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1、研究范围,整体市场,总体市场,历年酒店式公寓产品供求情况,总体市场,历年酒店式公寓产品成交情况分析（占同期商办性质商品房、住宅比例）,总体市场,历年酒店式公寓产品成交价格情况分析（与同期住宅对比）,总体市场,市中心向外扩散无明显特征,（烂尾改建新建）,区域市场,浦东,区域特点,浦东,中高档产品统一经营外籍商务人士,世纪公园,浦东,个案分布,陆家嘴,开盘时间,销售周期短，市场销售情况较为理想。,陆家嘴,浦东,世纪公园,面积分布,面积范围在23-126之间，不同面积段满足不同客层的需要。,陆家嘴,世纪公园,浦东,价格走势,陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高,陆家嘴
2、,世纪公园,浦东,客源,投资客占有绝对比例，本区域适合打造小面积投资型产品。,浦东,投资回报,陆家嘴,世纪公园,浦东,市场展望,浦东,由于浦东的特殊区位和强大的产业支撑，区域市场有充足的客源保障，因此区域酒店式公寓市场的前景良好。,长宁(古北),区域特点,长宁,高品质高租金传统富人区,个案分布,长宁,延安路高架,开盘时间,长宁,区域内以高档住宅为主，从04年开始有酒店式公寓产品,面积分布,长宁,古北区域内以中大面积为主,价格走势,长宁,区域内总体价格走势平稳，酒店式公寓价格比同期住宅价格高10%-15%,客源,长宁,传统富人区，以海外华侨为主要客源,多以自住为主要需求。,投资回报,长宁,市场小
3、结,长宁,区域发展成熟，具有稳定的客源支撑，适合开发酒店式公寓产品。,黄浦,区域特点,地段优势旅游、商务南北分化,黄浦,北黄浦,南黄浦,个案分布,黄浦,开盘时间,集中于2001年-2004年,北黄浦,南黄浦,黄浦,面积分布,小面积户型为主北大南小,北黄浦,南黄浦,黄浦,价格走势,北黄浦：价格领先于住宅类物业。南黄浦：低品质，价格上升慢于住宅。,北黄浦,南黄浦,黄浦,客源,购买客源,租赁客源,黄浦,投资回报,北黄浦（天赐公寓）,南黄浦（赛元大厦）,黄浦,北黄浦：酒店众多，竞争激烈，但需求大，收益率稳中有升。南黄浦：户型面积小，提高了单位租金水平，回报率较高。,投资回报率与银行利率的对比,北黄浦：
4、土地稀缺，难介入。南黄浦：轨道、世博，发展前景良好。,区域小结,黄浦,北区闸北、虹口、杨浦,北区,区域特点,分布特征明显,以办公用途为主,物业档次较低,出租率85%以上,个案分布,北区,开盘时间,开盘时间分散低总价导致销售持续期较短,北区,不夜城,四川路,大连路,面积分布,30-80 1R低总价小面积产品为主,北区,不夜城,四川路,大连路,价格走势,北区,不夜城,四川路,大连路,开盘时间分散低总价导致销售持续期较短,客源,北区,办公替代居住,北区,回报率普遍偏低,投资回报,市场小结,北区,地域属性决定低租金,区域特征明显,起步较晚，发展依托交通,缺乏投资潜力,徐汇区,徐汇,区域特点,豪华高档顶
5、级商圈人文环境外籍人士,徐汇,个案分布,面积分布,徐汇,徐家汇酒店式公寓偏向居家型，2R集中在90-110，3R集中在130-160。衡山路区域的户型面积较大，比较集中在200 左右。,徐家汇,衡山路,开盘时间,徐汇,区域酒店式公寓集中供应在03年、06年。,徐家汇,衡山路,价格走势,徐汇,徐家汇由于地段属性相似，高档公寓集中，价格高，住宅与酒店式公寓价差不大；而衡山路由于其酒店式公寓豪华定位高端，其价格远远高于周边住宅价格。,客源,徐汇,投资可客是主要的购买客源；外籍人士成为区域最主要的租赁客源，并且非常稳定。,购买客源,租赁客源,投资回报,徐汇,徐家汇,衡山路,徐家汇、衡山路区域的酒店式公
