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1、物业资产管理运营与制度设计研究 首都经济贸易大学硕士学位论文物业资产管理运营与制度设计研究姓名:汤宏铭申请学位级别:硕士专业:区域经济指导教师:谭善勇20050301首都经济贸易大学硕士论文 物业资产管理运营与制度设计研究内容提要本文提出了培育和发展我国物业资产管理市场的问题,目的是希望通过引入国外先进的物业资产管理概念,将物业领域的管理层次由低到高分为物业管理、物业设备设施管理、物业资产管理和房地产资产管理,并认为我国现阶段主要理论研究、实践操作和制度构建都集中在物业管理领域,应该开始从较低层次的物业管理向较高层次的物业资产管理转化,以适应我国房地产整体发展的态势需要。本文主要从物业资产管理
2、领域的需求入手,现将该市场按照产权结构分为分散性产权、集中性产权和公共性产权三种类型,并主要分析了前两种非公共性产权结构下物业所有人业主对物业资产管理的不同层次、不同目的的需求。然后从我国现行物业资产管理的供给出发,研究了开始介入物业资产管理业务的物业管理公司、房地产开发公司、房地产中介公司的优势和不足,并提出在培育、构建一个良性有序发展的我国物业资产管理市场必须由政府出面,在市场环境、市场进入和退出以及职业经理人才培养等方面做出相应的制度设计和安排,保障我国物业资产管理市场能顺利发展,为我国房地产业整体可持续发展提供新的动力。关键词物业资产管理、非公共性产权、制度设计阿荷;经济贸易大学硕士论
3、文 物业资产管理运营与制度设计研究AbstractThisarticlepresentsasubjectmatteraboutcultivatingndevelopingRealEstateManagementmarketinChina.TheRealEstateManagementlevelcanbedividedintofour1evels.fromthelowerclasstohigherclass,propertymanagement,propertyfacilitymanagement,propertyassetmanagementandrealestateassetmanageme
4、nt.Themaintheoryresearchpracticeop rationandsystemstablishmentarefocusedonpropertymanagementinChina.ThroughintroducingadvancedR alEstateManagementconceptindevelopedcountries,weshouldconvertf ompropertymanagementtoR alEstateManagementinordertofitheneedofrealestateindustrySdevelopment.Thisarticlestart
5、withtheneedofRealEstateManagement.Therealestatemarketcanbedividedintoseparatepropertyight,centralitypropertyrightandpublicpropertyright.ThisarticleanalyzestheownerSneedofdifferentlevelsandgoalsinnon-publicpropertyight.Researchingt esupplyofRealEstateManagementinchina,thisarticleanalyzestheadvantages
6、ndisadvantagesofpropertymanagementcompany,realestated velopmentcompanydrealestateagenciesthatstartingtheoperationofRealEstateManagement.TIliSartic emakesaconclusionthathegovernmentshouldplayanimportantroleincultivatinghealthyandorderedR alEstateManagementmarket.Thegovernmentshouldmadethesystemarrang
7、ementinthemarketenvironment。marketenterandexiandthecultivatingoftheprofessionalmanager,forguaranteethesmoothlydevelopmentofRealEstateManagementinChina,providingthecontinuabledevelopmentofr alestateindustryinChina.Keywords:RealEstateManagement、Non-publicpropertyright、Systemarrangement独创性声明R80776,9本人郑
8、重声明:今所呈交的 论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我所知,文中除了特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果,也不包含为获得首都经济贸易大学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料。作者签名: 日期:?年一月一日关于论文使用授权的说明本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关规定,即:学校有权保留送交论文的复印件,允许论文被查阅、借阅或网络索引;学校可以公布论文的全部或部分内容,可以采取影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后应遵守此规定作者签名:?导师签名:?日期:?年一月一日堕堡竺堕墼墨查兰堡主堡三 !
