武汉房地产市场基本情况.doc

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1、武汉市房产市场基本情况目 录一 武汉城市概况41、 城市地理位置及其特征42、 交通状况43、 行政区划54、 人文环境65、人口环境6二 城市宏观经济71、 近两年城市生产总值（GDP）72、 三产结构比73、 固定资产投资84、 居民生活水平8三 城市规划及其发展方向91、 城市总体规划92、住房规划11四 武汉房地产市场121、武汉房地产的发展历程122、近阶段武汉房地产市场运行特点123、近两年房地产运行指标133.1 房地产开发投资情况133.2 房地产开发土地供应情况133.3 近两年房地产施工情况143.4 近两年商品房新开工面积153.5 商品房竣工面积153.6 商品房销售面

2、积153.7 商品房价格走势174 土地市场供应情况184.1 成交面积，成交金额逐年增加184.2 商住用地供应逐渐成为土地供应主体184.4 近两年地价一路飙升，最大涨幅达到126.8%204.5 容积率普遍增高，高层，小高层成为楼市主流215 2007年武汉房地产运作总体分析225.1 商品房区域价格情况225.2不同价格段商品房住房价格及销售情况235.3不同面积商品房价格及销售情况235.4 不同建筑类型商品房价格及销售情况245.5 购房人群分布情况25五、 别墅市场25（一）、宏观政策251、宏观政策环境变化对别墅市场影响分析262、别墅调控政策深入解析27（二）、武汉别墅发展进

3、阶28（三）武汉别墅发展状况281 别墅市场运行数据282武汉别墅市场版块30(四)重点版块分析301、盘龙城版块302、金银湖版块333、汤逊湖板块364、城市别墅395、沌口板块416、木兰湖板块41六、 武汉房地产市场43（一）板块分布信息43（二）2007年各板块商品住房概况441、 汉口中心区442、古田片区473、二七、后湖片区504、东西湖片区535、武昌中心576、青山片区597、 关山片区608、南湖片区639、汉阳中心板块6610、沌口片区68一 武汉城市概况1、 城市地理位置及其特征武汉，简称“汉”，俗称“江城”，位于中国腹地中心、长江与汉江交汇处，是湖北省省会，华中地区

4、和长江中游的经济、科技、教育和文化中心，全国特大城市和重要的交通枢纽。在平面直角坐标上，武汉市东西最大横距134公里，南北最大纵距约155公里，形如一只自西向东翩翩起舞的彩蝶.2、 交通状况武汉历来有“九省通衢”之称，是我国少有的集铁路、水路、公路、航空于一体的交通枢纽。武汉的天河国际机场离市区有25分钟的车程，机场每小时都有一班车发往市区的长途汽车站（就在汉口火车站附近），反之亦然，票价15元。民航每天都有直达北京、上海、南京、郑州、广州、南昌、福州、成都等国内主要城市及世界各大城市的航班。武汉是我国长江沿岸最大的中转港之一，上游至重庆、下游至上海都有定班客轮往返。由于船运速度较慢，近年来乘

5、船去武汉的旅客已明显较少，因而现在的客轮班次也减少了很多，武汉成为华中第一大交通港站。铁路京广线、襄渝线、焦柳线、汉丹线和武大线交织通往全国各地。公路也四通八达。【市内交通 】l 大桥 因为独特的地理环境，武汉桥梁众多。长江上从上游到下游依次有军山长江大桥（长江五桥）、白沙洲长江大桥（长江三桥）、武汉长江大桥（长江一桥、公铁两用桥）、武汉长江二桥、天兴洲长江大桥（长江四桥、公铁两用桥、在建）、阳逻长江大桥（长江六桥、在建）共四座公路大桥和两座公铁两用大桥。汉水上从上游到下游依次有长丰桥、知音桥、铁路桥、月湖桥、江汉桥、晴川桥共五座公路桥和一座铁路桥。 l 公共汽车和轮渡武汉最早的公共汽车是从双

6、墩开往五福路的1路，发展至今已经有1、2、4、5、6、7、8、9字头公汽线路几百条，以及无轨电车线路7条。近年来，武汉市了实行城郊公交一体化工程，开通了编号为4位数的郊区公交。但是，由于这项工程牵涉到郊区中巴业主的利益，实行至今仍然阻力重重。 l 轨道交通 武汉市规划未来的轨道交通网由7条线路构成，总长222.8公里。除一号线吴家山至堤角30.5公里为轻轨外，其余6条线路都是地铁。分别为：二号线，常青花园至流芳，39. 8公里；三号线，沌口至三金潭，32.2公里；四号线，永安堂至青山，29.3公里；五号线，青山至青菱，33公里；六号线，老关村至堤角，25.3公里；七号线，古田至野芷路，32.7

