中融国际信托有限公司55325.doc

《中融国际信托有限公司55325.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中融国际信托有限公司55325.doc（69页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、中融国际信托有限公司中融-【琴海苑股权投资】项目 尽职调查报告经办业务部门：【产业金融】部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 部门负责人签字： 年 月 日目 录一、 项目背景5（一） 项目基本情况5（二） 项目进度安排6（三） 项目资金需

2、求6二、 信托方案7（一）信托产品基本要素7（二）交易结构81、交易流程说明83、关于北阪河谷基金93、信托资金的退出方式94、风险控制措施105、监管措施10三、 交易对手情况调查11（一） 项目相关方股权结构图11（二） 项目公司实际控制人11（三） 项目公司12（四） 项目公司控股股东22（五） 集团公司整体情况分析 集团公司整体情况分析24（六） 上海黑鹰48（七） 上海绿洲花园置业有限公司50（八） 辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司68四、 标的项目70（一） 项目基本情况711、 项目现状712、 项目拆迁历史及项目拆迁、征收政策723、 控规指标734、 开发计划74（二） 项

3、目市场情况751、 宏观经济概况752、 当地总体房地产市场793、 项目市场情况87（三） 项目分析941、 总投资预测942、 已投入资金的合理性953、 资金需求合理性分析964、 项目资金来源与运用预测表965、 银行贷款安排1026、 销售预测1027、 项目损益预测1068、 敏感性分析及盈亏平衡点107（四） 本项目综合评价108五、 还款来源109六、 风险控制措施分析110（一） 结构化设计110（二） 保证担保人担保能力分析110（三） 土地抵押担保能力分析111七、 本信托计划风险评估111八、 结论及建议112一、 项目背景（一） 项目基本情况本项目的交易对手为上海金心

4、置业有限公司（下称“金心置业”），该公司是一家外商独资的房地产开发有限公司，由原上海琴海置业有限公司在2009年更名而来。实际控制人为香港上市公司“上置集团有限公司”（下称“上置集团”）。公司注册资本为人民币7亿元，投资总额12.3亿元。金心置业为琴海苑项目（下称“本项目”）的开发建设主体。本项目基地位于上海市黄浦区大兴街以东，中华路、黄家阙路以南，迎勋路以西，陆家浜路以北（地籍编号为：717、718、719号），总占地面积为37129平方米。整个基地以江阴街为界自然分成南北两块，其中南块面积约13455平方米，北块面积约23674平方米。金心置业于2003年签署本项目的土地使用权出让合同；根

5、据该合同规定，金心置业应当自行负责项目拆迁，并在拆迁完成后取得项目土地使用权。该项目共需实施旧区改造涉及居住房屋2099证、居民2242户，企业单位42家。截止目前，金心置业已自行在基地内动迁了40%的居民。因筹备上海世博会，本项目拆迁工作于2007年暂停。现上海市黄浦区政府拟推进本项目，采取以政府为征收主体的形式对本项目地上房屋进行征收；该阶段房屋征收工作拟拆除房屋总建筑面积约41049平方米，其中居民居住建筑面积为26819平方米，个体户房屋建筑面积为1260平方米、企业单位用房建筑面积为12970平方米。为推进前述征收工作，目前金心置业已初步与黄浦区政府确定了拆迁合作协议草案，由金心置业

6、采取支付征收动迁款项的方式与政府进行合作；该等草案中约定如果第一轮征询（有关征收程序具体见第四部分）未生效，则首期支付的房源保证金予以退还，该合作协议将于2013年10月底签署；此外，目前金心置业正在与政府协商对金融机构融资的增信方案，洽谈中的政府增信措施包括：如果发生第二轮征询未生效、在约定期限到来时征收搬迁未完成等情形，政府将会分期退回金心置业已付的前期拆迁成本和对应资金成本（一般为1年期贷款利息），或者是由政府下属的国有企业以约定价格收购金心置业股权等，以实现金融机构资金的安全退出；该等协议将在银团放款、第二轮征询开始之前达成。（二） 项目进度安排预计该项目从2013年10月启动第二阶段