9、塑些箜!笪矍堡堕!型壁堡堕竺塞!物业资产管理运营与制度设计研究物业资产管理是正在悄然兴起的物业高层次经营管理服务活动。它适应了物业资产市场中各种不同层次的经营管理需求,对提升物业管理水平和完善物业从建到管的全过程资产管理流程起到了极其重要的作用。但是,由于目前物业资产管理属于国内较新的课题,理论上存在认识不清,实践中的切入点又比较多,所以有必要对我国的物业资产管理运营及其制度设计进行一些理论上的探讨。一、绪论一论文选题的背景随着我国改革开放以来,政治体制、经济体制等都发生着一系列可喜的变化。尤其是在我国深化住房体制改革、住房商品化以来,房地产开发市场蓬勃发展,房地产交易量同渐攀升,房地产投资热
10、潮已经成为我国经济发展社会中的热点,并持续成为经济发展的助推器。但是,在房地产领域也出现了大量的新生细分市场,其中以物业资产管理市场的问题最为突出。房地产投资上的盲目与重复,大量物业资产投资的决策失误导致空置率上升;物业资产管理的理论缺失,物业资产管理公司的业务混乱以及物业资产管理从业人员的缺乏,已经影响了物业资产管理市场的良性发展。目前,通过引进国外一些物业资产管理的模式和运营机制,在我国的物业资产管理领域进行了初步的探索和实践,但深度、广度远远不够,所占领的市场份额还微不足道。如何推进我国物业资产管理市场的有序健康发展,需要对其管理运营模式进行一些理论上的探讨,也需要政府从宏观角度在如何培
11、育一个自由竞争、有序发展、规范运作的物业资产管理市场上进行一些制度上的安排,使我国的物业资产管理确实能为我国经济可持续发展贡献一份力量。-论文研究的目的本文想要解决两个问题:一是怎样从低层次的物业管理转化到较高层次的物业资产管理上来?这罩就涉及到物业资产管理的现状和物业资产管理是怎样提出的问题。随着我国房地产业的发展,大批新建房屋和住宅区的建成,以及各种投资性商铺、产权式酒店等投资性物业的出现,与社会主义市场经济体制相适应的集管理、经营和服务为一体的城市物业资产管理应运而生。物业资产管理,就是资产管理在物业资产领域的表现形式。近二十年来,中央和地方都大幅度增加了房地产建设投资,对房地产业实行了
12、一系列的优惠政策措施,并积极推行住宅建设体制、投资体制、分配体制等方面的配套改革,也通过宏观调控机制吸引民间资产进入。但是,受“重第1页共4l页泞部经济贸易大学硕士论文 物业资产管理运营与制度设计研究建轻管”思想倾向的影响,以及在本就属于新兴资产管理市场的理论缺失,企业并不太了解物业资产运作的恰当方式,业主也不明了什么是物业资产管理消费,使物业资产管理面临制度不健全、手段落后、从业人员素质不足等矛盾,加剧了物业建设和管理环节脱节的严重程度。些房地产项目市场定位不清导致严重滞销,一些投资收益性项目后期管理不足导致较大风险,包括在物业资产管理中出现的大量纠纷,都是由于在物业资产管理方面先天不足,制
13、度不全。所以,本文研究的目的之一就是要解决一个问题,即如何从市场上已经出现的运作模式和机制入手,进行一些机制上的设计研究,将旧有的凌乱的、低层次的管理转向有序的、专业化、市场化,完善、规范物业资产管理领域。二是政府在培育和建立我国物业资产管理市场进程中应该起到什么样的责任?新生市场的出现和问题以及社会因素的变化,要求我们达到对物业资产的良好管理、对业主的优质服务和对物业资产管理市场良性发展的一体化目标。在这个目标中,就需要在为改革我国传统的无序性、低层次的物业资产管理所进行的各种有益探索思路上,开拓一条适合我国国情的、适合社会主义市场经济的专业化、企业化、经营性的物业资产管理模式,这种模式要克
14、服不同物业资产管理企业的片面、局部、阶段管理的限制,从观念上和机制上以及管理的内容、广度上和深度上都要有一定的拓展,形成综合的、规模的、全面的物业资产管理服务体系,满足不同业主的资产管理要求。这时候,政府应该积极进行行业发展模式的探讨,从政府层面上改变过去市场无序进入、无序竞争的零乱环境,形成政府有序管理、良性竞争、制度完善的物业资产管理市场环境。所以本文的第二个目标是希望通过借鉴其他房地产内部行业发展规律,为政府规范物业资产管理市场和支持物业资产管理行业良性发展提供一些建议。三论文研究的对象及内容l、研究对象物业资产管理是一个市场行为,有着它特定的管理对象,即已经建成或即将建成的那些建筑物和
