《10月苏州房地产市场分析报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《10月苏州房地产市场分析报告.doc（21页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2010年10月苏州楼市研究报告目 录一、宏观政策2金融2政策法规3市政建设5二土地市场月度分析62.1 土地出让信息62.2 土地成交信息6三、苏州住宅市场月度分析93.1 10月上市量分析93.2 10月苏州楼市商品房销售分析102010年10月住宅类房源销售分析1010月苏州区域市场成交详情分析1110月销售同环比分析159月各区新增供应与销售比193.3 月度市场总结20一、宏观政策金融l 央行上调六家银行存款准备金率50个基点10月11日上午，央行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点。l 中国人民银行上调金融机
2、构人民币存贷款基准利率中国人民银行19日晚间宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%;除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。这是我国央行时隔3年后的首度加息。央行最近一次加息是在2007年12月。至此，我国成为继印度、巴西之后，又一选择加息这一货币工具的新兴市场国家。l 住建部：5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%10月20日，住房和城乡建设部发布住房公积金存贷款利率调整通知，有关
3、事项如下： 一、从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 二、从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。 三、从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调
4、整。 请各省、自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发各住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。对利率调整后各方面的反应及出现的新情况、新问题要及时处理并上报我部。附表：住房公积金存贷款利率调整表项 目调整前利率调整后利率一、个人住房公积金存款当年缴存0.360.36上年结转1.711.91二、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）3.333.50五年以上3.874.05三、试点项目贷款按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10%同前名城苏州房产研究中心解读：本月金融环境的表现主要在信贷和货币收紧方面，从10月11日央行再次上调准备金率来看，明显有对9月份再度冲高的贷款市场施加压力，适度降低各
5、大银行的放贷能力，特别是房贷方面。而商业贷款、公积金贷款基准利率的调高，再度显示了国家对楼市调控的决心，适度加强了房贷压力；同时，提高存款基准利率，进一步收紧银根，主要是抑制流动性资金和通胀及应对目前复杂的国际金融环境。政策法规l 江苏省调整房地产契税及个人所得税优惠政策10月11日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合印发关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税201094号）。为促进我省房地产市场的平稳健康发展，经省政府同意，现结合实际，提出如下贯彻意见，请遵照执行。一、关于调整契税政策。自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购
6、房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策，征收机关应查询纳税人在省辖市范
7、围内的契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门按照房屋权属登记信息查询暂行办法（建住房2006244号）和房屋登记簿管理试行办法（建住房200884号）的有关规定，通过房屋登记信息系统查询纳税人的家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件的，纳税人应向征收机关出具家庭唯一住房书面诚信保证书（格式见附件）。纳税人诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，征收机关应按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。二、关于调整个人所得税政策。对出售自有住房并在1年之内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。三、加强税收征收管理。各级税务部门要加强对土地
