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1、宏观经济学论文房地产所体现的宏观经济学摘要：我们都知道宏观经济学时研究一国经济总体运行情况，分析总体经济现象并研究政府如何通过经济政策来影响宏观经济的运行的科学。现在社会话题有一个共同倾向，那就是对于中国的房地产特别热衷，所以房地产的问题密切关系到我国经济的发展和经济的运行。有人说过：房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一才是房地产自己的问题。因此房地产的问题体现了宏观经济的一些现象，下面我将宏观经济学的原相关原理与房地产的问题相结合，探讨一下房地产过热和现在房价下跌所反映的宏观经济原因和影响。关键词：宏观经济 房地产 房价下跌 引言：我国的经济体制是正处在社会主义建设的初级阶
2、段，宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展。所以无论的房地产的发展规模还是房地产的发展方向都受到了宏观经济的影响，由于矛盾是相互的因此房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行对我国的经济产生巨大的影响。拉动经济增长的三辆马车是消费，投资和出口，房地产在投资和消费方面占有很大的比例，影响了我国经济的增长模式，同理中国独有的增长模式将影响房地产发展。面对如此大的影响我国政府又该采取何种措施来加以控制呢？这里宏观经济周期与房地产发展政策、房地产调控有密切关系，宏观收入分配将最终决定房地产发展模式，参数的调整将对房地产起到举足轻重的影响。一、宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展国内生产总值是
3、在一个时期一个国家内生产的所有最终产品和劳务的市场价值总和。我国现阶段的发展过程中房地产无疑占了很大的比例，数亿的资产连带动了我国国内生产总值的增长。同时总需求决定总供给，我国是人口大国，人口基数大，面对数十亿的庞大消费者，我国在房地产上有广大的消费市场。所以中国房地产业发展迅速，还有一个最主要的原因就是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。然而中国当前的房地产业发展水平还不够，基本上还处在第二产业，房地产企业的主要业务还是房地产开发，而不像西方那样，房地产业已成为标准的第三产业，房地产金
4、融和服务大大超过建筑业的规模，这在于中国的经济发展阶段还比较低，人均收入还比较低。中国房地产的发展尚待天时。中国房地产其实一直处于各个项目各自为战的“农业时代”，还尚未进入标准化、规模化、集约化的工业时代，离后工业时代还有很远的路要走！二、房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行房地产的迅速发展，也拉动的众多其他产业的发展，据说高达130多个行业，因此房地产的发展为我国的就业提供了更多的就业机会，缓解了我国的就业压力，缓和了我国的失业率。这也使得房地产的大车一经启动，对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长，最早就是从房地产增长发力开始的。早在2000年，汽车等其他产业还没有预热时，房
5、地产的投资和消费的增长均已超过30%，可以说引领了新一轮中国经济增长大潮的潮头。在过去几年，房地产对每年的经济增长一般直接贡献在1个多点，间接贡献高达2-3个点，在最新政策报告中，也给了充分肯定。算起来，2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13%，房地产业成了中国的支柱产业。三、中国独有的增长模式将影响房地产发展房地产业发展迅速，不仅与我国经济发展阶段有关，也与对过去的补课有关，还与我国固有的经济增长模式有关。众所周知，中国的一个独特的增长特色是“诸侯经济”，即各个地方政府无不怀有强烈的政绩冲动。而在房地产的发展上，地方政府与开发商实际上形成了“你发财我发展”这样一种增长模式。对于
6、地方官员来说，只要土地卖出去，城市建起来，我的政绩就有了。对于房地产商来说，只要有土地，有政府支持，那就是最佳的商业发展时机。“你发财我发展”这句话还没有完全道尽这一发展模式的秘诀，还要加上一句 “成本社会掏”，才算完整。最主要的成本，当然是失地农民来掏，另外环境污染等方面的成本则是全社会来掏。而成本的节省就是地方政府收入和开发商的利润。据国务院发展研究中心调查，农民从土地转换与增值中拿到的收益不到全部的5%，45%地方政府拿走了，55%开发商拿走了，农民在城市化过程中因此而导致的损失可能以数十万亿元人民币计。由于土地产权不在手，土地收益拿不到是关键。中国迅速形成一批暴富，同时又形成一批赤贫。
