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1、房地产企业财务工作流程 五四、纳税策划说明：作为房企财务经理，信贷融资工作占三分之一、成本核算占三分之一、税务占三分之一。尤其是税务。有的项目都交付使用三年了，至今税务检查结束不了。房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例较大，税务工作应该是财务经理的首要工作。方法大体有一下几种：1.税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过筹划可以寻求最佳税负点。2.扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。3.延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。4.分拆法。就是使
2、所得或收入在两个或更多个纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法是通过使纳税人的计税依据合法合理地减少，从而减少应纳税额。5.抵免法。是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。6.减税法。减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。主要涉及9个种税：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、印花税。前5个税种构成房地产业企业纳税成本的主要部分，其中前3个税种更是重中之中。1、营业税策划方法1：营业税暂行条例，合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方合作建房，建成后共担风险，利润共享，
3、则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴营业税，因此可不缴营业税。方法2：营业税暂行条例明确规定了纳税人应在何时发生纳税义务，即只要具备了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生：一是纳税人收讫营业收入款项的当天；二是纳税人取得索取营业收入款项的凭据的当天。对于采用预收款方式转让土地使用权的单位，纳税人的纳税义务是以纳税人收到的与转让土地使用权有关的款项(如预收款、结算时收到的价款等)作为营业税计算缴纳依据，而不一定是只要纳税义务一发生，就要全额计税。但对转让方结算时应收的，而受托方拖欠的价款，根据营业税纳税义务发生时间确定的基本规定，应在结算时纳税。因此，当房产公司和购买单位结算后，在实业公司尚
4、未收到购买单位支付的价款时，房产公司就必须承担纳税义务，只要采取筹划措施，在收到支付单位的价款之前，不进行结算，就可避免过早承担纳税义务。通过时间上的延迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收负担。方法3：精装修房屋纳税筹划税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自适用税率计算应纳税额；未分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。若装修费用包含在总房款内，则按销售不动产的5%的营业税率，而如果分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，装修合同另外签订，则装修部分收入适用3%的税率，二者相比少纳营业税。通过使用分拆法和税率差异法，对税基进行准确划
5、分，区别了两种不同的生产行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状况，又降低了公司的税负方法4：改变收费主体的纳税筹划税法规定，对房地产开发企业代收项目应并入营业额计算缴纳营业税，而对独立核算的物业公司税法规定，从事物业管理的单位，以与物业有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业税的计税金额。通过主体变更将物业公司独立核算，既少交了营业税，同时还有助于提升物业服务水平。2、土地增值税策划方法1：适当加大对建造成本的投入。房地产企业为提高产品竞争力，在市场可接受范围内，完善配套设施，增加的成本可以通过提高售价补偿。这样不仅可以促进销售
6、，扣除金额也加大了，可扣除金额为建造成本的1.3倍,从而又拉动了增值率的降低。方法2：利用制度规定的模糊空间。现行制度对房地产开发费用即销售费用、管理费用和财务费用(统称三项费用)作为期间费用，不按成本对象进行分摊，其与工程成本中的开发间接费用并没有严格界定。税法对三项费用的扣除规定为10%以内，企业在组织架构上向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量划入项目编制，减少由三项目费用列支的费用，加大开发间接费用，也就加大建造成本，降低了增值率。方法3：成立销售公司的筹划方法(营业税、土地增值税、所得税)根据财税(2003)16号文件关于营业税的税前减除，有条件的房地产企业可以通过设立销售公司，
7、而不会重复缴纳营业税，同时还将土地增值税一分为二，从而降低增值额和增值率，达到不交或少交土地增值税的目的。因为设立销售公司，可以分摊广告费、招待费等税前扣除额，同时税法规定房地产企业要按预售房款的一定比例预交企业所得税，而对房地产销售公司则没有这样规定。利用延期纳税法，通过设立销售公司可以递延缴纳税款，取得资金时间价值。方法4：确定利息扣除方式按照土地增值税暂行条例实施细则规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除。如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利
8、息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内按规定扣除。如果建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，这样可以多扣除费用，减轻税负。方法5：利用普通标准住宅筹划土地增值税暂行条例规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。方法6：代收收入筹划在会计核算时，应把县级及县级以上
9、人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。方法7：股权转让策划目前，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这样可避其销售不动产应纳的营业税、土地增值税。具体说明如下：假设由企业甲开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，但转让的过程中需要按5%的税率缴纳营业税。为此，企业甲成立一个全资子公司丙，并由企业丙拥有大厦。待大厦建成后，将企业丙的全部股权转让给企业乙。在该过程中，由于法律上企业丙仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳
