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1、毕 业 论 文 万科企业股份有限公司财务分析 摘 要财务报表可以将企业的财务情况、经营结果和其他方面的信息反映给信息使用者，从而为信息使用者做出决策提供参考。但是直接从财务报表中我们是很难获得直接结论的，这就需要我们使用一定的分析方法和分析技巧，得出我们需要的信息。本文以万科企业股份有限公司的主要财务指标为主，经过与同是房地产巨头的保利地产的主要财务指标进行对比分析，利用比率分析法、趋势分析法以及比较分析法三种主要方法，从而进一步判断万科股份的偿债能力、盈利能力、盈利能力以及发展能力，并根据企业存在的实际问题提出相关建议。关键词：万科股份；保利地产；财务报表；分析 目 录一、财务分析1（一）财
2、务分析的概念1（二）财务分析的主要内容1（三）财务分析的基本方法1二企业概况1三、企业资产负债状况分析1（一）资产状况分析1（二） 负债状况分析3四、财务分析指标4（一）偿债能力分析41.短期偿债能力分析42.长期偿债能力分析53.企业偿债能力整体分析6（二）营运能力分析61.应收账款周转率72.存货周转率73.总资产周转率74.营运能力总体评价7（三）盈利能力分析71.销售毛利率82.销售净利润率83.权益报酬率（杜邦分析）84.盈利能力整体评价8（四）发展能力分析91.销售增长率92.资产增长率93.净利润增长率94.发展能力整体评价9五、结论9（一） 营运资本9（二） 负债水平9（三）
3、成本控制10参 考 文 献11一、财务分析（一）财务分析的概念财务报表分析是指以企业的财务报表为基础，以其他有关资料为辅助，为了帮特定主体实现一定目的，利用有效的方式，了解企业的财务状况，系统分析企业的经营状况、商业信用、发展趋势，并且对企业经营过程中的财务弹性、经营绩效、商业风险与发展潜力等等进行评价。财务报表分析是根据企业或公司出具的与财务相关的报表及资料，为了帮特定主体实现一定目的，利用有效的方式，对企业的财务状况与弹性、经营情况与效果、商业信用与风险、营运水平与效率、财务总体情况，以及发展趋势与潜力进行的规范化分析和专业基础上评价活动。 （二）财务分析的主要内容 基于主体、目标的差异，
4、财务分析的偏重点是不一样的，不过总的分析范围无外乎包括企业偿还债务的能力分析、获得利润能力分析、经营能力分析以及发展能力分析。 （三）财务分析的基本方法 1.比较分析法。是指先设定相关的被比较值，然后用这些值与重点相关项目或有关指标数据及其变化互相对比，在确定两者不同之后，具体的对企业经营及财务等情形进行分解、判断及评价的一种方法。2.比率分析法。是指对项目相关数据间的相互关系进行研究，在计算比率后对企业经营结果、财务情况等进行观察、作出分析及得出结论的一种方法。3.趋势分析法。是指在参考了企业连续多年财务报表数据与相关资料的前提下，将各设定为基础期间的相关资料与要比较期间的实际资料进行比较，
5、然后将需比较期间的项目对与基础期间相同的项目的通过趋势百分比计算出来，由此能获得体现各期经营及财务情况变化的性质、幅度、速度及方向的一系列具有可比性的百分比或指数。 二企业概况 1984年，万科公司正式成立，到今天已经有了二十九年的发展。它从1988年开始昂首踏入房地产行业，发展速度很快，终于在1991年，它成为了深圳证券交易所第二家上市公司。如今万科股份的业务已经覆盖中国大半部分地区，住宅开发已铺盖到50个多个大中城市，是名符其实的国内最大的住宅开发企业。近三年来，万科年均住宅销售达到6万套以上，2011年公司销售楼盘面积达到1075万平米，销售收入首次破千亿。2012年销售额更是有了15.