15、相关设备设施等物业资产。物业资产的所有权比较复杂,市场具体表现形式也较多。一般来说,由国家或国有资产代理人所有的公共性物业,如医院、学校等,属于社会福利项目,不具有排他性特征,所以在物业资产管理上还暂时划在国有资产管理范畴中,不能完全进入市场。本文主要研究非公共性物业领域,其特点是产权基本清晰.推行市场化行为比较容易,而且这部分物业资产管理也存在着供给与需求不匹配的矛盾。2、研究内容通过对非公共性物业资产管理市场的现状分析和国内外在物业资产管理领域的理论探讨和研究,发现目前在物业资产管理领域内各种从业公司都存在着这第2页共4l页首都经济贸易大学硕士论文 物业资产管理运营与制度设计研究样或那样的
16、优势和不足。同时,市场上对物业资产管理概念和思路还模糊不清,要么停留在物业管理较低的层次上,认为通过附加一些中介性质的服务就是达到了物业资产管理的要求;要么直接偏向资产管理的路子而忽略了物业的自身特点。什么企业正在参与物业资产管理活动?他们的经营活动真的就是物业资产管理的全部吗?能否描绘出一幅目前物业资产管理市场全景,整合不同从业公司的优势而克服片面性、阶段性弱点,为政府制定相应市场机制和运作规则提供思路,将是本文着重在管理的现实性、可行性方面想研究的内容。另外,形成一个有序的、专业化的、完善的物业资产管理市场,离不开政府宏观政策的指导和管理。但是政府在物业资产管理制度上进行制度安排,确实会在
17、体制、观念、运营机制和产权结构上遇到诸多的难题,必须在构建市场时借鉴物业管理市场发展经验,不能重蹈覆辙,这也是本文试图解决的一个问题。四论文研究的方法本文主要采用类比分析,借助房地产业发展较为成熟的物业管理与新兴的物业资产管理进行对比,同时将目前市场上不同的介入该领域的模式进行实证分析,达到以实践指导与推动理论完善的目的,为政府实现合理的制度安排提供借鉴。五论文的结构本文分成五个部分:绪论部分。该部分简单论述了该文研究的目的和涉及到的非公共性物业资产管理研究范围的界定。第一部分。本部分从物业管理和物业资产管理的比较研究入手,结合国内外些研究成果和我国目前物业资产管理市场的现状,以及入世对该市场
18、可能的冲击,界定物业资产管理的内涵,提出物业资产管理的运营机制的重要性。第二部分。本部分利用产权结构对物业资产管理业主主体进行区分,在不同种类物业资产委托管理和目标实现中发现物业资产管理市场从业企业的切入点,试图描绘出一幅不同产权结构下各种物业资产管理的需求、供给、手段等全景图,发现问题。第三部分。本部分分析目前市场各种公司参与物业资产管理领域的优势和劣势,发现在社会主义市场经济体制下物业资产管理公司应该形成哪些相应的运营机制,才能合理的扬长避短。第四部分。该部分从政府培育和规范物业资产管理的层面出发,提出物业资产管理市场进入和退出机制中可能出现的问题,以及从物业资产管理招投标程序和职业经理人
19、才资质认定等角度进行了初步探讨。第3页共4l页首部经济贸易大学硕士论文 物业资产管理运营与制度设计研究二、国内外物业资产管理相关研究进展一国内物业资产管理相关研究目前,国内研究比较多的主要还是物业管理。当然,“物业管理”只是物业资产管理最基本的阶段。物业管理这个概念从提出到规范前后共用去了20年。按照2003年国务院发布的物业管理条例的规定,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务,以保障
20、其始终处在正常的运行状态。物业管理者关注的重点是购买住宅的业主是否对其生活环境感到满意,或者是租用建筑物的承租人是否对其工作、经营环境感到满意,并希望继续租用该物业。所以,物业管理工作中的每一部分工作,都是以满足及顺应已有业主或当前及潜在承租人的需要为中心。根据目前国内的研究,通常认为物业管理具有以下性质:第一,物业管理行为是一种市场经营行为。市场经济条件下,物业管理公司接受委托和实施物业管理通常要考虑自身的经济利益,要用市场经营的眼光看待自己的相关行为。比如接受项目委托前,需要考虑管理的成本与效益是否平衡,能否获得合适的利润;接受项目后,要按合同规定收取物业管理费和其他服务费等等。如果相关财
