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1、西安威尼斯项目开发可行性研究报告 【威尼斯项目】开发可行性研究报告 西安大金置业有限公司二零一二年七月二日 目 录前 言第一章 项目总论一、项目背景二、项目概况第二章 项目投资环境一、宏观经济分析二、曲江宏观环境分析三、曲江会展产业园环境分析四、会展经济与区域房地产的关系五、曲江会展中心概况第三章 房地产市场分析一、政策环境二、土地市场三、商品房市场四、分物业市场五、项目区域市场第四章 项目发展定位一、项目定位二、项目运作思路三、项目销售价格建议第五章 项目收益与财务分析第六章 结论与建议 前 言摘要一、可行性分析的目的可行性研究是通过对市场需求、资源供应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能
2、力等方面进行调查研究，从技术、经济等方面进行分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。本次研究是就西安市曲江国际会展产业园N72地块项目的发展定位及可行性进行研究，在遵循专业、科学和客观的原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对N72地块项目进行评估。二、分析方法及主要假设条件和风险因素1、分析方法在前期市场分析中，多采用市场比较法、实地调研、访谈等进行定性和定量分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。财务测算需要根据基础数据进行一系列基本报表的制
3、作，根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。测算的基本报表主要包括：基础数据表、投资成本估算表、销售收入估算表、敏感性分析表等。测算中的经济指标主要包括：财务内部收益率、投资回报率等。除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外，我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡
4、分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。2、主要财务分析假设条件 以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据，以及待开发项目地块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价,特将以下之基本假设作特别说明：v 销售比例：办公、公寓、配套商业物业采用销售模式，酒店部分考虑委托管理性自持。v 可售物业销售率：根据市场反映以及现阶段的分析目的，办公、公寓、配套商业部分按照2年销售周期100%销售率考虑。3、风险因素在市场方面，主要考虑区域市场供应量与需求的有效配合及未来的市场发展趋势分析及投资者投资心态变化对项目的影响。而财务方面，主要是在敏感度分析中会涉及选择一些风险因素进行分析，主要因素包括：
5、土地成本（收购价格）、销售价格等。依据项目自身条件和区域市场状况，我们将土地成本和住宅售价定为风险因素，据此进行分析。 第一章 项目总论一、项目背景1、项目名称【威尼斯酒店】2、开发企业西安大金置业有限公司开发企业简介：西安大金置业有限公司成立于2010年9月，注册资金1000万元，本公司将以健康的企业形象，良好的企业文化，凭借自身的资源优势打造一流的房产项目，作为西安房地产行业的新生力量，将为西安的经济建设和城市发展做出应有的贡献。3、项目用地经济指标及经营效益预测 4、结论、风险及建议结论：基于市场层面和财务层面两个方面，认为本项目在市场方面具备良好市场预期，虽在一定程度上有不可预见的风险
