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1、天安金域兰湾市场调研报告（2006年3月24日）目 录第一部分 宁德市房地产宏观环境分析第二部分 宁德房地产市场状况分析第三部分 宁德市房地产市场调查第四部分 区域媒体分析第五部分 产品规划建议第六部分 市场调查综述第一部分 宁德市房地产宏观环境分析一、城市概况基本概况宁德地处福建省东北部，我国海岸线中段，俗称闽东。南接省会福州市，北与浙江省温州市接壤，西与闽北南平市毗邻，东与台湾省隔海相望，枕山面海，物宝天华，素有“闽头浙尾，山海澳区”之称，是我国沿海发展外向经济的重要开放地带。境内有“海上仙都”之誉的太姥山和屏南鸳鸯溪等国家重点风景名胜区，还有霞浦杨家溪，周宁九龙溪、鲤鱼溪，宁德霍童山，拓
2、荣东狮山和古田翠屏湖等旅游景点，景色优美，风光宜人。行政区划宁德市土地面积134524平方千米，现辖（一区二市六县）蕉城区，福安市、福鼎市、霞浦、古田、屏南、寿宁、周宁、柘荣等县。人口319万，其中畲族近20万（占全国畲族人口的40%）。通行闽东方言，沿海多处讲闽南方言，个别地方讲莆仙方言，北部部分地区讲闽北方言，寿宁北部讲吴方言，福安兰笕是客家方言岛。历史沿革宁德历史悠久，霍童狮子岩遗址、芦坪岗遗址和瓦岗遗址的考古发掘表明，早在一至二万年前的旧古器时代，境内外即有先民生息活动。先秦时期为闽越驻地，秦属闽中郡，汉初属闽越国。三国时期吴国在境内的三沙湾内设立“温麻船屯”，督造海船。晋太康三年（2
3、82年），以“温麻船屯”地设立温麻县，属晋安郡，是境内最早设立的县级政区。随后政区迭经变更，至元二十三年（1286年），始设立福宁州，清雍正十二年（1734年）福宁州升为福宁府，福宁州和福宁府的治所均设在今霞浦县城。1934年2月，设立第二行政督察区专员公署，后改为第一、第八行政督察区，专员公署驻福安县城。中华人民共和国成立初期，为第三专区（福安专区），专属驻福安县韩阳镇。1971年6月，福安专区改称宁德地区。7月福安专署迁驻宁德县蕉城镇。1999年11月经国务院同意，于2000年撤销宁德地区，设省辖地级宁德市，原宁德市改为蕉城区。地理气候宁德市位福建省东北部，俗称闽东，介于北纬26.17，-
4、28.41，东经118.32，-120.52。之间，面积13452.4平方千米。宁德市境内地形以丘陵山地为主，间以河谷平地和山间盆谷，全区耕地面积226.96万亩，占土地面积的11.3%，人均占有量为0.73亩。宁德市属中亚热带海洋性季风气候，具有日照长、积温高、雨量充沛、无霜期长等特点。年平均气温13.4-20.2.C，年平均降雨量1250-2350毫米，全年无霜期为235-300天。二、经济环境工业改革开放二十年，闽东工业每年以递增19.3%速度向前发展，尤其是党的十四大以来，闽东工业进入了国有、集体、三资、个么等多种经济齐头并进快速发展的新时期。目前，闽东已基本建成了电机电器、轻工食品、
5、化工医药、冶金船舶、建筑建材、水力发电等具有地方特色的工业体系。工业结构正由初级化逐步向高级化发展，培育了一批初具规模的重点骨干行业与重点企业集团，工业已成为闽东国民经济发展的重要财源。工业生产持续快速增长，全年完成工业增值加值66.22亿元，完成工业总产值223.64亿元。以石板材、电机电器和船舶修造等三大优势产业完成工业总产值33.22亿元，高新技术产业迅猛增长。企业规模明显扩大，目前全市规模以上的工业企业达295家。农业种植业结构高速步伐加快。全年粮食播种面积281.72万亩，比上年减少16.10万亩，下降5.4%，非粮作物种植面积131.34万亩，增加6.10万亩，增长4.9%。其中蔬