8、增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查；要利用房地产价格评估等手段，加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。四、加强部门的配合。各级财政、地方税务、房地产管理部门应加强配合，共同做好房地产税收征管工作。各级地方税务部门应主动与房地产主管部门联系，加快实现住房管理和税收征管信息的联网。各级房地产主管部门要整合完善省辖市范围的房屋登记信息平台，严格按照要求提供个人住房查询信息，对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。各级财政部门应积极支持房地产主管部门、地方税务部门住房管理和税收征管信息化建设，确保能够全面、准确地记录
9、个人住房保有、交易和税收征管信息，实现部门之间信息共享。五、本通知自2010年10月1日起执行，此前与本通知不符的有关规定一律停止执行。l 苏州将严格执行江苏省购房契税个人所得税新规10月11日，省财政厅、省地方税务局、省住房和城乡建设厅联合发布具体通知，明确了相关调整要求。苏州地税部门表现，我市将按照上级相关要求来执行。该通知明确，自今年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且、属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的普通住宅，按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税。对个人购买不属于家庭唯一
10、住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。其中，凡在今年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在本月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按通知规定执行。l 南京楼市调控细则出台 暂时限购第三套房10月12日下午，南京市政府出台了关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见（简称意见）。意见明确规定，为保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房，南京暂时限制购买第三套住房；同时取消自住改善型购房补贴； 而新
11、建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”，申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税； 对个人购买90平方米及以下普通住房， 且该住房属于家庭唯一住房的，减按1% 税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的， 不得享受上述优惠政策，一律按3%税率征收契税。至此，据各地发布的房产调控政策汇总，已经有北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门八城市出台住宅限购令。名城苏州房产研究中心解读：针对9月底国家出台的调控新规，江苏省及时发布相应的调控规则出台，同时省会南京市也出台相应调控细则，苏州及时跟进的是购房契税和个
12、人所得税的调整，这部分调整对首次置业的刚性需求影响不大，对改善性、投资性需求有所影响；而传言纷纷的“限购令”措施，苏州10月份任未有明确的规定出台，将延缓至11月份，给楼市再次调控带来了一定的缓冲期，也使得10月份的苏州楼市成交量并未大受波动。市政建设l 苏州轻轨1号线10月25日上午全线洞通10月25日上午，苏州轨道交通建设取得重要进展，1号线全线24个车站已全部实现主体结构封顶，实现“洞通”。据了解，目前，苏州轨道建设顺利进行，1号线11个标段进入机电设备施工阶段，计划今年12月底实现单线轨通和第一辆列车到货目标，而2号线已全部开始围护结构施工，5个高架站及区间开始桩基作业，首台盾构已经顺
