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1、第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、单位名称：XXXX置业有限公司二、法人代表：xx 三、注册资金：1800万元四、开发资质：叁级五、联系人： xxxx 联系电话 ：XXXX六、单位概况：XXXX置业有限公司成立于2007年11月，注册资本1800万元。公司具有雄厚的资金和技术实力，先进的管理模式，良好的企业信誉，周到的服务流程，丰富的房地产开发经验，势必能将设计理念先进、功能较为完善环境清新优雅的住宅项目奉献给XX人民，自公司成立以来，始终遵循“使顾客满意、让业主放心、令社会信赖”的经营理念，坚持“追求行业一流、满足业主期望；建造优良工程、提供满意服务”的经营方针，是一支能
2、在房地产领域作出卓越成就的团队。第二节 项目概况一、项目名称：XXxxXXxx建设项目 二、建设地点项目建设地块位于XX县青年路以南，文昌路以东，万福路以北，府前路以西。三、项目概况项目占地面积40802m2，总建筑面积92663.98m2，其中住宅占地面积19627m2，建筑面积54759.28m2；商业占地面积21175m2，建筑面积37904.7m2。项目共建 “17+1”层住宅1栋，“10+1”层住宅4栋，3层（局部4层）商铺4栋。总居住户数507户。四、投资规模经估算，该项目投资总额24057.74万元，其中：土地费用2631.89万元，工程费用18170.65万元，工程建设其他费用
3、1144.75万元，基本预备费877.89万元，建设期利息1232.56万元。五、资金筹措该项目资本金至少需要 4811.55万元，已交土地费用4891.5万元，其余资金全部由XXXX置业有限公司自筹解决。六、项目建设期该项目总建设期初步定为24个月，2013年11月至2015年11月全部建成，并交付使用。八、建设实施及工程进度安排（一）、组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。项目建设过程中，项目承办单位抽出精干人员，设立工程部、财务部、办公室等机构，对项目的概（预）算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，
4、确保项目按时完成。（二）、工程进度安排该项目申请报告批复后，尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计和施工图设计，并进行场地平整清理工作，2013年11月底可望开工建设。建设期初步确定为24个月，具体安排如下： 2013年11月前，完成项目立项、土地征用、勘察设计等各项前期工作。2014年10月前陆续完成主体工程施工。2015年1月单体工程陆续竣工。2015年5月工程完装修及设备安装。2015年11月底完成场区内的配套设施，工程验收交付使用。第三节 项目建设背景一、XX县概况XX县位于山东省西南部，是XX市的东大门，现辖15个镇、2个街道办事处，1个经济技术开发区，886个行政村
5、，总人口95万人，县域面积1308平方公里，其中耕地面积114.9万亩。XX，因古有大野泽而得名，是春秋“西狩获麟”之地，秦末彭越起兵之所，近代著名的“XX教案”亦发生于此。西汉建县，唐武德四年置麟州，故XX又称麟州，历史悠久，文化底蕴深厚。秦末汉初大将军彭越、三国曹魏大将李典、北宋文学家王禹偁、苏门学士晁补之，清末武状元田在田都诞生在这块土地上。悠悠岁月为XX这块古老的土地创造了灿烂的文化，留下了众多的人文景观。境内有古昌邑城遗址，皇览所载的蚩尤墓、春秋时期的麒麟台、战国时期的齐鲁会盟台、鬼斧神工之誉的秦王避暑洞、芳龄千载的永丰塔、世称三绝的屏盗碑及明代建造的大成殿等30余处名胜古迹和历史文
6、化景观，显现出厚重的历史积淀。近年来，XX县在上级党委政府正确领导下，始终坚持以科学发展观为指导，牢牢把握积极作为、科学务实的工作基调，更加注重经济发展方式转变和经济结构调整，在发展中促转变，在转变中谋发展，立足煤炭、农林产品等资源优势，坚持以招商引资和大项目建设为总抓手，大力实施工业化和城市化“双轮驱动”战略，着力培植煤电化工、纺织服装、新型建材、食品加工、商贸物流、文化旅游等主导产业，统筹城市农村、经济社会、三次产业、人与自然和谐发展，全面加强党的建设，经济社会呈现出迎势上行、持续向好的发展态势。 年，全县实现地区生产总值105亿元，同比增长17.1%；地方财政收入6.2亿元，同比增长44
