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1、物业公司秩序维护部 环境保护部岗位职责 工作标准 管理制度 审批： 初审：王科平 编制：陈伊宁2013年11月25日目录目录1第一部分 秩序维护 环境保护人员岗位职责1一、保安主管岗位职责1二、保安班长岗位职责2三、保安员岗位职责31、门岗32、巡逻岗4四、消防员（保安员兼）岗位职责5五、监控值班员岗位职责5六、保安人员守则6（一）、着装仪表6（二）、行为规范6(三)、日常管理7(四)、罚则7七、保洁员岗位职责7八、绿化工岗位职责8第二部分 秩序维护 环境保护人员工作标准8一、 保安员工作标准9（一） 、固定岗职责9（二） 、工作要求9（三） 、巡逻岗位职责10（四） 、巡逻岗要求10二、 保
2、洁服务工作标准及检查方法11（一） 、保洁室外公共区域工作标准及检查方法11（二） 、 保洁室内公共区域工作标准及检查方法12（三）、保洁地下车库工作标准及检查方法14（四） 、绿化养护工作标准及检查方法14（五）、绿化工病虫害防治规范17（六）、绿化工草坪养护规范18（七）、绿化工乔灌木养护规范19第三部分 物业公司安全 消防 车辆管理制度20一、交接班制度20二、保安员培训制度201、岗前培训202、岗位培训213、培训课程设置21三、警棍使用制度22四、对讲机使用制度23五、监控系统操作制度24六、物品出入登记制度25七、重大事件报告制度25(一)、重大事件报告制度25(二)、紧急事件处
3、理程序261、突发事件处理程序262、斗殴等暴力事件的处理程序273、盗窃等破坏事件的处理程序284、电梯困人处理程序285、发现有人触电的处理29八、消防安全检查制度29九、消防培训制度30十、灭火器管理规定30十一、火灾处理制度31十二、停车管理制度31第一部分 秩序维护 环境保护人员岗位职责 一、保安主管岗位职责保安主管在物业公司经理领导下，全面负责保安的各项管理工作。1、了解和掌握保安队的情况，根据领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。 2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实
4、，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。 3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。 4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。 5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平。 6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。7、完成公司交办的收费等其它工作任务。 二、保安班长岗位职责
5、 保安班长在保安主管的领导下，负责本班日常事务的实施工作。 1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象。 2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品。 3、负责填写值班记录，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况。 4、按照制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。 5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系。 6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安
6、全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报。7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。8、完成公司下达的其他任务。三、保安员岗位职责1、门岗 熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况。 保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；严格遵守上下班时间及值班纪律，认真做好值班记录和交接班记录。 负责做好大宗物品出辖区的管理工作，对企业装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区。 负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。夜间要问清车辆装载的出入货物，查看出入货单，准确填写各类表格、记录。 熟悉保安设施设备的操作规
7、程及报警设施的使用方法。 保持本岗位10米周围无烟头、无杂物。值班室东西放置有序，整洁。负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题。 维护岗位范围内秩序，发现在商铺、或者岗位附近墙面乱画、乱贴广告、路灯不亮、灯箱损坏等有损物业、园区管理的行为，要及时进行规劝和制止。 熟悉园区内基本情况（含周边情况）各种消防设施的性能及使用方法，以及治安保卫工作运行体制，与商户保持适度联系，主动宣传安全、治安、消防要求。2、巡逻岗 严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范。 树立强烈的责任感，全面做好辖区的治安、消防、车辆、收费以及住户求援、报警等
8、工作，确保辖区治安安全，秩序井然。 熟知本人责任区域内住户和企业情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理。 熟悉物业、企业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识。巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序。 白班负责监管厂商客户超范围摆放的货品杂物，督促厂商客户限期搬离；监管园区内商户抛洒垃圾、损坏绿植、商铺私自改造、违规使用大功率电器、明火作业等违规行为；制止市场内张贴小广告行为。监管园区商户抛洒垃圾