21、务指标不理想,物业管理公司通常是不会接受委托的;即使事先的财务测算指标都很理想,但具体实旌管理过程中,如果长期不能收取足够物业管理费的话,物业管理公司也将很难进行正常管理运作。第二,物业管理是一种服务性的行业。物业管理是集管理、服务、经营于一体,并寓经营、管理于服务之中的产业。管理是物业管理的基本职能,经营是物业管理公司生存和发展的关键,服务是物业管理公司的宗旨和主要职能。总的来看,服务足主要因素,管理和经营始终要围绕服务而进行。管理、经营、服务三者相互渗透,相互补充,有机联系,融为一体。物业管理寓管理于服务,物业管理的服务贯穿于整个管理和经营中。除了对物业管理的研究之外,一些研究擎位、大学以
22、及一些企业在国外相关研究的影响与带动下,也丌始了物业设施管理、物业资产管理、房地产资产管理的研究,比如清华大学与银达物业管理公司专门组织“清华?银达物业管理论坛2005”,集中研讨物业设施管理的理论与实践问题:伟业资产管理公司也进行了物业资产管理的研究并付诸了实践,取得了一定的效果。总的来看,国内关于物业管理的研究比较成熟,发表了相当数量的物业管理论文和著作、教材,对我国物业管理的发展起到了一定的推动作用。有关物业设施管理、物业资产管理、房地产资产管理的研究内容,可以参见下面“国外物业资产管理相关研究”部分内容。第4页共41页片都经济贸易大学硕十论文 物业资产管理运营与制度设计研究二国外物业资
23、产管理相关研究f1国外对物业资产管理的研究已早从物业管理这个低级阶段上升到房地产资产管理领域。这个过程中,与房地产资产管理的发展相对应,还涉及到物业设施管理、物业资产管理方面的研究。1、 物业设施管理的相关研究成果物业设施管理是物业管理发展到定阶段,并逐步专业化的结果。物业设施管理的主要功能是通过对人和工作环境的协调,为某一机构创造一个良好的办公环境。新技术的发展与应用、环境意识的增强和以及对健康的日益关注,导致了人们对物业设施管理专业服务需求的R益增加。物业设施管理的传统服务主要集中在设施,如电梯、空调的运行管理与维护方面,目前物业设施管理的服务已经扩展到了为写字楼内的雇员提供一个安全、有效
24、率的工作环境。例如,设_施管理人员要负责保持写字楼或商场内良好的空气质量,为楼宇更新安全控制系统等。物业设施管理的具体内容通常包括:制定长期财务计划和年度财务计划,设备更新财务预测,为业主提供购买和处置房地产资产的建议,室内布局和空间规划,建筑设计和工程规划,建造和维修工程,设施维护和运营管理,电讯整合、安全和综合管理服务,信息管理与设施管理报告等。2、 物业资产管理的相关研究成果简单地说,物业资产管理就是把物业作为资产来进行管理,它包括物业设施管理和物业管理二个方面,但又不是两者的简单组合,而是一项涉及范围比这两个方面大得多的更高层次的工作。资产管理公司通常聘请若干物业管理公司和设施管理公司
25、为其提供服务。资产管理经理领导物业管理经理和物业设施管理经理,监督考核他们的管理绩效,指导他们制定物业管理、设旋管理的策略计划,以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。通常所说的公司物业资产管理CorporateRealEstateManagement以及不良物业资产管理Non?performancePropertyAssetsManagement等都是物业管理资产管理的形式。资产管理的主要工作包括:制定物业管理策略计划:根据对物业市场现状、趋势,周期循环、波动等的分析结果来进行物业持有或出售决策;检讨物业重新定位的机会;审批主要费用支出;监控物业运行绩效;根据物业在同类物业竞争市场上的表
