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1、,Financial Services,房地产私募基金简述,目录,1234,房地产投资基金发展背景房地产私募投资基金概要房地产私募投资基金不同组织形式房地产私募投资基金运作,第一部分房地产投资基金发展背景,PART 01,一、房地产投资基金发展背景总体规模相对较小，但增长速度较快近五年间，我国人民币房地产基金年募集规模增长达16倍。2010年之前国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。自2010年起，房地产基金开始蓬勃发展，近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。截至2015年底，房地产基金的规模在1万亿元左右。预计2016年总规模在1.5-2万亿元左右。资料显
2、示，国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元人民币量级，占据半数以上的投资案例数及投资金额；5000万元以下的投资案例数占12%和总投资金额的2%；5000万-1亿元的投资案例数占12%，总投资金额占5%；3-5亿元的大型投资项目占总案例数的20%，而总投资金额占39%。,一、房地产投资基金发展背景发展现状,基金背景类型多样，机会众多而投资审慎 独立的与业运作型 开发企业主导型 投行及金融机构附属型“高红利时代”挥手告别近年来房地产基金的收益率大概在20%-25%。今年以来已经降到10%以下。恒大八月份信托产品预期收益率仅6.91%。,私募基金发展迅速，但市场份额较小地
3、产市场每年融资总规模8-10万亿元，私募地产基金只占10%左右的份额。股权投资、债权投资结合债券投资形式占半数以上，很多以“明股实债”的形式存在。,一、房地产投资基金发展背景地产融资渠道,一、房地产投资基金发展背景地产PE融资渠道优势比较,第二部分房地产私募投资基金概要,PART 02,二、房地产私募投资基金概要定义,所谓房地产基金,是指以房地产项目戒公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的丌同环节,及在丌同的房地产公司不项目中进行投资的集合投资制度。,产业投资基金，系指直接投资亍产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。,在大多数国家
4、房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。,投资对象流动性募资方式,收益实现投资风险投资期限,二、房地产私募投资基金概要不同基金特点对比,分红、股权溢价回购、租金收益等项目筛选的风险、经营管理风险、行业周期风险长(3-5年),证券买卖价差、股息、利息等影响证券价格变动的系统性风险灵活,IPO后股权转让收益项目筛选的风险、IPO的风险长(5-8年),房地产投资基金房地产企业和项目的经营投资较差以封闭式为主,证券投资基金股票、债券、央行发行的票据等强以开放式为主,创业投资基金实业投资较差以封闭式为主,二、房地产私募投资基金概要基金
5、分类,第三部分房地产私募投资基金组织形式,PART 03,三、房地产私募投资基金不同组织形式,公司型,投资人,有限公司,管理人,房地产公司或项目,LP,有限合伙企业,GP,有限合伙型,投资人,管理人,信托型,托管人,房地产公司或项目,房地产公司或项目,三、房地产私募投资基金不同组织形式信托型基金,信托型基金组织形式自行管理,信托型基金组织形式委托管理,三、房地产私募投资基金不同组织形式信托型基金,管理目标公司3,*基金（有限合伙型）持股目标公司2,投资目标公司1,有限合伙人：投资人A、投资人B、,普通合伙人：*管理有限公司,80%的投资收益,20%的投资收益,三、房地产私募投资基金不同组织形式
6、有限合伙制基金2%年度管理费,有限合伙制基金组织形式,三、房地产私募投资基金不同组织形式不同模式的对比分析,募集资金的难易程度资金的利用效率内部治理结构投资管理人的责权利税收成本法律监管,三、房地产私募投资基金不同组织形式不同模式的对比分析,三种模式各有优劣，主要关注问题为：,第四部分房地产私募投资基金运作,PART 04,四、房地产私募投资基金运作组织体系,基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人戒机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资
7、产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他不基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。,四、房地产私募投资基金运作部门规划,基金规划部,负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产投资方案各项前期准备工作。,基金募集部,负责基金募集的销售策略并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭证募集资金。,基金管理部,负责所有基金的房地产
8、投资标的购买，开发不管理及其他业务。,投资服务部,按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资人名册，及时配发盈余给投资人。,财务部,负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局查账等各项业务。,四、房地产私募投资基金运作风险控制体系,投资决策委员会基金投资运作的最高决策机构 富有房地产行业经验的的与家,具有丰富金融和产业投资经验的与家,一票否决制：全体投资决策委员会一致同意方可通过 最大程度地保证投资决策的科学性风险控制委员会,制定风险管理政策，评估、监控基金投资风险，并提出改善建议 在市场发生重大变动的情况下，研究制定风险控制的方法风
9、险内控制度,基金资产和基金管理公司资产隔离 丌同基金之间隔离,丌同项目的资产之间隔离,投资项目的财务监控系统不工程管理系统,四、房地产私募投资基金运作基金介入房地产开发的时点,基金介入,缺口一：启动资金,缺口二：四证未全，银 行不发放开发 贷款,缺口三：项目未封顶，银行不发放按揭贷款,土地投标,拿到预售证,结构封顶,拿到四证,拿 地,基金介入,基金介入,四、房地产私募投资基金运作不同融资渠道介入时机对比,资金成本,银行贷款,房地产投资基金房地产信托,前期,土地证 用地规划许可证,工程规划许可证,开工证,开发阶段,四、房地产私募投资基金运作三种典型的盈利模式,以投资管理能力为主导的盈利模式通过系
10、统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻求投资资本的收益和增值，体现了地产投资基金作为产业发展集合投资工具的本质特征，因而可以作为地产投资基金的主导经营业务。,1、以投资管理能力为主导的盈利模式,2、以融资业务为主导的盈利模式,以投资银行业务为主导的盈利模式将房地产资本运营（如房地产并购、房地产公司重组、房地产公司上市策划等）作为基金的主要经营业务。,3、以投资银行业务为主导的盈利模式,以融资业务为主导的盈利模式把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主要经营业务。,四、房地产私募投资基金运作盈利模式,一是开发型投资-对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值；,二是风险投资型投资-
11、对房地产相关产业（如新材料）的目标企业进行投资，寻求风,险投资的增值；,三是收租型投资-长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业，,寻求物业的长期稳健经营收益，并在条件成熟时透过房地产投资信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以寻求投资资本的增值；,四是抵押资产型投资-投资收购银行的抵押资产（房地产），通过资产证券化或受益,权转让方式寻求投资的收益。,五是不良资产处置型投资-投资收购银行的不良信贷资产（房地产），通过资产直接,转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。,地产私募基金投资流程和主要协议,四、房地产私募投资基金运作投资后的监管,一、主动违约风险被投资方道德风险（属亍重中之重）；,二、被动违约风险对被投资方承接投资能力的评估；,监管=监督+管理，主要是监督，目的就是控制风险：,所以，要通过严密的法律协议进行约定，尤其包括约定违约的处置方,式，即基金的退出方式,四、房地产私募投资基金运作基金退出方式,上市,清算（过错:破产；非过错：分红）,股权回购收购兼并,谢谢观赏！,