6、23%的增长。销售规模持续居全球同行业首位。 在多年的经营中，一方面，万科始终坚持的经营原则是不囤积土地、不隐藏楼盘、不拿地王；坚持底线，拒绝诱惑，实行企业资金快速周转、项目快速开发，凭借其专业能力从市场获取公平回报；另一方面，万科也相当重视在发展的过程中积极践行自己的社会责任，成立公益基金会，帮助需要帮助的孤贫儿童等等。 三、企业资产负债状况分析 （一）资产状况分析 表3-1-1 资产情况分析资产2011 年 12 月 31 日2012 年 12 月 31 日净增加额增长比率流动资产:货币资金34,239,514,295.0852,291,542,055.49180520277600.527
7、227916应收账款1,514,813,781.101,886,548,523.49371734742.40.245399631预付款项20,116,219,043.3133,373,611,935.08132573928920.659039995其他应收款18,440,614,166.5420,057,921,836.2416173076700.087703569存货208,335,493,569.16255,164,112,985.07468286194160.224775042流动资产合计282,646,654,855.19362,773,737,335.37801270824800.2
8、83488522非流动资产:可供出售金融资产441,261,570.004,763,600.00-436497970-0.989204589长期股权投资6,426,494,499.657,040,306,464.29613811964.60.095512719投资性房地产1,126,105,451.002,375,228,355.7912491229051.109241505固定资产1,595,862,733.951,612,257,202.2216394468.270.010273107在建工程705,552,593.561,051,118,825.93345566232.40.489780
9、968无形资产435,474,310.08待添加的隐藏文字内容2426,846,899.52-8627410.56-0.019811526商誉201,689,835.80201689835.8长期待摊费用40,999,359.4542,316,652.031317292.580.032129589递延所得税资产2,326,241,907.173,054,857,904.42728615997.30.313215919其他非流动资产463,792,750.00218,492,000.00-245300750-0.528901648非流动资产合计13,561,785,174.8616,027,87
10、7,740.0024660925650.181841294资产总计296,208,440,030.05378,801,615,075.37825931750450.278834644 从上表中我们可以看出，从2011年到2012年，万科股份大多数资产都有显著的增长，而可供出售性金融资产和其他非流动资产则出现了较大幅度的减少，流动资产的增长率为28.35%，非流动资产的增长率为18.18%，资产总额的增长率为27.88%，可见，流动资产仍然是资产总额增加最主要的原因。 表3-1-2 资产结构分析资产结构2011年占资产比例2012年占资产比例流动资产282,646,654,855.190.954
11、215399362,773,737,335.370.957687937非流动资产13,561,785,174.860.04578460116,027,877,740.000.042312063资产总额296,208,440,030.051378,801,615,075.371 从资产结构来讲，流动资产占比为95.77%，这一比例对企业来说比较高，说明公司经营还是相当具有灵活性的，但同时不能忽略企业稳定性的不足。非流动资产占比由年初的4.58%降低到年末的4.23%，公司的资产结构略有调整。（二） 负债状况分析 表3-2-1 负债情况分析 负债及所有者权益2011 年 12 月 31 日2012
12、 年 12 月 31 日净增加额增长比率流动负债:短期借款1,724,446,469.549,932,400,240.5082079537714.759761417交易性金融负债17,041,784.1925,761,017.278719233.080.511638511应付票据31,250,000.414,977,131,435.224945881435158.2682038应付账款29,745,813,416.1244,860,995,716.97151151823010.508144864预收款项111,101,718,105.82131,023,977,530.611992225942