26、现管理并评估物业管理公司的工作:协助物业管理公司与租户的关系;定期进行资产的投资分析和运营状况分析,并找出问题和及时提出改进的措施。部分内窖参见刘洪乇主编房地产开发经营与管理,北京,巾周建筑J:业出版社,2004年版第5页共41页片都经济贸易夫学硕十沧文 物业资产管理运营与制度设计研究3、 房地产:组合投资管理的相关研究成果房地产组合投资管3犟RealEstatePortfolioManagement,Globalization是最高一个层次的管理工作,所涉及的范围更广泛,包括确定业主的投资目标,评估资产管理公司的表现,审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状念和市场竞争力
27、,管理资产以实现组合投资收益的最大化,就新购置物业或处置物业做出决策等。房地产组合投资管理的主要工作包括:与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则,制订并执行组合投资策略,设计和调整房地产资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策,评估组合投资绩效,向客户报告和进行现金管理等等。一般来说,对于居住物业,物业管理就是物业资产管理和组合投资管理的全部内容;但对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业,除物业管理外,还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除进行物业的日常管理外,还要执行资产管理确定的战略方针,以满足组合投资管理
28、的目标。国外物业资产管理研究与实践走在前列的应当是美国。美国的物业资产管理是与其物业管理交互的。美国的物业管理发展至今,已经有上百年的历史,逐步演化成为一个复杂而完整的行业。在其物业管理中不仅含有物业维护和收取租会,还注重进行市场分析和计划制定,在市场上寻找潜在租户和立足物业的保值增值服务,努力协调业主、租户之间的利益,并对整个行业的法制和市场环境进行规范。在美国的资产管理服务中,借用了为大型房地产机构担任管理工作而负有经济责任的物业管理业务的相关思想,要求物业管理者在管理着大量的不动资产的同时,还要关注其运行状况、市场行情、经营效益。资产管理者有一些决策点:是否投资、在哪儿投资物业;投资什么
29、形式的物业;如何挑选和鉴别投资物业以及如何进行恰当的融资安排。?在物业行业职业认证方面:1933年,美国成立了国际物业管理协会InternationalofRe lEstateManagement,IREM,并为通过考试、拥有资历的成员授予注册物业管理师CertifiedPropertyManager,CPM,为具备资格的管理公司授予注册管理组织AccreditedManagementOrganization,AMO称号。还提供系统维护负责人SystemsMaintenanceAdministrators,SMA和设备维护负责人FacilitiesManagementAdministrator
30、s,FMA的资格证书。u1国外物业资产管理相关研究总体比较完善,发表的论文与著作也比较多,以著作为例,这些年引进并翻译为中文的教材包括:罗伯特?c?凯尔等著、朱文奇译著的物业管理?案例与分析、戴维?G?科茨著、清华大学张红等译的设施管理手册?超越物业管理等等。、121物业管理.案例与分析美凼罗伯特?C-凯尔等著,北京.巾信m版社.2001年版第6页共4l页阿部经济贸易大学硕十论文 物业资产管理运苻与制度设计研究三、产权与物业资产管理市场运营研究前面提到过,目前我国由于缺少专门的物业资产管理理论研究,而且在不断扩大的物业资产管理市场需求的情况下,各种房地产开发公司、咨询公司、中介公司、甚至物业公
31、司都或多或少的进行着分阶段、局部的资产运作及管理工作。但是物业资产管理是一个多专业、全方位的资产运作管理服务,而且物业资产本身的市场表现也是五花八门的。例如一栋200套公寓的高层和一一栋独栋别墅,一栋被用于企业总部的写字楼和一个产权式酒店等,他们的物业资产管理目标、管理手段甚至物业资产管理委托人都有很大的区别。究其根本,就是物业自身的产权结构和制度安排不尽相同,不同的产权结构和制度安排都会直接影响物业资产管理的方式、运营手段和利益分配。有的学者认为:所谓产权明晰,就是产权主体之间的权益明确界定并有效地行使,其特别强调了产权基本特征一一排他性是明确和科学的。产权是一种排他性权利,必须加以界定和安
