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1、银川房地产市场调研报告 目 录一、背景分析2（一）银川简介2（二）居民收入3（三）房地产投资3（四）城市规划5二、房地产市场分析7（一）土地市场7（二）商品房市场9（三）住宅市场11（四）写字间市场12三、区域分析12（一）西夏区12（二）金凤区13（三）兴庆区14四、总结及建议15银川房地产市场调研报告从2008年下半年以来，面对全国楼市的一片低迷，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经取代广州、深圳、北京等一线城市成为房价上涨的领头羊。与全国其他城市房价暴涨暴跌相比, 位于西北内陆城市的银川,多年来房价始终发展平稳，但从2008年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅
2、分别为139、136、114、106、101、88、8.7、7.3、6.7、5.9、5.7已连续11个月位居全国之首。2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。虽然涨幅渐缓，但涨幅位居全国前列却是不争的事实，从中也可以看出银川房地产价格自2007年以来的上涨趋势，迹象表明，银川已逐渐填补了原有的价格洼地，银川房价已迎头赶上。如今，在银川的兴庆区与金凤区，原本每平米20003000元的地段，目前的在售楼盘无一例外价格达到4000元/以上，处于市中心的新建楼盘更是达到60007000元/，甚至更高。西夏区的房价也达到3000元左右。银川市民提起房价，无一例外表现出对涨价的无奈，对
3、于房价上涨的原因也是众说纷纭。笔者利用一周的时间，对银川房地产市场进行实地调研与分析，以期能深入了解银川房价现状并对未来房价走势提供借鉴。一、背景分析（一）银川简介银川是宁夏回族自治区的省会，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区 、永宁县、贺兰县、灵武市，总面积9527平方公里，城市面积110.77平方公里。全市总人口165.43万人，其中：市区102.49万人，回族人口43.33万人，占总人口26.2%。银川市位于西北宁夏平原北部，处于“呼-包银-兰-青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城市，在国家“十五”
4、西部总体规划中，确定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。银川是全国历史文化名城，曾是西夏国都。厚重的农耕文化、粗犷的边塞文化、古老的黄河文化、神秘的西夏文化、丝路文化、鲜明的伊斯兰文化在这里交融汇集，形成了“塞上湖城、回族之乡、西夏古都”三大城市特色。（二）居民收入单位：元20042008年人均可支配收入及消费性支出图表 银川人均可支配收入与人均消费性支出逐年增加，2008年虽然面对全球性的经济衰退，但经济危机对银川这个内陆城市影响不大。预计随着经济增长，人均收入还将增加。2007年以前银川人均消费性支出占人均可支配收入的比重始终在82%以上，从2007年开始比重下降到80%以内。2004
5、年2009年上半年房地产投资图单位：亿元（三）房地产投资1、房地产投资总体状况2008年房地产开发投资78.60亿元，比上年增长25.3，其中住宅开发投资56.93亿元，增长28.5；空置面积288.43万平方米，增长7.6；城镇居民人均住房建筑面积为28.77平方米，比上年增加1.72平方米，增长6.4。2009年上半年，完成房地产开发投资30.85亿元，同比增长22.8%。对于房地产投资来说，下半年相对上半年受季节影响因素较小，金九银十更是房产销售的黄金季节，所以预计2009年全年房地产开发投资将高于2008年，从而继续保持投资增长的状态。商品房销售价格平稳增长、增幅回落，比去年同期回落了
6、8.28个百分点。健康稳定发展的房地产业成为金融危机下拉动经济增长的重要力量。2、银川市以外人员在银川购房状况2007-2009年6月外地人员在银川购房状况2007年2008年2009年（1-6月）购买面积（万）139.0712063.22占总销售的比重55.12%57%61.12%外地人已成为银川购房的主导力量，购房比重呈逐年上升趋势。通过实地调研发现，兴庆区和金凤区各楼盘外地人购买均在50%以上，部分楼盘甚至超过70%。主要原因有以下三点：1）和周边城市相比，银川环境优美、气候宜人、水资源丰富，最适宜居住。且随着城市的规划发展，各项配套设施相对先进，投资环境越来越好，吸引投资者；2）银川市