6、菜面积在基地化生产和龙头企业带动下扩大到94.91万亩，比上年增长7.9%。粮食与非粮作特的种植结构由上年的70.4：29。6调整为：68.2：31.8。主要农品产量除粮食、甘蔗、烟叶组织上年减产外，油料、蔬菜、茶叶、水果、食用菌等均有不同程度增长。全年粮食产量88.61万吨，比上年减产6.4%。粮食优质品率明显提高。水稻优质率达73.2%，比上年提高7.4个百分点。茶叶生产形势好转，全年产量比上年增长3.4%。水果生产继续较快发展，产量比上年增长8.9%。食用菌生产随着市场价格回升，遏制了持续两年的下滑态势，全年产量增长7.6%。交通运输宁德交通基础设施建设突飞猛进，宁德公路交通已形成以10
7、4国道和7条省道为主骨架，以高等级公路为标志，干枝相连，四通八达的初具规模的公路网络。纵贯闽东全境的104国道已拓宽改造成二级公路，并全部铺上了水泥路面。建成了全国第二、华东最长的公路隧道全长3155米的宁德飞鸾岭第一隧道和全长3200米的宁德飞鸾岭第二隧道；宁德至飞鸾11.88公里高速公路已建成通力；全长147公里的福鼎至宁德沿海高速公路已建成通车。目前，宁德至温州的车程为2个小时，至福州的车程为1.5小时，到福安和福鼎分别为1个小时。宁德市内公交服务已日渐成熟。目前全市共有7条公交线路贯穿境内，大概每5分钟一班车。候车亭在宁德还比较少，只有蕉城南北路、东湖路和城区路等路段建有不锈钢候车亭。
8、宁德市区除了公交外，其它出行交通工具主要有：小型的士（主要为长安奥拓）、二轮摩托车、三轮电动车和人力三轮车也占有相当大的比例。邮电邮政通信业务继续快速发展。全市拥有邮政自办局（所）131处、电子化支局47个。固定电话用户达65.32万户。其中城市电话用户达33.97万户，乡村电话用户31.35万户，城乡电话普及率达每百人20.07部。移动电话用户达43.56万户，移动电话普及率达每百人13.39部。计算机互联网用户15.42万户。三、人口因素根据2000年11月进行了第五次全国人口普查结果显示，宁德市全市总人口为2989871人（包括外来人口，不包括外出人口）。其中城镇的人口为1045965人
9、，占总人口的34.98%；农村的人口为1943906人，占总人口的65.02%。人口民族构成，汉族人口为2821075人，占总人口的94.35%；各少数民族人口为168796人，占总人口的5.65%。与1990年第四次全国人口普查相比，汉族人口增加了127356人，增长了4.73%；各少数民族人口啬了2298人，增长了1.38%。项目所在地人口规模、各区域人口分布地区面积（平方公里）人口（人）人口密度（人/平方公里）蕉城区1537398700270福安市1795555662335福鼎市1526520660367霞浦市716456302299古田县2377398630179屏南县14851683
10、89122寿宁县1425230497179周宁县1047168614185柘荣县54492417185家庭户人口全市共有家庭户789517户，家庭户人口为2914345人，平均家庭户规模为3.69人，比1990年第四次全国人口普查的4.41减少了0.72人。性别构成全市人口中，男性为1597055人，占总人口的53.42%；女性为1392816人，占总人口的46.58%。男女性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为114.66：100年龄构成全市人口中，0-14岁的人口为748814人，占总人口的25.05%，15-64岁的人口为2010437人，占总人口的67.24%；65岁及以上的人口
11、为230620人，占总人口的7.71%。受教育程度全市人口中，接受大学（指大专以上）教育的为49608人，接受高中（含中专、职高）教育的为226674人；接受初中教育的为839820人；接受小学教育的为1311946人（以上各种受教育程度的人，包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。文盲人口（15岁及15岁以上不识字或识字很少的人）为265036人。家庭收入按城镇人口和农村人口划分，全市城镇人口平均年收入6352元，按四口计算，家庭年收入为2-3万，其中城镇人口从事行业主要以企事业单位、个体经营、私企为主；农村人口年均收入2965元，按五口之家计算，年收入1-2万元之间。四、社会与文化因素宁德
