“保证平稳健康发

24、展”这一方向的实质落实。n 沪指在10月28日跌至1664点，形成历史新低，此后两月内持续震荡调整。n 07年上半年，美国次级贷危机已逐步显露，08年7月13日，美国财政部、美联储联手推出拯救两房计划，9月15日，雷曼兄弟银行申请破产，影响直接波及中国，中国国内经济预期迅速降低，相继调低gdp等经济指标预期。政府为保证经济发展，对房地产行业的政策已发生了明显变化，从9月15日10月28日是一系列政策落实的转折点，但同样自这段时间，金融危机、股市下跌等影响未来收入预期的直接因素影响被放至最大，并且至今仍对经济好转时间缺乏明确预期，影响成交的主要因素已由预期房价下跌的政策风险向预期未来购买力不足的

25、经济环境风险发生转变。 购房意愿仍旧强烈，价格偏高仍是影响成交的主要问题，降价促销有明显效果从月度走势变动看，北京仍存在一定有购买需求的客群，当价格下降、政策回暖的开始后，成交开始有所放量，但上涨平缓，较历史高点差距甚远。自9月11月，市场呈现出明显的单价下降、成交上升的趋势。一方面，政策方向的转变已开始发挥作用，另一方面，价格的下降带动了市场成交的上升。但是，在整体经济背景走弱的情况下，成交的上升明显更为平缓。从市场个案看，突出价格优势的项目，如悦溪、沁山水等，在四季度开盘后，取得较好的成交业绩，也证明这一趋势。 需求结构中外来投资比重较高是成交量缩水的主要原因之一北京住宅市场在范围上长期向

26、外扩张，投资人群在需求中占据比重较高，这部分需求弹性较大，出于投资回报的考虑，支持投资型增长要求经济保持高速增长，在经济增长率下降的整体环境下，这一模式受到了较大冲击。3.2写字楼市场-供大于求。朝阳区表现突出。3.2.1供应 2008年写字楼供应150万平米，继续回落数据来源：北京中原投资顾问部截止到2008年11月底，北京写字楼供应达138万平方米，预计12月份仍有10万平米供应，2008年全年供应接近150万平方米。相较于2006年和2007年写字楼供应量，2008年大幅减少。 朝阳区新增供应占全部供应的48数据来源：北京中原投资顾问部从2008年各区域的供应量来看，仅朝阳区新增供应就占

27、到了全年新增供应量的48，而一些远郊区县，像平谷、怀柔、密云、门头沟等皆没有新增写字楼供应。3.2.2需求 写字楼需求走低，全年销售100万平方米，写字楼供大于求奥运会的结束，全球金融危机的影响，国内宏观经济进入下降周期，皆使得写字楼投资需求受到影响。2008年，北京写字楼成交100万平方米，较2007年200多万的需求急剧走低，且低于全年150万的供给，全年供需存在较大缺口。数据来源：北京中原投资顾问部 朝阳区成交逾50万平方米，居各区域之首数据来源：北京中原投资顾问部朝阳区不仅是写字楼供应的主要来源区，也是写字楼成交的主要集中区域，朝阳区2008年成交超过50万平方米，占北京写字楼一手销售

28、市场总成交量的51。3.2.3价格 写字楼均价18879元/平方米，成交价格继续回升数据来源：北京中原投资顾问部2008年写字楼均价继续回升至18879元/平方米，达近年来最高。面对上一轮住宅房价飞涨，写字楼市场表现平稳，因此在房地产整体进入下降通道时，写字楼市场价格较投资者预期差距较小，加之供应减少以及写字楼可以持有度危机的优势，使得写字楼价格仍旧走高。 西城区写字楼均价最高，达25402元/平方米 数据来源：北京中原投资顾问部在各区域成交表现中，西城区写字楼成交均价最高，达25402元/平方米，其次是东城区，均价达21317元/平方米，可见这两个区域写字楼品质也相对较高，另外海淀区和宣武区