7、公里。这7条线路中，二、三、四号线跨越两江，连通三镇；一、五号线分别贯穿汉口、武昌的东西方向；六号线沟通汉口、汉阳旧城及后湖新区；七号线则把汉口北部与武昌东南部联为一体。l 过江隧道（在建，2004年11月28日开工，总建设周期45个月）武汉隧道为长江上的第一座过江隧道，长约3.6公里（含匝道），汉口越江点位在江滩公园附近，胜利街设右进隧道匝道、天津路设右出隧道匝道；武昌越江点位于和平大道，友谊大道设4条匝道连接。该工程为左、右道隔离的双向4车道公路隧道，设计使用年限100年，可抗6级地震和300年一遇洪水。 3、 行政区划武汉分13个区,城区7个,郊区6个,以及东湖风景区,东湖经济开发区，武

8、汉经济开发区属于武汉市直属。7个城区：江汉，江岸，硚口区，武昌，洪山，青山，汉阳6个郊区：东西湖，汉南，蔡甸，江夏，黄陂，新洲4、 人文环境武汉市的历史是很悠久的，北效黄陂县有近几年才发现的盘龙城遗址，是距今约3500年前的商代方国宫城。三国时期，在武昌和汉阳筑有江夏和却月古城，唐代已是著名商埠，明清时为全国“四大名镇”之一。在中国近代史上，三镇遍布革命胜迹，一九一一年辛亥革命首义于此，现存有起义门旧址，武昌阅马场的红楼是当时的指挥中心，现存有孙中山的纪念铜像。最负胜名的景点有：江南三大名楼之一的黄鹤楼，国务院首批命名的国家级风景区东湖，以五百罗汉、玉佛及悠久历史著称的归元寺，高山流水觅知音的

9、古琴台等。黄兴近代民主革命家，字克强，长沙人。早年就读于长沙城南书院，1898年进武昌两湖书院深造，1902年度，赴日本留学，1916年病逝于上海，归葬长沙岳麓山，有黄兴集行世，还出现过 孙中山，蔡锷，张自忠，岳飞，彭楚藩、刘复基、杨宏胜等历史名人。5、人口环境近两年武汉人口呈逐年上涨势态，2006年人口增长速度最快，人口增长率是近两年的高峰阶段。从整体来看，武汉人口增长速率稳定在2%，人口增长幅度较为稳定。2007全市户籍人口828.8万人，占全省人口的13.65%。二 城市宏观经济1、 近两年城市生产总值（GDP）近两年武汉市GDP稳中有升。2007年地区生产总值3141.50亿元，比上年

10、增长15.6%，增幅高于全省增长水平0.9个百分点，继续保持高速运行。2、 三产结构比2007年三产结构进一步优化，一、二、三产业比重由上年的4.5：46.1：49.4调整为4.1：45.8：50.1。二，三产业增长幅度较快，占据整个三产增加值的95.8%。从近两年三产结构来看，三产结构比例较稳定，第三产业是整个经济的龙头，占比逐年看涨，武汉经济发展越来越优质化。 2004年-2007年三产结构3、 固定资产投资2007年全社会固定资产投资1732.79亿元，比上年增长30.7%，增幅同比提高4.6个百分点。从历年投资情况来看投资额逐年增长，武汉投资环境良好。4、 居民生活水平全年城市居民人均

11、可支配收入14357.64元，比上年增长16.2%，增幅同比提高2.3个百分点。城市居民恩格尔系数41.2%，上升2.4个百分点。全年农民人均纯收入5371元，比上年增长13.1%，增幅同比提高3.5个百分点。农村居民恩格尔系数44.2%，下降0.2个百分点。居民生活水平处于小康水平。三 城市规划及其发展方向1、 城市总体规划将武汉建设成最适宜居住的城市1.1 提高公园绿化水平，建设气候宜居城市塑造引导以“水为纽带”的武汉城市形态，形成山水相间的组团式结构，一是保护武汉市区长江、汉江的重要低温廊道作用，二是将市区内有限的绿地连成片，并利用湖泊水体有效扩散污染，达到提高城市舒适度的目的，三是建议