12、人杰地灵，文化源远流长，积淀深厚。历史上人文荟萃，英才辈出。既有“文革破八闽天荒“、首登进士榜成为开闽第一仕士的薛令之；宋朝诛杀奸相贾似道的郑虎臣；宋代爱国诗人陆游曾在宁德为地方官吏，留下不朽诗篇，宋朝著名理学大家朱熹亲临闽东讲学。明代为国为民铮铮铁骨的刑部尚书林聪；清代军中名将甘国宝。又有近代著名的左联作家白莲（刘宗璜）和“九叶派”诗人杜运燮；现、当代佛教领袖圆瑛大师，寄生虫专家陈心陶，易学宗师黄寿祺，著名学者游寿，爱国华侨冯及中国共产党先驱人物范式人等。畲族独特的民族风情是宁德市地方文化的重要一环。宁德是畲族的主要聚居地，目前畲族人口有17万人，分别占全省畲族人口的1/2，全国的1/4。闽
13、东畲族分布9县、市区，124个乡镇及街道办事处，现设立8个畲族乡和福安市畲族经济开发区，有畲族聚居行政村203个。畲族作为中华民族的一个古老民族，源远流长，在历史的长河中，形成了鲜明的独特的习俗风情。五、政策环境政府出台一系列的调控房地产市场的措施，如土地供应制度的招拍挂，金融市场房地产贷款利率上调等，提高了房地产市场的门槛。考虑到市场观望气氛及经济适用房的投放量，2006年宁德市房地产业工作按照循序渐进、节约土地，集约发展，合理布局的原则，优化住房结构，提高住房质量，改善人居环境，重点发展与广大市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用住房，全市房地产开发投资力争完成175亿元，扶持1-2家
14、三级房地产开发企业升为二级企业。为此， 宁德市在2006年房地产市场运行走势预测、工作思路及工作重点方面着重抓好以下几项工作：改善住房供应结构，促进房地产业持续健康发展。以保持投资消费持续较快增长和初步建立城镇保障制度为重点，加强房地产市场适时监测，完善房地产市场信息系统建设，及时披露房地产市场市场运行信息，加大正面宣传，正确引导理性投资，促进住房消费，落实稳定房价政策，增加中低价位普通商品住房建设，优化供应结构。落实经济适用房建设用地，争取竣工面积达住房竣工总面积的8%，严格控制户型面积和户型比例，逐步解决中低收入家庭住房困难，以发放租金补贴为主，实物配租，租金核减为辅，抓紧制定城镇廉租住房
15、管理办法。建立协调配合机制，确保年初制定的目标任务完成。为实现2006年目标任务，积极加强与土地、规划、金融等有关部门的配合，全面准确的分析、判断房地产运行情况，针对房地产市场发展中存在的问题，从房地产发展中分析问题，研究对策，及时解决，确保目标任务实现，从根本上促进我市房地产市场的持续健康发展。抓好城市房屋拆迁旧城改造工作。我市目前共有拆迁项目16个，总动迁面积3202万平方米，已完成拆迁面积708万平方米，还有2494万平方米没有拆迁。针对旧城改造项目拆迁期限长，进度缓慢，严重影响我市城市建设步伐，也给拆迁当事人造成极大的损失的问题，我们要积极稳妥的推进城市拆迁计划的落实，特别是对已批准，
16、并组织实施的拆迁项目，在依法实施前提下，加快实施进度，依法依规受理和开展房屋拆迁行政裁决活动，推动旧城改造项目的建设步伐。抓好物业管理工作。一要重点规范前期物业管理，维护业主合法权益。在开发商申请商品房预售许可时，要求开发商必须按照国家建设部印发的业主临时公约（示范文本）要求制定业主临时公约，与商品房买卖合同一并签订，明确建设单位、业主和物业使用人的权利和义务；二要认真贯彻执行住房专项维修资金，对已开发建设的房地产项目的专项维修资金收缴使用管理办法，在全市范围内对所有新开发建设的房地产项目都要收缴专项维修资金，对已开发建设的房地产项目的专项维修资金采取措施能够收缴的也要收缴。三要加强对物业管理