32、排,使之明晰化。如果产权不明晰就会造成财产纷争不已,不能有效地行使这种排他性权利。所以我们试图从产权和产权结构形式入手,分析一下目前进入不同产权结构的物业资产管理领域的企业都存在什么样的优势和不足,发掘一些适合我国目前物业资产管理市场条件和能够促进该市场良性发展的可行性方案和相应制度安排。一物业资产产权和产权制度安排1、产权西方学者关于产权的定义,虽然不计其数,但也没有解决经济理论与法律制度的统一性问题。在我国,产权到目前为止仍然主要是一个法律概念,产权是以财产权所有权为基础,包括对财产的占有权、使用权、收益权和处置权。作为所有制的核心和主要内容,产权的内涵是由所有制实现形式所决定的,受相关法
33、律保护的,反映不同利益主体对某一财产的占有、使用、支配和收益的权利、义务和责任,实际上这也是人们通常所说的广义的所有权。狭义的所有权可以称为财产归属权,它仅是产权的部分。具体而言,产权包含三层含义:第一,原始产权,也称为资产的所有权,是指受法律确认和保护的经济利益主体对财产的排他性的归属关系,包括所有者依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利;第二,法人产权,即法人财产权,其中包括经营权,是指法人企业对资产所有者授予其经营的资产享有占有、使用、收益与处分的权利。法人产权是伴随着法人制度的建立而产生的一种权利;第三,产权包括股权和债权,即在实行法人制度后,由于企业拥有对资产的法人所有权,
34、致使原始产权转变为股权或债权,或称终极所有权。原始出资者能利用股东或债权人的各项权利对法人企业产生影响.但不能直接干预企业的第7页共4l页竹部经济贸易大学颂十论文 物业资产管理运营与制度设计研究经营活动。产权的概念涉及到经济领域的各个角落,在房地产界我们谈论更多的是每宗房地产的产权。什么是房屋的产权呢?一般来说,房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋,或出租该房屋获取租金收入,出售该房屋获取增值,将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产,与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更
35、时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中,开发商拥有其开发的房屋的产权并独立出售,而且对用于出租的车库等也拥有产权。但是像属于小区绿地等部分的土地及公共建筑、公用市政设施,对购房而言,就不具备产权的概念了。有时候我们会听到类似于“房屋的全部产权、不完全产权”的概念,这是和我国原有的住房分配制度有关的,是一种住房福利制度和市场交易制度共存状态的过渡词汇,是带有诱导性和过渡性的产物。111房屋的全部产权办称全权,是指购房者拥有了对住宅的各项支配权利占有、使用、收益和处分。住宅全部产权的概念,等同于住宅的所有权或产权,它所以称为全部产权,是相对于部分产权而占
36、的。根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知规定,职工购买公有住宅,在国家规定的住房面积之内,按标准价出售的住宅,职工购房后拥有部分产权.可以继承和出售,但出售要在购买5年以后才能进行,原售房的产权单位有优先购买权。售房的收入在扣除有关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。部分产权与全部产权的不同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。随着我国住房制度改革的进一步深入,部分产权的房屋会逐渐退出国人的视线。2、产权制度产权制度,就是国家为调整与财产有关的经济权利关系所做出的一系列制度性规定,它包括财产归属和由此产生的