12、规划打通三条主要城市湿地风道：巡司河-武昌南站-大小东门-沙湖-东湖，南湖-珞狮路-东湖，汤逊湖-南湖-东湖，实现治污还绿、连湖通江，并连接汉口几个公园和小湖泊，形成市区大面积的开敞空间，进一步恢复原有武汉城市水系的生态功能。1.2 循环经济优先，城乡统筹，创建生态宜居城市建设武汉生态城市的核心任务，一是要大力发展循环经济，二是要提高能源利用效率。武汉郊区由于拥有广阔的森林、水面和农田草地，生态环境容量是主城各区的数倍至数十倍，排序依次为黄陂、江夏、蔡甸、汉南、新洲和东西湖，城市总体规划需要统筹城乡建设，完善武汉市域生态环境结构和功能，保护恢复和建设扩展公共的生态国土面积，避免城市“摊大饼”。

13、1.3 凸现“水”和“绿”两大要素，打造滨水宜居城市体现武汉“水”和“绿”两大要素与城市空间的完美融合，打造“以湖为心、以江为脉、以绿为体、以山为衬”的水都绿城。一是整合武汉城市“两江四岸”标志性核心滨水景观区，控制城市滨水轮廓景观线，逐步形成视觉开阔，“江”、“城”相映的现代城市景观主轴线。积极建设滨水景观序列，营造各具特色的滨江亲水空间，在遵循防洪要求的前提下，滨江道路可适当改造，使滨水区有足够空间来组织观景、休闲、绿化等设施。二是增加亲水性、文化性、娱乐性设施，以开敞公共广场绿地组织湖泊滨水景观带，力求“一湖一特色，每湖有亮点”。武汉市区的汉江宽约250?300米，与伦敦泰晤士河（250

14、米）、珠江（200米）相仿，由于河道不宽，景观特征与两岸建筑相互映衬，容易形成场所感，汉江两岸的景观塑造重点应放在两岸景观和谐上，重视土地利用的纵深开发，将汉江打造成一条风景之河、经济之河。三是尽可能地将酒店、餐厅、酒吧、茶座和购物等休闲娱乐设施设置于城市滨水地区，举办各类水上或滨水大型活动，如湖滨马拉松、F1摩托艇、帆船赛等，使滨水地区的城市形态更为活跃，气氛更为热闹和欢愉，吸引游客和本地市民，打造滨水产业，繁荣滨水经济。四是严格保护市区连续而宽敞的生态廊道，建设城市绿楔生态系统，规划湖泊与湖泊、湖泊与江河之间的相互连通，为保证城市滨水活动的亲水性和人文特色塑造，建议以低强度的适量开发方式，

15、合理布局城市滨湖会展和休疗养设施，塑造武汉城市湖泊绿楔特色。1.4 标志性文化设施+文化活动+文化产业营造文化宜居城市武汉城市文化特色营造的战略定位在于“天元之城”、“世界水都”、“楚风汉韵”和“三镇鼎立”。2、住房规划 未来几年，武汉市将重点发展七大区域，住房供应主要集中于内环与三环之间，促进新城发展；七大区域为王家墩商务区、四新地区、岳家嘴片、南湖片、后湖居住新城、黄浦新城、光谷等。根据“十一五规划”，2010年末武汉市住宅竣工总面积累计实现4450万平方米。规划蓝图设想2010年的武汉楼市住房结构是这种形态普通商品住房竣工面积2000万平方米；经济适用住房竣工面积1200万平方米；廉租住

16、房1500套；其他类型住房竣工面积1250万平米。“十一五”住房发展的基本思路:围绕不断改善居民的居住条件，优化住宅的产品结构和空间布局，提高住宅品质和配套水平，加大住房社会保障和节能省地型住宅建设力度。加大住宅社会保障力度，发展节能省地型住宅，确保住宅建设的舒适化和节约化。调整住房供应结构。重点发展满足市民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，特别是经济适用住房和廉租住房；严格限制低密度、大套型商品住房，继续停止别墅类项目的建设。优化住房空间布局。与城市总体规划和产业发展规划相衔接，方便市民生产生活，坚持城乡统筹、旧城改造与新区开发并举，实现汉口、汉阳、武昌三镇均衡发展。完善配套设施。按

17、照高起点规划、高水平设计、高质量建设、高智能管理的要求，完善住宅小区的市政基础设施，提升公共服务功能，加强和健全安全防范和社区服务体系建设。加强住房保障。加大经济适用住房建设规模，规范经济适用住房管理。完善廉租房制度，运用租金补贴、租金核减和配房租赁等方式，扩大廉租住房政策覆盖面。发展节能省地型住宅。按照国家节能规范要求，大力推动既有住宅节能改造，新建住房全面执行节能标准，提高土地集约化使用水平。四 武汉房地产市场1、武汉房地产的发展历程武汉房地产的发展历程主要有三个阶段第一阶段，2002年2004年是一个蓄能期：这一阶段武汉房地产的品质提升是有目共睹的，特别是本土开发商的开发理念有了质的飞跃

