成都高新区某写字楼营销方案102页.doc

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1、*写字楼营销方案第一部分：市场调研一、 市场环境研究（一）成都市宏观经济简析1. 成都市概况u 地理位置: 成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,390 平方公里，总人口 1,112万，2007年市区人口502.7万。u 总体经济状况:成都市是四川省的经济文化中心。2008年GDP达到 RMB 3,901亿元, 在中国西部城市中排名第二。世界500强企业中，已经有120余家在成都投资或设立分公司。 2. 总体经济概况几年来，成都保持强劲的经济增长势头，主要表现在以下方面：u 2000年以来平均经济增长率都在13%以上，在西部城市中处于领先水平。u 2008年GDP增长率达到 12.

2、1% 。u 2008年一、二、三次产业占GDP的比重分别为7%、47%、46%。（1）成都三大产业构成：农业-成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。2008年实现农业总产值270.1亿元。工业-u 2008年全市规模以上工业增加值达到1277.9亿元，比上年增加24%。u 电子通讯产品制造业、医药工业、食品饮料及烟草业、机械工业为成都市四大支柱产业。第三产业-成都经济的主要组成部分，占到了GDP总量的46%。各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速。（2）成都地区生产总值随着西部大开发的推进，成都市经济一直保持稳步发展的趋势，2001年以来

3、国民生产总值增长率一直维持在12%以上，且高于全国增长水平。2008年，全市实现地区生产总值3,901亿元，同比增长12.1%，国民经济继续保持强劲增长势头。（3）成都地区对比我国主要城市u 2008年成都市的经济发展水平在全国范围内低于上海、北京、广州、深圳、天津、杭州等主要经济发达城市。但是其GDP增长水平为12.1%，高于我国平均增长水平，也高于上述主要城市。说明成都具有教好的经济增长潜力。u 2008年成都市的经济发展水平在西部城市中处于前列。2008年GDP产值3901亿元，略低于重庆但大大高于西安、昆明等其他西部省会城市。509739012190160065463860328201

4、0002000300040005000重庆成都西安昆明乌鲁木齐兰州贵阳西宁亿元（4）社会零售品消费总额概况 成都近10年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅12.74，近三年平均增幅15.52(2003年受到非典影响，增幅有所回落)。2007年商业市场零售额1621.85亿元，为1997年（409.99亿元）的3.96倍。增长的主要原因：宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨。4515005546287107768811357115510069.4%10.1%17.5%14.9%14.2%13.5%10.8%10.8%13.2%13.1%0200400600800

5、10001200140016001998199920002001200220032004200520062007亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%社会消费品零售总额增长率20081621（5）成都市投资概况成都市固定资产投资总量不断增加，2008年为3012.91亿元，同比增长25.8%，其中房地产投资逐年增加，占固定资产投资比重逐步提高。2008年房地产投资912.5亿元，约占固定资产投资的30%。3、成都居民消费力分析 （1）成都人均可支配收入发展情况过去10年成都人均可支配收入年平均增长率达到8.7%，近三年平均增长达到12.7%。预计未来几年成都市居民的人均可

6、支配收入会持续稳定增长，2010年可达到22366元，年均增长14.5%左右。过去10年间成都人均消费性支出平均增长8.6%左右，房价、医疗、教育等因素限制了人均消费过快增长。预计未来几年成都市人均消费性支出持续增长，2010年可达16632元，年均增长7%左右。 （2）成都人均可支配收入及消费性支出预测过去10年成都人均可支配收入年平均增长率达到8.7，近三年平均增长达到12.7。（3）成都市居民消费结构分析过去10年成都市居民消费结构变化明显。1997年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着、教育文化娱乐，占73.49%。2008年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占6

7、6.32%。过去10年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住，年平均增长率分别达到28.4%、18.6%、14.08%。居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如下图所示。休闲娱乐等”享受型消费“的比重持续增长，消费档次进一步提升。食品衣着交通通讯家庭设备娱乐医疗二、 成都市写字楼市场区域调研分析1、成都市市中心CBD（中央商务区）（1） 片区写字楼市场基本情况：成都市市中心CBD（中央商务区）的写字楼主要位于总府路-顺城大街-南大街-人民南路