6、因素，但具备可行性；财务层面各项数据指标表明本项目可行。风险：行业风险：房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。政策风险：中国房地产近两年开发过猛、过热，中央和地方制定了众多土地、金融、销售等房地产开发过程中各个环节的法规政策，以抑制房地产开发势头； 建议：合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。用成熟的开发模式降低项目的产品风险，利用合理的分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。合理安排项目开发节奏、有计划的资金投入、是规避政策风险保证项目成功的重要因素。5、可行性研究依据：
7、房地产开发项目经济评价方法；（建设部：建标2000205号）建设项目经济评价方法与参数；(国家计委、建设部：计投资1993530号) 关于印发经济评估方法的通知及附件；（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）有关单位提供的相关资料；西安市2011年14月份统计年鉴；西安市2010年房地产市场分析报告；西安市房地产开发相关资料及数据；西安市深度市场调研（包括实地调研、文案调研、专家访谈等）； 二、项目概况1、项目综述威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建的由五星级酒店、办公楼及公寓楼组成的城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域的地标性建筑。威尼斯酒店项目位于会展中心一期展馆东侧
8、，曲江国际会议中心以北，翠华路以西，规划占地24亩（16000），由一栋酒店、一栋办公楼和一栋公寓楼组成，总建筑面积约107200平方米。威尼斯酒店总建筑面积30000，设计标准床位400500个，酒店定位高端，设计为五星级标准，主要面向莅临展会的国家政府领导和参展的著名企业高级管理人员及来西安旅游的高级团队及个人。2、地块形状地块基本方正，土地平正，开发条件良好。 3、地块现状地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。4、项目法律手续本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及西安市的房地产项目开发相关程序及规定。 第二章 项目投资环境一、宏观经济分析1、 西安市经济分析201
9、1年1-4月，西安市经济呈现生产保持稳定、内需依然较旺、政策影响明显、物价持续高位的态势，国民经济整体运行平稳。1.1 农业生产持续稳定增长1.2 工业生产平稳较快增长1-4月，全市规模以上工业增加值282.89亿元，同比增长15.2%，比1-3月回落1.3个百分点。 从行业看，1-4月，20个主要大类工业行业中，12个行业增速高于全市平均水平，其中，增长较快的行业有：饮料制造业增长51.9%，有色金属冶炼及压延加工业增长51.7%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长48.1%，化学原料及化学制品制造业增长36.8%，通用设备制造业增长29.4%。1.3 固定资产投资快速增长1-4月，全
10、市完成固定资产投资628.67亿元，同比增长28.8%，比上年同期提高1.6个百分点，比1-3月回落0.4个百分点。分所有制看，1-4月，国有经济完成投资255.20亿元，同比增长22.6%；集体经济完成投资50.45亿元，增长71.5%；非公有制经济完成投资323.01亿元，增长29.1%。分行业看，1-4月，第一产业投资12.43亿元，增长70.3%；第二产业投资95.19亿元，增长25.1%，其中，工业投资81.06亿元，同比增长16.8%；第三产业投资521.05亿元，增长28.7%。1-4月，房地产开发投资191.76亿元，增长15.4%，比上年同期回落11.5个百分点。商品房施工面