18、，再不仅仅是钢筋混凝土的堆砌，而是从人文的角度和品质上为居所赋予更多的舒适感受第二阶段，2004年2006年是高速发展期：无论本土还是外来的开发商此时都已具备了较强的操盘能力，一个又一个精品楼盘闪亮登场。同时，市民的购房理念也发生了翻天覆地的变化，几年前见面打招呼都是问“吃了没”，而今都是“买了房没”；街头巷尾买房都成了第一谈资，几乎所有楼盘都不愁没人要，也难怪，穷了几十年的老百姓，压抑了几十年的购房欲望在这时迸发了，买房成了物资生活条件改善后的头等大事，消费观念的转变，城市化的进程，家庭结构的改变等都是推动房地产发展的原动力。第三阶段，2007年进入井喷期：这一年是武汉房地产市场的成交量，房

19、价，地价节节攀升，房价一个月涨千元成了常态2、近阶段武汉房地产市场运行特点l 房地产开发投资增幅平稳自2005年国家对房地产市场采取调控措施后，武汉是房地产开发投资始终保持稳步增长。2006年武汉市房地产开发投资增幅回落了4.8个百分点，而2007年虽有有所上浮，但上浮幅度较小，同比仅增长2.7个百分点，总体趋势平稳l 商品房住房市场需求旺盛从商品房住房销售情况来看，2007年武汉市商品房市场总体需求旺盛，销售登记11.28万套，同比增长31.85l 住房价格总体涨幅较快l 本市居民仍是市场消费主力虽然近两年省内和省外在武汉市住房的购买力进一步增强，但本市居民仍是购房主体。2007年武汉市居民

20、购房套数占到总比的59.49%。l 小高层和高层商品房占据市场主流从武汉现有市场看，小高层和高层的开发量占到整个商品房市场的82.48%。目前在售项目基本上一小高层和高层为主，特别在中心城区表现突出。l 中小户型商品房成为市场需求主体3、近两年房地产运行指标3.1 房地产开发投资情况2007年房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6%占全社会固定资产投资的26.5%。其中，房地产住房开发投资为329.54亿元，同比增长21.25,占房地产开发投资的71.7%。从房地产历年走势图中可以看出，自从国家实行宏观调控以来，房地产投资一直保持着稳步增长的势头。3.2 房地产开发土地供应情况20

21、07年武汉市全市区成功出让土地共计216宗，出让土地面积约为1152公顷（17272亩），规划可建筑面积约2423万平米。其中武汉市7个主城区土地总成交量约为252公顷（3782亩），实现总交易金额237亿元，土地平均成交单价为627万元/亩，平均楼面地价为2929元/平米（上述数据统计仅含经营性用地）。纵观2007年全年各项数据指标，无论是土地出让面积、规划可建筑面积及交易总金额与2006年同期比较，均有大幅度提升，涨幅分别达到72、130、290。究其原由不难发现，2007年武汉土地供应放量，是造成各项指标大幅攀升的主要因素。3.3 近两年房地产施工情况2007年武汉市房屋施工面积3195

22、.41万平方米，增长11.1%。其中，住宅施工面积2659.56万平方米，增长9.5%。3.4 近两年商品房新开工面积2007年1-11月份商品房新开工面积928万平米，与去年同期相比减少5.7%。历年商品房新开工面积3.5 商品房竣工面积2007年房屋竣工面积933.37万平方米，增长6.8%。其中，住宅竣工面积811.62万平方米，增长4.8%。历年商品房竣工面积3.6 商品房销售面积2007年商品房屋销售面积1135.41万平方米，比上年增长18.2%。其中，住宅销售面积1069.89万平方米，增长17.7%。商品房屋销售额529.56亿元，增长49.4%。其中，住宅销售额483.14亿

23、元，增长50.4%。历年商品房销售面积从增长幅度来看，近两年来武汉市商品房需求量加大，2006年商品房销售面积同比增长40.9%，需求出现井喷。2007年商品房一路畅销，在06年基础上销售面积突破千万平米，同比增长18.2%。从供需比来看，近两年供需比呈整体下滑的趋势，2006年商品房市场开始出现供不应求现象，供需矛盾在2007年进一步加剧。3.7 商品房价格走势2007年，武汉市商品房价格为4685.32元/平米，同比增长1063.12元/平米，涨幅达29.35%。写字楼价格为5698.97元/平米，同比增长20.66%。商铺价格7859.87元/平米。从历年武汉市商品住宅成交价格走势来看，