8、的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带。此区域成都市写字楼最为集中区域之一，商家汇集，商务氛围浓厚，是各大中资及外资企业总部的聚集地，本次中心区调查的物业包括中铁名人大厦、城市之心、中环广场、上普财富中心等。片区主要物业介绍：名称中环广场上普财富中铁名人大厦城市之心物业类型位置与交通成都市顺城大街8号成都市大业路2号，成都市人民南路一段陕西街口成都市人民南路一段86号物业所属香港爪哇控股公司成都汉高实业中铁名人置业成都汉天物业开发有限责任公司管理单位仲量联行成都麦高物业经营管理有限公司戴德梁行奥莱物业管理有限公层数38层26层27层30层实用率7

9、070%68%70%租金110-120/m270/m2120/m2110/m2管理费16/m26/m215/m215/m2出租率80%90%85%85%周边配套银行、餐厅、大型会议室、咖啡厅、商业中心等附近多家星级酒店和高档餐厅、大型百货附近多家星级酒店和高档餐厅、大型百货银行、餐厅、大型会议室、咖啡厅、商业中心等装修情况毛坯毛坯现状交楼毛坯中央空调有，特灵空调系统变，按流量计费有，分户式中央空调，一户一表有，国约克中央空调，24小时供应。有，用美国特灵中央空调。电梯5部原装三菱电梯5部高速奥的斯电梯，速度高达2米/秒，均可直达地下停车场。国际品牌蒂森克虏伯客梯3部，速度2.5米/秒；OTIS

10、货梯2部。 日本原装三菱客梯6部，货梯1部。日本原装三菱客梯6部，货梯1部。停车费220个600个 450元/月 400个 400元/个300个，400元/月（3）片区调查总结：成都市CBD商务区依托成熟的商务氛围和绝佳的地段优势，吸引了众多高端客户聚集，其中尤以金融业、房地产业、制造业以及提供专业服务的高端客户为主，其中众多顶级外资企业成都总部基地基本在此区域，中环广场的客户层次尤其突出。纵观近CBD商务区主要高档写字楼的价格走势，继续保持稳步上扬的发展势头，价格坚挺，目前此片区的写字楼租金基本维持在100-120元/之间，停车费用在400-500元/个之间。其中上普财富由于为商住两用，因此

11、租金略微偏低。目前，在CBD商务区内，已密集分布了一些成熟的办公大楼，其他在建楼盘也在如火如荼封顶放盘中，已完全呈现成都市中心商务区的状态，租金和售价为也为成都市之最。同时新建的几个写字楼物业，如航天科技大厦、仁恒置地广场等其定位都是地标性建筑，集甲级写字楼、商业、酒店为一体的大型都市综合体，将会形成更大的市场集聚效应2、 成都市高新技术开发区及人南立交沿线（1） 片区写字楼市场基本情况：成都市高新区随着市政府南迁、城市副中心的定位以及高新区周边配套不断完善以及人民南路四段周边金融商务区域的形成，并依托地铁1号线和2号线，人民南路沿线以及周边区域将会成为未来成都市写字楼聚集的区域。此区域将会成

12、为成都市即CBD商务区后又一写字楼集中区域，该区域科技氛围浓厚，政府支持力度大，是各大高新科技企业、大型国企的首选之地。其中众多知名央企总部基地、事业单位如成都海关、中国联通、*总公司、四川投资、四川广电、等都落户高新区。目前南区入驻了众多外资企业像戴尔、ABB、诺基亚、法国安盟保险行等多个知名企业，本次高新区沿线调查的物业包括：国航世纪中心、威斯顿联邦大厦、新希望商鼎国际、特拉克斯广场、高新广场、天府新谷、天府软件园拉.德方斯大厦等楼盘。 高新区片区主要物业介绍：名称特拉克斯广场高新广场拉德方斯大厦国航世纪中心天府新谷物业类型位置与交通成都市人民南路天府立交左侧成都市人民南路天府立交旁成都市