29、写字楼均价也超过20000元/平米。销售价格最低的区域是开发区，为8343元/平米，主要与该区域写字楼以整售为主有关。 北京甲级写字楼租金指数及入住率皆出现下滑资料来源：北京中原投资顾问部奥运效应虽然在一、二继续显著刺激了写字楼租赁需求持续增长，但伴随着奥运的结束，宏观经济进入下行周期，北京写字楼租金指数及入住率同时出现下滑。3.2.4产品 写字楼产品供应转型，50年产权商住公寓、SOHO公寓频现随着2006年写字楼供应井喷，北京写字楼市场近几年供应已逾千万平米，虽然写字楼供应仍集中在城市中心区域，但政府不断增大近郊区域写字楼土地供应也给开发商带来了较大的压力。因此，一些边缘产品50年产权的公

30、寓出现，以小户型、低总价的概念吸引投资者购房，开发商可借此减轻写字楼开发带来的销售压力。随着宏观经济持续走弱，房地产市场的继续调整，写字楼需求仍会继续减少，预计该类产品在未来的供应力度仍然较大。3.3商业市场-价格上涨，成交下降3.3.1供应 总体供应140.15万平方米，较上年降幅明显2008年商业地产市场期房供应达140.15万平方米，较之2007年降幅明显；朝阳区、海淀区、丰台区继续商业供应热点区域，但较之去年均有不同程度的下降；2008年成交面积达88.33万平方米，占供应的63%，较之2007年下降六个百分点。2008年北京商业市场期房供应面积为140.15万平方米，共计11479套

31、。2007年北京商业市场期房供应面积为197.47万平方米，共计7263套。数据来源：北京中原投资顾问部 朝阳区、海淀区、丰台区仍是热点供应区域，但同时呈现不同程度的降幅；2008年北京市商业用房供应量最高的区域为朝阳区，总供应面积约55万平方米，占整个北京市总供应量的41%，其次为海淀区，供应面积约24万平方米，占18%，再次是丰台区，供应面积约18万平方米，占14%。2008年朝阳区商业用房供应量占据北京市总供应量的41%，较之去年提高6个百分点，与三里屯SOHO销售型商业的开盘有直接联系。数据来源：北京中原投资顾问部3.3.2需求 期房成交占总体供应的63%，较上年略有下降。2008年商

32、业市场期房成交面积为88.33万平方米，占总体供应的63%，各区县销售情况较为一般，门头沟区无成交。数据来源：北京中原投资顾问部2008年各月份月度成交面积以1月份的144244平方米为最多。数据来源：北京中原投资顾问部上市面积（平方米） 上市套数（套） 成交面积（平方米） 成交套数（套）2007年 1974917.06 7263 1366743.48 95412008年 1401597.27 11479 883328.41 68462008年商业市场期房成交面积为88.33万平方米，占总体供应的63%；2007年商业市场期房成交面积为136.67平方米，占总体供应的69%，2008年房地产市

33、场处于调整期，各城区成交量均有一定幅度的下降，虽然朝阳区成交量依旧位于各城区之首，但已经从2007年的78.93万平方米下降到2008年的52.72万平方米，该市场反应说明投资客群的减少和日趋理性的投资心理，同时部分开发企业将销售型物业转为持有型物业也造成这一情况的加剧。3.3.3价格 年度均价20995元/平米，涨幅高达6.9%2008年北京市商业用房成交平均价格为20995元/平米，城八区中朝阳区价格最高，达到29508.82元/平米；远郊区县中，大兴区的成交价格最高，达到16199.38元/平米，开发区、顺义区、房山区、昌平区成交平均价格均达到了10000元/平米以上，平谷区成交均价较低