11、积6004.09万平方米，同比增长27.9%。1.4 消费品市场保持稳定1-4月，限额以上企业（单位）实现消费品零售额419.33亿元，同比增长30.6%，比1-3月回落0.5个百分点，扣除价格因素，实际增长26.1%。 按经营单位所在地分，城镇消费品零售额414.82亿元，同比增长30.3%；乡村消费品零售额4.51亿元，增长70.1%。 按消费形态分，餐饮收入26.10亿元，同比增长19.3%；商品零售393.23亿元，增长31.4%。按行业分，批发业零售额61.72亿元，增长69.3%；零售业329.17亿元，增长26.1%；住宿业7.03亿元，增长21.4%；餐饮业21.41亿元，增长
12、20.4%。 1-4月，全市限额以上批发零售贸易企业销售商品中，石油及制品类增长1.2倍，金银珠宝类增长49.9%，家用电器和音像器材类增长28.7%，服装、鞋帽、针、纺织品类增长26.0%，汽车类增长21.6%，体育、娱乐用品类增长17.4%。1.5 出口增速同比回落受上年同期高基数影响，对外贸易增速持续回落。1-4月，全市进出口总额38.16亿美元，同比增长25.3%，比上年同期回落18.9个百分点，其中，出口总额18.82亿美元，增长21.3%，回落44.4个百分点；进口总额19.34亿美元，增长29.3%，提高2.2个百分点。1.6 旅游接待量稳步增长1-4月，我市实现旅游业总收入14
13、1.65亿元，同比增长24.1%。接待国内游客1453.58万人次，同比增长22.4%，实现国内旅游收入131.66亿元，增长24.3%。接待海外旅游者21.80万人次，同比增长20.9%，实现旅游外汇收入12487万美元，增长21.7%。1.7 财政收入保持较快增长1-4月，全市地方一般预算收入完成111.79亿元，同比增长38.4%，比上年同期提高4.5个百分点。工商税收85.36亿元，增长35.6%，分税种看，国内增值税8.81亿元，增长19.5%；营业税38.00亿元，增长35.3%；企业所得税9.72亿元，增长31.9%；个人所得税4.46亿元，增长33.8%。1-4月，全市地方一般
14、预算支出94.55亿元，同比增长27.2%，民生支出仍为财政支出的重点，1-4月，全市民生类支出65.45亿元，增长21.5%，占到一般预算支出的69.2%，比1-3月提高0.7个百分点。其中，交通运输支出增长1.3倍，住房保障支出增长62.6%，文化体育与传媒支出增长79.6%，城乡社区事务支出增长33.7%，农林水事务支出增长30.6%。1.8 银行贷款增速放缓 截至4月末，全市金融机构本外币存款余额9451.16亿元，比年初新增423.15亿元，同比少增367.93亿元。其中，储蓄存款3870.56亿元，新增210.90亿元，同比少增27.28亿元。全市金融机构本外币贷款余额6934.1
15、0亿元，比年初新增364.47亿元，同比少增113.40亿元。其中，中长期贷款5500.61亿元，新增352.91亿元，同比少增290.93亿元。从14月全市经济运行基本情况可以看出，虽然部分指标增速比上年同期有所回落，但主要领域发展的基本面尚好，经济整体运行进入平稳、温和的增长轨道。但在国际环境更趋复杂，国内通胀压力加大的形势下，经济上行压力仍然较大，目前要正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系，高度关注由于宏观调控政策频繁出台和经济发展过程中产生的一系列问题，确保全市经济持续稳健发展。 二、曲江宏观环境分析 2.1 概况曲江新区位于西安市东南部，是陕西省、西安市
16、确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，它核心区域面积40.97平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近150平方公里。曲江新区建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区，到2015年全面建成国家级文化产业示范区。2.2 发展现状曲江新区践行陕西“文化强省”战略和“文化立区、旅游兴区”理念，充分依托陕西、西安大文化、大旅游、大文物的优势，以城市运营收益大力投资文化产业和公共设施，以大项目为带动，文化产业、公共文化事业和城市新区建设呈现出齐头并进、协调发展的良好态势，迅速成为西安乃至全国文化产业发展的