7、%，高于全市24个百分点；进出口总值1.57亿美元，同比增长61.3%；城镇居民可支配收入11365元，农民人均纯收入5111元，分别增长10%和10.2%。包括地区生产总值、地方财政收入、规模以上工业增加值和主营业务收入、社会用电量、工业用电量、存贷款余额等10余项主要经济指标增幅位居全市第一。与三年前相比，经济总量翻了一番，地方财政收入增长了1.8倍、在全省排名前移了28个位次。相继获得山东省文明县、山东省投资环境十佳县市、山东省生态经济十强县市、平安山东建设模范县、中国绿色名县、山东省环保模范县、山东省经济林产业示范县等荣誉称号。1、县域情况（1）资源优势煤炭：XX煤炭资源丰富，XX煤田
8、总地质储量高达55.7亿吨，且煤质优良、煤类紧缺，项目达产后，年生产能力将达到1200万吨。山石：XX县山石资源主要分布在县城东南部的核桃园、独山两镇，有大小山头33座，面积14.5平方公里，可采储量18亿吨。农业：XX县农业资源丰富，现已形成畜牧、棉花、瓜菜、林果四大主导产业。正常年份种植棉花80万亩，总产120万担左右。先后被国家确定为总理基金麦棉两熟高产开发试验基地、全国优质棉生产基地，并被省政府列为全省六个“棉花产业化试点县”之一。“国花”牌原棉是“全国十大棉花名牌”之一，曾被中国质量协会评为“名牌棉花展示第一名”。畜牧业发展前景广阔，是国家“鲁西黄牛”繁育基地，青山羊、长毛兔生产基地
9、。鲁西黄牛、青山羊、小尾寒羊并称三大“国宝”。大牲畜存栏10万头、羊130万只、猪35万头左右。瓜菜生产年收获面积在40万亩左右，总产达30亿斤。现有林地面积1.6万公顷，果树面积9.63万亩，年产优质果品6.5万吨，全县木材储积量208万方，是全国平原绿化达标示范县之一。（2）投资环境优势项目审批实行“一条龙”“一站式”服务。县级行政审批项目全部手续均由县行政审批服务中心负责，在各种申请材料齐备的情况下，随到随办，并由有关部门协助报批，其运行机制灵活，服务高效快捷。（3）政策优势享受国家、省、市优惠政策，对在县城规划控制区内的落地工业项目，各项行政事业性收费实行一费制，对投资额大、科技含量高
10、、对XX县发展有重大影响的特殊项目可一事一议，一企一策，特事特办，最大限度地给予土地、厂房等各项政策，以灵活的方式进行合作。为鼓励入住项目发展，XX县政府还专门设有科技贡献奖励，对突出企业予以鼓励。（4）工业形成一定规模2011年全县规模以上企业发展到213家，完成工业增加值46.5亿元，实现主营业务收入180亿元。初步形成了煤电化工、纺织服装、新型建材和食品加工等主导产业，工业产品1000多种，其中部优、省优产品23种。（5）第三产业发展较快2011年，全县实现服务业增加值16.34亿元，限额以上服务业企业达到66家，新增44家。商业服务业生意兴隆。县内有5处涉外旅游定点宾馆，可同时接纳50
11、00多人。各种风味小吃、名吃达30多种。深入实施“万村千乡”市场工程，连锁超市覆盖率达到85以上。各类专业批发市场发展到20余处。昌邑大蒜市场、大义活畜市场、董官屯果蔬市场、县城集贸市场等都具有一定规模。旅游业发展较快，形成了“一山一水一麒麟”的旅游格局，国家“AA”级金山旅游区部分景点改造陆续完成。书画一条街、煤炭煤化工物流、洙水河公园等一批重点服务业项目建成启用或正在加紧建设。房地产、金融、保险、信息、物流等现代服务业呈现良好发展势头。（6）信息基础设施建设以建成具有国内先进水平、功能完备的信息基础设施为目标，整合网络资源，构筑适应信息化建设的基础信息平台。在网通、电信、广电和联通四个信息
12、传输骨干网的基础上，继续建设宽带主干网，逐步实现光纤到楼、到户。进一步建设完善全县公用信息平台的服务功能，形成多种接入方式，满足各种网络互联需求和适应开展多种信息业务的宽带信息传输平台。加强通信网、计算机网和有线电视网的相互融合，逐步普及数字电视广播业务，积极发展电子商务、远程教育、网上办公等业务，形成覆盖全县的共享型、集约化信息网络体系，以促进政府、企业、社区和家庭信息化。到“十一五”末，固定电话普及率达到90%，移动电话普及率达到50%以上，因特网用户数达到10万户，有线电视入户率达到70%，有线数字电视入户率达到40%以上，基本形成适应全县经济社会发展需要的信息网络基础设施体系。2、区位