17、企业管理，强化从业人员素质教育，提高物业管理整体水平。四要抓好城市住宅小区示范评选工作，努力提高我市住宅小区的建设水平和管理水平。加大房地产市场监管力度。要在整顿规范中完善政府对市场的监管方式，提高监管能力，整顿是治标，制度建设是治本，要坚持标本兼治，以治标为主。要严格执法，推进依法行政，进行严格的市场监管，建立良好的市场环境。要完善房地产信用体系，建立诚实守信的市场环境，加快建立房地产开发、中介和物业管理企业及相关人员的信用档案。建设公开、平等、自主、互利的契约制度，让市场自发地建立起相应的关系。加强队伍建设，提供服务水平。把提高行政工作效率作为转变职能、改善服务的着力点，深化审批制度改革，
18、规范和减少许可事项，推行政务公开、办事公开，强化机关作风建设，创新管理方式，提高工作效率。深化开展行业“诚信为民”，树形象活动，加强行业业务知识培训，提高行业整体水平，积极推进海峡西岸经济区东北翼港口中心城市建设。六、闽东开发区简介 闽东华侨经济开发区（简称东侨开发区），宁德市新成立的、最具发展潜力经济开发区这一，是1997年5月经福建省人民政府批准成立为省级经济开发区。近年来，随着宁德市城市东扩南移战略的推进，东侨开发区作为未来宁德市新行政区划中心的位置，日趋显示出巨大的发展潜力。市政交通和生活配套不断完善，越来越多的居住小区拔地而起，区域形象正在发生翻天覆地的变化。开发区以蕉城、金塔、东兰
19、三大组团，商贸住宅、行政文教、旅游休闲、新兴工业、高尚住宅和高科技园等六大功能区进行规划建设，基础配套设施日趋完善。东侨开发区紧依人口密集、商贸繁荣的老城区。作为宁德建设的核心，东侨开发区房地产、工业园区发展迅速。经过新投资建设的坪塔路、东侨大道、闽东路和商贸街两侧现代化商业建筑鳞次栉比，在东侨开发区内集中了广电中心、邮政大厦、体育中心、天安世家、天安经典、逸涛花园、建闽小区、中国红商贸城在内的一批地产楼宇。而且东侨开发区将成为宁德市新的行政中心、金融中心、会展中心、娱乐运动中心。第二部分：宁德房地产市场状况分析一、概述：宁德市房地产市场近几年来得到迅速的发展，商品住宅的供求不断增长，销售状况
20、良好，楼价稳中有升。特别是以东侨开发区为首的几个新的经济开发区发展势头更为强劲，房地产总体运行状况非常活跃。2005年全市完成房地产开发投资1698亿元，比增483%，占城镇固定资产投资（105亿元）的162%，占全市GDP（352亿元）的482%；商品房施工面积24994万平方米，比增69%，其中新开工面积10496万平方米，比增265%；土地购置面积6579万平方米，同比下降38%，土地购置费429亿元，同比增长23%；商品房竣工面积5567万平方米，同比下降293%；商品房销售面积8044万平方米，同比下降57%，完成商品房销售金额1529亿元，同比增长01%；房地产买卖（不含新建商品房
21、预售备案），成交面积9936万平方米，成交金额1605亿元，成交面积和金额分别比增103%和236%，房地产消费总额2675亿元，占全社会消费品零售总额（115亿元）的2326%；房地产完成地方税收和契税共263亿元，占地方财政收入（126亿元）的2087%。总体看，去年我市前三季度房地产开发投资出现下降，第四季度投资开始回升，整年增幅缓慢，可喜的是，完成地方税收和财政契税比2004年增长了23%。二、市场现状：运行特征及分析1、完成开发投资增幅偏缓，商品房竣工面积下降。2005年1-9月，我市房地产开发投资下降，10月起开始回升，全市全年完成房地产开发投资1698亿元，比增483%，与上年相
22、比增幅回落27个百分点，低于全社会固定资产投资增幅13个百分点，房地产开发投资增幅偏缓的原因，除受国家宏观调控政策影响外，主要是福安市由于受民间倒会影响，市场购买力下降，房市出现疲软，该市去年只完成投资20477万元，比2004年完成33982万元，减少了13505万元，同比下降3974%，从而导致全市房地产开发投资增幅偏缓。同时我市房地产开发投资总量偏小，仅占城镇固定资产投资的162%，低于全省30%的水平，说明我市房地产业发展还处于较低水平，受局部因素影响反映明显。而商品房竣工面积下降的原因是2004年下半年和去年新开工的项目，因建设周期的问题，目前大部分项目还没有竣工。表一：宁德市200
