西安曲江房地产市场调研.doc

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1、呈：西安中交金尧房地产开发有限公司西安曲江房地产市场进入分析陕西睿翼房地产顾问有限公司二零一二年十月二十日目 录一、曲江发展概况31.曲江简介32.曲江一期简介：63.曲江二期简介12二、曲江房地产市场发展现状及趋势141.房地产市场发展历史142.曲江区域房地产区域发展圈层概况173.房地产市场后继供应分析274.社区配套及学校配套285.个案研究306.曲江房地产市场发展总结37三、中铁国际城区域及项目分析381.区位分析382.区域配套现状393.交通环境404.中国铁建国际城基础信息415.中铁国际城项目SWOT分析42四、市场总结43西安曲江房地产市场进入分析一、 曲江发展概况1.

2、曲江简介曲江新区位于西安市东南，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，它核心区域面积40.97平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近150平方公里。2002年以来，曲江新区践行陕西“文化强”战略和“文化立区、旅游兴区”理念，充分依托陕西、西安大文化、大旅游、大文物的优势，以城市运营收益大力投资文化产业和公共设施，以大项目为带动，文化产业、公共文化事业和城市新区建设呈现出齐头并进、协调发展的良好态势，迅速成为西安乃至全国文化产业发展的新亮点。2002年以来，曲江新区先后建成大雁塔北广场、

3、大唐芙蓉园、曲江国际会展中心、曲江池遗址公园、大唐不夜城等一批重大文化项目，组建了曲江文化产业投资集团、曲江影视集团、曲江会展集团、曲江演出集团、曲江文化旅游集团、大明宫投资集团等六大产业集团、形成了以文化旅游、会展创意、影视演艺、出版传媒等产业为主导的文化产业体系，跃升为西部最重要的文化、旅游集散地，陕西文化、旅游产业发展的标志性区域。截至目前，西安曲江文化产业投资集团总资产达158亿元，成为我国最大的文化产业投资类企业之一，跻身西部文化产业“巨无霸”行列。1) 曲江模式及曲江下设机构曲江模式：曲江模式是典型的旅游地产开发模式，即由政府牵头，拆迁平整土地，以文化为媒介，历史人文景观为突破点，

4、做大旅游资源、景观景点及商业配套，提升区域人气，抬升土地价格。后由政府牵头负责基础设施建设，道路及管网铺设，并做好区域规划，将各分地块售给开发商开发。其形式类似于深圳的华侨城。在这种模式中，政府及其下属企事业单位，更多充当一级土地开发商的角色。曲江文化基础：曲江乡在唐代时期为皇家后花园，古时的芙蓉园为皇家园林，只有皇帝、大臣可进入。曲江池也是唐代编练水军的场所。所以整个曲江新区，自然而然的以唐文化主题为突破点，力求复原盛唐时期的城市风貌。曲江新区的主要旅游景点呈轴线排布，自北向南分别为：大雁塔南北广场-大唐不夜城-大唐芙蓉园-曲江池遗址公园-寒窑遗址公园-唐城墙遗址公园。这条以唐文化为基础的轴

5、线是曲江的旅游命脉，也是曲江新区土地价值的核心。曲江组织机构：为发展曲江新区，在市长助理段先念的领导下，成立的陕西文化投资集团，文投下辖8个企业集团，如文旅集团、文商集团、会展集团、影视集团等。分别负责曲江新区的旅游景点、商业配套、影视动漫等功能工作。2) 曲江发展文化产业战略三步走：第一步：从2006年到2008年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区。第二步：从2009年到2011年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力。让曲江文化企业走出国门，走向世界。使全区达到世界同类园区初级水平标准。第三步：从2012

6、年到2015年，进一步提升曲江文化产业示范区文化行业的发展境界。提高服务水平，提高产出效益。基本上达到同类园区世界中等水平。2. 曲江一期简介：1) 地理区位：一期地理区位曲江新区一期位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江池遗址公园为中心；曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍；曲江新区距离火车站9公里，距离机场28公里，距离钟楼9公里，距离二环2公里。2) 功能定位：曲江新区是国家级文化产业示范基地在总体布局上，曲江新区既考虑区域所处位置和周边环境，又体现园林风景区特色；既注重历史文化资源的保护、利用和开发，又满足现代旅游度假需要；既考虑各个项