24、武汉市商品房价格一路飙升。2006年-2007年，仅一年时间，商品住房价格上涨千元，2007年武汉商品住房供不应求现象加剧。随着国民经济的稳步发展、人均收入的持续增长，未来住房消费市场还将有一个较长的平稳发展期，在城市环境改善、建安成本增加、住宅品质和综合配套提升等因素带动下，全市商品住宅价格将保持平稳上升的趋势。4 土地市场供应情况4.1 成交面积，成交金额逐年增加成交面积和成交金额逐年看涨。从图表中可以看出：2007年土地成交共53宗，成交面积257.53万平米，成交金额228.89亿元，与2006年同期分别增长62.51%和275.53%。受国家宏观政策和供需关系的影响，政府加大了土地供

25、应量，但是成交金额翻倍增长，一方面可以反应出土地资源供应紧缺，另一方面也反应了武汉市场商品住房需求旺盛，地价的翻倍增长是导致了2007年武汉房价的上涨的主要原因。4.2 商住用地供应逐渐成为土地供应主体从图表中可以看出，住宅成交用地占比呈逐年减少趋势，其主体地位被商住用地所代替。从2007年各类性质土地占比可以看出：2007年出让土地的主要用途为商住用地和居住用地，占总出让面积的53.67%，居住用地以40.4%紧跟其后。这说明武汉未来商业发展模式不单局限于传统商圈，而以区域商业，社区商业为代表的新兴商业圈或商业区成为城市商业发展的新方向。随着城市开发的不断进行，土地供应郊区化，大型化的趋势越

26、发明显，因此在大型社区内建设配套商业成为促进郊区房地产发展的新趋势。4.3 武昌是土地交易量的主体区域 从武汉三镇具体区域的成交情况看，武昌已经连续2年独占鳌头，依然保持较大的土地总量的份额。武昌房地产市场正处于增长模式转型的关键时期，纵观武昌2007年具体供应的地块情况，可以清晰发现武昌在土地利用规划上一直结合了区域发展形势的衔接。加之武昌规划利好不断，“使馆区”规划、“世界500强公司总部区重点扩展区”的形成，水果湖等高档行政、居住区域的日趋纯熟，以及地铁二号线的动工，都赋予武昌区域进一步发展的动力及潜力。4.4 近两年地价一路飙升，最大涨幅达到126.8%从图中可以看出，近两年地价整体走

27、势呈整体上扬趋势，成交单价大幅度增加，2007年地价同比增长126.8%，楼面价也比同期增长近70%。无论从土地平均单价来看，还是从楼面平均地价来看，与2007年土地交易的市场现象密不可分。一方面，受单宗土地交易价格的影响，整体带动了整体土地平均价格水平；另一方面，三镇中出让的部分土地楼面地价已接近区域当年度平均房价的水平，而房地产市场旺盛的需求，进一步促进土地市场的价值得以大大体现，07年主城区土地成交面积及规模远远高于往年，一定程度也影响了07年土地价格水平；第三，武汉土地交易市场受全国土地交易市场整体的发展趋势影响，活跃的交易也促进了土地市场价格水平的整体上扬。从图中我们还可以看出，20

28、06年土地成交价同比2005年出现下滑趋势，这主要是由于2005年年初上海世贸集团，香港和记黄埔，香港瑞安三大地产集团进驻武汉房地产市场，带动了土地市场的火爆，同时由于三大集团所拍地块均处于城市核心位置，带动了整体地价的提升，而06年所拍地块处于城市中心区域的较少，而且没有大体量的地块带动地价提升，所以地价较05年有所回落。4.5 容积率普遍增高，高层，小高层成为楼市主流从2006年武汉土地成交地块容积率区间统计来看，容积率3.0以上的约占成交总量的49%。2007年中心城区今年实际土地出让的平均容积率为3.3，容积率较2006年同期增加了0.3，在建筑形态上已进入以高层为主导的时代。从武汉市

29、的在售盘楼也不难看出高层，小高层已占据了半壁江山。4.6土地市场整体分析与预测现今的武汉土地市场，海外基金、海外资本等于2007年表现的异常活跃。自2007年3月份，金地携首支荷兰ING基金进入后，武汉土地市场实际上便开始了资本运营的局面。 无论是金地还是万科，或是华润，在土地市场千金一掷的豪情，均与资金密不可分。华润置地于2007年4月底，以总价37.29亿元，拿下武汉市民主路、汉钢和杨园三宗地块；而金地更是奋勇拼搏以接近7000元/平米的楼面地价竟得京汉大道的地块开发权。 外来房地产企业进入武汉，两年前更多的企业是在雄厚资金的支持下，经过深思熟虑后进入武汉市场的；而如今现状则是外来企业积极