23、4、2005年房地产完成投资、竣工面积情况表完成投资竣工面积2005年2004年比增2005年2004年比增全市169776161955483%55677875-29310%市区64769587351027%15753714-5759%福鼎41289327482608%680832-1827福安2047733982-3974%21941856-1821%霞浦25912215012051%319687-5357%古田13110119151003%3832415982%柘荣2650247272%40351-2098%寿宁1000周宁99548-8193%013-6286%屏南47054770%2、
24、商品房施工面积继续增加，新开工面积增幅较大。2005年全市商品房施工面积24994万平方米，同比增长69%，增幅比上年多出23个百分点，尤其中新开工面积增多，全市新开工面积达10496%万平方米，同比增长265%，增幅比上年高出65个百分点，商品房新开工面积大幅增长的原因，主要是去年下半年以来，我市针对房地产开发下降问题，开展了深入的调研活动，出台了一系列促进房地产市场持续发展的措施，特别是我市出台了关于促进房地产市场健康发展的通知（宁政【2005】文355号），促使了新建房地产项目的早日动工，去年第四季度新开工面积达3949万平方米，占全年新开工面积的367%。表二：宁德市2004、2005
25、年房地产施工面积、新开工面积情况表施工面积新开工面积2005年2004年比增2005年2004年比增全市249942337369%104968296265%市区97017014383%5914176123020%福鼎64514222528%2236109910350%福安29174591-3650%4272363-8190%霞浦25243708-3150%613901-3200%古田252419383020%9471031-810%柘荣8621025-1590%46343530%寿宁周宁013048-7290%048屏南3、新建商品房价格总体稳中有升，存量房成交价格上涨较快。据交易部门统计，2
26、005年上半年，全市商品房住房平均价格为每平方1698元，全市全年商品房住房平均价格为每平方1709元，与去年同期相比分别增长125%和90%。全市全年存量房交易7961万平方米，成交金额113亿元，平均成交价格每平方1419元，比上年同期每平方1133元增加268元，上涨252%。4、商品房市场需求旺盛，房屋消费群体发生变化。据统计数据，2005年全市商品房销售面积8044万平米，其中商品房销售面积7333万平方米，批准商品房预售面积8623万平方米，其中商品房6852万平方米，特别是多层住宅供不应求，如福鼎华茗苑在开盘的第三天，90%的商品房住宅就被抢购，宁德东湖豪门开盘7天售出商品住房1
27、50多套。商品房购买主体由原来的工薪阶层逐渐被各县（市、区）、乡镇进城的私营企业主和在外做生意的高收入人群所取代，开发成本的提高和税费的增多，增加了商品房的价格，而国家对商品价格调控措施，并没有降低我市商品房价格。目前，商品房住房价格已超出了工薪阶层的承受能力。5、经济适用房建设取得新的进展，廉租住房制度着手建立。2005年计划建设经济适用住房53万平方米，投资5000万元。经过努力，我市新开工经济适用房53万平方米，比增48%，已竣工经济适用房面积36万平方米，占商品房面积的8%，制定实施了宁德市住房经济适用房管理实施细则。及时与民政部门联合下发通知，开展城镇最低收入家庭住房情况的调查。要求
28、各县市区按照要求成立相应的调查工作领导机构和调查小组。在规定时间内保值保量完成调查工作，建立起城镇最低收入家庭住房情况的电子档案，为建立廉租住房制度打下基础。6、金融系统对房地产购房支持作用明显，而对开发支持相对减弱。据金融部门统计，2005年全市房地产开发贷款余额666亿元，与年初相比减少046亿元，比降65%，其中住房开发贷款余额490亿元，与年初相比减少069亿元，比降123%；购房贷款余额4433亿元，与年初相比增加597亿元，比增156%，其中个人住房贷款4001亿元，与年初相比增加626亿元，比增186%。从2005年全市金融对房地产信贷支持情况看，具有这样两个显著特点：金融部门贷