7、目开发建设的需要，又合理利用现状地形、地貌。曲江新区在规划格局上形成了“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形态。“一心”：以大雁塔为整个曲江的核心；“两带”： 既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；“三轴”：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；“四个功能板块”：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。 唐风商业板块位于曲江新区的西北部，占地约2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、

8、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区。 旅游休闲板块整个曲江区域的核心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地貌、优美的生态环境和丰富的历史文化资源，营造规模宏大、配系齐全的旅游休闲板块。主要包括大雁塔大慈恩寺景区、陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、唐华宾馆、唐歌舞厅、唐代艺术博物馆（三唐工程）、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、西安广电世纪园、丝路风情园、大唐爱情谷、大唐文化艺术长廊等人文特色的旅游休闲观光景点。 科教文化板块位于曲江新区的东北部，占地约3平方公里。依托西安交通大学、西安理工大学、西安国际旅游学院、西安电影制片厂等资源优势，

9、形成以教育为龙头，以影视、动漫、创意、传媒、广告、出版为核心的文化产业园区。 商务会展板块位于曲江新区西南部，西安中轴线长安南部西安未来CBD核心区，占地约3平方公里。在现有西安国际会议展览中心的基础上，建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心。3) 历史文脉：曲江是我

10、国历史上久负盛名的皇家园林，是“盛唐气象”的典型代表；曲江曾经是我国历史上久负盛名的皇家园林，兴起于秦汉，繁盛与隋唐，历时一千三百年之久，被誉为中国古典园林的先河；秦时曲江称“陔州”，意为临水的长洲。汉时建有皇帝行宫“宜春苑”，“因其水曲折，形似广陵之江”，故有了“曲江”的美称。唐时，被辟皇家园林，引终南山的水源，修茸扩充出千亩水面，建有芙蓉园、杏园、紫云楼、汉武泉、青龙寺、大慈恩寺和大雁塔等诸多景观，楼台亭阁绵延不绝；曲江，是唐代长安最具魅力、风雅之所在，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”典型代表；4) 配套资源：商业配套较齐全，教育、医疗分布不均衡中小学教育配套小学1北池头

11、小学2雁翔路小学3新华小学4金泘沱小学5裴家崆小学6 曲江池小学7春临小学中学8师大附中9瑞云中学10 市45中11市78中12交大科技园中学13 第54中医疗配套1陕西正和医院2曲江医院3市精神卫生中心4和平医院5安康医院6市八院7市胸科医院8雁塔区中医医院9同济医院10二六二医院11规划国际医院超市/餐饮/休闲娱乐1好又多2华润万家3麦德龙4易初莲花5家乐超市6唐华宾馆 7芳林苑酒店 8泰森大酒店9曲江惠宾馆 10曲江宾馆 11金地规划商业街曲江新区不仅仅是文化旅游区，而且是城市发展新区，是未来西安城市发展的重中之重。曲江新区拥有完善的会展和商务配套服务体系。目前拥有唐华宾馆、曲江宾馆等四

12、星级以上园林式酒店四座，拥有西安国际会议中心，西安曲江国际展览中心。还规划中的三座酒店正在建设之中。截至2005年底，曲江新区已基本完成15.88平方公里范围内的基础设施配套，城市建成区面积已达7.48平方公里，完成各类拆迁已达40余万平方米，建设各类市政道路40公里，铺设市政管网20公里。曲江新区拥有优秀的人居环境，同时座拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，生活购物较为方便，但缺乏必要的教育和医疗配套。3. 曲江二期简介1) 区域功能规划概要关中天水经济区的发展构想中，提出将曲江建设成为关中天水经济区彰显华夏文明的重要历史文化基地，通过构建一批文化产业基地，壮大一批名牌文化企业，培训现代文化品牌，打