9、、损坏绿植、商铺内私自改造、违规使用大功率电器、明火作业等违规行为；制止市场内张贴小广告行为；9） 夜间巡逻人员必须佩带强光手电、对讲机、防身警棍、两人不间断在负责区域内按照规定路线巡逻，发现可疑人员和车辆必须上前盘查。夜间流动巡逻人员，必须听从监控室及各门岗的调度，随时赶赴现场处理可疑状况。四、消防员（保安员兼）岗位职责 1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法。 2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用。 3、园区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得
10、临阵借故逃避。 4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因。5、加强园区内动用明火的控制和管理。五、监控值班员岗位职责 1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向主管报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。 2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修。 3、出现异常情况时，要及时确认、汇报，并做好情况记录。 4、负责设备的日常巡视、情况记录。5、保持
11、机房干净、整洁；做好交接班工作。六、保安人员守则（一）、着装仪表 1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿。2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。（二）、行为规范 1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手。 2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等。 3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天。 4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听
12、收、录音机，不得与无关人员闲聊。 5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位。 6、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；上班期间不得睡觉。7、 对住户、进出人员要有礼有节，热情受理各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记。(三)、日常管理 1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻。 2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记。 3、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定。 4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品，门岗值班室不得会客。(四)、罚则 违犯以上规定记批评一次，二次违
13、犯扣100元，再次违犯扣200元，累计违犯规定四次以上者作辞退处理。 七、保洁员岗位职责 1、遵守公司制定的各类规章制度和员工手册。 2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务。 3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁。 4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧。 5、按照服务内容和服务标准对商业街、企业及生活区进行卫生打扫，使责任区保持良好、清洁卫生环境。 6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等。 7、对园区异常情况及时向保安员或领导汇报。 8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除。9、 妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。八、绿化
14、工岗位职责 1、遵守公司的规章制度和员工手册。 2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证。3、绿化场所及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象。4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼。 5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品。严格使用化肥和农药。 6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝。7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90以上。 8、熟悉园区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木。9、工作中发现园区异常情况及时向保安或领导汇报。 10、随时清检园区纸
15、屑、烟头等废弃物，保持园区整洁。第二部分 秩序维护 环境保护人员工作标准一、 保安员工作标准（一） 、固定岗职责 1、按规定查验出入车主姓名、商铺号，司机姓名、相貌特征、行（驾）驶证号，了解夜间商户车辆常规出入园区的时间等；2、夜间出入车辆问清出入货内容，查看出入货允许单，迅速、准确填写各类表格、记录；3、对于证照齐全夜间出入的车辆不刁难推诿，及时给予放行；4、善于发现、分析、处理各种突发事件，确保车辆安全；5、管控岗位范围内公共设施；6、对有碍公司形象的问题及时反馈。7、维护岗位范围内秩序，驱赶小商小贩占道经营； 8、协助商户处理治安纠纷及相关事宜。（二） 、工作要求 1、监控出入人员及车辆