17、新亮点。以文化为切入、以旅游为带动、以城市为支撑，在文化、旅游和城市三驾马车的共同拉动下，曲江新区的区域经济实力明显增强。2010年，固定资产投资 完成251.13亿元，同比增长38.2%；财政一般预算收入完成7.12亿元，同比增长70%；实际利用外资1.72亿美元，同比增长36.5%；实际引进内资104.55亿元，同比增长29.9%，各项经济指标增速在全西安市开发区中名列前茅。 随着大明宫国家遗址公园、寒窑遗址公园、秦二世陵遗址公园、大唐不夜城开元广场等重大文化旅游项目相继建成开放，曲江新区公共文化服务体系更加完善，文 化旅游 世界文化创意新地标随着各项事业的高速发展，曲江新区一期已基本建成
18、，区内已无发展空间,曲江新区规划了二期扩区。为进一步提升曲江新区发展水平，发展壮大文化旅游 产业，西安曲江国家级文化产业示范区总体规划编制完成。总体规划提出，以打造世界级旅游目的地、构建国际文化产业高地、建设生态科技示范城区为发展中国文化产业第一极在规划中，曲江新区提出了“打造中国文化产业第一极”的产业发展目标。今后，文化创意产业、出版传媒产业、数字文化产业、文化娱乐产业、影视产业、体育休闲产业和会展产业将成为曲江新区文化产业的发展重点。曲江还将重点打造9大文化产业园区：当代艺术产业园(艺术家村落)、数字文化产业区、出版传媒产业区、国际文化创意区、文化娱乐产业区、国际会展产业区、影视产业区、康
19、体休闲产业区及曲江文化旅游区。规划还提出，要将曲江发展为“国家文化创新引擎和出口基地、西部文化资源整合中心及文化企业孵化器。”2.4发展策略曲江新区将以杜陵大遗址等遗产旅游为主题的多元化产品体系的形成，进一步做强旅游产业，使曲江成为文化产业、遗产旅游“双驱动”的国际典范城区。展现曲江汉、唐的皇家气派，将曲江打造成为世界级都市旅游目的地。以构建文化产业社区和文化企业孵化器为手段，积极培育和提升在文化产业圈层中处于核心层的创意、策划等环节，延伸文化产业链，形成文化与科技创新的合力，积极培育自主知识产权，引领国家级文化产业示范区走向国际，构建国际世界文化产业新高地。发展循环经济，提高资源利用效率，应
20、用生态技术，构建绿色低碳、资源节约型、环境友好型新城区，最终通过环境竞争力提升经济竞争力，将曲江新区建设为低碳新城、休闲新城、服务新城、畅通新城。2.5发展规划近期，曲江新区将以二期扩区为契机，规划建设出版传媒产业园区、会展产业园区、国际文化创意园区、动漫游戏产业园区、文化娱乐产业园区、国际文化体育休闲园区、影视娱乐产业园区、艺术家村落等九大文化产业园区，着手打造 文化产业门类最齐全、规模最大、效能最优的国家级文化产业示范区，到2013年，曲江新区及其辐射区入区文化企业争取达到1000家，从业人数达到10万人，文化产业年产值达到50亿元，成为中国文化产业发展第一级。2.6空间结构规划扩区后的曲
21、江新区将以多板块联动发展为城市发展模式，以汉唐历史遗迹为核心，形成“两轴两心多片区”的空间结构。据悉，规划贯穿了“唐城-汉苑”的规划理念。以汉唐文化为城市生长脉络，一期形成沿大雁塔、雁塔路、曲江为核心的要素集聚，形成“唐城”城市特色。二期转变成以杜陵及杜陵原为核心的城市结构演替，以汉上林苑、汉杜陵邑为文化基因，以“里坊+聚落（邑镇）+遗址公园”的形态成为空间载体，支撑曲江新的发展。两轴：由大雁塔指向杜陵的汉唐文化脉络轴和沿浐河的浐河生态轴。两心：在汉唐文化脉络轴上形成的以“大雁塔-大唐芙蓉园-曲江遗址公园”为核心的唐城发展核心和以“杜陵原-杜陵大遗址公园”为核心的汉苑发展核心。 多片区：围绕一
22、轴两心展开的多个发展片区。在曲江二期范围内为“一塬、三镇、两区”，包括杜陵大遗址公园、杜陵邑小镇、欢乐小镇、半山小镇、国际创意片区、黄渠头片区。一期则包括国际会展片区、行政商务片区、大唐不夜城片区、曲江文化旅游片区等。 三、西安曲江国际会展产业园概况3.1 西安曲江国际会展产业园概况 西安曲江国际会展产业园是经省、市政府共同决策，旨在全面提升省市会展业竞争实力、推进西安国际化进程的一项重点工程，是打造先成为中国会展经济第四极的龙头项目。产业园位于西安市南郊电视塔东侧，曲江新区内，北至天坛路，南至雁塔区与长安区分界，东至翠华路，西至长安南路，分为核心区和延伸区两大部分，总规划面积4282亩，总建