7、房屋征收工作，并计划于 2013 年下半年与黄浦区建交委签订旧区改造合作协议；正常情况下2014 年底前完成房屋征收二次征询，签约率达 85% （即征询协议生效，旧区改造贷款放款）；2015 年底完成房屋征收与场地平整工作、办理土地证。预计土地前期工程周期约为 2 年，其中旧改贷放款后 1 年内完成土地前期工作。2016年1月启动土地二级开发建设，预计于2018年10月竣工，建设周期约 2.8 年（34 个月）。（三） 项目资金需求该项目属于土地一二级联动开发，资金需求量较大。由于前期无法产生销售收入，所需资金全部依靠股东自投以及【】行旧改贷和开发贷。其中股东自投包括上置集团的10.4亿，北阪

8、河谷基金14.6亿，【】7.5亿。【】行牵头银团贷款的51亿旧改贷（包括【】银行的21亿，【】银行的15亿，【】银行的10亿以及【】银行的5亿）。具体投入节点如下所示：1项目资金投入情况时间点投资方资金额度进入方式情况说明项目启动前上置集团7亿注册资本项目公司注册资本2013年10月北阪河谷基金8亿增资扩股按照金心置业和政府的旧区改造协议，需要在项目立项报批前支付安置房源的预定保证金2013年12月底前【】5亿增资扩股因拆迁阶段总投73亿（含融资成本），为达到【】行旧改贷要求的股东自投达30%，即22亿元。北阪河谷基金2亿增资扩股2014年10月【】银团51亿旧改贷支付拆迁补偿款及其他2014

9、年9月北阪河谷基金3亿增资扩股支付前期动迁启动资金2015年10月上置集团3.4亿增资扩股达到商务委外商投资企业资本金占总投资（不含融资成本）50%的要求北阪河谷基金4.6亿增资扩股【】2.5亿增资扩股2016年【】行10亿开发贷四证齐全后取得开发贷金心置业拟通过和我公司合作进行琴海苑土地一二级联动开发，计划融资14.6亿元。其中首期到位10亿元（分2笔），用于支付拆迁安置房源保证金（8亿元）和其他费用；第二笔4.6亿元，用于支付动迁款及其他开发费用。二、 信托方案（一）信托产品基本要素信托计划名称：中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划信托管理类型：主动管理型信托类型：集合，结构化；设

10、开放期和赎回期信托期限：信托计划期限6年，到期受托人可以决定延期一次；为匹配融资方对于信托资金分期到位的需求，分期发行优先级信托单位募集信托资金，每期优先级信托单位的期限为1.5+2，即对于每次开放发行的优先级信托单位而言，其预计存续期限为1.5年，如果到期项目方仍需使用对应的信托资金，则开放发行优先级信托单位以赎回到期的信托单位，期限2年。信托规模：14.6亿元（优先级）+12.1190亿元（次级，股权加债权）资金运用方式：向上海北阪河谷投资中心（有限合伙）（以下简称“北阪河谷基金”）出资，认缴北阪河谷基金第二期基金份额，并由北阪河谷基金对金心置业增资，全部计入金心置业注册资本；项目发行计划

11、： 通过第三方机构及商业银行发行；发行费前端支付信托业务当事人 委托人：合格投资者 受托人：中融国际信托有限公司 受益人：合格投资者；信托计划成立时，委托人即为唯一之受益人（二）交易结构1、交易流程说明（1）我司设立信托计划，其中，金心置业关联方以其对金心置业持有的5.1155亿元；我司向投资者发行优先级信托资金14.6亿元（分期到位）。（2）我司（代表信托计划）向北阪河谷基金出资，认缴北阪河谷基金第二期基金14.6亿份基金财产份额并分期进行实缴；（3）北阪河谷基金以中融信托对其缴付的第二期基金出资向金心置业进行增资：（5）上置集团控股股东上置控股、上海绿洲花园置业有限公司（“上海绿洲”）、上

12、置集团实际控制人施建为金心置业偿付次级债权本息、黑鹰投资按照约定提供流动性支持提供连带责任保证担保，其中，上置控股提供第一顺位的连带责任保证担保，上海绿洲提供第二顺位的连带责任保证担保，施建提供第三顺位的连带责任保证担保，此外，上置集团提供差额支付承诺。（6）北阪河谷基金委派专人（由我司通过北阪河谷投资指定）对金心置业进行现场全面监管。3、关于北阪河谷基金（1）关于北阪河谷基金，已依法设立，普通合伙人为上海北阪河谷投资股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）（其合伙人为我司与黑鹰（上海）投资管理有限公司）。（2）北阪河谷基金的决策机制为：投委会委员全体通过，我司委派的决策委员会委员享有一票否决权。