34、，为6513.5元/平米，门头沟区无成交。朝阳区商业用房成交价格达到29508.82元/平米，较之去年的21052元/平米涨幅高达40%，成因在于三里屯SOHO商业的良好销售状况，7月份朝阳区商业成交价格高达82588元/平米，该月份是三里屯SOHO开盘当月，该市场现象充分说明良好地段的稀缺型优质商业对投资者仍具有较大吸引力。数据来源：北京中原投资顾问部数据来源：北京中原投资顾问部2005年2008年北京商业用房平均价格呈整体上涨趋势，2006年较之2005年出现小幅回落，2007年在奥运效应刺激下涨幅明显，2008年时逢房地产市场调整，涨幅放缓。2005年 2006年 2007年 2008年

35、销售均价（元/平米） 16173 15895 19634.91 20995数据来源：北京中原投资顾问部3.3.4产品 小面积商铺仍是投资主流2008年北京商业市场月度单铺面积显示，平均月度交易商铺面积集中在60-150平方米，在此区间内的商业产品最受欢迎，并且单铺均价集中在150万元-250万元之间，由此可知，2008年商业地产市场继续2007年市场情况以小面积的投资型产品为主，并且成交单套面积、成交单套售价较之2007年均呈下降趋势，可见2008年商业购房者的购买心理较为谨慎。数据来源：北京中原投资顾问部数据来源：北京中原投资顾问部四、2009年房地产市场展望1、房地产市场将先于宏观经济复苏

36、 房地产市场将先于宏观经济复苏，最快将于三季度反弹从中央会议精神看，明年把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。由于全球金融危机和经济形势的不断恶化，影响了目前中国依存度较高的出口的发展，同时也影响了经济的发展，目前快速拉动内需，及稳定金融市场将是保持经济平稳较快发展的主要手段。从中国各行业间的特性看，房地产行业将是拉动内需及稳定金融市场的首选行业。其原因如下：（一）地产是拉动内需的最为有效的方式（1）房地产是拉动内需的重要力量房地产是拉动内需的重要力量。首先，从房地产业的规模来看，2007年房地产开发投资25280亿元，占全年社会固定资产投资总额的18.4%。房地产业增加值占国内生

37、产总值的比重达到5%左右；其次，从产业角度而言，房地产业与许多行业（建筑业、金融业等）存在直接与间接的联系。例如，目前房地产耗用的钢材占全国用钢量的25%，水泥用量占全国总用量的22%。因此，房地产业的健康稳定发展在一定程度上决定了其他行业的健康稳定。（二）房地产业的健康发展有利于金融体系的稳定（1）房地产信贷占比较大房地产信贷占比较大。央行的数据显示，目前商业性房地产贷款增速明显放慢。2008年第三季度末，全国商业性房地产贷款余额为5.3万亿元，同比增长14.3%。其中，房地产开发贷款余额为1.97万亿元，同比增长12%；购房贷款余额为3.3万亿元，同比增长15.8%。其次，实际上，还有许多

38、其他贷款是以房产和土地作为抵押的，这些贷款可称之为与房地产相关的间接贷款。有数据表明，与房地产相关的直接贷款和间接贷款占人民币贷款余额的总比例可能近50%左右。（2）银行业不良贷款开始反弹银行业不良贷款开始反弹。2008年9月末，我国境内商业银行不良贷款余额1.27万亿元，比年初减少30.2亿元；不良贷款率5.49%，比年初下降0.67个百分点。但是三季度不良贷款余额比二季度增加0.03亿元。因此，保持房地产业的健康稳定发展对于经济增长和金融稳定都具有积极的意义。在预测全球经济最快在明年年底复苏的情况下，认为北京房地产业最快将在2009年第三季度复苏。2、宽松的政策环境预期09年的政策将延续0