7、周边各市县及与银川相邻的陕西、内蒙等地矿产资源丰富，形成了大批高收入人群，他们需要投资消费；3）银川本地居民相对收入不高，且消费性支出所占比重较大，所以与周边人群相比，购买力相对有限。（四）城市规划居住用地 商业金融用地 工业用地 行政办公用地 从规划图中可以看出，银川市居住用地、商业用地及行政办公用地主要规划集中在兴庆区和金凤区，西夏区主要规划为工业用地及教育科研用地。银川的城市规划分为近期和远期。近期为2007年至2010年，远期为2011年至2020年。规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部
8、区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。具体规划要求如下：1、主要公共服务设施用地行政办公用地：规划在金凤区北部集中建设行政办公中心，同时在兴庆区、金凤区、西夏区和银川经济技术开发区适当调整和增加行政办公用地。商业金融用地：规划2个市级商业中心，包括位于兴庆区的传统商业中心，以及结合城市中心区、在北京中路与亲水大街交叉路口周边地区增设的新市级商业中心，同时还规划3个区级商业中心。文化娱乐用地：结合位于金凤区北部的行政办公中心，规划城市文化中心，包括自治区博物馆、图书馆、科技馆、大剧院和银川文化艺术中心等大型文化
9、设施。体育用地：规划共有4处体育中心。医疗卫生用地：优化配置卫生资源，规划至2020年，实现每万人拥有病床数70张，医生50人。居住用地布局：此次规划强调面向不同收入阶层，建立完备的住房供应保障体系，以发展适应广大市民需要的住房为主，重点解决好中低收入家庭的住房，提高廉租房的供应比例，增加中低档商品住房的供给，控制高档商品住房的发展。实现人均住房建筑面积的小康水平，2010年达到人均住房建筑面积30平方米，改善住房设施，推进节能省地型住宅和生态住宅建设。2、环境质量达到国家二级标准在创建国家环境保护模范城市的基础上，进一步提高环境质量。城市空气污染指数二级及好于二级的天数达到311天，城市大气
10、环境质量达到国家二级标准，交通干线噪声平均值控制在70分贝以下，工业固体废物综合利用率达85%以上，危险废物集中处置率达100%，生活垃圾无害化处理率达80%以上，单位GDP污染物排放量持续减少达到国家要求。3、人均绿地面积12.5平方米绿地系统规划至2020年，中心城绿地率、绿化覆盖率分别达39.5%和45%，人均公园绿地面积达12.5平方米。4、建机场增加航线对银川河东机场进行扩建，并扩充航线。开辟未通省会城市、国家重点旅游城市的航线；增加现有航线航班密度，逐步开通宁夏至日本、韩国、中东、中亚等地区的航线，远期应重点强化与附近枢纽机场的联系，使银川成为面向中东、中亚地区的区域性航空货运中枢
11、。铁路规划为：重点建设太中铁路和包兰铁路的联络线太中银铁路，建设包兰铁路复线，在宁东地区对大古铁路进行扩能改造，同时规划建设2条地方铁路和7条铁路专用线。公交规划为：在中心城市规划建设3条大运量干线公交线路，分别位于北京路、贺兰山路和长城路上。同时结合主要旅游景点规划公交专用线。5、总供水量每日62万立方米给水工程规划至2020年，中心城的总供水量为每日62万立方米，规划逐步关闭第一、四水厂及宁化水厂、新建第七水厂、第八水厂和黄河水厂，扩建第五水厂。排水工程规划至2020年，中心城的污水总量为每日57.6万立方米，规划6座污水处理厂，包括扩建第二、第三、第四污水处理厂，新建第六污水处理厂。 6
12、、供热工程规划中心城主要由银川热电厂、西夏热电厂、贺兰热电厂联网运行的大型城市集中供热管网系统作为城市集中供热管网的主要热源，同时由哈纳斯天然气热电厂集中供热系统作为补充。二、房地产市场分析（一）土地市场1、土地供应情况详见：附件12008年银川国有土地挂牌成交信息（住宅及商服）附件22009年截至8月银川国有土地挂牌成交信息（住宅及商服）2008年，银川市土地储备中心共发出10次土地拍卖公告，累计挂牌土地83宗，其中住宅及商服累计挂牌58宗，面积为419.34万。共成交住宅及商服土地40宗，成交面积236.99万。2009年截至8月份，共发出4次土地拍卖公告，累计挂牌土地44宗，其中住宅及商