10、税主体的地位没有改变，该大厦的产权也仍然属于企业丙，因此，企业甲仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了营业税。对于企业乙来说，以企业丙的名义进行经营与以自己的名义进行经营并没有实质的区别。而且，由于企业甲可将一部分省下的营业税转移给企业乙，企业乙也会乐子接受这种方式，因此这种股权转让筹划法可以规避营业税。此外，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。方法8：收入分散筹划房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签定。当房屋初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便和购买者签定房地产转移合同，接着再和购买者签定设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注
11、明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。方法9：代建房行为税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的。方法10：利用税收优惠政策进行税收筹划根据
12、我国土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额避免开发后销售缴纳土地增值税.3、企业所得税策划方案1、广告费、业务宣传费、业务招待费新办
13、开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。以到了年末，若年度收入还不够额度，企业应对该年度的收入再作一下梳理，将应计未计的收入尽量全部纳入本年度内，以达到最大限度的节税效果。方案2、关于开发产品视同销售行为的所得税策划开发企业开发的产品属于营利性的，或产权归开发企业所有的(如售楼处、会所等)，开发企业应在立项时就向政府有关部门立项清楚，这样在项目建设过程中，开发商就可以在建工程进行归集和核算，竣工时直接从在建工程转为固定资产，从而避免作为视同销售处理，达到
14、避税的目的。方案3、企业从关联方取得借款的利息支出的策划企业所得税税前扣除办法的规定，纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。即超过部分的利息支出全额缴企业所得税。(1)投资方增加投资。投资方增加投资,使注册资本达到从关联方取得的借款金额的2倍。投资方增加的投资资金仍可通过关联企业转回。(2)转增资本。将企业的资本公积、盈余公积、或未分配利润转增实收资本.方案4、预售房款预征所得税的纳税策划按照现行税法规定，房地产企业预售的房款，应按15%的利润率按季预缴企业所得税，即(利润总额预售房款总额*15%)*33%。因此当利润总额出现亏损，亏损额=预售
15、房款总额*15%时，企业就可以推迟纳税，就降低了资金成本，就等于企业免费向税务部门借款。(1)房地产公司年中发生的管理费用、销售费用不要在待摊费用中反映，应直接记入当期损益。大部份企业在公司成立一直至实现第一笔营业收入期间，将发生的期间费用(主要是管理费用、销售费用，财务费用由于可以资本化故不涉及)都先在待摊费用中归集，在以后的损益表期间陆续再转入至管理费用和销售费用。(2)将房地产公司大部分的开发间接费用直接记入管理费用。开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担
16、，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入开发间接费用账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。事实上，房地产公司的属地化管理，一般一个项目都必须成立一个项目公司，在这种情况下，可不必设置开发间接费用科目，或者可将房地产公司大部分的开发间接费用直接记入管理费用。方案4、成本核算方法的纳税筹划房地产税务筹划的方法很多，比如广告费、业务招待费、宣传费等，都存在税收策划的空间，但对于通过成本核算方法进行税收筹划的案例还比较少。例如：某一房产公司，拥有1200亩的土地，计80000平方米。根据规划，拟按综合容积率2.2建造商品住宅176000平方米。其中A块9
17、00亩(计60000平方米，建150000平方米高层住宅)容积率2.5；B块占地300亩(计20000平方米，建26000平方米小高层住宅)容积率为1.3。该地块总价为60000万元(计50万/亩)。设定：高层单位售价5000元/平方米，小高层单位售价6000元/平方米。一般情况下按这种方式核算：单位建筑面积应承担的土地成本：60000万元/176000平方米=3410元/平方米，明细如下：内容计算金额内容计算金额总计A块收入单价5000 75000 B块收入单价6000 15600 90600 A块成本150000*3410 51150 B块成本26000*3410 8850 60000 A
18、块收益单位毛利1590 23850 B块收益单位毛利2590 6750 30600它的主要特点是单位建筑面积所承担的土地成本是同样的，计算方便、简单。但不管在这个土地上商品房形态以及容积率如何。造成不同商品业态的毛利和单价直接相关，从而容易造成规划小高层越多获利越多的误区。假设：A块的土地成本：900亩*50万/亩=45000万元B块的土地成本：300亩*50万/亩=15000万元A块单位建筑面积应承担的成本：45000万元/150000万平方=3000元/平方米B块单位建筑面积应承担的成本：15000万元/26000万平方=5770元/平方米明细如下：内容计算金额内容计算金额总计A块收入单价
19、5000 75000 B块收入单价6000 15600 90600 A块成本150000*3000 45000 B块成本26000*5770 15000 60000 A块收益单位毛利2000 30000 B块收益单位毛利30 600 30600由此可见土地成本离开容积率是没有意义的，也是无法进行直接比较的。我们可以看到，两种核算方法，不同业态的项目获利情况不同。主要区别是不同业态的单位建筑面积所承担的土地成本是不一样的，后者结合了不同业态的容积率，前者是一个绝对平均的概念。由此可见，新的成本核算办法为企业利润的统筹平衡和税负的递延筹划提供操作空间。如果该项目A、B块商品房是分期推出的，又要考虑
20、公司当年利润的多少，那么可在两个方法里选择。例如，项目先销售A块，又不想在本年度过多体现利润，以达到企业所得税税负的递延，减轻资金压力，那么可以采取原习惯做法；反之，可选取新的核算办法。再如项目先销售B块，又不想在本年度过多体现利润，以达到企业所得税税负的递延，减轻资金压力，那么可以新的核算做法；反之，可选取原核算办法。同时为企业出售转让部份地块提供价格决策依据。如果该企业迫于资金压力，将B块地块出让，则出让价格不能按平均3410元/平方米为依据出让，不然出让方大亏，应结合容积率，按新方法的成本核算办法为依据实施，以达到双赢的局面。纳税策划。它一个系统的工程，不能仅仅依靠财务部门就能够独立完成的，它需要企业内部各部门的紧密合作。而且它基本点介于合法与违法之间，在实际工作中还需要取得税务部门的默许，所以，与税务部门在专业上的及时沟通并保持良好的工作关系，也是纳税筹划关键。
