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1、不动产登记实务,目录/Contents,01,不动产登记概述,不动产登记概述,不动产登记的概念,不动产登记的原则,不动产登记概述,第2条：本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。,不动产登记的概念,不动产登记的概念,由谁进行登记,登记什么,第6条,部门,国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。,不动产登记的概念,第11条,人,不动
2、产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。,重要变化：登记机构是部门，不再是人民政府。,不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等,不动产自然状况,登记内容,不动产登记的概念,不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况,权利信息,如预告登记、查封登记等,不动产权利限制,如异议、补证或换证等,提示的事项,保护权益严格管理方便群众,工作原则,法律原则,统一登记原则合法登记原则申请登记原则,不动产登记的原则,属地登记原则稳定连续原则,02,不动产登记程序,申请,依申请的程序,不动产登记程序,受理
3、,审核,登簿,嘱托,依嘱托的程序,受理,登簿,决定,依职权的程序,审核,登簿,依申请的程序,申请,受理,登簿缮证,登记审核,依嘱托的程序,不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。,注,03,不动产登记类型,不动产登记的权利类型,权 利 的 取 得,建设用地使用权,宅基地使用权,海域使用权,地役权,集体土地所有权,房屋等建筑物、构筑物所有权,森林、林木所有权,耕地、林地、草地等土地承包经营权,抵押权,法律规定需要登记的其他不动产权利,权利的取得,首次登记,变更登记,转移登记,更正登记,不动产登记类型,权利的负担或限制,注销登记,预告登记,异议登记,查封登记,不动产登
4、记的申请类型,权 利 的 取 得,申请类型,不动产登记类型,首次登记,概念,不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。,未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型的登记，但法律法规另有规定的除外。,细则规定,市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。,不动产登记类型,集体土地所有权首次登记,土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；土地分别属于村内两个以上农民集体所
5、有的，由村内各集体经济组织申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织申请。,申请人,不动产登记类型,集体土地所有权首次登记,土地权属来源材料；不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；其他必要材料。,收件材料,不动产登记类型,国有建设用地使用权首次登记,土地权属来源材料；权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；其他必要材料。,收件材料,不动产登记类型,国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记,土地权属证书或者土地权属来源材料；建设工程符合规划的材料；房屋已经竣工的材料；房地产调查或者测绘报告；相
6、关税费缴纳凭证;其他必要材料。,收件材料,不动产登记类型,宅基地使用权及房屋所有权首次登记,申请人身份证和户口簿;有批准权的人民政府批准用地的文件或者其他权属来源材料；房屋符合规划或者建设的相关材料；权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址坐标等有关不动产界址、面积等的材料；其他必要材料。,收件材料,不动产登记类型,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记,依法取得集体建设用地使用权可以单独申请集体建设用地使用权登记。依法使用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。,适用场景,不动产登记类型,集体建设用地使用权及
7、建筑物、构筑物所有权首次登记,有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；建设工程符合规划的材料；权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等的材料；建设工程已竣工的材料；其他必要材料。,收件材料,集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。,不动产登记类型,土地承包经营权首次登记,依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土地承包经营权的首次登记。,适用场景,以家庭承包方式取得的土地承包经营权的首次登记，由发包方持土地承包经营合同等材料申请。以招标、拍卖、公
8、开协商等方式承包农村土地的，由承包方持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。,收件材料,不动产登记类型,海域使用权首次登记,依法使用海域，以及在海域上建造建筑物、构筑物的，应当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。依法取得海域使用权，尚未建造建筑物、构筑物的，可以单独申请海域使用权登记。,适用场景,不动产登记类型,海域使用权首次登记,项目用海批准文件或者海域使用权出让合同；宗海图以及界址坐标等权籍调查材料；海域使用金或者减免证明；法律、行政法规规定的其他必要材料。,收件材料,不动产登记类型,地役权首次登记,因用水、排水、通行利用他人不动产的；因铺设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃
9、气管线等利用他人不动产的；因架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产的；因采光、通风、保持视野等限制他人不动产利用的；其他为提高自己不动产效益，按照约定利用他人不动产的情形。,适用场景,不动产登记类型,需役地和供役地的不动产权属证书;宗地图以及界址坐标等权籍调查材料；地役权合同；法律、行政法规规定的其他必要材料。,收件材料,地役权首次登记,不动产登记类型,不动产权属证书抵押合同与主债权合同法律、行政法规规定的其他必要材料。,收件材料,抵押权首次登记,不动产登记类型,变更登记,概念,指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状
10、况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记。,不动产登记类型,变更登记,适用场景,权利人的姓名、名称、身份证或者户口簿等类型、身份证或者户口簿等号码发生变更的；不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法等发生变化的；共有性质发生变更的；法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。,不动产登记类型,不动产权属证书；集