39、8年下半年思路，一方面加大保证保障房的供应，另一方面适当放松商品房改善、投资市场，同时在信贷上有进一步宽松的可能，将在控制房价及促进房地产投资两者间取得平衡。3、土地市场价格将下调 2009年土地供应总量将继续增加08年土地供应计划完成情况并不好，由于经济形势转下，中央政府明确保经济增长，促房地产业发展，因此09年将出现各种推动房地产市场的利好，保障土地供应必不可少。 仍将大力推出保障性住房解决住房问题是政府工作重中之重，但形势上或出现转变，特别是两限房，08年两限房用地遭冷遇，即使与商品房捆绑出售也由于市场冷淡、利润过低等原因而少人问津，在完成其调控房价过快增长的历史使命之后，今后将逐步淡出

40、或转向经济适用房功能，短期内较多出现或与商品房配建的形式。 09年土地价格或小幅下调由于今年出现多宗土地流拍，说明市场信心不足，而当前衰退的经济形势短期内很难扭转，开发商拿地行为愈加冷静，作为房地产市场的源头土地供应只有有效增加才可以持续发展下去，面对开发商资金实力的下降，土地价格或将下调。4、住宅、写字楼、商业市场预测4.1住宅市场-价格继续下行，刚性需求成为主力09年北京住宅市场的变化，仍将取决于供、需两方面的变动。4.1.1供应量继续缩水，并伴随供应结构调整在增加投资的大背景下，09年北京住宅总供应量将维持上升的趋势，但总供应量中保障房的增加速度将有较大提升，商品住宅供应量有可能进一步缩

41、水。 商品住宅的供应量将进一步缩水随着房地产市场成交的转冷，预期部分资金压力较小的发展商将延缓推售速度。同时，09年下半年将是部分07年“高价地”所形成项目的上市期。目前“高价地”形成项目的成本已接近甚至超过周边市场售价，在市场预期不明朗的前提下，这部分项目有可能采取延迟上市的策略，进一步缩小供应量。 各类保障房的比例将继续增加根据土地供应计划判断，09年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将进一步增加。政府的住房建设规划精神也证明了这一点，北京2009年建设规划中表明，2009年政策性住房占住宅的比重将达到43%。09年，商品房及保障房的分级将进一步明晰，保证更多中低收入家庭

42、的需求。4.1.2需求量将较08年基础保持平稳影响购房心理的主要因素由政策带来的调整变化为整体经济环境造成的对未来的不确定，在经济环境明显好转前，购房者消费将更为谨慎，投资需求比例下降。但若宏观经济有望在09年末发出明显转暖的记号，需求量有望在四季度随预期的好转而有所提升。 刚性需求筑底，形成09年需求基本量北京市庞大的人口基数和较高的收入水平决定了房地产市场有较大的基础购买力。08年下半年部分降价项目的良好成交可以证明，相当大量的自住型购房者购买行为较理性，当价格下降至承受范围内，购买意愿较强。这部分需求将形成09年需求的基础。 信心将逐渐恢复，但难以回复至07年水平随着政府一系列保障经济、

43、稳定房地产市场政策的出台，前期对房价下跌的过度预期将有所缓解，随着单价的逐步下调，部分自住型需求及长期投资需求将开始释放。但是，在整体经济形势转冷的大环境下，改善型购房者对购房必然采取谨慎态度，外来投资者的数量也将大幅减少，加之保障房对低端商品房需求的分流，预期成交量恢复至07年的水平将需要较长的过程。4.1.3价格下降的趋势将继续持续从价格走势看，由于保障房的推出，郊区中低端商品房的压力将进一步增大，同时，在全球经济危机的背景下，依赖外来购房者的豪宅销售也将有较大冲击。随着资金链的紧绷，将可能有更多开发商选择降价促销的方式。但是，由07年公开市场取得的土地形成的项目将陆续推出市场，并将逐渐在

44、市场中占据更大分额。这部分土地受较高土地成本限制，降价空间有限。市场对这部分楼盘的价格预期也在一定程度上形成了整个市场的价格底线。预期09年市场价格将持续下降的趋势，降价空间在10%15%左右。4.2写字楼-供需同时回落，租金下滑 需求回落速度快于供应回落速度，租赁市场压力较大北京写字楼供应井喷之后继续回落，需求则由于受宏观经济影响较大，预计回落速度大于供应回落速度。在此市场情况之下，更多的新开发写字楼项目由销售转为自持租赁，相较销售市场，写字楼租金水平面临更大的下滑压力。 新建写字楼供应继续回落北京写字楼在近几年集中供应，尤其在2006年出现井喷现象，整体供应逾1000万平方米。在2007年