16、，杜绝发生安全事故；2、监管公共设施，不出现公共设施被损坏现象；3、岗位范围内的有碍公司形象的喷绘、广告牌等无破损。4、岗位管辖范围内不出现交通堵塞情况；5、不丢失一辆车；6、管辖区域内无治安事故发生，积极协助商户处理相关问题；7、岗位周围清洁卫生，照明良好，岗亭内各种设备、设施干净，台面整洁，各种记录、表格完好无缺。（三） 、巡逻岗位职责1、掌握园区内、商铺分布及结构、防盗、消防设备、设施的具体位置，配电房、水泵房、监控等重点防范部位的状况；2、掌握电视监控、对讲、报警、消防等设备、设施的操作规程；3、善于发现、分析、处理各种安全隐患和突发事件，有较强分析、判断、处理各种问题的能力；4、有较
17、强的组织能力，能正确协调处理好本班相关事务；5、严格查验园区内车辆通行证，未办理通行证的外来车辆不得进入园区；6、熟悉园区内停车的基本情况和变化情况。7、熟知商户姓名、商铺号、车况；8、正确填写各种表格、记录；9、监控广告喷绘有无损坏，商户有无乱堆杂物、垃圾在非经营区。（四） 、巡逻岗要求1、园区不出现责任性商铺被盗、被抢案件；2、及时发现和处理火灾隐患，不发生失职性质的火灾事故；3、不因看管不好而损坏一辆车，不出现一起交通事故，不丢失一辆车；4、不出现一起乱停、乱放放车辆情况；5、接到客户报警，须在3分钟内报告上级并赶到现场；6、及时督促商户清理占道货物；7、不发生一起责任性车主投诉事件；8
18、、处理各种违章时文明、礼貌、及时、有效，不允许发生与商户争吵、打架的情况；不出现一起打架斗殴损坏客户财产的事件。 9、各种记录、表格完好无缺。二、 保洁服务工作标准及检查方法（一） 、保洁室外公共区域工作标准及检查方法1、 道路、道沿室外地面无明显泥沙、污垢、积水，每100平方米内烟头、杂物等平均不超过 2 个；每日2次清洁，巡回保洁。2、 绿化带无明显大片树叶，纸屑、垃圾袋等杂物；每 100平方米烟头或杂物在3个以内，每日2次清洁。3、 垃圾桶地面无散落的垃圾、无污水、外表无污渍、无异味、摆放整齐、筒内套有垃圾袋；筒内垃圾 不得超出箱体的 23，每日擦拭1次，每周池底清洗1次，巡回保洁。4、
19、 垃圾中转站地面无粘附物，无明显污渍；垃圾日产日清，每日清洁一次中转站。5、 纸篓 ( 办 公室、卫生 间)内部垃圾及时清理，外表无污渍、无粘附物筒内垃圾不得超出箱体的 23；每日更换1次，巡回保洁。6、 标识宣传栏、布告栏、标志牌表面无明显积灰、无污渍、无乱张贴情况，每周清洁1次。7、 外墙无明显污渍、无蜘蛛网，每月清洁一次。8、 室外灯具灯具、灯管无灰尘，灯罩内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清，每月清洁1次。9、 室外停车场无垃圾、果皮、纸屑，无积水、无污渍和杂物，每日清洁2次，巡回保洁。10、 灭鼠按计划实施，布放20X20厘米滑石粉块两块，一夜后阳性粉块不超过3；有鼠洞、鼠粪、鼠咬等痕迹的房间
20、不超过2；重点单位防鼠设施不合格处不超过5。11、 灭蚊全面检查外环境各种存水容器和积水中，蚊幼虫及蛹的阳性率不超过3%；特殊场所白天诱蚊30分钟，平均每人次诱获成蚊数不超过1只，按计划实施。12、 灭蝇平均每房间不超过3只；蝇类孽生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过3%。13、 灭蟑螂室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不超过3%，有活蟑螂卵鞘房间不超过2%，平均每间房不超过4只。有蟑螂粪便、蜕皮等痕迹的房间不超过5%。（二） 、 保洁室内公共区域工作标准及检查方法1、 地面的清洁:各责任区抽查一 层，目视检查。无垃圾杂物、无泥沙，大理石、地毯无污渍。每日拖地1次，推尘2次；巡回保洁。2、 每周
21、一次清洁,各责任区抽5处。擦拭检查,大理石、瓷片等墙面用纸巾擦拭无明显灰尘,每周一次清洁。3、 楼梯各责任区抽查2-3 处，目视检查。无纸屑、杂物、污渍、无明显灰尘、蜘蛛网;每日1次清洁，巡回保洁。公共卫生间:全面检查干净无异味、无积水、无污渍、无杂物；墙面瓷片、门、窗无明显灰尘，便器、拖布池无污渍，墙面上无乱涂乱画乱张贴、 用品齐全、天花板、灯具等目视无明显灰尘；玻璃镜面无灰尘水渍、无手印。4、 保洁共卫生间:全面检查干净无异味、无积水、无污渍、无杂物；墙面瓷片、门、窗无明显灰尘，便器、拖布池无污渍，墙面上无乱涂乱画乱张贴、 用品齐全、天花板、灯具等目视无明显灰尘；玻璃镜面无灰尘水渍、无手印
22、每日检查4次。5、 垃圾清运、收集及时、日产日清，清运过程无散落，地面干净、无明显蚊蝇。每日清洁1次，按计划消杀。6、 窗户玻璃面上无污渍、水迹、无灰尘，每周清洁1次。7、 室内灯具、灯管无灰尘，灯罩内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；每周清洁1次（不含吊灯）。8、 消防栓、防火门、标识牌，表面无灰尘，无污渍，无乱贴乱画现象，每周1次清洁。（三）、保洁地下车库工作标准及检查方法1、地面无明显垃圾、无杂物、无泥沙、无纸屑、无明显水渍等。车位线干净无明显污渍。每日巡视检查，每周清扫一次地面；每二个月对地面进行冲洗，每月对车位线进行湿拖。2、消防栓、标识牌表面无明显积灰、无污渍、无乱张贴情况；每周清洁1次
23、。3、管道干净，表面无明显灰尘、污渍、无蜘蛛网，每两个月清洁一次。4、 下水道确保下水畅通，每月1次对下水道进行清理。（四） 、绿化养护工作标准及检查方法1、 乔木树干：树干挺直、倾斜度不超过10度，枝干粗壮，无明显枯枝、死桩。树冠完整美观、分枝点合适、侧枝分布均匀、枝条疏密适当，内樘不乱，通光透。目视抽检3棵，每年2次修剪。2、灌木花灌木：着花率高、开花繁茂、无落花落蕾现象，色块分明，线条清晰流畅，新长枝不超过30厘米，每年5次以上修剪。3、绿篱：造型灌木，形状轮廓清晰，表面平整，圆滑、不露空缺、不露枝干，不露捆扎物，新长枝不超过30厘米；每年修剪6-8次目视，抽查3处。4、草坪路牙、井口，