13、造为西部文化资源整合中心。 目前，曲江一期建设已经基本成熟，形成了沿大雁塔，大唐芙蓉园以及南湖公园集聚发展的空间格局，并形成了鲜明的新唐风城市风格，成为西安的城市品牌地区。而随着曲江发展的新一轮崛进，曲江二期规划也正式出台。 曲江新区二期规划范围东到长鸣路，西到雁塔南路，南与航天基地、长安相连，北与曲江一期融合，总占地面积20.4平方公里。原雁塔区杜陵塬万亩都市森林正式划归由曲江新区管理运营，形成以杜陵为核心城市结构演替，以上林苑为文化基因，以“里坊+聚落+遗址公园”为城市空间载体，支撑曲江的发展。2) 九大文化产业园区，建设国家级文化产业示范区A会展产业集群：总投资1000亿元，打造集会展展

14、馆、国际会议中心、写字楼、商业、餐饮、城市绿化为一体的会展产业集群B包含曲江欢乐世界主题公园，科技文化体验中心区、高科技史诗神话演出剧场群、文化科技创意产业基地C艺术创意产业集群：主要包含表演、视觉、文学、摄影、绘画、音乐创作等文化艺术门类和时装、广告等创意设计。打造特色文化商业街区D影视产业一体化：把影视产业的节目策划、制作、发行到最终衍生品研发销售引入进来，吸引更多影视制作等龙头企业以及银行、超市、饭店、公寓、旅游等企业E城市休闲高端化：计划建成高尔夫球场、赛马场、体育休闲健身场所、酒店、餐饮区以及相关配套设施F艺术家交流区：扶持艺术家创作，打造艺术家交流创作的平台。计划建设画廊、艺术工作

15、室、文化公司、时尚店G动漫产品交易平台：企业孵化中心、人才培训、技术研发、文化交流、产品销售平台。预计设立创意中心、企业孵化中心、动漫博物馆、体验互动区、动漫集市等H会展商务与传媒出版区：集出版、发行、报业、物流、图书展销及进出口贸易、版权交易、印刷包装为一体的西北最大传媒产业区I一期景区文化产业园区二、 曲江房地产市场发展现状及趋势1. 房地产市场发展历史近年来，随着曲江二次扩区规划的落地，曲江发生了翻天覆地的变化，曲江房地产业整体发展情况如下：1) 第一阶段：概念阶段（2003-2005年）2003年曲江更名为西安曲江新区，曲江新城规则的提出，将曲江区域价值重新定位，提出五园一塔概念，奠定

16、了曲江旅游生态生活基调。在此阶段，房地产市场价值开始凸显，品牌开发商诸如金地、中海开始进驻，曲江第一批豪宅逐渐形成，曲江逐渐成为普遍认同的高档住宅区及生态宜居地。这个阶段，地产价格开始慢慢提升，代表性楼盘为湖滨花园，别墅均价约为3800-5000元/。2) 第二阶段：资源曲江（2006-2008年）随着五园一塔的先后竣工开放以及曲江国际会展中心等多项文化工程的竣工，并且曲江开展了“曲江国际唐人文化艺术周”、“盛典西安文化活动”、“曲江国际文化论坛”、“曲江国产电影新人新作展”等一系列重大文化活动，建立了自己的非物质文化遗产保护基地，逐步形成了独特的曲江文化品牌。伴随着区域旅游文化的发展，旅游人

17、口的不断涌入，曲江的区域认知度也不断增高。由于生活配套的缺乏，区域房地产价值衡量单一，形成了以核心景观资源为价格高地，向外逐渐递减的变化趋势，曲江形成了以芙蓉园为核心的高端富人区。此阶段，曲江品牌开发商和高档楼盘云集，西安第一豪宅地位不可撼动，顶级景观生态住区价值深入人心，曲江价值得到高度认可。这个阶段，曲江房地产价格飞速提升，代表性楼盘为金地芙蓉世家，2008年别墅均价为12000-16000元/。3) 第三阶段：多元曲江（2009年）随着曲江市政交通配套的完善、大唐不夜城商业配套的开放、公交系统的逐渐完善，曲江的成熟度和美誉度得到广泛的认知，居住曲江成为越来越多人的居住梦想，曲江扩区也成为