13、利始发。二土地市场月度分析2.1 土地出让信息附表：苏州10月挂出土地信息挂出日期地块位置编号土地面积（）用途/年限容积率建筑面积（）起报总价（万元）起报楼面单价（元/）2010-10-22独墅湖科教创新区月亮湾影剧院西、独墅湖东苏园土挂（2010）19 33878.71商服、酒店式公寓/40、701.8-2.274533.162134161800独墅湖科教创新区月亮湾沿湖路东、体育中心南苏园土挂（2010）2012149.63商服/40 4.0-4.757103.261291851800独墅湖科教创新区月亮湾影剧院西、艺苑路北21007.01商服、酒店式公寓/40、70 4.5-5.0105
14、035.05独墅湖科教创新区艺苑路南、星湖街西 苏园土挂（2010）2112883.74 商服/40 7.0-7.8100493.17329231800独墅湖科教创新区月亮湾创苑路北、星湖街西 23546.04 商服、酒店式公寓/40、703.0-3.582411.14待添加的隐藏文字内容3金鸡湖大道南、纵二路东苏园土挂（2010）2267756.22 商服（邻里中心功能）/40 0.8-1.281307.464121971500数据整理：名城苏州房产研究中心2.2 土地成交信息附表：苏州10月成交土块明细表成交单位地块位置编号土地面积（）用途/年限容积率建筑面积（）起报总价（万元）起报楼面单
15、价（元/）成交总价（万元）成交楼面单价（元/）涨幅苏州新发市政公用发展有限公司沧浪区南环西路南、福运路西苏地 2010-G-20号A地块24315.6城镇住宅用地（定销房）/70按照批准方案24315.6378115554202172811.1%中国太平洋财产保险股份有限公司苏州分公司苏绣路南、星汉街西苏园土挂（2010）156037.41商务金融/404.5-5.030187.056977 2311697723110恒丰银行股份有限公司苏州分行翠园路北、宜必思酒店东苏园土挂（2010）164921.79商务金融/403.5-4.019687.162954 1500295415000新光三越百
16、货股份有限公司翠园路北、华池街西苏园土挂（2010）1727528.94批发零售、商务金融/403.0-3.6 99104.18435000 353235000 35320苏州工业园区建屋发展集团有限公司方洲路南、星塘街东苏园土挂（2010）1834066.17城镇住宅（老年公寓）及配套商服/70、401.0-1.3 44286.0216643 15006643 15000数据整理：名城房产研究中心分析：本月成交土地5宗，成交土地面积9.69万方，成交总建面积21.76万方，成交总金额5.58亿元，其中一宗溢价成交，其他均为底价取得。.从本月成交土地的用途来看，跟9月份的表现差不多，依然是政策
17、性住宅用地和三产经营性用地的供应成交。作为2010年楼市号召的重点，苏州在政策房用地的供应上确实做到了持续的重视，连续几个月来，政策房用地的供应均是土地市场的亮点。从本月成交的商业用地来看，均为园区范围内，小规模为主。不过由于用地条件的限制，均为唯一应价单位所得，底价成交；其中苏园土挂（2010）17号地块是本月成交地块中，总建规模最大的一宗，为新光三越百货股份有限公司取得，位处翠园路北、华池街西的黄金位置，未来的开发建设，将进一步增强湖东CBD的功能定位。另外，下半年以来，苏州城镇住宅型商品房用地供应明显减弱，自6月份后连续几个月以来，均无相关用地的挂出，而相对全国范围内依然存在的地王频出现
18、象，苏州下半年土地市场的平淡表现，一定程度上也平缓了去年苏州楼市房价跟风地价的疯狂现象。总之，加强政策房用地的供应力度，增强政策保障性住房的供应，健全和完善政策性住房建设工程，与商品房市场平衡发展，才是房地产市场可持续性健康发展的关键。三、苏州住宅市场月度分析3.1 10月上市量分析区域园区高新区金阊区平江区沧浪区吴中区相城区上市面积（）188731.1122324.43092431.2810114.78141598.23117814.77数据来源于苏州房产信息网，以新增预售量为基础分析：从同比情况来看，2010年10月份的新增上市情况明显要好于去年同期，除了中心城区的金阊区和沧浪区本月没什么
19、新增上市外，其他几大区域的新增市场整体表现还是较为活跃，同比去年10月份涨幅较大。去年上半年的成交走好，使得新增供应从6月份开始有较大的释放，同时，9、10月部分项目开始有捂盘惜售的倾向，而针对十一住博会的项目基本在9月份便开始了上市的储备，因而至10月份整天上市情况反而不够活跃。而2010年10月份，市场在9.29新政的出台影响下，地方版细则纷纷出台，苏州版“限购令” 的出台也是传言纷纷，一定程度上加大了开发企业的推盘效应，整体推盘情况依然活跃，而新增上市量方面也表现不弱，远远超过去年同期。从环比情况来看，10月份的新增量有一定程度的下滑。8月份部分项目成交的走好，使得开发企业对“金九“信心