13、高新区孵化园区内人南立交桥人民南路与航空路交汇处成都府城大道西段物业所属特拉克斯海外投资管理成都公司高新置业有限公司成都高新投资公司中国航空集团建设开发公司成都高新区科技产业园有限公司管理单位戴德梁行戴德梁行（B）/华昌物业（DE）高力国际世邦魏理仕高新科技产业园物业公司层数20层11层17层24层14实用率7075%70%70%68%租金80-90元/m280/m2110左右/m290-100/m248/管理费15/m214/m215/m218/m25/出租率不详，目前在售90%不详，还未交付65%95%周边配套特拉克斯广场2期配套有高端商业广场商务会所、大型员工餐厅、健身中心、篮球场、羽毛

14、球场等专家公寓、宾馆、商务会所、大型员工餐厅银行、餐厅、大型会议室、咖啡厅、空中花园等高档酒店、大型员工餐厅书吧、健身中心、篮球场、羽毛球场等装修情况毛坯毛坯现状交楼毛坯毛坯中央空调有，美国Trane中央空调 有，德国约克中央空调。有，品牌中央空调，24小时供应。有，6台carriera中央空调。无电梯18部高速奥的斯电梯4部蒂森电梯，2部奥的斯消防梯12部国际品牌电梯，4部扶梯 7台瑞士迅达电梯，载客人数可以达到21人4部电梯停车费350个 300元/月1700个 200元/月 428个 200元/个545个，500元/月1200个 200元/个（2） 片区调查总结成都市高新区天府大道沿线写

15、字楼建设时间普遍晚于中心区，该区域的写字楼都大多都属于比较现代的高端甲级写字楼，在较大的需求推动下，该片区写字楼市场将会逐渐走向成熟，目前片区内的高层写字楼租价基本上都保持在每平方米75-100元左右，只有丰德国际租金偏低为50元，主要是由于其土地性质为住宅，对注册公司有一定的不便。另外，天府软件园和天府新谷租金偏低保持在45-50元之间，主要是因为这两个园区为政府主导型、扶持性科技园区，有相应的政府补贴，楼层较低，行业限制性强，很多为企业购买所使用。高新区作为成都市最具活力的高新科技商务区发展势头很猛，该区域科研气氛浓厚。办公环境良好、商务气氛渐佳，已成为众多高科技企业的首选之地。目前已有众

16、多知名企业入驻高新区，如诺基亚、微软、中兴、和记黄埔及多家世界500强及知名企业已投资建厂或设立分公司。未来2-3年期间，高新区写字楼市场将会出现一波高峰推出期，像特拉克斯广场2期、*大厦、四川投资大厦、中航广场、四川广电中心、茂业大厦、天府新谷3期等都将陆续推出，基本都定位为高端甲级写字楼，将会成为成都市写字楼市场的一大亮点。（三）未来成都市写字楼市场供应目前成都市的写字楼主要分布在市中心CBD（中央商务区）及城南。市中心的写字楼主要位于总府路-顺城大街-南大街-人民南路的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带、以及武侯祠大街浆洗街一带。随着市政

17、府南迁、南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁1号线和2号线，人民南路沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域。图表：成都甲级写字楼 未来5年供应u 截止2012年年底，成都甲级写字楼市场存量将达到1,298,754平方米。u 从2008年到2012年的5年间，甲级写字楼新增供应共1,026,034平方米，平均每年新增217,524平方米；特别在 2011年，新增供应达326,000平方米，达到一个历史供应高峰。5年里的年平均供应量接近截止2007年底的市场总存量（272,720平方米预计到2012年成都市甲级写字楼总存量将达到约130万平方米，其中2010和

18、2011年将迎来市场的供应高峰。u 其中高新区人民南路延伸段及周边写字楼 未来供应未来供应高新区人民南路延伸段未来写字楼市场供应主要有中航城市广场、茂业大厦、四川投资大厦和海关大厦、恒泽动力大厦、四川广电中心、特拉克斯广场等项目。项目名称 档次写字楼面积 推出时间 拉德方斯大厦 甲级90361.49平方米 2009四川投资大厦甲级95500平方米2010新希望大厦 甲级82000平方米2010恒泽动力总部大楼甲级70000平方米2011中航广场甲级60000平方米2012四川广电中心 甲级25000平方米2010*大厦甲级 50000平方米2011特拉克斯大厦甲级24000平方米2009（ 四