13、3、信托资金的退出方式信托计划存续期内，发生如下情形时，黑鹰投资应当实缴北阪河谷第二期基金LP2份额和以约定价格收购我司（代表信托计划）持有的基金份额，实现信托资金退出：在信托计划成立满12个月时，仍未与银行就琴海苑项目旧改贷事宜签署法律文件；在信托计划成立满18个月时：A.贷款银行规定的发放旧改贷的任一条件仍未成就；B.二次征询仍未进行；因任何原因导致琴海苑项目拆迁程序终止；发生任何导致或我司（代表信托计划）认为可能导致拆迁程序终止、琴海苑项目土地出让合同终止的情形；交易文件约定的其他情形。4、风险控制措施鉴于本项目与琴海苑项目征收、建设流程相关，因此，与该等流程匹配，本信托计划拟采取的风险

14、控制措施为：（1）适用于信托计划整个存续期的风险控制措施信托产品结构化设计；黑鹰投资通过认缴北阪河谷第二期基金LP2份额和附条件收购我司（代表信托计划）持有的基金份额为信托资金退出提供流动性支持； 上置控股、上海绿洲、施建为金心置业偿付次级债权本息、黑鹰投资提供流动性补足的义务提供连带责任保证担保，上置集团提供差额支付承诺。（2）结合目前琴海苑项目的征收流程，在琴海苑项目征收阶段：如果第一次征询未能完成，则政府退还金心置业交付的房源保证金；如果一次征询完成，但因包括但不限于银团要求的条件未满足导致与旧改贷银团的贷款协议未能签署，则征收程序结束，房源保证金退还，其他资金未动用；如果二次征询完成，

15、但规定期限未能征收完成，则执行政府增信协议，由政府按照约定退还金心置业已投资金；该等政府增信协议将在银团旧改贷协议签署前落实并签署（具体见下述第四部分第（一）条第2款）；（3）通过持有辽宁高校后勤房地产开发有限公司48.3%股权，以沈阳雅宾利项目的销售回款提供资金支持，雅宾利信托计划结束后即开始为本信托计划优先级信托资金退出提供保障；（4）项目土地征收、拆迁工作完成，金心置业取得项目土地使用权且开发贷下来后，如果银行同意，将项目土地使用权抵押予我司设立第二顺位抵押权，为次级债权的实现提供抵押担保。5、监管措施我司（代表信托计划）通过北阪河谷基金向金心置业委派现场监管人员进行全面监管，监管措施包

16、括但不限于：1、双方在公司章程中约定合作方拥有项目经营和控制权，中融信托通过董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；法定代表人由金心置业原股东委派；工程、销售管理团队仍由金心置业相关人员担任；公司所有证照、印鉴由北阪河谷基金管理；中融对相关事项享有一票否决权。2、项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算中融信托投资收益的基础。单项成本超过部分由原股东或者上置集团补足，中融信托不再承担该超出部分的成本。三、 交易对手情况调查（一） 项目相关方股权结构图表格 1金心置业股权结构图（二） 项目公司实际控制人

17、项目公司的实际控制人为施建先生。施建先生现年五十八岁，为上置集团董事局主席，该集团创始人。施先生制定该集团的发展战略与策略。施建先生从事房地产开发逾二十年，同时任上置控股集团附属公司【】新城镇发展有限公司之董事局主席，该公司分别于新加坡和香港上市。施建先生持有上置集团3,128,434,628股，占总股本的55.46%；同时其持有【】新城镇1,468,356,862股，占总股本的32.64%，【】进入【】新城镇后，施建先生所持有的股权被稀释至15%。（三） 项目公司1、 项目公司基本情况上海金心置业有限公司于2002年10月28日设立，注册资本7亿元，其中上联投资有限公司（下称“上联投资”）公