18、必然的发展方向。这个阶段，曲江房地产发展呈现百花齐放的局面，曲江各地依托不同的核心价值点，形成了各自特色的板块价值。随着南湖的建成开放，曲江核心区由芙蓉园片区扩大到芙蓉园-南湖片区，核心区价值得到飞速提升。日前曲江核心区项目主要集中在南湖以西，以低密度产品为主，代表项目曲池坊，高层均价8000-9000元/，观湖产品10000-13000元/。核心区外围依托不同的价值，形成了各自独具特色的板块。4) 第四阶段：魅力曲江（2010年之后）随着大唐不夜城商业的成熟、周边高端项目逐步的入住、地铁的开通、曲江新区扩区规划的落地，曲江作为西安唯一的明珠，将逐步绽放出独特的魅力，曲江区域的楼市将进入快速发

19、展阶段。2. 曲江区域房地产区域发展圈层概况回顾曲江几年来的发展，曲江的景观资源和城市尺度的价值越来越凸出。类别国内外城市，具有强势的城市资源和稀缺景观的区域，比如北京的朝阳公园片区、深圳香蜜湖片区、美国曼哈顿中央公园社区，都发展成为整个城市高端休闲居住区。曲江一个拥有唯一不可复制资源的区域，成为西安居住“休闲核心”。根据对曲江新区市场特征的梳理，依照核心资源辐射作用的不同，曲江新区的竞争市场可分为三个圈层1) 核心圈层：依托芙蓉园、南湖、不夜城、海洋馆等大配套，形成的宜居高价值住宅集中区，知名开发商项目云集，中海、金地、万科、龙湖等地产商均有百亩甚至千亩大盘布局。核心圈层产品特征：项目规模中

20、等，别墅、多层等高端产品为主，小高层产品水平一般，价格处于曲江新区最高位，面向最高端客户n 物业类型：别墅、多层为主，少量小高层；n 规模：大部分占地在15万平米以下，规模一般；n 主力产品：平层180-240 ，产品一般；叠加200-300 ，联排300-450 ，设计水平较高n 客户：别墅-企业主、政府高官、陕北矿主等；多层、小高层-普通生意人、高校教师、企事业单位中高层、中高级公务员 ；规模（ ）容积率物业类型主力户型客户特征中海铂宫占地33万-联排、双拼230-550 别墅：全市及周边县市企业主、政府高官、陕北矿主等多层、小高层：全市及周边县市生意人、机关、企事业单位高层、高级公务员、

21、高校教授曲江公馆二期占地10万总建15万1.5叠加、多层多层四房180-250 叠加350-500金地芙蓉世家占地14万总建17万1.2联排、叠加、多层多层三房、四房170-240 叠加210-270联排280-330 龙湖曲江盛景占地3.5万总建7.6万2叠加280-400 金地尚林苑占地6.9万总建12万1.7联排、叠加、小高层联排330-440 叠加240-310 小高层三房、四房180-240 钻石半岛占地17万总建30万1.8小高层三房120-180 、四房180-240 鸿基紫韵占地10万总建23万1.7联排、叠加、小高层联排400-600 叠加300-370 小高层130-230

22、 曲池坊占地4.5万总建11.5万2.5小高层三房、四房150-210 核心圈层产品供应特征(别墅、类别墅物业）：别墅产品覆盖面大，产品类型丰富2) 中间圈层：随着城市道路、公交系统、商业配套完善，自2009年后逐渐成熟，形成中小开发商聚集地，项目多为板式小高层、高层。代表作有诸子阶、曲池东岸等项目。中间圈层产品特征：项目规模大多中等，板式小高层、高层为主，价格中等，户型以三房、四房为主，主要面向中高端客户n 物业类型：板式小高层、高层为主；n 规模：大部分占地在10万平米以下，规模一般；n 主力产品：120-160平米三房为主n 客户：以中高端为主，普通生意人、私企业主、高校教师、机关、企事