19、）成都市写字楼市场调研总结随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；世界500强企业中已有124家落户成都。成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求随着投资环境的日益完善，无可置疑，CBD作为成都市的中央商务区，重要位置不言而喻。该区域内写字楼较多，各大外资企业四川总部及国内大型企业很多都云集此区域，且商务气氛浓厚，周边配套设施完善，是成都

20、市最为成熟和最具影响力的中央商务区。但该区域很多写字楼由于年限，外观已陈旧，且硬件设施不完善，真正意义上的甲级写字楼并不多，直到2003年后城市之心、中环广场等楼盘推出才陆续入市。但由于其地理位置优越，客源较多，写字楼市场发展较为成熟，出租率普遍较高，租金均价位也为成都之首。且后续推出的几个楼盘像航天科技大厦、仁恒置地等都为标志性建筑，集甲级写字楼和酒店、商业为一体，因此该区域未来写字楼市场竞争将会比较激烈。而成都高新区作为城市副中心的功能定位，政策优势凸显，同时招商引资的磁场效应愈加明显，大批国内外企业竟相入驻，逐渐着力打造以科技创新、孵化研发、现代服务业以及总部经济为主体的现代化科技园区。

21、建设以产业聚集为目的、功能配套完善的综合产业园区。以微电子技术、软件为主导的电子信息、以中医药现代化为重点的生物医药、以先进制造技术为特征的精密机械制造是重点发展的三大主导产业。目前进驻的国内大企业有中国网通、电信、华为、中兴、联想、腾讯、新希望等；跨国公司有IBM、微软、爱立信、诺基亚、和记黄埔等等。因此高新区持续的欣欣向荣进一步刺激该区域写字楼市场的大量需求，支撑该区域新兴物业大量修建，尤其是甲级写字楼市场的发展尤为迅猛，目前该区域目前已推出及在建的写字楼基本都定位甲级写字楼，且建筑风格独特，硬件设施配备一流。，是成都市未来写字楼市场又一集中区域，且高端写字楼市场占据主流，租金及售价都在稳

22、步上升。但同时竞争也会异常激烈，尤其是2010-2012年期间，该区域将会出现一个写字楼市场推出高峰期，有近10个楼盘陆续入市。同时，根据调研显示，目前成都市场上单一业权的写字楼很少，大多数开发商都将写字楼通过零散销售迅速回笼资金，而分散业权给写字楼长期经营管理和维护等方面带来诸多弊端，而根据国际惯例，甲级写字楼大多数是单一业权的，因此本项目写字楼采用“只租不售”模式经营，这将提升大厦写字楼的整体形象，有利于吸引更多国际及国内实力企业入驻。（目前中环广场采用只租不售形式，对客户进驻把关较严，因此客户档次较高，但是招租时间跨度会较长。）综上所述，从以上的调查报告及分析可以发现，本项目位处的高新区

23、发展尤为迅猛，政府扶持力度强，且本项目的建筑整体素质较高，地处高新区重要干道天府大道轴心位置、建筑风格独特，硬件设施一流，开发商实力超群，由此可见，本项目定位即为高端甲级写字楼，高新区标志性建筑。三、成都高新区有关优惠政策（一）、扶持政策 1、经认定的高新技术企业，当年对高新区利税总额在500万元以上（含500万元），且年销售收入超过2亿元、增幅超过30%的，按照其对高新区所做实际贡献的60%给予项目奖金支持；当年对高新区贡献在100万元以上（含100万元）的，按照其对高新区所做实际贡献的50%给予项目资金支持。2、当年对高新区贡献在100万元以下的高新技术企业，按其对高新区所作的实际贡献的4

