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1、株洲市房产管理局关于开展商品房（预）销售行为专项检查工作方案为进一步加强商品房（预）销售管理，规范房地产开发企业和中介服务机构（预）销售行为，保护购房者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法以及省住建厅关于进一步加强商品房销售管理的通知（湘建房【2011】253号）和关于进一步加强株洲市房地产市场监管规范商品房（预）销售行为的通知（株房【2011】106号）等文件精神，结合我市实际，制定本方案。 一、组织领导成立株洲市房产管理局商品房（预）销售行为专项检查工作领导小组（以下简称领导小组），负责此次专项检查工作的领导、
2、指挥和调度。组 长：刘希山副组长：凌 勇领导小组成员：韦敏权、文三忠、雷少华、杨晓斌、袁宇星、游贵祥、李跃纲、孙文军、邱伯军、朱 志、李 圣、罗旭光、陈 琪、黄小波、何满生、孔金冶、文志鸿、李艳艳、宋志敏、夏 天。领导小组下设办公室，设在房地产管理监察大队，具体负责专项检查工作的实施与协调，开发办、市场管理科、市场信息科等单位配合开展相关工作。二、检查范围各房地产开发企业、房地产中介服务机构及其（预）销售的商品房项目。三、检查内容（一）商品房（预）销售制度执行情况。1.房地产开发企业是否存在未取得商品房预售许可证、不符合商品房销售条件的情况下，擅自预售商品房或者超越许可范围预售商品房；2.是否
3、以“内部认购”、“团购”、“内部登记”、“办VIP会员卡”等形式收取“定金”、“诚意金”、“会员费”等任何预订款性质费用；3.是否以排号、订购、交付定（订）金等方式变相预售。4.房地产开发企业取得预售许可证后，是否存在交款的购房人与预售房源数量比例高于1：1的现象；5.是否在10日内一次性公开全部准售房源；6.是否采取分幢、分层、分单元或分批、分次开盘的方式进行销售；7.是否将“预（销）售方案”中明确为企业自留、租赁等性质的房屋，在房屋所有权初始登记前对外销售；8.在开盘销售前，是否将商品住房预售许可情况、商品住房预售方案、每套商品房的建筑面积或套内面积的预售价格及价格优惠方式、被委托代理销售
4、的中介机构营业执照、备案证书、收费清单等信息，以适当方式向社会公开，在销售现场清晰明示；9.是否存在非法集资行为；10.是否按规定使用商品房预售款项；11.是否存在以不正当手段取得商品房预售许可证的现象；12.是否在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；13.是否按规定报送测绘成果等资料；14.是否按照规定的现售条件现售商品房；15.是否按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送主管部门备案；16.是否存在返本销售或者变相返本销售商品房的现象；17.是否采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房；18.是否分割拆零销售商品住宅
5、；19.是否委托没有资格的机构代理销售商品房；20.代理销售商品房的，是否与中介服务机构签订销售代理合同并在合同中明确对中介服务机构的销售行为承担责任。（二）商品房销售广告与买卖合同管理情况。1.房地产开发企业、中介服务机构进行商品房销售宣传时，是否严格执行中华人民共和国广告法和房地产广告发布暂行规定； 2.广告内容是否真实、合法、科学、准确；3.预售广告中是否载明开发企业名称、中介服务机构名称、商品房预售许可证的文号；4.是否将广告与宣传资料所明确的事项，在商品房买卖合同中约定；5.房地产开发企业是否存在未取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后签订商品房（预）销售合同；6.是否按规定在订立
6、合同前向买受人明示商品房预售许可证文本、合同示范文本、格式条款和相关规划图纸、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法；7.是否将商品房质量性能、配套设施、物业会所归属、交付使用条件及其违约责任等在合同中做出明确约定；8.是否设定侵害消费者合法权益的免责条款、霸王条款，故意涂改、删改合同中保护买受人合法权益的条款；9.是否严格按照申报价格、明码标价、一房一价对外销售；10.是否发布不实价格和销售进度信息，误导购房者；11.是否及时告知房屋抵押等相关信息；12.是否按规定将合同进行网上备案。（三）预售商品房退房管理情况。1.是否严格实行购房实名制；2.认购后是否擅自更改购房者姓名；3.购房人预
7、订商品住房后，未在规定时间内签订销售合同的，是否及时解除预订，并将解除的房源公开销售；4.已签订商品房买卖合同需办理备案信息的注销和变更手续的，是否按照关于规范株洲市商品房（预）销售合同备案注销变更工作的通知（株房【2011】97号文件）的规定执行。（四）商品房销售代理情况。1.中介服务机构是否已取得工商营业执照并向房产主管部门备案；2.中介服务机构销售人员是否持证上岗；3.是否代理销售不具备销售条件的商品房项目；4.是否将商品房预售许可证、商品房销售委托书、经纪服务项目、服务内容和收费标准在销售现场显著位置公示；5.额外提供的延伸服务项目的，是否事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定；6.