23、业单位中高层、中高级公务员 ；规模（ ）容积率物业类型主力户型客户特征中海熙岸占地10万总建23万2.3小高层、高层120-160 二次以上置业者为主，一般私企业主、生意人、政府机关、企事业单位中高层、高级公务员、高校教师等为主中海东郡占地11万总建32万3小高层、高层120-160 曲江华府占地14万总建22万1.6多层、小高层140-180 曲江南苑占地9.3万总建25万2.5小高层130-160 中间圈层产品成交特征：快销户型为控制总价、性价比较高的120-160m2三房，另外180-250m2左右的底复、顶复以及叠复销售亦较快3) 边缘圈层：2011年后，随着曲江CBD开发成熟，曲江二

24、期建设，拉开序幕，曲江区域骨架拉大，逐渐辐射的区域。典型代表如曲江紫薇永和坊、龙湖紫都城、中铁国际城、曲江观塘等。边缘圈层产品特征：项目规模不大，板式小高层、高层为主，价格处于曲江新区内最低，户型以两房、三房为主，客户档次相对较低n 物业类型：小高层、高层为主；n 规模：大部分占地在10万平米以下，规模一般；n 主力产品：80-100平米两房；100-140平米三房为主n 客户：以中端为主，普通个体经营者、高校一般教师、机关、企事业单位普通员工、普通公务员 ；规模（ ）容积率物业类型主力户型客户特征中海观园占地8.5万总建32万3.8高层两房80-100三房120-140 主要是城南和高新区的

25、二次置业者，以一般生意人、机关、企事业单位中高层、普通教师、一般公务员等为主龙湖紫都城-高层-曲江城市花园占地5.7万总建13万2.2小高层两房80-90三房100-130 曲江观唐占地3.3万总建10万3高层两房80-100 三房130-140曲江观邸占地14.8万总建47万3.2小高层、高层三房120-160中铁国际城占地40万总建200万3.5高层、小高层两房：88三方：120-140随着曲江新区建设深入，土地价值提高，项目的物业类型逐渐由最初的别墅、类别墅产品转变为高层、小高层产品。圈层项目物业类型核心圈层中海铂宫联排、双拼曲江公馆二期叠加、多层金地芙蓉世家联排、叠加、多层龙湖曲江盛景

26、叠加钻石半岛小高层鸿基紫韵联排、叠加、小高层曲池坊小高层中间圈层中海熙岸小高层、高层中海东郡小高层、高层曲江华府多层、小高层曲江南苑小高层边缘圈层中海观园高层龙湖紫都城高层曲江城市花园小高层曲江观唐高层曲江观邸小高层、高层中铁国际城高层整体后续供应特征：由核心向外围，后续供应量逐步增加，未来竞争越趋激烈，但在2010-2013年，中间圈层竞争相对较弱3. 房地产市场后继供应分析由核心向外围，后续供应量逐步增加，未来竞争越趋激烈，但在2012-2013年，中间圈层竞争相对较弱，边缘圈层竞争激烈。从现有已经进驻的品牌开发商中海、龙湖、万科、金地等，基本可以看出区域内云集了众多实力较强品牌开发商，带

27、动了整体区域房地产开发品质的提升，区域物业将集中供应优质产品，有助于加快曲江新区的城市环境成熟，也将有效提升“富人区”的价值与形象。4. 社区配套及学校配套配套特征：会所、运动设施配套是常规配置，但商业、教育配套在仅在少数楼盘有，大部分需靠区域配套解决。n 大多数楼盘均有会所、运动设施配套，但商业、泳池等配套设施仅在部分楼盘有n 部分项目自身配套有幼儿园，小学、中学等教育配套主要依靠区域配套解决n 车位配置普遍在1：0.5-1：1之间楼盘商业会所泳池运动设施教育车户比金地芙蓉世家-健身商务功能为主室内泳池健身房等-约0.5：1钻石半岛风情商业街大型超市（6000平米）健身休闲功能为主室外泳池网