24、0%给予项目奖金支持。扶持总额不超过20万元，此项政策连续执行3年。3、为调动企业申报高新技术企业的积极性，解决有困难的前一页申报成本问题，对2009年通过认定的企业，由企业自动提出申请，确有经费困难者经审核科一次性给予30%的审计费用补贴，每家企业最高不超过3000元。（二）、鼓励技术创新和科技创业政策1、高新区每年安排不低于1000万元的应用技术研究和开发资金，用于支持技术创新性强、市场前景好、符合高新区产业发展方向的重点科技新项目。2、高新区中小企业创新基金支持，凡高新区注册、具有独立法人资格的科技企业，都可申请高新区技术创新基金。资助方式为有偿使用（借款）和无偿帮助。3、重点高新技术企

25、业成功申报国家级技术（工程）中心的，给予20万元资助；成功申报省级技术中心的，给予10万元的资助。自主经费用于技术中心建设。4、企业新荣获国家、省（部）、市科技进步奖一、二、三等将的，分别按照国家级20万元、15万元、10万元，省部级10万元、5万元、3万元和市级5万元、3万元、1万元的标准，奖励做出突出贡献的科研人员。同一成果获两种及两种以上奖励的。奖励差额部分。5、企业新获得专利并经授权后，按照以下标准一次性给与资助。国内发明专利每件5000元，使用新型专利每件2000元；国外发达国家发明专利1万元。6、有明确知识产权保护战略，并缺的国内发明专利的高新技术企业，有关资料在高新区知识产权局备

26、案并经审查属实的，给予企业法人代表1万元的奖励。7、从个高新区孵化毕业、当年成为纳税大户的企业，在区内新租用、购买或征地建设生产经营场地，一次性给予10万元资金扶持，并可享受起优惠政策。（三）、投融资及担保优惠政策1、鼓励投资担保机构为区内企业融资担保，担保期1年以上的，按照担保总额的0.5%给予担保机构奖励。2、企业贷款用于新技术研究开发和成果产业化的，按1年期贷款利息的40%给予补贴；争取担保机构为其新技术研究开发和成果产业化提供贷款担保的，安1年期贷款利息的40%给予补贴。（四）其他优惠政策 留学归国创业人员除享受上述政策外，还可享受成都市关于鼓励出国留学人员来高新技术产业开发区工作的有

27、关规定中的优惠政策。第二部分：写字楼营销方案一、项目SWOT分析根据本项目的地理位置、环境条件。政策规划和自身特点，列出SWOT坐标图如下： 项目优劣势分析：从以下四个象限中的因素分布情况可以看出：*大厦区位和环境的几个主要条件如座落位置、对外交通、景观资源、完善配套、大厦知名度等都是本项目最大的优势，随着政府对高新区的加大投入建设，周边新物业的投入使用以及高新企业的发展，都将会进一步促进园区周边规划和配套的完善，使该区人气不足、配套完善度不够等的问题得到较大改观。所以本项目突出的劣势在于商业缺乏繁荣气息以及建筑体量偏小，客户聚集效应较弱、未来区域性写字楼市场竞争激烈等方面。 项目机会与威胁分

28、析：鉴于成都高新区未来良好的发展前景，又受惠于成都市政府打造第一城市副中心的规划政策，项目未来发展机会十分看好，本项目采取只租不售的经营模式，将会更有利于本项目打造精品甲级写字楼。但由于本项目推出时机恰遇周边多家甲级写字楼在建，且已知竞争对手实力雄厚，从而导致甲级写字楼争抢潜在客户资源的情况必将发生，造成整个甲级写字楼租赁市场竞争激烈。因此，本项目在运营启动前就应做好充分的前期准备和市场调研工作，及时把握市场动态，达到精准定位，做好应对准备。其次，在面对目前和将来的竞争对手的威胁时都应以市场为导向，提高本项目综合素质，突出特色，塑造物业品牌，并在后期的营销工作中要注意把握招商招租氛围充分利用客

29、户资源。T（威胁）1) 随着高新区快速发展，新投入使用物业两将会急剧增加，区域租赁市场竞争愈加激烈。2) 成都CBD中央商务区、东大街沿线未来2-3年将会有大量甲级写字楼供应，对本项目造成一定的竞争威胁。3) 房地产市场的周期性波动及近年来国家对房地产行业的重点调控，可能会导致写字楼市场整体租金波动的威胁4) 全球经济复苏尚处于启动阶段，整体经济形势尚不稳定的威胁。W（劣势）1) 区域成熟度不足，区域目前尚处于起步阶段，区内各项公共配套设施尚不完善，人气也略显不足，缺乏繁荣气息2) 由于本项目大多为公司自用，租赁面积体量偏小，单层面积不大。由于建筑特性，尤其是高层景观好的楼层可租赁面积小，高端