45、回落的基础上，2008年继续回落，随着全球性经济危机的爆发，房地产市场将继续调整，预计2009年写字楼供应仍将继续回落。 写字楼投资需求回落，整购需求减少随着房地产市场持续调整，虽然09年供应量继续回落，一投资客群进入写字楼市场。不过此类投资客群对写字楼的面积需求将集中在中小户型面积，而整购需求将随着宏观经济进入下降周期而减少。 写字楼销售价格保持平稳2008年，面对房地产整体的不利形势，写字楼售价仍保持了较高的增长，写字楼仍存在较大投资潜力。随着宏观经济整体形势下行，写字楼市场也将受到一定的影响，虽然需求有所回落，但写字楼销售价格的变化，与其租金相比，有一定的滞后期，因此，预计2009年写字

46、楼售价保持平稳。 甲级写字楼租金呈小幅下滑趋势受到全球经济危机的影响，北京写字楼租赁市场将受到一定的影响，尤其对甲级写字楼的影响较大，部分外资公司开始缩减办公面积。从北京中原监测的数据看出，北京甲级写字楼租金从2008年11月份出现拐点，处下行趋势。随着全球经济的调整速度，以及目前租赁需求的缩减，预测2009年北京甲级写字楼租金呈下滑趋势。 教育产业办公需求增加从经济学的角度看，发展教育产业可以从增加投资和消费两个方面扩大需求，从而拉动经济的增长。对于消费者来说，教育是终身投资，只有一技之长，才能让自己立于不败之地。从这次全球性金融危机看，遇到了经济不景气，上班族就会回流到学校继续深造，储备知

47、识，为经济复苏的来临做准备。4.3商业-竞争激烈，租金下滑，新的热点区域呈现 供应：北京商业供应量小幅回落，但后期招商及经营竞争激烈受全球经济危机的影响，内外资在商业方面的投资力度有所减缓，明年商业供应量将减少。但由于2006年、2007年开工的项目比较多，2009年预计入市商业面积200多万平方米，而未来3年内计划开业的商业项目面积合计高达近600万平方米。奥运前两年北京商业供应曾达到历史最高峰，在招商竞争激烈的环境下，使得诸多项目因未能成功招商而开业延期。奥运后商业仍大量供应，项目间的招商压力难以得到有效缓解。受目前国际金融局势不利影响，诸多国际零售商开店选址变得更为保守，这会增大招商工作

48、的难度，从而导致商业地产优质物业之间的激烈竞争。 需求：明年商业成交量将减少2008年，因股市和房市的下跌，消费者普遍感到经济形式严峻。就商业出售项目而言，投资者受国际经济危机等不利因素影响，投资热情空前下降，这种影响会持续到2009年；就商业经营项目而言，所有商业地产的项目最终是依托于消费者的消费来支撑它的繁荣，消费的意愿在降低，对商业地产不利。商业地产无论现售出租，其最终经营者需要开门纳业，消费的意愿降低意味着市场有萎缩的可能性。 价格：商业整体销售价格下降，租金呈下滑趋势受经济危机影响，消费者的消费意愿直线下降，导致内资、外资的投资意向下滑，也使得商户的开店意向降低。因此，明年商业整体销售价格下降，租金呈下滑趋势。2008年7月，三里屯SOHO商铺以8万元/平方米的天价成交，成为所在区域内商铺出售最高价的典型代表。而购买者多为投资客，包括来自山西、浙江温州等多个外省人士。该区域商铺的高价格直接导致投资客对高租金的预期。该部分商铺进入经营期后，如果租金水平比周边高出很多，