37、收益、转让处置等权利规定,以及以物权为基础发展而来的债权、股权和知识产权等产权形式。产权制度产生得很早,但只有在商品经济条件下,产权制度才得以发展起来。这是因为商品交换首先必须明确财产归属。在我国市场经济实践中,围绕降低交易费用、提高经济运行效率、促进经济增长的目标,具有中国特色的产权制度不断得到完善,逐步成为我国市场经济的基础制度。1992年10月召开的党的十四大确立社会主义市场经济体制的改革目标后,产权的概念被越来越广泛地使用,产权制度在社会主义市场经济中的基础性作用也越来越受到重视。党的十六届三中全会明确提出要建立健全现代产权制度,并概括了现代产权制度的四个特征,即“归属清晰、权责明确、
38、保张跃庆主编,房地产产权产籍管理,北京.经济日报出版社, 1995年版第8页共4l页阿都经济贸易大学硕十沦文 物业资产管理运营与制度设计研究护严格、流转顺畅”。会议上通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定将建立现代产权制度的重要意义提到了前所未有的高度,认为这将“有利于维护公有财产权,巩固公有制经济的主体地位;有利于保护私有财产权,促进非公有制经济发展;有利于各类资本的流动和重组,推动混合所有制经济发展;有利于增强企业和公众创业创新的动力,形成良好的信用基础和市场秩序。这是完善基本经济制度的内在要求,是构建现代企业制度的重要基础。”并且强调“要依法保护各类产权,保障所有市场主
39、体的平等法律地位和发展权利”。土地房屋财产制度作为现代产权制度的重要组成部分,从我国法律体系上的规定来看是比较充分的。现行宪法和土地管理法、房地产管理法等国家法律明确规定:我国实行土地的所有权与使用权分离,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有,国家、集体、法人和公民可以依法拥有或转让土地使用权;作为一种民事财产权利,土地使用权与房屋的所有权一样受法律保护,其流转依法实行有偿转让和无偿划拨;房地产开发必须按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用,以平等协商、等价有偿的民法原则取得土地使用权,国家建设用地必须符合法律规定的四种用途等。?3、 物业资产产权和产权安排产权安排到底有哪些
40、类型呢?为了分析方便,我们按照物业整体产权分布情况和资产管理运作方式上来分类,可以简单分为以下三种。前两种属于非公共性物业资产管理,是本文需要研究的对象。一是分散性产权结构:物业产权持有人为独立个人,个体进行物业资产产权运作和独立物业资产委托行为。其核心在于产权安排使物业资产管理的决策比较分散,不易整体运作。二是集中性产权结构:物业产权持有人为企业或某个机构,对其所有的物业进行整体运作。其核心在于产权安排使物业资产管理的决策相对集中,整体性较好。三是公共性产权结构:如果物业产权不能排他,那么物业资源就会变成公共性、共用性资源。公共性产权就意味着不能排除“免费乘车”问题,资产管理目标也要兼顾政治
41、和社会效益,本文不做深究。-分散性产权结构下的物业资产管理市场运营分散性产权结构下,产权人或业主一般为独立的个体,所拥有的物业用途比较简单而明确,但各种物业形式比较复杂。按照所拥有的物业投资是否产生利益回报,则可以简单分为非收益性物业资产和收益性物业资产两种,便于我们分析资产管理。1、掰光亚. “建立以上地房屋为基础的公民产权制度”, 叶l国经济时报第9页共4l页片部经济贸易大学硕十论文 物业资产管理运许与制度设计研究1、非收益性物业资产对非收益性物业资产物业来说,业主一般都把他们当成个人固定性自用性投资,希望通过准确的前期投资和良好的后期物业管理实现房地产物业保值的功能,总是乐于在房屋折旧折