13、服累计挂牌土地18宗，面积为184.9万。共成交住宅及商服土地11宗，成交面积94.91万。2、土地成交分析2008-2009年8月，成交的住宅及商服土地中，以住宅及商服混合用地居多，纯商业服务土地较少，成交的商业用地大多集中在金凤区。其中政府在2008051号2008058号连续推出金凤区商服用地，成交最大面积为2008054号土地，成交面积1.19万。所有成交的商服土地面积相对较小，且容积率最大仅为2.5，所以银川市仍将缺少商业大盘。从净地成交价格中我们可以看出从2008年到2009年楼面价格正发生变化。2008年兴庆区北部海宝公园附近住宅地块楼面地价在1000元/以下，而2009年，相同
14、区域楼面地价已达到1300元/左右。2008年金凤区住宅地块最高楼面地价不到800元/，2009年，即使目前房价相对较低的金凤西北部楼盘楼面地价也在1000元以上。其中位于金凤区中部的2009004号地块，成交单价达到5743元/，创银川市新高，楼面也价格达到了1367元/。商业地块方面，2008年银川土地储备中心推出了金凤区广场东街东侧多个商业地块，并多数成交，成交楼面价最高为2008055号地块，成交单价为2250元/，楼面价为1026元/，而2009年成交的2009008号地块成交单价达到3145元/，楼面价格已达到1260元/。兴庆区中心的地块无论住宅还是商服，由于地理位置优越，所以土
15、地价格最高。如2008012号地块，地处解放西街附近，需自行拆迁，成交单价为4170.13元/，楼面价格为2085.07元/在挂牌交易的土地中，虽然拆迁成本存在诸多不确定性，但仍有许多需竞得人承担拆迁成本的土地成交，这些土地大多处于市中心，地理位置优越。3、重点地块编号土地位置土地面积（）土地用途容积率 （最大）供地状况土地年限（年）提交廉租房面积（）挂牌起始价（万元）成交总价（万元）成交单价（元/）楼面价（元/）竞得人备注2009 04金凤区宁安西巷东侧、规划路南侧6677.21城镇住宅、商服4.2净地70/40841153538355743.42 1367.48 宁夏恒兴房地产开发有限公司
16、2009 08金凤区规划路南侧、新区二号路西侧11716.92商服2.5净地40263636863145.88 1258.35 宁夏韦司德房地产开发有限公司2008 12兴庆区解放西街北侧、健康巷东侧5532.2商服用地2现状40230723074170.13 2085.07 宁夏银基房地产开发有限责任公司需拆迁2008 55金凤区规划路南侧8827.17商服2.2净地401986.119862250.01 1022.73 银川颐安建设集团有限公司资料来源：银川市土地储备中心（二）商品房市场1、房地产新增供应量分析2007年2009年6月商品房新增供应量（批准预售）月份2007年2008年20
17、09年新增面积（万）其中：新增面积（万）其中：新增面积（万）其中：住宅面积（万）住宅套数（套）住宅面积（万）住宅套数（套）住宅面积（万）住宅套数（套）1月39.3634.28253228.6926.86299410.917.938402月11.229.777223.672.672563.522.562713月14.4313.8510044.152.8327638.553041604月19.7514.55125116.399.9187835.0524.0324285月5.274.4738520.3513.65128636.0532.4930926月5.84.6345340.8234.963015
18、31.8629.1325567月18.412.39110951.545.6420748月36.930.88290316.7710.2229739月49.344.95409727.7725.27160710月14.7313.08120122.9321.84227111月33.9230.44286539.5916.6161412月18.1616.3153418.7514.071029合计267.24229.5920056291.38224.5220273155.94126.1413347资料来源：银川市房产信息网从表中可以看出，2008年商品房新增供应量较2007年增加24.14万平米，2009年