13、和交通条件XX位于山东省西南部，具有独特的区位优势和丰富的矿产资源。新兖铁路于县域腹部东西穿过，境内全长42公里，设有2个站点，其中XX站为三级站，年吞吐量为127万吨，龙固站为四级站。日东高速公路、济菏高速公路从县城北部东西穿越，327国道、聊商公路、巨郸公路贯穿东西南北，县、乡、村公路纵横交错。己形成以县城为中心、干线公路为骨架，连通县、乡、村和省内外四通八达的晴雨通车公路网络。发达的交通网络，为XX发展现代物流业提供了良好的基础条件。随着洙水河航道和XX港的开发建设，XX县的交通区位优势更加突出，将形成以陆路交通为主、水路交通为辅、辐射范围广的货物集疏运体系。形成以日东、济菏等高速公路为
14、龙头，以新石铁路为支撑，以国、省道干线公路为骨架，以内河航运为补充的综合交通运输格局。公路：日（日照）东（东明）高速公路、济（济南）菏（XX）高速公路横贯县境东西，327国道、聊商公路等15条公路纵横交错。以完善高速公路骨架，提高公路网技术水平和密度为重点，建设区域经济干线；改造和完善干线公路，形成覆盖全县的快速道路网；加强县乡村公路建设，提高通达水平，充分发挥路网和通道的整体功能和效益。铁路：XX县东依京沪铁路，西邻京九铁路。新（乡）石（石臼所）铁路穿境而过，县城内设有三级火车站，是欧亚大陆桥的重要组成部分。现已开展纵贯煤田南北、横向连接新石铁路的煤矿专用铁路建设前期工作。航运：已经开工建设
15、的京杭运河洙水河三级航道XXxx工程完成后，XX港口货物年吞吐能力达到1000万吨，1000吨级驳船和10000吨级船队可直达长江及江、浙、沪等地。航空：东距县城20公里的曲阜机场通航北京、广州、上海等大城市，距济南机场、郑州机场均仅有2个小时的路程。口岸：离XX60公里集海关、商检、集装箱站及出口专列于一体的XX直通口岸已全面配套运营，可直通青岛港口。二、项目提出背景随着XX县社会经济快速健康的发展，促使各项社会事业蓬勃发展，城市化进程也不断加快。十二五期间，XX县将强势推进新型工业化、城乡一体化、流通现代化，加快城镇建设步伐，努力构建经济繁荣、社会和谐、环境友好、充满魅力和活力的XX新城区
16、。近年来，城乡居民人均可支配收入明显增加，城乡居民生活水平明显提高，人们对改善居住条件的要求也日益增强。城市化进程的加快，周边镇村人口的大量涌入市区，也使人们对XX县区的居住、办公、教育等各项关系民生问题的城市功能提出了更高的要求。近年来，我国房地产业保持了健康、快速的发展态势，培育住房消费，发展住宅建设，将是今后一段时期我国住宅与房地产业的中心工作。2006年，国家在召开了全国住宅与房地产工作会议，提出了加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展，开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住宅消费，发展以经济适用房为重
17、点、高档住宅为补充的住房供应体系是今后房地产业发展的重点。三、XX县房地产业发展方向1、坚持高起点规划，严格执行和落实城市规划。规划是城市发展的龙头。只有规划好才能建设好、管理好。规划好是最大的节约。对经济相对欠发达地区来讲，由于资金短缺，在房地产开发上更应注重规划。一是对拟开发地块要超前编制控制性详细规划，对土地使用性质、开发强度、配套设施等作出详细的控制性规定；二是要加强规划管理，高度维护规划的严肃性。规划一经确定，任何单位和个人都不得更改，更不能因资金短缺而降低对开发项目的标准，随意变更规划。2、坚持“政府总揽，以项目带开发”的方针，从严管理开发项目。要认真落实城市房地产开发经营管理条例
18、及有关政策规定，坚持开发项目由政府总揽，以市场为导向，以规划为龙头，以项目带开发的方针，建立城市房地产开发经营的宏观调控和市场运行机制。实行项目库制度，有计划、有步骤地推出开发项目。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片配套一片，完善一片，宁缺勿滥。要大力推行房地产开发项目招标投标制度，按市场经济规律运作，确保房地产开发有利于城市建设。3、努力搞好城市土地资产经营，建立和实行好政府土地储备制度和招标、拍卖、租赁制度。政府必须高度垄断土地一级市场，在以规划开发项目的指导下，除法定可以行政划拨的土地外，对经营性开发项目用