6、寓的投资汇报率在 8.5-9.0%之间，较高。,总结,徐汇区的酒店式公寓投资回报较高，中心区域在8.5%-9%之间。依托众多外籍人士，以及成熟繁华的商业氛围，浓厚的人文底蕴，区域未来酒店式公寓整体发展看好。,静安寺,区域特点,二号线海外华人群居户型精简出租率高,静安寺,个案分布,静安寺,面积分布,区域酒店式公寓类型多样，即有40-80小户型，也有140 左右的大户型。,静安寺,开盘时间,区域酒店式公寓集中供应在03年-04年。,静安寺,价格走势,随着05、06年静安四季苑、经典茂名等高档楼盘的推出，住宅价格一度超过了酒店式公寓的价格。,静安寺,客源,镇宁路、静安寺区域的酒店式公寓及高档公寓聚集
7、了很大一部分港台地区人士。一部份小面积酒店公寓也吸纳了一部分高级 白领。,静安寺,投资回报,静安寺,静安寺区域的酒店寺公寓的租金回报，以协和丽豪为代表的集中在67%左右。但具备鲜明特色的国际丽都公馆投资回报率却达到了9.1%。,总结,静安寺附近大部分酒店式公寓投资回报率不高，基本在6%7%之间，只有极少部分特色鲜明的酒店式公寓项目有比较高的回报率，达到9%以上，如“国际丽都公馆”。区域未来普通酒店式公寓市场介入的可行性不大，除非在产品、服务上有突出的特色。,北静安、普陀,区域特点,位于上海传统市中心区域。酒店式公寓较少，分布较为分散。酒店式公寓档次普遍不高。区域整体租售情况理想。,北静安、普陀
8、,个案分布,北静安、普陀,开盘时间,区域内酒店式公寓大多在2002年及2003年开盘。,普陀,北静安,北静安、普陀,面积分布,区域内酒店式公寓主力面积为40-70平米左右。,普陀,北静安,北静安、普陀,价格走势,区域内酒店式公寓价格基本比住宅价格高，并且增长势头相当。,北静安、普陀,客源,区域内投资客比例较大，而实际使用者以国内客源为主。,北静安、普陀,投资回报,北静安,普陀,北静安、普陀,北静安、普陀,市场展望,由于本区域处于上海传统市中心区域，人文底蕴有限，目前酒店式公寓基本无高端客源，但由于交通便捷，地段良好，因此较适合办公性质的SOHO型产品。,成功个案,兆丰帝景苑,基本情况位 置：肇
9、嘉浜路999弄，徐家汇公园对面产 品：1栋25层的高层建筑，112套，56-156 经营方式：统一经营，上海毅德投资顾问有限公司装修配备：43寸等离子彩电、分体式空调、微波炉、1 滚筒式洗衣机、烘干机、电冰箱、宽带等设备提供服务：商务服务、报刊订阅、代购物品、预定机票、叫车服务、机场接送等。配备大型会所，包括中西餐厅、会议室、健身房、游泳池等。,成功要素：白金地段 统一经营硬件配套完善服务,芝大厦（衡山路41号）,基本情况位 置：衡山路41号。产 品：1栋25层的欧式建筑，166套，87-196，最大550。经营方式：统一经营，德国物业管理公司（Kempinski Hotels&Resorts）酒店式管理，1 03年开始带租约销售。装修配备：顶级建材，欧洲进口豪华家具，奢华装饰。提供服务：管家、礼宾、安保服务。,成功要素：高尚地段 统一经营极致奢华,失败个案导致因素,失败个案因素：缺乏经营管理客源定位不明确品质较低地域因素,开发区域推荐,