18、司以货币形式出资4.9亿元，占公司70%的股权，嘉勤投资有限公司（下称“嘉勤投资”）以货币形式出资2.1亿元，占公司30%的股权。公司性质为外商合资公司，是为琴海苑项目专门设立的项目公司，公司基本情况如下：表格 2金心置业基本情况项目公司上海金心置业有限公司成立时间2002年10月28日住所上海市南苏州路381号405-1室法定代表人马一玲企业类型有限责任公司（外商合资）注册资本7亿元实收资本7亿元股权结构上联投资出资4.9亿元，持股70%；嘉勤投资出资2.1亿元，持股30%经营范围房地产开发经营经营期限2002/10/282021/04/20房地产开发资质暂定资质企业法人营业执照年检情况20

19、12年度已年检通过2、 项目公司经营情况上海金心置业有限公司下属主要包括待开发土地项目即黄浦区大兴街717-719号地块，该基地位于上海市黄浦区大兴街以东，中华路、黄家阙路以南，迎勋路以西，陆家浜路以北（地籍编号为：717、718、719号），以江阴街为界自然分成南北两块，其中南块面积约13455平方米，北块面积约23674平方米，总占地面积为37129平方米。根据黄浦区城市规划管理局关于同意黄浦区717-719街坊项目局部调整用地规划性质的复函（批文号：黄规【2006】13号），南块容积率为4，地上建筑面积约为53820平方米；北块容积率为3.2，地上建筑面积为75757平方米，地上建筑总面

20、积约为129577平方米。根据上海市国有土地使用权出让合同（批文号：沪房地黄【2004】出让合同第47号），并经上海市黄浦区发展计划委员会批准（批文号：黄计意【2003】87号）与上海市房屋土地资源管理局（批文号：沪房地资安【2002】448号）认定，本地块被列入黄浦区政府新一轮旧区改造范围。该项目自2003年开始动迁。共需动迁居民2099证，2292户，其中北块动迁居民1346证，1493户；南块基地动迁居民753证，799户；据公司现有资料统计，现已动迁833证、891户，未动迁1401户、1266证。3、 项目公司财务状况金心置业提供了2010年度、2011年度、2012年度审计报告，上

21、海华申会计师事务所对上述审计报告均出具了无保留审计意见；企业同时提供了2013年度8月未经审计的会计报表。项目公司税收政策税 种税 率税 种税 率营业税5%土地使用税（二类）土地增值税（预缴）2%房产税土地增值税（清算）分级税率城市建设税/费7%企业所得税（预缴）15%教育和卫生附加费3%企业所得税（清算）25%地方教育费附加2%施工合同印花税0.05%购房合同印花税0.05%4、 管理层介绍法人代表马一玲马一玲，女，1963年4月出生。1995年取得房地产开发经理资格证。具有多年的上海市房地产开发经验。履历如下：2011/03 - 至今 上海金心置业有限公司 总经理2009/10 2011/

22、03 上海金罗店开发有限公司 副总经理2008/10 2009/10 上海金罗店开发有限公司 总助/土地开发部总监2006/10 2008/10 上海上置物业管理有限公司 区域经理2003/04 2006/10 上海申展房地产经纪有限公司 董事长2002/04 2003/04 上海景璟装潢有限公司 办公室主任2000/03 2002/04 上海新城物业有限公司 和一大厦管理处主任1994/04 2000/03 南昌新世纪房产公司 副总经理1993/04 2000/03 上海市金港实业有限公司房产开发部 | 经理1991/10 1992/10 华申国际企业集团有限公司 | 总经理办公室 1989

23、/04 1991/10 上海市总工会经济工作部全市企业合理建议 | 调研1982/07 1989/04 上海第十七毛纺厂 | 团总支书记财务部经理周晟泉周晟泉，女，1978年3月出生。从上海财经大学毕业，一直负责上置集团的财务工作，具有较强的财务能力。其履历如下：2001.1-2008.10 上置集团总部 计财部 财务 主要负责编制集团合并财务报表，与各项目公司财务部保持良好沟通和协调，对项目公司的财务数据进行综合统计及分析。为集团项目公司提供融资平台，参与多项融资计划，并成功获贷。 2008.11至今 上置集团下属上海金心置业有限公司 上海百润房地产有限公司 财务经理 主要负责两个项目公司日