11、体土地所有权变更的材料；其他必要材料。,收件材料,集体土地所有权变更登记,不动产登记类型,不动产权属证书；发生变更的证明材料；其他必要材料。,收件材料,国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记,申请国有建设用地使用权变更登记，涉及国有建设用地使用权用途变更、面积变化等依据法律、行政法规需要批准的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件、土地出让补充协议依法需要补交土地出让价款、税费等的，当事人还应当提交相关的缴纳凭证。,不动产登记类型,不动产权属证书；集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更的材料；其他必要材料。,收件材料,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记,不动产登
12、记类型,土地承包经营权变更登记,发包方、承包方的姓名或者名称等事项发生变化的；以家庭承包方式承包的家庭成员发生变化的；承包土地的坐落、名称、面积发生变化的；承包期限依法变更的；承包期限届满，土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包的；退耕还林、退耕还湖、退耕还草导致土地用途改变的；森林、林木的种类等发生变化的；法律、行政法规规定的其他情形。,适用场景,不动产登记类型,原不动产权属证书；其他证明发生变更事实的材料。,收件材料,土地承包经营权变更登记,不动产登记类型,海域使用权变更登记,海域使用权人姓名或者名称改变的；海域坐落、名称发生变化的；改变海域使用位置、面积或者期限的；海域使用权续期的；共
13、有性质变更的；法律、行政法规规定的其他情形。,适用场景,不动产登记类型,不动产权属证书；海域使用权变更的证明文件等材料申请。,收件材料,海域使用权变更登记,不动产登记类型,地役权变更登记,地役权当事人的姓名或者名称等发生变化；共有性质变更的；需役地或者供役地自然状况发生变化；地役权内容变更的；法律、行政法规规定的其他情形。,适用场景,不动产登记类型,地役权合同；不动产登记证明；变更证明等必要材料。,收件材料,地役权变更登记,不动产登记类型,抵押权变更登记,抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；被担保的主债权种类或者数额变更的；担保范围变更的；债务履行期限变更的；抵押权顺位变更的。,适用场景,不
14、动产登记类型,不动产登记证明；抵押权变更材料。,收件材料,抵押权变更登记,因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。,不动产登记类型,转移登记,概念,指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记。,不动产登记类型,转移登记,适用场景,买卖、互换、赠与不动产的；以不动产作价出资（入股）的；法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；不动产分割、合并导致权利发生转移的；继承、受遗赠导致权利发生转移的；
15、共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。,不动产登记类型,集体土地所有权转移登记,互换、土地调整等,适用场景,不动产权属证书；互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；,收件材料,不动产登记类型,买卖、互换、赠与合同；继承或者受遗赠的材料；分割、合并协议；人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；相关税费缴纳
16、凭证；其他必要材料。,收件材料,国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记,不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。,不动产登记类型,不动产权属证书；集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移的材料；其他必要材料。,收件材料,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记,因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的，申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料，申请不动产转移登记。,不动产登记类型,土地承包经营权转移登记,互换；转让；因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并；导致土地承包经营权转移的其他情
17、形。,适用场景,不动产登记类型,不动产权属证书；互换协议、转让合同；其他必要材料。,收件材料,土地承包经营权采取转让方式流转的，还需要提供发包方同意的证明。,土地承包经营权转移登记,不动产登记类型,海域使用权转移登记,因企业合并、分立或者与他人合资、合作经营、作价入股导致海域使用权转移的；依法转让、赠与、继承、受遗赠海域使用权的；因人民法院、仲裁委员会生效法律文书或者行政机关生效调解书导致海域使用权转移的；法律、行政法规规定的其他情形。,适用场景,不动产登记类型,不动产权属证书；海域使用权转让合同、继承证明、生效法律文书等证明材料；转让批准取得的海域使用权的，应提交原批准用海的海洋行政主管部门
18、批准转让的文件；依法需要补交海域使用金的，应当提交海域使用金缴纳的凭证；法律、行政法规规定的其他必要材料。,收件材料,海域使用权转移登记,不动产登记类型,地役权转移登记,已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移。申请需役地转移登记的，或者需役地分割转让，转让部分涉及已登记的地役权的。,适用场景,不动产登记证明；地役权转移合同；其他必要材料。,收件材料,不动产登记类型,抵押权转移登记,因主债权转让导致抵押权转让的。,适用场景,原不动产登记证明；被担保主债权的转让协议；债权人已经通知债务人的材料；其他必要材料。,收件材料,不动产登记类型,更正登记,概念,当不动产登记簿记载的事项
19、有误或有遗漏时，由不动产权利人和利害关系人申请或不动产登记主管部门依职权更正原登记内容的登记。,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误；不动产登记机构发现登记簿的记载错误，不涉及不动产权利归属和内容的；法律规定的人民法院、仲裁委员会等的生效法律文书确定的不动产权利归属或者权利内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的；,适用场景,不动产登记类型,更正登记,依申请的更正登记；依职权的更正登记；依法律文书的更正登记。,申请类型,不动产登记类型,依申请更正登记,权利人申请更正登记的，应当提交不动产权属证书、不动产登记簿记载错误的证明材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料。利害关系人申请更正登记
20、的，应当提交利害关系的证明、不动产登记簿记载错误的证明材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料。,收件材料,不动产登记类型,注销登记,概念,指因不动产权利消灭而进行的登记。,不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；因不动产被依法没收、征收或者收回的；人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的；法律、行政法规规定的其他情形。,适用场景,不动产登记类型,注销登记,适用场景,不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。,不动产登记类型,集体土地所有权注销登记,不动产权属证书