19、地一律进行招拍挂制度，以确保政府获得最大的土地收益，开发项目获得合理的经济效益。要加强对城乡结合部及城中村集体土地的管理，创造条件，在城市整体规划的指导下，有计划的将这部分土地征为国有，列入政府土地储备，切实作好以地生财，以财建城的路子。4、加强对房地产开发企业的管理。针对房地产开发企业资质低、规模小、效益低、经营机制落后的局面，要引导企业大力推进管理制度和管理方式的创新，建立市场化的企业经营管理机制。通过联合、兼并、资产重组等路子，组建规模化、集约化、品牌化的开发企业集团，提高开发企业在市场上的公平竞争能力。同时，要加强对开发企业资质的管理，对那些信誉差、开发能力低、不守法经营的开发企业要坚
20、决进行清理整顿。第四节 规划设计方案一、规划指导思想本案的规划设计强调居住建筑与自然条件的和谐，巧妙运用了住宅建筑与自然的有机融合方式。在具体的规划设计中，本着“以人为本”、尊重自然的指导思想，从可持续发展的角度出发，注重住宅群体的布置，提高院落功能，增大交往空间。本案合理的组团群落可以丰富建筑空间环境，优化组团园林设计，方便居民交往和休憩、锻炼。力求创造出一个布局优美、交通流畅、功能齐备、设施完善、现代化的高品位、高品质的花园小区。二、规划原则整个小区规划设计从生态、文化、经济三大原则出发，充分运用现代设计手法，使环境效益、社会效益和经济效益，相辅相成，有机的结合在一起。 1、生态原则：规划
21、设计从小区现状自然环境出发，充分利用现有的自然条件，创造小区的园林绿化，营造一个生态型的园林绿洲式的生活居住空间，创造出最佳的环境效益。2、文化原则：规划设计充分应用人文文化来塑造整个小区的建筑风格和园林风格，从建筑艺术和园林艺术的角度出发，创造一个融生态人文与现代建筑为一体的艺术家园。从而创造出最优的社会效益。3、 经济原则：规划设计注重实际可操作性，充分分析商品房市场，力求设计适应市场竞争，创造出最大的经济效益。三、规划目标在充分尊重XX城市控制性规划思路的同时，融人、文、山、水以及建筑为一体，将小区规划建设成有“阳光绿地，碧水蓝天，小桥流水”的居住空间。将现代景观趣味融入日常家居生活，创
22、造以绿化为主题的现代化花园小区。四、总体规划布局1、 小区主入口选择该项目入口设计结合规划要求，同时兼顾确保住户使用的便捷性和小区管理的安全性。小区主入口设在规划支路上，在其它道路上不开设小区出入口，活跃规划支路的生活氛围并且减少对其它城市道路的干扰。2、规划布局整个小区规划布局考虑人车分流，在小区的两个机动车的入口处不远处均布置了通往地下车库的机动车出入口，使得小区的机动车尽可能在小区的近入口处便直接入到地下车库内。同时地下车库与住宅地下室相通可以直接入户；地面上设计的主干道系统也为地面外围停车提供了可能，从规划上就解决了内部以人行步道为主，减少机动车对小区的干扰，最大可能地解决人车分流的要
23、求。建筑布局以围合空间形式分别围绕着组团中心绿化景观展开。小区主入口，结合绿化和入口广场，形成主入口的景观轴线，是整个小区景观设计的主体线索和组织脉络。通过巧妙的规划布局，使得每栋建筑均有景可观，实现住宅的均好性。3、小区道路交通系统规划交通系统的设计原则是便捷、舒适、安全、顺畅。园区道路结合地形及建筑布局特点，东西地块各一条主要道路连接两个车行出入口，形成简洁高效的车行交通系统，是整个园区内部及对外联系的主要交通性道路，次干道为连接各栋住宅单体的内部的交通道路，并通过隐性道路形成环道。园区内道路路面主干道采用沥青路面，次干道为彩色石材铺砌路，支路为园路，小区主入口以花岗石铺砌为主的景观路面，
24、同时满足机动车的行驶要求，主次路均为人车混行，支路为人行道。4、小区园林绿地系统规划在园区绿地系统规划设计中，充分利用中心景观、绿化来组织整个园区的园林绿地设置，引绿入园形成“点、线、面”相结合的园林绿地系统。由园区中心绿地、组团中心绿地、宅旁绿地三级绿地系统组成。园区中心绿地结合园区中心大面积空地设置。组团中心绿地、宅旁绿地以营造园林景观，充分体现出园区的亲和性和安居性。5、小区景观设计在园区景观设计中充分利用绿地组织园区景观设计。结合园区中心绿地，组团中心绿地等；在园区建筑布局上充分考虑其高低错落，立面效果，形成园区的建筑景观；同时注重沿街建筑的立面造型和天际线的变化，为城市景观增光添色。