24、水沟，散水坡边整体，草坪目视平整，留茬高度保持在6厘米，草坪整体超过10厘米后，需修剪；目视抽查6处，冷季性草坪每年修剪15次以上，暖季性草坪每年修剪8次以上。5、乔木采用穴施（在植物旁边根据植株大小每隔一定距离挖一至数个小孔，在小孔内施入肥料后填平）或沟施（沿树冠投影地带的外缘挖一条宽30-40厘米深20-50厘米的环状沟，把肥料均匀撒入沟内，让偶用土填平）的办法施肥浇水及时，壤土平整，肥料不露出土面，目视检查，每年施肥3-6次。6、灌木采用穴施或沟施，以不伤或少伤树根为准，深度不浅于30公分，施肥浇水及时，壤土平整，肥料不露出土面。目视检查，每年施肥3-6次。7、草地采用播施（将肥料撒于植
25、株周围的泥面上）或喷施（将肥料用水按一定的浓度水溶稀释后喷洒于植物叶面或根部的施肥方法）的办法，不伤花草.目视检查,每年施肥9次以上8、花卉保证基肥，以施叶面肥为主，少量多次，不伤花草。目视检查,每半月浇水1次,泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗。目视检查每月浇水不少于4次（具体视天气情况而定）。9、乔灌木、草坪冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：乔灌木3厘米，草地2厘米。无旱死，旱枯的现象。抽查3处，乔灌木每年浇水10次，草坪每年浇水10-20次，绿篱每年浇水8次。10、病虫害防治，落叶树新梢生长正常，叶片大小，颜色正常，在一般条件下，黄叶，卷叶和带虫尿，虫网的叶
26、片不得超过百分之五，正常叶片保存率在百分之九十以上，园林树木有蛀干害虫危害的株数不得超过百分之一；园林树木的主干，主枝上平均每100厘米介壳虫的活虫数不得超过2个，较细枝条上平均每30厘米不能超过2个，目视检查，每月防治一次，发现病虫害及时治理。11、日常病虫害的防治，落叶树新梢生长正常，叶片大小，颜色正常，在一般条件下，黄叶，卷叶和带虫尿，虫网的叶片不得超过百分之五，正常叶片保存率在百分之九十以上，园林树木有蛀干害虫危害的株数不得超过百分之一；园林树木的主干，主枝上平均每100厘米介壳虫的活虫数不得超过2个，较细枝条上平均每30厘米不能超过2个。目视检查，每月防治一次，发现病虫害及时治理。1
27、2、 补种、垃圾清理、草坪内杂草率不得超过百分之二，保证土面层不板结，透气良好，松土深度5-10厘米，草坪应用打孔机松土。抽查草坪50平方米3处，取平均值，每年松土2次，杂草及时清除。明显黄土裸露，最大裸露块在0.4平方米，草坪及地被植物覆盖率百分之九十五以上，攀缘植物覆盖率不低于百分之八十，行道树无缺枝，绿地内无死树。抽查5处，汇总计算；按花草树木栽种季节及时补栽补种，随时保持绿地清洁，美观及时清除垃圾，砖块等废弃物，目视检查。（五）、绿化工病虫害防治规范 1、绿化负责人应根据季节、气候及病虫活动规律制定出详细的防治计划，防治计划应包括：A、年度及季度的病虫害预防计划；B、病虫害发生时的治疗
28、计划及用药计划；C、病虫害防治的费用预算计划。 2、应坚持预防为主、防治结合的原则。当病虫害发生时应及时给予有效治疗，尽可能的防止其蔓延和扩散。 3、绿化工应熟悉小区中经常出现虫类和病原菌。 4、对园林植物病虫害的防治方法应采用减少病虫来源，选用抗虫性品种、选择化学药剂防治等； 5、绿化工在喷农药时必须穿长衣、长裤、戴手套及口罩，站在上风口严格按说明书规定进行操作，喷农药时要求均匀，以防多次出现药害、少药处病虫未除，喷药时低压并压低枪口，农花必须妥善保管，以防出现意外事故。 6、植物用药后，要定期观察防治效果，对于出现药害或无效的治疗结果，应总结原因并作相应的补救措施，同时做好相关记录。（六）
29、、绿化工草坪养护规范1、草坪淋水视天气情况而定，以不出现缺水枯萎为原则。 2、当草坪需要改良时，应在铲去草坪的地方松土，铺上同等面积、同一品种的好草坪块并淋水。 3、按施肥周期、施肥方法根据草种、肥料不同进行施肥，为草坪提供必要的养料。 4、在雨停、草干的情况下对草坪进行修剪，一般春夏季3个月剪一次，秋冬季4个月剪一次，同时作好记录。 5、视草坪的生长情况，对草坪进行喷洒农药（对突发性的病虫害应及时喷农药），用何种农药应视实际情况而定。绿化工在进行喷药时要戴好保护装置，以防出现事故。 6、通过人工除草和除草器除草，定期对草坪进行除虫，使整块草坪没有明显的杂草。 7、每年应对草坪打孔一次，并视草
30、坪生长密度每1-2年疏草一次，同时清除土地杂物及草渣。 8、草坪上严禁车辆停放和嬉戏打闹。 9、严禁在草坪上泼污水、倒垃圾及焚烧物品。（七）、绿化工乔灌木养护规范 1、运用枝剪、绿篱剪等工具于每年12月-2月对乔木进行修剪，剪除徒长枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并对树冠适当的整形以保持形状，对造型树应每两个月修剪一次外形以保持外形。 2、运用绿篱机、绿篱剪等工具在每年冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及枝型修剪工作；对造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、枝型美观。 3、乔木应每年施有机肥或复合肥一次；观赏用的小灌木每年冬季应施肥一次，每年5-6月应追施一次复合肥。 4、园区内乔灌
31、木每月应喷一次杀虫剂（对突发性病虫害应及时针对性地喷农药），喷农药时应注意喷在树木的叶背面和根茎部位，喷药时应注意风向，保护员工及周围人员安全。 5、不得在乔灌木上晾晒衣物等东西，以免影响园区容貌。第三部分 物业公司安全 消防 车辆管理制度一、交接班制度 为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。 1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。 2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。 3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班； 2、各岗位交接时