13、50.179315494应付职工薪酬1,690,351,691.722,177,748,944.37487397252.70.288340737应交税费4,078,618,156.814,515,588,914.24436970757.40.107136962应付利息272,298,785.58649,687,938.74377389153.21.385937702其他应付款30,216,792,566.9936,045,315,768.9458285232020.192890201一年内到期的非流动负债21,845,829,338.0825,624,959,204.2337791298660
14、.172990909流动负债合计200,724,160,315.26259,833,566,711.09591094063960.294480776非流动负债:0长期借款20,971,961,953.0436,036,070,366.26150641084130.718297527应付债券5,850,397,011.20预计负债38,677,896.7044,292,267.155614370.450.145157078其他非流动负债11,798,188.0715,677,985.063879796.990.328846851递延所得税负债778,906,118.75733,812,757.7
15、1-45093361.04-0.057893191非流动负债合计27,651,741,167.7636,829,853,376.1891781122080.331918057负债合计228,375,901,483.02296,663,420,087.27682875186040.299013679 从上表中我们可以看出，从2011年到2012年，万科股份的负债水平也有一定的提高，流动负债的增长率为29.45%，非流动负债的增长率为33.19%，负债总额的增长率为29.90%，可见非流动负债的增长是促成负债总额增长的主要原因。 表3-2-2 负债结构分析负债结构2011年占负债比例2012年占负
16、债比例流动负债200,724,160,315.260.878920057259,833,566,711.090.875853068非流动负债27,651,741,167.760.12107994336,829,853,376.180.124146932负债总额228,375,901,483.021296,663,420,087.271 从负债结构分析，流动负债由年初的87.89%降低到年末的87.59%，而非流动负债则有年初的12.11%升到年末的12.41%，说明企业的负债结构有一定变化，但变化不大，主要是非流动负债中的长期借款有较大程度的提高。 四、财务分析指标 （一）偿债能力分析 1.短
17、期偿债能力分析 （1）流动比率 表4-1-1-1 流动比率2008年2009年2010年2011年2012年万科股份1.761.911.591.411.40保利地产2.732.312.121.911.73 流动比率=流动资产/流动负债流动比率的主要作用是帮助短期债权人了解企业流动资产超出流动负债的部分是多少，从而判断企业的营运资金是否充足。一般认为，2.0的流动比率是较为理想的数值。从上表中可以看出，万科股份从2008年到2012年是逐渐降低的，也就是说流动资产超过流动负债部分较少，相较保利地产来说数值较低，说明企业的营运资金并不是非常充足。 （2）速动比率 表4-1-1-2 速动比率2008
18、年2009年2010年2011年2012年万科股份0.430.590.560.370.41保利地产0.670.740.530.360.38 速动比率=(流动资产-存货)/流动负债一般来说，普遍认为速动比率的大小应该在0.25与1之间。速动比率的偏小往往体现企业的存货负担较重，偿债能力中短期偿债能力存在缺陷。 从上表中我们可以看出万科股份从2008年到2012年的速动比率的趋势是逐渐降低的，与保利地产的趋势变化相同，说明企业资产中存货所占的比重变大，主要是因为近几年来国家对于房地产市场的调控政策加强，市场并不景气，在多个城市销售放缓的同时，新开工的大量项目也逐渐形成供应，存货压力进一步增大。 （
19、3）现金比率 表4-1-1-3 现金比率2008年2009年2010年2011年2012年万科股份30.95%33.80%29.17%17.06%20.13%保利地产28.03%39.83%27.79%18.41%23.26%现金比率=货币资金/流动负债 现金比率是指速动比率扣除了应收账款后，与流动负债的比值。通常情况下认为，现金比率在20%左右最为合适，如果这一比率偏高，则说明在企业直接偿付债务时，偿债能力比较好。但是如果该数值过高，则说明企业利用货币资金获取利润的能力较差。所以企业应该将其现金比率控制在一个合适的范围。 从上表中我们可以看出，万科股份的现金比率从2008年到2012年整体是