30、大客户的聚集效应减弱。3) 大厦推出期间高新区陆续有近10个楼盘推出，且基本都定位为甲级写字楼，未来区域内写字楼市场竞争将会比较激烈。O（机会）1) 高新科技行业作为成都市重要的规划产业,发展前景广阔,高新企业对物业的需求量也在不断增加2) 成都市政府对高新区规划建设的支持，打造城市副中心的地位，以及市政配套设施的不断完善3) 本项目是片区的标志性建筑，造型设计独特亮眼、硬件建设一流，对客户有很强吸引力。4) 本项目采取只租不售的经营模式，这将提升大厦写字楼的整体形象，有利于吸引更多国际及国内实力企业入驻。S（优势）1) 位于高新区人南沿线轴心位置，区域科研气息浓厚，紧邻高新区政府，政策引导、

31、支持性强。2) 临主干道府城大道和地铁上的规划道路，交通四通八达，周边规划多条公交线路。3) 项目周边未来规划甲级写字楼、总部基地众多，将会形成市场聚集效应，社会知名度会无形提升4) 开发商*实力雄厚，具有很强的品牌优势，能够给予潜在客户足够的信心保证5) 大厦供应停车位充足，并配备高档的多功能会议厅、裙楼餐厅等二、 项目写字楼销售与持有租赁对比分析一般企业开发的写字楼是租赁还是销售取决于两个主要方面的原因：一是资金压力，二是公司经营策略来决定。写字楼出售面临的最大问题是统一管理和整体形象问题。好的写字楼需要高水平的统一管理、统一经营，这样才能更长久保持较高的物业品质。如果分别打散出售，各业主

32、之间的档次参差不齐，写字楼品质可能无法控制。因此根据国际惯例及中国写字楼市场的快速发展，“写字楼未来的发展趋势就是只租不售”。 项目 利 弊 销售 利于现金流回收 投资回收期短 不利于项目品牌打造 不利于后期物业经营管理 对于项目定位的影响，易 改变功能 租赁 利于项目功能定位 利于项目品牌打造 利于项目整体物业管理 长期增值潜力大 投资回收期较长 现金流慢 三、写字楼市场定位1 竞争策略区域目前可租售的优质写字楼供应量小，仅有高新国际一个项目共12.8万平米。目前供应较少，市场竞争环境较弱，优质写字楼具有较好发展空间；n 区域未来甲级写字楼供应相对乙级写字楼小，发展机会相对较大。至2010年

33、预计区域可供对外租售的优质写字楼未来供应量为29万平米，其中主要为乙级写字楼预计占71%，甲级预计占29%。n 从竞争方面考虑，本项目需要保持较高的品质，才能维持长期的竞争力。区域未来主要的供应来自于新希望、中航、川投等大型企业的总部办公楼多余部分对外租售，物业档次受到限制，竞争力不强。n 本项目发展优质写字楼的市场较为成熟。区域优质写字楼（主要是高新国际广场，2005年至今）售价及租金呈历年上涨趋势，售价平均每上涨15%，租金平均每年上涨12%，平均入住率80%以上，区域优质写字楼的需求 旺盛、n 本项目借产业聚集和区域发展的优势，提升产品竞争力，发展甲级写字楼的机会较大。现有新区建设类和研

34、发生产类大型企业是区域优质写字楼主要入住群体，由于这类企业实力较强、对办公环境要求高，需求倾向于甲级写字楼配置标准；本区域未来随着未来区域发展将不断提升区域商务氛围和产业聚集程度，区域优质写字楼需求档次将不断提高、n 本项目发展甲级写字楼机会更大。区域未来甲级写字楼市场缺口约为31.5万平米。 乙级写字楼市场缺口为7万平米，且从整体市场状况来看，乙级写字楼由于硬件竞争力及开发收益不及甲级写字楼。项目的核心定位“都市综合体中的生态智能型的甲级写字楼”。本项目应提高自身写字楼产品规划档次，打造5A级智能化的甲级写字楼物业，为西南区域的总部经济办公提供载体，使项目成为区域写字楼市场的标志性物业。2