23、筑面积约700多万平方米，总投资1000多亿元人民币、建设周期5年。产业园坐拥西安城市中轴线长安路，紧邻地铁二号线，东西向三环线横穿整个园区，两条交通主动脉基于此，地缘优势无可比拟。产业园是一个集会展展馆、国际会议中心、星级酒店、写字楼、商业、餐饮、康体体验中心、物流仓储、住宅、停车场、道路、广场、城市绿化等软硬件设施于一体，规模宏大、配套完整、辐射力强、带动作用明显的会展产业集群。产业园的建成，将强力带动区域经济发展，提升中国西部会展业竞争实力，推动西安国际化进程。随着曲江国际会展产业园区配套设施的建设开发，西安曲江国际会展（集团）有限公司作为西安打造“中国区域性会展中心”宏伟战略目标的主力
24、军，正在将 这一伟大设想付诸实践，五星级酒店、物流中心、商业住宅小区、高档写字楼等将不断充实曲江国际会展产业园，并与会展核心产业区形成良性互动，构筑更为完整全面的会展产业链，形成西北首家会展产业聚集区强大的动力引擎，成为带动西安城市经济壮大成长的中坚力量。西安曲江国际会展产业园的建成运营，将重新定义西安南大门的整体形象，对改善城市环境、提升文化品位、打造区域经济具有重要的意义，是省市政府打造西安成为“中国区域会展中心”宏伟战略目标的基础设施和强大载体，是西安迈向现代化、人文化、生态化、国际化大都市的重要战略举措。3.2 西安曲江国际会展产业园配套（一）园区现有国内领先的硬件设施业园区内西安曲江
25、国际会展中心现拥有10万平方米的现代化展馆，8万平方米的中心广场，近万平方米的写字办公楼及齐全的配套设施，其展馆规模、配套设施、技术水平位居西北第一，全国领先的地位。（二）园区具有较强的综合配套设施1、8万平方米的中心广场中心广场是全国首批、西北首家奥运城市文化广场。先进的设备、优美的环境、完善的配套设施，将成为市民休闲、娱乐的理想场所。2、建设国际一流的西安曲江国际会议中心总投资7亿元的国际会议中心是产业园区内的标志性建筑，被列为西安市2008年重点建设项目。建成后将成为西北地区规模最大、功能最完善、配套最齐全的会议中心，全面满足省市政府的各种会议接待任务。3、建设国际一流的五星级酒店总投资
26、5亿元的五星级酒店项目位于曲江国际会展中心一期会馆东侧，国际会议中心以北。五星酒店定位高端，主要面向莅临的国家政府领导和参展的著名企业高级管理人员。4、建设多功能性的综合型物流中心产业园区内的物流中心是集运输、配送、仓储保管、流通加工、商务信息服务、后勤服务等多种功能为一体的综合型物流中心，为产业园区提供物流配套服务，同时满足未来地区性物流功能需求，提供企业物流咨询、全程物流解决方案 等。5、建设功能齐全的综合配套区建设25万平方米的商业、金融、办公等综合配套设施，新型住宅公寓集群、高档酒店娱乐设施建筑群，景观设计群、便利的交通组织为产业园的发展提供周全服务，全面提升园区的综合价值及影响力。
27、3.3 西安曲江国际会展产业园功能分区西安曲江国际会展产业园分为会展核心产业区、会展商务区和生活配套区三大板块。会展核心产业区由展览中心、会议中心、物流中心和大型文化集会广场，物 业管理中心和能源中心等构成。会展商务区集星级酒店、购物广场、餐饮、娱乐、商业、办公、公寓和展示中心于一体。生活配套区包括居住小区、配套商业、景观绿化、生活配套设施等。 四、会展经济与区域房地产关系1、会展经济会展经济，是通过举办各种形式的会议和展览、展销，带来直接或间接经济效益和社会效益的一种经济现象和经济行为。会展经济是市场经济发展到一定阶段的产物，也是市场经济竞争中对信息交流的迫切要求。会展经济是一种新型经济形式
28、和新兴产业，对社会经济具有拉动效应。会展活动不仅能够汇聚巨大的信息流、技术流、贸易流和人才流，在扩大商品贸易、技术引进、吸引投资、发展高新技术产业、促进国内外经济合作与交流等方面发挥重要作用，而且能充分展示城市形象，提升城市知名度，增加就业机会，对人们的思想观念、精神面貌等综合素质的提高和社会文明进步有积极的促进作用。会展经济能够促进培育新兴产业群，它不仅可以带动城市旅游、餐饮、住宿、交通、购物、广告等相关产业的发展，而且可以促进城市工业的振兴，形成旅游、科技、商贸、工业与会展互动、共兴的发展态势，成为城市新的经济增长点。2、会展经济的作用与功能2.1产品交易与展示的平台展示与交易是会展最基本