24、常财务核算，包括编制财务报表，日常财务核算，为总经理室提供准确的财务数据及分析指标。负责对外税务、融资等事项，并成功获贷。5、 仲裁、诉讼等情况说明（1）民间借贷：经与企业确认，不存在附回购的预收账款、应计未计的成本费用、关联方借款来源于民间、隐性股东投资、虚假交易等情形；（2）网络查询：未见负面信息以及其他未掌握的重大事项。（四） 项目公司控股股东 上海金心置业有限公司注册资本7亿元，控股股东为上联投资公司占公司70%的股权。1、 控股股东基本情况上联投资有限公司于2005年4月12日在英属维尔京群岛注册设立的国际商业公司，法人代表施建先生。表格 3上联投资资本情况控股股东上联投资有限公司成

25、立时间2005年4月12日法定代表人施建企业类型外资企业2、 控股股东经营情况经过询问，该企业在国内只投资了金心置业有限公司。3、 控股股东财务状况4、 控股股东信用记录5、 重大事项无重大事项，不涉及任何纠纷及诉讼。6、 管理层介绍（五） 集团公司整体情况分析集团公司整体情况分析1、 基本情况上置集团始创于1993年，于1999年在香港联交所上市（1207HK）。公司以中高档物业为主，覆盖住宅、写字楼、酒店、商场等城市综合体的开发与投资；以上海为中心，专注全国的省会城市和区域中心城市的地产开发。公司最早成功铸就“绿洲花园”（OASIS GARDEN）物业品牌，后又开发有“华府天地”（Rich

26、 Gate）、“雅宾利”（Albany）等系列高端物业品牌，旗下还拥有环球世界大厦、绿洲中环中心、斯格威铂尔曼酒店等优良不动产。截止2013年6月30日总资产306.2亿港币、净资产92.05亿港币、银行现金29.1亿港币。控股股东上置集团有限公司成立时间1993住所香港湾仔港湾道1号会展广场办公大楼25楼2501室法定代表人施建企业类型有限责任公司（国内合资）注册资本无注册资本实收资本人民币经营范围房地产开发经营、房屋租赁；房地产物业投资等经营期限2012年11月12日至2015年11月11日 到期可续延房地产开发资质二级，通过境内子公司上海绿洲花园置业有限公司持有2、 历史沿革上置集团于1

27、999年在香港上市（股票代码1207），实际控制人为施建先生及其配偶。上置集团兄弟公司【】新城镇于2007年11月14日在新加坡证券交易所主板上市，股票代码为CNTD SP；于2010年10月22日在香港证券交易所主办上市，股票代码为HK1278。2012年，上置集团持有的【】新城镇所有股份以实物形式分配特别股息。通过本次派息，自2012年10月3日起，【】新城镇及其子公司（【】新城镇集团）不再作为上置集团的下属子公司。3、 股权结构（1）股东出资情况股东名称出资金额（万元）出资占比上置投资控股有限公司2,937,415,90051.66%其他2,727,297,82244.77%合计5,66

28、4,713,722100% 上置投资控股有限公司于1999年7月6日在英属维尔京群岛设立，注册资本100美元，其中施建先生及其配偶占公司51.66%的股权，其他股东占公司37%的股权。公司性质为境外控股公司。 上置集团对外出售资产、提供担保需要取得董事会多数通过并做出书面决议，同时，相关交易文件需由两名董事共同签署。详见公司章程104节（2）条，以及114节。4、 组织结构和管理架构（1）组织结构图（2）主要部门职能简介，分析集团决策和管理体系上置集团的业务由董事会管理及经营，董事会可支付公司成立及注册所招致的所有开支并可行使根据法规或细则并无规定须有公司股东大会行使的公司所有权力（不论是公司

29、业务管理或者其他方面）。董事会下设三个委员会，即审核委员会、薪酬委员会和提名委员会。审核委员会的主要职责1、考虑并推荐委任、重新委任及罢免外聘核数师。2、制定执行委聘外聘核数师的政策，提供非审计方面的服务和提出改进的方面任何措施的建议。3、检讨集团内的财务制度、内部控制和风险管理系统，并执行内控制度。薪酬委员会的主要职责1、就公司集团董事及高级管理人员的全体薪酬政策及构架，向董事会提出建议。2、考虑头类公司支付的薪酬、需付出的时间及职责，集团内其他职位的雇佣条件。3、确保任何董事或其他任何联系人不得参与制定自己的薪酬。提名委员会的主要职责1、至少每年检讨董事会的构架、人数和组成，并就任何为配合