20、大增，月度推盘情况极其活跃，即开即热销的效果，也使得新增供应方面出现连续性的大幅提升，基本每个礼拜都有不错的新增表现；同时，针对10月份的住博会，部分项目在9月底便开始了上市的储备，导致月度新增供应达到了年度的最高点。而10月市场，如前面所言，月初部分新盘新增上市环节基本在9月底，新政的出台也导致了部分观望情绪的萌发，部分竞争力不是很强的项目，销售力度也有所放缓，尽管下旬在”限购令“出台传言的刺激下，导致了抢推盘的效应，但整体相比9月市场还是远远不及，环比下滑了三成左右。3.2 10月苏州楼市商品房销售分析“银十月”商品住宅销售6223套 月度均价创历史新高2010年10月住宅类房源销售分析苏
21、州楼市2010年10月份住宅类房源共成交6223套，同比减少1530套，减幅为19.73%，环比减少179套，减幅为2.80%；成交总面积为733320.62平方米，同比减少190603平方米，减幅为20.63%，环比减少10378.16平方米，减幅为1.40%；成交均价为11498.55元/平方米，同比上涨3258.07元/平方米，上涨幅度39.54%，环比上涨1027.93元/平方米，上涨幅度9.82%。数据整理：名城苏州房产研究中心在九月成交的走好下，9.29楼市调控的出台，使得原本一片大好的全国楼市出现波动的情绪，部分观望情绪逐渐浮现。而10月的苏州楼市，尽管相比9月成交量也有小幅的下
22、滑，但在地方版调控细则并没有正式出台及执行、部分改善性需求和投资性需求的抢搭末班车效应下，中高端项目成交发挥良好，整体成交市场表现不俗，特别是成交均价方面，10月份的价格走势更是再创历史新高，全市月度均价由五位数的“10”打头首次升至“11” 打头，楼市“银十月”完美收官。10月苏州区域市场成交详情分析各区域具体成交信息见下表：附表：10月区域住宅成交详情当月住宅成交情况区域成交套数（套）成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）工业园区2118231314.3213778.64高新区995112324.979430.09金阊区10812834.039327.20平江区21123666.1499
23、37.10沧浪区33944874.8215097.26吴中区1603206562.3810336.51相城区849101743.9610007.40合计6223733320.6211498.55成交套数分布图如下数据整理：名城苏州房产研究中心成交面积分布图如下数据整理：名城苏州房产研究中心成交价格对比图如下数据整理：名城苏州房产研究中心园区月度成交领军全市，成交力度超越“金九”园区10月份成交表现持续走好，2118套的签约量甚至超过其9月份的表现力度，以34%的成交占比稳居榜首。而相比成交量的良好发挥，10月园区的均价表现也同样大放异彩，尽管与9月份相比变化不大，但依然以13778.64元/平
24、方米再创新高。不过从成交套均面积来看，表现不及9月份突出，月度成交套均面积仅109平方米，可见中小户型房源本月还是占据了较大的比例。从项目表现来看，上半月有低总价小户型项目中新汀兰、华园星城、首开悦澜湾的发力，也有针对改善性需求的海尚壹品、和风雅致的热销；而下半月，尽管有小户型东方维罗纳的成交冲击，但双湖板块高端项目国宾一号再度发力，44套新增房源去化一半；同一板块大湖城邦云庭项目，在新房源的推出下也有所发挥，以及园区绝对大盘中海国际社区的长岛湾和爱丁堡两大社区精装房源的集体发力；综合创造了本月区域成交幅度的走高；同时，地方版“限购令”将要出台的传闻，中高端项目签约的发力，也是引导月度均价走至
25、新高的关键。吴中区新盘发力，普通住宅、高端项目相继发力吴中区本月成交表现居园区之后，也远不及区域9月份的成交表现。不过以26%的成交套数占比达到28%的面积占比，明显吴中区在本月的大中户型表现还是比较突出的，而大中户型房源往往来自与中高端项目的成交发力，也是推动区域均价走高至万元水平的主要动力。从项目表现来看，9月份创造成交高峰的吴中大道板块三大主力项目：越湖家天下、招商小石城、新城金郡尽管依然保持了不错的发挥，但成交力度明显减退。而区域本月普通住宅的成交热点在新推项目上层9号及山合院的公寓方面，两大项目成交套数均达两百套以上，特别是上层9号项目，首批推出的289套房源基本去化一空，位置偏远带
26、来的价格的优势还是引导了极大的市场关注度。而中高端项目方面，在苏州版“限购令”的传闻下，不乏众多项目强推房源入市。均价达一万四千元的新盘合景领峰当月签约105套，别墅项目华丽家族太上湖签约48套，现代园墅、星岛仁恒去化量均达30套以上，以及月底新增的水岸清华项目也有近20套的去化表现，这部分中高端项目的发挥，有力的支撑了月度均价。高新区新增房源表现突出，月度均价首超“9”字头高新区本月成交占比达到16%左右，成交力度同样超越9月份，主要源自区域新增市场的相对活跃。西北浒通板块前几个月新增市场不够活跃，而新盘朗地蓝山郡的首次开盘明显给这个板块注入了较大活力，无论是小高层公寓还是多层洋房，首次的推