28、球场等-约1：1中海国际社区商业街（4.6万平米）健身休闲功能为主-健身房等国际双语幼儿园-曲江公馆商业街五星级会所（3000平米）恒温泳池健身房等-约1：1曲江华府-广场泛会所-幼儿园约0.7：1曲江茗筑-健身休闲功能为主-乒乓球室、桌球室等-约0.7：1融侨曲江观邸商业街皇家会馆恒温泳池-国际幼儿园约1：1目前曲江新区随着不夜城等项目建成，大型集中商业已初具规模，曲江商圈无论从客流量还是营业额已经不弱于经开和高新商圈，但就社区商业而言，仍需较长时间发展。5. 个案研究1) 华著中城曲江华著中城项目位于曲江大道与雁曲五路交汇处向东200米，项目东临雁翔路，南接雁曲五路，北接西安理工大曲江校区

29、。项目距大雁塔、曲江池仅1.8公里。项目占地16.52万平米，总建筑面积94.66万平米，规划容积率约3.8，由小高层、高层、公寓、别墅、商业组合而成的大型综合体高端项目。项目分三期开发，一期13栋楼，包括高层、小高层，户型为90265多种户型区间。 项目基础信息开发商西安汉华房地产开发有限公司项目地址西安市曲江新区曲江大道与雁曲五路交汇占地面积165180总建面积946663容积率3.8绿化率35%交房标准精装修总户数3009户面积区间90-265销售均价10000元/交房时间2015年 项目销售动态n 项目仍处于前期咨询阶段，首推80-326精装房源，参考价格10000元/，预计2012年

30、10月底开盘。n 项目高层交10000元抵20000元，小高层交50000元抵100000元。n 六个外展咨询中心全线启动（其中有，曲江太平洋影城咨询中心、李家村万达广场咨询中心、立丰国际百盛咨询中心、高新海星城市广场金鹰购物广场咨询中心、北池头华润万家超市咨询中心、兴正元民生百货一层）；2) 龙湖紫都城龙湖紫都城，位于曲江新区曲江大道（海洋馆东侧），总占地103亩，建面26万，紧邻海洋公园，唐遗址公园、大唐芙蓉园、大雁塔环绕周边，项目自身有8万平米商业配套。龙湖紫都城总规划12栋高层，约2000户体量，并在平层户型设计中创新注入跃层元素，创造舒适半开放空间。 项目基础信息开发商龙湖地产项目地

31、址西安市曲江大道中段（曲江一中对面）销售地址曲江新区曲江大道（海洋馆东侧）占地面积103亩总建面积240000容积率3.47绿化率35%总户数2354面积区间80-140销售均价8000元/交房时间2012年底 项目销售动态 n 项目基本处于尾盘销售，主要在售3号、11号楼部分剩余户型，面积区间为140-163； n 市场销售均价8000元/，一次性付款98折优惠，按揭付款50%99折优惠，现场签约可再享受1个点的优惠。3) 中冶一曲江山中冶一曲江山位于曲江大道以东,西安理工大学曲江校区以南。中冶一曲江山北侧为雁曲四路，南临曲江大道，西邻唐城墙遗址公园，东侧为规划中的雁栖二路。距南二环约2.5

32、公里，距离南三环约1公里，东临雁栖二路，北临雁曲四路。项目占地120亩，总建面约24万，规划容积率约2.4，由19栋楼组成，绿化率约60%。 项目基础信息开发商西安中冶建研置业有限公司项目地址曲江大道以东（西安理工大学南侧）占地面积120亩总建面积240000容积率2.4绿化率60%总户数1295户面积区间90-220销售均价7800元/交房时间2013年底 项目销售动态n 项目主力销售17#、18#24层2梯3户高层，销售均价7800元/，13#、14#7层花园洋房，销售均价10000元/；n 项目推出20套特价房7500元/对外销售。4) 中海紫御华府中海紫御华府位于曲江新区的北部，项目北