19、1-6月份新增供应量已达到155.94万平米，随着下半年房产旺季的到来，预计新增面积将超过2008年。新增供应量不断增加，其主要原因如下：1）虽然面临全国性房地产市场的不景气，但开发商对银川房地产市场不失信心，随着国家利好政策的不断出台，银川房博会的召开，政策的引导以及政府的积极扶持，对房地产市场起到了强有力的提振作用，增强了开发企业的信心；2）诸多开发企业看好银川的发展潜力和投资环境，它们和本地的开发商一起纷纷抢占银川房地产市场。如上海绿地、中房、北京京能等上市公司。表中还体现出，新增供应量在2007年、2008年存在明显的减少，如2007年的5月、6月，2008年的3月。但到了2009年，
20、这种大幅度的波动似乎要不存在了（2月份为农历正月，可以忽略）。在国家没有出台新的限制条件前提下，随着下半年销售旺季的到来，预计新增商品房供应将继续保持攀升势头，将最终超过2008年，达到新高。20072009年上半年，新增商品房中住宅所占比重分别为85.9%、77.1%、80.9%，可以看出虽然住宅依旧是主流，但也有越来越多的非住宅产品进入市场。2、房地产成交供应量分析20082009年各月房地产成交情况表月份2008年2009年成交套数（套）成交面积 （万平米）成交金额 （万元）成交套数（套）成交面积 （万平米）成交金额 （万元）1月166620.1953395.7459610.491892
21、42月3月174020.3350901.08134915.7941829.44月145416.447828.04148719.450314.65月145916.3338401.24158020.0147189.96月149716.2341734.74151017.8580407月191423.1656610.698月174027.8662070.779月156917.6242743.5410月147415.3837595.8511月98712.4828925.9512月109712.9134798.8合计16597198.89495006.44652283.49216297.9资料来源：银川市
22、房产信息网新增供应量与成交量之间的差距就是空置面积增加的原因，通过对比可以看出（2月份为农历正月，缺乏数据支持），2008年新增供应量与成交供应量相差92.49万平方米。2009年仅上半年即相差72.45万平方米，这其中虽然可能存在开发商已取得预售许可证，但并未全部投入市场的情况，但不可否认的是房产市场表面火爆的背后是空置面积在不断增加，预计2009年全年产生的空置面积将大幅超过2008年。3、房地产均价逐年上涨从表中可得出2008年全年银川房地产均价为2488.85元/，到了2009年上半年成交均价上涨为2590.7元/，涨幅4.1%。通过实地调研发现，银川市内房价涨幅远高于此，城边及周边地
23、区房价涨幅相对较缓。（三）住宅市场1、2007-2009年新增住宅的平均面积却逐年减少。2007-2009年6月新增住宅平均面积2007年2008年2009年（1-6月）新增住宅平均面积户114.47110.7594.51其原因主要是以下两点：1）国家的对于新建住宅的70/90要求，导致90平米以下户型增多；2）100平米以下户型总投资相对较少，资金压力相对较小，可以为更多人所接受；3）越来越多的精装小户型产品进入市场，吸引投资者。2、住宅成交情况20082009年各月住宅成交情况表月份2008年2009年成交套数（套）成交面积 （万平米）成交金额 （万元）成交套数（套）成交面积 （万平米）成
24、交金额 （万元）1月126413.9632374.914645.0311935.242月3月154317.0540098.4123213.88333354月126414.0132299.94131216.336434.915月125313.7330504.56133114.434448.956月129513.9432101.21128913.5835876.887月170718.6644357.218月159718.750966.179月115213.4533226.7810月114512.8928819.3911月8619.2721729.5712月8919.6923615.02合计1397