27、出均达到了较为理想的去化效果，首批上市的287套房源当月签约量达261套，是区域成交的有力支持。同时，高新科技城板块的MAX未来项目本月也再度强势发挥，以231套的签约量居蓝山郡之后；另外，高新区中心CBD板块本月也同样有不错的发挥，大盘天都花园在新房源的作用下，当月成交量112套；老盘鑫苑国际城市花园本月中旬也有大批量小户型房源的新增上市，尽管去化情况并不理想，但依靠地理位置的优势也达到55套的签约表现；同时，高端项目新地国际公寓也有29套的去化成绩，这部分中心板块项目的去化，明显拉升了区域月度均价的发挥，使得高新区月度成交均价首次迈入了九千元以上的幅度，而后续楼市，随着旭辉两大项目上河郡、
28、朗香郡的即将推出，预计区域市场将持续活跃。相城活力岛板块表现活跃，新盘拉动成交相城区本月成交量849套，成交表现与其他几大区域相比依然有距离，不过月度新盘的推出，一定程度上还是拉升了区域的成交表现。从成交项目来看，区域月底发力较大，新盘水韵花都本月下旬的开盘，不足10天时间签约量达到255套，而该项目户型种类多元化，适合人群广，再加上活力岛板块的未来前景，目前来看还是相当受市场欢迎。同时，热点大盘合景峰汇国际也保持了持续的发挥，本月销售量提升至199套，同时，其精装房源的销售，一定程度上也拉升了区域的价格表现。另外，本月在别墅方面也略有发挥，81栋长岛别墅、康桥丽都别墅房源，均有一定的签约体现
29、，也是推进区域均价突破万元的有力因素。从年底市场来看，还有恒基的水漾花城项目即将面市，活力岛板块依然是相城区的热点。中心城区沧浪区、金阊区成交下滑，平江区政策房发力中心城区方面，上月成交有所发力的沧浪区、金阊区本月成交情况均有一定下滑，金阊区的成交主要还是来自于金城1958项目，不过可售房源的限制，成交情况整体放缓。沧浪区大盘世茂运河城依然是成交的主力，月度签约量122套；中海胥江府也有30余套的去化，以及湖山新意、南门绿郡、金色家园等均有十几套的发挥，不过整体签约力度不及9月份；不过，尽管成交情况有所下滑，但沧浪区本月表现有新的亮点，新盘万科长风别墅项目的推出销售，创造了不错的市场接受度，古
30、城情结、地域珍稀性均为该项目带来了较大的市场关注度，首批96套上市房源本月签约达34套(地下室不另记)，该项目千万的总价表现是区域月度价格的有力支撑，也使得沧浪区均价远超过其他区域的表吸纳。而平江区是中心城区板块唯一成交上扬的区域，9、10月份大批量政策房的上市使得成交逐渐有所释放，成交量也远远超过今年前期的发挥，同时，高端项目华润平门府也有18套的签约表现，整体均价有所平衡。而区域后期，将依然会迎来政策房的持续发力。10月销售同环比分析附表：10月销售同比统计数据同比类别2009年第10月2010年第10月变化量变动幅度成交套数（套）77536223153019.73成交面积（）923924
31、.02733320.62190600320.63成交均价（元/）8240.4811498.553258.0739.54各区成交套数同比数据整理：名城苏州房产研究中心各区成交面积同比数据整理：名城苏州房产研究中心各区成交价格同比数据整理：名城苏州房产研究中心分析： 从10月份的同比数据来看，尽管2010年10月份的整体发挥尚属不错，但相比楼市表现异常的2009年，旺季的成交力度还是有所不及，成交套数和面积同比均下滑了两成左右；而成交价格方面，尽管自年初就开始了调控的趋势，但整体表现依然一路上扬，比去年同期上涨了近四成。 从成交套数的同比来看，成交的热点依然在园区、吴中区、高新区等方面，作为十一住
32、博会的主场，往往能带来月度成交的提升，因而无论是去年同期还是今年，园区在10月的表现力度均起到了绝对的支撑作用。不过，9.29新政的出台一定程度上还是导致了部分自住型需求的观望情绪，大部分区域相比去年同期的抢购表现有所下滑。但吴中区方面，由于新项目的推动效应，新增上市的活跃度远超过去年同期，同比有所增长。 从成交面积的同比来看，跟套数的下滑幅度差不多，可见10月份的成交房源户型比例上，整体跟去年差不多。去年上半年刚性需求大量释放，7、8月份以后改善性需求逐渐占据了较大的成交比例，因而10月份的成交中不乏众多大中户型的去化，同时住博会秋交会的作用也使得部分普通房源入市成交；2010年10月份，尽
33、管两场房交会作用并不突出，但“限购令“的传闻加速了部分改善性需求和高端购房群体的市场消化力度，使得大部分大中户型项目推出均能得到良好的去化，而首套房首付款的提高，也使得部分低总价小户型项目得以热销。因而整体销售比例跟去年同期相差不大。 从同比均价来看，除了金阊区、平江区跟去年同期价格相差不大外，其他区域整体均价相比去年同期都有较大上涨。金阊区平江区的价格波动小，主要基于去年同期高端项目的发力，而今年这两个区域主要是普通住宅和政策房的成交，因而实际均价还是大幅上扬的。究其原因，09年楼市成交的走好，使得土地市场也大受热捧，同年9月绿城的拿地、11月及2010年1月的大型土地拍卖，土地市场成本均是