8、是否分散收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用；7.是否在代理过程中赚取差价；8.是否通过签订“阴阳合同”违规交易；9.是否发布虚假和未经核实的信息。四、工作安排2012年株洲市商品房（预）销售行为专项检查工作分五个阶段进行。 第一阶段（4月15日4月30日）：宣传动员阶段。制定工作方案并在相关媒体上进行公布。第二阶段（5月4日5月20日）：自查自纠阶段。各企业按照方案要求，认真开展自查自纠工作，并如实、及时填报上报表格。第三阶段（5月21日-5月30日）：清理检查阶段。根据企业自查自纠情况，对各项目进行清理。同时，开展商品房（预）销售行为检查，及时发现问题。第四阶段（6月1日-7月1
9、5日）：监督整改阶段。对下发了整改通知的企业进行重点检查和抽查，并督促整改到位。第五阶段（7月15日- 12月）：完善机制阶段。对专项检查中发现的问题和管理的薄弱环节，要完善相关制度建设，进一步规范商品房（预）销售行为。五、工作要求 （一）要进一步完善工作机制。由领导小组办公室牵头，开发办、权属处、法规科、纪检监察室、市场管理科、市场信息科等部门参加的执法联席会议工作机制。（二）要进一步加大处罚力度。对检查中发现企业存在的问题，将记入房地产信用信息档案并暂停其商品房网上签约，督促其进行整改，对拒不整改的，将限制企业的资质年检、定级、升级，甚至降级、取消资质，对消费者投诉的项目要重点核查，对检查
10、中发现的违法违规行为，将依据有关法律法规予以从重、从严处罚。（三）要进一步明确责任。各县市房产管理部门要按照要求，做好本行政区域内的商品房销售行为专项检查工作，及时上报有关情况和工作总结；各房地产开发企业和中介服务机构必须如实、及时填报综合整治表格和相关资料。（四）要进一步加强监管力度。畅通举报投诉渠道，设立投诉电话，广泛收集群众对商品房销售违法违规行为的投诉和举报。投诉举报电话：28665402 。附件：1.株洲市商品房（预）销售行为专项检查房地产开发企业、房地产开发项目情况表（各房地产开发企业和中介服务机构可在上下载本表和以下相关表格）2.株洲市商品房（预）销售行为专项检查房地产开发企业自
11、查自纠情况表3.株洲市商品房（预）销售行为专项检查房地产中介企业情况表4.株洲市商品房（预）销售行为专项检查房地产中介企业自查自纠情况表附件1株洲市商品房(预)销售行为专项检查房地产开发企业、开发项目情况表房地产开发企业基本情况企业名称资质等级注册资本万元注册时间法人代表联系电话办公地址主要负责人联系电话房地产开发项目情况表项目名称详细地址规划设计单位建筑设计单位营销策划机构负责人联系电话销售代理机构负责人注册资本万元物业服务机构负责人联系电话售楼电话销售负责人及联系电话 项目内容项目名称栋数建筑面积建设情况套数销售状态预售许可证号交付时间是否完成初始登 记是否完成分户登记住宅非住宅注：1.建
12、设情况请填“在建”、“ 待建” 或“竣工”；2.销售状态请填“在售”、“待售”或“售完”；3.交付时间填实际交付或计划交付时间或合同交付时间；4.请于5月10日前将填好的表格交至黄河北路天元区检察院409室。咨询电话：28665402 填报人： 联系电话： 填报时间： 20 年 月 日附件2株洲市商品房（预）销售行为专项检查房地产开发企业自查自纠表（企业盖章） 第1页 项目名称自查内容是否存在未取得商品房预售许可证，不符合商品房销售条件的情况下，擅自预售商品房或者超越许可范围预售商品房。是否存在以“内部认购”、“团购”、“内部登记”、“办VIP会员卡”等形式收取放号费、“诚意金”、“会员费”等
13、任何预订款性质费用。是否以排号、订购、交付定（订）金等方式变相预售的行为。是否存在交款的购房人与预售房源数量比例高于1：1。是否未在10日内一次性公开全部准售房源。是否采取分幢、分层、分单元或分批、分次开盘的方式进行销售；是否将“预（销）售方案”中明确为企业自留、租赁等性质的房屋，在房屋所有权初始登记前对外销售。在开盘销售前，是否存在未将商品住房预售许可情况、商品住房预售方案、每套商品房的建筑面积或套内面积的预售价格及价格优惠方式、被委托代理销售的中介机构营业执照、备案证书、收费清单等信息，以适当方式向社会公开，在销售现场清晰明示等行为。是否存在不按规定使用商品房预售款项；是否存在非法集资行为