33、侧紧邻曲江主干线-曲江大道；南临芙蓉中路、唐遗址公园，西南临芙蓉东路；西临中海国际社区东郡项目；东临新开门北路(建设中)、唐遗址公园(建设中)；东南向与中海碧林湾隔园(唐遗址公园)对望。根据目前规划，项目共28栋楼。 项目基础信息开发商中海鼎业（西安）房地产有限公司项目地址曲江芙蓉东路与唐城墙遗址公园交汇处销售地址慈恩西路69号（大雁塔北广场西侧）占地面积59200总建面积350000容积率4.26绿化率35%交房标准精装修（2000-2500元/）总户数2831面积区间88-142销售均价8500元/交房时间2014年下半年 项目销售动态n 中海上市20周年，项目10月7日开盘销售，推出房源

34、1000套低价销售，已售600余套；n 项目现主要销售20#楼全景楼王，销售均价12000元/，23#、22#楼34层高层，销售均价8500元/，17#、18#楼11层小高层，销售均价10000元/左右，按揭99折优惠，一次性97折优惠。2012年9月已入网登记监测数据项目累积成交信息总套数剩余套数已售套数已售总面积成交比例232171932948803.7614.17%备注：以上数据来源于西安住房保障和房屋管理局，仅供参考，最终数据以具体实际销售面积及套数为准。5) 紫薇曲江意境紫薇曲江意境，位于芙蓉东路与寒窑路交汇处东北侧，处于大曲江的核心区，距南湖直线距离不足1公里，寒窑遗址公园400米

35、，地理位置优越，交通便利。项目占地137.1亩，地上总建筑面积约33万平米，由16栋1832层的宽景高层组成。 项目基础信息开发商西安紫薇投资发展有限公司项目地址曲江池遗址公园东侧，芙蓉东路与寒窑路交汇处东北侧销售地址曲江芙蓉东路（寒窑遗址公园东400米）占地面积91333总建面积330000容积率3.6绿化率45%总户数2500面积区间40-220销售均价7500元/交房时间2013年 项目销售动态n 项目分两期开发销售，一期剩余房源为11#楼2梯3户，32层，13#楼2梯3户，24层及8#楼剩余部分房源；n 项目按揭95折优惠，一次性92折优惠，现场缴纳10万元定金，可享受额外99折优惠；

36、n 项目2009年开始蓄客，2011年7月开盘，现已销售80%，每日平均上客量5组左右；2012年9月已入网登记监测数据项目累积成交信息总套数剩余套数已售套数已售总面积成交比例128270455372443.4643.14%备注：以上数据来源于西安住房保障和房屋管理局，仅供参考，最终数据以具体实际销售面积及套数为准。6. 曲江房地产市场发展总结 全国一线品牌开发商集中进入曲江，加速曲江新区建设发展，稳固曲江“富人区”形象； 受国家调控“限购”政策制约，降低了整个市场的上课率，导致产品库存加大，销售周期拉长； 市场在售产品类型丰富，以高层为主，附加部分小高层、花园洋房等； 市场销售均价较前期有较

37、大幅度的下降。三、 中铁国际城区域及项目分析1. 区位分析殡仪馆中国铁建国际城项目位于曲江大道与南三环交汇处东北角，周边交通便利，属于中端住宅产品的集中地，但因靠近三环，将会受到噪音及灰尘影响。项目周边品牌地产项目较多，市场竞争较为激烈。 离项目不到1公里为殡仪馆，并且无明显搬迁迹象，对置业者心理上产生阴影，整体上降低了项目形象。2. 区域配套现状周边配套：学校：曲江一小、曲江一中、西安理工大学等；医院：曲江医院、西安交通大学第一附属医院、解放军323医院、武警医院、中铁一局中心医院；商业：大唐不夜城、大唐新乐汇、大唐通易坊、大雁塔北广场商业城、小寨商业中心、大型超市、好又多量贩超市、小寨省军