25、2155.35370093.16562863.19152030.98资料来源：银川市房产信息网2008年住宅新增供应量与成交量的面积差额为74.24万平方米，2009年上半年面积差额为62.95万平方米。同时住宅均价同样也在上涨，2008年为2382.3元/，2009年上半年均价为2405.93元/，涨幅为1%左右。（四）写字间市场写字间市场成交量情况2008-2009年写字间成交量情况月份2008年2009年成交套数（套）成交面积 （万平米）成交金额 （万元）成交套数（套）成交面积 （万平米）成交金额 （万元）1月72.135503.9162.052661.182月3月111.02650.7
26、8140.491728.084月20.07638.01510.812860.865月210.39954.58462.463806.56月20.16550.8190.75394.677月121.351892.28月160.532012.29月40.21485.2210月320.562033.1211月151.122827.912月180.512100.66合计1408.0519649.381366.5611451.29资料来源：银川市房产信息网2009年上半年写字间成交量已达到6.56万平方米，下半年随着中房富力城、绿地领地相继开盘，估计全年成交量将超过2008年。目前市场上现房写字间仅有银川国
27、际贸易中心一处，而金凤区目前还没有，预计未来写字间市场产品会大幅增加。三、区域分析（一）西夏区区域功能分布明显，各大学校位于北侧，工厂厂区居于南侧。区内总体开发程度低于兴庆区和金凤区，居住、娱乐配套相对不足，所以楼盘价位相对较低，总体均价低于3000元。产生购买行为的主要是当地居民或各厂区职工，为改善居住条件或是针对学区而购买。虽然开发程度较低，但由于有学区作为依托，对价格的提升会有推助作用，但由于周边人群购买力相对有限，所以预计未来价格上涨幅度不会太大，短时间内均价不会超过3500元。区内南北两侧居住环境相对较好，会有后续新盘开发。西夏区代表楼盘有西夏小区、宽庭花园、燕葆花园花半里等项目。（
28、二）金凤区金凤区内楼盘价格变化较大，呈现由西向东、有四周向中心价格逐渐升高的趋势。满城大街以西的西部区域价格相对较低，目前均价在4000元以下，且销售状况较好，考察的楼盘如紫馨苑、颐海苑、翠盈嘉园、天龙苑等销售率无一例外均达到85%以上，有的甚至还没有开盘，还处在预订阶段已销售超过50%，如瑞景家园。各楼盘在营销方面基本不需要过多的营销手段，沿街树立一个楼盘指引牌即可。项目开盘价格均较低，开盘价格为3000元/左右。每套房源总房款在30万元以下，可以为当地人所接受，且地处银川新城区。购买人群为本地人和外地人各占50%左右。目前区域内有许多在建楼盘，预计未来价格还将上涨。森林公园内的楼盘由于所处
29、环境较好，规划先进，档次较高，销售状况较好，代表楼盘有臻君豪庭与美林湾，其高层起价在5000元/，洋房起价在6600元/，而且正在酝酿涨价。别墅价格达到8000元/以上。以臻君豪庭项目为例，高层销售率达到80%以上，洋房销售量在三分之一左右。这一区域的楼盘因价位较高，所以购买人群多为外地人。森林公园东北角将开发水上购物中心，届时商业配套将进一步完善，区域价值将近一步提升。亲水大街以东，上海西路以北的地区为金凤北部居住区，区域内楼盘多为住宅，如正丰香格里、鸣翠春天等，楼盘均价在4500元/左右。实地考察来看，在售项目销售率均达到85%以上，部分楼盘已经售罄，开始销售临街商铺。金凤区北部写字间及精
30、装公寓目前仅有尚贤公寓一个项目，起价为4698元/,由于还未取得预售许可证，不能公开销售，处于预定阶段，共264套房源，已预订超过100套。北部地区因临近人民广场，区位的优势促使各楼盘价格较开盘时每平米至少上涨500元。北部地区已被政府规划为行政办公及居住区，目前已有楼盘正在新建，预计价格还将上涨。长城中路以南地区为金凤南部居住区，代表楼盘有东方尚都、紫檀水景、花样年华等。南部区域因地处银川南进规划范围内，且项目邻近宝湖公园，所以楼盘价格也在上涨，目前均价在4500元/。各楼盘销售状况较好，销售最好的楼盘是东方尚都，仅余几套房源，销售相对较差的花样年华项目，销售率也已超过70%。目前在建的项目