25、6、小区智能化系统规划（1）每户家庭设置电脑终端，通过居住区ATN局域网络直接进入国际因特网，为将来的可视电话创造条件。（2）居住区内设有24小时全方位电子、电脑红外线防盗报警系统，居住区设有闭路电视监控装置或电子摄像监控。每户设可视对讲设备与整幢楼的电子防盗门相配套。（3）住户进出使用电子密码识别系统。（4）设有警卫中心，24小时巡更服务。第五节 工程设计方案一、总体设计1、主要设计依据（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）（2）住宅设计规范（GB50096-2003）（3）住宅建筑规范（GB50368-2005）（4）城市居住规划设计规范（GB50108-93）（5）城市道路和
26、建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）（6）国家其他相关设计规范2、建筑设计（1）设计理念项目定位为居住区，设计原则提现功能合理、造价经济、生态、节能、健康和安全，并与周围环境相协调，与周边功能相配套。注重人的空间环境感受和行为需要，充分考虑人的生活、工作、休憩需要，着力营造人性化的亲切舒适的工作空间。突出环境特征、体现地形特色，强调景观视线设计，给人以心理上的舒适感。根据规划条件等综合因素，整个建筑应简洁明快，建筑外表俊朗、挺拔，空间上错落有序，体现时代感。（2）规划设计要点竖向设计：拟建场址属黄河中下游鲁西南平原，场地呈不规则长方形，地域开阔，地势平坦，整平量小。设计奖根据地形标高，
27、充分利用地形，满足场地排水及道路设计要求。住宅设计尽量避免超长建筑的出现，小区空间开阔，视野通透，小区住宅均为南北布置，采光、通风俱佳，无闭塞之感。住宅外观展现简洁大方、清新自然的现代风格，住宅间距由日照分析软件严格计算，充分满足绝大部分户型的日照要求。二、结构设计说明1、设计依据（1）建筑结构载荷规范（GBJ0-87）（2）建筑地基基础设计规范（GBJ1-89）（3）混凝土结构设计规范（GBJ10-89）（4）建筑抗震设计规范（GBJ11-89）（5）中华人民共和国防震减灾法（6）地震监测管理条例（中华人民共和国国务院令第409号）（7）建设工程抗震设防要求管理规定（中国地震局令第7号）（8
28、）建筑抗震设计规范(GB50011-2010)（9）中国地震动参数区划图（GB18306-2001）（10）建筑结构可靠度设计统一标准（GB500068-2001）（11）建筑结构载荷规范（GB50009-2001）2、抗震设计该项目地处黄河多次决口改道冲积而形成的平原，地形平坦，平均海拔50.5m，属黄海高程系。浅部地层为第四系全新统黄河冲积层，岩性主要为粘土、粉土、粉细沙。粘土承载力为80-110kpa，压缩模数4Mpa；粉土承载力为120-200kpa，压缩模数14Mpa。根据建筑抗震设计规范， 工程场地50年超越概率10%的地震动峰值加速度位于0.10g范围，相当于地震基本烈度值7度。
29、根据建筑抗震设计规范（GBJ-89）及国家地震局全国地震区裂度区划图，XX基本地震裂度为7度。该项目应考虑抗震设防，设计裂度为7度，并适度增加抗震措施。在结构上，采用框架结构，设置构造柱和圈梁等抗震措施。3、荷载规定取值按照“荷载规范”的规定，该项目对荷载作出如下规定：(1)、楼梯：3.5KN/m2(2)、室内：2.0KN/ m2(3)、屋面：0.7KN/ m24、上部结构设计根据工程地质条件及使用功能要求，该项目采用框架结构。楼屋面以预制预应力钢筋砼楼面板为主，卫生间采用现浇钢筋砼楼板，现浇砼抗渗等级S6。5、基础设计根据工程地质条件及使用功能要求，本方案拟选用箱行基础。地基地处理采用砼桩处
30、理，基础板、壁采用C30防水砼。三、给排水设计1、设计依据（1）建筑给排水设计规范GB50015-2003（2）室外给水设计规范GB50013-2006（3）室外排水设计规范GB50014-2006（4）自动喷水灭火系统设计规范GB584-2001（5）建筑设计防火规范GB50016-2006（6）建筑灭火器配置设计规范GB50140-20052、设计范围该项目给排水设计范围包括生活给水系统、消火栓给水系统、生活污水及雨水系统等。3、生活给水设计该项目水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟由XX城市供水管网提供，两路供水，可引入两根DN200市政给水管，水量和水压能满足