38、区服务社；餐饮住宿：曲江宾馆、惠宾苑、芳林苑、唐华宾馆、西安曲江生态花园酒店、威斯汀酒店、阅江楼、一品牛扒、小白鲨、御宴宫、芙蓉坊、大唐通易坊和大唐不夜城新乐汇；小区内配套：商务会所、底层商业，双语幼儿园、运动会所。 车位数：车位数：2810个，地上车位410个，地下车位2400个商业：大唐不夜城、大唐新乐汇、大唐通易坊、大雁塔北广场商业城、小寨商业中心、大型超市、好又多量贩超市、小寨省军区服务社； 周边公园：大唐芙蓉园、曲江池遗址公园周边医院：医院：曲江医院、西安交通大学第一附属医院、解放军323医院、武警医院、中铁一局中心医院； 3. 交通环境项目所处区域内交通路网基本现已形成，整体呈现“

39、横纵网状”的结构，周边有公交701(天台八路中段-曲江一中)、801(公交北区停车场-曲江一中)、地铁5号线，将有效方便日后的交通出行。项目从自身条件及外部配套来说，基本较为完善，同时随着日后周边项目的陆续入住，项目周边的商业配套将更加趋于成熟。4.中国铁建国际城基础信息中国铁建国际城地处曲江新区核心居住板块，地铁口岸，占地500余亩，总建筑面积一百万余平米，中国铁建国际城是曲江首家太阳能社区。 项目基础信息开发商中铁二十一局集团德盛和置业有限公司项目地址曲江一中东约500米（曲江大道与南三环交汇处东北角）销售地址临时接待中心：万达广场（李家村店）、卜蜂莲花（唐延路店）立丰国际（东二环）九层红

40、叶影城、大雁塔北广场（3皇3家）占地面积400352总建面积2000000容积率3.5绿化率40%总户数2469户面积区间88-300销售均价7500元/交房时间2014年7月 项目销售动态n 一期18栋楼，现阶段推出5、6、12号楼，5号楼总高9层，2梯2户设计，6号楼总高18层2梯2户设计，12号楼总高33层2梯4户设计，均价高层7500元/平米，小高层8500元/平米，优惠按揭3个点，一次性4个点。5.中铁国际城项目SWOT分析优势： 国企品牌，开发实力强，信任度高； 社区规模大，业态丰富，能满足多种置业需求； 入市销售价格较低，市场接受度较高；劣势： 项目前期为降低库存，低价销售，降低

41、项目区域整体形象； 所处地段为三环与曲江大道交汇处，周边环境较差； 殡仪馆离项目不到1公里，易于使置业者产生阴影机会： 曲江二期大的规划，必定会带来一股大的购房潮，对于项目销售有一定的利好； 周边项目的陆续入住，可以带动人气氛围，促进周边配套更加完善；威胁： 国家调控“限购令”将诸多曲江置业者拒之门外，使得市场整体上课率较低； 受国家政策调控及置业者日趋成熟影响，整个西安房地产市场成交量均有所下滑，市场大环境较差； 周边品牌房企项目云集，市场竞争压力大。四、市场总结项目名称项目地址开发商销售均价去化速度华著中城西安市曲江新区曲江大道与雁曲五路交汇西安汉华房地产开发有限公司10000元/项目处于前期资讯龙湖紫都城西安市曲江大道中段龙湖地产8000元/已售80%中冶一曲江山曲江大道以东西安中冶建研置业有限公司7800元/已售35%中海紫御华府曲江芙蓉东路与唐城墙遗址公园交汇处中海鼎业（西安）房地产有限公司8500元/已售400余套紫薇曲江意境芙蓉东路与寒窑路交汇处东北侧西安紫薇投资发展有限公司7500元/已售72443.46针对项目的具体情况，我司主要对曲江大道沿线5个项目做了重点市场调研，市场销售均价7500-8500元/，成交均价7200-8000元/，整体市场去化速度较慢，来客量较低，建议项目日后的销售均价为7200元/。 陕西睿翼房地产顾问有限公司 二零一二年十月二十日