30、的通过多种融资渠道，达到进一步扩大企业在武汉房地产市场的份额。地产是一种“可持续性”投资项目，对于关注武汉市场、努力寻找价值体现投资领域的投资者而言，资金与企业合作的意义远远超过合作本身，将会给投资领域和房产领域带来天翻地覆的改变，不仅会影响投资方向，也会改变房地产业的竞争格局。 展望2008年，武汉土地市场将会呈现三大特点：第一，土地出让将以“净地出让”为发展趋势。土地储备管理办法的颁布，无论对土地市场还是及企业购地来说，最大的利好之一便是“净地”。净地出让及购置，不仅加快了土地进入市场的步伐，而且对改善房地产市场的供需结构起到至关重要的作用。第二，土地开发进一步加快，市场供应量进一步放大。

31、由于国家集约土地利用的总体思路，加大了对闲置土地的清理，连续出台了关于土地闲置不同年限的政策，这些政策陆续实施将导致已购置土地开发的速度。届时，房地产市场由于供需不平衡的现象将有所改善。第三，远城区土地供应将大幅增加。“两型社会”试验区的政策对武汉城市圈的发展起到了积极促进的作用，届时随着城市外扩势头的锐增，“大武汉”概念的形成，使城市与郊区化的界限明显打破，2007年武汉各大远城区土地供应量已有所增加，预计未来远城区及新区土地的供应量将继续增加，成为投资企业及开发商关注的重点地区。第四，土地整顿继续深化。近2年土地市场的一系列整顿措施将继续延续，国家对土地市场的调控力度将进一步加强，土地供应

32、市场将逐步趋于法制化、透明化。 5 2007年武汉房地产运作总体分析5.1 商品房区域价格情况2007年，全市各区商品房价格均有不同幅度的上涨。均价最高的片区为汉口中心区，均价为5581.62元/平米，其次是武昌中心区，均价为5480.76元/平米。沌口成交均价为3610.95，为全市最低。5.2不同价格段商品房住房价格及销售情况2007年价格在4000元/平米以下的商品房成交均价为3815.63元/平米，成交量主要集中在沌口和东西湖片；价格在4000-5000元/平米的商品房成交均价为4782.34元/平米；5000-6000元/平米的商品房成交均价为5868.58元/平米；6000元/平米

33、以上的商品房均价为8231.49元/平米，交量主要集中在各大中心城区。从各价格段销售占比上来看，武汉市商品房成交均价主力范围在4000-5000元-平米，6000元/平米以上占销售总量的份额较小，说明武汉楼市成交量还是以中低档商品房为主。5.3不同面积商品房价格及销售情况2007年90平米以下户型成交价格最高。从片区来看，90平米以下的价格带动力主要来自汉口中心区，武昌及汉阳中心区，受地理位置，景观环境及产品类型等影响，以上三个区域90平米以下的住房价格都超过6500元/平米。在销售占比上，2007年商品房成交面积主要集中在90-120平米，同比增加2.06%。120-140平米和90平米以下

34、的市场销售占比持平，中小户型是市场需求主流。大户型市场需求较小，占整个商品房市场销售的13.46%。5.4 不同建筑类型商品房价格及销售情况除别墅外，高层成交均价最高，为5545.63元/平米，与2006年相比上涨31.93%。目前武汉中心城区住房基本是实现高层化，而小高层和多层住房主要位于非中心城区。从不同建筑类型销售占比上看，高层销售量占据半壁江山，小高层的销售量紧跟其后。别墅由于其高端特殊性，销售量占比最少。从整个高层销售情况不难看出，高层已经逐渐被人们接受，其地位日益稳固，随着土地资源日渐短缺，高层的需求很容易在市场供给中得到相应的实现，而对多层的需求则会因其供给量的匮乏而逐渐转向高层

35、，使对高层的需求层整体增长趋势。5.5 购房人群分布情况武汉市商品房购买人群以本市人为主，但由于武汉地处中部的特殊位置及其城市化进程的加快，省内及省外购房者也在不断进入武汉市场。 武汉市商品房各类购房者占比（购房套数）五、 别墅市场（一）、宏观政策别墅项目作为高档房，近几年来，成为国家宏观调控的重点打压对象，我们历数对别墅项目影响较大的调控政策，评估其影响度。国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知，再次提出要控制高档商品房建设，控制此类用地供应量暂停审批央行颁布中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知别墅等项目应适当限制对别墅市场发展资金产生一些影响国土资源部发布关于清理各类