20、下降趋势，且低于保利地产，但是处于较为理想的水平，说明企业对于流动资产进行了较为合理的利用。 （4）短期偿债能力整体分析从指标上看，万科股份的速动比率良好，但是流动比率和现金比率略低于保利地产，说明企业应该加强对于其营运资金的管理，并且保持并提升其存货控制水平。 总体来看，万科股份的短期偿债能力较强。 2.长期偿债能力分析 （1）资产负债率 表4-1-2-1 资产负债率2008年2009年2010年2011年2012年万科股份67.44%67.00%74.69%77.10%78.32%保利地产70.78%69.99%78.98%78.43%78.19% 资产负债率=负债总额/资产总额*100%
21、通常情况下认为，资产负债率应控制在40%到60%的范围。过高或者过低都说明了企业对于负债资金和所有者权益资金的配置不合适，容易造成财务风险。从上表中可以看出，从2008年到2011年万科股份的资产负债率都低于保利地产，而到2012年的时候略微超过了保利地产，说明企业一直在加强对于债务资金和自有资金的比重控制，并且取得了一定成效。 （2）产权比率 表4-1-2-2 产权比率2008年2009年2010年2011年2012年万科股份189.93%188.43%282.93%326.83%360.21%保利地产214.14%216.91%362.04%353.19%358.38% 产权比率=负债总额
22、/所有者权益总额*100% 从上表中可以看出，万科股份近五年来，产权比率一直在增长，并且在2012年超过了保利地产，说明企业负债占所有者权益的比重越来越高。而产权比率往往决定着企业财务结构是否稳定，根据上面的数据显示，企业财务结构的稳定性比较差。 （3）利息保障倍数 表4-1-2-3 利息保障倍数2008年2009年2010年2011年2012年万科股份1061.931602.132468.133200.332855.15保利地产-12012.33-8028.78-7129.882681.291616.89 利息保障倍数=息税前利润/利息支出 从上表中可以看出，万科股份的利息保障倍数在五年内呈
23、现逐步提高的趋势，保利地产的趋势相同。但是通过比较两家公司，万科股份对于利息的保障程度要远高于保利地产，这可以说明万科股份对于支付偿债利息费用的能力较强。 （4）长期偿债能力整体评价 从上面分析可以得知，与行业均值相比较，企业的资产负债率与利息保障倍数数值都较为理想，而产权比率则过高，说明企业的财务结构稳定性不好。总的来说，长期偿债能力水平不是很理想。 3.企业偿债能力整体分析 通过以上对于短期偿债能力与长期偿债能力分析的结论，总的来说，企业的偿债能力较低。 （二）营运能力分析 1.应收账款周转率 表4-2-1 应收账款周转率2008年2009年2010年2011年2012年万科股份45.86
24、59.7643.9646.1860.63保利地产81.5168.3568.0957.1946.91 应收账款周转率=主营业务收入/平均应收账款 应收账款周转率是评价企业应收账款管理水平和回款速度的一个重要指标，反映了在一个会计周期内应收账款的回收次数。 从上表中我们可以看出，万科股份的应收账款周转率近五年来逐渐提高，并且在2012年的时候超过保利地产达到了60.63%。从2012年企业财务报告中可知，应收账款账龄为一年以内的比重达到了89.19%，说明企业对于应收账款的管理水平较高，回款速度快。 2.存货周转率 表4-2-2 存货周转率2008年2009年2010年2011年2012年万科股份
25、0.32820.39220.26920.2530.2823保利地产0.26910.28960.27820.22550.2573 存货周转率=主营业务成本/平均存货存货周转率反映的是公司的存货在一个营业周期内所周转的平均次数，一方面，它可以衡量企业销售能力的强弱；另一方面，它也可以简单用来判断企业的存货是否过量。 从上表中可以看出，万科股份的存货周转率在2011年和2012年均超过了保利地产，说明企业存货的变现能力有所提高。 3.总资产周转率 表4-2-3 总资产周转率2008年2009年2010年2011年2012年万科股份0.37380.38060.28710.28050.3055保利地产0
26、.32840.32050.29650.27080.3089总资产周转率=销售收入总额/平均资产总额总资产周转率，是指在一定期间内，销售收入总额与平均资产总额相比的数值。运用该指标进行分析，实际上就是分析企业的总资产及其各类、各项组成部分的运行状况，评价企业利用自身所拥有资本获取收益的有效程度。 从上表中我们可以看出，从2008年到2012年万科股份的总资产周转率相对稳定，略低于保利地产，说明企业利用自身所拥有资本获取收益的有效程度较好。 4.营运能力总体评价 通过前面的分析，我们得知万科股份的应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率都相对良好，说明企业的营运能力较强。 （三）盈利能力分析1.销
27、售毛利率 表4-3-1 销售毛利率2008年2009年2010年2011年2012年万科股份38.99%29.39%40.69%39.78%36.56%保利地产40.79%36.82%34.12%37.20%38.46% 销售毛利率=（1-销售成本/销售收入）*100%销售毛利率是销售净利率的最初基础，它表示每一块的销售收入与销售成本相减后，还剩多少钱可以用于除销售成本外其他支出。从上表中我们可以看出万科股份从2008年到2012年间销售毛利率整体有所下滑，保利地产也是同样的趋势，说明销售成本在所获得的销售收入中份额的比重越来越高。2.销售净利润率 表4-3-2 销售净利润率2008年2009