42、价和房屋保值增值之间选择后者的。由于住宅的投资很大,尤其是在我国商品房市场中,房屋投资往往要花费掉购买者十几年甚至几十年的积蓄,而且在中国人传统消费观念中不太接受贷款买房、负债生活的状况。于是一旦购买了房产自用后,这种的物业由于存在较强的实用性而显现出不太强烈的资产运作要求,一般也不会在短时间内产生市场交易行为,在分析非收益性物业的资产管理需求上,我们可以了解到:人们不仅关心自己房产的状况、价值,而且更加关注市场对自己房屋价位的评定。所以目前介入此种物业资产管理的,基本上都是从物业管理和物业咨询入手,通过为业主进行物业资产相关咨询、评估的附加性服务来获得收益。在购买某个住宅前,业主自行进行或委
43、托某个房地产中介公司在房地产市场中广泛搜索;在换房或二手房中,一般是由业主委托某个房地产中介公司进行市场供求信息的采集,通过中介公司的平台实现供求双方的一直需求,完成物业资产产权交易。在房屋的保值问题上,希望聘用较好的物业管理公司对自己的物业进行良好的管理,使物业能较长时问保持正常运转,提高物业的品质,达到物业资产保值的目标。信息采集 房地产市场 信息采集 l业 业I ,信息采集与购买-I房菇产开发公司 k信息采集与购买主 委托物业管理物业公司 I.委托物业管理 主图1非收益性物业委托关系图2、收益性房地产物业对收益性房地产物业来说,资产运作、资产管理的性质就比较明显了。收益性房地产物业的市场
44、表现五花八门,除去一些概念炒作外,主要包括产权式酒店、写字楼、零售商业物业店铺、超市、购物中心以及商务公寓等。这类物业的购买者,除-ij,部分用于自用经营外,大都是以投资型为目的,靠物业的出租经营或低价购买高价出售等产权形式经营来获得投资利益。为什么我国收益性房地产物业的市场份额会迅速增加呢?首先,自改革开放以来我国经济高速并持续发展,每年基本都能达到8%,2004年还能继续达到9.5%2005年政府工作报告。作为先行富裕起来的一部分人,存在一定的投资意愿,而房地产资源相对稀缺、保值增值性、房地产使用第lo页共4l页首都经济贸易大学硕士论文 物业资产管理运营与制度设计研究的耐久性等特点容易吸引
45、投资者的目光,从1992年6月19曰发布的中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定中就已经把房地产列入“投资少、收效快、效益好、就业容量大,与经济发展和人民生活关系密切的”重点行业。例如2004年111月份的投资额数据,全国房地产开发投资突破10738亿,同比增长29.2%。其中,商品住宅完成投资7284亿元,同比增长28.7%;办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长,同比增长速度均超过29.7%和33.2%。n又如中国人民银行北京营业管理部透露,2004年上半年,北京市房地产开发投资增长24.2%。尽管比一季度回落16.4个百分点,但仍处于较高水平,且房地产投资占固定资产投资的比重高达5
46、6.22%。其次,近十几年来,随着我国住房体制改革的深入开展,人们从福利住房制度下的“等房、分房住”到住房商品化中的“买房、换房住”的巨大转变,使得我国的房地产建设、交易异常火爆。全国各地的房地产价格也日益攀升,从而对房地产投资行为产生较大刺激。2003年1-3月,全国累计销售商品房面积将达到3125万平方米,同比增长42.2商品房累计销售金额784.69亿元,同比增长52.7%。11另外,据北京市建委发布的信息显示,北京市2004年1?11月份商品房累计竣工面积1610.5万平方米,同比增长26.2%:累计销售面积低于竣工面积155.6万平方米。业内专家指出,从全国房地产市场的运行来看,总体购销两旺。不是所有的投资者都能很好的完成物业投资全过程的资产运作,所以那些希望介入房地产投资领域的个人投资者,都将目光投向专业性的房地产中介公司,期待通过专业性的咨询和资本运作手段来实现物业资产运作管理和预期收益。于是,房地产资产管理的市场需求日益增长,各种类型的房地产公司、房地产中介公司、咨询公司应运而生,各种关于物业资产管理的业务也如火如荼的开展起来。从200