30、公司的公司策略对董事会作出变动提出建议。2、物色合适资格可担任董事的人士，并向董事会提出意见。3、评核独立非执行董事的独立性。4、决定提名董事的政策。根据审核三年年报及最新一期年中报，三个委员会各自在特定之职权范围内履行本身独有的职能和协助董事会监督高级管理层的若干职能。5、 法定代表人及主要管理者情况施建先生，法定代表人，五十八岁为本集团董事局主席，本集团的创始人。施先生负责制定本集团的发展战略与，策略。施先生于1970年至1986年间任职于【】人民解放军。他于1986年至1993年，为上海虹桥宾馆的行政经理。1993年至1995年，为环球世界大厦项目的总经理。施先生拥有近二十年的房地产业投

31、资和企业经营管理经验。施建先生为本集团在新加坡和香港上市附属公司，【】新城镇发展有限公司（CNTD）的董事局主席。施建先生为本集团旗下多家公司的董事司晓东女士的配偶，CNTD联席行政总裁施冰先生的父亲，本公司执行董事施力舟先生的伯父。施先生亦为CNTD助理总裁左昕女士的父亲。施先生为本公司的控股股东。他亦为本集团旗下多家公司的董事会成员。 李耀民先生，六十一岁，于2011年11月1日起不再担任董事局副主席一职，但仍维持执行董事职务。他于1993年加盟本集团。于1992年至1993年，曾任上海Golden World Commercial Building Co., Ltd.总经理。李先生拥有二

32、十多年的建筑、结构、规划及大型房地产项目开发的相关管理经验。李先生由2011年7月1日担任CNTD联席主席及行政总裁。他亦为本集团旗下多家公司的董事会成员。 虞海生先生，五十八岁，为本集团董事局联席主席、行政总裁。他具有上海大学【】管理硕士。1997年加盟本集团。虞先生曾任上海电机销售公司经理、上海先锋电机厂厂长、上海市体委产业处处长。虞先生拥有电机和网络设备及企业经营管理方面的丰富经验。他亦为本集团旗下多家公司的董事会成员。虞先生为CNTD助理总裁及副董事虞松明先生的父亲。 蒋旭东先生，四十八岁，自2011年11月1日起获委任为本集团副主席，并继续担任执行董事及营运总裁。蒋先生毕业于1986

33、年在上海同济大学工业与民用建筑专业，后获得MBA学位。他于一九九七年加盟本集团。1986年至1997年供职于上海市房屋土地管理局，任部门主管。蒋先生拥有超过二十年之房地产开发与经营管理经验。 时品仁先生，四十八岁，为本集团执行董事。时先生持有上海电视大学金融学士学位，是一位经济师。于2010年3月加入本公司，并于2010年6月获委任为本公司之董事。时先生加入本公司之前，曾经在【】【】银行先后担任多项职务包括上海市崇明县支行及闵行支行行长及上海市分行房地产信贷部总经理，拥有超过二十年银行及行政经验。 张宏飞先生，三十五岁，自2011年11月1日起获委任为执行董事。持有上海大学经济学硕士学位及武汉

34、工程大学（原名武汉化工学院）工业外贸专科毕业证书。自1996年至1998年，张先生曾在三门峡化工机械有限公司外事办工作。自2001年加盟本集团以来，张先生先后担任本集团资产管理部副总经理及总经理，以及本集团副总裁。他现时担任本集团多间房地产项目公司总经理及/或董事长职位。张先生拥有逾十年的对外合作、资产管理以及房地产开发运营之经验。6、 经营发展情况（1） 经营发展现状1） 产业链及行业分布介绍上置集团作为领先的房地产开发公司，其管理团队拥有丰富的市场知识和房地产开发经验，团队成员平均房地产开发经验超过10年，主打高端房地产市场，将打造高品质房源作为核心竞争力。在项目规划与执行层面，上置集团严

35、格控制项目开发与建设时间，严格标准选择项目承包商及供应商，并且在工程进度上从未有延迟交付的记录。其主要业务包括：物业开发部分：负责开发及销售住宅及商用物业；物业租赁部分：负责出租本集团拥有的办公楼和商铺等投资物业；酒店经营部分：负责提供住宿、餐饮及会场服务；其他业务部分：大致包括物业管理服务。在土地储备方面，上置集团于上海、沈阳、海口等城市低成本土地储备达220万平方米，可以满足未来5年的土地开发需求，在土地选址上符合当地城市发展的战略规划。目前，上置集团在建及储备项目总计有20个，总占地面积合计为1,619,472平米，总建筑面积合计为2,438,724平米。（其中：在建项目有6个，占地面积