34、一涨再涨，明显也助推了房价的进一步走高；而2010年调控的影响，往往在成交不够活跃的情况下，市场会调整供应结构甚至以中高端项目的推出应对，其价格表现一定程度上也拉高了市场的均价发挥，同时也会引起周边项目的价格跟风，使得市场价格整体表现依然一路上扬，同比上涨幅度惊人。附表：10月销售环比统计数据环比类别2010年第9月2010年第10月变化量变动幅度成交套数（套）640262231792.80%成交面积（）743698.78733320.6210378.161.40%成交均价（元/）10470.6211498.551027.939.82%各区成交套数环比数据整理：名城苏州房产研究中心各区成交面积
35、环比数据整理：名城苏州房产研究中心各区成交价格环比数据整理：名城苏州房产研究中心分析： 环比情况来看，10月市场整体发挥还是不错，成交量和面积相比9月份略有下滑，但价格表现却逆市而升，月度均价突破一万一千元大关，再创历史新高，环比上涨了近一成。 从成交套数环比来看，各区域起伏不一。相城区、高新区在新盘或新房源的供应提升下，成交有明显的增长。园区板块热盘效应较为明显，房价飞涨首付款的提高，使得部分新兴板块的低单价低总价小户型房源一经推出便带来极大的热销，再加上中高端项目在“限购令“传闻冲击下的发挥，使得成交环比出现小幅的增长。而平江区的成交增长主要来自于政策房的发挥。另外，吴中区、金阊区、沧浪区
36、成交表现有所下滑，这三大区域10月份新增供应远远不及9月份，供应的减弱影响了成交的发挥。 从成交面积环比来看，与套数环比的变化相差不大。但园区在套数的增长下成交面积却反而下滑，主要源自10月份中新汀兰、东方维罗纳等部分小户型项目的冲击，一定程度上影响了区域成交套均面积，总成交量反而出现下滑。而另一环比表现特别的是吴中区，成交面积的下滑幅度远远小于成交套数的下滑幅度，与园区相反，大户型的成交比重相比9月份大幅提升，影响了小户型的冲击。综合表现下，全市成交面积的的下滑幅度略小于成交套数的下滑。 从均价环比来看，除了平江区在政策房的发挥影响下，月度均价有一定下滑外，其他区域价格表现均呈现上涨趋势，特
37、别是沧浪区和吴中区，在高端别墅项目的成交影响下，价格上涨较大。而其他区域尽管波动较小，但8、9月份楼市的好转使得部分项目原本就出现了价格的上涨势头，再加上“限购令“传闻下众多改善性需求或中高端购房群体的助推，月度均价整体呈现上扬态势，环比上涨近百分之十。10月各区新增供应与销售比10月市场各区供销比数据整理：名城苏州房产研究中心分析：10月苏州楼市住宅市场新增供需表现与9月份不同，月度新增上市量的下滑，使得大部分区域新增供应的表现，明显不及去化的力度。园区、吴中区、金阊区、沧浪区月度新增供销比均低于1.0的水平，这几大区域也是上市量环比出现下滑的区域，新增供应力度减小，而10月份在苏州版“限购
38、令“传言的催发下，并没有出现较大的成交跌幅，依然延续了9月楼市的良好发挥，因而使得新增供应表现略显不足。高新区、相城区方面，月度新增供需比均达到1.1左右，这两个区域10月份的新增上市量均超过9月份，可供选择的增多，也是区域成交上涨的关键，不过相比10月份成交市场的走好，新增供应仅仅达到相对平衡，区域也依然期待新增市场的活跃表现。平江区依然是月度供需表现的一个特例，加大政策房的供应是今年楼市的热点，而平江区在售商品房项目极少，一向也是政策房成交的热点区域，9、10月份以来，均有大批量的政策房上市，但区域整体成交力度一直表现有限，导致了供需比例的失衡，新增供需比高达3.91的异常表现。整体来看，
39、排除平江区的异常表现，10月苏州楼市在9月份的走好、以及地方版调控细则的暂未出台下，成交走势依然强势，从而使得新增供应略显不足，跟不上去化的力度。3.3 月度市场总结楼市调控风声紧，苏州限购未出台紧跟9.29国家调控政策的出台，江苏省和省会南京均发布了相应的调控新规，特别是南京版“限购令”的出台，调控风声进一步加紧，使得全市对苏州将出地方版调控细则的传言甚嚣尘上。而10月的最后一周，原本放出消息将出台的苏州版“限购令”也一再难产，苏州版调控新规成为月度楼市关注焦点，也将持续成为11月份的楼市焦点。信贷收紧，加息跟进二次调控除了在政策方面的发力，信贷方面也出现相应调整，央行针对几大银行存款准备金率的提升，贷款基准利率的提高，一定程度上限制了央行放贷的额度，提高了购房者的资金压力和还贷压力；而加息的跟进，是银根收紧的信号，除了应对们目前的通胀现状，也是抑制流动性资金减少资金大量涌入楼市的手段。“银十月”成交走好，全市均价再创新高10月苏州楼市，尽管成交量相比9月份有所下滑，但变动不大，整体成交发挥依然相当抢眼，以6223套的签约量完美演绎了“银十月”的旺季力度，特别是地方版“限购令”的传言但并未出台，给调控带来了一定的缓冲期，一定程度上加速了部分项目的推盘表现和中高端购房需求的释放，从而也使得成交价格进一步提升，创造了月度均价的历史新高。名城苏州房产研究中心2010-11-4