36、园区用地、加强土地供应调控的紧急通知，规定5年内停止对别墅的用地供应。2003年2月8日 2003年6月5日 2003年8月12日 2006年4月10日 2006年5月29日 2006 12 18 国土资源部等部委联合发布限制用地项目目录和禁止用地项目目录，别墅、高尔夫球场等项目用地被明令禁止国务院办公厅转发建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，重申停止别墅类项目土地供应国土资源部土地利用司副司长李海洋公开表示，将出台对“别墅”的准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制1、宏观政策环境变化对别墅市场影响分析从别墅相关政策发布的时间上来看，早在2003年国土资源部就提到

37、了“今后五年内停止别墅类用地供应”，时至2006年5月30日国土资源部一律停止别墅类房地产项目的供地和办理相关用地手续。可以说国家针对别墅市场的宏观调控实现了“软着陆”，在我国别墅开发用地的供应也正式的停止了。从别墅相关政策发布的部门来看，近年来一系列的政策都来自于国家相关管理部门，而就武汉本地来说，并没有别墅地方政策出台。别墅市场相关政策，主要从两个方面作为切入点：一是从别墅开发的源头土地上控制，别墅用地被正式叫停，未来别墅类物业将更为稀缺；二是通过金融、信贷方面的政策，加大别墅类项目开发和消费的成本。此外，最新出台的土地增值税政策将2007年从2月1日起开始对房地产企业土地增值税进行全面清

38、算。由于别墅类项目开发期较长，此项政策的出台将会对前期获得别墅开发用地，但是尚未开发的企业利润空间带来不小影响。2、别墅调控政策深入解析影响别墅市场的相关政策主要从两个方面为切入点，一方面，是土地市场政策；一方面是金融政策。可以看出国家对别墅市场的宏观调控政策不是单一的，它是在国家对整个房地产市场宏观调控的大前提之下产生的。别墅项目由于其产品的特殊性，特别是其对土地资源的浪费，必然首当其冲受到政策的打压。l 土地方面政策对别墅市场的影响国家对别墅土地资源的严格控制，随着现有项目的逐渐去化，必然会造成别墅特别是豪华别墅（独栋、双拼）产品的稀缺，其价值也必然会有所提升。潜在的别墅项会随着市场的供需

39、结构的不断调整，价格上也会有一定的上涨空间。独栋、双拼别墅将会越来越少，类别墅产品将会成为别墅市场的主流。类别墅项目介于别墅与普通公寓之间，即提高了土地的利用率，又在建筑类型以及内部、外部空间提供了别墅的生活空间，并且降低了使用成本，所以花园洋房、叠加别墅等类别墅产品将会成为未来低密度住宅市场产品的主流。l 金融方面政策对别墅市场的影响别墅客群的高收入水平决定了金融方面的政策对其的影响不大。购买别墅的客群中一次性付款的为数不少，因此将购买别墅的首付款提高，对别墅客群来说并没有什么实质性意义。而国家宏观调控相关的金融政策，对别墅的开发企业的资金实力和融资水平提出了更高的要求，可以说金融政策只是加

40、大了企业开发别墅项目的难度而已。小结：政策对武汉别墅影响度评估由于国家三令五审的限制、禁止别墅项目用地审批，用地开发年限，使武汉的别墅市场没有出现一定的井喷现象，为武汉别墅市场稳定健康发展提供了充足的保证，同时可大大刺激武汉别墅中高档项目的开发与销售。武汉别墅的整体价格适中，购买力和投资人群成长速度相对较快。从长期看，武汉的别墅市场供应量较大，别墅价格将缓升，产品品质和附加值提升的同时，将较大程度的提升。（二）、武汉别墅发展进阶武汉别墅市场相对与深圳、上海等一线城市而言发展起步较晚，发展水平相对滞后。纵观武汉别墅市场发展历程，大致可以分为四个发展阶段，经历四次发展热潮：第一次热潮，萌芽期。源自