32、，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作； 3、保安人员交接班时，必须认真填写绘锦园物业公司保安交接班登记表，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或保安主管处理； 4、交接班须正点守时，非特殊情况，不得超时接班。二、保安员培训制度 1、岗前培训 上岗前向每位新入职的保安员介绍园区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。 上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作； 新入职的保安员须进行35天时间的培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗； 2、岗位培训 保安培训：根据每年制定的培训方案，拟订保安培
33、训计划，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员的警惕性和“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能； 消防培训：根据每年制定的消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的； 3、培训课程设置 培训目的：通过培训，提高保安员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安队伍；培训项目：A、应知、应会部分：公司制度与规定；部门制度与规定；保安常识服务意识教育，礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养、辖区设施、设备介绍消防常识。B、岗
34、位工作规范、岗位礼貌用语、工作方法与技巧、岗位工作职责、辖区突发事件的处理。C、消防培训。D、法律常识。培训要求：A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理；B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录；C、队列训练时，按正规化军事要求操作；D、拳术训练时，不得随便开玩笑，防止训练事故；考评方式：A、理论培训在结束后采取笔试闭卷方式进行，85分以上为优，7584为良，6074分为中，60分以下为差；B、军事培训由教员在一个训练阶段结束后进行考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分标准由培训教员拟定；C、根据考评等级给予相应的奖励和处罚。三、警棍使用制度为严格规范警棍使用，
35、特制定如下规定： 1、警棍是保安人员执行公务时佩戴的自卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借给他人。 2、当班保安员应将警棍挂在腰带后右侧。3、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。 4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着住户或来人讲话。 5、非紧急情况或人身安全未受到威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。 6、当班保安员要妥善保管所佩戴的警棍，如有意损坏，要照价赔偿。 7、交接班时要检查清楚后再交接，接受人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。四、对讲机使用制度 对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练
36、使用对讲机。 1、使用规定 使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护； 持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器。对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中； 发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向带班班长报告，由保安主管检查后进行处理，严禁自行拆修； 严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率（平常使用9频道）； 严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果； 交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发
37、现损坏或通讯失灵，立即报告当班班长。 2、对话要求 呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方：“我是，呼叫，收到请回话”； 收接方回话后，呼方要简明扼要把情况讲清楚，收接方收到情况或信号后，应回答“明白”； 对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情； 凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。五、监控系统操作制度 1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握监控系统的操作。 2、值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁
38、私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，确保其正常运作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。 3、未经上级部门主管批准，不得随意播放监控录像的录像内容； 4、未经上级部门主管批准，不得让无关人员进入监控室； 5、保持监控设备的清洁，定期进行擦拭、维护；6、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境；六、物品出入登记制度1、为维护绘锦园各企业及物业使用人的财产安全，确保园区秩序，辖区内的业主或住用人携带物品出入辖区时必须进行登记； 2、值班人员对携带进入园区的可疑物品应进行盘查、询问，属于易燃、易爆、剧毒等危险性物品严禁进入园区；3、值班人员对携带大件物品出西区或者东区的：属