36、447,018平，总建筑面积529,304平；待建项目有4个，占地面积175,118平，总建筑面积556,358平；储备项目有10个，占地面积997,336平，总建筑面积1,353,062平。）具体如下表：1. 房地产开发业务2. 销售进度 本集团2013年上半年在售物业主要有香岛原墅、嘉兴湘府项目、海口外滩中心、沈阳雅宾利花园、绿洲中环中心、以及沈阳悠山美地等项目。2013年1至6月期间，本集团共完成合同销售面积49,754平方米，合同金额约为人民币87,099万元。其中：香岛原墅香岛原墅位于上海宝山区罗店北欧新镇美兰湖板块，拥有美兰湖、高尔夫球场等高端配套设施的独特优势，展现金装托斯卡纳风

37、格系列，保留意式风格的原味和纯粹。香岛原墅子2009年4月取得土地，仅一年时间即于2010年5月第一次开盘，并受到市场热捧。2013年1至6月，共完成销售88套，销售面积12,203平方米，合同金额人民币27,677万元，销售均价人民币22,680/平方米。嘉兴湘府项目嘉兴湘府项目位于浙江省嘉兴市南湖区，延续上置集团的高端产品，打造高品质、精致、豪华的住宅小区。公司于2011年11月开盘销售，2013年1至6月共完成销售26套，销售面积6,284平方米，合同金额人民币7,473万元，销售均价人民币11,892元/平方米。海口外滩中心2010年至2011年上半年，海南房地产市场经历了国际旅游岛国

38、家战略定位带来的火爆销售形式，以及随之而来的从中央到地方的严厉的宏观调控措施造成的市场降温。海口外滩中心项目适时、积极调整策略，取得了较好的销售业绩。2013年1月至6月，一期外滩中心销售住宅套数为15套，完成销售合同金额3,805万元，销售面积2,272平方米，销售均价人民币16,750/平方米。上置金融大厦上置金融大厦是政府批准的37,000平方米斯格威珀尔曼酒店式办公约140套建筑面积为210平米280平米的五星级酒店式办公项目。上置金融大厦位于黄浦区总新区域，在融入黄浦区金融产业集群的同时，更享有“占据黄浦滨江带视野，共享都市繁华配套和便利交通”等外部优势，成为高端可售型办公单位的一个

39、投资亮点，收到广泛关注。上置金融大厦项目于2012年12月开盘销售限量推出28套，2012年1-6月，共计签约14套，共计完成销售面积3,045平方米，销售金额为人民币13,631万元，销售均价为人民币44,762元/平米。绿洲中环中心作为上海中环商务区地标的绿洲中环中心，以5A甲级写字楼的高质量以及高标准配套吸引了越来越多的企业入驻。2013年1至6月，共计签约113套，共完成销售面积8,930平方米，销售金额人民币22,538万元，销售均价人民币25,151元/平方米。3. 工程进度2013年本集团及下属各项目公司根据年初制订的开发进度及工程节点，有序推进各个项目工程建设，坚持规范化施工，

40、提高工程建设质量，确保项目的良好品质。其中：香岛原墅香岛原墅的土建工程分为两个标段，其中2标段工程已于2011年12月竣工顺利交房；1标段工程也全部竣工验收，与2012年5月顺利交房。无锡江南华府截止2013年6月，无锡江南华府已竣工验收交房68套，建筑面积为20,261平方米。目前土建、配套、绿化工程已经全部完成，已售房屋室内装修已全部完成，已售房95套室内装修已经全部完成，未售房屋室内装修工程完成70%。绿洲中环中心绿洲中环中心6号楼已于2011年3月4日正式动工建设，截止2013年6月底万层室内装修及总体，预计将在2013年7月竣工备案并办理交房。嘉兴湘府项目截止2013年6月，5号地块