21、；集体土地所有权消灭的材料；其他必要材料。,收件材料,不动产登记类型,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权注销登记,不动产权属证书；集体建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权消灭的证明材料；其他必要材料。,收件材料,不动产登记类型,土地承包经营权注销登记,承包经营的土地灭失的；承包经营的土地被依法转为建设用地的；承包经营权人丧失承包经营资格或放弃承包经营权的；法律、行政法规规定的其他情形。,适用场景,不动产登记类型,不动产权属证书；证明发生灭失事实的材料；其他必要材料。,收件材料,土地承包经营权注销登记,不动产登记类型,原不动产权属证书；海域使用权消灭的证明材料；法律、行政法规规定的其
22、他必要材料。,收件材料,海域使用权注销登记,因填海造地导致海域灭失的，应当在填海造地工程竣工后，先申请海域使用权注销登记，再申请国有建设用地使用权首次登记。,不动产登记类型,地役权注销登记,地役权利用期限届满；供役地、需役地归于同一人；供役地或者需役地灭失；人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭；依法解除地役权合同；其他导致地役权消灭的事由。,适用场景,不动产登记类型,不动产登记证明；地役权发生消灭的证明；其他必要材料。,收件材料,地役权注销登记,不动产登记类型,预告登记,概念,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。,商
23、品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的；法律、行政法规规定的其他情形。,适用场景,不动产登记类型,预告登记,登记效力,预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。,预告登记注销,预告登记的权利人放弃预告登记的；债权消灭的；法律、行政法规规定的其他情形。,不动产登记类型,异议登记,概念,利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人
24、同意后的补救措施。,利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。,适用场景,不动产登记类型,异议登记,收件材料,证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；其他必要材料。,异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。,登记效力,不动产登记类型,异议登记,异议登记注销,异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；人民法院对异议登记
25、申请人的起诉不予受理的；人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。,异议登记失效后，原申请人就同一事实和理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。,不动产登记类型,查封登记,概念,指不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱托，依照法定程序作出的以限制登记名义人对不动产进行处分为目的的登记。同一不动产物权有两个以上查封通知的，不动产登记机构应当为先送达查封通知的机关办理查封登记，为后送达查封通知的机关办理轮候查封登记。,轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。,不动产登记类型,查封登记,收件材料,人民法院工作人员的工作证；协助执行通知书；
26、其他必要材料。,不动产登记类型,查封登记,已经办理查封登记的不动产，在查封期间，不得办理转移登记或者抵押权登记、地役权登记；查封登记的期限不得超过三年。期限届满可以续，司法机关或者有关行政机关续封时应当重新制作相关法律文书，续封的期限不得超过前款规定的查封期限。,查封登记注销,登记效力,司法机关或者有关行政机关依法将不动产查封解除的，通知不动产登记机构办理解封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。,04,不动产登记信息共享,不动产登记信息共享,登记信息共享,登记信息利用,不动产登记信息共享,各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、
27、市、县四级登记信息的实时共享。,上下联通,地方可以自己开发建设不动产登记信息管理基础平台，预留好接口；也可以依托利用国家统一的不动产登记信息管理基础平台，具体灵活择取。,不动产登记信息共享,登记信息共享,不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。,左右联动,中央编办发【2013】134号规定：“国土资源部、住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门，通过数据交换接口、数据抄送等方式，实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享”
28、。,不动产登记信息共享,登记信息共享,国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。,不动产登记相关信息互通共享,除了原登记部门（住房城乡建设、农业、林业、海洋）的审批、交易等信息需求外，至少上述9个部门的有关不动产登记的信息也应该互通共享，如公安部门的身份证明信息、税务部门的纳税凭证信息等。,不动产登记信息共享,登记信息共享,第27条：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。,不动产登记信息共享,登记信息利用,不动产登记
29、信息共享,适用场景,权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。,登记信息利用,申请,一般程序,不动产登记信息共享,审验,查询或复制,出具查询证明,申请,不接受,登记信息利用,不动产登记信息共享,登记信息利用,查询申请书；查询目的的说
30、明；申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交存在利害关系的材料。,提交材料,权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证或者户口簿等材料、授权委托书。有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。,不动产登记信息共享,登记信息利用,对符合本细则规定的查询申请，不动产登记机构应当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。,查询时限,不动产登记信息共享,登记信息利用,查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。,查询出具证明,知识库地址,内网：http:/10.1.1.143/bbs/forum.php外网：http:/218.94.28.68:15002/bbs/forum.php,讲解完毕 感谢观看,2017,