31、要求。4、给水系统给水管道在室外布置成环状管网，室内给水采取无负压叠压供水设备直接供给，四层以下由市政给水管网直接供给。管网采取下行上给式的给水方式行各栋、各用水点供水。5、热水设计该项目主要考虑住宅用热水，采用电热水器供主卫生间用热水，施工预留每户15A电热插座一个。6、消防供水通过水泵和管道把自备水井和室内管网连接，主泵采用衡压变频供水设备。室外设置地上式消火栓，间距不超过120米。在水泵接合器15至40米范围内应有室外消火栓。建筑设置室内消火栓系统，项目消火栓系统水量估计为15L/S，消火栓布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。消火栓采用临时高压系统，在屋顶上设置消防水箱，
32、水箱内存放灭火初期10分钟不动用消防水量，超过18立方米的按18立方米计。7、排水系统排水系统采用雨污双流。室内生活污水采用双立管，即带专用通气管的排水系统。小区设置独立的污水管，有利于城市污水处理。生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网，最终汇入市政下水管。屋面雨水采用雨水斗收集，设计重现期P5年。采取单斗单管，屋面雨水斗汇水面积按XX县降水强度设置。场地雨水有带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水系统，雨水井雨水暗沟及雨水管道排除至市政雨水管。四、电气设计1、设计依据（1）公共建筑电气设计规范（JGJ 16-2008）；（2）供配电系统设计规范（GB50052-95）；（3）低压配电设计
33、规范（GB50054-95）；（4）建筑物防雷设计规范（GB500572010）；（5）建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2004）；（6）公共建筑电线电缆防火设计规范（DGJ08-93-2002）；（7）建筑照明设计标准（GB50034-2004）；（8）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T50311-2000）；其它有关国家及地方的现行规程、规范。2、设计范围该项目电气设计包括供配电系统、照明系统、动力系统、各种设备的控制系统、防雷系统及接地系统。3、供配电设计（1）负荷性质和供电要求负荷性质项目保安型负荷（消防用电设备、设备机房、排烟风机、疏散应急照明、消防控制等
34、）、保障性负荷（主要通道照明等）属一级负荷，居住照明属二级负荷，其余无特殊要求者为三级负荷。供电要求采用二路10千伏独立电源供电，二路电源分别引自两个不同区域的变电站，平时各负担50%负荷，当其中一路出现故障时，另一路负担全部负荷。楼内设变配电房，并自备一套300KW柴油发电机组作一级负荷的备用电源，特别重要负荷（如疏散应急照明、计算机系统电源），配置UPS电源。（2）负荷估算及变压器选择项目用电主要为空调、照明、电器及锅炉、水泵等设备用电。照明和电器参照公共建筑节能设计标准，场地照明参照城市道路照明设计标准计算；未预计用电按10%计算。据此估算变压器总容量为2500千伏安。变压器按照照明、动
35、力分开供电，采用分回路供电方式。变压器低压侧单母线分段，分段母线之间设联络开关，手动切换，高压开关柜和低压配电屏均采用无油开关，以利于消防安全。低压接地保护采用TN-S系统。采用低压电容器变电所集中补偿方式，功率因素补偿到0.9以上。4、电力设计（1）电源电压和配电系统该项目内全部为低压设备，电源从相关低压配电屏引来，电压为380/220伏，系统采用三相四线制+PE线制，配电系统为放射式，重要负荷均为两回路低压供电，末端自动切换。（2）导线选择一般动力电源线选用阻燃型电力电缆，消防设备和重要设备电源线的控制线选用耐火型电线电缆或防火电缆。（3）接地保护接地保护采用TN-S系统。五、暖通设计1、
36、设计依据（1）采暖通风与空调调节设计规范（GB50019-2003）（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（3）外墙外保温工程技术规范（JGJ144-2008）（4）民用建筑供暖通风与空调调节设计规范（GB50736-2012）2、设计说明该项目的采暖、通风及防排烟系统设计。3、冷、热负荷的估算及冷热源的选择（1）住宅部分均采用分体式空调；商业及配套公建部分可根据要求采用分体式商用空调或多联空调机组。（2）冬季住宅采暖热由市政供暖管路提供80/55的市政热水，经过换热站换热机组后得到75/50采暖用热水，供给各个单体。系统的补水定压由换热站解决。4、采暖、空气调节的系统形式，简述控