35、写字楼客户定位行业特点主要来源国籍/地区使用特点所属产业甲级写字楼主要用户制造业本地、国内、外资租售第二产业信息传输/计算机服务/软件业本地、国内、内资以租赁为主第三产业专业服务业本地、国内、外资以租赁为主第三产业批发/零售/贸易业本地、国内、外资租售第三产业金融/保险业国内、外资租售、自建第三产业交通运输/仓储/邮电业本地、国内、外资租售、自建第二产业多元化经营/集团公司本地、国内租售、自建第二、三产业建筑/房地产业本地、国内租售、自建第二、三产业餐饮/住宿/旅游业本地、国内以租赁为主第三产业教育/文化/体育/娱乐业业本地、国内以租赁为主第三产业公共管理与社会组织本地、国内以租赁为主第三产业

36、根据我们对甲级写字楼的发展研究经验，用户构成以第二、三产业企业为主。对于成都的情况，我们进行了针对性研究：成都市服务业发展第十一个五年规划成都市政府已为全市服务业新一轮发展描绘了新蓝图，发展重点为教育、科技、信息、软件、旅游、物流、金融等方面。服务业在国民经济中的地位显著提升。到2010年，服务业增加值达到2,000亿元以上，年均增长10%以上，占地区生产总值的比重达到50%以上。服务业从业人员的比重占全社会从业人员的比重达到40%。服务业内部结构逐步优化，现代服务业比重明显提高。到2010年，会展、金融、信息、物流、中介等现代服务业占服务业增加值的比重超过50%。􀂄 服务业

37、运行环境逐步完善，市场化和对外开放程度进一步提升。到2010年，基本形成统一开放、公平竞争、规范有序的服务业发展市场体系，初步建立与国际接轨的服务业运行环境。工业与物流产业的关系 工业与房地产业的关系 工业与金融产业的关系根据对成都市1995-2006年工业产值与物流、房地产、金融业的相关关系分析可以得出：每1万元工业产值将带来1,367元的物流业产值，将带来1,825元的房地产业产值，将带来1,253元的金融业产值。工业的发展，与物流业，房地产业以及金融业关系密切，成都市工业的加速发展，将给物流业，房地产业以及金融业带来较大的发展空间，同时带动贸易、咨询、代理、教育培训等相关行业的发展，给写

38、字楼带来相当的需求空间。已在成都设立分支机构的外（合）资银行和保险公司企业名称分支机构办公地点银行渣打银行成都分行时代广场东亚银行成都分行城市之心华侨银行成都分行威斯顿联邦花旗银行成都分行城市之心汇丰银行成都分行中环广场荷兰银行成都分行时代广场大华银行成都分行冠城广场保险公司太平人寿成都分公司冠城广场中英人寿成都分公司四川国际大厦纽约海尔人寿成都分公司川信大厦安盟成都分公司威斯顿联邦安联成都分公司中环广场招商信诺成都分公司时代广场华泰成都分公司新世界生命人寿成都分公司城市之心恒安标准人寿成都分公司中环广场未来计划在成都设立分支机构的外资银行和保险公司企业名称银行巴黎银行三菱东京日联银行恒生银行

39、华商银行保险公司大东方人寿保险有限公司美国友邦保险有限公司美国联邦保险股份有限公司瑞士苏黎世金融保险集团忠利保险苏黎世人寿公司美亚保险有限公司2.1 金融潜在需求：2008年，全市新注册登记内资企业（含私营企业）23,364户，累计登记户数达到230,825户，同比增长12.7%。截止2008年12月底，按企业登记的19个行业大类统计，批发和零售业数量最多，达92649户，占40.1%。其次是制造业达35045户，占15.2%，第三是租赁和商务服务业达23015户，占10%。以上3个行业门类合计达到内资企业的 65.3%。2008年，全市累计外商投资企业3652户，外商投资企业分支机构1349