29、款对房地产购房支持作用明显，而对房地产开发支持相对减弱。7、宁德市房地产发展起步晚，房地产开发投资规模不大。针对2004年完成开发投资162亿元，仅占全省完成开发投资量的34%的状况，宁德市依照要求制定了商品住房平均交易价格。会同财政等部门对去年上半年商品住房平均交易价格进行调查、预算，对去年下半年价格进行了预算，报政府部门批准，去年下半年商品房平均交易价格宁德市区按每平方1800元，福鼎市区按每平方2250元、福安市区按每平方2000元、霞浦县城按每平方1557元执行普通住房标准，享受国家、省已经出台的优惠政策。8、房地产市场秩序规范工作。根据省厅文件精神，宁德市建设局下发了整规通知，各县（
30、市、区）开展了自查自纠，市局对宁德市区东海阳光嘉园等三家开发公司擅自将复式套房改为标准层套房出售行为和凯建房地产评估中介机构的监管力度，进一步规范房地产评估市场。加强商品房预售管理，结合我市实际，制定下发了宁德市建设局关于加强宁德市区商品房预售管理工作的通知，将宁德市区商品房预售管理工作收归市局统一管理，强化商品房预售跟踪管理，规范行政许可行为。加强物业管理，重新制定了物业管理用房配套标准，建设规模在2万平方米以内的按08%配置，建设规模在2-5万平方米以内的按06%配置，建设规模在5万平方米以上的按04%配置，并在办理商品房预售许可证时给予明确配套面积和具体位置。同时强化了住宅专项维修基金归
31、集力度，制定了住宅公共部位共用设施设备维修基金的有关通知，从去年7月1日起全市范围内对所有新开发的房地产项目开征住房专项维修资金，目前宁德市区已缴存住房专项维修资金120万元。地产运行主要指标分析到目前为止，全区拥有20家房地产开发企业，房地产开发项目25个。累计房屋竣工面积约65万平方米，施工面积25万平方米；完成销售面积61.13万平方米，销售额9.7亿元。东侨区房地产开发保持稳定的发展势头、良好的运行态势，进展顺利；房产供求基本平衡，结构日趋合理，价格稳中有升；管理日益规范，相关规定逐步完善，具有以下几个特点：1、地产开发速度平稳，但出现阶段性减缓。A、是从完成投资情况看，今年速度有所减
32、缓。如下图： 完成投资情况图表 单位：亿元 (图-1)B、是从商品房竣工情况看，去年速度相对减缓。如下图： 商品房竣工情况图表 单位：平方米(图-2)C、是从批准预售情况，预售数量明显减少。如下图： 批准预售情况图表 单位：平方米(图-3)2、商品住宅房销售良好,价格增幅较大。商品住宅房价格上扬幅度较大，近两年涨幅超过25%。3、商业用房空置多，滞销严重。到目前为止，全区商业用房批准预售面积共计173669平方米，已竣工面积125790平方米，已销售面积62287平方米，滞销63453平方米，占总竣工面积的50.46%。宽空置1年以上的商品房有43400平方米，其中商业用房32300平方米，占
33、74.4%。商业用房空置面积占同类商品房竣工面积的65%，主要集中于大型商场和小区内的商业店面。如下图：（4） 商品房空置情况表 单位：万平米(图-4)4、商业房供应结构渐趋合理。（5） 商品用房结构比例趋势图(图-5)（6） 住宅用房结构比例趋势图(图-6)如上（5）、（6）图所示，2005年15月，商品住宅面积占同期批准预售面积的90%以上，商品用房仅占8.6%，两项比率指标都在正常范围内。5、二级市场发育不全，隐形租赁活跃。2003年二手房交易才1宗，面积200平方米；2004年，交易面积7400平方米，金额这937万元；2005年15月，交易面积达9756平方米，同期比增469%；金额