41、房屋室内外全面进入维护，清理，就竣工项目验收问题进行整理，验收资料准备基本完成，人防验收通过。1号地室外墙砖，地砖，石材铺贴工作完成过半，南北区主干道，地下车库库地坪浇筑完成。沈阳绿洲悠山美地截止2013年6月，沈阳绿洲悠山美地一期西块已全部竣工交房。一期东块分金陵和双兴两个标段，其中金陵标段已进入内外初装饰阶段，完成总工程量97%，预计2013年9月竣工交房；双兴标段已基本完成结构封顶，预计2014年9月竣工交房。动迁工作绿洲雅宾利花园截止2013年6月底，绿洲雅宾利花园一到三期已动迁安置居民6,214户，完成居民动迁比例为98.1%，单位动迁已全部完毕。黄浦百润截止2013年6月底，上海黄

42、浦百润项目已动迁安置居民338户，个体12户，单位9户，完成动迁总数的86%。沈阳雅宾利花园截止2013年6月底，沈阳雅宾利花园已签约动迁居民户1,361户，企业和学校13户，尚余动迁居民139户，企业和学校12户，居民动迁完成91%，企业和学校动迁完成52%。4. 商业物业运营2013年上半年，本集团根据不断变化的市场形势及机遇，继续加强对旗下商业物业的管理和运作，适时调整经营策略，发挥自身在品牌、管理等方面的优势，在不断积累经验的过程中改善了经营效益。其中：上海斯格威铂尔曼大酒店2011年，上海斯格威铂尔曼大酒店借世博的良好契机，改善经营管理，提高服务质量，同时有效地控制成本。2013年1

43、至6月份，上海斯格威铂尔曼大酒店收入人民币7,910万元，其中客房收入4,249万元，餐饮收入人民币3,449万元。毛利总额约为人民币2,377万元，客房出租率达63%。沈阳华府天地购物中心沈阳华府天地购物中心集购物、美食、休闲、娱乐、文化、康体、服务等多功能为一体。截止2013年6月，共完成租赁签约面积92,559平方米，占总可出租面积的82%，租金收入人民币2,856万元。绿洲中环中心2013年上半年，绿洲中环中心加大招商力度，公建区目前近3万平米的商铺及1万平米的办公楼以及5.7万平米的地下车库作为出租之用。截止2013年6月底，出租收入人民币1,386万元，其中租赁收入人民币1,200

44、万、停车费收入人民币186万元。上置集团所获荣誉之前荣誉：绿洲城市花园，获得“上海市白玉兰奖”。绿洲紫荆花园，获得“上海市居住绿化优胜奖”2000年荣誉：绿洲城市花园，获得“普陀杯”优质结构奖、优质工程奖。绿洲比华利花园，获得“全国人居经典方案竞赛奖”绿洲长岛花园，获得“上海市白玉兰奖”、 全国住宅设计夺标综合金奖2001年荣誉：绿洲比华利花园，获得第二届上海市优秀住宅“生态环境金奖”绿洲长岛花园，获得第二届上海市优秀住宅“综合金奖”2002年荣誉：“绿洲花园”（OASIS GARDEN）品牌，在上海市【】管理行政局等政府部门及专业机构评为“上海房地产九大关注品牌”之一2003年荣誉：上海置业

45、有限公司被上海房地产业协会评为“上海市房地产开发企业综合实力50强”绿洲江南园，获得“【】（上海）豪宅别墅社区成功开发典范”称号绿洲比华利，获得“上海十大国际化品质典范住宅”称号绿洲中环中心，获【】优秀环境住宅设计大赛综合金奖2004年荣誉：“罗店北欧新镇”被确认为“【】著名小城镇”绿洲香岛花园，获上海地区“优秀社区”称号绿洲千岛花园，获上海地区“优秀别墅”称号上海置业有限公司，CIHAF2004【】住交会获“【】房地产明星企业”称号。“罗店北欧新镇”获“【】房地产城镇发展特殊贡献奖”。“绿洲仕格维花园”获“【】房地产名盘”称号。2005年荣誉：华府天地，获得“2005上海国际化品质典范豪宅综合金奖”罗店北欧新镇，被建设部命名为“【】绿色生态文化示范城镇” 、被建筑学会命名为“上海新城市景观生态城镇”上海置业有限公司被上海市房地产业协会评为“上海房地产18年十大房地产企业”上海绿洲仕格维花园酒店公寓有限公司，被上海市房地