29、的特征和功能。会展并不是直接的流通媒介，是交换过程的辅助环节，是一种特殊的流通媒介，会展为买方和卖方提供一个庞大的展示产品或技术成果的环境，由供求双方面对面磋商谈判，增加商机，促进商品交易。在贸易展览中，交易是第一位的。在展览会上所打下的基础对未来成交也有重大影响。2.2信息聚集和播散的窗口现代会展是行业信息在时间和空间的集聚，展会开放的商业贸易环境使客商可以便捷地发现和共享某些信息资源，相互交流，能够使各种技术、商业、产品信息得到及时反馈，减少了信息传播环节，避免了在信息控制中出现的偏差，提高了信息管理效能。企业可以通过及时的信息反馈，适时地调整自己的经营方式，以适应市场竞争的要求。2.3城
30、市经济发展的“推手”和城市推介的“名片”会展业是城市经济中的一个高利润行业，对流通、服务、旅游、广告、运输等其他相关行业的经济带动系数可达l: 9。举办大型国际会展活动，不仅能够迅 速增加城市收入，提升形象，而且有利于增强与相关领域的国际交流合作，促进城市经济、科技、商贸、文化的发展，被誉为“城市的名片”。2.4有效节约企业的营销成本在会展活动中，客商一般都来自相同领域或相关行业，而集群内企业通常都会集聚在同主题的展会上，因此，会展是下游产业集群的市场需求与上游产业集群的市场供给在空间和时间上的集聚。参展商与专业观众之间的沟通则具有很强的目的性、针对性，能在较短的时间内建立联系，且面对面地沟通
31、能够迅速地发现和传递产品、价格、市场、以及产业发展等方面的信息，减少了双方寻找潜在对手的时间和费用，降低了交易成本。在此基础上，以价值规律为指导的交易有利于优化资源配置，最稀缺的资源往往以高价配置到最需要的部门。3、会展经济对区划与经济的影响会展业已成为一个令人瞩目的新兴行业，其蕴含的巨大能量和作用越来越引起人们的重视，人们从众多展会上了解了城市的功能，看到了最新科技，促进了经贸合作，同时展会又是一个多功能的信息窗口，它让城市看到精彩的世界，因此，会展业十分发达的欧洲流行这样一句话：会展是城市的面包。3.1产生可观的直接经济效益会展活动一般被认为是高收入、高赢利的行业，其利润率大约在20%25
32、%以上，这也是它得以迅速发展的直接原因。美国一年举办200多个商业会展，带来的经济利益超过38亿美元，法国展会每年营业额达85亿法郎，展商的交易额高达1500亿法郎，展商和参议者的间接消费也在250亿法郎左右。2001年杭州举办西博会，地方财政共投资1000万元，而会展为杭州带来的实际效益超过了200亿元，达到了“12000”骄人的投入产出比。这种直接的经济效益所产生的吸引力使得会展业在我国迅速发展起来。3.2传播区域之间的信息、知识和观念传播先进的科技成果，展示和推广新产品、新工艺是会展活动的重要功能之一，会展活动有利于技术、信息、管理方式、资源等的交流与合作，有利于吸引不同区域的客商互相交
33、流，促进双方各种成果和资源的引进和转化。从科技发展史来看，许多划时代的发明创造,如电话机、留声机、蒸汽火车、电视机等都是展览会上首先进行展示和推广的，即使是在信息技术和手段迅速发展 的今天，会议和展览的便捷性、集中性、直观性、快速性和新闻性，对推广新技术仍起着不可替代的作用。另外，会展活动还能促进区域之间的政府和企业、企业和企业、企业和消费者以及社会各主体之间的沟通和交流。3.3有较高的相关产业带动作用会展经济涉及到服务、交通、旅游、广告、装饰以及餐饮、通讯和宾馆等诸多部门，这不仅可以培育新兴产业群，而且可以直接或间接带动一系列相关产业的发展。据专家预测，国际上展览业的产业带动系数大约为19，
34、即展览场馆的收入如果是1，相关的社会收入为9，这样高的产业关联度使得会展业成为带动城市和区域经济发展的新增长点，自然得到各方面的重视和青睐。据上海市预测，上海展览业带来的相关经济效益，直接投入产出比为16，间接的可达到19，对该市的GDP的拉动效应非常明显。3.4促进区域间经济贸易的合作会展活动有利于扩大区域市场规模和市场容量，使区域内外市场相联接,进一步促进区域内外的交流与合作，对区域内外开放的规模具有积极影响。交易会、展览会和洽谈会往往成为购销合同、投资、转让和合资意向书的谈判和签定协议场所。2001年杭州西博会上，杭州国内经济合作洽谈会签约项目总投资73.25亿元，浙江对外经济洽谈会成交