34、达1407.89万元，同期比增603%。房屋租赁登记为零，隐形市场却十分活跃。而隐形租赁市场不仅不能盘活房地产存量，在一定程度上造成税收流失。三、宁德市房地产业发展存在的问题一是住宅与房地产市场发展不够平衡，对房地产的地位作用认识不足，个别县房地产开发建设停步不前，仍然存在有天有地的落后建房方式。二是多层次住房供应体系没有形成，经济适用房住房比例偏低，廉租住房制度不健全，住房货币化进程缓慢，在职干部住房工龄补贴难以推开。三是旧城改造项目，拆迁工作进展缓慢，有的项目实施拆迁历经56年难有进展，既影响投资公司效益，也影响政府旧城改造建设的进度。四是物业管理档次步履艰苦、业主城市居民意识不高，存在压
35、低、拖欠物业管理费现象，还有物业服务不到位等，给物业管理带来困难，以及房地产市场秩序还不够规范等。各类商品房投放比例不合理，住宅小区规模小。已建成和在建的住宅小区销售情况良好，但小区规模小，商业用房配套过多，而公共设施配套档次低，导致住宅环境差，没有精品住宅小区。商品用房明显过量，预售情况不好，预售率仅达34%左右。住宅产品单一，抑制多层次需求。区内所开发20多个住宅小区，类型单一，档次基本相同，一方面加剧了销售竞争程度，另一方抑制了不同层次的消费需求，导致有效需求减少，减缓了商品住宅的发展步伐。宁德市场上绝大多数楼盘存在产品质同化的缺点，很少有鲜明的个性。现有的楼盘很少有景观规划，且物业管理
36、方面也存在着很大的漏洞。第三部分 宁德市房地产市场调查本次调查主要针对城北、城南、东侨三个板块进行调查，共计调查楼盘19个。现将调查结果综合分析如下：城北板块：宁德传统的行政、经济、文化中心，是宁德最繁华的区域，人口密集，商贸氛围浓厚，与城南、东侨两个板块相比，楼盘整体均价较高。其中，多层部分均价在2100元/。城南板块：城南是宁德传统市中心的延伸段，偏离市中心，商业氛围较淡。多层部分由于地位位置较为偏僻，周围生活、娱乐设施配套不齐全，均价较低。小高层部分均价为2200元/。别墅部分：单体别墅销售率较高，客源多为福安人，其中老板的朋友居多。东侨板块：是宁德未来的市中心区域，是最具潜力的开发区，
37、新开发楼盘多数集中在该板块。多层部分整体均价在1800元/，小高层、高层均价在2100元/。另外有些地段好、景观好的项目均价则略高，达到2500元/。小高层总体来看，销售情况不如多层，特别是大面积（150平方米以上）的电梯房销售情况不太乐观。主力户型为三房二厅二卫，面积在100120之间。置业群体购买房子的主要用途置业群体购买房子主要还是用于自住，占了76%的比例。访群体对周边环境的要求68%的置业群体要求周边要有优美的自然环境。置业群体预购房子的建筑类型53%消费者选择了多层，而别墅也有10%的选择率。置业群体关注小区方面41%的消费者关注小区的景观设计，24%的受访者关注社区配套，该项体现
38、更多的消费者更注重小区的配套与景观设计，追求生活的便利性和舒适度，选择日趋理性和层次化。置业群体对景观设计的偏好在选择社区景观设计上，以“江南园林式“和”现代风格“偏多，分别占了26%与53%的比例置业群体满意的户型面积43%的置业群体首选的户型面积是100120，37%的消费者选择130150。置业群体对单价的承受力置业群体能承受的单价集中在多层18002000元/，高层20002100元/。置业群体对总价的承受力消费者能承受的住房主力总价集中在2030万/套，占80%比例。置业群体对付款方式的偏好绝大多数的人还是选择银行按揭的付款方式，占了68%的比例。置业群体选择按揭年限55%的消费者选
39、择贷款年限都是1015年。置业群体愿意接受的最高月供分别有45%和38%的消费者愿意接受1000元与1500元的月供。置业群体愿意接受的物业管理费 宁德的物业管理刚刚起步，目前绝大多数小区尚处于无物业状态。76%比例的消费者愿意接受0.30.5元/月的物业管理费。消费群体了解楼盘信息的途径25%比例的消费者了解楼盘是通过亲戚朋友的介绍，可见人际传播的效益不容小窥。同时，售楼部也是受访者了解楼盘的重要途径，占了23%比例。置业群体关注的媒介 户外广告牌是宁德民众获取楼盘信息的主要媒介，占了41%比例。宁德市民常关注媒体为闽东日报、宁德晚报、海峡都市报和宁德电视台一套。置业群体所从事的行业置业者很