31、有建发宝湖湾、东方尚都3期等，预计销售价格将上涨到均价5000元/左右。上海西路以南，黄河东路以北，亲水大街以东的金凤区中心区域项目与森林公园楼盘价格相当，同为金凤区价格最高区域。在售楼盘仅有紫荆花商务中心与绿地领海两个商住项目。两个项目价格相差不大，均达到了6400元/左右。虽然价格在金凤区精装公寓、写字间中最高，但较兴庆区中心地块，价格还有差距。目前广场东路部分商服地块已经成交，金融街项目也正在开发建设。预计随着新城区的不断开发，城市配套的不断完善，金凤区将成为新的城市中心区，届时房产价格也将达到新高。区域中住宅多为2005年以前销售项目，如民生城市花园，蓝山名邸等，目前2004年开发的住
32、宅，二手房价格已达到4500元/左右，较年初每平米价格上涨300元左右。（三）兴庆区兴庆区北部住宅与森林公园住宅共同代表了银川市住宅最高价，兴庆区中部的写字间则代表了银川写字间的最高价。兴庆北地区依托北塔湖自然环境以及银川二中、二十中等学区环境，显示了独特的区位价值，多层住宅及精装公寓均价在60007000元/，代表楼盘有凯威观湖壹号、东方盛世等。项目普遍销售状况较好，东方盛世仅开盘两天销售率已达到75%左右。凯威观湖壹号目前销售率达到90%以上。凯威观湖壹号计划于年底推出18套别墅，价格预计达到12000元/，将创银川住宅新高。兴庆区中部精装公寓有中房富力城、建发东方国际公寓、尚东国际等项目
33、，建发东方国际公寓销售均价达到6000元/以上，尚东国际预计价格在60007000元/左右，价格最高为中房富力城，均价达到7000元/以上。兴庆中部的写字间价格预计将创银川写字间新高，其中银川国际贸易中心为6700元/起价，而正在建设中的建发现代城，预计价格将达到900013000元/左右，将创银川写字间新高。兴庆区南部楼盘相对中部、北部价格不高，项目主要依托新一中、新华商圈等居住生活配套。住宅均价在4500元/左右，代表楼盘有塞上骄子、光耀上城等。精装公寓、写字间起价为5500元/左右，代表楼盘有金茂大厦、名人国际公寓等。（详见附件3银川市部分在售房源信息表）四、总结及建议通过对银川房地产市
34、场一周的实地调研，能充分感受到银川房价一路攀升，领跑全国的事实。市区内所有被调研的楼盘，无一例外销售喜人，所有拿到预售许可的在售楼盘销售率至少达到70%以上，有的刚开盘几个月，已基本实现售罄，这是以前在其他城市所没有见到的现象。单从表象看，银川房地产市场前景似乎一片大好，但从项目投资角度来看，需关注以下几个问题：1、空置率逐年增加。虽然销售市场火爆，但不可忽视的是空置面积逐年上升，这其中有开发商夸大销售结果的因素，说明还有部分新增产品并未被市场消化。价格变化受市场供求调节，所以在关注价格的同时应关注空置率。2、需将项目开发周期与市场购买需求相结合。一个新项目从拿地到实现销售从开发角度考虑至少需
35、要一年半到两年的时间，这还需要政府有很强的拆迁力度。目前市场销售火爆，并不能表示两年后销售火爆的前景会依然持续，须进一步分析市场供应量以及市场潜在需求量。同时20082009年增加了挂牌成交了330多万平米新增土地，将产生超过800万平米的新增商品房，这些产品都将在一至两年内投入市场。3、需将市场需求量与购买力相结合。就本地人群来说，因收入不高，且消费水平相对不低，所以积蓄不多，购买力相对有限，大部分房源被外地人群购买。目前外地人群购买力呈逐年上升趋势，目前已超过总购买量的60%。外地人群的购买力不会始终上升，会有临界点。这些需要进一步分析，且存在变数。4、需分析不同产品的市场前景。需对现有各
36、类型产品市场供应量及需求量进行分析，根据未来不同产品市场供应趋势，寻找自身产品的市场切入点。5、需充分分析容积率、建筑密度、土地价格等经济技术指标，力求利润最大化。多层及小高层容积率一般在3以下，高层容积率在3.5以上。在土地面积、建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多。当楼体高度达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单位成本将由下降而转为上升，所以需要充分考虑容积率、建筑密度、楼面价格之间的关系，寻求最佳容积率，达到利润最大化。相对于住宅用地，商业用地对容积率更为敏感，因为商业地块需要区位条件优越，大多在市中心繁华地段，土地成本相对更高，所以在诸多既定条件下充分考虑容积率，合理规划，创造卖点，以实现利润最大化，尤为关键。