35、额为1.8亿美元，外商投资项目总额10.57亿美元；2000年北京国际国内签署的合同、协议、意向，总计达到了60.23亿美元。3.5缓解区域内的就业压力通过多种会议、展览的举办，可增加大量的就业机会，缓解就业压力。据测算，每增加1000平方米的展览面积，就可创造近百个就业机会。对于人口众多的中国而言，会展经济的发展无疑为增加就业提供了一条更为有效的途径。2008年奥运会的申办成功，对于北京而言，必将为北京市民提供多方面、多层次的就业机会。3.6 带动城市基础设施建设，提高知名度1999年昆明世界园艺博览会，218公顷的场馆群及相关投资总计超过216亿元，使昆明的城市建设至少加快了10年。通过筹
36、备APEC会议，上海旅游、商业、交通等硬件设施得到了飞速的发展，所有四星级以上酒店全部消除移动通信盲点，3000多名中外记者可以同时上网，借APEC东风市政府展开了长远规划， 进行了新中国成立以来规模最大的一次“城市整容”活动，各景观道路建筑整容面积达300多万平方米，对100多条道路进行了专项整治，使路面的平整度达到历史最好状态。另外，此次APEC会议的召开，还提升了上海会展业的地位。随着我国加入WTO，外国投资将大举进入上海，上海会迎来更多的国际性会议和展览，这必将大大提高上海在国际上的知名度。改革开放以来，我国会展业从小到大，每年以近20%的速度递增，行业经济规模逐步扩大，然而，与会展业
37、发达的国家相比，我国会展业还存在较大的距离，在一定程度上也影响了会展业持续、稳定、健康的发展。4、西安会展经济发展状况2007年上半年，西安市共举办有规模的展会49个，参展商8万人次，专业观众9.5万人次，普通观众176万人次，成交额360亿元，新增就业岗位8000个，创造社会综合经济效益35亿元，对西安市经济发展起到了积极的拉动作用。4.1 基本情况西安市的会展业经历了从小到大、从参展到办展、从低层次到高层次的发展历程，尤其是近几年发展速度较快，成绩喜人。表现出以下特点：展览场馆的规模不断扩大，设施不断完善西安市现有一定规模的综合、专业展览馆四个，总面积达21.4万平方米，其中西安国际展览中
38、心4.6万平方米，陕西国际展览中心4.7 万平方米，陕西工业展览馆2.1万平方米，西部国际车城10万平方米。展馆的数量、功能、总面积在西部都处于领先地位，停车、洽谈、商务服务等配套设施基本齐全。 会展数量、规模、内容逐年扩大，层次逐步提高数量由2000年前每年举办3040个，发展到2004年的109个。规模从地方性小型展销会发展到全国性大型综合、专业展会。如东西部贸易洽谈会、全国糖酒商品交易会、住博会、制博会、高交会、旅博会等。内容从土特产、工业品、服装等发展到房地产、高新技术、现代装备制造等50多个领域。展览企业发展迅速目前在西安注册登记的展览公司120多家，从事相关业务的广告公司数量众多。
39、 四是企业逐步成为办展主体由原来单一的政府出面办展逐渐向专业公司办展过渡，通过引入市场竞争机制，进行商业化运作。如2005中国西安高交会，市商贸局、市会展办积极尝试和探索市场化运作大型展会的模式，取得了圆满成功，为今后举办大型展会积累了宝贵的经验。 五、曲江会展中心概况 西安曲江国际会展中心一期项目展馆面积4.6万平方米、广场8万平方米，已于2000年建成并投入使用。二期工程展馆建筑面积10万平方米，会议中心面积5万平方米；同时配备酒店、商务写字楼、餐饮、康体及体验中心，构成西安 会展经济示范园区。室内展馆分为5个展馆。A馆室内一、二层展馆面积1.6万平方米，其中一层1万平方米，二层0.6万平
40、方米。B馆室内展馆面积约5万平方米，分为4个相同大小的展馆。新旧展馆及广场总占地面积约23万平方米，室内展馆面积约6.6万平方米，室外展地面积约2万平方米，室外展出面积可分为西广场17,008平方米，东广场13,484平方米，停车场面积40,173平方米。场馆还分别设置可供200人、100人、50人就座的会议室、报告厅共15间和2间贵宾接待室。 第三章、房地产市场分析一、政策环境2010年，西安楼市在政策风雨中稳步前行，政策反映迟缓，市场影响度较小等特点成为“政策年”二线城市的典型代表，展望2011年，政策调控仍有收紧信号，西安楼市是否能够继续稳步升华？先让我们回顾一下“政策年”中的主要政策：