39、业主的，值班人员确属熟悉、认识的登记其情况，并承担由此可能引发的后果后放行； 对自称是业主，值班人员不熟悉、认识的，必须核对其业主资料或登记其身份证件后方可放行；属外来人员的必须登记其身份证件号码等相关内容，进行相关的联系，证明其携带物品正常后方可放行； 4、值班人员应严格检查所携带物品的性质，可以进行适当的盘问，对未能执行物品出入登记，将给予相应的处罚，造成后果的视情节追究相关责任。七、重大事件报告制度(一)、重大事件报告制度为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；
40、用户集体投诉（5户以上）；中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等主要设备、设施故障；房屋主体结构遭受破坏等；2、发生重大或突发事件，参与事件处理的部门领导、当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向公司领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；3、参与事件处理的物业公司领导在事件理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；4、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时填写重大事件总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防
41、措施。(二)、紧急事件处理程序1、突发事件处理程序凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告物业公司领导；简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值；驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；查看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和人员； 对勒索、打架事件，应密切注意事发现场的情况变化；对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态，防止事态扩大； 对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派出所处理； 对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立即报告公安
42、机关调查处理； 2、斗殴等暴力事件的处理程序 处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵； 巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式报告带班班长、保安主管或者物业公司领导。要简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等），如能处理的，及时处理，否则监视现场； 保安主管接报后视情况派适当数量的保安员立即到现场制止，如场面无法控制，应尽快报告公安机关； 斗殴事件中园区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿； 如涉及刑事案件，应交公安机关处理； 事件中如有人员
43、受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救；如嫌疑人逃跑，应视情况跟踪截击追捕，随时报告罪犯犯动向。 3、盗窃等破坏事件的处理程序 巡查发现或接报园区有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并监视现场等待领导指令； 物业公司领导接报后，应迅速安排适当数量保安人员到现场，设法抓获盗窃者，并视情况报警； 如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详细记录，以明确责任、落实赔偿； 保护现场不受破坏，以待公安机关取证。 4、电梯困人处理程序 值班人员接到电梯应急电话或巡
44、查发现电梯困人，立即报告主管，组织相关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层告知工程部； 监控中心通过电视监控观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作； 如遇特殊情况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决； 物业公司领导填写事件报告表，详细记录故障及处理经过。 5、发现有人触电的处理 立即赶赴现场，切断电源；立即报告带班班长及主管；在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自身触电，要用绝缘的东西把人拉开； 立即进行人工急救，并送医院急救。八、消防安全检查制度 为了防止火灾隐患，规范园区消防工作，特制定如
45、下制度： 1、每月末及节日前，对园区公共区域、设施进行安全消防检查； 2、检查工作由公司组织，工程、保安参与； 3、检查项目： 各处配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效； 房间所使用的电器是否符合安全规定； 设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。 3、检查中发现园区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的，由公司出具整改通知书，限期整改。九、消防培训制度 为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。 1、公司对在职员工的消防知识培训每年不少于一次； 2、公司对新入职的员工的消防培训，培训率要达到100； 3、培训内容包括: 学习消防理论知识； 熟练使用