14、。是否存在以不正当手段取得商品房预售许可证。是否存在在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。是否存在未按规定报送测绘成果等资料。是否存在未按照规定的现售条件现售商品房。是否存在未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送主管部门备案。 第2页 项目名称自查内容是否存在返本销售或者变相返本销售商品房、售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房、分割拆零销售商品住宅。是否存在委托没有资格的机构代理销售商品房等行为。是否存在未取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后签订商品房（预）销售合同。是否按规定在订立合同前向买受人明示商品房预售许
15、可证文本、合同示范文本、格式条款和相关规划图纸、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法。是否将商品住房质量性能、物业会所归属、交付使用条件及其违约责任做出明确约定。是否设定侵害消费者合法权益的免责条款、霸王条款，故意涂改、删改合同中保护买受人合法权益的条款。是否明确配套设施的权利归属；是否及时告知房屋抵押等相关信息。是否严格按照申报价格、明码标价、一房一价对外销售；是否发布不实价格和销售进度信息，诱导购房者。是否严格执行广告法和房地产广告发布暂行规定；广告内容是否真实、合法、科学、准确。预售广告中是否载明开发企业名称、中介服务机构名称、商品房预售许可证明的文号；是否将广告与宣传资料所明确的
16、事项，是否在商品房买卖合同中约定。是否按规定将合同进行网上备案。是否严格实行购房实名制；认购后是否擅自更改购房者姓名。购房人预订商品房后，未在规定时间内签订销售合同，是否及时解除预订，并将解除的房源公开销售。已签订商品房买卖合同需办理备案信息注销和变更手续的，是否按照关于规范株洲市商品房（预）销售合同备案注销变更工作的通知的规定执行。注：1.项目名称请填写与附件1、附件2一致的名称，2.请仔细对照填写“是”“否”、“ 有”“无”，或填“”表示“是”“有”，用“”表示“否”“无”。3.请于5月10日前将填好的表格交至黄河北路天元区检察院409室。咨询电话：28665402填报人： 联系电话： 法
17、人代表签名： 填报时间： 20 年 月 日附件3株洲市商品房（预）销售行为专项检查房地产中介企业情况表企业简况企业名称 （盖章）办公地址注册资本万元资质等级注册时间法人代表联系电话：主要负责人联系电话：异 地备案时间机构人数 注册人数营销策划或代理销售的商品房项目项目名称面积栋数内容完成情况12345678910注：1.内容填“策划”或“代理”；2.注册人数仅指 “注册房地产经纪人”；3.请于5月10日前将填好的表格交至黄河北路天元区检察院409室。咨询电话：28665402填报人： 联系电话： 填报时间： 20 年 月 日附件4株洲市商品房（预）销售行为专项检查房地产中介企业自查自纠表企业名
18、称 （盖章）序号内 容自查情况1是否已取得工商营业执照并向房产主管部门备案。2从事销售代理业务房地产经纪机构执业人员是否持证上岗。3是否签订销售代理合同并在合同中明确对中介服务机构的销售行为承担责任。4是否将商品房预售许可证、商品房销售委托书、经纪服务项目、服务内容和收费标准在销售现场显著位置公示。5房地产经纪机构额外提供的延伸服务项目，是否事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定。6是否存在分散收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用的行为。7预售广告中是否载明开发企业名称、中介服务机构名称、商品房预售许可证明的文号；是否将广告与宣传资料所明确的事项，是否在商品房买卖合同中约定。8是否
19、有欺诈客户、超出规定收取客户定金、诱骗客户交易资金等行为。9是否代理销售不具备销售条件的商品房项目。10是否存在炒卖房号行为。11是否在代理过程中赚取差价。12是否通过签订“阴阳合同”违规交易。13是否发布虚假信息和未经核实的信息等行为。说明如有上述情况，请予说明。 注：1.请仔细对照填写“是”“否”、“有”“无”，或填“”表示“是”“有”，用“”表示“否”“无”；2.请于5月10日前将填好的表格交至黄河北路天元区检察院409室。咨询电话：28665402 填报人： 联系电话： 法人代表签名： 填报时间： 20 年 月 日株房201222号关于印发株洲市房产管理局关于开展商品房（预）销售行为专项检查工作方案的通 知各县市房产管理局、局属各单位、机关各科室，各房地产开发企业、房地产中介服务机构：为切实做好我市商品房（预）销售行为专项检查工作，进一步规范商品房（预）销售行为，现将株洲市房产管理局关于开展商品房（预）销售行为专项检查工作方案印发给你们，请认真执行。联 系 人：杨安良、田原野联系电话：28665402 二一二年三月二十七日主题词：商品房 销售 检查 工作方案 通知 株洲市房产管理局办公室 2012年3月31日印