41、 发布时间：2010年1月10日具体内容：关于促进房地产市场平稳健康发展的通知：购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。发布时间：2010年4月14日具体内容：提高银行贷款利率：4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。发布时间：2010年4月17日具体内容：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；
42、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发布时间：2010年4月20日具体内容：1、预售许可最低规模不小于栋。2、商品房交付使用条件须明确。3、尚未开盘项目要责成限期销售。4、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项
43、目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申 报价格，明码标价对外销售。发布时间：2010年4月22日具体内容：1、明确二套房标准，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。2、明确三不贷、三挂钩。所谓三不贷，第一，对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；第三，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。三挂钩，其一是指地贷挂钩，开发商整治哪块地，经过评
44、估之后，明确需要多少钱，银行给予相应的金额；其二，建贷挂钩，开发商要贷款，一定是跟在建工程挂钩；其三，房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，开发商要随着卖房的进度偿还原有贷款。发布时间：2010年4月30日具体内容：北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。小结：在西安楼市经历了2009年的疯狂之后，从09年11月起，政策收紧信号频出，但2010年年初全国房价涨幅屡创新高，在此背景下，上半年政策主要围绕打击市场投资行为、维护市场稳定而进行，政策出台频率快，调控手段多样，调控力度较大等政策特征明显，且首次运用行政手段干预异地购房和三套房停贷，同时，建立监管
45、制和问责制，在行政方面加强政策落实，整体而言，上半年政策充分体现了中央遏制房价、打击投资、维护稳定的决心，因此，4月过后，全国各大城市市场交易迅速回落，西安楼市交易量与成交均价也在2季度开始持续下滑。3季度开始，伴随着市场观望的结束以及通胀压力下，房地产市场迅速升温，在此背景下，又一轮的密集政策迎面而来出台时间：2010年9月25日具体内容：文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；存在非法转让土地使用权等违法行为的；因企业原因造成土地闲置一年以
46、上的；开发 建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。 出台时间：2010年9月29日具体内容：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。出台时间：2010年10月11日具体内容：三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发201010号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。出台时间