41、上世纪90年代初的开发热。该阶段武汉别墅的开始在城郊零星发展，由于该阶段土地获取价格比较低，产品价格低，规划设计和物业管理的落后，但是所谓的别墅在今天看来只是大房子而已。第二次热潮，初步发展期，在21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成热潮。该阶段在武汉的南湖和汤逊湖区域出现了相对比较成形的别墅，比如深圳宝安地产在南湖开发的金秋别墅、武汉宏宇实业开发的玉龙岛花园临湖别墅；第三次热潮，成形期。源自2003发起的山水别墅大盘化。而且，这第三次别墅热潮从开发规模、持续时间等方面来说都要比前两次大得多，而且中心区别墅也初露苗头，像武昌区中心区水岸星辰和汉阳的金桥半山花园等项目，满足不

42、同需求层次中高端人群。第四次热潮，聚集抱团期。就是现在，早期武汉别墅零星分布在城郊进行开发，经过近10年的发展，武汉别墅开发已形成明显的区域性，别墅聚集抱团成为板块，版块特征明显，呈现出了各自片区独特的别墅特点及色调。（三）武汉别墅发展状况1 别墅市场运行数据别墅市场出现供不应求现象2006年别墅供销基本持平，进入2007年，武汉市对别墅的需求加剧，出现供不应求现象。2007年6月16日，“武汉保利十二橡树庄园”开放当日，3小时就现场认购90套。同一天开盘的“美院COAST”，首推65套，当日销售53套。武汉纯别墅F天下于6月16日和7月14日两下深圳推介，据说两次推介会仅几个小时，共销售别墅

43、89套，进账近2亿。别墅销售价格一年之内上涨千元2006年别墅销售均价为5231元/平米，2007年别墅价格为6788.96元/平米，与去年同期增长了32.54%。2007年别墅成交整体价格走势稳中有升，各月别墅价格增幅在5%左右，波动较小，别墅市场价格增长稳定。2、武汉别墅市场版块别墅版块化的具体表现是多个别墅项目聚集在一起，形成一个相对集中的别墅群落。版块中的别墅项目有规模化和社区化的趋势。目前，武汉别墅初步可以分成7大版块：规模化别墅区盘龙城版块高端度假别墅区金银湖版块浪漫写意的别墅区沌口版块最接近城区、起源较早的别墅区南湖版块低价策略的别墅区汤逊湖版块高调热闹的别墅区城市别墅版块远郊别

44、墅区木兰湖版块(四)重点版块分析1、盘龙城版块该版块地脉文化深厚，历史悠久，山水资源得天独厚，航空交通便捷，已经形成了武汉市规模最大的别墅区。区域目前在售带别墅项目5个，别墅建筑面积将近200万方（含规划建筑面积），供应总套数将近4000套，其中仅F天下一个项目的占地面积就高达3160亩，总建筑面积72万平方米，也是华中地区规模最大的纯别墅项目。1）、项目概况案名F天下巢NEST山水龙城恒达盘龙湾容积率0.330.590.60.45绿化率66.35%45%50%40%总占地面积3160亩800亩12万平方米（约180亩）1000亩2）、价格分析案名F天下（二期）巢NEST（三期）山水龙城恒达盘

45、龙湾（二期）类型纯独栋联排独栋（三期）双拼联排价格区间11000-120005700-600012000-1600010000-200007100-8500均价（元/平米）115005800140001500075003）、面积分析案名F天下（二期）巢NEST（三期）山水龙城（三期）恒达盘龙湾（二期）类型纯独栋联排独栋独栋双拼联排面积区间233-700平方米180-200平方米280-400平方米240-400平方米180-302平方米畅销面积260-300平方米180-190平方米280-300平方米240-260平方米220平方米4）、销售分析附：典型楼盘案名F天下项目区域盘龙城占地面积总

46、占3160亩，二期210万平方米总建筑面积体量（栋）2200栋开盘时间2期2006年12月18日销售总价区间单价区间、均价1万/平方米容积率0.33绿化率66.35%物业管理费1.8元/平方米/月销售率30%楼盘定位（建筑，景观风格）阳光别墅、草原别墅、森林别墅、半山别墅面积区间233-700平方米客户来源武汉主城区、红钢厂、企业高管、老板小区配套12000平方米F天下俱乐部，亿元会所，网球场、篮球场、33000平方米国际高尔夫练习场，2500平方米国双语幼儿园，15万平方米商业中心广告总精神梦想别墅，一切皆成真产品特点（卖点）华中纯独栋别墅城、纯粹别墅高端社区，综合利用节能技术，节能最高达70-75%项目优势武汉第一别墅大盘项目劣势建筑密度太高，容积率高案名巢NEST项目区域盘龙城占地面积800亩总建筑面积约31万体量（栋）共328户，3期有17栋联排、72栋独栋开盘时间