37、制方式（1）采暖可根据当地情况采用散热器采暖或地面辐射采暖。建议该项目采用散热器采暖。（2）该项目所有住宅采暖均采用分户计量，分室调节方式。底商部分采取入户总计量方式。（3）所有住宅户内采暖系统均采用水平单管串联跨越式采暖系统。采暖供回水主管设于楼板垫层内，楼板垫层厚度不小于60mm，每组散热器均配带三通调节阀。（4）每栋住宅楼采暖热水干管系统采用双管下供下回式，在每栋住宅楼内，设置采暖管井。共用立管、热计量表等均设于管井内。管井均设于公共部分，便于检修查表，因住宅楼较高，采暖系统按高、中、低区设置，以每10层为分界。（5）在每栋建筑入口处设置热量表、差压流量调节阀、过滤器等，并设置热力入口小
38、室。（6）住宅楼设分体式空调器，室外机置于外墙专用平台上，空调凝结水有组织收集排放，室内由电气专业预留电量与插座。（7）中、小型出租式单元商业，配套公建等空调采用制冷剂直接蒸发式多联空调机组或商用分体空调机组。预留室外机安装平台及用电量，小业主二次装修阶段自行采购安装。5、通风系统简述（1）地下室各设备用房均采用机械通风系统。（2）卫生间设卫生间通风器进行全面通风，排风竖井采用防倒灌形式。（3）电梯机房采用机械排风方式进行通风换气。（4）商业利用外窗自然通风。（5）地下汽车库设机械排风及机械补风系统，排风换气次数6次h，补风换气次数为5次h。（6）地下自行车库设机械排风系统，排风换气次数为3次
39、/h，补风由车道自然补风。（7）厨房应设排油烟井道，脱排油烟机排出的油烟均通过屋顶无动力风帽排放；无自然通风条件的卫生间预留排气机电源插座。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、XX县总体规划分析XX县委、县政府围绕建设21世纪新兴能源生态城市的目标，大力实施城市化战略，使城市面貌发生了巨大变化，城市功能逐步完善，城市化进程明显加快。XX县城市总体规划2005年10月份经市政府正式批复。先后投资3亿多元，建设了环城路、光明路、花冠路等“七纵八横”15条骨干道路，拉开了城市建设的新框架。建设了污水处理厂等一批基础设施和麟居花园、金太阳商贸城、光麟新天地、长风花园、麟州步
40、行街、新华商业街、上海嘉园、XXxx苑、阳光水岸、尚东太阳城等一批商住小区，旧城改造步伐明显加快。先后建成了麒麟园、蚩尤广场、栖凤园、齐鲁文化园、会盟景观带等一批城市景观，使城市面貌焕然一新。在新城区先后开工建设了商务中心、洙水河公园、客货运输中心、行政中心区等一批城建重点工程，城市化进程进一步加快。城市建成区面积扩展到15.6平方公里，城市化水平提高到26。XX县把城市建设作为带动区域经济发展的“龙头”来对待，不仅仅抓好基础设施的配套，而且注重城市功能的完善、城市形象的塑造、城市品位的提升、城市居民物质文化生活质量的改善，切实增强了城市的亲和力、吸引力。近年来XX县进一步加大城市基础设施建设
41、投入，加大新城区开发和老城区改造力度，积极搞好商住小区开发，引导房地产业健康有序发展。逐步完善了城市载体功能，进一步搞好供热、供水、供气、路网、排水管网和绿地配套建设；下大力改造提升了宾馆、餐饮等生活性服务业；高品位发展以金山旅游为龙头的旅游业，高水平发展书画等文化产业；加快发展现代物流、科技、金融保险、信息、商务等生产性服务业。切实提高城市品位，围绕满足老百姓的生产生活、促进经济发展，县里坚持每年都策划建设一批城市重点工程和文化娱乐景点，集中精力、集中财力，加快建设，着力打造城市特色。规划中近期建设的指导思想是：以科学发展观为指导，以构建社会主义和谐社会为基本目标，坚持五个统筹，坚持节约和集
42、约利用资源，保护生态环境，保护人文资源，尊重历史文化。从城市的实际出发，因地制宜确定城市发展目标，促进城市全面协调可持续性发展。以人为本，改善人居环境，方便群众生活，充分关注中低收入人群，保障公众利益，维护社会稳定和公共安全。规划2030年县域总人口为105万人，城镇化水平为65%。积极落实山东省及XX县关于大力推进新型城镇化的意见。XX县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要中明确指出，积极发展住宅与房地产业。按照“市场导向、总量控制、以销定建”的原则，重点发展经济适用房，适量建设面向高收入家庭的商品住宅用房。目前住宅产品的竞争已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争，建设高品位的住宅已
