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1、租屋法律關係概述與實例,2014.11.27 秘書室 法務 張士元,何謂租賃？,民法421條：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。,不動產租賃的社會功能,租賃契約的性質,契約自由原則,契約自由,締結自由,相對人自由,內容自由,契約應予嚴守原則,房屋租賃契約之結構,義務（過失）的輕重程度,過失程度愈高,注意義務愈高,房屋出租人之義務,房屋出租人之義務 1/2,一、用益狀態之提供（民423）（1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務。ex交付租賃之房 屋與承租人，並任由承租人遷入居住。（2）交付之租賃房屋應合於約定之用益狀態。ex所交付 之房屋應適於居住且無危及居住
2、安全之瑕疵。二、用益狀態之維持義務（民423）（1）出租人不得無故剝奪或干擾承租人對租賃房屋之占有及 用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方法用益租賃 物；第三人對於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時，出租人應設法為承租人除去之。,房屋出租人之義務 2/2,（2）修繕義務。依民法第429條規定，租賃期間對於租賃房屋之必要之 保存費用及修理工作所支出之費用，原則上應由出租人 負擔。,負擔方式,通知出租人修繕,出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，請求承租人償還費用,出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，修繕費用自租金中抵扣,一屋二租,甲,乙,2個租約均有效,對於不能履行租約者負損害賠償責任,
3、房屋出租人之義務 3/3,以上出租人之義務皆屬民法之任意規定，並非強 制規定，可以經由當事人之契約約定變更或免除。訂定租賃契約承租人應詳細審視契約，是否有原應屬 出租人之義務經契約明訂，排除了民法租賃任意規定 之適用。,房屋承租人之義務,承租人之義務 1/2,一、支付租金 1.支付時期：依契約之約定。無約定時依習慣，無約定亦無習 慣時應於每期屆滿時支付。房屋租賃習慣上租金 先付。2.租金調整：租賃契約為繼續性契約，有因情勢變更而調整的 可能，為於租賃契約期間內之變更應依契約當事 人雙方之合意為之。但是訂有期限租賃契約不得 主張調整。3.減少租金：民435條第一項租賃關係存續中，因不可歸責 於承
4、租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人 得按滅失之部分，請求減少租金。,承租人之義務 2/2,二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438）三、承租人未經出租人同意不得轉租及將租賃物提供第三人用益。（繼續性契約、信賴基礎）（此第三人解釋上應不包括非獨立 使用之第三人）四、保管義務。（民432應盡善良管理人之注意義務）五、通知義務。（民437）（1）租賃物有修繕必要應由出租人負擔修繕者。（2）租賃物有造成某種危險之虞，為防止危害之發生。六、租賃關係終止後返還租賃物義務。（民455）,承租人違反義務之效果 1/3,欠繳租金,定期催告,終止契約,欠繳租金須達2個月租金總額才可終止租約（民440),
5、承租人違反義務之效果 2/3,未依約定方法使用租賃物,阻止,違法轉租,終止契約,承租人違反義務之效果 3/3,未盡保管義務,因重大過失致失火,房屋毀損,請求損害賠償,承租人債務之擔保,押租金（民法就押租金未設明文規定，基於契約自由原則，可任意加以約定）1.定義：係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償 債務，而由承租人交付出租人之金錢。出租人應於租 賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出 租人時，將其返還於承租人。如承租人有欠租或應負損 害賠償責任之情形者，出租人即可自押租金中直接受償 並返還其餘額。,房客於租賃期間無權向房東主張以押金抵繳租金,常見租屋糾紛 1/2,一、房客
6、無法定原因於租賃期間內要求退租 依契約約定處理。契約未約定時，需得房東同意，契約始能 合法終止。二、房客未告知房東即更換所附設備 房客於租約消滅後應回復原狀。不能回復原狀時應負損害賠償責任。三、房客遷走前未打掃房屋 房客於租約消滅後復返還租賃物之義務，亦即 必須回復租賃房屋原狀。如未清理房東得雇工清理費用由房客負擔。,常見租屋糾紛 2/2,四、房東於租賃關係消滅後要求房客負擔粉刷費用 房東有提供房客使用收益租賃房屋之義務，包含正常 方法使用租賃物所生之合理耗損，不得將粉刷費用轉 嫁房客負擔。五、房東除套房內電錶計算電費外，更要求房客分擔 公共區域電費 除契約已明訂外，依租賃習慣，套房房客僅負擔依套 房分電表度數計算之電費。另電費計價方式宜明訂於 租約內，每期電費總度數等相關數據應透明化。,租賃房屋紛爭解決方式,簡報完畢 感謝聆聽,房東房客互信互諒，營造良好租屋關係,