40、户，与2007年相比，2008年新登记外商投资企业投资总额增长47.44，注册资本增长40.22，外方认缴增长52.06。上述三项指标连续三年呈增长态势。未来金融服务需求量十分可观。2.2 现代物流企业潜在需求：成都市服务业发展第十一个五年规划规划发展目标： 服务业在国民经济中的地位显著提升。到2010年，服务业增加值达到2,000亿元以上，年均增长10%以上，占地区生产总值的比重达到50%以上。服务业从业人员的比重占全社会从业人员的比重达到40%。 服务业内部结构逐步优化，现代服务业比重明显提高。到2010年，会展、金融、信息、物流、中介等现代服务业占服务业增加值的比重超过50%。 服务业运

41、行环境逐步完善，市场化和对外开放程度进一步提升。到2010年，基本形成统一开放、公平竞争、规范有序的服务业发展市场体系，初步建立与国际接轨的服务业运行环境。 在下列九个领域做出了战略规划： 大力发展文化产业 建设中国最佳旅游城市 构建“会展之都” 改造提升传统商贸流通业 建设现代物流中心 巩固提升金融中心地位 促进房地产业健康发展 加快发展信息服务业 规范发展中介服务投资情况： 仅2006年，即有365家外资企业和（或）外企代表处在成都落户。其中投资额超过500万美元的外资企业为150家。 2002年到2007年，成都市实际利用外商直接投资额年均增长率约32%，是全国平均增长率的四倍; 200

42、7年成都实际利用外商直接投资额达到11.37亿美元。 从1984年到2007年，成都市的外商直接投资主要来自亚洲的国家和地区，占总额的59%，尤以香港、台湾、韩国、新加坡和日本为主要来源地区。由此可见，成都市四川省集中引进外资的中心，外商直接投资对成都经济影响日益重要。由图可见，制造业、房地产业和服务业也是成都市利用外资的主要领域。鉴于项目具有的各项特点，根据我司的调查分析，本项目写字楼主要的客户群来自高新科技行业、制造业（水利行业）、金融保险业、房地产行业等。本项目目标客户-n 全球500强企业、国内知名品牌企业的区域总部，形成总部经济中心。n 有实力、品牌好的高科技企业。 n 受惠于政府相

43、关政策的科技企业以及政府引导、扶持发展的特殊行业企业。n 兼顾成长潜力较大的其它行业企业。3 写字楼档次定位项目档次定位是创造良好经营业绩的重要基础。针对本项目地处高新区，临天府大道及在建地铁站的地利条件，将本项目作以下定位：3.1 形象定位-高档甲级写字楼3.1.1 正处高新区中轴线，临府城大道主干道，靠近网通、联通、电信 等行业和高新国际广场。3.1.2 *品牌物业，高档次，写字楼部分与五星级酒店、高端酒店式公寓有机结合，功能完善。3.1.3 管理专业化，与中航品牌物业建立战略合作关系，巩固该项目的专业性及品牌性形象。3.2 档次定位的支撑点本项目突出定位特点为：5A级智能型甲级写字楼物业

44、（科技、便利、实用、高档）。本项目定位之支撑点如下：n 区位交通地块临主干道府城大道（宽60米）和地铁一号线的规划道路，其他2面为次干道（天晖路和天韵路）所包围，能见度好，展示力强n 规模环境*公司的品牌效应可群聚水利行业等知名企业，项目周边正在培育强大的综合配套，将形成一个集写字楼、公寓、星级酒店、会展中心、休息娱乐及购物中心于一体的大空间。n 硬件设施 5A智能化系统办公自动化系统、通讯自动化系统、消防保安监控自动化系统、信息处理自动化系统、楼宇自动控制系统-智能型写字楼，贴近科技发展，满足高新企业办公自动化的需求。 停车位充足600个海量停车位，平均约每60平方米出租面积提供一个机动车位，并提供智能化高效罐体 空调系统、供电系统、电梯等均为高品质品牌。n 装饰装修外立面、大堂、电梯厅、走廊、卫生间、办公间等均为高档材料，体现品质性。n 商业配套齐全的商务配套与生活设施，如职工餐厅、商务中心、多功能厅/会