43、成为经济发达地市未来住宅建设的发展方向。因此，XXXX置业有限公司充分利用此项目的区位优势，进行商业设施和住宅开发建设，为XX县居民提供一处优美、舒适的居住环境，促进经济快速发展，符合国家相关产业政策和地方发展规划。二、建设项目规划设计分析 “XXxxXXxx建设项目”规划设计从居民的现代生活需求出发，结合气候条件和文化背景进行设计，突出均好性及丰富的文化居住个性，为居民创造现代化和都市化的生活氛围。本规划总的原则是：“以人为本、立足环境、突出特色、求精求美”。（一）规划设计目标创造具有现代生活气息和人文情调的文化居住区。紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文
44、居住环境，加强绿化景观设计，达到高质量居住环境标准。功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色形态造型，构造一个空间丰富的居住小区环境。园区基础设施规划配套齐全，而又做到安全、美观、经济、适用。（二）规划设计原则针对该项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：1、重视与城市自然环境的融合及社区人文环境的营造。小区规划力求建筑造型与周边环境、历史文脉相协调的居住空间环境，使小区成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观要素，创造出一个人与自然、人与人相和谐的居住环境和健康社区。2、注重规划设计的经济可行性。注重居住环境的宜
45、住性、创新性、安全性、耐久性和经济性的完美统一。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住小区。住宅设计充分考虑到不同消费水平需求，设计出多种户型、不同住宅面积，以满足多样性的居住需求。规划设计在满足单体外观造型的同时，充分考虑每一户住宅，使其具有良好的通风、采光条件。3、场区规划考虑人车局部混流，通过小区入口标志性建筑以及社区中心识别设计等，进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高居住环境的安全感。按照高起点、高质量、高标准的设计原则进行合理的功能布局，正确处理社会环境效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现周边自然景观与人文景观、时代特色与地方特色的有机结合。4、规划用
46、地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地、水系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。第二节 产业政策分析一、符合国家相关的产业政策要求和地方发展规划改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”的发展阶段。人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化需求的“功能型”的新时期。建设部提出近几年的建设工作的主要任务之一是大力发展节能省地型住宅和建筑。要抓紧建立标准体系和控制指标体系，研究制定节能省地型住宅的产业政
47、策和经济政策，加强相关科学技术的研究和科技成果的推广，加快推进住宅产业化。住宅与房地产业持续快速发展，已经成为国民经济的支柱产业，对促进经济社会发展的重要作用日益突出，受到了各级政府的普遍关注。山东省住宅与房地产业工作的基本思路是以大力实施安康居住小区为重点，加大经济适用住房、安置住房建设力度，推进廉租住房制度建设，促进住宅与房地产业可持续发展，为推动全省经济社会发展、构建社会主义和谐社会做出更大贡献。目前住宅产品的竞争已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争，建设高品位的住宅已成为经济发达地市未来住宅建设的发展方向。因此，XXXX置业有限公司充分利用此项目的区位优势，进行商业设施和住宅的开发建设，为XX县市民提供一处优美、舒适的居住环境，加快旧城改造步伐，促进经济的发展，符合国家相关产业政策和地方发展规划。二、符合国家经济发展政策根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，