28、年2010年2011年2012年万科股份11.32%13.15%17.43%16.16%15.19%保利地产19.61%17.44%15.34%15.66%14.48% 销售净利润率=（净利润/销售收入）*100% 销售净利润率是指企业净利润与销售收入的比值，它被用来观察企业在一定期间内销售所得中可以获取多少净利润，并可以反映该指标的费用支出中，可以获取多少利润。从上表中我们可以看出，万科股份的销售净利率从2010年开始高于保利地产，说明企业对于费用的控制水平较高，用较低的费用可以获取较高的利润。 3.权益报酬率（杜邦分析） 表4-3-3 杜邦分析法影响因素表 (=)年份权益报酬率销售净利率总
29、资产周转率权益乘数万科股份保利地产万科股份保利地产万科股份保利地产万科股份保利地产200812.65%15.9%11.32%19.61%37.38%32.84%2.992.47200914.26%14.03%13.15%17.43%38.06%32.05%2.852.51201016.47%16.56%17.43%15.33%28.71%29.65%3.293.64201118.17%18.52%16.16%15.66%28.05%27.08%4.014.36201219.66%19.86%15.19%14.48%30.55%30.89%4.244.44权益报酬率体现了企业利用自有资本获取净收
30、益的能力。该数值越高，说明所有者进行的投资所获得的收益越高；相反，则说明所有者进行的投资获得的收益越低。从上表中我们可以看出，万科股份的权益报酬率整体略低于保利地产，但是相差并不大，说明企业利用所有者权益获得利润的水平较高。 4.盈利能力整体评价 从上述对于万科股份销售毛利率、销售净利润率和权益报酬率的分析来看，万科股份与保利地产的数据相差不大，趋势变化较一致，说明了企业的盈利能力较强。（四）发展能力分析 1.销售增长率 表4-4-1 销售增长率2008年2009年2010年2011年2012年万科股份15.38%19.25%3.75%41.54%43.65%保利地产91.24%48.11%5
31、6.15%31.04%46.49%从上表可以看出从2008年到2012年企业的销售增长率较不稳定，在2011年增长率超过了保利地产。主要是因为2011年，房地产市场形势虽然发生了重大变化，北京上海等地销售放缓，但是万科仍然没有放松对销售速度的要求，反而进一步鼓励加强销售率提高，强调深入执行快速销售。2.资产增长率 表4-4-2 资产增长率2008年2009年2010年2011年2012年万科股份19.12%15.41%56.70%37.36%27.88%保利地产31.15%67.49%69.57%28.02%28.79%从上表中可以看出，从2008年到2012年万科股份的资产增长率一直较高，2
32、010年和2011年均超过了行业均值，并且2010年2012年有大幅的提高，主要是因为企业对外举债的程度加大，使得企业货币资金的增长率加大。3.净利润增长率 表4-4-3 净利润增长率2008年2009年2010年2011年2012年万科股份-12.74%38.58%37.47%31.223%35.03%保利地产89.93%31.67%37.37%31.37%35.45% 从上表中可以看出，万科股份除了在2008年利润增长率为负值以外，2009年之后基本上与保利地产的数值相差不多，说明企业的盈利状况良好。4.发展能力整体评价通过前面的分析，可知企业的利润增长率、资产增长率和销售增长率水平都较高
33、，可见企业的发展前途光明。 五、结论通过以上对于万科股份资产负债状况以及主要财务指标分析，可以发现，万科整体发展态势良好，但是仍然有一些不足。（一） 营运资本 从企业的短期偿债能力来看，企业的流动比率比保利地产要低，说明企业的流动资产占流动负债的比重较低，企业的营运资金并非很充足。所以企业应该调整流动资产和流动负债的比重，充足企业的营运资金，保持企业更好的运行。（二） 负债水平 从资产负债率我们可以看出，万科股份的资产负债率较高并且每年都在增加，体现负债占资产的比重增多，表明企业对外举债的程度加大，会造成企业财务结构的不稳定。所以万科股份应该采取一系列措施，比如扩大自有资金来源等等来降低负债水平，使财务结构重归稳定。（三） 成本控制 通过销售毛利率我们可以发现，万科股份的销售毛利率有所降低，从财务报告上可以读出，万科股份一直在扩大新开工面积，2012年公司实现的新开工面积为1400余万平方米，高于年初所定计划的7%以上。开工面积的大幅增长与国家对于房地产市场的严格调控政策不相符合，使得成本加大。所以企业应该控制新开工面积，将更多的精力投入到提高销售水平上。参 考 文 献1 宋常.财务分析学M.北京:中国人民大学出版社,2011.2 魏琼.燕京啤酒有限公司财务报表分析D.