7、“你发财我发展、成本社会掏”是刺激中国房地产业发展陷入疯狂发展的“制度加速器”。但是这无疑会给房地产的发展造成重大的影响。政府的支持固然能促进房地产的发展，然而最终推动发展的应该是消费，只有卖出的房子才能弥补那些空缺的资金链，但是我国的房地产似乎只注重了眼前的利益，疯狂购地把成本交给社会。但是我相信最终的结果将是自食恶果。所以为了房地产的健康发展我国政府需要更多的努力。四、宏观经济周期与房地产发展政策、房地产调控有密切关系房地产是一个特殊的产业，它对于经济发展有非常重要的影响。这使得各国政府往往视房地产发展为战略棋子。在中国，1997年后，经济进入亚洲金融危机后的衰疲状态，房地产业被认为是能重
8、振景气的法宝，政府因此出台了一系列促进房地产发展的政策，终使房地产走到时代舞台的中央，随之也带动了经济回升。而随着经济转向过热，政府的政策导向也开始发生变化，对房地产的调控也终于走到前头。所谓阴阳变化，物极必反，此理天下皆同。需要特别提出的是，很多不从宏观角度看房地产的人，往往看不到房地产调控与宏观调控的微妙关系，当然也就看不清房地产业发展和其他产业之间的微妙关系。，从宏观角度看，是因为房地产业为出口部门承受了调控的成本。五、宏观收入分配将最终决定房地产发展模式由于我国的分配制度是按劳分配为主题，多种分配并存的分配制度。最终的分配并不均衡，我国虽然人口多，潜在市场大，但是关键还得看我国的收入分
9、配，看人们是否有能力买房子，现在房地产注重的炒房使得房价一路上涨，这在早期无疑会令很多有能力的购房的人，下定决心买房子，这也就带来了房地产的春天。然而很多人看房地产需求，看的是潜在需求，而不是附加货币价格的需求，但是事实证明真正要看的是附加货币价格的需求，因为市场经济承认的需求从来都是附加货币价格的有效需求。房地产外部形势好是关键。然而影响最大的不是别的，正是宏观参数的调整与否，对房地产的影响也很大。日本长期不调汇率，导致大量外汇流入房地产，导致房地产泡沫，而在汇率大调后，大量资金投资美国和东南亚，房地产泡沫轰然倒塌。有道是，“形势比人强”。房地产的盛衰，全在于“形势”。六、参数的调整将对房地
10、产起到举足轻重的影响随着房价的一路飙升，有能力买房子的人毕竟是少数，在我国更多的是收入一般的人群，那些天价的房子对他们来说是可望而不可即的。所以当房价的炒作让能买高档房的市场饱和时，那么剩下的就是买不起高档房的人，他们是潜在的客户然而无能力购买的他们却只能持币观望，这最终就令房地产的市场出现疲软。所以现在政府要做的就是大力发展普通商品房，控制好房价。然而开发商没有宏观与全局的眼光。只看重了商品房高价是合理的，为富人建房是合理的，然而从宏观的角度，我们可以清晰地看出，由于权力资本、社会保障以及中国目前“你发财我发展、成本社会掏”的城市化发展模式等因素，中国社会已经陷于两极分化的收入分配格局，越来
11、越多的低收入者涌入城市(每年在1000万-2000万)，这样一种收入分配格局是不可能支撑中国房地产业健康发展的。其导致的必然结果就是开发商只为富人建房子，而大多数的穷人尤其是城市化以来的所谓“新市民”因上无片瓦下无立足之地而与政府和开发商形成对立情绪。有人说，“有房住不等于有住房”，更有人说，穷人应该去住廉租房窗体顶端。如果社会的主流阶层是中产阶层，穷人和富人都很少，这样的处理并无不妥，但如果穷人成为大多数，这样的解决办法就是畸形的。分配决定生产，一个不合理的分配结构不足以支持一个合理的生产结构。任何一个房地产分配解决良好的国家，一定是中产阶层占主流，收入分配相对合理的国家。从这个角度看，拉美
12、式的收入分配格局势必严重地扭曲中国房地产业发展，也将成为制约中国房地产业发展的深层问题。七、目前房价下降的原因政府宏观调控的效果的影响。 政府宏观调没有错，但为什么对房价调控的收效总是甚微呢？其实，这种调控尤其是对房地产这种特殊的市场的影响毕竟有一定的滞后性，经预测估计到2008年后可能效果会凸现出来。 中小户型的房子数量将空前增多。以前90平米以上的房子占70%，90平米以下的占30%，现在正好倒了个个。也就是说，即使房价不变，由于房子的小户型的数量多了，以前假设10000平米只能解决100户的住房问题，现在可以解决200户了，从而可以在建筑面积相同的情况下，为更多的购房者解决住房问题。价格
13、由价值决定，同时受供求关系影响。人口结构的变化导致房价下跌。需求的减弱 。从一般规律来看，2535岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。 土地不能再成为房价上涨
14、的理由。房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度。 任何事物都有一个度，房价涨到一定程度肯定会下降购房者观念的改变。可能现在越来越多的人迫于压力和无奈，以及媒体的宣传，人们开始学习国外租房模式的行为，摒弃居者有其屋的传统观念，把“真正的生活不是看你拥有多少房子，而是看你一套房子里拥有多少生活”作为自己的生活境界，如果成为一种时尚和潮流，那将是对将来房价的一个严厉的冲击。其实购房和安居不能划等号。 建设成本的降低导致房价降低随着科学技术的不断发展，以及节能建筑的推广，建设成本应该是越来越低，所以房价下跌是必然的。开发商的种种劣行导致购房者望而却步。宏观经济学论文学院：管理学院专业：电子商务1001班姓名：卞淑娴学号：1002110103日期：2011-11