40、大部分都是个体经营和公务员（教师），其中个体尤以经营建材和服装占了绝大部分。选择东侨区置业群体所在区域在市场调查过程中，了解宁德民众对东侨开发区的房产项目比较关注。受访群体认为现已入住且总体感觉较好的住宅区有长兴城、南际花苑、天安经典和建闽小区。第四部分 区域媒体分析报纸目前，宁德市面中所拥有的当地报纸只有宁德晚报和闽东日报两种。闽东日报该报共4个版面，为政府机关党报，发行区域为宁德市及周边区域县市。订阅群体为全体机关、单位及多数企、事业单位，带有行政干预性色彩，在各报刊零售点很难买到闽东日报。该报也没有房产周刊，且房地产广告投放量较少。宁德晚报共分8个版面，只在宁德市区内发行，面向绝大多数市
41、民和少数机关、单位，但订阅群体并不广泛。没有房产周刊，房地产广告也较少。目前宁德房地产商在上述二份报纸的广告投放比例比较少。 电视宁德电视台是闽东唯一的电视传播媒体，现有两个频道，一套为新闻综合频道，二套为公共影视频道，覆盖本市九县（市）及浙江南部、福州、南平邻近地区，收视人口600700万，覆盖率达90%以上。由于是本土媒体，传播当地新闻动态、社会民生、市场经济、文化娱乐、天气状况、休闲出行等节目，成为当地观众最主要的文化休闲方式，平均收视率占所有频道中的40%左右。特别是在19：3022：00黄金时段收视率最高，拥有稳定的收视群体。宁德电视台二套原设有房地产专栏节目闽东房产大观，专门报道闽
42、东房产发展情况，现改为专题报道和压角标，在每晚20：45左右播出。宁德的“长兴城”和“逸淘商城”等房地产项目有在这个栏目上做过广告。车体广告该广告形式效果比较好，在福州等城市已经为普遍。但是在宁德目前还没有形成规模，在推广阶段可以考虑利用这种广告形式。比如买断宁德市区所有公交车线路的车体广告，让天安的项目更深入人心。户外广告户外广告牌宁德几家主要房地产企业，都在市中心明显位置投放户外广告。如君临天下（别墅项目）在闽东大广场、东湖路等人流云集的地方做大型户外广告牌、因户外广告制作精美，颇受当地居民的喜爱。还有“盈丰名流世家”、“金港名都”、也都在闽都大广场树立广告牌。工地围墙广告宁德大部分房地产
43、都在其工地围墙制作各类广告，但广告内容都较为简单，缺少精美、抢眼的围墙广告。条幅广告开发商多选择在封顶或开盘阶段，在建筑顶部悬挂巨大条幅表明促销手段。灯箱广告这种广告形式在宁德房地产关高中较为普遍。“金港名都”从闽东大广场开始沿着城东路到站前路做两侧灯箱广告；“天安电子电器城”沿着闽东路和蕉城南路（104国道）做灯箱广告。杂志去年9月份，宁德市创办了闽东房地产信息，已办刊两期。主要针对企业形象宣传及项目口碑方面具有较大意义，天安房地产公司已有先例。第五部分 产品规划建议建筑外部屋顶：在宁德早期的住宅大都是自建的溜房，屋顶为平屋面。目前开发的商品房在屋顶的处理方面倾向于坡屋顶的设计，用材上都采用
44、蓝色或红色的琉璃瓦。一般是屋顶与露台相结合设计。在坡屋顶设计上最典型的项目是东侨板块的“富华嘉园”。1、外墙：新建商品的外墙大部分还是使用外墙涂料，在颜色的选择方面倾向于浅色调，用的较多是浅黄色。底座用楮色的仿板材或者文化石。其中有2个项目的外墙很突出，一个是“九龙商城”才用红色系外墙涂料；另一个项目是“长兴城A区”采用淡兰的面砖。2、窗户：采用铝合金框绿化玻璃。3、阳台：在自建的溜房中没有向外延伸的阳台的设计，有的只是内置的阳台，整个建筑的外立面是平 的。新建的商品房增加了阳台的设计，阳光栏杆采用混凝土与铁艺栏杆相结合。住宅的沿街面采用封闭式凸窗设计。阳台的数量在2个以内，但也有个别户型的阳台达到3个。外立面建议本案占地461多亩，是难得的大规模社区，小区根据地形地势特征自然形成ABC三大组团，项目最先开发A组团，A组团分期开发，一期推出5栋小高层，一期住宅的建筑风格直接作用与整个楼盘形象，甚至对全盘的销售产生一定影响。身份体现美 观建筑风格利 润购买欲望心情愉悦文化氛围本案在普通住宅中，小高层、高层住宅集中在中心花园南
